קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סילוק יד משטח תחנת דלק: מבוא: 1. התובעות הן בעלות זכויות בתחנת -תדלוק הידועה כ"מפגש -נעמן". לתובעת מס' 2 זכויות-חכירה-ראשית בחלק מחלקה 4 בגוש 10413, והתובעת מס' 1 היא הבעלים של התובעת מס' 2. שתי התובעות תיקראנה יחד להלן בשם: סונול. 2. התביעה היא לסילוק-יד מהשטח המסחרי של תחנת-התדלוק, כ-6.2 דונם לערך, ומתחנת-התדלוק עצמה ששטחה כ- 1.8 דונם, וכן לפיצוי כספי בגין אי פינוי התחנה על ידי נעמן (הנתבעת) עד כה. טענות התובעות: 3. על פי הנטען בתביעה, ביום 21/06/1974 נחתם בין סונול ובין מר ארנסט עבאדה (הבעלים של הנתבעת) הסכם-הפעלה, מכוחו מחזיקה הנתבעת בשטח תחנת-התדלוק במעמד של בר-רשות. 4. לגבי השטח המסחרי, הנתבעת היא חוכרת-משנה של השטח המסחרי מכוח הסכם-חכירת-משנה שנחתם ביום 26/04/1977. 5. להשלמת התמונה, יצויין שסונול היא חוכרת של השטח כולו, ורכשה את זכויותיה בשנת 1974 מקיבוץ כפר- מסריק, וחתמה עם מנהל מקרקעי-ישראל הסכם-חכירה על השטח כולו (ביום 10/12/1974). 6. הסכם-ההפעלה, מכוחו מחזיקה הנתבעת בשטח תחנת-התדלוק במעמד של בר-רשות, נכרת לתקופה של שנה בלבד, כאשר בסעיף 4 לו, נקבע שההסכם יתחדש באופן אוטומטי מידי שנה, אלא אם כן יודיע אחד הצדדים על רצונו לסיים את ההסכם, וזאת לפי שיקול דעתו המוחלט וללא כל צורך במתן הסבר או סיבה כלשהי לצד השני. לאור חשיבות הדברים, מובא סעיף 4 להסכם כלשונו: "לכל אחד מן הצדדים תהיה הזכות האבסולוטית והמוחלטת, לפי שיקול דעתו המוחלט וללא צורך במתן הסבר או סיבה כלשהי לצד השני, להודיע לצד השני על ביטולו של ההסכם ועל אי רצונו לחדשו, וזאת שלושה חודשים לפני תום התקופה של כל שנה כאמור לעיל, ובהינתן הודעה כזו על ידי צד כלשהו, הספק יהיה חייב לסלק ידו ולהחזיר את תחנת הדלק לסונול על פי תנאי הסכם זה". 7. ביום 06/06/2007 בחרה סונול לממש את הזכות המוקנית לה בסעיף 4 להסכם ההפעלה, שלחה לנתבעת הודעה על אי-חידושו של הסכם-ההפעלה לשנה נוספת, ודרשה ממנה בהתאם להחזיר את תחנת התדלוק לחזקתה, כבעליה של התחנה, וזאת בתוך 5 חודשים - כלומר עד ליום 01/12/2007. 8. לטענת סונול, הנתבעת מסרבת לפנות את התחנה ומחזיק בה שלא כדין, על אף שההודעה על אי-חידושו של הסכם-ההפעלה נשלחה אליה לפני למעלה מ- 3 שנים. בנוסף, נטען שהנתבעת מוכרת בתחנת התדלוק-דלק של אחרים, בניגוד להסכם, ומסתירה את הלוגו של סונול המוצב בתחנה. 