קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חיוב רשות מקומית להנפיק אישורים להעברת הבעלות בנכס: 1. בפני בקשת רשות ערעור על החלטות רשם ההוצל"פ מיום 13.12.10 ומיום 16.12.10 אשר ניתנו במסגרת תיק הוצל"פ 1702692083 לפיהן חייב את המבקשות להנפיק למשיבה 2 אישורים לצורך העברת בעלות בנכס, כהגדרתו להלן, וזאת מבלי שתחויב קופת הכינוס בפירעון חוב היטל השבחה המוטל על הנכס. החלטתי לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה כאמור בתקנה 120 (א) לתקנות ההוצאה לפועל. 2. המבקשות עותרות לביטול ההחלטה ולקביעה כי אין לחייבן להנפיק אישור למשיבים בהתאם לסעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש](להלן- הפקודה) ובהתאם לסעיף 10 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (להלן: החוק) אלא לאחר פירעון החוב. רקע עובדתי 3. ביום 14.6.87 וביום 15.8.02 פורסמו למתן תוקף תוכניות אשר השביחו את המקרקעין הידועים כגוש 8233 חלקות 78-79 והנכס בכללן (להלן: הנכס). ביום 31.5.00 נרשמה משכנתא על ידי המשיב 1 (להלן: הבנק) על זכויותיה של המשיבה 3 בנכס. ביום 6.2.08 הגיש המשיב 1 בקשה למימוש המשכנתא בגין חוב בסך של למעלה מ-32 מיליון ₪ וביום 18.11.09 מונתה המשיבה 2 ככונסת נכסים(להלן- כונסת הנכסים ). עם מינויה, תפסה הכונסת חזקה בנכס והודיעה למבקשת 1 אודות מינויה. 4. ביום 21.3.10, בתום הליכי מכר שניהלה הכונסת, אישר רשם ההוצל"פ את מכירת הנכס לחברת אוטו פלוס 2000 בע"מ תמורת סך של 6.6 מיליון ש"ח. עם תשלום התמורה הועברה החזקה בנכס לרוכשת ובמקביל פעלה הכונסת להסדרת התשלומים בדין קדימה ולהוצאת אישורים להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. לטענת הכונסת עוד קודם למכר לא זכתה למענה לפנייתה לקבל פטור ממסים עירוניים. רק ביום 6.6.10 התקבלה במשרדה תשובת המבקשות אולם לא ניתן בה מענה לבקשה לפטור ופורטה בה דרישה לפירעון חובות שהורתם טרם צו המינוי. לכן עתרה הכונסת לרשם ההוצל"פ בבקשה להורות למבקשת 1 להמציא אישור להעברת הזכויות. 5. לאחר החלפת תכתובות בין הצדדים הנ"ל שתחילתה בדרישת חוב ע"ס של 521,040 ₪ ואחריתה שומת חוב סך של 278,556 ₪ בלבד, קיבל רשם ההוצל"פ את בקשת הכונסת וקבע כי ככל שהתוכנית המשביחה קדמה למינוי הכונסת הרי שאין לחייב את קופת הכינוס בסילוק חוב היטל ההשבחה. טענות המבקשות 6. המבקשות הטוענות לשינוי החלטת הרשם פרטו מספר נימוקים כדלקמן: החוב הינו חלק מהוצאות קופת הכינוס היות והתוספת השלישית לחוק מורה כי מועד תשלום היטל ההשבחה נדחה למועד מימוש הנכס. קרי - רק ממועד המימוש נחשב החוב בר גבייה ויש לראות במועד זה כמועד הקובע לעניין יצירתו. שגה כב' הרשם בקביעתו שסעיף 324 לפקודה אינו רלוונטי להיטל השבחה משום היותו חוב לוועדה המקומית שכן כלל הוא כי תעודה המונפקת מכוח סעיף זה כוללת גם אישור בדבר העדר חוב היטל השבחה וזאת בהתאם לתקנות התכנון והבניה (תעודה בדבר תשלום היטל), התשמ"א - 1981. סעיף 10 לתוספת השלישית לחוק הינו דין ספציפי אשר יש להחילו ככל שנוצרת חבות בתשלום היטל השבחה בעת מימוש הנכס והוא יחול גם במכירת נכס במסגרת הליכי הוצל"פ. במסקנה זו תומכים שיקולי מדיניות לפיהם אם תתקבל עמדת המשיבים יהיה בכך עידוד שלילי לעריכת עסקאות מלאכותיות אשר מטרתן לחמוק מתשלום היטל השבחה במכירת נכס ממושכן. בעמדה זו תומכים היועצמ"ש לממשלה והכנ"ר כפי שעולה מתגובותיהם אשר הוגשו בשני תיקים התלויים ועומדים כיום בבית המשפט העליון (ע"א 6369/05, טפחות בנק למשכנתאות לישראל בע"מ נ' עיריית רמלה וע"א 7345/08, עיריית פתח תקווה נ' עופר שפירא ואח', ) במקרה שלפנינו אחת מהתוכניות המשביחות קדמה לרישום המשכנתא על ידי המשיב 1 ואילו התוכנית המשביחה השניה מאוחרת לה. קבלת עמדת המשיבים יהווה עשיית עושר ולא במשפט שכן קיימת התעשרות שלא כדין מצד הנושה המובטח הנהנה מפירות התוכניות המשביחות. לכל הפחות, יש לחייבו בפירעון