קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא מכירת נכס לעירייה תמורת פיצויי הפקעה: 1. האם הנתבעת הפרה את הסכם המכר שנחתם בינה לבין התובעת, ושעניינו בתשלום פיצויי הפקעה? זוהי השאלה העומדת בבסיס התביעה דנן. 2. התובעת חברה קדישא של העדה הכורדית בחיפה (להלן "התובעת") היתה במועדים הרלוונטיים לתביעה, הבעלים של מבנה הנמצא ברח' אבן גבירול 35 בחיפה, והידוע כחלקות 34,35 בגוש 10848 (להלן "הנכס"). 2. בהתאם לתכנית חפ/1971ג' "דרך אבן גבירול" אשר פורסמה להפקדה ביום 15.3.2005, שונה ייעודו של הנכס ממגורים ליעוד לצרכי ציבור (סלילת דרך), ונוצר הצורך להפקיעו ולרשמו על שם עירית חיפה (להלן "הנתבעת"). 3. ביום 28.11.2005 נחתם בין התובעת לנתבעת הסכם מכר (להלן "ההסכם"), שלפיו התחייבה התובעת למכור לנתבעת את מלוא זכויותיה בנכס, תמורת תשלום פיצויי הפקעה/דמי פינוי בסך של 120,000 דולר, שישולמו לפי "השער היציג של הדולר שיהיה ידוע במועד תשלומו של התשלום הנ"ל" (סעיף 8 להסכם). בסעיף 11 להסכם סוכם כי: "הפיצויים ישולמו לא יאוחר מיום 30.3.06, כנגד מסירת החזקה בנכס לקונה וכנגד מסירת האישורים הבאים ובלבד שעד אז פורסמה הודעת הפקעה ביחס לנכס. באם לא פורסמה הודעת הפקעה עד מועד זה, ידחו מועד התשלום ומועד המסירה בהתאם ויתבצעו תוך 15 יום ממועד פרסום הודעת ההפקעה". (ההדגשה אינה במקור, כ. ג') יובהר כי שיקולי מס לטובת התובעת הם שעמדו בבסיס הסיכום הנ"ל, שכן תשלום פיצויי ההפקעה לאחר פרסום הודעת ההפקעה ברשומות, היה מעמיד את מס שבח החל על העסקה על שיעור מופחת של 25% במקום 50% החל על השבח לפי חוק מיסוי מקרקעין. 4. אין מחלוקת כי הודעת ההפקעה פורסמה בילקוט הפרסומים מיום 22.4.2007, קרי, כשנה וחודש מהמועד שנקבע בסעיף 11 לעיל (30.3.2006), וכי הנתבעת שילמה לתובעת את הסך של 488,400 ₪ השווה לסך של 120,000 דולר, על פי השער היציג של הדולר שהיה ידוע ביום פרסום ההודעה הנ"ל. 5. אולם, פיחות שחל בין שערו היציג של הדולר שהיה ידוע ביום 30.3.2006 (שהוא המועד הנקוב בסעיף 11 להסכם) לבין שערו שהיה ידוע ביום 22.4.2007 (שהוא יום פרסום ההודעה), ואשר התבטא בהפרש של 72,360 ₪ במקרה שבפנינו, הוא העומד בבסיס תביעה זו. וכל כך למה? כי לטענת התובעת, הנתבעת התחייבה בהסכם לדאוג לפרסום ההפקעה עד ליום 30.3.06, אך לא פעלה בשקידה ובמאמץ לצורך קידום פרסום ההפקעה, ונהגה בחוסר תום לב בקיום חיוביה החוזיים (סעיפים 9(א) ו-17 לכתב התביעה), ומשכך עליה לפצותה בגין ההפרש בשער הדולר שנבע ממחדליה הנ"ל. עוד טענה התובעת כי לאחר פרסום הודעת ההפקעה, איחרה הנתבעת בתשלום התמורה החוזית מעבר לפרק הזמן שנקבע בסעיף 11 להסכם, באופן המהווה הפרה יסודית של ההסכם, והמזכה אותה בפיצוי המוסכם בסך של 12,000 דולר (סעיף 14(א) לכתב התביעה). 6. הנתבעת הכחישה מכל וכל את טענותיה הנ"ל של התובעת, וטענה כי התביעה נעדרת כל עילה נגדה הואיל ולא היתה מצידה כל הפרה של ההסכם. 7. העדויות מטעם התובעת העיד יו"ר התובעת מר שבתאי סלמן. מטעם הנתבעת העידו עו"ד יאיר אבני והמהנדס מר אמנון גולדמן, אשר שימש כמנהל פרויקט אבן גבירול בחברת יפה נוף בתקופה הרלוונטית לתביעה. 