בענין יסוד הנזק הדרוש לעוולת הפרת חובה חקוקה נקבע בפסיקה כי מי שנפגע עקב בנייה שבוצעה ללא היתר או עפ"י היתר שאינו חוקי זכאי לסעד, ובכלל זה סעד של צו הריסה או צו מניעה, אף אם הפגיעה אינה מגיעה כדי מטרד, ודי לו שיראה כי נגרמה לו אי נוחות (ע"א 7727/01 קרנש נ' נחומי; ר"ע 62/83 בעל טכסא נ' גונן, פ"ד לח (1) 281 (1984)). הפסיקה יצרה איזון בין האינטרסים השונים: כאשר הבנייה נעשית עפ"י היתר כדין - יש צורך בפגיעה ממשית בבעל המקרקעין על מנת לזכות בסעד של הריסה. כאשר הבנייה נעשית שלא כדין - די בפגיעה קלה בנוחיות או בהנאת בעל המקרקעין כדי לזכות בסעד של הריסה (ר' לעיל וכן למשל, ת"א (מחוזי חי') 942-07 דרור נ' מוסק ; ת"א (מחוזי י-ם) 3029/01 נקש נ' בן יוסף. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא נזקים עקב בניה ללא היתר בבית משותף: 1. התביעה נשוא פסק דין זה עוסקת בשימוש בנכס (מבנה) אשר נמצא על גג בנין לשימור ברח' שדרות ח"ן בתל-אביב (להלן, בהתאמה: "הנכס", "הבניין"). רקע 2. הבניין בו נמצא הנכס, נבנה בשנות השלושים של המאה הקודמת. הבניין מסווג כמבנה לשימור. תוכניות המתאר הרלוונטיות העיקריות הן תכנית 58 ("תכנית גדס") (משנות הארבעים), תכנית ג' (בעניין בנייה על גגות) (משנת 2004), ותכנית תא/2650/ב (תכנית לשימור מבנים בתל אביב) (משנת 2008). 3. תקנון בית משותף של הבניין נרשם בספטמבר 1984. 4. הבניין הוא בן שלוש קומות מעל לקומת קרקע (בצרוף בנייה בקומת הגג, בה עסקינן). בכל אחת משלוש הקומות, יש שלוש דירות. 5. התובע הוא בעל זכויות בשתי דירות מגורים בבניין, הנמצאות שתיהן בקומה השלישית של הבניין (מתחת לגג). התובע קנה את הדירות בשנים 1990 ו- 1992, ואיחד אותן לכדי יחידת דיור אחת. 6. בשנת 2007, רכש הנתבע את הנכס וכן חלק מהגג - שטח של 58 מ"ר (שאר הגג נותר רכוש משותף). במועד הגשת התביעה, הזכויות בנכס היו בידי הנתבע. לאחר מכן מכר הנתבע את זכויותיו בנכס לצד שלישי. בעת שמיעת הראיות בתיק, הזכויות כבר לא היו בידי הנתבע. 7. במהלך שנת 2008 או בסמוך לכך ביצע הנתבע עבודות מסוימות בנכס. התובע טוען כי היו אלה עבודות הרחבה שנועדו להפוך את הנכס מסככת כביסה לדירת מגורים. הנתבע טוען כי דובר בשיפוץ וכי הנכס אותו רכש היה דירת מגורים זה מכבר. 8. התובע פנה לעיריית תל - אביב בחודש פברואר 2008 ובעקבות ביקור פקחי העירייה במקום, הוצא צו הריסה. לשיטת הנתבע - הצו עסק בהריסת שני קירות משום שהתברר כי בבניית קירות אלו, היתה סטיה של כ-60 ס"מ מהמותר. 9. בהמשך, בנה הנתבע קיר/גדר ומעקה מלוחות עץ (לשיטת הנתבע - לאור הסגות גבול של התובע והצורך להפריד בין החלק הפרטי לבין הגג המשותף). בענין הבנייה בלוחות עץ הוצא צו הריסה נוסף וכן הוגש כתב אישום אשר הסתיים בהכרעת דין וגזר דין מיום 22.3.09 (נספח יג'4, יג'5 לתצהיר הנתבע). 10. ביום 27.8.09 מכר הנתבע (כנזכר) את זכויותיו בנכס לצד שלישי (מר אלעד סדרס). תמצית עמדות הצדדים (והדיון בבקשה לצמ"ז) 11. התובע טוען כי יעודו של הנכס, כפי שהיה מאז 1936 ולא שונה, הינו יעוד ל"סככת כביסה". התובע מוסיף כי לא הוגשה בקשה לשינוי יעוד של הנכס ולא ניתנה כזו (וטוען כי ממילא, כענין של מדיניות תכנונית, העירייה אינה מאפשרת שינוי יעוד מחדר כביסה לדירת מגורים). כן נטען כי לפי שמדובר במבנה לשימור, כל תוספת ושיפוץ מחייבים תיאום עם צוות מבנים לשימור וכן, כי כל שניתן לבנות על גג בניין המיועד לשימור לפי התב"ע הקיימת (ולאחר קבלת היתר ובפיקוח העירייה), הוא פתחי יציאה לגג עבור הדירות שמתחת, בלבד. 12. מבחינת התובע, העבודות שבוצעו על ידי הנתבע בשנת 2008 נעשו ללא היתר בכלל, ללא היתר לשינוי יעוד בפרט, ללא פיקוח הנדסי ותוך שעלולות היו לגרום נזק בלתי הפיך לגג נוכח תוספת עומסים שונה מהתכנון המקורי. 