חלק החוב שמקורו בתוכנית המשביחה הראשונה שאז היו בידיו הכלים לבדיקת המצב התכנוני של הנכס טרם יצירת המשכנתא ויכולת לשקלל את החוב בשיעור התמורה. בכל מקרה, גם לגבי התוכנית המאוחרת ראוי - מכוח דיני עשיית עושר - לחייב את הנושה המובטח בתשלום היטל ההשבחה לאור העובדה כי הוא הנהנה העיקרי מפירות ההשבחה. ה) היטל השבחה הוא חוב חפצא החל על הנכס ולא חוב "גברא" החל על בעליו ולכן על        מממש הזכויות בנכס לשלם את ההיטל. טענות המשיבים 1-2 9. מנגד, השיבו המשיבים במספר טענות. ואלו הן: א)   בהתאם לתוספת השלישית שבחוק, החבות בהיטל השבחה נוצרת עם אישור התוכנית        המשביחה ואין בעובדה כי מועד גביית ההיטל נדחה למועד מימוש הנכס כדי להשפיע        על מועדי יצירת החוב שהינו חוב בדין "רגיל" כשאר החובות הלא מובטחים והעדפת        פרעון החוב למבקשות תהיה העדפת נושים אסורה. ב)    טענות המבקשות נדחו זה מכבר על ידי בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו אשר דן        בבקשה דומה שהוגשה כנגד המבקשת 1 במסגרת רצ"פ (ת"א) 1617/08, עיריית נתניה         נ'בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ .פסיקה זו מקימה השתק פלוגתא        בהיות הכונסת צד משפטי קרוב. ג) משבא המקרה דנן בגדר דיני חדלות הפרעון גוברים אלו על סעיף 10 לתוספת השלישית        לחוק ועל סעיף 324 לפקודה והלכות כמו בש"א 13134/00(ת"א) פש"ר 384/93 עיט ציוד        צבאי ליצוא בע"מ נ' כונס הנכסים הרשמי, , עליהם סומכות המבקשות. ד) בנוסף, ההליך המתנהל כיום בבית המשפט העליון אשר אוזכר על ידי המבקשות דן       בנסיבות אחרות ובין צדדים אחרים ואין בו כדי לשנות את הלכת קצ"ה הקובעת כי חוב ארנונה או היטל השבחה שהתגבשו טרם צו הכינוס - לא ייגבו מקופת הכינוס. לכל היותר, גם אם בית המשפט יהפוך הלכה זו, חזקה כי לא תחול רטרואקטיבית על עסקאות שקדמו לה. דיון 10. השאלה המרכזית שבמחלוקת היא שאלה משפטית עקרונית - האם חוב היטל השבחה חב פרעון ע"י קופת הכינוס בתיק שנפתח למימוש משכנתא לנושה מובטח, כשהחוב נוצר עובר למינוי כונס הנכסים ומכירת הנכס באמצעותו. ב"כ המשיבים 1,2 מציבים את השאלה במטריית חדלות הפרעון ומבקשים לבחון האם היטל השבחה מהווה חוב שאינו בדין קדימה הנדחה מול זכותו של בעל השעבוד. מועד יצירת החוב 11. בשורת פסקי דין נקבעה ההלכה כי חוב היטל השבחה נוצר ביום התרחשות המעשה המשביח - קרי, מועד אישור התוכנית המשביחה. בפס"ד קצ"ה קבע בית המשפט כי: "המסקנה המתבקשת בהוראות התוספת השלישית הנ"ל היא, שחובת תשלום ההיטל נוצרת ביום שנעשה המעשה שהשביח את המקרקעין והעלה את שווים, ולענייננו - ביום אישור התוכנית. ביום זה עלה שווים של המקרקעין, ובעליו נהנה מהשבחה זו, ומיום זה ואילך חל עליו חיוב בתשלום היטל ההשבחה". (ראה: שם עמ' 94) בדומה, בע"א 6126/98, חברת חלקה 510 במגרש 6043 בע"מ (בפירוק מרצון) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון, פ"ד נה(4), 769 נקבע, כי: "החבות בהיטל השבחה קמה עם עליית שווי המקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג על-פי האמור בסעיף 2 לתוספת השלישית. פועלו של סעיף 7 לתוספת הוא אך בדחיית מועד תשלום ההיטל עד למועד "מימוש הזכויות" במקרקעין...". (ראה שם עמ' 776) המסקנה היא איפוא כי אירוע המס המקים את החבות הוא מעשה ההשבחה המתרחש ביום אישור התוכנית המשביחה וזהו אופיו של ההיטל, כנאמר: "ייחודו של היטל ההשבחה הוא בכך, שמועד התשלום אינו מתקיים בו זמנית עם המועד שבו קמה החבות בהיטל, והוא חל רק  בעת מימוש הזכות במקרקעין, שלגביהם קמה החבות בהיטל. וכך, קובע לעניין זה, סעיף 7(א) לתוספת השלישית...