קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא מימוש זכות קדימה במקרקעין: מבוא 1. המבקשים עותרים למתן פסק דין הצהרתי, לפיו, הם זכאים מכוח זכות הקדימה הנתונה להם, לרכוש את המקרקעין הידועים כגוש 13948 חלקות 133-132 וגוש 13949 חלקות 56 ו- 3 בראש פינה (להלן: "המקרקעין") מן המשיבות 1 - 2 (להלן: "המוכרות") בתמורה לתשלום סך של 1,501,000 ₪ (בתוספת מע"מ ככל שיחול), וכן להורות על בטלות הסכמי המכר שנכרתו בין המוכרות ובין המשיבה 3 (להלן: "ארזים") לרכישת המקרקעין ועל מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובתה על המקרקעין. 2. המקרקעין נשוא התביעה והמקרקעין הסמוכים, שבבעלות המבקשים ובבעלות המשיב הפורמלי, היוו בעבר חלקת מקרקעין אחת, שהיתה בבעלות משותפת (מושאע). החלקה המקורית עברה הליכים של איחוד וחלוקה החל משנת 2004 ופוצלה לחלקות קטנות יותר. בחודש מרץ 2007 הסתיימו הליכי האיחוד והחלוקה והבעלות פוצלה. 3. המבקשים והמוכרות הם שותפים בשותפות חקלאית בשם "בוסתן ראש פינה". 4. בהסכם שכותרתו "זיכרון דברים - שותפות 'בוסתן ראש פינה'" (להלן: "זיכרון הדברים") עליו חתומים המבקשים, המוכרות והמשיב הפורמלי, ביקשו אלה בשנת 2004 בשלהי הליך החלוקה של החלקה המשותפת, להסדיר את "עתידם של כל נכסי המקרקעין המצויים בבעלות ו/או בשייכות משותפת של שותפי 'בוסתן ראש פינה'"(סעיף א' לזיכרון הדברים); הם ראו לנכון לציין בסעיף ב' לזכרון הדברים, כי: "שותפות 'בוסתן ראש פינה' פועלת כבר כ- 50 שנה כשותפות מגובשת ומלוכדת והיחסים השוררים בין השותפים הינם יחסים של רעות, אמון וכבוד הדדי, וברוח זו נערך ונחתם זיכרון דברים זה". עיון בזיכרון הדברים מלמד, כי המדובר בהסכם תמציתי וענייני במסגרתו התייחסו הצדדים, בין היתר, למצב שבו יחפוץ אחד השותפים למכור או להעביר את "זכויותיו במקרקעין" ולחובתו של אותו שותף להציעם תחילה לשאר השותפים (זכות קדימה, סעיף ד') וכן לתרחישים אפשריים במידה והזכויות של אחד השותפים יועברו לאחר שאינו נמנה עם השותפים (סעיף ה'). 5. ביום 18.10.10 התקשרה ארזים עם המוכרות בהסכמי מכר, בגדרם הוסכם, כי ארזים תרכוש את המקרקעין תמורת סך 1,500,000 ש"ח. אין מחלוקת, כי המדובר בהסכמים התלויים בהתקיים תנאי מתלה (להלן: "ההסכמים המותלים"), בכך שהמוכרות יודיעו למבקשים ולמשיב הפורמלי על כוונתם למכור את המקרקעין לארזים, ובכך שאלה לא יממשו את זכות הקדימה שניתנה להם בהתאם לזיכרון הדברים. 6. במקביל לחתימת ההסכמים המותלים, הודיעו המוכרות למבקשים ולמשיב הפורמלי על כוונתן למכור את זכויותיהן במקרקעין לצד שלישי תמורת סך 1,500,000 ₪ וביקשו לקבל את עמדתם של אלה ככל שברצונם לממש את זכות הקדימה שניתנה להם. הודעתן של המוכרות התקבלה אצל המבקשים בין המועדים 24.10.10 עד 11.11.10 (אצל מבקש 2 ביום 24.10.10, אצל המבקשים 3,4,5 ביום 31.10.10 ואצל מבקש 1 ביום 11.11.10), ומאותו מועד החלה חליפת מכתבים בין המבקשים ובין המוכרות, בגדרה, העלו המבקשים טענות בנוגע לפירוק השותפות ולפיטורי מבקש 2 כמנהל השותפות; המבקשים עמדו על בקשתם לעיין בהסכמים המותלים, והמוכרות הציגו למבקשים העתק של הסכמים אלה במכתבם מיום 29.11.10. כשבוע לאחר מכן, ביום 7.12.10, הודיעו המבקשים למוכרות באמצעות מכתב מבא כוחם, כי ברצונם לממש את זכות הקדימה שניתנה להם וכי הם מסכימים לרכוש את המקרקעין תמורת תשלום סך 1,501,000 ₪. המוכרות ביקשו הבהרות נוספות באמצעות מכתב מטעמן, וביום 16.12.10 הודיעו למבקשים, כי לאור הטענות הנוגדות של הצדדים בכוונתן לפנות לבית המשפט המוסמך בהליך של טען ביניים. 7. ביום 15.12.10 העבירה ארזים את יתרת התמורה לחשבון נאמנות כמוסכם בינה ובין המוכרות, ואף רשמה הערת אזהרה על המקרקעין להשלמת עסקת המכר. ההליכים בבית המשפט 8. בד בבד עם הגשת המרצת הפתיחה ביום 3.1.11, עתרו המבקשים למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד שימנע מאת המשיבות 1-3 לבצע כל דיספוזיציה או פעולה משפטית הנוגעת להשלמת עסקת המכר נשוא ההסכמים המותלים עד למתן פסק דין בתובענה. בית המשפט (כב' השופט בנימין ארבל) נתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד והבקשה נקבעה לדיון במעמד שני הצדדים. 9. בדיון בבקשה שהתקיים בפני ביום 25.1.11, קיבלו ב"כ הצדדים את המלצת בית המשפט, והסכימו לאחד את הדיון בבקשה ובתיק העיקרי ולשמוע את העדים באותה ישיבה, כאשר צו המניעה הזמני יישאר על כנו, עד מתן החלטה אחרת. 10. מטעם המבקשים העיד מבקש מס' 2, מר עדי שוורץ, שתצהירו צורף לבקשת המבקשים למתן סעד זמני, ואשר שימש כמנהל השותפות החקלאית, ואילו מטעם המוכרות העיד מר נתנאיל נימני, שתצהירו צורף לתגובת המוכרות, והוא שימש כאיש הקשר מטעם המוכרות בכל הנוגע לעסקת המכר עם ארזים; מטעם ארזים העיד מר דורון פרומוביץ, אחד מבעלי המניות, שתצהירו צורף לתגובתה. 