בית המשפט פסק כי הזכות הניתנת מכוחו של סעיף 2(א) לחוק הדיור היא זכות אישית שאיננה ניתנת להורשה והתובעים אינם יכולים להצליח בתביעה למימושה. תכליתו של חוק הדיור היא להיטיב עם אותו חלק באוכלוסייה שידו אינה משגת לרכוש דירה, ובהינתן העובדה שקיים מחסור בדירות שאותן אפשר להעמיד לרשות מי שזכאים לכך, אזי ברור כי יש צורך לקבוע תנאים ואמות מידה אשר רק מי שעומד בהם יכול להימנות על אלה היכולים לרכוש את הדירות בתנאים מועדפים. אמות מידה ותנאים כאלה קבועים בחוק הדיור ובכללים שעל פיהם מפעילה הוועדה הבין-משרדית את שיקול הדעת אם לאשר את בקשת הזכאי, אם לאו. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ירושה של זכות לדיור ציבורי: המנוחה ז"ל ("המנוחה"), שעיזבונה הוא התובע מספר 3, הייתה בשעתו שוכרת של דירה הנמצאת ברחוב יוספטל 10/12 בקריית ים ("הדירה"), שאותה היא שכרה יחד עם בעלה המנוח שהלך לעולמו לפניה, על פי חוזה שכירות שנעשה ביום 23.10.69 בינם לבין עמידר החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ ( בהתאמה "חוזה השכירות" ו"עמידר"). הנתבעת היא חברה ממשלתית אשר הזכויות על פי חוזה השכירות הומחו אליה על ידי עמידר. הנתבעת הגישה לבית משפט השלום בחיפה תביעה בת"א 15342-02 נגד המנוחה לפינוי והחזרת החזקה בדירה, וכן לתשלום סכום של 8962 ₪. עילת התביעה הייתה שהמנוחה חדלה להתגורר בדירה ועברה להתגורר אצל בתה (התובעת 2 בתיק זה) ועל כן, בהתאם להוראות הסכם השכירות, קמה לנתבעת הזכות לפנות את המנוחה מן הדירה. בין שאר הטענות שנטענו מטעמה של המנוחה כנגד התביעה הייתה טענה כי המנוחה אמנם חדלה להתגורר בדירה, אלא שהדבר היה לפרק זמן קצר ומוגבל, בעקבות פטירתו של בעלה המנוח. עוד נטען, וזה העיקר בענייננו, שלמנוחה הייתה זכות לרכוש את הדירה במסגרת מבצע "קנה ביתך". טענה אחרונה זו הוכחשה על ידי הנתבעת, שמצידה טענה שבקשת המנוחה לרכוש את הדירה נדונה בוועדה הבין משרדית המופקדת על הדבר ונדחתה בחודש אוקטובר 2003, וכי מכל מקום זכות כזו, גם אם הייתה קיימת, פקעה לאור העובדה שהמנוחה נפטרה בשנת 2005 קודם להשלמת הרכישה. בית משפט השלום דחה את תביעתה של הנתבעת על כל חלקיה. בית המשפט הוסיף ואמר, בסעיף 20 לפסק דינו: "לעומת זאת, היות ולא הוגשה תביעה שכנגד אין אפשרות לשקול מתן סעד הצהרתי על זכות העיזבון לרכוש את הדירה בהתאם לתנאים של מבצע הרכישה, על אף כי ברור כי תוצאת הדיון מצביעה על קיום זכות כאמור, וממילא לא נידונה שאלת הסמכות העניינית לדון בסוגיה." (ההדגשה הוספה, א"ק) על דבריו אלה של בית משפט השלום מושתתת התביעה הנוכחית, שהתובעים בה הם כאמור עיזבון המנוחה וכן בנה (התובע 1) ובתה (התובעת 2). הסעדים הנתבעים בתביעה הם הצהרה בדבר זכות עיזבון המנוחה לרכוש את הדירה בהתאם לתנאים של מבצע הרכישה "קנה ביתך" שנערך על ידי הנתבעת בשנת 2000; סכום של 30,000 ₪ שהוא שיעור הפיצוי בגין דמי השכירות שאותם נאלצו התובעים לשלם לנתבעת, מאז שנודע להם שהנתבעת אישרה את רכישת הדירה במסגרת מבצע "קנה ביתך" עד מועד הגשת התובענה; סכום של 72,000 ₪ המהווה אובדן הכנסה משכירות בתקופה שמחודש פברואר 2005 ועד למועד הגשת תובענה זו. דין התביעה להידחות. בכתב התביעה נטען בין השאר, כי משלא ערערה הנתבעת על פסק הדין שניתן בת"א 15342-02 הנ"ל, הנתבעת מושתקת מלהעלות כל טענה באשר לקביעות העובדתיות והמשפטיות הכלולות בו, וזאת בין אם מתוקף השתק עילה ובין אם מתוקף השתק פלוגתא (סעיף 9 בכתב התביעה). על רקע זה הוצע לצדדים כי ההכרעה תהיה על יסוד כתבי הטענות ועל יסוד טיעון