הוראה זו מאפשרת לדחות את עריכת השומה ואת ביצוע התשלום על פיה, עד למימוש הזכויות במקרקעין. אם כי, דחייה זו אין בה, כאמור, כדי לבטל את עצם קיום החוב, רק השומה ומועד הפירעון נדחים". (ראה ע"א 1321/02, נווה בנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' הועדה לבניה למגורים ולתעשייה מחוז המרכז, פ"ד נז(4), 119 , 123 וכן רע"א 9063/07, הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה נ' שמי נכסים והשקעות בע"מ ; וע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ת"א, פ"ד נב(5), 715). 12. מסקנת ביניים היא כי הורתו של החוב במקרה שבפני הוא ביום אישור התוכניות המשביחות - קרי ביום 14.6.87 וביום 15.8.02. מכאן שאין המדובר בחוב שנוצר בתקופת כינוס הנכסים שאז היה בא בגדר הוצאות הכינוס, והיה מקום להטיל פירעונו על קופת הכינוס. לכן נכון מצא רשם ההוצאה לפועל כי מועד התוכנית המשביחה מוקדם למועד מינוי כונסת הנכסים ובנסיבות כנ"ל קבע כי זכותו של הנושה המובטח אמורה לגבור בהקשר זה על החיוב בהיטל השבחה. הלכת קצ"ה 13. רשם ההוצל"פ סמך קביעתו על בג"ץ 199/88, קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, קרית אתא ואח', פ"ד מג(1), 89 (להלן: הלכת קצ"ה) ועל פיה קבע כי זכותו של בעל משכון גוברת על זכות העיריה לגביית היטל השבחה. כב' הרשם הטעים כי הגם שהפסיקה כוללת החלטות סותרות בענין חוב היטל השבחה במקרה של הליכי כינוס למימוש משכנתא הרי על פי הלכת פסה"ד בענין יוסי אברהם חל האמור בהלכת קצ"ה גם על הליכי כינוס ואין לשנות מסדר קדימות זה. לטענת המבקשות טעה הרשם בקביעתו שפסק הדין הנ"ל רלוונטי בענייננו. הלכה זו לטענתו מתייחסת למקרה בו נדרש תשלום היטל השבחה במסגרת הליכי מימוש כלל נכסי חברה שבפירוק ואילו נסיבות המקרה שלפנינו שונות. לכן, יש ללמוד מהלכת קצ"ה גם את שלא נאמר בה - כאשר אין בנמצא הליך פירוק, התנאי לקבלת אישורי הרשות המקומית להעברת הבעלות במקרקעין יהיה סילוק החובות כלפיה. לטענת ב"כ המשיבים המצדדים בהחלטת הרשם ,הרי בהתאם להלכת קצ"ה, המחייבת גם בהליכי כינוס נכסים אין המבקשות רשאיות להתנות את מתן האישור בתשלום החוב שנוצר קודם למינוי הכונסת. 14. במסגרת הדיון בפס"ד קצ"ה נדרש בית המשפט העליון למתח הקיים בין שתי מערכות דינים - קרי ;סעיפים 10 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ו- 324 לפקודת העיריות מחד ודיני חדלות הפירעון מנגד. סעיף 10(א) לתוספת לחוק קובע, כי: "לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו". סעיף 324(א) לפקודה קובע כי: "לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר — סולקו במלואם או שאין חובות כאלה". תמציתן של הוראות אלו היא זכותן של הרשות המקומית והוועדה המקומית להתנות מתן אישורים להעברת זכויות בלשכת רישום המקרקעין בפירעון החובות כלפיהן. מנגד, עומדים דיני חדלות הפירעון - לרבות ההלכה הפסוקה - אשר עניינם בקביעת המדרג המהותי של זכויות הנושים על סוגיהם תוך מחויבות לכללים מנחים וביניהם כלל השוויון בין נושים הניצבים באותה דרגת נשיה, ובצדו השני של המטבע - האיסור על העדפת נושים. המתח בין שתי מערכות דינים אלו בא לידי ביטוי בייחוד כאשר הגוף החייב הופך חדל פירעון ומבצע עסקה במקרקעין באמצעות נאמן (ביחיד) או מפרק (בתאגיד). 15. השאלה שניצבה בפני ביהמ"ש הייתה האם יחויב בעל התפקיד לשלם את מלוא החוב לרשות המקומית ולוועדה המקומית על מנת לקבל את התעודות הנדרשות לו להעברת הזכויות בנכס או שמא יכפיף עצמו לכללי חדלות הפירעון האוסרים עליו העדפת נושים. בית המשפט משיב לשאלה זו באמצעות כללי תורת המשפט . כדבריו: "על פי העקרונות הנקוטים בידינו מקדמת דנא, גוברות הוראות חוק מיוחד על הוראות חוק כללי במקרה של התנגשות ביניהן. עניין דומה נדון בבית-משפט זה בבג"צ 243/60 [1]. אומר שם השופט ח' כהן (על דעת ההרכב כולו), בעמ' 2267: נראה לי שאין הוראות סעיף 117 האמור (כיום סעיף 324(א) לפקודת העיריות..והוראות פקודת פשיטת-הרגל יכולות לדור בכפיפה אחת...