קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סכסוך על גובה דמי שכירות: כללי 1. מחלוקת בין שוכר ומשכיר בדבר גובה דמי השכירות בעקבותיה הודיעה המשכירה על ביטול החוזה ודרשה את פינוי המושכר, בנוסף לתשלום חוב דמי שכירות. עקב סירוב הנתבע לשלם את דמי השכירות גבוהים יותר לפי דרישת המשכירה נוצר פער השנוי במחלוקת. אי-תשלום יתרת דמי שכירות זו מהווה לטענת המשכירה הפרת החוזה המקנה לה את הזכות לתובע פינוי המושכר. על כן הוגש ההליך דנן. 2. התובעת הנה חברה המנהלת מרכז מסחרי בשם "גרנד קניון" בחיפה (להלן גם: המרכז המסחרי). הנתבע שכר נכס בקומה השלישית לצורך ניהול עסק למכירת תשמישי קדושה ויודאיקה (להלן: המושכר והעסק בהתאמה). ההליך בבית המשפט 3. התובעת הגישה תובענה זו לפינוי המושכר ולתשלום יתרת דמי השכירות על בסיס הסכום הנקוב בחוזה בין הצדדים (המכונה "זכרון הדברים") לעומת מה ששילם הנתבע בפועל. סה"כ נתבעים 41,446 ₪ נכון ליום הגשת כתב התביעה (ה-5.3.08). 4. ביום 1.2.09, עוד בטרם החל הדיון בתובענה הודיע הנתבע על פינוי המושכר ביום 28.2.09. בפועל פונה המושכר ביום 12.3.09. כיום עומדת אפוא להכרעה המחלוקת הכספית בלבד (אם כי לטענת התובעת לא היה רשאי הנתבע לפנות את המושכר באופן חד-צדדי ולכן לדעתה עליו לשלם דמי שכירות עד לתום תקופת ההארכה. עניין זה חורג מגדר התובענה דנן). טענות הצדדים 5. טענת התובעת הנה בתמצית, כי בסמוך לאחר חתימת חוזה השכירות (זכרון הדברים) נענתה לבקשת הנתבע, שהתקשה לעמוד בתשלום המוסכם, ונאותה להקטין את דמי השכירות לעומת מה שסוכם בזכרון הדברים. עם זאת לטענתה הובהר לנתבע כי המדובר בהקלה זמנית והנהלת המרכז המסחרי שומרת על זכותה להעלות את דמי השכירות ולהעמידם על הסכום עליו הוסכם מלכתחילה. ואכן, במהלך השנים העלתה את דמי השכירות באופן הדרגתי. לטענתה, עושה הנתבע דין לעצמו ומשלם דמי שכירות לפי ראות עיניו. מצב זה אינו מתיישב עם זכותה כמשכירה לקבוע את דמי השכירות לפי שיקול דעתה. 6. טענת הנתבע לעומת זאת הנה, כי עוד לפני קבלת החזקה במושכר שונה החוזה בהסכמה, אך זאת לא מטעמים של חסרון כיס מצדו אלא מהטעם שהתובעת השכילה להבין כי חרף הבטחותיה, לא הוקם מגדל למגורים, לא נפתח פארק שעשועים בהיקף המובטח ולא הוקמו מחלפים לכניסה למרכז המסחרי. הנתבע מודה כי מידי פעם הועלו דמי השכירות אך מאז ומעולם נעשה הדבר בהסכמה. אין התובעת רשאית כיום לשנות באופן חד-צדדי הסכמה שהושגה ואשר שינתה את החוזה המקורי בהסכמה. הנתבע גם הוסיף כי בניגוד למובטח ובניגוד לחוק האוסר זאת נפתח המרכז המסחרי בשבת מה שפגע ברגשותיו כאיש שומר מצוות, שם אותו ללעג בקרב מכריו ופגע במכירות שכן הציבור הדתי, שנמנה על קהל היעד של עסקו, בחר להדיר רגליו מהמרכז המסחרי. כן נטען על ידו כי בניגוד להבטחתה ליתן לו בלעדיות למסחר בתשמישי קדושה ניהלה הנהלת המרכז המסחרי משא ומתן עם גוף מתחרה. העובדות 