משפטי שאותו יסכמו הצדדים. ההצעה התקבלה על דעתם של הצדדים וטענותיהם סוכמו בדיון שהתקיים ביום 16.1.11. התובעים הרחיבו את טיעונם בסוגיית ההשתק על שני ענפיו, היינו השתק עילה והשתק פלוגתא, אלא שעד שאגיע להראות כי אין כלום בטענותיהם אלה, אציין כי קיימים נימוקים נוספים לדחיית תביעתם, אף מבלי להיזקק להכרעה בשאלה אם אכן מתקיים השתק כתוצאה מפסק דינו של בית משפט השלום. הנימוק הראשון לדחיית תביעתם הוא שמקור זכותה של המנוחה לרכוש את הדירה היה, בזמן הרלוונטי, חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) תשנ"ט-1998 ("חוק הדיור") אשר סעיף 2(א) שלו קובע כי "זכאי רשאי לרכוש את הדירה הציבורית שבה הוא מתגורר במחיר ובתנאים האמורים בסעיף 3, ובהתאם להוראות חוק זה ולצורך זה הוא יגיש בקשה". מבלי לקבוע מסקנות בדבר, אניח לטובתם של התובעים שהמנוחה הייתה בחייה זכאית כמשמע מונח זה בסעיף 1 לחוק הדיור, וככזו היא יכלה לרכוש את הדירה באופן ובתנאים המותווים בחוק הדיור. דא עקא, ואין על כך מחלוקת, שהמנוחה הלכה לעולמה קודם שהושלם התהליך הנדרש בחוק הדיור על מנת לאשר את בקשתה ולהעביר לה את הזכויות בדירה. על רקע עובדה זו טוענת הנתבעת, וטענתה מקובלת עליי, שהזכות הניתנת מכוחו של סעיף 2(א) לחוק הדיור היא זכות אישית שאיננה ניתנת להורשה והתובעים אינם יכולים להצליח בתביעה למימושה. תכליתו של חוק הדיור היא להיטיב עם אותו חלק באוכלוסייה שידו אינה משגת לרכוש דירה, ובהינתן העובדה שקיים מחסור בדירות שאותן אפשר להעמיד לרשות מי שזכאים לכך, אזי ברור כי יש צורך לקבוע תנאים ואמות מידה אשר רק מי שעומד בהם יכול להימנות על אלה היכולים לרכוש את הדירות בתנאים מועדפים. אמות מידה ותנאים כאלה קבועים בחוק הדיור ובכללים שעל פיהם מפעילה הוועדה הבין-משרדית את שיקול הדעת אם לאשר את בקשת הזכאי, אם לאו. התוצאה שאותה מבקשים התובעים 1 ו-2 להשיג, היינו זכאות מכוחה של הורשה מן המנוחה, עומדת בניגוד גמור לתכליתו של חוק הדיור ושומטת את סיבת קיומו שהיא מתן אפשרות לרכישת דירה למי שזקוק לכך באמת. טענה מעין זו שמעלים התובעים כבר נדחתה על ידי בית המשפט (ראו: עע"ם 1663/09 עזבון המנוחה ביטון שמחה ז"ל נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון (טרם פורסם, , 25.11.10)) ויש לדחותה גם במקרה הנוכחי. אין חולק שהתובעים 1 ו-2 אינם בגדר זכאים לפי חוק הדיור וכשהם מבקשים לעצמם זכות לדיור ציבורי אזי חזקה שהדבר יכול להיעשות רק על חשבון זכאים הממתינים לפתרון דיור . נימוק נוסף אשר בעטיו יש לדחות את התביעה הוא שבקשתה של המנוחה נדונה על ידי הגוף שהוסמך לכך בחוק הדיור, והיא נדחתה בהחלטה שניתנה ביום 2.6.03 (נספח ד' לכתב ההגנה) בנימוק של העדר רציפות מגורים בדירה ונטישתה. משנדחתה הבקשה, קשה לראות כיצד ניתן לטעון שהשתכללה זכותה של המנוחה לרכוש את הדירה, וממילא ואף מבלי להידרש לשאלת אפשרות הורשת זכויותיה, כיצד יכולים יורשיה (התובעים 1 ו-2) לטעון לקיום זכות כזו. בקשר לכך טוענת הנתבעת, וגם טענתה זו מקובלת עליי, שעל ההחלטה הדוחה את בקשתה של המנוחה ניתן להשיג רק בדרך של עתירה מנהלית לבית משפט לעניינים מנהליים, ולא בדרך של תובענה למתן פסק דין הצהרתי כפי שעשו התובעים כאן. סעיף 13 של התוספת הראשונה לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים תש"ס-2000 קובע את סמכותו של בית משפט לעניינים מנהליים לדון בעתירות מנהליות כנגד החלטה של רשות בעניין דיור ציבורי לפי חוק הדיור, ודומה כי הנתבעת צודקת כשהיא מצביעה על כך שאם חפצה המנוחה לתקוף את ההחלטה