השאלה המשפטית העומדת להכרעה היא האם תשריט המצורף לבקשה לרישום בית משותף יכול לשקף את מצב הבית כפי שהוא בשטח, אף שמצב זה סותר את מה שנקבע בהיתר הבניה. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סתירה בין תשריט להיתר בניה: א. רקע עובדתי 1. תביעה זו הינה פרק נוסף בסדרה ארוכה ומסועפת של תביעות המתנהלות בין הצדדים השונים לתיק זה מזה כמעט 20 שנה. התביעה היא למינוי כונס נכסים לשם רישום הבית המשותף שבנתה המבקשת ברחוב בורוכוב 52 בגבעתיים. לטענת המבקשת, אף שהבניה הסתיימה לפני שנים רבות, המשיבים 1-3, שהינם החוכרים של החלקה, מסרבים לחתום על התשריטים שהוכנו על ידי המבקשת לצורך רישום הבית כבית משותף, ומכאן הצורך במינוי כונס נכסים (התשריטים הוגשו וסומנו נ/1). המשיבים 1-3 סבורים כי לפני שירשם הבית המשותף יש לברר את השאלה האם יש להרוס את הבנין הישן שנותר על המגרש עליו הוקם הבית המשותף, ובמידה ואין חובה להרסו - כיצד יחולקו הזכויות בו. 2. המבקשת הינה חברה קבלנית בבעלותו ובניהולו של מר אבירם דולינגר (להלן: "דולינגר"). היא התקשרה ביום 27.5.90 בהסכם קומבינציה עם המשיבה 3 ובעלה המנוח, מרדכי הריס ז"ל, ועם אדון יוסף זמר ז"ל, אביהם של משיבים 1-2 (נספח ב' לבקשה; להלן, בהתאמה: "הסכם הקומבינציה" או "ההסכם" ו- "המוכרים"). המשיבה 3 הינה היורשת על-פי צוואה של בעלה המנוח, והמשיבים 1-2 הינם היורשים על-פי דין של אביהם המנוח. בהתאם להסכם, רכשה המבקשת מהמוכרים 59% מזכויות החכירה שלהם במגרש שברחוב בורוכוב 52 בגבעתיים, הידוע כחלקה 187 בגוש 6167 (להלן: "המגרש" או "החלקה"). החלקה, ששטחה 956 מ"ר, הוחכרה על ידי מנהל מקרקעי ישראל למוכרים, למעט חלק מסוים ששטחו 78 מ"ר, אשר הוחכר לגב' ענני ז"ל, אימן של משיבות 4-5, שניהלה בו חנות (להלן: "החנות" וכן "ענני"). על החלקה היו קיימים באותה עת שני בניינים. בניין אחד בן קומה אחת (להלן: "בניין א'"), ובניין נוסף בן 3 קומות ובו, בין היתר, החנות (להלן: "בניין ב'"). 3. המשיבות 4-5 הינן בנותיה ויורשותיה של גב' אהובה ענני ז"ל, שהיתה בעת חתימת ההסכם בעלת זכויות החכירה בחנות שבבניין ב'. זכויותיהן של משיבות 4-5 בחלקה נמחקו בהחלטת בית המשפט העליון (ראה להלן), ולפיכך נמחקו השתיים מן הבקשה (ראה החלטה מיום 23.11.09). המשיבים 6-16 רכשו מן המבקשת דירות בבניין החדש שבנתה - אותן דירות שיוחדו למבקשת בהתאם להסכם עם המוכרים. הם לא הגישו תגובות להמרצת הפתיחה ואף לא התייצבו לדיונים, אף שזומנו כדין (עמ' 2 לפרוטוקול). לפיכך פסק דין זה מחייב אותם. משיב 17 נמחק אף הוא בהסכמה (ראה החלטה מיום 16.11.09),. המשיבה 18, אף היא חברה בבעלותו ובניהולו של אבירם דולינגר, רכשה מהמבקשת בשנת 2006 את זכויות הבניה שטרם נוצלו בחלקה נשוא ההסכם, ככל שישנן כאלה (סע' 3 לתצהיר דולינגר בתמיכה לתגובת המשיבה 18, והסכם רכישת הזכויות שצורף כנספח א' לתצהירו). לפיכך, המבקשת והמשיבה 18 נמצאות "בסירה אחת" לעניין תובענה זו (לכן התרתי להמשיבים 1-3 להגיב על סיכומי המשיבה 18). 