9. לגבי השטח המסחרי, טוענת סונול כי הנתבעת היא חוכרת-משנה של השטח המסחרי, ושלו בלבד, וזאת מכוח הסכם חכירת-המשנה שנחתם בין הצדדים ביום 26/04/1977. לטענת סונול, הסכם-חכירת המשנה הינו תולדה של הסכם-ההפעלה, נלווה לו ויונק את חיותו ותקפותו ממנו. בהתאם, בסעיף 20 להסכם חכירת-המשנה, נקבעו מקרים שבהם סונול תהיה רשאית לבטל את הסכם חכירת-המשנה. אחד ממקרים אלו הינו אם הסכם ההפעלה יבוטל או יסתיים מכל סיבה שהיא. סעיף 20 הנ"ל אף קובע כי אם חכירת המשנה תבוטל כאמור, תשלם סונול למפגש-נעמן 70% מערך השטח המסחרי נכון ליום הפינוי, וזאת בהתאם להערכת שמאי-מוסמך-מוסכם שימונה על ידי שני הצדדים. 10. לטענת סונול, לאחר ששלחה לנתבעת את ההודעה על אי-חידושו של הסכם-ההפעלה, היא פעלה להשגת הסכמה עם הנתבעת לצורך מינוי שמאי מוסכם מטעם הצדדים, שישום את השטח המסחרי, אך כשם שהנתבעת ממאנת להתפנות מתחנת התדלוק ומנסה להרוויח זמן עד להשבת התחנה לסונול, וזאת כבר למעלה מ- 3.5 שנים, כך ממאנת היא לשתף פעולה עם סונול ולמנות שמאי מוסכם מטעם הצדדים לצורך עריכת שומה לשטח המסחרי. 11. בנסיבות אלו, מינתה סונול שמאי מטעמה - מר רונן כץ, באופן חד-צדדי, אשר העריך בחוות דעתו את שווי הזכויות בשטח המסחרי, נכון ליום השומה - בסך 2,240,000 ₪. סונול שלחה לנתבעת עותק מחוות-דעת השמאי האמורה ואף הודיעה לה כי תשלם לה סך של 70% משווי שומה זו במסגרת פינוי מלוא המקרקעין, אך כאמור, הנתבעת סירבה לכך. 12. באשר לפיצוי-הכספי, טוענת סונול כי הסכם-ההפעלה קובע פיצוי של 500 ל"י לכל יום של איחור בהחזרת תחנת-התדלוק לידי סונול, והיא תובעת את הסכום המשוערך. בנוסף, נתבע סכום של דמי-שימוש ראויים, הן עבור תחנת-התדלוק והן עבור השטח המסחרי, בעבור כל חודש של איחור בהחזרתם לידי סונול. טענות הנתבעת: 13. הנתבעת (נעמן) טוענת כי את הסכם-ההפעלה סונול אינה רשאית לבטל סתם-כך וללא סיבה התלויה בנעמן. לטענתה, סיבה כזו לא התקיימה, ולכן לא ניתן לבטל את ההסכם. בנוסף נטען שנעמן השקיעה בתחנת-התדלוק ובשטח המסחרי השקעות כבדות וגם מימנה למעשה את דמי-החכירה שסונול שילמה למנהל, ולכן זכותה של נעמן להמשיך ולהחזיק בקרקע, ובכלל זה, להמשיך ולחכור את השטח המסחרי ולהפעיל את תחנת הדלק למשך כל תקופת החכירה-הראשית של סונול, שמעוגנת בראש ובראשונה במערכת ההסכמית, על פי פרשנותה הנכונה (לא זו המוצגת על ידי סונול), כפי שהיא עולה מההתניות השונות שבמערכת ההסכמית וממכלול הנסיבות. לחילופין, נטען כי נעמן זכאית להמשיך ולהחזיק בקרקע מכוח דיני ההשתק הקנייני ((PROPRIETARY ESTOPPEL. כך או כך, טוענת נעמן שדינה כדין חוכרת של המתחם כולו בשלמות. 