7. ביום 18.4.99 נחתם בין הנהלת המרכז המסחרי לבין הנתבע זכרון דברים לפיו תמורת 41 דולר של ארה"ב (בתוספת מע"מ) בעבור כל מטר רבוע תשכיר התובעת לנתבע שטח בן 25 מ"ר לצורך ניהול עסקו בתקופה בת שנתיים שנים החל מיום פתיחת המרכז המסחרי. בהתאם למוסכם לצורך חישוב דמי השכירות יש להביא בחשבון אחוז מסוים מהשטח הציבורי, כך שבפועל חישוב דמי השכירות מתבסס על 28.27 מ"ר. 8. זכרון הדברים מפורט למדיי ומצוינים בו חיובים וזכויות הצדדים לו. בין היתר, נקבעה אופציה לשוכר להאריך את תקופת השכירות למשך תקופות קצובות בנות שלוש וחמש שנים כל אחת. אין חולק שהנתבע ניצל את האופציה להארכת החוזה לשמך שלוש שנים ולאחר מכן שוב למשך חמש שנים. ביום 29.5.05 נחתם חוזה הארכה אשר האריך את תקופת השכירות (רטרואקטיבית) לחמש שנים נוספות מיום 1.9.04 ועד ליום 31.8.09. 9. לפי סעיף 9 לזכרון הדברים סיכמו הצדדים כי יחתמו על חוזה שכירות ועל חוזה ניהול מפורטים "על בסיס העקרונות דלעיל" (קרי, של זכרון הדברים) תוך ששים יום "מהודעת החברה" ברם אם מכל סיבה שהיא לא ייחתמו חוזים אלה אזי יהווה זכרון הדברים חוזה שכירות לכל דבר ועניין. אין חולק כי חרף פניות הנהלת המרכז המסחרי אל הנתבע לא נחתם חוזה שכירות. הנתבע סירב לחתום על נוסח החוזה שהועבר אליו ואשר כלל תניות שזכרן לא בא בזכרון הדברים. תנאי השכירות הנם אפוא אלה המפורטים בזכרון הדברים. 10. עוד בטרם קיבל הנתבע את החזקה במושכר באו הצדדים בדברים והסכימו על הפחתת גובה דמי השכירות והעמדתם על סך 25 דולר לכל מטר רבוע. הנתבע שילם דמי שכירות על בסיס זה ומידי פעם הועלו דמי השכירות בהסכמה. 11. בתחילת שנת 2005 עמדו דמי השכירות על 30 דולר לכל מטר רבוע. ביום 1.2.05 פנתה הנהלת המרכז המסחרי לנתבע במכתב והודיעה כי "מבחינה חוזרת של הנושא הוחלט על ידנו לשנות את תנאי דמי השכירות ולהעמידם על 35$ למ"ר [או] 7% מהמחזור הגבוה ביניהם..". ממועד זה החלו חילופי מכתבים בו חזרה הנהלת המרכז המסחרי ובאי כוחה על עמדתה כי הפחתת דמי השכירות הנה "הקלה זמנית...ביחס לדמי השכירות המתחייבים על פי ההסכם עמכם" בלבד וכי שומרים על זכותם לבטלה בכל עת על פי שיקול דעתם. 12. על פניות אלו השיב הנתבע - באמצעות בנו שניהל בפועל את העסק ולאחר מכן באמצעות בא כוחו - כי כבר בתחילת תקופת השכירות הסכימה הנהלת המרכז המסחרי להפחית את גובה דמי השכירות מטעמים שונים, שעיקרם אי-עמידת התובעת בהבטחותיה ערב פתיחת המרכז המסחרי כמפורט בסעיף 6 דלעיל. כן הוסיף הנתבע כי בשום שלב לא הוסכם שלתובעת הזכות לשוב ולדרוש דמי השכירות בגובה שנקבע בזכרון הדברים. הוא הציע לנהל משא ומתן כפי נהגו בעבר ולהגיע להסכמה ובהמשך גם הציע להעביר את המחלוקת לבוררות ברם הנהלת המרכז המסחרי נותרה בעמדתה. 13. חרף העדר הסכמה החל משנת 2005 שילם הנתבע דמי השכירות בסך 35 דולר לכל מטר רבוע, כפי שנדרש על ידי הנהלת המרכז המסחרי. 