4. בתמורה להתחייבות המוכרים (כיום המשיבים 1-3) להעביר למבקשת 59% מזכויות החכירה שלהם במגרש, התחייבה המבקשת להרוס את בניין א' ולבנות על החלקה בית מגורים בן 4 קומות אשר יכלול 12 דירות מגורים (סע' 4(א) להסכם; להלן: "הבניין החדש"). הצדדים הסכימו כי מתוך 12 הדירות שייבנו בבניין החדש, 7 דירות ייוחדו למבקשת, ו-5 ייוחדו למוכרים (בהתאם לחלקם היחסי של הצדדים בזכויות החכירה במגרש). עוד הוסכם כי לדירות המשיבים 1-3 יוצמדו 5 חניות (ראה נספח ד' להסכם הקומבינציה, אשר צורף כנספח ג' לתצהירו של משיב 1 בתמיכה לבקשת המשיבים 1-3 למחיקת המרצת הפתיחה על הסף, להלן: "תצהיר זמר הראשון"). עוד נקבע בהסכם כי על המבקשת לעשות כל מאמץ סביר לקבל מהוועדה המקומית לתכנון ובניה את כל הקלות הבניה האפשריות; כי הצדדים מתחייבים לנצל את כל זכויות הבניה האפשריות במקרקעין; וכי גם הזכויות הנוספות, במידה ויהיו, יתחלקו בין הצדדים בהתאם לחלקם היחסי בזכויות החכירה בחלקה: 59% לקונים (המבקשת) ו- 41% למוכרים (המשיבים 1-3) (ראה סעיפים 4(ח), 4(יב), ו-5 להסכם). 5. אין חולק כי בעת חתימת ההסכם, בהתאם להיתר הבניה, בניית הבנין החדש בן 12 הדירות הביאה למיצוי מלוא זכויות הבניה במגרש, ולכן חייבה את הריסת בניין ב' (ראה סעיפים 27-29 לתצהיר עו"ד וינברג, יועצה המשפטי של המבקשת (להלן: "וינברג"), והיתר הבניה - נספח ה' לתצהיר). משכך, המבקשת הצהירה בהסכם כי בניין ב' "מיועד להריסה, או לכל מטרה אחרת כפי שייקבע ע"י הרשויות המוסמכות" (סעיף 6(ו)(3) להסכם). בהתאם לחוזה הרסה המבקשת את בניין א' ובנתה במקומו את הבניין החדש. בנייתו הושלמה בשנת 1992, ובסמוך למועד זה מכרה המבקשת למשיבים 6-16 את 7 הדירות שיוחדו לה במסגרת ההסכם (סע' 7 לתצהיר וינברג). כמו כן, החלה המבקשת בהריסת בניין ב'. אלא שזמן קצר לאחר שהחלה בהריסה, ביום 25.10.92, הוצא צו מניעה להפסקת ההריסה, לבקשת דייר מוגן בבניין ב'. לאחר מכן, ביום 13.12.94 וביום 27.2.96 גם הוצאו צוי הפסקה מינהליים בשל שיפוצים שביצעה המבקשת בבניין ב'. 6. יום לאחר הוצאת צו המניעה, שלח ב"כ של ענני מכתב למנהל המבקשת, אבירם דולינגר, בו טען כי פעולת ההריסה של בניין ב' פוגעת בזכויותיה הקנייניות של ענני. עקב כך התנהל משא ומתן בין ענני לבין דולינגר, לרכישת זכויותיה של ענני במגרש. לאחר שלא הושגה ביניהם הסכמה, הגישו יורשותיה של ענני - המשיבות 4-5 - תביעה כספית כנגד מנהל מקרקעי ישראל, הועדה המקומית לתכנון ולבניה שליד עיריית גבעתיים, המבקשת, אבירם דולינגר והמשיבים 1-3, לתשלום פיצוי בסך 1.2 מיליון ₪ בגין הפגיעה בזכויותיהן (ת.א. 2781/99 - כתב התביעה צורף כנספח ו' לתצהיר וינברג; וראה גם סעיפים 31-33 לתצהירו). בערך באותה תקופה הגישו גם המשיבים 1-3 תביעה נגד המבקשת, מנהלה, מנהל מקרקעי ישראל והמשיבות 4-5 (ת.א. 1727/01). בתביעה טענו המשיבים כי המבקשת הפרה את הסכם הקומבינציה כאשר לא הרסה את בניין ב', לא מסרה להם את החניות שהובטחו בהסכם, ולא רשמה את הבניין החדש כבית משותף. המשיבים 1-3 עתרו למינויו של כונס נכסים על זכויותיה של המבקשת בנכס, שיפעל להרוס את בניין ב'. הדיון בשתי התביעות הנ"ל אוחד בהחלטת כב' השופט נ' ישעיה מיום 2.12.01 (ראה סע' 1 לפסק דינו של השופט ישעיה מיום 11.2.04 - נספח ז' לתצהיר וינברג). 