11. המוכרות הצהירו הן בתגובתן והן במהלך הדיון בפני, כי הן שוות נפש ביחס לתוצאת ההליך בין המבקשים ובין ארזים ואין זה משנה להן מיהו זה אשר בסופו של יום ירכוש את המקרקעין ובלבד שישלם להן את התמורה ובהקדם. 12. בהתאם להצהרתם לפרוטוקול, הפקידו המבקשים ביום 2.2.11 בקופת בית המשפט סך 500,000 ₪ וזאת כמקדמה על חשבון תמורת המקרקעין, כאשר היתרה תשולם על ידם, היה ותביעתם תתקבל, בתוך שלושה שבועות מיום מתן פסק הדין. 13. המשיב הפורמלי, מר דן הורביץ, שהינו כאמור בעל קרקע סמוכה למקרקעין, הגיש הצעה מטעמו לרכישת המקרקעין, אולם הצעתו היתה נמוכה מהצעת המבקשים, ובהמשך הודיע, כי אין לו התנגדות לסעד המבוקש על ידי המבקשים. 14. הינה כי כן, השאלה העומדת בסלע המחלוקת הינה, האם זכותם של המבקשים לרכוש את המקרקעין גוברת על זכותה של ארזים לעשות כן, ובתוך כך, יש לדון בסוגיה, האם השכילו המבקשים לממש את זכות הקדימה הנתונה להם מכוח זיכרון הדברים, וכפועל יוצא מכך, לקבוע אם התקיים התנאי המתלה, שנקבע בהסכמי המכר בין המוכרות ובין ארזים. מחד גיסא, טוענים המבקשים, כי זכותה של ארזים לרכישת המקרקעין הוכפפה לזכות הקדימה שניתנה להם לרכישת המקרקעין. לגישתם, ארזים אינה יכולה להכתיב לצדדים (המבקשים והמוכרות) את התנאים למימוש זכות הקדימה שניתנה להם, ותנאים אלה יש ללמוד מתוך מערכת היחסים שבין המבקשים והמוכרות. מאידך גיסא, טוענת ארזים, כי מעיון במסמכים שצורפו לבקשה למתן סעד זמני ולהמרצת הפתיחה עולה באופן ברור, כי המבקשים "גררו רגליים" והתנהלו בדרך בלתי מקובלת ובחוסר תום לב, ובסופו של יום איחרו את המועד למימוש זכות הקדימה שניתנה להם בזיכרון הדברים, כך שלשיטת ארזים, זכותם של המבקשים פקעה; לחלופין, טוענת ארזים, כי המבקשים מנועים מלממש את זכות הקדימה לאור התנהלותם חסרת תום הלב בנסיבות העניין, שחורגת מכל סטנדרט של התנהגות מקובלת. השתלשלות העניינים וטענות המבקשים 15. בין המבקשים והמוכרות התקיימו מזה חמישה עשורים יחסי שותפות במסגרת שותפות "בוסתן ראש פינה", בגדרה מעבדת השותפות מתחם חקלאי בשטח כולל של כ- 178 דונם בראש-פינה, כאשר המקרקעין נשוא התובענה עסקינן הינם חלק ממתחם זה. 16. בשנת 2004 החלו הצדדים לשותפות בהליך של איחוד וחלוקה של המקרקעין המשותפים. במסגרת זו, נערך זיכרון הדברים בין השותפים, אשר הסדיר את חלוקת המקרקעין וקבע הוראות למקרה שבו יבקש אחד השותפים למכור את חלקו במקרקעין. 17. במהלך החודשים 2010/ 11-10 (החל מיום 24.10.10 ועד ליום 11.11.10) התקבלה אצל המבקשים הודעתן של המוכרות על מכירת זכויותיהן במקרקעין. בהודעה צוין, כי בהתאם להוראות סעיף ד' לזיכרון הדברים, מתבקשים המבקשים ליתן את עמדתם. 18. לטענת המבקשים, לאחר שהם קיבלו הודעה זו של המוכרות, הם החלו לבחון את האפשרויות העומדות לפניהם ופעלו בהתאם להוראות זיכרון הדברים באופן ענייני לשם מימוש זכותם לרכישת המקרקעין. הם גילו מלכתחילה את רצונם למימוש זכות הקדימה שניתנה להם ולשם כך דרשו לקבל לידיהם העתק מן ההסכמים המותלים שנכרתו בין המוכרות ובין ארזים (שזהותה בשלב זה טרם נודעה למבקשים). לגרסת המבקשים, המוכרות גררו את רגליהן ונמנעו מלהשיב לפניות המבקשים ולדרישתם לקבל העתק מהסכמי המכר המותלים, וטרחו להשיב לראשונה לפניית המבקשים ולהמציא להם העתקים של ההסכמים המותלים רק ביום 29.11.10, שבועיים ימים לאחר פניית המבקשים חרף דרישותיהם של האחרונים מיום 23.11.10 ומיום 28.11.10. 19. כשבוע ימים לאחר שהומצאו (ביום 29.11.10) למבקשים העתקים מהסכמי המכר המותלים, הודיעו המבקשים למוכרות במכתבם מיום 7.12.10 על רצונם והסכמתם החד משמעית לרכוש את המקרקעין בתמורה לתשלום סך 1,501,000 ₪. תשובת המוכרות להודעה זו, התקבלה ביום 13.12.11, לפיה, ביקשו המוכרות הבהרות, והמבקשים השיבו להן באותו יום. 20. ביום 14.12.10 שבו המבקשים ופנו הן למוכרות והן לב"כ ארזים; מהמוכרות דרשו המבקשים כי יבהירו את עמדתן הסופית בנושא רכישת המקרקעין, ואילו לארזים, הבהירו המבקשים, כי הם רואים בחומרה את ניסיונה של ארזים לכפות את ביצוע ההסכמים המותלים, שכן מימוש הסכמים אלה אינו עולה בקנה אחד עם זכויות המבקשים בהתאם להסכמות שבינם לבין המוכרות. 21. ביום 16.12.10 התקבלה תשובת המוכרות אצל המבקשים, לפיה הודיע בא כוחן דאז, עו"ד מרקוביץ, כי לאור הטענות הנוגדות של המבקשים ושל ארזים בכוונתו לפנות לבית המשפט המוסמך בהליך של טען ביניים; מאוחר יותר, שינו המוכרות את טעמן והחליפו את בא כוחן, או אז הגישו המבקשים את תביעתם דנן. 22. לטענת המבקשים, זיכרון הדברים מסדיר את מערכת היחסים בינם ובין המוכרות, כך שלארזים אין כל מעמד עצמאי להעלות טענות שהמוכרות לא העלו, ובודאי שאין בכוחה לשלול מניה וביה את הזכויות שהוקנו למבקשים בזיכרון הדברים. 