14. ביום 11.1.06 התקיימה פגישה בה השתתפו מנכ"ל התובעת, מר ישראל סביון והסמנכ"ל מר מיכה סלומון מצד הנהלת המרכז המסחרי ומר צפריר קורצברג, בנו של הנתבע, מצדו של האחרון. בתום פגישה זו הוסכם כי החל מיום 1.7.06 ישלם הנתבע דמי שכירות בסך 40 דולר לכל מטר רבוע (ראה סיכום פגישה מיום 11.1.06). עוד סוכם על כי הנתבע יפקיד ערבות של חודשיים דמי שכירות ודמי ניהול ופיקדון; הסדרת החוב של שנת 2005 וכן כי יעשה מאמץ "לשדרוג החנות מיצוב והגדלת המכירות". 15. ביום 30.6.06 שלחה הנהלת התובעת דרישה לתשלום דמי שכירות בסך 40 דולר לכל מטר רבוע ברם בנו של הנתבע הודיע ביום 28.8.06 כי אביו אינו מסכים לסיכום האמור ועל כן לא יקוים על ידו. בפועל, המשיך הנתבע לשלם דמי שכירות בסך 35 דולר לכל מטר רבוע. 16. בעניין זה אין לקבל את עמדת הנתבע. כפי שניתן להיווכח מחילופי המכתבים בין הצדדים ומעדות הנתבע עצמו (עמ' 13 ש' 26) אף כי העסק רשום על שמו של האחרון, מי שבפועל ניהל אותו ונשא ונתן עם הנהלת המרכז המסחרי לאורך כל הדרך, עוד בשלב המשא ומתן שקדם לחתימה על זכרון הדברים, היה בנו של הנתבע. בנו של הנתבע פעל כשלוחו בידיעתו ובהסכמתו ועל כן הסכמות שהושגו עמו מחייבות את הנתבע. 17. בחודש אוקטובר 2006 דרשה התובעת באופן חד-צדדי דמי שכירות בסך 49.61 דולר לכל מטר רבוע, כפי שנקבע בזכרון הדברים. הנתבע דחה פנייה זו והמשיך לשלם דמי שכירות בסך 35 דולר. 18. אין חולק כי לאורך כל התקופה שילם הנתבע את כל יתר התשלומים כפי שנדרש על ידי הנהלת המרכז המסחרי (דמי ניהול, הוצאות חשמל). דמי השכירות 19. במישור העובדתי, חלוקים בעלי הדין בשאלה האם הפחתת דמי השכירות היוותה שינוי חוזה השכירות, כטענת הנתבע, או כטענת התובעת גילוי של רצון טוב מצדה לפרק זמן מוגבל שניתן היה להפסיקו בכל עת. במישור המשפטי חלוקים הצדדים בשאלה האם הסכמה בעל פה יכולה לשנות חוזה בכתב. 20. במישור העובדתי בחרתי להעדיף את גרסת הנתבע על פני זו של התובעת. ראשית, אף כי אין חולק כי שינוי דמי השכירות נעשה כבר בתחילת תוקפו של חוזה השכירות הרי שלאורך זמן ממושך, מתחילת שנת 2000 ועד פברואר 2005 לא ניתן כל ביטוי לארעיות השינוי. לראשונה בפברואר 2005 כתבה הנהלת המרכז המסחרי לנתבע כי "כידוע נוכח פנייתכם אלינו בעניין דמי השכירות, אנו נתנו את הסכמתנו כי תינתן לכם הקלה זמנית בדמי השכירות...להזכירכם, הסכמתנו להקלה הייתה על בסיס רבעוני בלבד ואנו שמרנו (ושומרים) לעצמנו את הזכות לבטלה בכל זמן שהוא ועל פי שיקול דעתנו". שנית, אם אמנם נאותה התובעת להפחית את גובה דמי השכירות עקב קשיים כספיים של הנתבע ניתן היה לצפות שהראשונה תזדרז ותבהיר מיד עם מתן ההנחה, כי המדובר במחווה של רצון טוב אשר אינה מהווה הסכמה לשינוי התנאים החוזיים וכי היא שומרת על זכותה לשוב ולדרוש את דמי השכירות הנקובים בזכרון הדברים בכל עת. בפועל, התובעת לא נהגה כמצופה ולא העלתה על הכתב את פרטי