13. התובע טוען כי בהכשרת הנכס למגורים יש משום הפרת חובה חקוקה בשל הפרת חוקי התכנון והבנייה, כי עבודות הבנייה גרמו לו נזקים וכי בשימוש בנכס למגורים יש כדי להפחית את ערך דירותיו (של התובע). 14. בכתב התביעה עתר התובע לכך שיינתן סעד הצהרתי לפיו סככת הכביסה שעל הגג אינה יכולה לשמש למגורים ואינה למגורים; צו עשה לפיו על הנתבע להחזיר את המצב לקדמותו, לרבות בדרך של פירוק הקירות; צו מניעה מוחלט לפיו על הנתבע להימנע מלהתגורר בסככה או לעשות בה כל שימוש שאינו למטרות להן היא נועדה לפי היתר הבנייה; ומינוי כונס נכסים כפקיד בית משפט כדי לפקח על ביצוע הסעדים האמורים. 15. יצויין כי בראשית דרכו של תיק זה התקיים בין הצדדים גם דיון בבקשת התובע לצו מניעה זמני (בש"א 169782/08) . במסגרת החלטה מיום 2.10.08 (כב' השופטת טולקובסקי) דחה בית המשפט את הבקשה לצו מניעה זמני וביטל צו מניעה ארעי שניתן ביום 27.7.08. 16. במסגרת כתב ההגנה דוחה הנתבע את טענות התובע וטוען כי הנכס הינו דירה אשר זכויותיה מוגדרות בנסח רשם המקרקעין, בתקנון הבית המשותף ובאישורים שהוצאו מטעם העירייה. לשיטת הנתבע, הנכס הוגדר כדירה כבר משנת 1984, שנים רבות קודם לכך שהנתבע רכש בו את הזכויות. עוד טוען הנתבע, בין השאר, כי לבית משפט זה אין סמכות עניינית לדון בתביעה כפי שהוגשה, לאור הסעדים הנזכרים בה ואשר נתונים למפקח על בתים משותפים (בענין שינוי תקנון הבית המשותף) או לבית המשפט לעניינים מינהליים או לבית המשפט לעניינים מקומיים (בכל הנוגע לפיקוח על בנייה). החלטת 20.10.10 והערות דיוניות 17. לאחר שמכר הנתבע את הזכויות בנכס לצד שלישי, עלתה על הפרק שאלת רלוונטיות ההליך כולו או חלק מהסעדים הנזכרים בו. הצדדים הציגו את עמדתם בנושא זה. 18. בהחלטה מיום 20.10.10 נקבע כי הסעד המתייחס לצו מניעה אינו רלוונטי עוד. אין כן המצב לגבי הסעד המתייחס לצו "עשה", שכן לנוכח הוראות הסכם המכר שבין הנתבע לצד השלישי שרכש את הנכס, ניתן יהיה לקיים צו כאמור, ככל שיינתן. עוד קובעת החלטת 20.10.10, בין השאר, כי הסעד ההצהרתי אינו מתייחס למצב הרישומי אלא באופן כללי לשימוש שניתן או לא ניתן לעשות בנכס ומשכך, על פני הדברים אין הוא פסול מבחינת הסמכות העניינית. 19. החלטת 20.10.10 קובעת בנוסף כי יש להמציאה לצד השלישי שרכש את הזכויות בנכס (מר סדרס). ההחלטה איפשרה לצד השלישי לבקש את צירופו להליך תוך שנקבע כי אם לא יעשה כן, יחשב (הצד השלישי) כחליפו של הנתבע בכל הנוגע לקביעות הרלוונטיות בענין הנכס במסגרת ההליך הנוכחי. לא הוגשה בקשה מאת מר סדרס להצטרפות להליך. 20. העדים שנשמעו מטעמם של הצדדים הינם אלה: מטעם התובע - עדותו של מר צבי רון אשר התובע הגיש את חוות-דעתו; עדותה של נציגת העירייה גב' דידי, אשר זומנה בצו בית המשפט; ועדותו של התובע. הנתבע העיד לעצמו. 21. כל ההפניות בפסק דין זה להלן, הן הפניות לפרוטוקול ישיבות ההוכחות, אלא אם מצוין או משתמע אחרת. המסמכים 22. ראש לכל נבחן אלו מסמכים נמצאים לפנינו ומה הם מציינים בעניינו של הנכס נשוא המחלוקת. 