כל מטרתה של פקודת פשיטת-הרגל תושם לאל, אם העיריה תוכל - או תצטרך - למנוע בעד מכירות נכסי החייב בתוקף הוראות סעיף 117: או שהנאמן לא יוכל למכור את נכסי החייב, כי אז כל הליכי פשיטת-הרגל יסוכלו; או שישלם לעיריה כל החובות המגיעים לה לגבי הנכס שברצונו למכור, כי אז העדיף נושה אחד על פני כל הנושים האחרים מעבר לזכות הבכורה שהוענקה לו בחוק, ואין לך הפרה חמורה מזו של דיני פשיטת-הרגל. טעמו ותועלתו וכבודו של סעיף 117 בינם עומדים כל עוד בעל הנכס לא פשט את הרגל; משהוכרז לפושט-רגל, נדחית הוראתו של סעיף 117 מפני הוראות פקודת פשיטת-הרגל". (ראה: שם בעמ' 93) מסקנת בית המשפט הייתה כי לאור כלל היסוד לפיו הוראת חוק מיוחד גוברת על הוראת חוק כללי, ולאור העובדה כי במצב של חדלות פירעון עסקינן, יש לבכר את דיני חדלות הפירעון הייחודיים לסיטואציה זו על פני ההוראות הכלליות שבפקודה ובחוק. התוצאה האופרטיבית היא כי משניתן צו פשיטת רגל או צו פירוק, זכאית הרשות המקומית לתבוע את חוב? במסגרת תביעות החוב אשר יוגשו לבעל התפקיד שמונה ולא תזכה הרשות בזכות ראשונים בפירעון החוב כלפיה כתנאי להנפקת התעודות לרשם המקרקעין. ובלשון בית המשפט: "נמצא, שאם אכן עניין לנו בהיטל השבחה שהינו בבחינת חוב בר -תביעה בפירוק, זכאית העותרת לתעודות המבוקשות, אף מבלי שתצטרך עתה לשלם תמורתן את היטל ההשבחה הנדרש ממנה". (ראה שם עמ' 94) סוף דבר קובע בית המשפט: "התוצאה היא לכן, שהיטל ההשבחה הוא חוב נוצר לפני תחילת הפירוק, ומאחר שכך, לא היו המשיבים רשאים להתנות את מתן התעודות המבוקשות בפירעונו. תשלום החוב בגין היטל ההשבחה ייעשה בדרך הרגילה של פירעון חובות בפירוק, וכך תימנע העדפת נושה אחד על פני הנושים האחרים". (ראה שם עמ' 96) 16. לסיכום, הלכת קצ"ה קובעת כי הוראות סעיף 324 לפקודה וסעיף 10 לתוספת לחוק ייסוגו מפני דיני חדלות הפירעון. בית המשפט סבור כי הוראות חוק המונעות רישום עסקה במקרקעין - באמצעות התניית הנפקת תעודות לטאבו בפירעון חוב כלפיהן - הן בבחינת הוראות כלליות הנדחות מפני דיני חדלות הפירעון המהווים דין ספציפי ומיוחד. הרציונל העומד בבסיס הלכת קצ"ה הוא כי אין לעשות שימוש בהסדר גבייה מנהלתי באופן שיבכר נושה מסוים מקום שאין עילה להעדפה זו על פי חוק, וברי כי התנהלות זו נוגדת את עקרון השוויון בין נושים שהנו יסוד דיני חדלות הפירעון. הלכה זו לא צומצמה לחוב בגין היטל השבחה ובמקרה של גביית חוב ארנונה חוזר ביהמ"ש העליון בברע"א 2911/95, יוסי אברהם, עו"ד ואח' נ' עיריית רמת גן ואח', פ"ד נג(1), 218 וקובע כי אין בהוראות סעיף 324 וסעיף 10 כדי להעניק זכויות קנייניות מהותיות ומועדפות לרשות המקומית אלא רק לתת בידה כלי יעיל לביצוע גבייה מהירה וקלה יותר. וכך דברי בית המשפט: "הלכה פסוקה היא, כי הוראת סעיף 324(א) לפקודת העיריות היא הוראה הנותנת בידי הרשויות אמצעי גבייה אדמיניסטרטיביים אשר נועדו לייעל את הליך הגבייה. אין זו הוראה מהותית, המעניקה לחוב הארנונה עדיפות על פני חובות אחרים בהליכי פירוק או פשיטת רגל ואין בה כדי לשנות סדרי קדימות שנקבעו בדיני פשיטת הרגל". (ראה עמ' 225) 17. יודגש כי הדברים צומצמו לסעיפי החוק והפקודה המנויים בשונה מהוראת חוק חיצונית להם אשר מעניקה לרשות המקומית עדיפות מהותית בגין חוב כלפיה שאז היא רשאית להתנות הנפקת התעודות לרשם המקרקעין בפירעון חובות כלפיה. כך לדוגמא, סעיף 11א לפקודת המסים (גביה) (להלן: סעיף 11א). בשונה מסעיפים 324 לפקודה וסעיף 10 לתוספת לחוק אשר הינם כלי שרת מנהלתי בלבד, סעיף 11א מעניק לרשות המס זכות קניינית מהותית עדיפה והוא חלק מהוראותיו המהותיות של הדין המיוחד הספציפי החל בפשיטת רגל או פירוק. ובלשונו של בית המשפט: "סעיף 11א(1) לפקודת המסים מקים לשלטונות המס "שעבוד ראשון על מקרקעי הסרבן", בגין חובות מס. חוב מס החוסה תחת כנפי הסעיף נהנה משעבוד ראשון הגובר אף על חובו של נושה מובטח רגיל, בין שזה נוצר לפני חוב המס ובין שזה נוצר אחריו....". (ראה עמ' 226) בית המשפט קובע, משיקולים שונים אשר אינם מענייננו דנן, כי חוב ארנונה אינו זוכה למעמד הבכורה שמקנה סעיף 11 א הנ"ל . (וראה עוד בסוגיות אלו ע"א 633/91, מנהל מס רכוש ומנהל מס שבח מקרקעין תל אביב נ' אלי ושושנה שמש ואח', פ"ד מח (1) 841). 