קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא מס שבח על מכירת משק חקלאי: 1. בפנינו ערר על החלטת המשיב בהשגה שהגישו העוררים על שומת מס השבח שהוטל עליהם כפי שיפורט להלן: בהתאם לחוזה מכר מ-18.9.08, מכרו העוררים את זכויותיהם במשק חקלאי במושב בוסתן הגליל, הידוע כנחלה מס' 59, תמורת סך של 1,475,000 ₪. המשק כולל חלקת קרקע בשטח של 2 דונמים עליה בנויים בית מגורים בשטח של 150 מ"ר ובו 5 חדרים, ממ"ד, מרפסת פתוחה, סככה וגינה, יחידת מגורים נוספת בשטח של 50 מ"ר שבה 2 חדרי שינה, מטבחון ושירותים. כן כולל המשק זכויות באגודה החקלאית השיתופית בע"מ של בוסתן הגליל, לרבות מכסות מים, זכויות במפעלים ובמקרקעין, וכן זכויות בשטח חקלאי בגודל של 24.3 דונמים (להלן: "המשק") (ראה חוזה נספח ב' לתצהיר מ/1). העוררים הם זוג נשוי החיים יחד ולעניין הפרק החמישי 1 פטור לדירת מגורים מזכה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק הנ"ל") יש לראותם כמוכר אחד כאמור בסעיף 49(ב) לחוק הנ"ל. 2. עמדת המשיב היא כי שווי המכירה החוזי המוצהר נמוך ואינו משקף את שווי השוק והעמיד את שווי המכירה של המשק על סך 2 מליון ₪. השמאית מטעם המשיב, הגב' זיו (להלן: "השמאית") העריכה את שווי המכירה של המשק לסך 1,885,000 ₪ והמשיב אימץ שווי זה. העוררים הגישו השגה על שומת שווי המכירה של המשיב והשגתם נדחתה. לטענת העוררים, שווי המכירה החוזי תקבע בחוזה המכר בתום לב ומבלי שקיימים יחסים מיוחדים בינם לבין הקונים, ומשקף את שווי השוק על המשק באותו מועד. נדון תחילה במחלקות בעניין שווי המכירה של המשק הנ"ל. 3. סעיף 1 לחוק הנ"ל מגדיר שווי מכירה של זכויות במקרקעין כדלקמן: "שווי על זכות פלונית - הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות ע"י מוכר מרצון לקונה מרצון ובלבד שהמכירות - (1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות האיגוד נקבעה בתום לב מבלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין - התמורה כאמור. (2) שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת - השווי כפי שנקבע בחוק זה". מהאמור נובע הכלל כי שווי המכירה לצורך שומת המס נקבע לפי מחיר השוק, קרי, ממוכר מרצון לקונה מרצון. היוצא מן הכלל הוא שהשווי נקבע לפי התמורה החוזית, וזאת אם החוזה נעשה בכתב והמנהל שוכנע כי התמורה החוזית נעשתה בתום לב ובלי שהושפעה מיחסים מיוחדים בין המוכר לקונה. נפסק בע"א 218/78 ליננברג נ' מנהל מס שבח תל אביב, פס"ד לג(2) ע' 423 בעמ' 426 כי: "הטוען לחריג - היינו כי התמורה המופיעה בהסכם, אף על פי שהיא נופלת ממחיר השוק, תהווה את קנה המידה למס - עליו הראיה...". על העוררים הטוענים כי שווי המכירה הוא בתמורה החוזית לשכנע את המנהל כי התמורה נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מיחסים מיוחדים בין הקונה למוכר (ראה ע"א 3632/01 חדיגה נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז חיפה, פס"ד נז(2) ע' 806 בעמ' 808). 4. העורר הגיש תצהיר - ת/1 - והעיד בפנינו בעמ' 2 לרשומות. מעדותו של העורר עולה כי משך של כ-10 שנים ניסה למכור את המשק וללא הצלחה. למיטב ידיעתו לא נמכר משק כלשהו בבוסתן הגליל משך תקופה זו. המתווכים אליהם פנה אמרו לו לגבי המחיר החוזי "שזה המחיר ואין ברירה" (עמ' 4 ש' 12-13). העורר גדל ביישוב בוסתן הגליל, שהוא לדבריו מושב "שכוח אל" וכשחזרה משפחתו בתשובה והעתיקה מגוריה לרכסים, לדירה שכורה, ניסה משך תקופה ארוכה למכור את המשק ולא צלח, עד שנאלצו למכרו כי נזקקו לכספים כדי לממן את חתונת שתי בנותיה. העוררים הם הורים ל-10 ילדים. העורר הוסיף כי התקופה בה מכר את המשק היתה תקופת משבר עולמי בתחום הנדל"ן שהקטין את הביקוש לנכסי נדל"ן וגרם לירידת מחירים ניכרת. גם השמאית מטעם המשיב העידה על משבר בשוק העולמי ושפל במחירים בשנת 2008 (עמ' 19 ש' 28-30). נפסק בע"א 3632/01 הנ"ל בעמ' 815ד' כי: "... אם יוכח שהמוכר היה נתון בלחץ, זקוק לכסף בדחיפות והוריד את מחיר הנכס או שנאלץ למכור במכירה חפוזה מסיבה כלשהי כגון שעמד בפני נסיעה לחו"ל או שהוא עצמו תושב חו"ל ואינו מצוי במחירי מקרקעין, או שלא נמצא קונה במשך זמן רב והמוכר לא רצה או לא יכול להמתין ועוד נסיבות מנסיבות שונות..." אילוץ זה משפיע על שווי המכירה. בענייננו, לא נמצא קונה במשך זמן רב והעוררים לא יכלו להוסיף ולהמתין משנזקקו לממן את נשואי בנותיהם. 