23. הבניין אשר בו נמצא הנכס נשוא המחלוקת, נבנה (כנזכר) בשנות ה-30. היתר הבנייה ניתן בחודש ספטמבר 1936 ותעודת הגמר יצאה ביום 14.1.1937 (עמ' 29 ש' 26-27). במסגרת היתר הבנייה משנת 1936, הוגדר הנכס אשר על הגג כ"סככה" הפתוחה מכל עבריה, תוך שהיא מקורה ממעל. גודלה של הסככה, ככל הנראה, 4 מ"ר X 4 מ"ר (עמ' 30 ש' 1 - 13). במסגרת רשיון מיום 25.2.1936 שצורף כמוצג 1 לתיק מוצגי התובע, נכתב כי על הגג קיימת "סככה לכביסה". בבקשה להיתר בנייה אשר הוגשה בראשית שנת 2011 מטעם צד ג' (אשר רכש את הזכויות בנכס מאת הנתבע), צוין כי המקום משמש כעת כסככה לכביסה (הגם שבמקום אחר שם צוין כי מבוקשת "הרחבת הדירה הקיימת בקומת הגג") (במ/1). 24. מנגד, במסגרת מסמכי רישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין צוין במסמך מיום 6.8.84, כי בבנין קיימות 13 יחידות דיור. המבנה על הגג צוין כדירה בת חדר אחד אשר מספרה 13, גודלה 14.99 מ"ר וצמודה לה מרפסת גג בשטח של 58 מ"ר (נספח ג' לתצהיר הנתבע). כך מופיעים הדברים בנסח לשכת רישום המקרקעין (נספח ב' לתצהיר הנתבע). 25. במסגרת תקנון הבית המשותף, אשר אושר לרישום ביום 11.9.84 (נספח ד' לתצהיר הנתבע), כונה הנכס שעל הגג "יחידה מס' 13", וצוין (סעיף 9 לתקנון) כי מוסכם שכל אחת מהיחידות בבית יכולה לשמש למגורים ו/או לעסק (שם). תקנון הבית המשותף גם קובע הוראות מסוימות לגבי הצמדתו של שטח 58 מ"ר ליחידה מס' 13 ולגבי הוספת בנייה במסגרת שטח זה ללא צורך בהסכמה או חתימה של בעלי היחידות האחרות. 26. בחודש ינואר 2008 הודיעה העירייה לנתבע כי נפתחה יחידה חדשה לצרכי ארנונה לגבי הנכס. מאותה עת חויב הנתבע בארנונה בענין הנכס לפי שימוש של מגורים (נספחים ו'1 עד ו'5 לתצהיר הנתבע). המחלוקת 27. רבות מהעובדות בתיק זה אינן שנויות למעשה במחלוקת. בכלל זה אין למעשה מחלוקת בענין הדרך בה הוגדר הנכס בהיתר הבנייה בשנת 1936 (כ"סככה" או כ"סככת כביסה"), בענין העדר היתר בנייה אחר עבור הנכס מאז 1936, בעניין הגדרת הנכס כדירה במסגרת תקנון הבית המשותף, בעניין הגדרת הנכס כדירה בנסח רישום המקרקעין, ובעניין הגדרתו של הנכס כיחידת מגורים במסמכי העירייה. 28. השאלה העולה הינה, מהי משמעות הנתונים לצורך המסקנות אליהן מבקש התובע להגיע. ההיבט התכנוני למול ההיבט הקנייני 29. בפתח הדיון, ולאור התייחסויות של העדים והצדדים, נזכיר כי בכל הנוגע לאפשרויות בנייה במקרקעין, יש הפרדה מסוימת בין היבטים תכנוניים לבין היבטים קנייניים. 30. כך למשל, אין חולק כי סמכות מוסדות התכנון מוגבלת לדיון בשאלות תכנוניות, ואין הם מוסמכים לדון בשאלות קנייניות, הגם שניתן להשהות את הדיון במוסדות התכנון במקרים מתאימים בהם הועדה סבורה כי אין תימוכין לזכויות הקנייניות, עד להבהרת המצב (עע"מ 2832/09 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ (9.1.11), בקשה לדיון נוסף נדחתה, דנ"מ 668/11 בני אליעזר  בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים (24.7.11)). 31. קבלת היתר בנייה מאת רשויות התכנון והבנייה אינה מעניקה זכויות במקרקעין למקבל ההיתר. ככל שנדרשת הסכמה של בעלי זכויות לביצוע עבודות הבנייה, אין בקבלת היתר הבנייה כדי להתגבר על הצורך בקבלת הסכמה זו. הדברים הם גם הפוכים כמובן - אין בקיומן של זכויות קנייניות בנכס, כדי ליתן לבעל הזכויות היתר לבצע בנייה ללא קבלת היתרים לפי הדין, והדברים ידועים. אם לאדם יש זכויות קנייניות במגרש מסוים, לשם הדוגמא, הוא אינו רשאי לבנות על המגרש רק מכח זכותו הקניינית, אלא אם יקבל לכך היתרים כדין. לאבחנה ר' למשל: עע"מ 2832/09 הנ"ל; רע"א 9552/06 סטרולוביץ נ' לזרוביץ (25.5.08); בג"צ 1578/90 אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב, (24.10.90); בג"צ 879/89 בניני ט.