קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סילוק יד ממקרקעין מוסדרים: תביעה שהגיש מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") ביום 25.8.04, לסילוק ידו של הנתבע ממקרקעין מוסדרים המצויים בתחום שיפוטה של המועצה המקומית תמרה, והידועים כגוש 18565, חלקה 30 (להלן: "המקרקעין"), והמסומנים מגרש 537א' בתשריט שצורף לתובענה, וכן לתשלום דמי שימוש ראויים בסך של 229,900 ₪ בגין שבע שנות שימוש במקרקעין. על המגרש נשוא התביעה, בנוי בית מגורים בו מתגורר הנתבע משך כמעט ארבעים שנים. הפניה הראשונה לנתבע מצד המינהל בעניין זכויותיו במקרקעין, נעשתה כשלושים שנה לאחר תחילת החזקתו של הנתבע במקום. אין צורך לומר כי הסעד המבוקש בתובענה, פינויו של הנתבע, על רקע התקופה הממושכת בה הוא מתגורר במקום, הוא סעד חריף ודרמטי ביותר. מטעם זה, תיק זה הוא מסוג התיקים "הזועקים בקול" להסדר מחוץ לבית המשפט, אך, לדאבוני, הצדדים לא השכילו ליישב את הסכסוך למרות הצהרות חוזרות ונשנות בדבר מגעים ביניהם, ועתה אין מנוס מהכרעה שיפוטית. העובדות בקצרה: המינהל הינו בעלים רשומים של 102584/111484 חלקים במקרקעין. ביחס למקרקעין, נרשם ביום 17.3.04 הסכם שיתוף בין הבעלים שמקורו בת.א. 2656/90. המקרקעין מחולקים, בהתאם לתשריטים ולמפות מדידה, למגרשים שונים, וביניהם מגרש 537א' (להלן: "המגרש"). בעת הליכי ההסדר נקראו המקרקעין חלקה 13 א'. חלקה 13 א', יחד עם חלקה 13 ו- 13 ב', הייתה בעבר חלקה אחת גדולה שנמצאה במקום המכונה "חלקת אלעז'אל". בפסק דין שניתן בשנת 1963 על ידי כב' השופט דורי במסגרת הליכי ההסדר, הורה השופט דורי לחלק את חלקה 13 א' לשלושה חלקים: מזרחי; צפוני מרכזי; ויתרת החלקה, כאשר את החלק הצפוני מרכזי (כ- 10.3 דונם) קבע כי יש לרשום על שמו של מוחמד מוסא חיג'אזי, ואילו את החלק המזרחי ואת יתרת החלקה קבע כי יש לרשום ע"ש המדינה. הנתבע תפס את החזקה במקרקעין ובמגרש לפני שנים רבות, בשנות השבעים המוקדמות, ובנה עליהם בית מגורים. ביום 11.5.75 הוצא על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, היתר בניה לבנית בית מגורים, בור סופג ומקלט על המקרקעין. בשנת 2001 או בסמוך גילה המינהל כי ביתו של הנתבע בנוי על קרקע שבבעלות המדינה. בעקבות גילוי זה נעשו ניסיונות מטעם המינהל להסדיר את זכויותיו של הנתבע במגרש על דרך של עסקת הקצאה בפטור ממכרז, לפי החלטת המינהל מס' 923. ביום 11.3.01 חתם הנתבע על מפרט כספי בו הסכים לרכוש זכויות חכירה במגרש נשוא התביעה תמורת דמי חכירה מהוונים, כמפורט במפרט הכספי (ת/2). ביום 4.7.02 אישר המינהל הקצאה של המגרש לנתבע, והנתבע נדרש לשלם תוך 60 יום את הסכומים שנדרשו על ידי המינהל, וכן לחתום על חוזה חכירה. ביום 25.8.03, ולאחר שהנתבע לא שילם את הכספים שנדרשו ממנו, ביטל המינהל את עסקת ההקצאה בהודעה מיום 25.8.03. ביום 3.9.03 פנה המינהל במכתב התראה לנתבע. במכתבו הודיע המינהל כי בכוונתו להגיש תביעת פינוי ותביעה לתשלום דמי שימוש ראויים לאחר שהנתבע לא הסדיר את זכויותיו במגרש, תוך שניתנה לנתבע הזדמנות נוספת ואחרונה בת 14 יום להסדיר את זכויותיו במגרש. משהנתבע לא הסדיר את זכויותיו, הוגשה, כאמור, התביעה לסילוק יד ולתשלום דמי שימוש ראויים. המינהל תמך את תביעתו לעניין דמי השימוש בחוות דעתו של השמאי דיין יהודה. בכתב ההגנה שהוגש על ידי הנתבע ביום 25.10.04, טען הנתבע כי הינו "הבעלים והמחזיק הבלעדי של המקרקעין עשרות רבות של שנים" (סעיף 5 לכתב ההגנה). הנתבע טען כי רכש את המקרקעין מאחד, סלאח חיג'אזי, ושילם תמורה מלאה בעדם. עוד טען הנתבע כי התביעה לסילוק יד כנגדו התיישנה (סעיף 13 לכתב ההגנה). בסעיף 14 לכתב ההגנה טען הנתבע כי הוא מחזיק במקרקעין שנים רבות, ללא עוררין, כי בנה על המקרקעין מבנה והשקיע בו השקעות רבות העולות על שווי המקרקעין, בהיותו הבעלים של המקרקעין או מי שזכאי להירשם כבעלים. בסעיף 14 ו' לכתב הגנתו ציין הנתבע כי: "הנתבע מוכן להסדיר את החזקה במקרקעין ולבצע עסקת חליפין". מטעם הנתבע הוגשה חוות דעת נגדית של השמאי עאטף עאלם. השתלשלות ההליכים בתיק: לאור גילו המופלג של התיק, מן הראוי להקדיש מספר מילים להשתלשלות ההליכים בתיק ולספר בקצרה מה הביאו עד הלום. ביום 6.12.04 התקיימה בתיק ישיבה מקדמית ראשונה בפני ס. הנשיא בדימוס, כב' השופטת א. בית נר, וניתנה לצדדים ארכה של 90 יום בכדי לנהל מו"מ בעניין אפשרות של ביצוע עסקת חליפין. ביום 31.5.05, ולאחר שעסקת החליפין לא קרמה עור וגידים, למרות ארכות שניתנו לצדדים, הועבר התיק לטיפולה של כב' השופטת דגן אשר קבעה את התיק להגשת תצהירים והוכחות. ביום 15.9.05 הוגשו תצהירי התובע. ביום 6.9.07 הוגשו תצהירי הנתבע, כאשר בתווך שוחרר עו"ד פייסל מייצוג הנתבע, והוגשה על ידי המייצג החדש בקשה לדחיית ישיבת ההוכחות שנקבעה. ישיבת ההוכחות שנקבעה ליום 3.7.07, בוטלה עקב מעברה של כב' השופטת דגן לבית המשפט השלום בחיפה, התיק הועבר לטיפולי, וישיבת ההוכחות נקבעה ליום 19.9.07. ביום 16.9.07 הוגשה על ידי הנתבע בקשה מוסכמת להפיכת ישיבת ההוכחות לישיבה מקדמית. בנימוקי הבקשה צוין כי: "קיימים מגעים רציניים לפתרון הסכסוך המשפטי ע"י כריתת הסכם חליפין". בהחלטתי כתבתי כי "לא התרשמתי שקיימים מגעים רציניים לפתרון הסכסוך". ואולם, לאור הסכמת התובע, הסכמתי להפוך את ישיבת ההוכחות שהייתה הישיבה הראשונה בפניי, לישיבה מקדמית. בישיבה שהתקיימה ביום 19.9.07, מונה על ידי השמאי יצחק סיון לשם הערכת דמי השימוש הראויים, וזאת לאור הפערים שעלו מחוות הדעת הצדדים. עיכבתי את המינוי תקופה של 120 יום, לאור המגעים שהצדדים טענו כי הם מנהלים לפתרון הסכסוך. ביום 28.12.09 הוגשה סוף סוף (!) חוות דעתו של מומחה בית