7. כב' השופט נ' ישעיה קיבל את תביעתן של המשיבות 4-5, ופסק כי על הנתבעים לשלם להן סך של 1 מיליון ₪ בגין הפגיעה בזכויותיהן, שכן שהם הגישו את הבקשה להיתר בניה מבלי לציין כלל כי גם לענני זכויות בנכס. סכום הפיצוי התחלק בין הנתבעים כדלקמן: המבקשת - 500,000 ₪; המשיבים 1-3 - 300,000 ₪; ממ"י - 100,000 ₪; הועדה המקומית לתכנון ובניה - 100,000 ₪. במקביל דחה השופט ישעיה את תביעתם של המשיבים 1-3 כנגד המבקשת, שכן המבקשת החלה בפעולות להריסתו של בנין ב' אך נאלצה להפסיקן בעקבות צו המניעה. אשר לטענה בדבר החניות - קבע השופט ישעיה כי לא הוכחה. השופט הדגיש כי בכל מקרה, המשיבים אינם יכולים לזכות בסעד היחיד אותו ביקשו - מינוי כונס נכסים להריסת בניין ב', שכן הזכויות בחנות שנמצאת בבניין זה שייכות למשיבות 4-5. כל הצדדים ערערו על פסק הדין לבית המשפט העליון, אשר ביום 9.1.08 דחה את כל הערעורים למעט עניין אחד - בית המשפט העליון הורה כי כנגד הפיצוי שקיבלו משיבות 4-5, תימחקנה זכויותיהן ממרשם המקרקעין וממרשם הזכויות של מינהל מקרקעי ישראל (ע"א 2990/04 שצורף כנספח א' לתצהיר זמר הראשון). מטעם זה נמחקו משיבות 4-5 מן התביעה שלפניי (ראה החלטתי בעמ' 1 לפרוטוקול הדיון מיום 23.11.09). בית המשפט העליון גם קבע כי לא היה מקום ליתן למשיבים 1-3 סעד של מינוי כונס נכסים באותו שלב, כל זמן שלא נתבררה תמונת הזכויות בחלקה, והוסיף כי אם יהיה צורך בכך בעתיד יהיו המשיבים רשאים לפנות לבית המשפט בבקשה למינוי כונס נכסים (סע' 6 לפסק הדין). 8. בהתאם לפסק דינו של כב' השופט נ' ישעיה, נשאו המשיבים 1-3 בפיצוי בסך של 300,000 ₪ למשיבות 4-5. המשיבים 1-3 דרשו מן המבקשת כי תשפה אותם בגין הסכום ששילמו למשיבות 4-5, וזאת לאור הוראת סעיף 6(ו)(3) להסכם הקומבינציה, לפיו התחייבה המבקשת לשפות את המוכרים בגין כל תביעה שתוגש נגדם על ידי ענני בגין פגיעה בזכויותיה. המבקשת סירבה, והמשיבים הגישו נגדה תביעה לבית משפט השלום בתל אביב (ת.א. 47522/05). כב' השופט ח' ברנר קיבל את התביעה ודחה את טענת המבקשת כאילו המשיבים הטעו אותה באשר לזכויותיה של ענני במגרש (סע' 12 לפסק הדין, נספח ה' לתצהיר זמר הראשון). המבקשת רואה בשיפוי המשיבים משום רכישת זכויות הבניה העודפות במגרש, אם ישנן כאלו (ראה להלן). 9. הליך נוסף שהתקיים בין הצדדים הינו תביעה שהגישה המשיבה 3 נגד המבקשת לתשלום פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם (ת.א. 82117/99 - פסק הדין צורף כנספח י' להמרצת הפתיחה). באותה תביעה טענה המשיבה 3 כי המבקשת הפרה את ההסכם, בין היתר, כאשר לא מסרה לה שני מקומות חניה, לא הרסה את בניין ב', ולא רשמה את הבניין כבית משותף במועד שנקבע בהסכם (ראה סע' 9 לפסק הדין של כב' השופטת ר' ניב). בית המשפט דחה את הטענה שיש באי-הריסת בניין ב' משום הפרת ההסכם מצד המבקשת (סעיף 20), בהפנותו לקביעה הדומה של כב' השופט ישעיה בשאלה זו שהתבססה על קיומו של צו שמנע את המשך ההריסה. כמו כן, נדחתה טענת המשיבה 3 כי לא קיבלה חניות כפי שנקבע בהסכם. לעומת זאת, השופטת קיבלה את טענת המשיבה 3 באשר לאי-רישום הבית המשותף (פסק הדין ניתן ביום 15.8.04). 