8. דיון אקדים ואומר כי לאחר ששמעתי את העדויות ועיינתי בחומר הראיות שהוגש, הגעתי לידי מסקנה כי דין התביעה להדחות. להלן אפרט את נימוקיי תוך התייחסות לכל אחת מטענות התובעת בנפרד כדלקמן: 9. האיחור מעל שנה בביצוע התשלום התובעת טענה כי יש להתחקות אחר כוונתם המשותפת של הצדדים לגבי מועד תשלום התמורה החוזית הן מלשון ההסכם והן ממקורות חיצוניים, כגון מהלך המשא ומתן בין הצדדים והתנהגותם לאחר כריתתו. ככלל, ניתן להיזקק למקורות חיצוניים בפרשנות הסכם, למקרה וכוונתם המשותפת של הצדדים אינה עולה ממנו במפורש, אולם אין זה המקרה שבפנינו, שכן אומד דעתם של הצדדים לגבי מועד תשלום התמורה החוזית על פי ההסכם, עולה במפורש מלשון סעיף 11 להסכם, ואין אנו נזקקים במקרה שבפנינו לכללי פרשנות, הגם שאומד דעה זה מתיישב עם התכלית הכלכלית שלה שאפו הצדדים, אף לדידה של התובעת, קרי תשלום התמורה לאחר פרסום הודעת ההפקעה ולא יאוחר מ- 15 יום ממועד הפרסום. אי לכך, משפורסמה הודעת ההפקעה בחלוף כשנה וחודש מהמועד שנקבע בסעיף 11 להסכם, אין התובעת יכולה לבוא בטרוניה על "האיחור" בתשלום התמורה, שכן "איחור" זה נכלל בגדר ההסכמה המעוגנת בסעיף 11 הנ"ל. עמדה זו נובעת מהוראת סעיף 25 (א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, הקובעת, בין היתר, כי במידה ואומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו. כך גם נפסק בע"א 5925/06 אלי בלום נ' אנגלו סכסון-סוכנות לנכסים (ישראל 1992) בע"מ , וכן בע"א 5856/06 אמנון לוי נ' נורקייט בע"מ ואח' , שאליו הפנתה הנתבעת בסיכומיה, שבו נאמרו הדברים הבאים: "ליתר על כן, אני סבור כי על אף כללי הפרשנות שנקבעו בהלכת אפרופים ובהלכת ארגון מגדלי ירקות, מן הראוי כי במקום בו לשון ההסכם היא ברורה וחד משמעית, כגון המקרה שבפני, יש ליתן לה משקל מכריע בפרשנות ההסכם. עיקרון זה מקבל משנה תוקף שעה שלשון ההסכם הברורה והחד משמעית מתיישבת עם ההיגיון המסחרי הפשוט...." יוצא איפוא, שדחיית התשלום לתקופה העולה על שנה עקב מועד פרסום הודעת ההפקעה, אינו יכול לשמש לתובעת, במקרה שבפנינו, עילת תביעה כנגד הנתבעת. 10. האם הנתבעת התחייבה בהסכם, כדברי התובעת, לדאוג לפרסום ההפקעה עד ליום 30.3.06, והאם "העיכוב" בפרסום הודעת ההפקעה נבע ממחדל כלשהו מטעם הנתבעת או מהתנהגות חסרת תום לב מצידה? מעיון בהסכם עולה כי הנתבעת לא נטלה על עצמה כל התחייבות לדאוג לפרסום הודעת ההפקעה עד ליום 30.3.06, ומשכך, טענתה של התובעת בהקשר זה, התבררה כחסרת בסיס. 11. בניסיון להתגבר על מצב זה, העלתה התובעת טענה בדבר מתן הבטחה בעל פה מצד הנתבעת בפגישה שהתקיימה בין הצדדים ביום 25.9.2005, ולפיה הליך ההפקעה יושלם תוך חצי שנה ממועד חתימת ההסכם, קרי עד ליום 30.3.06, וטענה כי על סמך מצג זה היא הסכימה להתקשר בהסכם על פי תנאי התשלום הנקובים בסעיף 11 שבו. אולם מעיון בחומר הראיות התברר כי טענה זו עלתה במפורש לראשונה בתצהיר עדות ראשית של נציגה של התובעת