המשפט לתיק, וזאת לאחר תזכורות חוזרות ונשנות לצדדים בהן נתבקשו להבהיר את פשר העיכוב ולגרום להגשת חוות הדעת לתיק. ביום 10.3.10 התקיימה ישיבה מקדמית נוספת, והתיק נקבע להוכחות ליום 14.6.10. ביום 14.6.10 נדחתה ישיבת ההוכחות, לבקשת הנתבע, ליום 6.9.10 בשל אשפוזו בבית החולים. ישיבת ההוכחות נדחתה פעם נוספת ביום 6.9.10 בשל אשפוזו הנוסף של הנתבע בעטיו של התקף לב. ביום 20.2.11, ערב ישיבת ההוכחות שנקבעה ליום 24.2.2011, הוגשה בקשה למתן ארכה להגשת תצהיר משלים וחוות דעת נוספת מטעם הנתבע. בקשה זו הוגשה על רקע החלפת ייצוג נוספת של הנתבע. מטרת התצהיר וחוות הדעת הנוספת הייתה לבסס טענתו של הנתבע כי הינו בר רשות או בר רשות בלתי הדירה במקרקעין, וכי יש להתנות את פינויו בתשלום שווי ההשבחות שביצע במקרקעין. קבעתי כי הבקשה תידון בפתח ישיבת ההוכחות. בפתח ישיבת ההוכחות דחיתי את בקשת הנתבע לצירוף ראיות נוספות, בקשה שמשמעותה הייתה ביטול ישיבת ההוכחות הקבועה בתיק, לאחר שמיעת עמדת התובע שהתנגד נחרצות לבקשה, בצייני כהאי לישנא: "עסקינן בתביעה לסילוק יד משנת 2004. במהלך הדיונים הרבים שהתנהלו בתיק זה, כל ששמעתי מפיו של הנתבע הוא שקיים הליך המתנהל בבית המשפט השלום בעכו, במסגרתו הוא תובע את צד ג' שמכר לו במרמה את מקרקעי המינהל ולאחר שהתקבלו הכספים בתביעה בהליך המתנהל בבית המשפט השלום בעכו, יהיו בידיו האמצעים הנדרשים להסדיר את זכויותיו מול המינהל. חוות הדעת של השמאי מטעם בית המשפט לעניין דמי השימוש הראויים, ניתנה כבר ביום 13.12.09 ובשלב זה התיק כבר היה בשל להוכחות. ואכן התיק נקבע להוכחות בישיבה שהתקיימה ביום 14.03.10 ליום 14.06.10. ישיבת ההוכחות שנועדה ליום 14.06.10 נדחתה לבקשת הנתבע ליום 06.09.10 בשל אשפוזו בבית החולים. גם ישיבת ההוכחות שנועדה ליום 06.09.10 נדחתה לבקשת הנתבע אשר למרבה הצער גם בזו הפעם היה מאושפז לפי הנטען בבית החולים. ערב ההוכחות היום, מקבל בית המשפט הודעה על החלפת ייצוג ובקשה דחופה להגשת תצהירים משלימים וזאת שעה שתצהירי עדות ראשית מטעם הנתבעים מונחים בפני בית המשפט עוד מיום 06.09.07. בנסיבות אלו - לא אוכל עוד להענות לבקשות דחיה או בקשות להגשת תצהירים משלימים שמשמעותן פתיחת כל התיק מחדש." בהמשך להחלטתי הנ"ל, שמעתי את ראיות הצדדים. על החלטתי הנ"ל הוגשה בקשת רשות ערעור במסגרת בר"ע 14452-03-11 אשר נידונה בפני כב' השופט קיסרי. כב' השופט קיסרי דחה את בקשת רשות הערעור בציינו את הדברים הבאים: "התביעה המתנהלת בת"א 3748-04 היא תביעתו לסילוק יד של המבקש ממקרקעין שבהם הוא מחזיק, על פי הטענה, ללא כל זכות. בצד הכחשת טענות המשיב, טען המבקש בכתב הגנתו (נספח ג' לבקשה) כי הוא הקים מבנה והשקיע בו סכומים רבים העולים על שווי הקרקע. יתכן, ואיני קובע בענין זה דבר, כי המבקש זכאי לפיצוי מן המשיב בגין השקעות שהשקיע במקרקעין אולם תשלום פיצוי כזה, ככל שהמבקש זכאי לו, איננו תנאי למתן פסק דין לזכותו של המשיב המורה על סילוק ידו של המבקש. במילים אחרות, העובדה שנמנע ממנו, בשל מחדליו שלו, יש לומר, להביא ראיות בדבר הסכום שלו הוא זכאי, לטענתו, אינה חוסמת את דרכו לתבוע פיצוי כזה, גם אם ינתן פסק דין המורה על סילוק ידו מן המקרקעין, כנעתר ע"י המשיב בת"א 3748/04 (ע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות, נ' יוסף כדורי (טרם פורסם, , 25.11.02). מנגד יש מקום לציין כי לא ניתן למצוא דופי בהנמקתו של בית המשפט קמא שלאחר שבע שנים שבמהלכן מתנהל הבירור המשפטי אין מקום לחזור אחורה ולפתוח מחדש עניינים שכבר מזמן היו צריכים להיות מוכרעים לכאן או לכאן." משניתנה החלטתו של כב' השופט קיסרי ביום 10.4.11, הוגשו סיכומי התובע ביום 15.5.11, וסיכומי הנתבע ביום 19.7.11, ובשלה העת ליתן פסק דין. תצהירי הצדדים: המינהל בתצהיר מטעמו, הוכיח את זכותו במקרקעין מכח נסח הרישום, וחזר על טענותיו כי הנתבע לא השכיל להסדיר את זכויותיו במקרקעין אף על פי שניתנה לו על ידי המינהל ההזדמנות לעשות כן. הנתבע בתצהירו טען כי התקשר עם אחד, חיג'אזי, בתחילת שנות השבעים, במספר עסקאות מכר לרכישת 1,700 מ"ר בגוש 185654, חלקה זמנית 13 (מהווה כיום את חלקה 30 באותו גוש). לדבריו, בשנת 1972 קנה מאת חיג'אזי, "עפ"י הסכם מכר בע"פ", 1,000 מ"ר בחלקה הנ"ל, והחזקה בהם הועברה לידיו עוד בשנת 1972, כאשר גבולות החלקה סומנו יחד ובתיאום עם חיג'אזי אף על פי שלא נחתם הסכם מכר בכתב. בשנת 1973, כשהחל בהכנת תוכניות לצורך בנית דירת מגורים על המגרש, פנה לחיג'אזי כדי להחתימו על הבקשה להיתר בניה, וחיג'אזי סירב לחתום על הבקשה בשל חריגה, לטענתו, מגבולות החלקה. בעקבות התערבות מכובדים מן הכפר תמרה, סוכם על רכישת 500 מ"ר נוספים ביום 17.3.73, ונכרת הסכם מכר בכתב בין הנתבע לחיג'אזי, המתייחס ל- 1,500 מ"ר בחלקה 13, בגוש 18565, הידועים בשם "ח'לת אלגזאל". ביום 19.7.73 חתם חיג'אזי על בקשת ההיתר כבעלים, וביום 11.5.75 נתקבל היתר לבנית הבית בו מתגורר הנתבע עד עצם היום הזה. במהלך בנית הבית התעוררה מחלוקת נוספת בין הנתבע לחיג'אזי בעניין גבולות החלקה, ופעם נוספת, לאחר התערבות מכובדים, נרכשו על ידי הנתבע 200 מ"ר נוספים בחלקה הנ"ל. לטענת הנתבע, נמסר לו, להפתעתו, בשנת 2002 כי ביתו בנוי על קרקע המינהל, ולכן חתם על חוזה עם המינהל "תחת לחץ" כדי למנוע חתימת חוזה חכירה בין שכנו לבין המינהל ביחס למקרקעין בהחזקתו. לדבריו, בסעיף 19 לתצהירו, נ/1: "רק באמצע שנת 2006 הצלחתי לבדוק את הענין לעומק וזאת לאחר צילום תיק טמרה מלשכת ההסדרים ולהפתעתי גיליתי כי החלק אותו קניתי מאת חיג'אזי שיך למדינה עפ"י פסק דין שניתן בתאריך 16/06/63 וזאת בידיעתו המלאה של חיג'אזי". כן הוסיף בסעיף 21 לתצהירו, נ/1: "קניתי