10. עד היום, ולמרות ששאלת הזכויות של ענני בבנין ב' באה על פתרונה, המבקשת לא הרסה את בניין ב'. הסיבה לכך נעוצה באפשרות שנוצרה להשיג עוד זכויות בניה במגרש, אשר עשויים לבוא לידי ביטוי בצורה זו אחרת בבניין ב'. לטענת המבקשת, בשנת 2002 חל שינוי בעמדתה של הועדה המקומית, אשר בעקבותיו ייתכן שניתן יהיה לנצל זכויות בניה נוספות במגרש, וזאת לאור העובדה שהמגרש הינו מגרש מדרוני (ראה סע' 43 לתצהיר וינברג ומכתבו של מהנדס העיר מיום 11.3.02, שצורף כנספח יג' לתצהיר). מדובר בתוספת של 15% לזכויות הבניה הקיימות (ראה מכתב נוסף של מהנדס העיר, מיום 27.12.04, נספח יד' לתצהיר וינברג). נוכח שינוי זה בעמדתה של הועדה המקומית, ולאור ההליכים שהיו תלויים ועומדים באותה עת בין ענני לבין המבקשת והמשיבים 1-3, נמנעה המבקשת מלהרוס את בניין ב'. בשנת 2004 הגישה המבקשת בקשה להיתר בניה ל"תוספת אגף לבניין קיים 2 קומות ע"ג קומת עמודים ותוספת חניה בקומה הקרקע (תוספת 15% לבניה במגרש מדרוני)", המנצלת את כל זכויות הבניה במגרש (הבקשה הוגשה וסומנה נ/3). הבקשה מתייחסת לתכנית הכוללת שני בניינים על המגרש - הבניין החדש וכן בניין נוסף, החופף בחלקו את בניין ב', בשינויים מסוימים (כפי שניתן לראות בנספח 6 לתצהיר זמר 3). הבקשה הוגשה פעם נוספת בשנת 2008, לאחר שבית המשפט העליון הורה למחוק את זכויותיהן של משיבות 4-5 במגרש (סע' 43ג. לתצהיר וינברג). 11. הבקשה להיתר המגדיל את זכויות הבניה לא אושרה. יתר על כן, ביום 23.7.09 הגישה הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים כתב אישום כנגד המבקשת ומנהלה בגין ביצוע עבודות בסטיה מהיתר, בכך שלא הרסו את בניין ב', שכן הריסתו היתה חלק מהיתר הבניה שניתן למבקשת (נ/2). לא ברור מה עלה בגורל הליך זה, אך אין מחלוקת כי הוא הוגשה בעידודו של ב"כ המשיבים, אשר במהלך שנת 2008 פנה מספר פעמים לראש העיר גבעתיים בדרישה כי יוגש כתב אישום כנגד המבקשת (ראה נספח 7 לתגובת המשיבה 18). בדיון המוקדם שהתקיים לפני ביום 23.11.09 הודיע ב"כ המבקשת כי ביום 8.11.09 המינהל חתם על התכנית להוספת זכויות בניה שהגישה המבקשת, וזאת לאחר שהמשיבה 18, אשר, כזכור, רכשה את יתרת זכויות הבניה במגרש מן המבקשת, שילמה דמי היתר והיוון (ראה נספח 2 לתצהיר משלים מטעם משיבה 18). במכתב של היועצת המשפטית של עירית גבעתיים מיום 2.3.10, אשר צורף לתצהיר המשלים מטעם משיבה 18, צויין כי "עד שהנושא לא יובהר חד משמעית עם בעלי המקרקעין לא יובא הנושא לדיון בפני ועדת התכנון והבניה" (נספח 1 לתצהיר המשלים). ממכתב זה ניתן ללמוד כי ללא הסכמת המשיבים 1-3, שהם הבעלים הרשומים של הזכויות במגרש, לא ניתן יהיה לקדם את התכנית (ראה גם חקירתו הנגדית של המשיב 1 בעניין זה בעמ' 13). בסיכומיה נמנעה המבקשת מלהתייחס לגורלו של כתב האישום, ואף לא הוסיפה מידע באשר לשלב בו מצויה בקשתה לאישור התכנית נ/3. סביר יהיה, אפוא, לקבוע כי נוכח העדר שיתוף הפעולה מצד המשיבים 1-3, נושא אישורה של התכנית להוספת זכויות בניה לא התקדם. 