23. המבקשים סבורים, כי יש לדחות מכל וכל את הטענה, שהם החמיצו כביכול את המועד למימוש זכותם לרכישת המקרקעין, הן משלא נטענה טענה זו על ידי המוכרות והן משאין לטענה זו כל בסיס עובדתי. עדותו של מבקש 2 24. מבקש 2 מסר בחקירתו הנגדית, כי ביום 24.10.10 הוא קיבל בדואר את הודעת המוכרות בדבר מכירת זכויותיהן במקרקעין, ותגובה ראשונה בכתב מטעם בא כוחו הועברה למוכרות ביום 15.11.10. עוד מסר מבקש 2, כי הודעת המוכרות הפתיעה אותם מאוד וכדבריו: "אתה בטח מבין שהודעה כזו היא די שוק, אני לא אכחיש שבעבר הרחוק הם דיברו השותפים שלי, הם אמרו על רצונם במכירת הקרקע בזמנו, אני מודה שמאוד רציתי לקנות את הקרקע, באמצעי לא היתה לי את היכולת הכלכלית ואין לי את היכולת הכלכלית לקנות את זה לבד, אני חקלאי. בין לבין, חשבנו מה לעשות, הדבר הזה זה לא מודיעים לך, שולחים לך מכתבים של עורכי דין, אני לא מורגל בדברים האלה, שולחים לך מכתב כזה של עו"ד, יש לך הודעה על מכירה, יש לך הודעה על פירוק השותפות, חיכינו ואמרנו או.קיי כל אחד מאיתנו יקבל את הודעה שכנראה נשלחה לנו. אז נשב ונחליט מה אנחנו עושים. כל אחד ישות עצמאית, יש לו אישה, בית ילדים, לכל אחד יש חיים, אני לא יכול להכריח את האחים שלי. ברגע שכולנו קיבלנו את ההודעה, ישבנו טיכסנו עצה במסגרת המשפחתית, החלטנו שאנחנו הולכים ביחד להרים את פרויקט החיים שלנו. לא מעניינת אותנו אדמה אחרת, כשהחלטנו שאנחנו יכולים את זה איך שהוא להרים במסגרת משפחתית, פנינו לעורכי הדין ואמרנו רוצים אנחנו ובהתאם לכך יצא המכתב הראשון. המכתב הראשון אומר חבר'ה אנחנו רוצים" (עמ' 3-4 לפרוטוקול). בהמשך הוסיף מבקש 2 ומסר, כי "ברגע שקיבלתי את המכתב ואמרו לי אתה מעוניין לקנות אני מעוניין. ברגע שלא קיבלנו את התגובה לקח לנו כמעט שבועיים עד שקיבלנו את התגובה" (שורות 32 -33 עמ' 6 לפרוט'). 25. מבקש 2 נשאל מדוע זכות הקדימה מכוח זיכרון הדברים לא נרשמה בטאבו, והוא השיב, כי לא ידע על אפשרות זו, הגם ש"לא חשבנו בגלל רוח השותפות שיש צורך בעניין הזה" (שורה 8 עמ' 6 לפרוט'). 26. באשר לתוכן ההתכתבות שהיתה בין המבקשים ובין המוכרות, וביתר שאת לגישת המבקשים שכרכו את עניין מכירת המקרקעין בפירוק השותפות ותשלום פיצויי פיטורין, הסביר מבקש 2, כי לא ניתן היה לעשות הפרדה "יש עדיין קשר בין השותפות לשותפים ולבעלי הקרקע. זה קשר הדוק, שהוא קיים על סמך הרכוש שקיים עליהם. לאותה קרקע יש מחוברים, העצים מחוברים להם" (שורות 14-16 עמ 7 לפרוט'). 27. עוד מסר מבקש 2, כי ברגע שקיבלו המבקשים את ההסכמים המותלים עם ארזים ועמדו על התמורה שארזים מוכנה לשלם בגין המקרקעין, הם הודיעו במכתבם מיום 30.11.10, כי הם מוכנים לשאת בתמורה זו, אך במכתבם מיום 13.12.10 הם ציינו, כי הדרישה לשלם את התמורה עד ליום 15.12.10 איננה ריאלית; לדבריו "... מן הדין היה לתת לנו את הזכות להיערך לתת את הכסף הזה וזה לא בשלוף" (שורות 13 - 14 עמ' 8 לפרוט'). מבקש 2 אישר בחקירתו הנגדית, כי עד ליום 29.11.10 הוא לא ידע על קיומה של ארזים, וכי המבקשים התעקשו לעיין בהסכמים המותלים, כי בעבר נאמר להם שיש קונה ובסוף לא היה כזה (שורות 17-20 עמ' 8 לפרוט'). 28. מבקש 2 שב והסביר בחקירתו הנגדית, כי ".. כל הזמן אמרנו שאנחנו רוצים, תהליך הזה הוא תהליך דינאמי. עורכי הדין שלנו הוציאו מכתבים ולא זכו לתשובות במשך יותר משבועיים. אנחנו התייחסנו לכל מכתב בתוך 24 שעות מעת קבלתו" (שורות 14 -16 עמ' 9 לפרוט'). עמדת המוכרות 29. המוכרות הינן שוות נפש באשר לתוצאת ההליך בין המבקשים ובין ארזים; מבחינתן אין זה משנה אם המבקשים יוכרזו כמי שזכאים לרכוש את המקרקעין, או ארזים; עניינן של המוכרות הוא אחד - לקבל את התמורה אותה הסכימו גם המבקשים וגם ארזים לשלם בסך 1,500,000 ₪. 30. לא זו אף זו; המוכרות ציינו בסיכומיהם, כי משהצהירו המבקשים, כי הם מקבלים על עצמם את נוסח החוזה שנחתם בין המוכרות ובין ארזים כנוסח מחייב (בשינויים המחויבים בכל הנוגע לתנאי המתלה שאינו רלוונטי למבקשים), הצהירו כי הם ישלמו את התמורה בסך 1,501,000 ₪ במועדים המוצהרים על ידם בפרוטוקול והפקידו בקופת בית המשפט את הסכום הראשון של 500,000 ₪ כפי שהוצהר על ידם, מבחינתן של המוכרות הצעת המבקשים מספקת את צרכיהן. 