מאת חיג'אזי את החלק הדרומי מזרחי אשר נופל כולו בחלקת המדינה עפ"י פסק הדין הנ"ל ואשר כיום חלק זה כלול בחלקה 30 בגוש 18565 מאדמות העיר טמרה בהתאם לתשריט המודד נספח ת/1 ולפיכך- הפועל היוצא כי הנתבע מכר לי חלקה שלא שייכת לו ואינה בבעלותו ובכך הוא רימה אותי". בתצהירו שב הנתבע על טענתו כי תביעת המינהל התיישנה בשל החזקתו במקרקעין ללא עוררין מאז שנות השבעים (סעיף 29 לתצהיר), ושב והודיע על נכונותו: "לסיים את המחלוקת עם התובע ע"י כריתת עסקת חליפין על הקרקעות שהופקעו ע"י המדינה בכפר דמון" (סעיף 29 לתצהירו). עוד הוסיף וטען הנתבע כי השביח את המקרקעין בסכומים העולים על סך של 500,000 ₪. ואולם, לא הציג, ולו בדל ראייה או חוות דעת, להוכחת טענתו זו. עינינו הרואות כי הנתבע מאשר כי אין לו שום זכות קניינית במקרקעין, וכי החזקתו במקרקעין ובמגרש נשוא התביעה, נעשתה בעקבות עסקת מרמה במסגרתה מכר לו חיג'אזי זכויות שאינן קיימות בידו. הנתבע אף הוסיף כי בבית המשפט השלום בעכו מתנהל הליך משפטי בינו לבין חיג'אזי בקשר לאותה פרשה. ודוק. בשום מקום בתצהירו לא טען הנתבע כי הינו בר רשות או בר רשות בלתי הדירה במקרקעין, ולא בכדי ביקש בא-כוחו האחרון להגיש תצהיר נוסף בעניין זה, וכן חוות דעת שמאית לעניין שווי ההשקעות. טענות הצדדים בסיכומיהם: ב"כ התובע טען כי אין מחלוקת שהמקרקעין נשוא התביעה הם מקרקעין מוסדרים הרשומים ע"ש המדינה; כי בהתחשב בכך שתפיסת החזקה במקרקעין נעשתה, לפי הראיות, בין יום 28.8.72 ליום 29.6.74, נעשו ניסיונות להסדיר את זכויות הנתבע, בהתאם להחלטת מינהל מס' 923. אף הנתבע לא השכיל להסדיר את זכויותיו. ב"כ התובע הפנה ל- "הודאת בעל דין" של הנתבע בתצהירו, לפיה אין לו זכויות קנייניות במקרקעין, ולכן גם הגיש תביעה כספית כנגד חיג'אזי בבית המשפט בעכו לתשלום פיצויים בסך של 1,100,000 ₪. התובע טוען כי הנתבע לא השכיל להוכיח כי הוקנו לו על ידי המינהל זכויות כלשהן במקרקעין, לא כחוכר, לא כשוכר, ולא כבר רשות מטעם המינהל, טענה שכלל לא נטענה, וגם אילו הייתה נטענת, דינה היה להידחות. נטען כי טענות הנתבע לעניין ההשקעות שהשקיע, נטענו בצורה סתמית, ומבלי שהובא בדל ראיה להוכחת טענות אלו, למשל: חוות דעת שמאית. בעניין דמי השימוש הראויים, הפנה ב"כ התובע לחוות הדעת השמאית של מומחה בית המשפט. הנתבע טען בסיכומיו כי בהיותו מחזיק במקרקעין ללא מחאה של המינהל במשך שנים רבות, מוקמת לו זכות קניינית במקרקעין. לחלופין, טען הנתבע כי הוא בר רשות ו/או בעל רשות בלתי הדירה במקרקעין, כי אין לחייבו בתשלום דמי שימוש ראויים, ולחלופין, להתנות את הפינוי בדיור חלופי ו/או בפיצוי הנתבע בגין הוצאותיו. לחלופין, ביקש הנתבע ליתן לו ארכה בת 18 חודשים לפינוי, שבמהלכה יוכל לתבוע פיצוי עבור המבנים ו/או מציאת דיור חלופי. דיון והכרעה: סעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע כי: "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם, זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". בסעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], התשכ"ח-1968 (להלן: "פקודת הנזיקין") נקבעה עוולה נזיקית של הסגת גבול המוגדרת כ- "כניסה למקרקעין שלא כדין...". בעוד שהנטל על התובע להוכיח את זכויותיו במקרקעין, הנטל על הנתבע להראות כי המעשה שעליו מתלוננים, לא היה שלא כדין, כאמור בסעיף 30 לפקודת הנזיקין. ויפים לענייננו דבריה של כב' השופטת בן פורת בע"א 127/77 קפה נ' לוי, פ"ד לא(3) 455, 464 (1977) שם נאמר כי: "הלכה פסוקה היא, כי בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק-יד על זכות קנינו, בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות (ראה ע"א 483/62, 486/62 ו- ע"א 246/66, 247/66, בעמ' 574-575 ואז על הנתבע להראות, ולו גם לכאורה, זכות חוקית לישיבתו במקום." הנתבע אינו חולק על זכויותיו הרשומות של המינהל במקרקעין. המינהל אמנם הסתפק בצירוף נסח טאבו, ולא צירף עותק מהסכם השיתוף. ואולם, גם אם צירוף הסכם השיתוף נדרש, את שהחסיר המינהל השלים הנתבע בהודאת בעל דין, בתצהירו, נ/1, שם מודה, למעשה, הנתבע כי אינו בעל זכויות קנייניות במקרקעין, וכי החזיק במקרקעין מכח עסקאות מכר בהן מכר לו חיג'אזי במרמה זכויות השייכות למדינה (סעיף 19 לתצהירו). הנתבע אף מוסיף ומציין כי בגין פרשה זו הגיש תביעה כספית כנגד חיג'אזי המתנהלת בבית המשפט השלום בעכו. (יצוין כי אף על פי שבתצהיר הנתבע, נ/1, צוין כי התביעה הנ"ל צורפה כ- נ/5, בפועל לא צירף הנתבע את כתב התביעה הנ"ל לתצהירו). הנתבע זנח בסיכומיו, ובצדק, את טענת ההתיישנות בהתחשב בכך שעסקינן במקרקעין מוסדרים, וגם, לשיטתו, החזקתו במקרקעין מאוחרת לשנות השבעים. בטענתו בסיכומיו כי חזקה לכשעצמה מקימה זכות קניינית, אין כל ממש. נותר איפוא לבחון רק את השאלה האם קמה לו הגנה מכח הטענה שנטענה בסיכומיו כי הינו בר רשות בלתי הדירה במקרקעין בשל ישיבתו במקרקעין ללא עוררין מאז שנות השבעים המוקדמות. מעיון בכתב ההגנה עולה כי טענה זו בדבר רשות בלתי הדירה, לא נטענה, ולו ברמז, בכתב ההגנה. גם בתצהירו של הנתבע אין זכר לטענה זו, ולא בכדי ביקש ב"כ הנתבע להגיש תצהיר משלים בכדי לבסס טענה זו - בקשה שנדחתה בהחלטתי מיום 24.2.11, ואושרה על ידי ערכאת הערעור. אכן, הנתבע טען בכתב הגנתו כי הוא מחזיק במקרקעין שנים רבות ללא כל עוררין, אך את טענה זו יש לקרוא על רקע טענותיו בכתב ההגנה כי רכש את המקרקעין מחיג'אזי, וכן על רקע טענת ההתיישנות. בשום מקום לא טען הנתבע כי ישיבתו במקום נעשית מכח הסכמה מפורשת או מכללא של המינהל. יתרה מכך, טענה זו אף אינה יכולה לדור בכפיפה אחת עם יתר טענות הנתבע בכתב הגנתו. ואפרט: אם לטענת הנתבע, ישיבתו