5. עדותו של העורר לגבי נסיבות המכר עשתה עלינו רושם מהימן ושוכנענו כי התמורה החוזית היא התמורה האמיתית ששולמה עבור המשק הנ"ל. התמורה החוזית נקבעה בתום לב וללא יחסים מיוחדים בין העוררים לבין הקונה. נוסיף כי המכירה התבצעה בתקופת משבר שהקטין את הביקוש לנכסי נדל"ן וגרם לשפל מחירים, מה גם שהעוררים היו נתונים בלחץ והיו זקוקים למזומנים כדי להשיא את שתי בנותיהם. נסיבות אלה השפיע, ללא ספק, על מחיר המשק. מסקנתנו היא כי שווי המכירה החוזי הוא השווי לצורך שומת המס. 6. הפטור ממס שבח חל על מכירת דירת מגורים מזכה כמוגדר בסעיף 49(א) לחוק הנ"ל. שתי הדירות שנמכרו בנחלה הן דירות מגורים מזכה ששימשו למגורים. בבית המגורים הגדול התגוררה משפחת העוררים ולאחר עזיבת המושב היא הושכרה, ובבית המגורים הקטן מתגוררת בשכירות דיירת (ראה נספח ז' למ/1). העוררים מכרו את כל זכויותיהם בשתי דירות המגורים הנ"ל. העוררים ביקשו פטור ממס שבח במועד הגשת הצהרתם לפי סעיף 73 לחוק הנ"ל, בהסתמך על סעיף 49(ב)(1) לחוק הנ"ל (ראה נספח א' למ/1). בסעיף 49ב הדן בפטור ממס במכירתה של דירת מגורים מזכה נקבע בסעיף 49(ב)(2) חוק הנ"ל בעניין מתן הפטור כי: "(2) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א, והמוכר לא מכר במשך שמונה עשרה החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור בפטור ממס לפי פסקה זו, ובארבע השנים שקדמו למכירה לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת כאמור. הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שהיא פחות מ-25% ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997)". מסעיף זה עולה העקרון של מתן פטור ליחידת מגורים יחידה בכפוף לתנאים המנויים בו. העוררים, שעליהם נטל הראיה, לא הוכיחו את מועד השכרת הדירות וטיבה, ואם השכירות מוגנת. בענייננו, מדובר במכירת שתי דירות מזכות ולא הוכחה סיבה לאי תחולת הסעיף. החלת סעיף זה שוללת את זכות העוררים לפטור. מהפטור לא יכול להינות מי שיש לו שתי דירות במועד המכירה. מקרה דומה נדון בעמ"ש 265/93 קריסטל נ' מנהל מס שבח מקרקעין, מיסים ז(4) ע' ה-255, שבו נדון מקרה של מכירת משק חקלאי שכלל שתי דירות מגורים ונקבע כי המחוקק השווה את זכויות מוכר משק חקלאי לזה שמוכר דירת מגורים רגילה. לא ניתן לפרש את סעיף 49ז(ב) כבא להעניק זכות יתר למוכר משק חקלאי. התוצאה היא שניתן כפל פטור בגין דירה אחת מהשתיים, ואף אנו נלך בעקבות פסק דין זה. 7. הערכת שווי המכירה של המשק כעולה מראיות העוררים היא הבאה: דירת המגורים הגדולה 470,000 ₪ דירת מגורים נוספת 270,000 ₪ זכאות באגודה 175,000 ₪ משק חקלאי 550,000 ₪ 1,465,000 ₪ בחוזה נרשם סך 1,475,000 ₪ לאור האמור, זכאים העוררים לפטור ממס שבח בגין מכירת הדירה הגדולה בלבד וחייבים במס שבח לגבי פריטי המשק האחרים. סעיף 49ז' לחוק הנ"ל מסדיר את סוגית הפטור ממס שבח לגבי מכירת דירה שהתמורה בעדה הושפעה מזכויות בנייה בלתי מנוצלים. בענייננו, התמורה החוזית, כפי שפורטה לעיל, לא הושפעה מזכויות לבנייה נוספת ואין מקום להיזקק לסעיף 49ז' לחוק הנ"ל. באשר לבקשת הפריסה כאילו נבע השבח בחלקים שנתיים שווים משך של 4 שנים לפי סעיף 48א(ה) לחוק הנ"ל, אישר ב"כ המשיב כי קיבל את כל התיעוד הרלוונטי לעניין שלא הוצג לעיוננו, ואנו מניחים כי עניין זה ייבדק ע"י המשיב, שיחליט בהתאם. 8. אנו מחליטים לקבל את הערר ומחייבים את המשיב לשלם לעוררים את הוצאות הערר ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק דין זה ועד לתשלום בפועל. חקלאותמיסיםמושבים נחלות ומשקיםמשק חקלאימס שבח