31. המוכרות מדגישות בטיעוניהן, כי הן היו שקופות והגונות הן עם המבקשים והן עם ארזים, בכך, שהן הודיעו לארזים על קיום זכות הסירוב של המבקשים וההסכמים ביניהן ובין ארזים הותלו באי עשיית שימוש בזכות הסירוב מצד המבקשים. הן נתנו למבקשים הודעה ואפשרו להם לעשות שימוש בזכות הסירוב. 32. המוכרות סבורות, כי לא היה עליהן לפנות למבקשים בטרם כרתו את ההסכמים המותלים עם ארזים. המוכרות מודות, כי זכות הסירוב של המבקשים נשמרה להם בהסכמים המותלים, כאשר בהסכמים אלה נקבע "מחיר השוק" בפועל, אליו היו צריכים המבקשים להשוות, וזכותם של המבקשים לא נפגמה ולא נגרעה מעצם חתימת ההסכמים המותלים. 33. מר נימני, שהמוכרות הן חמותו ואחותה, הצהיר, כי הוא אשר טיפל בעסקה עם ארזים. בחקירתו הנגדית מסר, כי פניותיהם של המבקשים שהופנו באמצעות בא כוחם הועברו לעיונן של המוכרות וכי הוא "מתאר לעצמו" שהודיעו לארזים, כי המבקשים מבקשים לקבל את הסכמי המכר ולרכוש את המקרקעין (שורות 2-7 עמ' 10 לפרוט'). טענות ארזים 34. ארזים טוענת, כי היות וזכות הקדימה שניתנה למבקשים לא נרשמה מעולם במרשם המקרקעין, אין מדובר בזכות קניינית אלא בזכות חוזית בלבד וכי זכות הקדימה נוסחה בזיכרון הדברים בצורה לא ברורה, כך שיש להשלים את החסר באמצעות המנגנון הקבוע בחוק המקרקעין, לפיו, זכות הקדימה תמומש באמצעות תשלום בפועל. לגישתה, מימוש זכות קדימה במקרקעין אינו נעשה במכתבים אלא במעשים, קרי תשלום בפועל. ארזים סבורה, כי מלבד כתיבת מכתבים, לא טרחו המבקשים לעשות את הדבר היחיד שהיה עליהם לעשות: לשלם בפועל את התמורה בגין המקרקעין, ואף לא תשלום חלקי כלשהו, והיה עליהם לעשות כן תוך 30 יום וכי הם עשו זאת רק לאחר שהחלו ההליכים להתנהל בבית המשפט. 35. בניגוד למבקשים, כך טוענת ארזים, היא פעלה לאורך הדרך בתום לב ובדרך מקובלת מלכתחילה, שכן ההסכם בינה ובין המוכרות הוגדר כהסכם מותלה, וזאת על מנת לאפשר למבקשים ולמשיב הפורמלי לממש את זכות הקדימה שיתנה להם בזיכרון הדברים. ארזים המתינה בסבלנות על מנת לראות אם יממשו המבקשים את זכות הקדימה, ורק לאחר שחלפו למעלה מ- 30 ימים, ולאחר שזו התרשמה כי מלבד מכתבים מלאי טענות אין בכוונת המבקשים לממש את הזכות, השלימה את התחייבויותיה על-פי ההסכם, שילמה את מלוא התמורה (המופקדת בשלב זה בחשבון נאמנות), דיווחה לרשויות המס על ההסכם ושילמה את המיסים החלים עליה על-פי דין. כמו כן, רשמה ארזים הערת אזהרה על המקרקעין. פעולות אלו אינן מעידות בשום צורה על חוסר תום לב מצד ארזים, כך לטענתה, אלא על מימוש זכותה החוזית בהתאם להסכם המכר. 36. לשיטת ארזים, מעת שבחרו המוכרות לא לטעון דבר, לא לכאן ולא לכאן, היא סבורה, כי קמה לה זכות מלאה לטעון טענות הנוגעות לזיכרון הדברים ולהתנהלותם של המבקשים בנוגע לזכות הקדימה. לא זו אף זו, לטענת ארזים, הסכם המכר שנכרת בינה ובין המוכרות הותנה בכך, שתינתן למבקשים אפשרות לממש את זכות הקדימה בהתאם לזיכרון הדברים, ומכאן, ההכרעה במחלוקת ובתחרות הזכויות בין ארזים ובין המבקשים תלויה בסוגיות של פרשנות זיכרון הדברים וזכות הקדימה, ודי בכך כדי לאפשר לארזים לטעון טענותיה בנוגע לכך. 37. ארזים סומכת את יהבה על הוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "החוק" או "חוק המקרקעין") בנוגע לזכות הקדימה שיכולה לקום מכוח הדין (סעיפים 100-101 לחוק) או מכוח הסכם בין הצדדים (סעיף 99 לחוק). עוד טוענת ארזים, כי זכות קדימה, הן מכוח הדין והן מכוח הסכם, כפופה לפרשנות מצמצמת מכוח היותה מגבילה את עבירות הקניין. עם זאת, נמנעו המבקשים משך 7 שנים מלרשום את זכות הקדימה. לגישת ארזים, בנסיבות אלה, המבקשים אינם מוגנים מפני "עסקה נוגדת" של צד ג' תם לב שירכוש את המקרקעין בהסתמך על המרשם. 38. טענה נוספת של ארזים הינה, כי המבקשים לא מימשו במועד את זכות הקדימה שנקבעה בזיכרון הדברים, ומשכך הזכות פקעה. ארזים מתנגדת נחרצות לטענת המבקשים, כי "ספירת השעון" אמורה להתחיל ממועד הצגת ההסכם המותלה למבקשים על-פי בקשתם, שכן הודעת המוכרות הראשונה, שנתקבלה אצל מבקש 2 ביום 24.10.10, אצל מבקשים 3,4,5 ביום 31.10.10 ואצל מבקש 1 ביום 11.11.10, כללה את הפרטים המהותיים של הסכם המכר המותלה, לומר, כי קיים קונה פוטנציאלי, כי נחתם עמו הסכם מותלה, כי התמורה שסוכמה עמו הינה בסך 1,500,000 ₪, ומכאן שיש לדחות את טענת המבקשים, כי מניין הימים למימוש זכות הקדימה החל אך ממועד הצגת ההסכם המותלה עם ארזים, קרי מיום 29.11.10. 