במקום נעשתה מכח הסכם מכר עם חיג'אזי, הרי שזו לא נעשתה מכח הסכמה של המינהל, אלא מכח בעלות. גם טענת ההתיישנות אינה עולה בקנה אחד עם טענת הרישיון, שהרי טענת התיישנות כוללת בחובה "חזקה נוגדת", ואילו כאן מבקש הנתבע לראשונה בסיכומיו (או ליתר דיוק, לראשונה בבקשתו ערב ההוכחות להוסיף תצהיר וחוות דעת משלימה שנדחתה) לבסס טענת רישיון, לא מכח חזקה נוגדת, אלא בדיוק ההיפך מכך: מכח הסכמה מכללא של המינהל. לטעמי, השתק שיפוטי שתכליתו למנוע פגיעה בטוהר ההליך השיפוטי ובאמון הציבור במערכת המשפט, וכן להניא מפני ניצולם לרעה של בתי המשפט (רע"א 4224/04 בית ששון נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ, פ"ד נט(6) 625 (2005) (להלן: "עניין בית ששון") ועקרון תום הלב, כמו גם סעיף 72(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, מונעים מן הנתבע לטעון טענות עובדתיות סותרות באותו הליך ממש, ולכן אין הוא רשאי לטעון בו-זמנית כי זכויותיו מעוגנות בהסכם עם חיג'אזי או לטעון לחזקה נוגדת, ובאיבחה אחת גם לטעון להסכמה מכללא של המינהל. גם אם תאמר כי כתב ההגנה של הנתבע "סובל" גם את טענת רישיון בלתי הדיר, מכח הטיעון שבסעיף 14(א) לכתב ההגנה, לפיו: "הנתבע מחזיק במקרקעין שנים רבות ללא כל עוררין" או סעיף 14(ד) לכתב ההגנה, לפיו: "הנתבע מתגורר במקרקעין עם בני משפחתו עשרות רבות של שנים", דבר שלטעמי, אינו אפשרי משום שאת כתב ההגנה יש לקרוא כמכלול, ואין לנתק את הטענות מהקשרן הכולל, וגם אם תאמר כי בית המשפט רשאי לבסס את הנמקתו על עילה משפטית שונה מזו שנטענה, מקום שהתשתית העובדתית מונחת בפניו (במקרה זה: ישיבתו של הנתבע במקרקעין ללא כל עוררין) כדי למנוע עיוות דין, אין בכך כדי לסייע לתובע הן מכח מניעות והן מכח השתק שיפוטי. מניעות מאין? מכח פנייתו למינהל עוד בשנת 1996 או בסמוך לכך לשם הסדרת החזקה במקרקעין, כעולה ממכתב המינהל לנתבע מיום 25.3.96 שצורף לתצהיר הנתבע (!); מכח חתימתו של הנתבע על המפרט הכספי בו הסכים לרכוש זכויות חכירה במקרקעין כנגד תמורה כספית, כמפורט במפרט הכספי; וגם מכח הודעתו בכתב הגנתו ובתצהירו כי הוא נכון לבצע עסקת חליפין עם המינהל באדמות דמון, שהרי מה לו לנתבע לפנות להסדרת זכויותיו בין על דרך של עסקת חליפין, ובין על דרך של חתימה על מפרט כספי אם, לטענתו, הוא בר רשות בלתי הדירה במקרקעין אמנם, פנייתו להסדרת זכויותיו נעשתה ביחס לחלקה 17 (חלקה זמנית 13), ולכן השיב המינהל לנתבע כי מגרש 17 מצוי בבעלות פרטית (בעלותו הפרטית של חיג'אזי, כעולה מאישור אגף רישום והסדר מקרקעין מיום 7.3.06) שצורף לתצהיר הנתבע, נ/1, ע.א.), ולא בבעלות המינהל. ואולם, ברי כי פנייתו של הנתבע למינהל נעשתה בהקשר לבית המגורים שלו הבנוי על המקרקעין נשוא תביעה זו, שאם לא כן לא היה מצרף מסמך זה לתצהירו. אני דוחה את טענת הנתבע כי חתם על המפרט הכספי "תחת לחץ". עצם פנייתו המוקדמת למינהל עוד בשנת 1996, קרי: מספר שנים לפני חתימתו על המפרט הכספי ביום 11.3.01, שוללת קיומו של לחץ כאמור, מה גם שבחקירתו הנגדית חזר בו הנתבע מטענתו בתצהירו כי חתם תחת לחץ. בתשובה לשאלה מדוע חתם על המפרט הכספי, השיב כי הוסבר לו על ידי המינהל כי ביתו בנוי על אדמת מינהל, ולכן "אמרו לי לחתום שיעשו לי הסכם שאסדר הכל" (פרו', עמ' 14, ש' 24), מבלי שטען ללחץ או לכפיה כלשהי מצד המינהל. השתק שיפוטי מאין? השתק שיפוטי נוצר בתיק זה הן מטענותיו של הנתבע בהליך זה, והן מהגשת התביעה הכספית כנגד חיג'אזי בבית המשפט השלום בעכו במסגרת ת"א 3020/06, שאף היא אינה עולה בקנה אחד עם טענתו המאוחרת כאן, כי הוא בעל זכות בלתי הדירה במקרקעין שנתקבלה מאת המינהל. כבר ציינתי כי טענת הבעלות מכח רכישת הזכויות מחיג'אזי, כמו גם טענת ההתיישנות, אינן דרות בכפיפה אחת, ואלו חוסמות את הנתבע מלטעון בפניי כי הינו בר רשות במקרקעין. הנתבע אומנם נמנע מלצרף לתיק זה עותק מכתב התביעה שהגיש כנגד חיג'אזי בבית המשפט השלום בעכו. ואולם, סכום התביעה (1,100,000 ₪) בהשוואה לשווי הקרקע, כפי שעולה מחוות דעת מומחה בית המשפט, מעיד על כך שהנתבע תובע מחיג'אזי את שווי מלוא הזכויות במקרקעין, על הבנוי והנטוע עליהם, מה שאינו עולה בקנה אחד עם טענתו כי הוא בר רשות בלתי הדירה. אמנם, אחד הזרמים בפסיקה הצועד בעקבות הפסיקה האמריקאית, הוא שתנאי לקיומו של השתק שיפוטי הינו הצלחה בהליך הקודם, כלומר: תנאי הוא שבעל דין שכלפיו נטען ההשתק השיפוטי, זכה בהליך הראשון על סמך טענה שאת היפוכה הוא טען בהליך השני (הכלל מכונה"prior of rule" , ובלשוננו: "כלל ההצלחה המוקדמת"). החלת כלל זה על ענייננו מהווה לכאורה אבן נגף כנגד טענת ההשתק השיפוטי, שהרי טענת הבעלות וטענת ההתיישנות נדחתה בהליך זה, והנתבע גם טרם "זכה" בתביעתו כנגד חיג'אזי בבית המשפט השלום בעכו. ואולם, כאמור, בפסיקת בית המשפט העליון הועלו תהיות באשר לצדקתו של "תנאי ההצלחה המוקדמת". ביטוי לכך בפסק דינו של כב' השופט גרוניס בעניין בית ששון, בעמ' 634-633, שם ציין כי: "איני משוכנע שאמנם הדרישה של הצלחה מוקדמת תהא בכל מקרה ומקרה תנאי שאין בלתו לתחולתו של השתק שיפוטי. ברם אין צורך לקבוע מסמרות בסוגייה זו שכן דרישה זו מתקיימת במקרה הנוכחי, כפי שיוסבר עתה" (ההדגשה אינה במקור, ע.א.). וראו, גם: גישתו של כב' השופט רובינשטיין בעניין בית ששון, בעמ' 637: "אף אני איני סבור - על פני הדברים (ההדגשה אינה במקור, ע.