18. לשאלה באם יבוא היטל השבחה בגדר הוראת סעיף 11 א הנ"ל נתן בית המשפט העליון דעתו וקבע כי היטל השבחה אינו עונה להגדרת "מס" שבסעיף 11א ועל כן לא יקבל מעמד עדיף. לאור העובדה כי היטל השבחה נגבה מכוח סעיף 196א לחוק עבור הוועדה המקומית להבדיל מהרשות המקומית הרי שאין לקבלו כ"מס" כהגדרתו בסעיף 2 לפקודת המסים (גביה) (אשר מציינת מפורשות כי עניינה במס רכוש עירוני) ואשר אינו תואם את אכרזת שר האוצר מיום 24.2.00. תוצאת האמור לעיל היא כי חוב בגין היטל השבחה לא הוחרג ממעמדו של חוב רגיל בהליך של פירוק . ישומה של הלכת קצ"ה 19. בהלכת קצ"ה נותן בית המשפט העליון דעתו לתוצאה הרצויה במצב בו נתון החייב בחדלות פירעון משפטית - דהיינו, ניתן צו פשיטת רגל ליחיד או צו פירוק לתאגיד. השאלה שנותרה להכרעה היא אם כן - והיא לב לבו של ההליך בפני - מהי ההלכה הנוהגת משעסקינן בהליכי כינוס למימוש משכנתא של נושה מובטח. עד כה טרם הוכרעה השאלה בהלכה שיצאה מביהמ"ש העליון ואילו ערכאות בתי משפט השלום והמחוזי נחלקו בהכרעותיהם .יש שהחילו את הלכת קצ"ה בסיטואציה זו ויש שאבחנו אותה וצמצמו אותה לנסיבותיה בלבד. אסקור את שתי הגישות והישום המתאים לדידי על המקרה דנן. הגישה השוללת תחולת הלכת קצ"ה בהליכי כינוס למימוש משכנתא 20. ב"כ המבקשות היפנה לשורת החלטות שבהן נקבע כי על קופת הכינוס לשאת בתשלום היטל ההשבחה כחלק מהוצאות הכינוס. על אלו יש להוסיף רבות אחרות שחלקן יצוין. בת.א (פ"ת) 6320/00 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' עיריית פתח תקווה דן בית משפט השלום, כב' השופט שנלר, בסוגיה זו וקובע כי יש להטיל את חובת פירעון היטל ההשבחה על הנושה המובטח לאור שיקולי צדק ועשיית עושר ולא במשפט שכן בעת הערכת שווי הנכס יכול הנושה המובטח להעריך את החוב בגין התוכנית המשביחה ולשקללו במחיר העסקה כולה. בנוסף, מבחין בית המשפט בין חוב ארנונה אשר הינו חוב "גברא" המוטל על המחזיק בנכס - הוא הוא הנהנה מהשירות שניתן כנגד מס זה - ובין היטל השבחה אשר בגדר "חוב חפצא" המוטל על המקרקעין וצמוד להם וממילא ירבוץ על האדם הנהנה משיעור ההשבחה - הלא הוא בעל הנכס אשר בנעליו נכנס הנושה המובטח המוכר את הנכס וזוכה לתמורה גבוהה יותר. כב' השופטת דגן ברע"צ 46939-11-10, הוועדה המקומית לתכנון ובניה נהריה נ' בנק לאומי לישראל בע"מ קבעה, כי עניינה של הלכת קצ"ה במכירת זכויות חייב המצוי בפירוק ועל כן יש תחולה לדיני הקדימה המחייבים בחדלות פירעון ואלו מכריעים את הכף. לא כן בעובדות המקרה שבפניה (בדומה להליך שלפני ) של הליך מימוש משכנתא שלא אגב פירוק. בית המשפט אינו מעלים עין מההלכה שנקבעה בפס"ד יוסי אברהם לפיה הלכת קצ"ה חלה גם בהליכי כינוס, אולם קובע כי יש לאבחנו מהנסיבות שלפנינו משום שעניינו בחוב ארנונה אשר שונה מהותית מחוב היטל השבחה והכל בדומה לאבחנות שערך השופט שנלר בפ"ד בל"ל הנ"ל. תוצאת אבחנה זו היא כי לא נוכל להטיל חוב ארנונה על כונס אלא לאחר שתפס חזקה בנכס, ומנגד נוכל להטיל חוב היטל השבחה על נושה מובטח הנהנה מההשבחה במועד מימוש הנכס (תמורה גבוהה יותר). בית המשפט מציין כי ידוע לו שדבריו אינם מתיישבים עם ההלכה המנחה של בית המשפט המחוזי במסגרת בש"א (ת"א) 6562/07, עצמון מרצפות ושיש בע"מ נ' בנק הפועלים המחיל את הלכת קצ"ה גם על היטל השבחה אולם מציין, כי לדידו, ללא מתן הסבר המניח את הדעת, ביהמ"ש המחוזי לא נדרש להבדל המהותי בין שני סוגי המס (ארנונה והיטל השבחה) אשר יש בה כדי לחרוץ את הדין. סוף דבר, בית המשפט מכריע כי היות והנושה המובטח זכה לתוספת תמורה כנגד שיעור ההשבחה עליו לשאת מנגד בתשלום היטל ההשבחה אשר מבטא את הוצאות הוועדה המקומית ביצירת ההשבחה. הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר רישום המשכנתא התבצע לאחר אישור התוכנית המשביחה שאז יכול היה הנושה המובטח לשקלל את שווי ההשבחה במסגרת העסקה כולה. (ראה גם ת.