39. מר דורון פרומוביץ, המצהיר מטעם ארזים, מסר בחקירתו הנגדית, כי מפעלי ארזים לריהוט הינה החברה בעלת המניות בארזים, כאשר בעלי המניות במפעלי ארזים לריהוט הינם דורון, יוסי וראובן פרומוביץ וכי ארזים עוסקת בכל "מה שנקרא קניות מעבר לקניה בעבודה שוטפת, כל הקשור לתחום היזמות והמקרקעין בא דרך החברה הזאת" (שורות 18-23 עמ' 10 לפרוט'). בהמשך מסר, כי לארזים קיים שותף נוסף בשם משה חדיף, שעוסק ביזמות, בניה, מגורים ומגורים למשרד השיכון (שורות 4-14 עמ' 11 לפרוט'). באשר לפרק הזמן שנקבע בזיכרון הדברים למימוש זכות הקדימה שניתנה ליתר השותפים, מסר העד, כי אכן כתוב "כחודש ימים", אך הוא מבין שזה שלושים יום (שורות 2-4 עמ' 13 לפרוט'). העד אישר, כי בהסכם המותלה לא נקבו בתקופה של 30 יום למימוש זכות הסירוב, אם כי, מסר ש"ההסכם שלנו כפוף על דעת שני הצדדים להסכם השותפות" (שורות 5-7 עמ' 11 לפרוט'). העד מסר בהמשך, כי מעולם לא היה קשר ישיר בין ארזים ובין המבקשים, אלא האחריות להעברת ההודעות בדואר רשום למבקשים הוטלה על עורך הדין שייצג את המוכרות (עמ' 14-13 לפרוט'). בנוגע לרישום הערת אזהרה על המקרקעין, מסר העד, כי ביום 15.12.10 הועברו כספי תמורת המקרקעין עפ"י ההסכם לחשבון נאמנות, וארזים סברה שמכוח ההסכם ומששילמו את מלוא התמורה, היא רשאית לרשום הערת אזהרה. דיון והכרעה זיכרון הדברים 40. אין מחלוקת, כי זיכרון הדברים נחתם בין המבקשים ובין המוכרות במסגרת הליך הפרצלציה שהם יזמו במהלך שנת 2004 על מנת להסדיר את מערכת היחסים ביניהם בכל הנוגע לפיצול המקרקעין, לרבות הסדרת זכות הקדימה של השותפים לרכישת מקרקעי שותף המעוניין למכור את זכויותיו במקרקעין; בסעיף ד' לזיכרון הדברים נקבע האופן בו יועברו או יימכרו זכויותיו של מי מהשותפים במקרקעין: "ד. אם אחד מהשותפים ירצה למכור ו/או להעביר כדין את זכויותיו במקרקעין למישהו, פרט מאשר לאחד מהשותפים האחרים, הוא יהיה חייב להציעם תחילה לשאר השותפים בשותפות "בוסתן ראש-פינה", ולמרבה במחיר מבינם תהיה זכות קדימה לרוכשם ובלבד שהמחיר שהציע לא ייפול ממחיר השוק המוצע. במידה ותוך כחודש ימים לא יתקיימו התנאים הנ"ל, רשאי השותף למכור ו/או להעביר את המקרקעין שבבעלותו בשוק החופשי, ובתנאי שהמחיר יהיה גבוה מהצעות השותפים האחרים". מעדותו של מבקש 2, שהותירה עלי רושם חיובי ומהימן, עולה, כי לאור מערכת היחסים הטובה ששררה בין השותפים, נוסח זיכרון הדברים על ידי השותפים, אשר נעזרו במי שביצע עבורם את תהליך הפרצלציה; אף שותף לא רשם הערת אזהרה או זכות קדימה במרשם המקרקעין. 41. סעיף ד' לזיכרון הדברים נועד כדי לשמר את יכולתם של השותפים להמשיך ולעבד את מתחם השותפות כיחידה חקלאית מאוחדת. בהתאם לסעיף ד' על המוכרות היה לפנות תחילה למבקשים וליתר השותפים ולהציע להם לרכוש את המקרקעין במחיר השוק; אם השותפים או מי מהם לא יהיו מעוניינים לרכוש את המקרקעין, רק אז יהיו המוכרות זכאיות למכור את המקרקעין בשוק החופשי ובלבד שהמחיר שיתקבל עבורם יהיה "גבוה מהצעות השותפים האחרים". 42. סעיף ד' קובע פרק זמן של "כחודש ימים" למימוש זכות הקדימה הנתונה לשותפים ואינו נוקב במספר ימים מדויק. המבקשים מבקשים לדחות את עמדת ארזים לפיה, מדובר בתקופה של 30 ימים בלבד, ולקבל את הפרשנות, לפיה, זיכרון הדברים נוסח ברוח של שותפות מגובשת ומלוכדת אשר פעלה יחדיו מזה עשרות שנים ובידיעה שבבוא היום, כאשר יהא צורך להביא לפירוק השותפות או שאחד השותפים ירצה למכור את חלקו, ייעשה הדבר באותה רוח חיובית ותוך קיומו של דו-שיח בין הצדדים לשותפות. "זכות קדימה" או "זכות סירוב ראשונה" 43. משמעותה של זכות זו היא, הגבלת עבירותם של מקרקעין באופן שהבעלים אינו זכאי להעבירם לצד שלישי אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה (פרק ז' סימן ד' לחוק המקרקעין). זכות הקדימה שהוכרה בחוק המקרקעין צומצמה לשלושה מקרים: (1) ליורשי מקרקעין שהם משק חקלאי (סעיף 100 לחוק). (2) לבני זוג ביחס לבית מגורים, בית עסק המנוהל על ידם ומשק חקלאי (סעיף 101 לחוק). (3) התחייבות בהסכם שנרשמה במרשם המקרקעין (סעיף 99 לחוק). 44. הוראת סעיף 99(א) לחוק המקרקעין, קובעת כהאי לישנא: "(א) בעל מקרקעין, או בעל חלק בלתי מסויים במקרקעין משותפים, רשאי לרשום זכות קדימה לגבי המקרקעין, או לגבי חלקו בהם, לטובת אדם פלוני, ומשעשה כן, לא יהיה זכאי להעבירם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה". הוראות סעיף 102 לחוק המקרקעין קובעות כדלקמן: "רכישה על פי זכות קדימה (א) הצעה לבעל זכות קדימה תהיה בכתב, שיישלח בדואר רשום, ותציין את המחיר הנדרש בעד המקרקעין המוצעים; העתק מההצעה יישלח לרשם. (ב) תוך שלושים יום מיום קבלת ההצעה רשאי בעל זכות הקדימה לשלם את המחיר הנדרש, בצירוף כל מס או תשלום חובה אחר המגיע ממנו בקשר לרכישה או להפקידם בידי הרשם, ומשעשה כן, יראו את הצדדים כאילו נעשה ביניהם הסכם להעברת המקרקעין במחיר הנקוב בהצעה; הופקד המחיר, ישולם למציע עם גמר העסקה. (ג) בעל זכות קדימה שלא שילם או הפקיד את הסכומים האמורים בסעיף קטן (ב) תוך המועד הקבוע באותו סעיף קטן, רואים אותו, בתום המועד האמור, כמי שסירב לרכוש את המקרקעין. (ד) היו שני בעלי זכות קדימה או יותר, תישלח ההצעה לכולם; הסכימו כולם, או אחדים מהם, לרכוש את המקרקעין המוצעים, ינהגו כאמור בסעיף קטן (ב) לפי חלקו של כל אחד מהם בזכות הקדימה; סירב אחד מהם לרכוש, יעמוד חלקו לזכותם של השאר". 