א.) - כי לשם השתק שיפוטי נחוץ בכל מקרה התנאי של הצלחה קודמת בטענה כחוסמת העלאתה שוב, קרי שאם נתקבלה הטענה יש חשש להיווצרותן של החלטות סותרות של בתי-המשפט, אך אם נדחתה אין החשש קיים, וניתן להעלות את הטענה. לדידי, באספקלריית תום-הלב - ובלשון פשוטה, הגינות - אין צורך ככלל בהצלחה קודמת בטענה זו. אי אפשר שהצד שכנגד, ובהכרח גם בתי-המשפט, יהיו לטוען בחינת "תכנית כבקשתך". למקרה שטעיתי במסקנותיי דלעיל, היינו: בהנחה שכתב ההגנה של הנתבע כן "סובל" גם טענת רישיון בלתי הדיר, ולמקרה שלא תתקבל עמדתי לעניין השתק שיפוטי ומניעות, אדון גם בטענת הרישיון הבלתי הדיר שנטענה על ידי הנתבע בסיכומיו. טענת הרישיון הבלתי הדיר: מוסד הרישיון במקרקעין לא הוסדר בחקיקה, והוא יציר הפסיקה. מקורו בתורת ההשתק שפותחה בדיני היושר האנגליים (ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד, פ"ד נח(4) 27 (2004). כפי שנקבע בפסיקת בית המשפט העליון, לצורך היווצרותו של רישיון במקרקעין, די בהתנהגותם של בעלי המקרקעין, ממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד לשימושו של אחר ברכושם ושהשלימו עימו, ואין צורך בהסכם מפורש. יצירתה של הרשות אינה מותנית בהסכם מפורש, ודי אפילו בהתנהגות של בעל המקרקעין שממנה ניתן להסיק הסכמה בדיעבד (ראו: ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 210 (1977). פרופ' נינה זלצמן עמדה על הגדרתו של מוסד זה במאמרה "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב 24 (1995) (להלן: "זלצמן במאמרה"): "...רישיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס. "רשות במקרקעין" באה להבחין מהענקת זכות במקרקעין שמאפיניה הם החזקה ושימוש בנכס, או שימוש בלבד... הרשות נעדרת כוונת הקניה של זכות בנכס. אפשר שהיא תהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים, וכך תצמיח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין... ואפשר שתינתן על ידי בעל המקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, אקט של רצון טוב, או תלמד משתיקתו ואי-מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס. רשות גרידא באה להבחין איפוא מן הרשות החוזית. תוכנה של הרשות החוזית, משך קיומה ותנאי סיומה ילמדו מן ההסכם שבין הצדדים. רשות גרידא אינה מעניקה לבעליה זכות כלשהי כלפי בעל המקרקעין והיא בגדר היתר של רצון טוב שנותנו רשאי לבטלו בכל רגע...". רישיון זה שהינו רשיון חינם, חלה לגביו ההלכה, לפיה "רישיון הניתן חינם, ללא כל תמורה, איננו הסכם במובן החוקי של המילה. רישיון כזה מתפרנס מידי רגע ברגע, מרצונו החופשי של המרשה והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה, כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון." (ע"א 96/50 צינקי נ' כיאט, פ"ד ה(1) 474 (1951); וראו, גם: בג"ץ 45/71 קרושבסקי נ' ראש העיר, חברי המועצה ותושבי העיר תל-אביב-יפו, פ"ד כה(1) 792 (1971); וכן: ע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עזבון, ירושלים, פ"ד יז 701 (1963). ואולם, במקרים מיוחדים רשאי בית המשפט לקבוע כי קיים השתק כלפי בעל הזכויות במקרקעין מלדרוש את פינויו של בר הרשות מהמקרקעין. גישה זו מצאה את ביטויה במאמרה של זלצמן לעיל: "הסתמכותו, של מקבל הרשות על הציפייה שיצר אצלו בעל המקרקעין ושינוי מצב לרעה, ישפיעו על המשך קיומם של יחסי הרשות ויכולת סיומם באורח חד צדדי ע"י בעל המקרקעין" (זלצמן במאמרה, בעמ' 42); ויש לה עוגנים גם בפסיקת בית המשפט העליון, ויפים לענייננו הדברים האמורים ברע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי, פ"ד נג(3) 151, 170 (1999): "כאשר מתעוררת בפני בית המשפט טענה בדבר בטול רישיון במקרקעין, ומשמתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית המשפט לבחון על פי נסיבות המקרה, אם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון, ואם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים. לענין זה יתחשב בית המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפיה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך." בענייננו, לא אכחד. שיקולי הצדק מושכים לכיוונים מנוגדים. ואולם, בסופו של יום, שוכנעתי כי מכלול נסיבות העניין, ובכלל זה, תנאי הרישיון, התנהגות הצדדים, שיקולי צדק יחסי והסתמכות, ושיקולי צדק פרטניים, ובכללם, הנזק שייגרם לתובע כתוצאה מביטול הרישיון, אינם מצדיקים שלילת זכות הביטול של הרישיון על ידי המינהל. תנאי הרישיון: אין המדובר כאן ברישיון המעוגן בהסכם מפורש ופוזיטיבי של בעל הזכויות במקרקעין לכך שהנתבע יחזיק וישתמש במקרקעין, אלא, לכל היותר, ברישיון הנלמד משתיקת בעל הזכויות במקרקעין. אף אין חולק כי לא נחתם עובר לחתימת המפרט הכספי על ידי הנתבע, כל מסמך המסדיר את זכותו, והרשות הנלמדת מהתנהגותו הפסיבית של המינהל, ניתנה חינם אין כסף. עוד יש ליתן את הדעת לאומד דעתו הסובייקטיבי של המינהל שבוודאי לא התכוון סובייקטיבית להעניק לנתבע זכות שימוש, לא כל שכן בלתי הדירה במקרקעין. כב' השופטת ד"ר איריס סורוקר בת"א (שלום ראשל"צ) 6859/04 מנהל מקרקעי ישראל נ' קאפי, בפס' 32 לפסק הדין (לא פורסם, , 24.9.2008), הביעה דעתה כי: "הענקת רשות בלתי הדירה טעונה ברגיל הסכמה מפורשת. הסקתה מכללא, מכח הנסיבות בלבד, היא מהלך נדיר שיש להזהר בו. הטעם לכך נעוץ במשמעות הדרמטית של העדר ההדירות השולל מן הבעלים את האפשרות לממש את זכותו הקנינית" (ההדגשות אינן במקור, ע.