14. לעניין התביעה טוענת נעמן (למעשה טוענת לחילופין בלבד, שהרי אם אין עילה לסילוק-יד, אין מקום לפסוק סעד-כספי בגין הישארותה במתחם), שהפיצוי המוסכם הוא נומינלי - 500 לירות ליום. סכום זה שווה 5 אגורות חדשות, ובהעדר הוראה בהסכם על שערוכו, הוא בבחינת אות-מתה בהסכם. 15. עוד טוענת הנתבעת, כי סונול אינה זכאית לדמי השימוש הראויים הנתבעים, ושלא הונחה תשתית עובדתית להערכתם. דיון והכרעה: 16. דין טענת נעמן, שיש לה זכויות-חכירה במתחם כולו (לרבות בתחנת התדלוק!) - להדחות. זכויותיה של נעמן בתחנת התדלוק מוגדרות בהסכם הכתוב, והיא במעמד של בר-רשות. יודגש: לא מדובר באחד מאותם מקרים (נדירים) שהרשות איננה הדירה, אלא נקבע במפורש בהסכם מתי תבוא הרשות לקיצה: למעשה כל אימת שיסור חינה של נעמן בפני סונול. מנהל נעמן, מר ארנסט עבאדה, טען בחקירתו על הבטחות עלומות לזכויות קניין, אך טענות אלו לא הוכחו והן מנוגדות למסמכים שבכתב. 17. כך עולה גם ממכתב ב"כ נעמן לסונול מיום 08/08/2006 (ת/4), כלומר - גם נעמן לא חשבה אחרת עד הגשת התביעה. 18. מר ארנסט עבאדה אישר בחקירתו כי הבין את סעיף 4 כלשונו. כלומר, הוא אישר כי הבין כי לכל אחד מהצדדים נתונה הזכות המוחלטת להודיע לצד השני, שלושה חודשים בטרם תום תקופה של כל שנה, על רצונו שלא לחדש את הסכם ההפעלה לתקופה של שנה נוספת, וזאת ללא כל צורך במתן הסבר: "ש: אני אשאל את זה אחרת - איך אתה הבנת את הסעיף הזה בהסכם כאשר חתמת על ההסכם הזה? ת: אמרתי בעדות שלי לפני רגע - זה הסעיף שהדאיג אותי וזה הסעיף ששאלתי את ההנהלה כל הזמן, והם אמרו שההסכם הזה סטנדרטי ועם כל התחנות הם חותמים אותו דבר, וכל עוד אין הפרה, שאני אמשיך הלאה, וככה התנהגנו עד היום במשך 40 שנה כמעט. ש: למה הסעיף הזה הטריד אותך? ת: כי צריך לפנות אותי בלי הודעה. ש: הסעיף קובע הודעה. ת: אבל בלי נימוק, אז זה הטריד אותי". 19. הוא הדין בהסכם חכירת-המשנה של השטח המסחרי. ההסכם שואב את חיותו מהסכם-ההפעלה של תחנת התדלוק, ומשבוטל הסכם-ההפעלה, בוטל כדין גם הסכם-החכירה. כזכור, סעיף 20 להסכם חכירת-המשנה קובע שסונול רשאית לבטל את הסכם-החכירה בשורה של מקרים, ואחת החלופות (ס"ק ו') היא: "ו'. אם ההסכם למינוי ספק ו/או חוזה להשאלת הציוד שנחתם בין חוכר המשנה לבין חברת סונול ישראל בע"מ בגין תחנת התדלוק הסמוכה למוחכר, יבוטל מכל סיבה שהיא ו/או יופסק ו/או יבוא לקיצו". 