45. בענייננו, אין מחלוקת, כי זכות הקדימה שניתנה למבקשים הינה על-פי הסכם בינם ובין המוכרות והמשיב הפורמלי, כפי שזו עוגנה בסעיף ד' לזיכרון הדברים. כמו כן, אין מחלוקת, כי זכות זו לא נרשמה במרשם המקרקעין בהתאם להוראת סעיף 99(א) לחוק המקרקעין. כידוע, הרישום בספרי האחוזה נועד כדי להוות אות אזהרה לצד שלישי שעשוי להתקשר בהסכם לרכישת המקרקעין נשוא הרישום וכדי למנוע מצב של אי גילוי נאות מצד המוכרים ומניעת "תאונה משפטית" של עסקאות נוגדות. עם זאת, סבורני, כי בנסיבות המקרה דנן, התנהגות השותפים, וביתר שאת, התנהגותן של המוכרות, והעובדה שהסכמי המכר עם ארזים הותנו בתנאי שהמבקשים ו/או המשיב הפורמלי לא יממשו את זכות הקדימה, מלמדות, כי תכלית הרישום הושגה וכי זכות הקדימה הוכרה בהתנהגות. 46. הצדדים הסכימו ביניהם על הדרך למימוש זכות הקדימה. אמנם, המנגנון עליו הסכימו הצדדים אינו תואם באופן מוחלט את המנגנון הקבוע בסעיף 102 לחוק המקרקעין, אלא שאין לראות בהוראות סעיף 102 משום מחסום מפני הסכמה בין הצדדים על מנגנון אחר למימושה של זכות הקדימה. סעיף 102 לחוק המקרקעין הוא דיספוזיטיבי באופיו (לעניין סיווג סעיף 102 לחוק המקרקעין כדיספוזיטיבי ראו: ה"פ (מחוזי ת"א) 930/04 א. לוי השקעות ובנין בע"מ נ' אמינוף ואח' והאסמכתאות שם); תכליתו של סעיף 102 היא להציע מנגנון לביצוע עסקה במקרקעין כאשר קיימת זכות קדימה והצדדים לא קבעו ביניהם דרך מסוימת למימושה, אך אין בו כדי למנוע מצדדים לקבוע מנגנון שונה למימושה של זכות הקדימה, כפי שעשו השותפים דכאן. 47. יתירה מזאת, במקרה שלפנינו, משהסכימה ארזים להתלות את הסכם המכר לרכישת המקרקעין באפשרות מימוש זכות הקדימה של המבקשים, אינה רשאית והיא מושתקת מלטעון נגד עצם קיומה של זכות הקדימה שניתנה למבקשים מכוח זיכרון הדברים ואינה יכולה לתקוף את מעמדה של זכות זו, ולו מן הטעם שזכות זו לא נרשמה במרשם המקרקעין. משכך, אין ממש בטענותיה של ארזים ככל שהן נוגעות לאי רישום זכות הקדימה על ידי המבקשים במרשם המקרקעין, במיוחד משלא טרח אף צד לזיכרון הדברים לרשום את זכות הקדימה ומשלא העלו המוכרות טענה מעין זו. 48 המחלוקת העיקרית הינה בין זכויות חוזיות שמונחות לפתחו של בית המשפט; זכותם של המבקשים במקרקעין מכוח זיכרון הדברים אל מול זכותה של ארזים מכוח ההסכם המותלה עם המוכרות. על מנת להכריע במחלוקת זו, יש לדון ולהכריע בשאלה האם זכותם של המבקשים פקעה בשל אי מימושה על ידם בפרק הזמן שנקבע לכך בסעיף ד', ובשאלת פרשנותו של סעיף זה. 49. ניסוחו של סעיף ד' לזיכרון הדברים אינו מושלם והוא מותיר מרחב מסויים לפרשנות. ארזים גורסת, כי תכליתו של הסעיף היתה לאפשר זכות קדימה ברכישת המקרקעין, אם כי, במגבלת זמן קבועה; לשיטתה, סעיף ד' מותיר מרחב פרשני בדבר מימוש זכות הקדימה, שבה עמדו המוכרות, דהיינו, פנייה וניהול מו"מ מול צד ג', תוך יידועו בדבר זכות הקדימה, ופניה אל המבקשים ויידועם בדבר הצעתו של צד ג', שחזקה עליו שהוא מייצג את מחיר השוק, תוך שניתנת להם האפשרות להציע מחיר שאינו נופל מהצעה זו תוך 30 יום. 50. בע"א 9636/06 איתי בוגנר נ' Sofaware Technologies Ltd , (פסק דין מיום 18.11.09), חזר בית המשפט העליון ופסק באשר לפרשנות חוזה כדלקמן: "מן הנודעות, כי על פי דיני החוזים חוזה מתפרש על-פי אומד דעת הצדדים (סעיף 25 (א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). אומד דעת משמעו "המטרות, היעדים, האינטרסים והתכנית שהצדדים ביקשו במשותף להגשים" (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ, פד"י מט(2) 265, 311). על אומד דעת זה ניתן ללמוד מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו:  "בבחינת אומד דעת הצדדים לחוזה, משמשים בערבוביה נתונים הבאים מתוכו של המסמך העומד לפרשנות ומחוצה לו. 