א.). בית המשפט המחוזי בערעור על פסק דינה לעיל של כב' השופטת ד"ר סורוקר (ע"א (מחוזי מרכז) 14713-11-08 קאפי נ' מנהל מקרקעי ישראל, בפס' 6 לפסק הדין (לא פורסם, , 27.1.2010), קיבל את דעתה של השופטת סורוקר, כדלקמן: "ומן הכלל אל הפרט- בענייננו קבע בית משפט קמא כי אין בסיס עובדתי להסקת מסקנה מרחיקת לכת בדבר אי הדירות הרישיון שניתן למערער. זו מסקנה שבעובדה המבוססת על נסיבות המקרה וערכאת הערעור תיטה שלא להתערב בה (ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות - מדינת ישראל (לא פורסם, , 21/03/07), רע"א 1785/98 אמסיס נ' הפטריארך הארמני ויורשיו בתפקיד (לא פורסם, , 04/05/98)). מסקנה זו מתבקשת בייחוד לנוכח אופי המקרקעין - שהם מקרקעי ציבור - ואשר בעניינם מצווים בתי המשפט להשמיע גם את קולו של האינטרס הציבורי (רע"א 11700/05 חבה נ' מינהל מקרקעי ישראל (לא פורסם, , 29/03/06). וכבר נקבע כי - "רשות חינם - לא כל שכן ברכוש הציבור - אינה יכולה ככלל להיות בלתי הדירה" (רע"א 977/06 בן חמו נ' מדינת ישראל (לא פורסם, , 17/05/06))." דברים אלו, נדמה לי, מקבלים משנה תוקף עם הפיכתה של זכות הקנין לזכות יסוד חוקתית בסעיף 3 לחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו, התשנ"ב-1992, ובעקרון הם מקובלים גם עליי. יחד עם זאת, הנסיבות החריגות מאוד בענייננו, מהן עולה כי הנתבע החזיק במגרש כמעט שלושים שנה, משנות השבעים המוקדמות עד לשנת 2001 או בסמוך, ללא כל ערעור מצד המינהל, יש בהן, במידה בלתי מבוטלת, להוות משקל-נגד להעדר הסכמה בכתב או הסכמה מפורשת, ואף ל- "חינמיות" של הרישיון. התנהגות הצדדים: בחינת התנהגות הצדדים אף היא אינה מוליכה לתוצאות חד-משמעיות. מחד גיסא, עומד לפנינו נתבע שנכונה אני להניח לזכותו כי פעל בתום לב, ולא ידע כי לחיג'אזי לא היו זכויות במקרקעין עליהם בנה את ביתו. ואולם, אל מול שיקול זה עומדת העובדה שהנתבע לא ביצע את המצופה ממנו כקונה סביר, לבדוק טיב הזכויות הנרכשות על ידו, כאשר נזכור כי הרכישה הראשונה בוצעה על פי הסכם בעל-פה (!), וזאת לאחר כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, כאשר רק בעקבות "ההסתבכות הראשונה" נכרת הסכם בכתב ביום 17.3.73, וגם אז לא טרח הנתבע לוודא כי אכן יש לחיג'אזי זכויות בממכר. מעיון בהסכם המכר עם חיג'אזי מיום 17.3.1973 שהוצג על ידי הנתבע, עולה כי הנתבע לא רכש את זכויותיו בהתבסס על בדיקת נסח הרישום, אלא על מצגו של חיג'אזי כי הוא מחזיק במקרקעין, ודי אם אפנה להצהרת חיג'אזי בהסכם הנ"ל כי "הוא היה מעבד את חלקת המקרקעין הנ"ל באופן תמידי וכי הוא קיבל אותה בבעלותו והוא מעבד אותה מאז המנדט הבריטי והועברה לבעלות הצד השני באותו מצב". עוד יש לזכור כי גם אם רכש התובע זכויות מחיג'אזי, כפי שהוא טוען, לא היה בכך להקים לו זכות, בהעדר הסכם שיתוף בין הבעלים הרשומים, לתפוס חזקה יחודית במקרקעין ולבנות עליה מבנה, וזאת גם אם קיבל היתר כדין לשם כך. מאידך גיסא, גם התנהלותו של המינהל אינה חפה מביקורת נוקבת. אכן, אין לצפות מן המדינה להקצות משאבים וכח אדם לשמירה אישית ופרטנית על מקרקעיה המשתרעים על פני אלפי, אם לא מאות אלפי, דונמים, בכל רגע נתון, בפרט כאשר מדובר במקרקעין מוסדרים. ובעניין זה נפסק לא אחת כי: "לפלישות למקרקעי הציבור אין בית משפט זה יכול כל עיקר ליתן יד וכבר נאמר לא אחת כי אף אם לא מילאו הרשויות את חובתן לאורך שנים רבות, ואף אם התרשלו... אם הגיעה שעת התעשתות מצדן והן החלו במעשים, על בית המשפט לעודדן ולא להיפך. זו החובה כלפי הציבור" (רע"א 6156/05 אדאדי נ' מדינת ישראל, בפס' ח.(2) להחלטתו של כב' השופט א' רובינשטיין (לא פורסם, , 20.7.2005); וראו, גם: רע"א 11527/05 עיריית תל אביב-יפו נ' לוי (לא פורסם, , 6.3.2006); ורע"א 5333/05 גבריאלי נ' מינהל מקרקעי ישראל (לא פורסם, , 31.10.2005). ואולם, מנגד, קשה להתעלם מן העובדה שהמינהל ישן על זכויותיו משך תקופה המתקרבת לשלושים שנה, ומן המציאות שנולדה בשל מחדל מתמשך זה. נזקי הנתבע כתוצאה מביטול הרישיון: אין ספק כי הנזק שייגרם לנתבע כתוצאה מביטול הרישיון הינו נזק כבד מאוד. ואולם, אל מול נזק זה יש לקחת בחשבון את טובת ההנאה שצמחו לנתבע ולמשפחתו במשך השנים בגין השימוש במקרקעין. כפי שנקבע ברע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, פ"ד נז(3) 943, 958 (2003), אל מול תביעת המינהל לסילוק יד, יש לשים את טובת ההנאה שהייתה לנתבע ולבני משפחתו במהלכה התגוררו בנכס מבלי ששילמו תמורה כלשהי למינהל שהוא בעל הזכויות במקרקעין: "האם יש לפצות את המבקשים מכח "שיקולים של צדק" שאינם מן הדין? עד ביטול הרשות התגוררו המבקשים בנכס במשך 40 שנה בקירוב, ומשהגיע המבקש לגיל פרישה, עליהם לפנות את הנכס שבו התגוררו ולמצוא לעצמם מקום מגורים אחר. כנגד קושי זה של המבקשים עומדת טובת ההנאה שהייתה להם - למבקש, לאשתו ולילדיהם במשך תקופה כה ארוכה שבמהלכה התגוררו בנכס ללא תמורה; אין זאת הטבה של מה בכך. המבקשים היו יכולים אפוא לחסוך במשך התקופה סכום נכבד- כשיעור דמי השכירות שלא שילמו - ולהבטיח לעצמם מקום מגורים..." אכן, בענייננו, הנסיבות שונות במובן זה שהנתבע שילם לחיג'אזי עבור הזכויות שלטענתו, רכש ממנו, אך טענותיו במישור זה צריכות להיות מופנות לחיג'אזי, ולא כנגד המינהל, ואכן הנתבע מיצה את זכויותיו מול חיג'אזי וממתין למתן פסק דין בתביעה שהגיש כנגדו בבית המשפט השלום בעכו. אין צורך לומר כי אם אכן רומה הנתבע על ידי חיג'אזי, יוכל להשתמש בכספי הפיצויים שיקבל כדי לרכוש לו בית מגורים חלופי או כדי להסדיר את זכויותיו מול המינהל. אף לא הוצגו בפניי שיקולים מיוחדים, כגון: מצב כלכלי קשה או נסיבות אחרות שמנעו מאת הנתבע להסדיר את זכויותיו אף על פי שניתנה לו האפשרות לעשות כן על ידי המינהל, תוך תשלום דמי חכירה מופחתים. בסופו של יום, אני סבורה כי שני שיקולים מרכזיים מכריעים את הכף כנגד הכרה בקיומו של רישיון בלתי הדיר בתיק זה: סוגיית ההסתמכות והאינטרס הציבורי הכולל בחובו שיקולי צדק יחסי ושוויון. סוגיית ההסתמכות: בפסיקה ניתן משקל רב לשאלה האם מקבל הרישיון השקיע השקעות בקרקע בהסתמך על הציפיה שיצר בעל המקרקעין אצלו. כפי שציין כב' השופט עוזי פוגלמן בע"א (מחוזי ת"א) 2213/04 ארז נ' מדינת ישראל- משרד הביטחון, בפס' 5.