סעיף 12 לחוק המתווכים אוסר על מתווך לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין. איסור זה אינו מתייחס לפועלו של המתווך בעת שהוא בא במגע עם לקוחותיו דווקא, אלא הוא מכוון את פעולותיו של המתווך בעת מילוי תפקידו. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סעיף 12 לחוק המתווכים - איסור עריכת מסמך משפטי: ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (סגן הנשיאה, כב' השופט ש' פיינברג) מיום 4.4.11, בגדרו התקבלה בחלקה תביעתה הכספית של משיבה 3 נגד משיבים 1 ו-2 ונקבע כי על המערערת, שהייתה הצד השלישי בתביעה, לשפות את משיבים 1 ו-2 בסכום של 10,000 ₪, בצירוף הפרשי רבית והצמדה מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל. אלה עיקר העובדות הדרושות לעניין: משיבים 1 ו-2 (להלן - המוכרים) הינה בעלי דירה ברח' יגאל 12/29 בירושלים (להלן - הדירה). משיבה 3 (להלן - הקונה) התעניינה ברכישת דירה סמוכה, ובעת שהיתה בביקור בסביבה, כשהיא מלווה במתווכת דירות - היא המערערת (להלן - המתווכת), ביקרה בדירת המוכרים ללא שהצדדים נדברו לכך מראש. בסופו של ביקור זה נחתם בין הצדדים זכרון דברים בנוגע למכירת הדירה. יום למחרת, סמוך למועד הפגישה שנקבעה אצל עו"ד לצורך חתימה על חוזה מכר, הודיעו המוכרים לקונה על ביטול העסקה. בגין ביטול העסקה תבעה הקונה מהמוכרים פיצוי כספי בסך של 100,000 ₪, בהתבסס על סעיף פיצוי מוסכם בזכרון הדברים וכן בטענה כי נגרמו לה נזקים עקב הכנות שנעשו לקראת תשלום. המוכרים כפרו בתוקפו המחייב של זכרון הדברים וטענו להיעדר גמירת דעת מצידם, בשל כך שמשיבה 2 לא חתמה על זכרון הדברים. בנוסף, טענו המוכרים לאחריותה של המתווכת, וזאת בהתבסס על כך שהמתווכת היא אשר הביאה ממשרדה, שנמצא בקרבת מקום, את טופס זכרון הדברים בעת המפגש בין הצדדים בדירה. המתווכת הסבירה, כי היא לא ניסחה את זכרון הדברים, אלא שלבקשת המוכרים היא הביאה ממשרדה טופס שנוסח לפני שנים על-ידי עו"ד, לצורך עיגון הבנות הצדדים. בית משפט קמא קבע, כי זכרון הדברים שנכרת בין הצדדים תקף, כיוון שהתקיימו ביחס אליו הן יסוד המסויימות והן יסוד גמירת הדעת. בית המשפט הפחית את שיעור הפיצוי המוסכם מ- 20% משווי הדירה ל-5% משוויה, כך שיעמוד על סך של 47,000 ₪. בית המשפט קבע כי הנזקים הנטענים לא הוכחו על-ידי הקונה, ולכן לא נפסק לזכותה פיצוי נוסף לסכום הפיצוי המוסכם. על קביעות אלה לא הוגש ערעור. אשר לאחריותה של המתווכת קבע בית משפט קמא, כי בשלב כלשהו עזבה המתווכת את הדירה כדי להביא טופס של זכרון דברים, וכי מעורבות זו עומדת בניגוד לסעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן - חוק המתווכים), האוסר על סיוע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי. בית המשפט הסביר, כי לולא סיפקה המתווכת לצדדים את טופס זכרון הדברים, היה על הצדדים לנסח מסמך בעצמם. במצב כזה יתכן שהיו הצדדים דוחים את עריכת המסמך למועד מאוחר יותר או שהיו מנסחים מסמך שלא היה מכיל את כל הפרטים