ל.מ. חברה לבנין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון, פ"ד מד(2) 831 (1990); בג"צ 305/82 מור נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז, פ"ד לח(1) 141 (1984); בג"צ 27/62 אלט נ' הוועדה המקומית לבנייה ולתכנון עיר תל אביב-יפו, פ"ד טז 1330 (1962)). 32. במקרה שלפנינו, השאלה אינה קניינית במובן זה שאין חולק כי הזכויות בנכס ובשטח הצמוד לו היו בזמן הרלוונטי של הנתבע. 33. עוד ברור כי במסגרת תקנון הבית המשותף של הבניין (שאושר לרישום בשנת 1984, כאמור), ניתנה הסכמת כל בעלי הזכויות בבניין לכך שבעל הזכויות הרלוונטי (ולענייננו - הנתבע) יקבל רשיון בנייה להוספת בנייה בשטח (בן ה- 58 מ"ר) הצמוד למבנה שעל הגג, כאשר הנחת המוצא של בעלי הזכויות הינה שמדובר בבניית מבנה למגורים (או לעסק). לגבי זכותו של בעל המבנה על הגג להוסיף בנייה בשטח הצמוד, ההוראה מתייחסת מפורשות גם למי שיבוא במקום בעלי הזכויות ביחידות השונות. 34. התובע רכש דירות בבניין לאחר רישומו של התקנון, והוא מחוייב בו (סעיף 62(ג) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969), לרבות בענין זכותו של בעל המבנה על הגג לבנות בשטח הצמוד. 35. המחלוקת בין הצדדים נוגעת במידה רבה לרמה התכנונית. האם הנתבע היה זכאי לפי דיני התכנון והבנייה לעשות שימוש בנכס למגורים ולבצע בנייה בהתאם. 36. סעיף 145(א) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), קובע: "(א) לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית, לפי הענין, היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר: (1) התווייתה של דרך, סלילתה וסגירתה; (2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה; בפסקה זו - "שינוי פנימי" - שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור; "דירה" - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר; (3) כל עבודה אחרת בקרקע ובבנין וכל שימוש בהם שנקבעו בתקנות כעבודה או כשימוש הטעונים היתר כדי להבטיח ביצוע כל תכנית." 37. משאין חולק כי במקור נועד המבנה על הגג לשמש כסככה פתוחה (ור' עמ' 30 ש' 11- 13), פשיטא כי לצורך בנייה אשר תהפוך אותו לדירת מגורים, יש צורך בקבלת היתר בנייה ושינוי יעוד. 38. אין ראייה כי ניתן בזמן כלשהוא, היתר להפיכתה של הסככה לדירת מגורים ולבצע בנייה בהתאם. נציגת העירייה (סגנית מנהלת מחלקת שרותי בנין עיר ומנהלת מדור מידע תכנוני) העידה כי אין היתר כאמור בתיק הבניין (עמ' 30 ש' 23 - עמ' 31 ש' 2). 39. עוד ציינה נציגת העירייה, כי אחד התנאים המקובלים למתן היתר לבנייה על הגג, הוא מתן חוות דעת של קונסטרוקטור לגבי יכולתו של הבניין לשאת את העומס של התוספת המבוקשת מבחינת יציבות וכי אין חוות דעת כזאת בתיק הבניין (עמ' 32 ש' 4- 15). 40. משלא ניתן היתר לשינוי הנכס המקורי באורח שיאפשר את השימוש בו למגורים, אין אלא לקבוע כי כל זמן שלא ינתן היתר כזה, לא ניתן לעשות בו שימוש כאמור. 41. העובדה שמסמכי רישום הבית המשותף (ונסח רישום המקרקעין) נערכו בדרך המתארת את הנכס כיחידת דיור, היא נתון אשר הדרך לתקוף אותו אינה בבית משפט זה. ברם, כפי שכבר צוין לעיל, אין בעובדה זו, ואין בהוראות סעיף 125 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, כדי לגרוע מכך שבעל הזכויות הקנייניות מחויב לקבל היתרים כדין לפעולות בנייה ולשימוש. לפי הראיות הנמצאות בתיק, בשלב שמיעת הראיות, אין היתר ורישוי מתאימים. 