(ו) לפסק הדין (לא פורסם, , 18.10.2006): "אמנם, מסור לבית המשפט שיקול דעת להכיר בזכותו של פלוני להחזיק או להשתמש במקרקעין מכח השתק ועפ"י מבחן של צדק ואולם רשות בלתי הדירה זו מוסקת אך מנסיבות יוצאות דופן בהן רשאי היה בעל הרשות להסתמך על כך שהזכות ניתנה לו לצמיתות. בפסיקה ניתן משקל בעיקר לשאלה האם מקבל הרישיון השקיע השקעות בקרקע בהסתמך על הציפיה שיצר בעל המקרקעין אצלו כגון בהקמת מבנה או בנטיעת נטיעות... רק במקרים נדירים אלו שבהם הוענקה לבעלי הרישיון גם הרשות לבנות ובהסתמך על מתן רישיון לצמיתות בוצעו השקעות במקרקעין, הכירו בתי המשפט בטענה כי מדובר ברשות בלתי הדירה. הטעם לכך היה הגנה על הציפיה הלגיטימית של בעל הרשיון. ויודגש כי בדרך כלל היו אלו נסיבות בהן הרשות ניתנה ע"י בן משפחה אחד לבן משפחה אחר ומכאן הציפייה הלגיטימית של בעל הרישיון שהשקיע מכספו כי הרשות שניתנה היא בלתי הדירה. במקרקעין מעין אלו הרשות שניתנה היתה רשות מפורשת ולא רשות מכללא, כמו במקרה שלפנינו." בענייננו, אינטרס ההסתמכות של הנתבע, אינו אינטרס "חזק", לפחות ככל שהדברים אמורים במינהל. אכן, אין חולק כי הנתבע השקיע השקעות במקרקעין ובנה עליהם מבנה קבע למגורים, אך הבניה לא בוצעה בהתבסס על הסתמכות על מחדלו של המינהל שלא מחה בעדו, אלא בהסתמך על רכישת הזכויות מחיג'אזי. אותה בניה שנבנתה על פי היתר שניתן בשנת 1975, בוצעה בסמוך לאחר תפיסת החזקה במקרקעין מכח הסכם המכר בעל-פה שנכרת עם חיג'אזי, לפי הנטען, בשנת 1972. באותה עת בוודאי לא הייתה לנתבע ציפיה להמשך קיומה של הרשות מצד המינהל. רשות מכללא זו, ניתן להסיקה רק לאור מחדלו המתמשך של המינהל מלקרוא תגר על החזקתו הבלתי חוקית של הנתבע במקום. זו בוודאי לא נולדה בסמוך לאחר רכישת המקרקעין מחיג'אזי! רוצה לומר: אין הנתבע יכול לטעון כי שינוי המצב לרעה, שבא לידי ביטוי בהשקעות שהשקיע הנתבע במקרקעין, בא מתוך הציפייה שיצרה אצלו ההרשאה להמשך קיומה של הרשות. באותה עת ההרשאה כלל לא נולדה! בהקשר זה לא יהא זה מיותר להוסיף כי לפי עדות נציג התובע, חלק מן הבניה היא בניה חדשה ללא היתר, וביחס לבניה שכזו, בוודאי אין לתובע אינטרס הסתמכות לגיטימי (ע"א (מחוזי ת"א) 2399/05 מאיר נ' מינהל מקרקעי ישראל (לא פורסם, , 31.1.2007). עוד הוסיף וטען נציג התובע כי גם המבנה הישן היה קיים, לפי פענוח התצ"א, עוד בשנת 1972, היינו: לפני קבלת ההיתר. ואולם, אין לי צורך לקבוע מסמרות בדבר, והדבר יתברר במידת הצורך בתביעה להחזר ההשקעות אם יבחר הנתבע להגישה. האינטרס הציבורי: שיקולי "צדק יחסי" ועקרון השוויון אף הם מושכים לכיוון אי הכרה בקיומה של רשות בלתי הדירה. הכרה בזכות הנתבע לרישיון בלתי הדיר ללא תמורה תבוא על חשבון אחרים המבקשים לרכוש זכויות בתמרה באמצעות מכרז, ועל חשבון כספי הציבור. מינהל מקרקעי ישראל, חרג בנסיבות תיק זה מעקרון השוויון, ואיפשר לנתבע להסדיר את זכויותיו במקרקעין תוך מתן פטור ממכרז והנחה משמעותית במחיר הקרקע. החלטה מס' 347 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל אותה צירף הנתבע עצמו לתצהירו, מלמדת כי המינהל היה ער למכלול בעיות הבניה בתמרה, וביקש להגיש סיוע להסדרת הזכויות במקרקעין שבכפר. והנתבע אכן פנה מיוזמתו למינהל כדי להסדיר את זכויותיו, חתם על מפרט כספי, אך, בסופו של דבר, חזר בו מהסכמתו זו וטעמיו עימו. שיקול זה, כשמצטרף אליו אינטרס ההסתמכות המוחלש של הנתבע ביחס להשקעותיו, מהווה לטעמי, שיקול חשוב, אם לא מכריע, שלא להכיר בנתבע מטעמי "צדק" כבעל רישיון בלתי הדיר, שאם לא כן יביא הדבר לחוסר שוויון בין אלו שבחרו להסדיר את זכויותיהם במקרקעין על פי החלטות המינהל, לבין אלו שבחרו שלא להסדיר את זכויותיהם, תוך ניצול שליטתם במקרקעין. סיכום ביניים: לאור האמור לעיל, אני קובעת כי הנתבע רכש רישיון חינם אשר ניתן לביטול על ידי המינהל (ובהגשת התביעה, כמו גם בהתראה שנשלחה עובר להגשת התביעה בה ניתנה ארכה נוספת לנתבע להסדיר את זכויותיו, יש לראות הודעת ביטול מספקת). יתכן ויש לחייב המינהל בתשלום שווי ההשבחות, כולן או מקצתן ואיני קובעת מסמרות בדבר. ואולם, משלא הונחה תשתית ראייתית מספקת לשווי ההשבחות, ידון הדבר בתביעה נפרדת אם יבחר הנתבע להגישה (ראו: ע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נגד כדורי (לא פורסם, , 25.11.2002); וכן: החלטתו של כב' השופט קיסרי בבר"ע 14452-03-11 המצוטטת לעיל). נותר איפוא לברר כעת את התביעה לדמי שימוש ראויים. באשר לדרישה לדיור חלופי כתנאי לפינוי הרי שלא מצאתי לדרישה זו, עוגן משפטי בהקשר שלנו: רשיון חינם, ואולם, בדעתי ליתן לנתבע בנסיבות המיוחדות של תיק זה ארכה משמעותית לשם התארגנות לפינוי. התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים: המינהל עותר בתביעתו לתשלום דמי שימוש ראויים בגין השנים 2004-1997 (סעיף 11 לתביעה). מעיון בחוות הדעת שצורפה לתביעה שעל פיה נקבע סכום התביעה, עולה כי המומחה מטעם התובע מתייחס לתקופה שמיום 1.1.98 ועד ליום 1.1.04, כאשר דמי השימוש מחושבים כאילו שולמו מראש לתקופה של שנה אחת, היינו: התקופה הכלולה בתביעה ובסכומה היא התקופה שבין השנים 2004-1998 כולל. דרישתו של התובע לדמי שימוש ראויים מעוגנת בדיני עשיית עושר ולא במשפט. ואולם, כבר קבעתי כי מחדליו המתמשכים של המינהל הקימו לזכות הנתבע רישיון חינם, וזאת עד למועד בו דרש ממנו המינהל להסדיר את זכויותיו. גם שיקולי צדק ויושר מוליכים בנסיבות העניין למתן פטור מהשבה, כל עוד לא מחה המינהל בפני הנתבע בגין השימוש בזכויותיו. מחומר הראיות לא ניתן לדעת מתי בדיוק פנה המינהל לנתבע לצורך הסדרת זכויותיו. יתכן שהדבר נעשה עוד