מר שבתאי סלמן (ת/1), וכי היא לא זכתה, הן על מרכיביה העובדתיים והן על מרכיביה המשפטיים, לשום אזכור בכתב התביעה, והנני מפנה בעניין זה לסעיף 8 בכתב התביעה שאין בו שום התייחסות לקיומה של הבטחה כאמור, והדבר אומר דרשני. אוסיף על כך, שלא שוכנעתי כי הבטחה כאמור, לוּ אכן ניתנה על ידי הנתבעת על פי הנטען, היתה "נשמטת" מההסכם שנחתם בין הצדדים, בשים לב לטענת התובעת שהיא לא היתה מתקשרת בהסכם אלמלא הבטחה זו. 12. אולם, גם בהתעלם מהיותה של הטענה בגדר הרחבת חזית אסורה, הרי שלא הוכח מתן הבטחה כנ"ל על ידי הנתבעת. ממה נפשך? מעדויות עדי הנתבעת התברר כי במהלך ניהול המשא ומתן, היתה הערכה אופטימית שהליכי ההפקעה יושלמו בפרק זמן של ששה חודשים, אולם הערכה זו לא השתכללה לכדי התחייבות חוזית ו/או הבטחה מצד הנתבעת, וחיזוק לעדויות הנ"ל ניתן למצוא בהעדרה של הבטחה ו/או התחייבות כאמור בהסכם שנחתם בין הצדדים. 13. המסקנה מהאמור לעיל היא שהנתבעת לא נטלה על עצמה כל מחויבות, אם בכתב או בעל פה, בעניין מועד פרסום הודעת ההפקעה. 14. האם הנתבעת נהגה בחוסר תום לב בקיום חיוביה החוזיים, ולא פעלה בשקידה הראויה להשלמת הליכי ההפקעה? לא יכולה להיות מחלוקת כי לאחר פרסום תכנית חפ/1971ג' להפקדה ביום 15.3.2005, התכנית היתה טעונה אישורה של הועדה המחוזית לתכנון ובניה, וכי אישור זה ניתן ביום 11.4.06, וכי הפרסום למתן תוקף היה ביום 8.11.06. בנוסף, לא יכולה להיות מחלוקת כי הודעת הפקעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות פורסמה ברשומות ביום 22.4.07. בעדותו ובתצהיר עדות ראשית שלו, מסר עו"ד אבני תיאור נרחב לגבי התהליכים הכרוכים באישור התכנית על ידי הועדה המחוזית ועד להשלמת הליכי הפקעה, ועדותו שלפיה לנתבעת לא היתה כל שליטה על אופן קידומה של התכנית, וכי אין לה כל השפעה על מועדי הפרסום ברשומות, מקובלת עלי ולא הופרכה על ידי התובעת. לעומת זאת, התובעת לא הוכיחה בֶמה התבטאה רשלנותה ו/או מחדלה של הנתבעת בקידום הליכי ההפקעה, וטענותיה בעניין זה היו כלליות וחסרות כל עיגון ראייתי. אשר על כן, הנני קובעת כי הטענה שהנתבעת פעלה בחוסר תום לב בקיום חיוביה החוזיים ו/או בשימוש בזכות הנובעת מההסכם, אף היא לא הוכחה על ידי התובעת. 15. כאן המקום לציין כי ביום 18.6.06, ולאור פניותיה של התובעת, הודיעה הנתבעת לתובעת על נכונותה לשלם את התמורה החוזית באותו מועד כנגד קבלת חזקה בנכס, אלא שלגרסת הנתבעת, התובעת לא הסכימה לכך משיקולי מיסוי הנוגעים למס שבח ולניכוי מס במקור. התובעת הכחישה את סירובה הנטען, וטענה כי התמורה לא הועברה לידיה משיקולים זרים של הנתבעת. למרות ששיקולי הגיון מטים את הכף לכאורה להעדפת גרסתה של הנתבעת על פני גרסת התובעת, שכן הוכח מחד כי הפרויקט היה מתוקצב באמצעות כספי מדינה וכי לא היתה בעיה להעברת התמורה החוזית לידי התובעת, ומאידך, העברת התמורה לידי הנתבעת באותו מועד, היתה מביאה לחיוב מלא עבור מס שבח בגין העסקה. אלא שלא ראיתי צורך לקבוע מסמרות בעניין זה, הואיל ובאותה תקופה, לא היתה מוטלת על הנתבעת חובה שבדין המעוגנת בהסכם ו/או בחוק להעברת התמורה, ופנייתה הנ"ל, מעבר להיותה מחווה של רצון טוב, נעדרת כל נפקות ו/או השלכה משפטית. 