20. בסעיף 20 להסכם חכירת-המשנה אף נקבע כי אם חכירת המשנה תבוטל, תשלם סונול למפגש נעמן 70% מערך השטח המסחרי נכון ליום הפינוי, וזאת בהתאם להערכת שמאי מוסמך שימונה על ידי שני הצדדים, וכלשון הסעיף: "משניתנה הודעת ביטול על ידי המחכירה בהתאם להוראות סעיף זה, יחשב שטר חכירה זה כבטל ומבוטל בתום המועד שנקבע בהודעה, ולא תהיה לחוכר המשנה כל זכות להמשיך ולהחזיק או להשתמש במוחכר או בכל חלק ממנו והוא מתחייב להחזירו מיד למחכירה... המחכירה תשלם לחוכר במקרה זה 70% מערך המוחכר (קרי השטח המסחרי) ליום הפינוי. ערך המוחכר יקבע על פי שמאי מוסמך שימונה על ידי שני הצדדים". 21. נעמן טוענת שהיא זו שמימנה את רכישת הזכויות של סונול מכפר-מסריק. אינני סבור שיש ממש בטענה זו, ואפילו היה בה ממש, אין בה כדי לשנות את התוצאה הנובעת ממילותיהם הברורות של ההסכמים החתומים. הסכום של 150,000 ל"י שולם כפיקדון עבור השימוש בתחנת התדלוק, וסכום של 300,000 ל"י שולם בשנת 1978 (ארבע שנים לאחר קבלת תחנת התדלוק) עבור חכירת המשנה של השטח המסחרי. ה"השקעות" שביצעה נעמן בשטח המסחרי נועד, כפי שמציינת סונול בצדק, למיקסום רווחיה מהשטח המסחרי, וממילא בהסכם נקבע גם מנגנון פיצוי על השקעות אלו לפי ערכן בעת סיום ההתקשרות בין הצדדים. 22. במקרה דומה נפסק כי ניתן לבטל הסכם תפעול של תחנת דלק, גם לאחר כ- 35 שנים, אף ללא מעשה פסול מצד מפעילת-התחנה, ועל אף ההשקעות הרבות שנעשו על ידי המפעילה, שאותן החזירה במשך השנים עשרות מונים (ראה: ע"א 2549/99 פז הקריה נ. פז חברת נפט בע"מ) . בית המשפט שם (במקרה הנ"ל) דחה את הטענה שמדובר בזכות מעין-קניינית שאיננה ניתנת לביטול, וקבע שקבלת טענה זו תאיין את זכותה הקניינית של חברת פז בנכס. 23. טענת נעמן שהיא דייר מוגן, איננה נכונה ולא הונחה לה תשתית עובדתית או משפטית. מדובר בחוזה-הפצה שניתן לסיימו, ואינו מקנה רשות בלתי-הדירה בתחנת-התדלוק, וממילא לא תיתכן רכישת דיירות-מוגנת במקום, ויודגש: נעמן לא שילמה דמי שכירות בתחנת התדלוק ואיננה "שוכר". משנוכחנו לראות כי לנעמן אין כל זכויות-קנייניות או זכויות דיירות-מוגנת בתחנת התדלוק, הרי שהטענות היחידות שנותרו באמתחתה הן אלו הנוגעות להשקעות לכאוריות שהשקיעה בתחנת התדלוק, תוך הסתמכות ואמונה כי תמשיך להפעיל את תחנת התדלוק, וזאת עד לשנת 2023. דרכה של נעמן אינה חסומה בהקשר זה, ושמורה לה הזכות להגיש תביעה כספית בנוגע להחזר השקעות לכאוריות אלו. כלומר, אין בכך כדי להמשיך ולעכב את פינוי המקרקעין על ידי נעמן, והשבתם לידיה של סונול. 