בשנת 1999, בשים לב לכך שבמפרט הכספי שהוצא לנתבע, ערך הקרקע הינו ליום 21.5.99. ואולם, אין בידי תשתית מספקת לקביעה שכזו, ולכן המועד הקובע מבחינתי לתחילת תשלומי דמי השימוש הוא מועד חתימתו של הנתבע על המפרט הכספי ביום 11.3.01. ואולם, בכך לא תם דיוננו. המינהל לא הוכיח במידה המספקת ממתי בדיוק, יש לו זכות חזקה יחודית במגרש נשוא התביעה. השמאי סיון מציין בחוות דעתו כי קיימת חלוקה בעין בבעלות בין מדינת ישראל לבין הבעלים הפרטיים, אך גם בפניו לא הוצגה מפת חלוקה כזו, ולכן לא ניתן לדעת מהו המועד המוקדם למועד רישום הסכם השיתוף בו הפכה זכות המינהל במגרש לזכות חזקה יחודית. לפיכך, עד למועד רישום הסכם השיתוף, 17.3.04, אפסוק למינהל דמי שימוש באופן יחסי לזכויות הכוללות במקרקעין. אני ערה לכך שהנתבע לא טען לעניין הזכויות היחסיות של המינהל (עד לרישום הסכם השיתוף) בסיכומיו, וגם המומחה מטעמו, בחישוביו, לא התייחס לנקודה זו. ואולם, לא ראיתי להקפיד עם הנתבע בעניין זה, בפרט כאשר דחה באופן עקרוני כל דרישה לתשלום דמי שימוש המוקדמת לחודש יולי 2004. בגין שנת 2001: מכפלה של חלקו היחסי של המינהל בזכויות במקרקעין (102854/111484)X 9.5/12 חודשים X18,675 ₪ - 13,640 ₪. בגין שנת 2002: (102854/111484) X 24,863 ₪ - 22,938 ₪. בגין שנת 2003: (102854/111484) X 29,306 ₪ - 27,037 ₪. מיום 1.1.04 ועד ליום 17.3.04: (102854/111484)X 2.5/12 חודשים X 29,531 ₪ - 5,676 ₪. מיום 18.3.04 ועד ליום 31.12.04: 9.5/12 חודשים X 29,531 ₪ - 23,379 ₪. סה"כ: 92,670 ₪. סכומים אלו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה (25.8.04) ועד היום מסתכמים בסך של 136,556 ₪ (נקודת המוצא בחישוב הפרשי ההצמדה והריבית לשנת 2004 היא שהתשלום כולו אמור להתבצע מראש בתחילת שנת 2004, כפי שקבע מומחה בית המשפט). אני ערה לכך שהמינהל ביקש לפסוק הפרשי הצמדה וריבית כחוק מן המועד הקובע בו היה על הנתבע לשלם דמי שימוש לכל אחת מן השנים. ואולם, הואיל ותביעתו היא נומינלית (עד למועד הגשת התביעה), וכך גם חוות הדעת שצורפה לתביעתו, לא ראיתי להיעתר לבקשתו זו ולפסוק לו הפרשי הצמדה וריבית בגין התקופה שקדמה להגשת התביעה. אין לקבל את טענת הנתבע כי התובע אינו זכאי לדמי שימוש ראויים משום שלא פנה לקבלת דמי שימוש לאחר ביטול עסקת ההקצאה. המועד הקובע, לטעמי, הוא המועד בו חתם הנתבע על המפרט הכספי, שכן אז, לכל המאוחר, ידע ויכול היה לדעת כי המינהל אינו משלים עוד עם ישיבתו במקום בתנאים הקיימים. אכן, אילו היה הנתבע עומד בתנאי ההסדר, היה המינהל מוותר על תשלום דמי השימוש הראויים. ואולם, משלא השכיל הנתבע להסדיר את זכויותיו, למרות ארכה שניתנה לו, אין לו להלין אלא על עצמו, ושיקולי צדק כבר אין בהם לסייע בעדו ולהביא לפטור נוסף מתשלום דמי שימוש. סיכום ותוצאה: לסיום אין לי אלא לחתום את פסק הדין בדבריו הנכוחים של כב' השופט א' רובינשטיין ברע"א 977/06 בן חמו נ' מדינת ישראל-משרד הבריאות, בפס' ד.(2) להחלטה (לא פורסם, , 17.5.2006), הרלוונטיים מאוד לענייננו, הן בהיבט של רשות חינם, הן בהקשר לסירובו של הנתבע שם כמו כאן, להסדיר התחייבויותיו ולחתום על חוזה המסדיר את זכויותיו, והן במובן של מדיניות משפטית ראויה: "אולם אין להלום כל עיקר שמיום שדרכה כף רגלו של המבקש במקום, והגם שהוא מצוי שם בחינם, קנה לו זכויות מעתה ועד עולם. השקעות שהשקיע המבקש היו לצורך עסקו, אך הוא סירב לחתום על חוזה לאורך כחצי יובל שנים. איני יודע עד כמה נמרצת היתה המשיבה בטיפולה בכך, אך בוודאי לא שקטה על השמרים למצער מאז 1980. רשות חינם - לא כל שכן ברכוש הציבור - אינה יכולה ככלל להיות בלתי הדירה; ראו רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי פ"ד נז(3) 949, 957-955 (השופט טירקל) והאסמכתאות דשם. והרי הוצע למבקש, מאז 1980, לחתום על חוזה חדש שאם לא כן עמד בפני סכנת פינוי, וסוף דבר שסכנה זו מתממשת. רשות חינם אינה בלתי הדירה, ומכל שכן שאינה יוצרת זכות לדיירות מוגנת, והמגמה, כפי שנתבטאה גם בחקיקה, צריכה לדידי להיות צמצום מופעיה של האחרונה ולא הרחבתם (ראו רע"א 5727/01 בן עמי נ' ברסלב (לא פורסם) ; רע"א 10343/05 עמידר נ' נגה משה (טרם פורסם) )." אשר על כן, הנני מורה על סילוק ידו של הנתבע מן המגרש, ומורה לנתבע להחזיר את החזקה במגרש לתובע, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, וכן מורה לו להימנע מכל מעשה שיש בו משום הסגת גבול במגרש. ואולם, לנוכח התקופה הממושכת בה מחזיק הנתבע במקרקעין, ובשים לב לכך שהנתבע ממתין למתן פסק דין בתביעתו כנגד חיג'אזי, שהדיון בה הסתיים, שאז אולי יקל עליו להסדיר את זכויותיו מול המינהל, אני דוחה את מועד הפינוי לתקופה של 12 חודשים מהיום באופן שהפינוי יתבצע לא יאוחר מיום 1.8.12. (בסיכומי התובע נתבקש גם צו הריסה. ואולם, סעד זה לא נתבע בכתב התביעה). כן הנני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע דמי שימוש ראויים בסך של 136,556 ₪. לסכום זה יתווסף חלקו של התובע בשכר טרחת מומחה בית המשפט, כשהוא משוערך ממועד הגשת התביעה ועד היום, וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ₪. סכומים אלו ישולמו תוך 60 יום מהיום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. בשולי פסק הדין, אך לא בשולי העניין, אבקש מן המינהל, למרות תוצאת פסק הדין, ועל אף ההזדמנויות שכבר ניתנו לנתבע בתיק זה, להסדיר את זכויותיו, לגלות אוזן קשובה, וליתן לנתבע, ולו לפנים משורת הדין, הזדמנות נוספת ואחרונה להסדיר את זכויותיו תוך פרק הזמן שהוקצה להתארגנות לפינוי, כמפורט לעיל. זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה. מקרקעיןמקרקעין מוסדריםסילוק ידהסדר קרקעות