הנחוצים לקיום דרישת המסויימות. המסמך שנמסר על-ידי המתווכת כיוון את הצדדים למילוי אותם פרטים שהפסיקה קבעה כי מקיימים את יסוד המסויימות, מבלי שהוסבר לצדדים כי מילוי פרטים אלה הופך את המסמך למסמך משפטי מחייב. בית משפט קמא מצא, כי החיוב המשתמע מסעיף 12 לחוק המתווכים מגבש סטנדרט התנהגות הנדרש ממתווך סביר, והפרתו מהווה הפרה של חובת הזהירות כלפי צדדים לעסקה שנכרתה במעורבותו של אותו מתווך, לרבות כלפי צד לעסקה שהמתווך לא התקשר עימו בהסכם תיווך. בנסיבות העניין הפרה המתווכת את חובת הזהירות המוטלת עליה, בכך שסייעה לצדדים בעריכת זכרון הדברים, והתרשלותה הייתה בין הגורמים שהביאו ליצירת חוזה מחייב ולנזק שנגרם למוכרים כתוצאה מכך. על כן קבע בית המשפט, כי התגבשו יסודות עוולת הרשלנות מצד המתווכת. עם זאת, בית המשפט מצא כי יש לייחס למוכרים אשם תורם בשל מעורבותם במילוי הפרטים במסמך והחלטתם לחזור בהם מהעסקה, ועל כן קבע כי על המתווכת לשפות את המוכרים בסך של 10,000 ₪ מתוך מלוא הנזק שנפסק. מכאן ערעורה של המתווכת, בגדרו נטען כי בית משפט קמא פירש את חוק המתווכים באופן מרחיב ביותר, כאשר קבע כי הבאת טופס ריק של זכרון דברים מהווה הפרה של סעיף 12 לחוק וכי סעיף זה חולש גם על יחסיו של מתווך עם מי שלא היה לקוחו. לשיטת המערערת, חובת הנאמנות והזהירות של מתווך מוגדרת בסעיף 8 לחוק המתווכים, ואין היא משתרעת ביחס למי שאינו לקוחו של המתווך. כן נטען, כי אין תקדים בפסיקה לקביעה כי הפרה של סעיף 12 לחוק מהווה עוולה על-פי פקודת הנזיקין, וכי ממילא אין לכך הצדקה במצב דברים בו נוצר זכרון דברים מחייב, כפי שרצו הצדדים. מוסיפה המערערת וטוענת, כי גם אין קשר סיבתי בין העובדה שהמתווכת מסרה לצדדים טופס סטנדרטי של זכרון דברים, כמוהו ניתן להוריד דרך האינטרנט או לרכוש בחנויות ספרים, לבין הנזק שנגרם למוכרים בשל כך שביטלו את העסקה, ולחלופין כי מעורבותה של משיבה 2 בהשלמת כל הפרטים הנחוצים בזכרון הדברים ניתקה כל קשר סיבתי אפשרי. כן נטען, כי קביעת בית המשפט, שלפיה המתווכת לא הסבירה למוכרים כי מילוי פרטי זכרון הדברים הופך את המסמך למסמך משפטי מחייב, אינה עולה בקנה אחד עם הקביעה כי המתווכת לא הטעתה או הפעילה לחץ או השפעה בלתי הוגנת על המוכרים. לשיטת המשיבים, אין מקום להתערב בקביעתו העובדתית של בית המשפט קמא, שלפיה מסירת זכרון הדברים לידי הצדדים היא אשר הובילה ליצירת קשר משפטי מחייב ביניהם. המשיבים הסבירו כי למתווכת היה אינטרס ברור לגרום לכך שהצדדים יחתמו על זכרון דברים, כיוון שבכך השתכללה זכותה לקבלת דמי תיווך מהקונה. נטען, כי שוויים של דמי תיווך בשיעור 2% מערך הדירה הוא 6,700 $, וכי סכום זה עולה באופן ניכר על הסך של 10,000 ₪, שאותו חוייבה המתווכת להעביר לידי המשיבים במסגרת פסק הדין. המשיבים הוסיפו, כי עילת התביעה מבוססת גם על עוולת הפרה חובה חקוקה, והמערערת הפרה הן את החובה שבסעיף 12 לחוק המתווכים והן את הוראת סעיף 20 לחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961, האוסר