42. גם העובדה שהעירייה מחייבת את הנכס כדירת מגורים (ואף חייבה את בעל הזכויות בענין הנכס בהיטל השבחה), אינה משנה את נתוני הבסיס. הליכים לגבי היטל השבחה, אינם יכולים להוות מסלול "עוקף" חובת קבלת היתר לפי חוק התכנון והבניה. על השאלות היכולות לעלות (כלפי הועדה המקומית, כלפי העירייה, או כלפי כל גורם אחר) במקרה בו תדחה בקשה למתן היתר בנייה, ככל שתדחה, לא כאן המקום להשיב. 43. כן יצויין כי ההליך דנן אינו הליך לגבי עצם קבלת ההיתר ובוודאי שלא זה המקום להכריע האם העירייה תהיה נכונה או תהיה רשאית ליתן לבעל הזכויות בנכס היתר לבצע פעולות אשר יכשירו את הנכס למגורים. משכך אין צורך להדרש, בין השאר, לשאלה האם לפי הוראות נספח ד' לתכנית מתאר 2650ב', תתאפשר "הכשרה" של המבנה לדירה. 44. מהאמור לעיל עולה, כי הגם שברמה הקניינית, הזכויות במבנה ובשטח הצמוד לו היו בזמן הרלוונטי של הנתבע, ומבחינה זו הנתבע היה רשאי, באופן עקרוני, לבצע בנייה בנכס, הבנייה בוצעה ללא היתר הנדרש לכל הפחות על פי סעיף 145 לחוק התכנון והבניה. מכאן שהנתבע הפר את החובה הקבועה בסעיף זה. כעת נבחן את השלכת המסקנה האמורה לענין דרישות התובע בכתב התביעה. הפרת חובה חקוקה 45. התובע הדגיש ופרט בסיכומיו את טענתו בענין הפרת חובה חקוקה. הטענה לפיה הנתבע עוול בעוולה של הפרה חובה חקוקה, צוינה במפורש ובברור כבר במסגרת כתב התביעה. בחירה של תובע להדגיש בשלב מסוים טענה כזו או אחרת מבין אלה שנטענו קודם לכן, אינה מביאה את הדבר לכדי הרחבת חזית (ואין לקבל את טענת הנתבע בענין זה). 46. סעיף 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], תשכ"ח- 1968 (להלן: "פקודת הנזיקין") קובע: "63. (א) מפר חובה חקוקה הוא מי שאינו מקיים חובה המוטלת עליו על פי כל חיקוק - למעט פקודה זו - והחיקוק, לפי פירושו הנכון, נועד לטובתו או להגנתו של אדם אחר, וההפרה גרמה לאותו אדם נזק מסוגו או מטבעו של הנזק שאליו נתכוון החיקוק; אולם אין האדם האחר זכאי בשל ההפרה לתרופה המפורשת בפקודה זו, אם החיקוק, לפי פירושו הנכון, התכוון להוציא תרופה זו. (ב) לענין סעיף זה רואים חיקוק כאילו נעשה לטובתו או להגנתו של פלוני, אם לפי פירושו הנכון הוא נועד לטובתו או להגנתו של אותו פלוני או לטובתם או להגנתם של בני-אדם בכלל או של בני-אדם מסוג או הגדר שעמם נמנה אותו פלוני." 47. מקובל לציין חמישה תנאים לקיומה של העוולה האמורה: (1) קיומה של חובה המוטלת על המזיק מכוח חיקוק; (2) החיקוק נועד לטובתו או להגנתו של הניזוק; (3) המזיק הפר את החובה המוטלת עליו; (4) ההפרה גרמה לניזוק נזק; (5) הנזק שנגרם הוא מסוג הנזק אליו נתכוון החיקוק (ע"א 7130/01 סולל בונה בנין ותשתית בע"מ נ' תנעמי, פ"ד נח(1) 1, 14 (2003); ע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לז(1) 113, 139 (1982)). 48. ראינו לעיל כי הנתבע הפר חובה שהיתה מוטלת עליו מכח סעיף 145 לחוק התכנון והבניה. 49. לפי ההלכה הפסוקה, סעיף 145(א) לחוק התכנון והבניה, המתְנה עשיית עבודת בנייה בקבלת היתר, הינו חיקוק שנועד (גם) לטובתם ולהגנתם של בעלי המבנים הסמוכים, וניתן לבסס על הפרת הוראה זו, טענה של הפרת חובה חקוקה לפי סעיף 63 לפקודת הנזיקין, על ידי שכֵן כנגד הבונה (ע"א 7727/01 קרנש נ' נחומי (29.12.02); ע"א 292/80 מדינה נ' כהן, פ"ד לז(2) 29 (1983); ע"א 416/58 ג'דעון נ' סאלם, פ"ד יג 916 (1959); ע"א (מחוזי י-ם) 5600/04 שילה נ' שטיינברג (16.12.04)). 50. מן האמור עולה כי נתקיימו שלושת התנאים הראשונים לתחולתה של עוולת הפרת חובה חקוקה. 