א. 187152/02 (ת"א) בלל נ' עירית הרצליה, שצוטט ע"י המבקשות) 21. הגישה הנ"ל קיבלה ביטוי גם בפסיקת בתי המשפט המחוזיים למינהם. בנסיבות המקרה בש"א(חי)12622/07 פש"ר 786/06 ליר גידור ופיתוח בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון מונה כונס נכסים ע"י רשם ההוצל"פ על זכויות חברה בפירוק מכח משכנתא לטובת בנק בטרם נקלעה החברה להליכי הפירוק. כב' השופטת גילאור קבעה כי לאור הרציונל המונח בבסיסו של היטל השבחה יש לחייב את הנהנה מההשבחה לשאת בתשלומו. וכך דבריה: "היטל השבחה הוא מס המשולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה בגין עליית ערך מקרקעין, לאור שינוי תכנוני של הקרקע. ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון של צדק חברתי-חלוקתי. תכלית החקיקה המחייבת את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגביית היטל השבחה היא שיתוף הנהנה מתוכנית משביחה בעלויות הציבור בהכנתה של התוכנית ולמעשה בהוצאות התכנון והפיתוח של אותה רשות. הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח. כתוצאה מכך עלה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין התעשר מכך, ולכן מן הראוי שבעל המקרקעין ישא בהוצאות התכנון והפיתוח". (ראה שם עמ' 4) השופטת מאזנת בין העלות - הוצאות התכנון והפיתוח של הרשות המקומית בהכנת התוכנית המשביחה, לרווח - ההשבחה, וממחישה מדוע התוצאה הצודקת ביותר היא חיוב בעל הנכס בתשלום ההיטל המבטא את ההוצאות הנ"ל אשר השיאו לו רווח. בהתאמה, קובעת כי חובת תשלום ההיטל חלה על בעל הנכס במועד אישור התוכנית המשביחה מתוך הנחה רציונלית כלכלית לפיה בבואו לממש את הנכס - יזכה הוא בתמורה נכבדה. הואיל ובמקרה שבפניה היה מדובר במכירה במסגרת של כינוס נכסים, הנהנה מההשבחה הוא לא בעל הנכס במועד אישור התוכנית המשביחה אלא הנושה המובטח סבורה היה ביהמ"ש בהתאם לרציונל זה כי יש לפרש את המונח "בעלים" שבסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק אשר מטיל את חובת התשלום על "בעל הנכס" שלא בהתאם למשמעות הקניינית המקובלת אלא לאור תכליתו של חוק המס הנדון אשר כוונתו: "ללכוד ברשת היטל ההשבחה את הנהנה מן ההשבחה, בעת התרחשותה, מנקודת מבט כלכלית ולאו דווקא קניינית צרופה...מכיוון שלשון הסעיף סובלת פרשנות לכאן ולכאן, ראוי לה שתוכרע על פי תכליתו של היטל ההשבחה...כאמור לעיל, על מנת לממש את תכליתו של היטל ההשבחה יש לחייב בהיטל זה את הנהנה מהשבחת המקרקעין - דהיינו, את הנושה המובטח באמצעות כונס הנכסים". (ראה שם עמ' 7) עוד מציינת השופטת גילאור כי אין להתעלם מכך שבעל משכנתא בוחר לממש בטוחתו הרחק מההליך הקולקטיבי של הפירוק ועל כן אינו יכול לדרוש מיתר הנושים להשתתף עימו בעלויות מימון מימוש הנכס. כדבריה: "לו בחר הנושה המובטח לוותר על בטוחתו לטובת כלל הנושים, ולהגיש במקומה תביעת חוב למפרק על מלוא חובו, היה צודק להטיל תשלום ההיטל על קופת הפירוק המממשת את הנכס לתועלת הנושים. אולם, משנטל בטוחתו והרחיק עצמו מההליך הקולקטיבי לא יוכל לבוא עכשיו ולדרוש מקופת הפירוק השתתפות בעלויות מימוש בטוחתו". (ראה שם עמ' 9) גם ברצ"פ (חיפה) 3305/08, עיריית חדרה נ' עו"ד חזי חכם ואח' התעוררה בפני כב' השופטת שרון נתנאל שאלת זכותה של רשות מקומית לסרב להנפיק לכונס נכסים אישור תשלום מיסים לשם העברת הזכויות בממכר טרם שפרע חובות מס שהורתם טרם מינויו. חובות המיסים שנדונו היו חובות ארנונה והיטל סלילה אשר לא היתה מחלוקת שלא קיים בגינם שעבוד לזכות העיריה. בית המשפט שב וחוזר על ההלכה הפסוקה כי סעיף 324 הינו סעיף אדמיניסטרטיבי אשר אין בו אלא אמצעי גבייה אשר אינו מעניק עדיפות מהותית להבדיל מיכולת גביה יעילה. ב"כ המבקשות סמך טעוניו על תוצאת פסה"ד בענין עיט אולם נסיבות המקרה שבפני שונות מהמקרה שם. בית המשפט דן במצב בו קיימים שני בעלי תפקיד - כונס ומפרק - המבקשים להטיל את חובת תשלום היטל ההשבחה איש על רעהו וההחלטה קובעת את החלוקה הפנימית של החוב ביניהם.