24. לגבי השטח המסחרי, נעמן זכאית לפיצוי על פי המנגנון שנקבע בהסכם - 70% מהערכת השמאי, אבל היא סירבה לשתף פעולה עם סונול בקביעת השמאי והכשילה מינוי שמאי מוסכם, ולכן סונול נאלצה לפעול באופן חד-צדדי במינויו. ביום 16/12/2007 שלחה סונול למפגש נעמן עותק מחוות-הדעת ואף הודיע הלה כי היא מוכנה לשלם לה סך של 70% משווי השומה (סך של 1,568,000 ₪ נכון לאותו מועד) במסגרת פינוי המקרקעין, בהתאם לסעיף 20 להסכם חכירת-המשנה. נעמן זכאית לסכום זה כנגד פינוי הנכס, וכפי שכתב ב"כ סונול בסיכומיו: "ויובהר, ככל שיהיו לנתבעת טענות באשר לגובה השומה, אותה העריך מר כץ בחוות דעתו השמאית, פתוחה לנתבעת הדרך להגיש תביעה כספית, באשר לשוויו של השטח המסחרי". (סעיף 187 לסיכומים). 25. ככל שסונול זכאית לפיצוי המוסכם של 500 ל"י ליום, על כל יום של איחור בפינוי - היא אינה זכאית שהסכום ישוערך מיום כריתת חוזה התפעול (ב- 1974) אלא רק מיום ההפרה (לאחרונה), וממילא אין משמעות מעשית לשערוך כזה. הסוגיה של שערוך הפיצוי המוסכם בתקופת החוזה המופר סוכמה כך: "ברירת המחדל המשפטית החלה בתקופת החוזה המופר, היא הפוכה לזו שחלה בתקופת החוזה המקדים: נקודת המוצא כאן היא כי הנפגע זכאי לשערוך סכום הפיצויים הקבוע בחוזה, זאת החל ממועד ההפרה של החיוב הרלוונטי וכלה במועד התשלום בפועל של הפיצויים בידי המפר (מרצון, או בכוח הכפייה השיפוטית). עם זאת, גם כאן הנחת הדין בדבר הצורך בשערוך אינה חלוטה והיא ניתנת לסתירה על ידי המפר. זה רשאי לנסות לשכנע את בית המשפט כי פירושו הנכון של החוזה מוליך למסקנה שהצדדים ביקשו להימנע משערוך הפיצויים. התקבלה טענתו - ייפסקו הפיצויים המוסכמים בערכם הנומינלי". גבריאלה שלו ויהודה אדר, דיני חוזים-התרופות, צין - הוצאה לאור (2009) בסעיף 343. 7. 26. בנוסף, בסיכומיה לא הצביעה סונול על כל נימוק מדוע ישוערך הפיצוי הנ"ל כשהוא צמוד למדד. הדעת נותנת שהצדדים, בעת עריכת ההסכם, לקחו בחשבון את שינוי המחירים בחלוף הזמן, כי כשמדובר בפיצוי שמגיע לנעמן על השקעותיה, קבעו שייעשו לפי ערך ריאלי (הגשת שמאי עדכנית). מכאן, שסונול אינה זכאית לשערוך אוטומטי של הפיצוי המוסכם, ויש לראות בשתיקת החוזה בנקודה זו, הסדר שלילי. 27. גם לעניין דמי השימוש הנטענים על ידה, לא הביאה סונול ולו בדל -ראיה להוכחתם. דמי שימוש ראויים הינם באופן מובהק עניין שבמומחיות. ניתן להוכיחם אך ורק באמצעות חוות-דעת מומחה (שמאי מקרקעין). חוות דעת כזו לא הוגשה על ידי סונול, ואף אמירה כלשהי של מי שאינו מומחה אין בנמצא בחומר ראיותיה. 28. סיכומו של דבר: א. נעמן תפנה את המתחם כולו בתוך 30 יום מהיום. ב. סונול תשלם לנעמן את הסכום (70% - 1,568,000 ש"ח)) המגיע לה על השקעותיה לפי הערכת השמאי לעיל. ג. התביעה לפיצוי מוסכם ו/או דמי שימוש ראויים - נדחית. ד. נעמן תישא בהוצאות המשפט , וכן בשכ"ט עו"ד בסך 100,000 ₪, והסכום ישא ריבית חוקית והפרשי הצמדה מהיום ועד התשלום בפועל. סילוק ידתחנת דלקדלק