51. השלב הבא הוא לבחון את התקיימותם של שני התנאים הנוגעים לנזק, היינו - האם ההפרה גרמה לתובע נזק מסוג הנזק אליו נתכוון החיקוק. 52. בכל הנוגע לעצם קיומו של נזק, ניתן לפנות להגדרת המונח "נזק" בסעיף 2 לפקודת הנזיקין, הגדרה אשר כוללת גם אובדן או "חיסור" של נוחות. בענין עוולת הפרת חובה חקוקה כבר הוער כי בהינתן הפרשנות הנוכחית של הגדרת "נזק", אשר מאפשרת הכרה גם בנזק לא רכושי (אשר לא נלווה לנזק פיזי), כנזק בר פיצוי, למעשה מעטים מאד יהיו המקרים בהם יקבע כי לא נגרם נזק כהגדרתו בסעיף 2 לפקודה (ע' בר-שירה, הפרת חובה חקוקה, במסגרת: דיני הנזיקין - העוולות השונות, גד טדסקי (עורך) (מהדורה שניה מאת דפנה לוינסון זמיר, תשמ"ט), עמ' 58 ה"ש 207 סיפא). 53. בענין יסוד הנזק הדרוש לעוולת הפרת חובה חקוקה נקבע בפסיקה כי מי שנפגע עקב בנייה שבוצעה ללא היתר או עפ"י היתר שאינו חוקי זכאי לסעד, ובכלל זה סעד של צו הריסה או צו מניעה, אף אם הפגיעה אינה מגיעה כדי מטרד, ודי לו שיראה כי נגרמה לו אי נוחות (ע"א 7727/01 קרנש נ' נחומי (29.12.02); ר"ע 62/83 בעל טכסא נ' גונן, פ"ד לח (1) 281 (1984)). הפסיקה יצרה איזון בין האינטרסים השונים: כאשר הבנייה נעשית עפ"י היתר כדין - יש צורך בפגיעה ממשית בבעל המקרקעין על מנת לזכות בסעד של הריסה. כאשר הבנייה נעשית שלא כדין - די בפגיעה קלה בנוחיות או בהנאת בעל המקרקעין כדי לזכות בסעד של הריסה (ר' לעיל וכן למשל, ת"א (מחוזי חי') 942-07 דרור נ' מוסק (8.2.09); ת"א (מחוזי י-ם) 3029/01 נקש נ' בן יוסף (2001), בסע' 7(ב)). 54. במקרה שלפנינו ברי כי נגרמה אי נוחות כתוצאה מהבנייה. גם אם תאמר כי אי נוחות מסויימת נגרמת מכל בנייה, ולו בנייה בהיתר (ועוד נתייחס להלן לאפשרותו של בעל הזכויות בגג לבנות), ביצוע בנייה ללא היתר גרם אי נוחות ולו מן הטעמים שפורטו בתצהיר ובעדות התובע לגבי הנחת תשתיות ללא פיקוח ובאופן המעלה חשש לגבי דרך הביצוע ותוצאותיו לגבי יציבות הבנין. חשש מפני השלכות כאלה הוא בוודאי נזק מן הסוג אליו נתכוון החיקוק הרלוונטי, אשר נועד, בין השאר "לטובתם ולהגנתם של בעלי המבנים, המצויים בשכנות למקום בו עומדת עבודת הבנייה האמורה להתבצע, ושל המתגוררים באותם מבנים" (ע"א 292/80 הנ"ל, בעמ' 41). האמור מתחזק נוכח עדותה של נציגת העיריה, כפי שנזכרה לעיל, ולפיה אחד התנאים המקובלים לאישור בנייה על הגג, הוא מתן חוות דעת של קונסטרוקטור לגבי יכולתו של הבניין לשאת את העומס של התוספת המבוקשת. 55. די באמור כדי לקבוע כי נתקיימו יסודותיה של עוולת הפרת חובה חקוקה. מסקנה זו מתיישבת גם עם המדיניות השיפוטית בענין חובת קבלת היתר בנייה כדין לפני נקיטת פעולות בשטח (ת"א (מחוזי י-ם) 3029/01 נקש נ' בן יוסף (2001), שם; ת"א (שלום י-ם) 3769/04 סמט נ' רוזנברג (13.1.09) בסע' 26). 56. בהינתן האמור, אין צורך להדרש לשאלה האם הפסיקה המתייחסת לסעד הדרוש לקבלת צו מניעה בהליך המתבסס על עוולת חובה חקוקה, ולפיה די שהתובע "עלול להנזק או להפגע" (ע"א 759/76 פז נ' נוימן, פ"ד לא(2)169, 174 (1977); ע"א 133/60 קלקה נ' חבשוש, פ"ד יד 1037, 1040 (1960); ע"א 140/53 אדמה חברה בינלאומית לישראל בע"מ נ' לוי, פ"ד ט' 1666, 1672 (1955)), חלה גם לענין סעדים אחרים המתבקשים על יסוד אותה עילה. 57. במקביל ונוכח נסיבות הענין (ר' להלן), יש מקום להדרש גם לטענותיו הנוספות של התובע לגבי קיומם של נזקים אחרים. 