יחד עם זאת העיקרון ישים גם לכאן. בית המשפט בפסה"ד עירית חדרה לעיל, מאמץ את הרציונאליים שבפסה"ד בל"ל ועיט ומקיים את האבחנה בין מס מסוג ארנונה למס מסוג היטל השבחה או היטל סלילה. בית המשפט מוצא תניא דמסייע נוסף לדבריו בפ"ד עיט בו קבעה כבוד השופטת אלשיך כי בתחרות בין כונס ומפרק ביחס לתשלום היטל השבחה יש לחייב את קופת הכינוס היות והנושה המובטח הוא הנהנה מהשבחתו בקבלו תמורה ההולמת את שיעור ההשבחה. ודוק, השופטת נתנאל מצמצמת את פסק דינה למצב בו אכן הנושה המובטח נהנה מהשבחת הנכס - שאם לא כן לא מתקיימים הרציונלים לעיל בדבר עשיית עושר ולא במשפט. מצב זה אפשרי רק כאשר החוב לנושה המובטח גבוה מערך הנכס העומד למימוש שאז ברור שהנהנה היחיד מההשבחה הוא הנושה המובטח אשר יקבל - עקב ההשבחה - תמורה גבוהה יותר. למרות ההשוואה המלאה של היטל הסלילה לעקרון זה צוין כי לעולם אין הכרח כי היטל הסלילה ישפיע על ערך הנכס. לגופו של המקרה הואיל ולא הובאו בפניה נתונים המוכיחים כי אכן הייתה השבחה בפועל, אין היא יכולה לקבוע כי הנושה המובטח נהנה מהשבחת הנכס וממילא אינה יכולה לקבוע כי יחולו הרציונלים הנ"ל. בברע"א 30327-03-11, בנק לאומי לישראל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נהריה ניתנה החלטת ערכאת ערעור על פסק דינה של כב' השופטת דגן במקרה הנ"ל. ביהמ"ש המחוזי מאשרר את החלטת הערכאה קמא וקובע כי יש להחיל את הלכת קצ"ה רק בהליכים המתחוללים בעולמם של דיני חדלות הפירעון. שכן, אך משנכנסנו ל"פלנטה" זו עולה שאלת השוויון בין נושים העומדת בבסיס הלכת קצ"ה. עוד קובע בית המשפט כי לאור העובדה שמשכנתא הינה בטוחה המבטיחה, בדרך כלל, הלוואה ארוכת טווח אשר במהלכ? יכול ויאושרו תכניות משביחות, לא יהיה זה נכון וצודק לפטור את הנושה המובטח מתשלום היטל ההשבחה אף אם נוצר קודם למועד כינוס הנכסים שכן אין חולק שמחיר התמורה אשר יתקבל במימוש הנכס יגלם בתוכו - מיניה וביה - את שיעור ההשבחה. אם אכן יינתן פטור כאמור יוחצן נטל התשלום לכתפי הציבור בכללותו וזו תוצאה שאין להשלים עמה. הגישה המחילה את הלכת קצ"ה בהליכי כינוס למימוש משכנתא 22. בנסיבות רצ"פ (ת"א) 1617/08 לעיל מכיר ביהמ"ש כי בנסיבות של מימוש כאמור יש לשקול שיקולים של עשיית עושר ולא במשפט, צדק ויעילות אשר תוצאתן היא לחייב דווקא את הנושה המתעשר מההשבחה: "גם אני סבורה, כי במימוש משכון, שלא במסגרת הליכי פשיטת רגל או פירוק, שיקולי צדק ויעילות, כמו גם שיקולי עשיית עושר ולא במשפט, ייתכן שמצדיקים תוצאה אחרת. כאשר תוכנית ההשבחה קדמה למישכון הנכס, תשלום מלוא התמורה של המכירה לידי בעל המשכון, ללא תשלום היטל ההשבחה, יש בו משום התעשרות שלא כדין. בנוסף, אמנם הוראות סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה והוראות סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש] הן בגדר הוראות מנהליות שתפקידם להקל על מלאכת הגבייה, אך הוצאת האישור המבוקש לכונס ללא תשלום היטל ההשבחה, עלולה לרוקן מתוכן הוראות אלה." (ראה שם פסקה ח) אולם, בסופו של יום, סבור ביהמ"ש כי אמירתו של בית המשפט העליון בהלכת קצ"ה ובפס"ד יוסי אברהם ברורה ומסקנתו הסופית היא כי: "...לאור ההלכה הרווחת בבית המשפט העליון והחקיקה כיום, סבורה אני, כי לא ניתן לשנות את סדרי הקדימויות. בענייננו, משקדם היטל ההשבחה למועד הכינוס, סבורה אני, כי לא מוטלת חובה על כונס הנכסים לשאת בו". תמיכה נוספת לגישה זו ניתן למצוא בבש"א (ת"א) 27811/05, עו"ד נרדיה מור נ' עיריית רעננה ואח' קבעה כב' השופטת דניה קרת כי: "במקרה שבפניי, אין ספק כי החיוב בהיטל ההשבחה נוצר לפני מתן צו הכינוס, כפי שהיה גם בעניין בג"צ קהילת ציון, ולכן אין העירייה רשאית להתנות את מתן האישור בפירעון החוב. תשלום החוב בגין היטל ההשבחה יעשה בדרך הרגילה אשר תמנע העדפת נושה אחד על פני הנושים האחרים". (ראה שם בעמ' 9) ביהמ"ש תומך אדני החלטתו בפס"ד יוסי אברהם כאמור לעיל. עמדתה זו של כב' השופטת קרת מאיר נשנתה בפסה"ד עצמון(בש"א (ת"א) 6562/07 לעיל). ביהמ"ש ער ומסתמך על הקביעה בפסה"ד יוסי אברהם שהעירייה אינה רשאית להתנות את מתן האישור להעברת הזכויות בפירעון חוב היטל השבחה .