16. העילה האחרונה שנותרה להכרעה היא האם הנתבעת איחרה בתשלום התמורה החוזית מעבר לפרק הזמן שנקבע בסעיף 11 להסכם? כזכור, הודעת ההפקעה פורסמה ביום 22.4.07, כך שהיה על הנתבעת לשלם את התמורה החוזית עד ולא יאוחר מ-15 יום לאחר מכן, קרי עד ליום 7.5.07. לגרסת הנתבעת, ביום 10.5.07 הוכנו ארבעה שיקים למסירה לידי התובעת שמועד פרעונם היה 10.5.07, בסכום כולל של 488,400 ₪, השווים לסך של 120,000 דולר על פי השער היציג של הדולר שהיה ידוע ביום 22.4.07 (שהוא יום פרסום הודעת ההפקעה). עוד התברר כי בין הצדדים התנהלה התכתבות בעניין זה כעולה מתצהירי הצדדים ונספחיהם, שלא ראיתי צורך לעמוד עליה. לגבי מועדי התשלום הוכח כי ביום 20.5.07 הועבר לידי ב"כ התובעת השיק הראשון על סך של 170,080 ₪. ביום 21.5.07 הופקד בחשבון הנאמנות המשותף שנפתח על ידי באי כח הצדדים השיק השני על סך של 162,800 ₪. השיקים השלישי והרביעי, על סך של 76,748 ₪ ו- 69,771 ₪, נמסרו לידי ב"כ הנתבעת ביום 12.7.07, לאחר המצאת אישור ניכוי מס במקור על ידי התובעת ביום 7.6.07. 17. מבלי להיכנס למחלוקות שהתגלעו בין הצדדים לגבי אופן ביצוע התשלום, עינינו הרואות כי האיחור בביצוע שני התשלומים הראשונים המהווים את החלק הארי בתמורה, לא היה איחור משמעותי, ולא שוכנעתי כי איחור זה הסב לתובעת נזק כלשהו, בשים לב לעובדה כי לא הוכח מה היה שערו של הדולר היציג ביום ביצוע שני התשלומים הנ"ל, לעומת השער לפיו חושבה ושולמה התמורה על ידי הנתבעת (שהיה ידוע ביום 22.4.07). יודגש כי שערו של הדולר היציג ביום 7.5.07 שהוא המועד החוזי האחרון לביצוע התשלום, היה נמוך מהשער שלפיו חושבה ושולמה התמורה על ידי הנתבעת (22.4.07). עוד יודגש כי למרות שהוראת סעיף 8 להסכם הורתה לנתבעת לשלם את התמורה על פי השער היציג של הדולר הידוע ביום התשלום, אלא שהיא שילמה את התמורה על פי השער הגבוה שהיה ידוע במועד פרסום הודעת ההפקעה, ובכך היטיבה עם התובעת בתשלום יתר בסך של 8,640 ₪. על כן, בנסיבות הנ"ל, לא ראיתי באיחור הקל מצד הנתבעת, משום הפרה, לא כל שכן הפרה יסודית של ההסכם. 18. לגבי שני התשלומים הנוספים שבוצעו ביום 12.7.07 כתוצאה מהעיכוב בהמצאת אישור ניכוי מס במקור על ידי התובעת, הרי דרישתה של הנתבעת בהמצאת אישור כנ"ל מעוגנת במעשה חקיקה (צו מס הכנסה (קביעת תשלומים בעד שירותים או נכסים כהכנסה), תשל"ז-1977)), ומשכך, לא ניתן לראות באיחור שנבע מאי המצאת האישור הנ"ל לידיה, כמעשה הפרה מצידה. 19. לסיכום - התובעת לא הוכיחה כל הפרה של ההסכם מצד הנתבעת המזכה אותה בסעדים שנתבעו על ידה, ומשכך דין תביעתה להדחות. 20. התוצאה הנני דוחה את התביעה. הואיל והוכח כי הנתבעת לא הקפידה להעביר את הסכומים שלא היו שנויים במחלוקת לידי התובעת עד ליום 7.5.07, והעבירה אותם באיחור (אם כי איחור קל שלא הגיע לכדי הפרה), אינני מחייבת אותה בהוצאות ההליך לטובת הנתבעת. קרקעותפיצוייםרכישת נכסעירייההפקעה