58. התובע טוען כי הבנייה שבוצעה על ידי הנתבע, גרמה לסדקים בדירתו. יאמר מייד - בעניין טענה זו קיים קושי ראייתי ודומה כי לא בכדי הועלתה הטענה בשלב הסיכומים באופן "מהודק", בסעיף אחד. 59. עיקר הגיבוי הראייתי לטענה לפיה נגרמו סדקים כתוצאה מעבודת הבנייה של הנתבע, הינו, למעשה, דברי התובע עצמו. התובע טען בתצהירו כי העבודות גרמו לסדקים בקירות ובתקרת דירותיו, וכי הגיש בענין זה חוות דעת של מומחה. ברם, לא צורפה חוות דעת הנדסית כמתחייב בענין טענה של סדקים וקשר סיבתי לעבודות מסוימות. חוות הדעת השמאית שהוגשה מטעם התובע הזכירה בסעיף תיאור הנכסים, "סימני הכתמות וסימני סדיקה בתקרת המבנה" (סע' 5.1), אולם לא ניתן ללמוד ממנה על קישור לעבודות הנתבע. 60. יתר על כן, התובע הפנה בעדותו, כתמיכה לטענתו האמורה, לתמונות אשר בתיק בית המשפט (עמ' 42 ש' 26 - עמ' 43 ש' 9). דא עקא, התמונות הרלוונטיות הן תמונות שצורפו לבקשה למתן סעד זמני (כנספח ט'), ומדובר בתמונות אשר הוגשו בעבר על ידי התובע במסגרת דין ודברים אחר אותו ניהל לגבי הבניין (ר' פרוטוקול הדיון בבקשה לצו זמני, עמ' 5 ש' 2- 23). באותו עניין, בשנת 2007 (וקודם לעבודות הנתבע), טען התובע כלפי דייר אחר, מיכאל גורדוס, כי אנטנות וצלחות לווין אשר הותקנו על הגג מטעמו של מר גורדוס, גרמו לנזקים בתקרת הדירה. התובע פנה בענין זה לפיקוח הנדסי בעירייה. התמונות בענין הסדקים אינן קשורות אפוא לעניינו של הנתבע. אגב, האנטנות עליהן הלין התובע הוצבו בגג מעל דירתו, בעוד שהנכס נשוא התביעה אינו נמצא מעל דירתו אלא רק גובל בה ממעל (עמ' 42 ש' 3- 11) - נתון נוסף אשר מקטין אף הוא את האפשרות כי הסדקים הנטענים ארעו מעבודות התובע. 61. הטענה בענין קיומם של סדקים הנובעים מעבודות הנתבע בגג, לא הוכחה אפוא. 62. טענות נוספות שהעלה התובע בענין נזקים הן טענות בענין ירידת ערך, צפיפות ופגיעה בפרטיות. בענין הטענה לירידת ערך, צירף התובע חוות דעת של שמאי. מחקירת השמאי עלה כי ירידת הערך מתבססת על עצם הוספת יחידת דיור המשמשת למגורים, למבנה הקיים (עמ' 18 ש' 1 -5, עמ' 24 ש' 17- 21). בענין הטענה לצפיפות ופגיעה בפרטיות, כותב התובע, כי "דירות אחרונות בבנין שמעליהן רק גג הבנין, מאפשרות פרטיות בהיותן האחרונות בבנין.. לפיכך, כשמוסיפים דירה בגג - ההנאה היא פחותה ופוגעת בפרטיות ויוצרת צפיפות. אם עד הבנייה כאמור רק התובע ובני משפחתו ואורחיו עלו במדרגות עד אליו, הרי מכאן ואילך יעשו כן הנתבע בני משפחתו ואורחיו... או של שוכר או מתגורר אחר מטעמו..." (סעיף 30 לסיכומים). 63. נזקי ירידת ערך, צפיפות, פגיעה בפרטיות וכיוצא באלה, הם נזקים אשר במקרים המתאימים יכולים לבסס קיומה של עוולת הפרת חובה חקוקה. ברם, במקרה שלפנינו התובע אינו יכול להשמע בטענות מסוג זה כלפי הנתבע, ואין לבסס עליהן ממצאים ומסקנות. 64. טענות התובע בענין ירידת ערך ובענין צפיפות (וכדומה), מתייחסות - כמבואר - לעצם הוספת בנייה למגורים על הגג. אולם, התובע מחוייב בהסכמה לבנייה של בעל הזכויות על הגג (ר' לעיל). לאור המסמכים השונים שנזכרו לעיל, ההסכמה אשר ניתנה לבנייה על הגג, כללה בנייה למגורים. אמנם, אין לראות בהסכמה לבנייה כדי לאיין חובת קבלת היתר ורישוי כדין. ההסכמה אינה נותנת "שיק פתוח" לבנייה שעלולה לסכן את המבנה. אולם - הסכמה לבנייה למגורים על הגג, קיימת ותקפה. משכך, אין לשמוע מאת התובע טענות לנזקים הנובעים מעצם קיומה של בנייה למגורים על הגג (להבדיל מבנייה הנעשית ללא היתרים מהרשויות). הסעדים וסיום 65. נפנה לבחון בשלב זה מהן המסקנות הנובעות מכל האמור, לגבי הסעדים והעתירות אשר הועלו על ידי התובע במסגרת ההליך. 