הגם שקיבל את קביעת כב' השופטת גילאור בפסה"ד ליר כי תוצאה זו מעוררת קושי לאור העובדה שהבעלים אינו משתתף בעלות יצירת ההשבחה ממנה נהנה,הוא מוצא כי קשיים אלו הינם תדירים בהליכי חדלות פירעון בהם נושי החברה חדלת הפירעון מוצאים עצמם נדחים מפני זכות קניינית של נושה מובטח. מן הכלל אל הפרט 23. סיקור הפסיקה מלמד, כי לא ניתן לקבוע דבר קיומה של הלכה נוהגת או מחייבת באופן חד וברור. כשלעצמי מצאתי, כי בהנתן הליך מימוש משכנתא ע"י כונס נכסים כשאין אנו מצויים בהליך של חדלות פירעון, יש לחייב את בעל השעבוד המובטח בפירעון היטל ההשבחה כתנאי להנפקת התעודות להעברת הנכס בלשכת רישום המקרקעין. כב' הרשם מצא עצמו כבול להלכה הנוהגת לשיטתו למרות שראה לנגד עיניו גם את רלבנטיות שיקולי הצדק ושיקולי עשיית עושר . פסיקת בתי המשפט שהעדיפה החלת שיקולי צדק, הוגנות ויעילות בהליכי כינוס התחבטה בשאלה - על מי יהיה זה ראוי וצודק להטיל חובת תשלום היטל השבחה ומי הנהנה העיקרי מה"שירות" הניתן כנגד הטלת היטל זה. בתי המשפט משחרים אחר תכליתו של היטל ההשבחה שהיא הטבה עם הציבור בכללותו - הן הנושה המובטח והן הנושים הבלתי מובטחים אשר לעיתים נדרשת להם הגנה. 24. לאחר ששקלתי את הנימוקים הנגדיים וההחלטות השונות שניתנו כמפורט אני סבורה כי יש לצמצם את הלכת קצ"ה לנסיבותיה. עיקר החלטתי זו מבוסס על העובדה כי אישור התוכניות המשביחות (14.6.87; 15.8.02) קדם להליך מימוש המשכנתא (18.11.09). זאת ואף יותר, אישור התוכנית המשביחה הראשונה אף קדם למועד רישום המשכנתא (31.5.00). לאור האמור, שומה ידע, או לכל הפחות היה על הנושה המובטח לדעת ולברר אודות מצבו התכנוני של הנכס, על קיומן של התוכניות המשביחות במועד תחילת המימוש. מכאן, יכול היה לשקלל את שיעור ההשבחה במחיר התמורה של הנכס הנמכר או לחילופין לגלגלו לרוכש. אין בלבי ספק כי הנהנה מההשבחה אינו אלא הנושה המובטח ולאור עקרונות דיני עשיית עושר ולא במשפט עליו לשאת בהוצאות יצירת רווח זה. יתרה מזו, וכפי שצוין ע"י בית המשפט בפס"ד עיריית חדרה כאשר מחיר התמורה המתקבל ממימוש המשכנתא גבוה משיעור החוב בגינו החל הליך המימוש - חזקה כי הנהנה היחיד מההשבחה הוא הנושה המובטח אשר מתעשר וקיימת עילה לחייבו בתשלום ההשבחה. כך בנסיבות התיק שלפני - כשחוב המשיבה 3 למשיב 1 גבוה לאין שיעור משווי הנכס שנמכר והתמורה שהתקבלה. 25. כאמור מדובר בהליך מימוש משכנתא שלא אגב פירוק וממילא אין כפיפות אוטומטית לדיני חדלות הפירעון עליהם נסמכת הלכת קצ"ה. בהתאמה, לא מתקיים בענייננו החשש להגדלת נשייתו הבלתי מובטחת של הבנק על חשבון התמורה העתידית שיקבלו הנושים הבלתי מובטחים ועל כן יש לשיקולי הצדק כמצוין לעיל משנה תוקף. יפים דברי ביהמ"ש העליון שנאמרו עוד בשנת 2003 אך מוצאים להם מקום רלבנטי עד מאד דווקא בימינו: " היטל ההשבחה מיועד להגשים רעיון של צדק חברתי לפיו ראוי כי מי שהתעשר בשל פעילות נורמטיבית של הרשויות התכנון ,ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל, המשתלם לאותה רשות תכנון והמשמש אותה להכנת תוכניות וביצוען." (ראה ע"א 1321/02 נוה בניין ופיתוח בע"מ נ' הועדה לבנייה למגורים ותעשייה מחוז מרכז, פ"ד כז(1) 131 ) לסיכום 26. נוכח כל האמור אני סבורה כי יש לקבל את הערעור ולחייב את קופת הכינוס באמצעות המשיבה 2 בתשלום היטל ההשבחה כתנאי להנפקת האישורים להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. אינני עושה צו להוצאות. העברת בעלותרשויות מקומיותבעלות