ההסכמה תוך שימת דגש על ארעיות ההסכמה. שלישית, הסברה כי נאותה לבוא לקראת הנתבע שהתקשה לעמוד בדמי השכירות המוסכמים אינו סביר שהרי חוסר יכולת לשלם דמי השכירות כבר בתחילת הדרך מלמדת על הפרה צפויה של החוזה. קשה להניח כי הנהלת המרכז המסחרי תעדיף לבוא לקראת המפר בכוח תחת עמידה על זכותה החוזית. הסברו של הנתבע סביר הרבה יותר במיוחד נוכח העובדה שאינה שנויה במחלוקת כי חלק מהבטחותיה של התובעת לא קוימו משך תקופה ממושכת וחלקם לא קוימו עד עצם היום הזה. רביעית, העובדה שלפני כל העלאת דמי השכירות נהגו הצדדים לנהל משא ומתן בסיומו הוסכם על שיעור ההעלאה (אם בכלל) מעידה אף היא כי גם התובעת ראתה בסיכום בעל-פה כמחייב. אחרת, היתה מסתפקת בהודעה חד-צדדית על שינוי גובה דמי השכירות כפי שנהגה בשנת 2005. 21. דרישת התובעת לפיה על הנתבע לשלם את דמי השכירות הנקובים בזכרון הדברים כמו גם טענתה כי ההסכמה שהושגה היתה זמנית בלבד מהוות פעולה חד-צדדית שאין להתירה. אני קובעת אפוא כי בעניין גובה דמי השכירות שונה החוזה המקורי בהסכמה. 22. התנהגות זו של צדדים לחוזה, אשר במהלך קיומו משנים את תנאי ההתקשרות הראשוניים אינה יוצאת דופן, ואף קבלה ביטוי נרחב בספרות ובהלכה הפסוקה. חוזה יחס 23. בענייננו, המדובר בקשר חוזי ארוך טווח בו קבעו בעלי הדין בתחילת הדרך את תנאי ההתקשרות ברם במהלך קיומו שינו מתנאיו - בענייננו בנושא גובה דמי השכירות - והגיעו להסכמות נוספות שלא באו לידי ביטוי בחוזה בכתב תוך התאמת הקשר החוזי לתנאים החדשים שנוצרו. מערכת יחסים זו מוכרת בשם "חוזה יחס" (Relational Contract), ומתאפיינת בקשר חוזי ארוך טווח. תוכנו של הקשר נקבע על ידי הצדדים מראש ותוך כדי קיומו, מועשר בשורה של הסכמות נוספות הנוצרות על ידי הצדדים לצורך השלמת הסכמותיהם הקודמות ושינוין בהתאם לתמורות שחלו במהלך השנים. מטבע הדברים בחוזים המתפרשים על פני זמן ארוך יתכנו נסיבות עתידיות שלא הוסדרו במפורש בעת כריתתם או שאופן הסדרתם בעת כריתת החוזה אינו תואם למצב המשתנה. לכן מנסים הצדדים ליצור במסגרת החוזה המקורי איזון בין הצורך בוודאות לבין הצורך בגמישות ויכולת הסתגלות לשינוי בתנאים. לעתים מוצאים שינויים אלה ביטוי בכתב ולעתים נעשים על דרך של התנהגות או אף בהסכמה מפורשת בעל פה. 24. מאפיין נוסף של חוזה יחס הנו במערכת יחסים בלתי מאוזנת בין הצדדים לו. מצד אחד של המתרס ניצב צד לחוזה אשר מעמדו עדיף על פני הצד הניצב מן העבר השני. הדבר בא לידי ביטוי ביתר שאת כאשר הראשון תוך שימוש בכח אשר הוענק לו בחוזה מנצל את מעמדו העדיף כנגד הצד החלש. ראה בסוגיה ע"א 9946/01 אררט חברה לביטוח בע"מ נ' המוסד לביטוח לאומי, פ"ד נח (1), 103; רע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עזבון המנוחה מילגרום הינדה ז"ל נ' מרכז משען פ"ד נב (4), 145 [1998]. 