הדוחה את בקשתה, היה עליה לעשות כן בדרך של עתירה מנהלית, שאותה צריך היה להגיש במועד הקבוע בחוק לבית המשפט לעניינים מנהליים. בשולי עניין זה אוסיף עוד כי, מכל מקום, התובענה הוגשה כנגד הנתבעת הלא נכונה מפני שהדירה היא נכס של המדינה והנתבעת רק מנהלת אותו ולא ניתן להפנות כלפיה טענה בדבר קיומה של זכות לרכוש את הדירה. כאמור לעיל, התובעים הרבו לטעון כי מחמת השתק, הן של עילה והן של פלוגתא, שיסודו בדברים המצוטטים לעיל מתוך פסק דינו של בית משפט השלום, הנתבעת מנועה מלכפור בזכותם לרכוש את הדירה, ויש לקבל לכן את התביעה. לטענה זו של התובעים אין בסיס מספיק ואני דוחה אותה. עקרונותיו של ההשתק בדין הישראלי סוכמו (ראו: ע"א 246/66 שמואל ורחל קלוז'נר נ' רנה שמעוני , פ"ד כב (2) 561 (1968)) ("עניין שמעוני"). בהתייחסו להשתק עילה אמר בית המשפט כי "מקום שתביעה נדונה לגופה והוכרעה על-ידי בית-משפט מוסמך, שוב אסור להיזקק לתביעה נוספת בין אותם הצדדים או חליפיהם, אם זו מבוססת על עילה זהה. במקרה כזה, אם במשפט הראשון זכה התובע בדין, כי אז אומרים שעילת תביעתו שם "נבלעה" (merged) בפסק-הדין, אשר הכיר בזכותו ובא במקום העילה,שאיננה עוד, בחינת transit in rem judicatam; וכן, אם במשפט הראשון זכה הנתבע בדין, אזי אומרים שקם מחסום (bar) המשתיק את התובע מלחזור על תביעה שנייה המבוססת על אותה עילה, בחינת היותה חסומה או מושתקת ‎ per rem judicatam". אשר להשתק פלוגתה, הכלל בעניין זה נוסח על ידי בית המשפט בעניין שמעוני כך: "אם במשפט הראשון הועמדה במחלוקת שאלה עובדתית מסוימת, שהייתה חיונית לתוצאה הסופית, והיא הוכרעה שם, בפירוש או מכללא, כי אז יהיו אותם בעלי הדין וחליפיהם מושתקים מלהתדיין לגביה מחדש במשפט השני, חרף אי-הזהות בין העילות של שתי התביעות. העיקר הזה ידוע בשם הכלל של eadem quaestio ויש המכנים אותו בשם "השתק עקיף" (Collateral Estoppel) או "השתק הפלוגתה" (Issue Estoppel). כדאי להבהיר כי לשם תחולת הכלל האחרון, דרוש לא רק שהנקודה העובדתית, שנטענה, הועמדה במחלוקת במשפט הקודם, אלא גם שפסק-הדין מבליט, במפורש או מכללא, שאמנם נפלה שם הכרעה לגביה. שאם לא כן, לא יהיה בפסק-הדין כדי להשתיק את העלאת הטענה העובדתית מחדש במשפט השני ." מהדברים האמורים ניתן לראות שאין כל אפשרות לראות בדבריו של בית משפט השלום כמקימים איזה מסוגי ההשתק. דבריו של בית משפט השלום, המהווים את הבריח התיכון לתביעת התובעים, היו אמרת אגב אשר לא זו בלבד שלא היוו הכרעה בעניין שעמד בפניו, אלא שהם גם לא היו צריכים בכל אופן שהוא להכרעה באותו עניין, והוא שאלת זכותה של הנתבעת (שהייתה התובעת בבית משפט השלום) לתבוע את פינוי הדירה. סברתו של בית משפט השלום, שאם הייתה מוגשת לו תביעה לסעד הצהרתי היה מקום לשקול לתת אותו, אינה אלא אמירת אגב אשר לא הייתה דרושה לעניין שנדון בפניו ואף חרגה מן הסמכות הנתונה לו, עניין שהוא עצמו ראה להזכיר בדבריו. למעלה מן הצורך אפשר להצביע גם על התוצאה האבסורדית היכולה להיווצר אם הייתה מתקבלת טענת התובעים, היינו שאמירת אגב של בית משפט שלום, הנוגעת לעניין שאינו בסמכותו, מכריעה את הדין בתביעה המתבררת בפני בית המשפט המחוזי והיא בתחום סמכותו. סיכומו של דבר, התביעה לפסק הדין הצהרתי לו עתרו התובעים נדחית, וממילא נדחות גם תביעותיהם לסעדים כספיים, שכן אלה מושתתות על זכותם הנטענת לרכישת הדירה, ומשזו אינה קיימת אין מקום גם לשקול את התביעות הכספיות. התובעים 1 ו-2 , ביחד ולחוד, ישלמו לנתבעת שכר טרחת עורכי דין סכום של 20,000 ₪. ירושהדייר מוגן (הגנת הדייר)