'בחינת כוונת הצדדים למסמך נעשית בשני מעגלים הנעים זה בתוך זה בזרימה דו-כיוונית: מעגל פנימי שעניינו בחינת גוף הטקסט, ומעגל חיצוני שעניינו התחקות אחר הנסיבות החיצוניות, האוצלות על משמעות הטקסט, ומאירות את המטרות, היעדים, והאינטרסים שהצדדים ביקשו להגשים' (דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי הירקות - אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל...) , לצורך קביעת המשמעות המשפטית של הטקסט החוזי יש לבחון את הלשון, ואת התכלית הנקבעת על-פי כוונתם המשותפת של הצדדים (התכלית הסובייקטיבית) ועל-פי הכוונה שניתן לייחס להם כאנשים סבירים (התכלית האובייקטיבית). שתי התכליות, הסובייקטיבית והאובייקטיבית, משתלבות יחדיו לקביעת תכלית החוזה. באיתורה של תכלית זו, בהיותה מושג נורמטיבי, משתלבים עקרונות יסוד וערכים של השיטה כ"ביטוי לרצון ההיפותטי של צדדים סבירים". עקרונות אלה מחלחלים לכל חוזה באמצעות התכלית האובייקטיבית, ומבטאים ברמות הפשטה שונות את ערכי היסוד של השיטה (ברק, פרשנות החוזה לעיל, עמ' 87). מתוך קשת המשמעויות הלשוניות האפשריות שהחוזה נוקט בהן, יש לברור את המשמעות המגשימה בדרך הראויה ביותר את התכלית החוזית" (ע"א 11081/02 דולב חברה לביטוח בע"מ ואח' נ' קדוש , השופטת פרוקצ'יה, פס' 22)". בע"א 2032/06 אמנון האגי ואח' נ' עזבון המנוח סלמאן יוסף זידאן ואח' (פסק דין מיום 12.2.09), נפסק מפי כב' השופט דנציגר, כי: "בבואו של בית המשפט לפרש הסכם, שומה עליו להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים לו. כאשר לשון ההסכם היא ברורה וחד משמעית, ברי כי היא משקפת את אומד דעת הצדדים ולפיכך יש להעניק לה משקל מכריע בפרשנות ההסכם. ואולם, מקום בו לשון ההסכם אינה ברורה דיה, כי אז אין מנוס מפנייה לנסיבות החיצוניות להסכם על מנת שאלה תלמדנה על אומד דעתם של הצדדים לו ותסייענה בפרשנותו של ההסכם [ראו למשל את דבריי בע"א 8239/06 אברון נ' פלדה (לא פורסם, , 21.12.08) ובבע"מ 4870/06 פלונית נ' עיזבון המנוח פלוני (לא פורסם, , 24.3.08)]". עוד נפסק, בע"א 8729/07 אירונמטל בע"מ נ' קרן קיימת לישראל ואח' (פסק דין מיום 12.11.09), כי: "יש להימנע מפרשנות המביאה להטלת התחייבות בלתי סבירה על אחד הצדדים לחוזה - ראו ע"א 270/86 רגובי נ' תנובה, פ"ד מה(1) 620, 632 (1990)". חשוב לציין, כי לאחרונה תוקן סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973, שעניינו " פירוש של חוזה"; הנוסח המתוקן קובע: "(א) חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו"; התיקון נועד להבטיח היצמדות מירבית להסכמות שהיו בין הצדדים בעת כריתת החוזה (ישיבה 214 של הכנסת השמונה עשרה, מיום 17.1.11). 51. אין בידי לקבל את טענתה של ארזים בדבר קביעה נוקשה לפרק הזמן שנקבע בסעיף ד' לזיכרון הדברים כפרק זמן מוגבל של 30 ימים בלבד; ראשית, לשון הסעיף נוקבת במלים "תוך כחודש ימים", קרי אין מדובר בלשון ברורה וחד משמעית של 30 ימים בלבד; שנית, גם בחינה עובדתית של השתלשלות העניינים, מלמדת, כי המבקשים הודיעו למוכרות אודות עמדתם לרכוש את המקרקעין תוך פרק הזמן שנקבע בסעיף זה, כפי שיבואר להלן. 52. לא זו אף זו, יש לבחון את התנהלותם של המבקשים ושל המוכרות בשלב זה, קרי מן המועד שהודיעו להם המוכרות על ההסכם המותלה ועד למועד בו הודיעו את עמדתם הסופית; אין חולק, כי ממועד זה פתחו המבקשים בחליפת מכתבים עם המוכרות. עיון במכתבים אלה מלמד, כי המבקשים ביקשו לעיין בהסכם המכר המותלה ובשלב מאוחר יותר העלו טענות רבות נגד הסכם זה ואיימו בתביעות נגד המוכרות והעלו הצעות שונות לרכישת המקרקעין עד להצעה מטעמם ביום 7.12.10. לטענת ארזים, היה על המבקשים להשיב בחיוב וללא התניות, כי הם מעוניינים לממש את הזכות ולשלם בפועל תמורה שאינה נופלת מאותו מחיר שהציעה ארזים, או לכל הפחות חלק מהתמורה כדי להצביע על רצונם ורצינותם. אין חולק כי ביום 29.11.10, הובא לידיעת המבקשים לראשונה תוכנו של הסכם המכר המותלה עם ארזים, ובמכתבם מיום 30.11.10, לאחר שעיינו בהסכם זה, הציעו המבקשים לרכוש את הבעלות גם במקרקעין וגם בשותפות תמורת סך 1,501,000 ₪. לשיטת ארזים, מדובר בהצעה שאינה שונה במידה ניכרת מההצעה מיום 28.11.10, באשר היא מבטאת תמורה נמוכה במידה ניכרת מהתמורה שהציעה ארזים עבור המקרקעין לבדם. כמו כן, מעבר לחוסר תום הלב שבהצעה זו, כך לטענת ארזים, הרי היא מנוגדת לזיכרון הדברים בו הופרדו באופן מפורש סוגיות השיתוף במקרקעין והשיתוף בשותפות החקלאית, וכי כוונתם של המבקשים היתה לסכל את ההסכם בין ארזים ובין המוכרות. 53. ביום 7.12.10 הודיעו המבקשים לראשונה על רצונם לרכוש את הבעלות במקרקעין בלבד תמורת סך 1,501,000 ₪, אך כנגד זאת, טוענת ארזים, כי המדובר בהצעה שאיחרה את המועד, בשים לב למועד הראשון בו התקבלה אצל המבקשים הודעת המוכרות, קרי ביום 24.10.10. עוד טוענת ארזים, כי הצעה זו לא לוותה בתשלום תמורה כלשהי, כאשר לשיטתה מימוש זכות הקדימה צריך להיעשות בשלב זה במעשים ברורים, קרי תשלום התמורה. 