על עריכת מסמכים בעלי אופי משפטי בשביל אדם אחר. דין הערעור להידחות. סעיף 12 לחוק המתווכים אוסר על מתווך לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין. איסור זה אינו מתייחס לפועלו של המתווך בעת שהוא בא במגע עם לקוחותיו דווקא, אלא הוא מכוון את פעולותיו של המתווך בעת מילוי תפקידו. גישתו של ב"כ המערערת, שלפיה סעיף זה חולש אך על יחסיו של המתווך עם לקוחותיו, אינה עולה בקנה אחד עם לשון הסעיף, המציבה איסור גורף על סיוע בעריכת מסמך משפטי, ואף לא עם תכליתו. חוק המתווכים נועד להגן על צרכנים ולהגביל את כוחם העדיף של מתווכי דירות על פני הצדדים לעסקה (ראו, למשל: בר"ע (ת"א) 2905/00 מאיר נ' קובלנסקי (פורסם במאגרים, , 25.01.01); ע"א (חיפה) 3455/06 דה כהן בע"מ נ' עמרם (פורסם במאגרים, , 28.8.07)). בית משפט קמא ציין, ובצדק, כי תכליתו של סעיף 12 היא למנוע מצב שבו מתווך במקרקעין, אשר לו אינטרס אישי בסיום ההתקשרות, ישפיע על כריתתו של הסכם מחייב, ואגב כך ייתר, בעיני הצדדים, את הצורך להיוועץ בעורך דין בשלב זה של ההתקשרות. ניגוד העניינים שבו מצוי המתווך הוא בולט וברור, שכן למתווך אינטרס כספי ברור בכך שהצדדים יתקשרו בעסקה מחייבת שתזכה אותו בתשלום דמי תיווך, אף אם בהמשך הדרך לא תצא העסקה אל הפועל על רקע מחלוקות שיתגלעו בין הצדדים. המחוקק ביקש להגן על זכויות הצדדים לעסקה ולמנוע סיכון כי אלה יתקשרו בעסקת בזק מחייבת רק בשל מעורבותו של המתווך. לנוכח תכלית זו, אין כל ספק כי סעיף 12 חולש על יחסיו של המתווך הן עם לקוחו, והן עם יחסיו עם אדם שעימו מעוניין לקוחו להתקשר בעסקת מקרקעין. מקובלת עלי אף מסקנת בית משפט קמא, כי מסירת טופס ריק של זכרון דברים, אשר מכיל את כל הפרטים המהותיים הנחוצים, בהתאם לפסיקה, לצורך גיבושו של יסוד המסויימות, מהווה סיוע בעריכת מסמך בעל אופי משפטי. אין חולק כי זכרון דברים הינו מסמך בעל אופי משפטי. השאלה אם נוסח בידי המתווכת או בידי עו"ד עלום אינה מעלה ואינה מורידה לעניין תחולתו של סעיף 12 לחוק המתווכים. מסירת הטופס לידי הצדדים על-ידי מתווך מקרקעין מסייעת בידם ליצור מסמך משפטי מחייב, שקושר אותם בעסקת מקרקעין, מבלי שקיבלו כל ייעוץ משפטי. אינני מקבלת את הטענה שלפיה מסירת טופס ריק ומילויו על-ידי הצדדים, אינה עולה כדי סיוע בעריכת מסמך משפטי. ההפך הוא הנכון. מסירה של טופס ריק כזה, במיוחד אם נוסח באופן מקצועי על-ידי עו"ד, מתוך מטרה ברורה שיחייב את המתקשרים באמצעותו, יוצרת מכשלה של ממש בפני ציבור המתקשרים. דרכם של דברים כי אלה אינם מודעים באופן מלא למשמעות המשפטית מרחיקת הלכת של החתימה על זכרון הדברים, שכן לא התייעצו עם עו"ד קודם לחתימה, ואינם מבינים כי כעת הם כבולים בעסקת המקרקעין, אף שלא נחתם חוזה בין הצדדים ולא נעשתה בדיקה משפטית נאותה נדרשת, ואף אם תוך פרק זמן קצר יבכרו שלא להיות כבולים בהסדר. מכשול זה ראוי שיוסר מדרכם של הצדדים המתקשרים בעסקת מקרקעין שבה מעורב מתווך (וראו לעניין זה פסיקה דומה של בתי משפט שלום: ת"א (רמ') שוסטר נ' פורטנוי (פורסם במאגרים, 29.1.07); ת"ק (ירושלים) 5192/04 חזן נ' אנגלו סכסון סוכנות נדל"ן ירושלים (פורסם במאגרים, , 23.3.05); ת"ק 2053/02 חטבי נ' תיווך אראל פיסגת זאב בע"מ (פורסם במאגרים, , 11.11.02)). בניגוד לטענת המערערת, אין הדבר דומה לפעולה שמבצע אדם המוכר טפסי חוזה בחנות בה נמכרים ספרים או מוצרים אחרים. מוכר הטפסים איננו חלק מן העסקה המתהווה. הוא מוכר את הטפסים למי שמבקש לרכוש אותם. הוא ותו לא. הוא איננו תורם לעסקה והוא איננו מהווה נהנה פוטנציאלי ממנה. הוא איננו יוצר מצג של מי שבקי ומנוסה בעסקאות מסוג זה, בדומה למצג שנוצר ממגע עם מתווך, וממילא אף לא מצג של התאמה בין הטופס המוצע לבין מצבם של הצדדים והאינטרסים שיש לקחת בחשבון במצב מעין זה. ומשכך, אין הנדון דומה לראיה כלל ועיקר. הפרת החובה שבסעיף 12 לחוק המתווכים עולה כדי הפרה של חובת הזהירות של המתווך כלפי הצדדים לעסקת מקרקעין, שנכרתה בעקבות מעורבותו של אותו מתווך. סעיף 12 משתרע על פועלו של מתווך המקרקעין בכל הנוגע לעסקאות מקרקעין שבהן הוא מעורב וכאמור, חולש על יחסיו עם כל הצדדים לעסקה. לכן, הפרת האיסור הקבוע בו מהווה הפרה של חובת זהירות הן ביחסים עם לקוחו של המתווך והן ביחסיו עם הצד שעימו מבקש הלקוח להתקשר. חובת ההגינות והזהירות המוטלת על מתווך בסעיף 8 לחוק המתווכים ביחסיו עם לקוחו איננה גורעת מהיקף החובה לפי סעיף 12 לחוק. סעיף 8 קובע חובת נאמנות כללית של המתווך כלפי לקוחו, ואילו סעיף 12 קובע חובה ספציפית של המתווך ביחסיו עם שני הצדדים לעסקה. בדומה לכך קבע בית המשפט העליון בעבר, כי עורך דין יכול שיחוב חובת זהירות גם כלפי מי שאינו לקוחו (ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446, ע' 470-471 (1990)). בנסיבות העניין שבפני, משהופרה הוראת סעיף 12 לחוק המתווכים, הרי שהתרשלותה של המתווכת ברורה. הנזק שנגרם למוכרים הוא התקשרותם המחייבת בעסקת מקרקעין, מבלי שהבינו את מלוא המשמעות המשפטית של מעשיהם ובלי שערכו כל בדיקה משפטית מתאימה. בית משפט קמא קבע, כעניין שבעובדה, כי סיועה של המתווכת בעריכת זכרון הדברים הניא את הצדדים מלהיעזר בשירותיו של עו"ד והביא ליצירת קשר חוזי מחייב ביניהם. מכאן, כי מתקיים הקשר הסיבתי העובדתי בין ההתרשלות לבין הנזק. הקשר הסיבתי המשפטי מתקיים אף הוא, שכן מתווך סביר יכול היה לצפות כי בעקבות מסירת טופס זכרון דברים שהוכן בידי עו"ד, יכרת בין הצדדים מסמך משפטי מחייב, וכי מצב זה טומן בחובו פוטנציאל למחלוקות כאשר לא נעשתה התייעצות של מי מן הצדדים עם עורך דין ולא בוצעה כל בדיקה נחוצה בטרם ההתקשרות בעסקת מקרקעין. משכך, אכן התגבשו יסודות עוולת הרשלנות של המתווכת כלפי המוכרים, ובדין קבע בית המשפט קמא כי עליה לשפותם בגין חלק מהסכום שהושת עליהם בפסק הדין. בנסיבות אלה לא מצאתי לנכון להתערב אף בסכום השיפוי שנקבע או בשיעור ההוצאות שנפסק בבית משפט קמא. אשר על כן, הערעור נדחה. המערערת תישא בהוצאות משיבים 1 ו-2 בסך של 2,500 ₪. מסמכיםתיווך