66. הבקשה לצו הצהרתי לפיו הנכס אינו יכול לשמש למגורים, נדחית. ההצהרה הרלוונטית בענין ההליך שלפני הינה כי לא ניתן לבנות שלא לפי היתר כדין, הצהרה שאין בה צורך. העוולה שהוכחה על ידי התובע אינה מגבשת הצהרה על העדר אפשרות לבנות למגורים. שאלת האפשרות לבנות למגורים נתונה לערכאות אחרות, ובכל מקרה, ברמה הקניינית, התובע מנוע מהעלאת טענה כנגד כך, נוכח מחוייבותו שתוארה לעיל. 67. הסעד למתן צו מניעה - נשמט (ר' לעיל). 68. צו העשה המתבקש על ידי התובע הינו למעשה צו הריסה והשבת המצב לקדמותו. בענין זה, הצו אותו ניתן לתת לאור הדיון לעיל, ואין בו למעשה רבותא, הינו הריסת כל בנייה שבוצעה בתקופה נשוא התביעה, ואשר אין לה היתר, כל זמן שאין לה היתר. אין למעשה מחלוקת בדבר קיומה של חובה להסיר בנייה שבוצעה על ידי הנתבע ללא היתר (תוך שהנתבע טוען כי לא נותרה בנייה כזו לאחר יישום שני צוי ההריסה שהוצאו מאת העירייה, והתובע טוען כי נותרה בנייה כאמור), ומשכך אין צורך להדרש לסוגיה (המעניינת כשלעצמה), של סמכותו של בית משפט השלום ליתן צו הריסה (אציין במאמר מוסגר כי נראית לי, בכל הכבוד, עמדתו של השופט י' עמית, כפי שהובעה עוד בת"א (מחוזי חי') 348/03 קעדאן נ' לחאם (23.3.03); ור' סקירה מעודכנת במסגרת ת"א (מחוזי ת"א) 4981-04-10 גרינשטיין נ' פרחיה (20.1.11), השופט א' זמיר). לא מצאתי שיש מקום להכריע במסגרת ההליך הנוכחי האם קיימים עדיין שרידים של בנייה שבוצעה על ידי הנתבע ללא היתר כדין, בין השאר, לפי שהתשתית הראייתית שהוגשה אינה מספקת לקביעת ממצאים בענין זה. 69. בהינתן הסעד המוגבל הנ"ל, ובשים לב לכך שהרשות המקומית אמונה על הריסת בנייה שמבוצעת שלא לפי היתר, לא מצאתי לנכון להעתר לבקשה למינוי כונס. 70. בהקשר צו העשה יצויין עוד כי בהינתן הבקשה להיתר בנייה שהוגשה מטעם צד ג' אשר רכש את הזכויות בנכס (במ/1), התנגדות התובע לבקשה האמורה למתן היתר (נ/1), והעדר נתונים בדבר סטטוס הליך הבקשה, ולמען הזהירות, אני מוצאת להשהות את תוקפו של צו העשה, כך שהצו יכנס לתוקף ביום 1.1.12. 71. אשר לבקשת התובע למתן היתר לפיצול סעדים - ראשית יוער כי הבקשה אינה מבהירה את סוג הנזקים אליהם היא מתייחסת. לגופו של ענין, ככל שהדבר נוגע לנזקים הנובעים מעצם בנייה למגורים על הגג (ירידת ערך וכדומה) - כפי שעולה מהדיון לעיל, התובע אינו יכול להשמע בטענות מסוג זה. ככל שמדובר בנזקים בשל עצם ביצועה של בנייה בעבר ללא היתר ופיקוח, הגם שנראה כי הנזקים, רובם ככולם, אמורים היו להתגבש בשלב זה, הרי שלמען הזהירות אני נכונה ליתן היתר לפיצול סעדים. אשר לנזקים שיגרמו, ככל שיגרמו, בשל פעולות עתידיות, תביעתם אינה מצריכה היתר. 72. לא מצאתי בראיות ובטעונים האחרים אשר הובאו מטעם מי מהצדדים, כדי לשנות את תוצאות הדיון לגופו של ענין (בע"מ 2468/11 פלוני נ' פלונית (26.5.11); רע"א 9294/09 חן נ' בנק הפועלים (2010); רע"א 470/08 כרמל התפלה בע"מ נ' מדינת ישראל (2010); רע"א 11019/08 הרשות הפלסטינית נ' אזוז (2009); ע"א 4861/05 שיכון עובדים נ' מנהל מיסוי מקרקעין (2008); רע"א 10586/07 פלוני נ' פלוני (2008); ע"א 916/05 כדר נ' פרופ' הרישנו (2007); ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם, פ"ד לז(3) 60 (1983)), ובכלל זה טענת התובע כי לא יכול להנתן היתר לשינוי יעוד לנכס, בשל גודלו או מכל טעם אחר; טענות בענין חוות הדעת ששימשה כבסיס להיטל השבחה והונחה בתיק; ועוד. 72. בנסיבות הענין לעיל, וחרף הנטענות הנחרצות ההדדיות, ישא כל צד בהוצאותיו. בניהבתים משותפיםבניה ללא היתר