54. אין בידי לקבל טענה זו של ארזים. סבורני, כי כוונת הצדדים בזיכרון הדברים היתה לפצל את הבעלות במקרקעין מחד, ולשמור על השותפות החקלאית מאידך, ובתוך כך, לקחו הצדדים בחשבון, כי פיצול הבעלות במקרקעין פירושו שיש אפשרות שהמקרקעין יימכרו לצד ג' ביום מן הימים, ללא קשר לשותפות החקלאית, ולשם כך נועד סעיף ד' של זיכרון הדברים. בעניין זה, מקובלת עלי גרסתו של המבקש 2, כפי שנמסר על ידו בחקירתו הנגדית, כי בעבר מסרו להם המוכרות לא אחת, כי קיים קונה פוטנציאלי, אך בסופו של יום לא היתה עסקה הלכה למעשה, ומשכך, דרישתם של המבקשים לעיין בהסכם המכר המותלה היתה דרישה לגיטימית, מהותית ומוצדקת בנסיבות העניין, לא כל שכן, כאשר עסקינן בעסקה ובהחלטה שהינן בלתי שגרתיות, מבחינת המבקשים, שמצריכות עיון, שקילה מעמיקה והתארגנות בכל הנוגע למימון העסקה. המבקשים הודיעו כבר במכתבם מיום 15.11.10, כי בכוונתם לממש את זכותם לרכישת המקרקעין ודרשו לקבל לעיונם העתק מהסכם המכר המותלה לצורך גיבוש עמדתם הסופית. רק ביום 29.11.10 העבירו המוכרות לידי המבקשים את ההסכמים עם ארזים. אמנם זכות הקדימה צריכה להתפרש על דרך הצמצום בהיותה מגבילה את עבירות נכס, אולם, בנסיבותיו הפרטניות של המקרה דנן, לא ניתן לומר, כי המבקשים חרגו בהתנהגותם ממתחם פרק הזמן הסביר למימוש הזכות; משכך לא ניתן לקבל את טענת ארזים, כי המבקשים החמיצו את זכות הקדימה שניתנה להם, לא כל שכן, כאשר הודעת המוכרות נתקבלה אצל אחרון המבקשים ביום 11.11.10, הצגת ההסכם המותלה למבקשים היתה ביום 29.11.10 והודעת המבקשים לרכוש את המקרקעין ניתנה ביום 7.12.10. 55. יתירה מזו, ממכתבן של המוכרות מיום 13.12.10, בגדרו הן ביקשו מאת המבקשים מספר הבהרות ביחס להודעתם אודות הסכמתם לרכוש את המקרקעין, יש כדי ללמד כי המוכרות לא סברו כי המבקשים החמיצו את המועד למימוש זכות הקדימה; נפסק רבות, כי "התנהגותם של צדדים לחוזה לאחר חתימתו מהווה כלי פרשני מן המעלה הראשונה (ראו ע"א 376/76 פקיד השומה, ירושלים נ' אריזדה, פ"ד לא(1) 436, 441; ע"א 439/85 חברת הרשפינקל ובנו בע"מ נ' גולדשטיין, פ"ד מב(1) 286, 292; א' ברק, פרשנות במשפט, כרך רביעי 469 - 467 (2001)). אם נהג צד לחוזה בדרך מסוימת שיש בה כדי להצביע כיצד מפרש הוא את הוראותיו, יתקשה צד זה לטעון בהמשך כי פרשנותו של החוזה שונה (ע"א 49/06 שניר תעשיות צמר גפן רפואי בע"מ נ' עירית כפר סבא" [ע"א 9636/06 הנ"ל]; כך גם בענייננו; המוכרות לא טענו בשום שלב, כי המבקשים החמיצו את המועד או כי זכות הקדימה שלהם פקעה, ויש בהתנהגותן זו כדי ללמד על פרשנותן והבנתן לסעיף ד' של זיכרון הדברים, ומכאן ברור כי יתקשה צד ג', דוגמת ארזים, לטעון לפרשנות שונה. אי הפקדת סכום התמורה במלואו על ידי המבקשים 56. דין טענתה של ארזים, לפיה חובה היתה על המבקשים להפקיד את התמורה כתנאי למימוש זכות הקדימה, דחיה. הוראת סעיף 102 לחוק אינה חלה על המקרה דנא, היות ועסקינן בזכות קדימה מכוח הסכם, שלא נרשמה אצל רשם המקרקעין וממילא אין הוראות חוק המקרקעין חלות ביחס למימושה של זכות זו. גם בעניין זה, מקובלת עלי טענת המבקשים, כי בחינת אופן המימוש של זכות הקדימה תעשה על-פי זיכרון הדברים והתנהגות הצדדים. הצבת תנאי קשיח של 30 ימים בלבד למימוש זכות הקדימה, ותשלום התמורה במלואה, עלולה לשלול את יכולתו של השותף לממש את זכותו. במכתבם מיום 13.12.10 הבהירו המבקשים למוכרות, כי הם מוכנים להפקיד מיד עם חתימת הסכם המכר מקדמה בשיעור המקדמה ששולמה על ידי ארזים ולשלם את יתרת התמורה באותם תנאים שנקבעו בהסכמי המכר המותלים, כאשר לארזים ניתן פרק זמן סביר של 60 יום לתשלום התמורה ואפשרות לשעבד את המקרקעין לצורך קבלת אשראי בנקאי. אחרית דבר 57. לאור המקובץ לעיל, אני קובע, כי המבקשים מימשו את זכות הקדימה שלהם בהתאם למנגנון ההסכמי עליו הסכימו עם המוכרות בזיכרון הדברים. אשר על כן, אני מקבל את התביעה וקובע, כי המבקשים זכאים מכוח זכות הקדימה הנתונה להם, לרכוש את המקרקעין הידועים כגוש 13948 חלקות 133-132 וגוש 13949 חלקות 56 ו- 3 בראש פינה מאת המוכרות בתמורה לתשלום סך של 1,501,000 ₪ (בתוספת מע"מ ככל שיחול). כמו כן, הנני מצהיר על בטלות הסכמי המכר המותלים שנכרתו בין המוכרות ובין ארזים לרכישת המקרקעין ומורה על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת ארזים על המקרקעין. אני מחייב את המוכרות, משיבות 1 ו- 2, יחד ולחוד, לשלם למבקשים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪, ומחייב את ארזים, משיבה 3, לשלם למבקשים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪. הסכומים הנ"ל ישולמו בתוך 30 יום מיום קבלת פסק דין זה, שאם לא כן, ישאו הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל. זכות קדימה במקרקעיןמקרקעין