25. בענייננו, כבר בתחילת הדרך ראו הצדדים להביא בחשבון את השינויים שחלו לעומת המצב שהיה ידוע ערב חתימתם על זכרון הדברים וניהלו משא ומתן בסיומו הוסכם על הפחתת גובה דמי השכירות. אלא שבהמשך הדרך ניסתה הנהלת המרכז המסחרי לשנות את "כללי המשחק" ולכפות את דעתה על הנתבע באופן חד-צדדי. בכך ניתן ביטוי ברור להבדלי הכוח בין הצדדים. 26. אמנם נכון, בהיות התובעת מופקדת על ניהול מרכז מסחרי גדול רשאית היתה לשנות מדיניות לפי שיקול דעתה. עם זאת, כל אימת שברצונה לעשות כן עליה לנקוט בדרך של שיתוף פעולה ומשא ומתן, כפי נהגה בעבר. בהגדלתה את גובה דמי השכירות אופן חד-צדדי ניצלה התובעת את מעמדה העדיף תוך הפניה חסרת תום לב לתנאי החוזה, ששונו בהסכמה זה מכבר ותוך התעלמות מהתמורות והשינויים שחלו במהלך השנים. כידוע, "המודל של חוזי יחס מתאפיין בגמישות ובדינמיות של הקשר החוזי ובנכונות מוגברת של הצדדים לחוזה לנהוג בתום לב" (ציטוט מספרה של ג' שלו מתוך ע"א 9784/05 עיריית תל-אביב-יפו נ' ידיה גורן, עו"ד [2009] פורסם באתר נבו) ויש להפעיל שיקולים של סבירות, הגינות ותום לב. הסכום לתשלום 27. על יסוד האמור לעיל אני קובעת כי דין התובענה, ככל שהיא מתייחסת לתקופה הקודמת ליום 1.7.06, (מועד שינוי גובה דמי השכירות בפגישה מיום 11.1.06), להדחות. החל ממועד זה ועד למועד פינוי המושכר על הנתבע לשלם דמי שכירות על בסיס 40 דולר לכל מטר רבוע בצירוף מע"מ. בפועל שילם סך של 35 דולר בצירוף מע"מ ולכן עליו להשלים את היתרה (5$ X 28.27 מ"ר בצירוף מע"מ). 28. איני רואה מקום לקיזוז סכום כלשהו בהסתמך על טענות הנתבע בנוגע לפתיחת המרכז המסחרי בשבת או בשל אי-קיום הבטחות התובעת ערב כריתת החוזה. לעניין פתיחת המרכז המסחרי בשבת די אם ייאמר כי כבר בתחילת הדרך נפתח בשבת, כך לא חל שינוי משמעותי לעומת שנים עברו. לעניין אי-קיום הבטחות שניתנו ערב כריתת החוזה - אין לקבל טענת קיזוז שעה שבעטיו הופחתו דמי השכירות במהלך השנים. על כך ניתן להוסיף, כי לא לטענת הקיזוז לא ניתן ביטוי חשבונאי, כך שגם מטעם זה דינה להדחות. 29. על הנתבע לשלם אפוא 5$ X 28.27 מ"ר בצירוף מע"מ בגין התקופה שבין ה- 1.7.06 לבין ה-12.3.09 (מועד פינוי המושכר). סה"כ שלושים ושניים חודשים. יובא בחשבון שער יציג של הדולר של ארה"ב ממוצע בסך 4 ₪ לדולר. חישוב ההצמדה ייעשה מיום 3.12.07 (אמצע התקופה). סה"כ על הנתבע לשלם אפוא סך של 18,093 ₪ בצירוף מע"מ נכון ליום 3.12.07. סוף דבר 30. אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעת סך של 18,093 ₪ כשלסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961 (להלן: חוק פסיקת ריבית והצמדה) החל מיום 3.12.07 ועד ליום מתן פסק הדין. כן ישלם הנתבע הוצאות משפט בסך 4,000 ₪. פרט לכך, כל צד ישא בהוצאותיו. סכומים אלה ישולמו תוך שלושים יום מהיום, שאם לא כן ישא הסכום שאיחרו בתשלומו ריבית והפרשי הצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל. שכירותסכסוךדמי שכירות