12. בהמרצת הפתיחה טוענת המבקשת כי על פי הסכם הקומבינציה, ועל פי הסכמי המכר עם משיבים 6-16, היא התחייבה לרשום את הבניין החדש כבית משותף, ולייחד את הדירות שבו לרוכשיהן. אולם המשיבים 1-3 מסרבים לחתום על התשריטים שהמציאה להם (נ/1), ועומדים על כך שעל המבקשת להרוס תחילה את בניין ב'. לעומת זאת, משיבה 18, אשר רכשה את זכויות הבניה הנותרות במגרש, מתנגדת להריסתו של בניין ב' שכן לדעתה ניתן לממש באמצעותו את זכויות הבניה שנותרו במגרש. מכאן הצורך במינוי כונס נכסים אשר יפעל לרישומו של הבניין החדש כבית משותף. משיבה 18, הנמצאת למעשה מאותו צד של המתרס בו נמצאת המבקשת, טוענת בתגובתה כי היא פועלת על מנת לממש את זכויות הבניה הקיימות בתחומי בניין ב', ולכן אין מקום להרוס את הבניין. לטענתה, על מנת לקבל הסכמת הרשויות למימוש זכויות הבניה נדרשת הסכמתם של המשיבים 1-3, שהינם בעלי הזכויות בקרקע, אך הללו מסרבים לשתף פעולה עימה ועם המבקשת. עוד נטען כי המשיבים 1-3 מסרבים לחתום על מסמכי רישום הבית המשותף בהם מופיע בניין ב', על אף שעל התשריטים לשקף מצב קיים. 13. לטענת המשיבים 1-3 (להלן גם: "המשיבים") (תגובתם הינה למעשה הבקשה למחיקת התביעה על הסף - בש"א 22339/08), התביעה הוגשה כדי ליצור למבקשת הגנה מלאכותית מפני תביעה שעמדו המשיבים להגיש נגדה, כפי שהובהר למבקשת במכתביו של ב"כ המשיבים (נספחים ב'1-ב'3 לתצהיר זמר הראשון). המשיבים התכוונו להגיש בקשה למינוי כונס נכסים על מנת שיאכוף על המבקשת להשלים את עסקת הקומבינציה: להרוס את בניין ב' ולרשום את הבניין החדש כבית משותף. לטענת המשיבים, מרגע שנמחקו זכויותיהן של משיבות 4-5 במגרש, אין עוד מניעה לפעול בהתאם להיתר הבניה ולהרוס את בניין ב'. המשיבים סבורים כי אם יש חובה להרוס את בניין ב', על המבקשת לעשות כן לאלתר. אך אם ניתן להותיר את בניין ב' על כנו כפי שהוא, או בשינויים מסוימים, הרי שהם זכאים ל-41% מן הזכויות בו, וזאת בהתאם לחלוקת הזכויות שנקבעה בהסכם הקומבינציה, לפיו נמכרו למבקשת 59% מן הזכויות במגרש. ב. תמצית טענות הצדדים בסיכומיהם 14. המבקשת טוענת בסיכומיה כי מטרת הבקשה להביא לידי רישום הבניין החדש כבית משותף ולרישום זכויות משיבים 6-16 בלשכת רישום המקרקעין. לגישתה, אין צורך להרוס את בנין ב' ויש לרשום הבית במצבו הנוכחי, כדרישת החוק, כאשר ניתן להוסיף לרישום כל הערה שהכונס ימצא לנכון לרשום, ובמידת הצורך, ניתן יהיה גם לתקן את צו הרישום בעתיד. המבקשת מדגישה כי למשיבים אין עוד כל זכויות בחנות של ענני ו/או בזכויות הנובעות או קשורות אליה, שכן המבקשת שיפתה אותם במלוא הסכום שהם שילמו לענני בעקבות פסק דינו של השופט ישעיה. לפיכך, המשיבים אינם יכולים לדרוש זכויות בבניין ב'. 15. המשיבים 1-3 טוענים כי היה על המבקשת להרוס את בניין ב', וכי לא זו בלבד שהיא לא עשתה כן, אלא שהיא עושה בדירות שבבניין ב' שימוש לתועלתה בלבד (באחת הדירות מתגורר בן משפחה של דולינגר, ודירות אחרות מושכרות על ידי המבקשת לצדדים שלישיים, כאשר המבקשת נהנית לבדה מפירות השכירות: עדות דולינגר בעמ' 18-19). לטענת המשיבים, המבקשת נתלית בהעברת זכויות הבניה למשיבה 18 כתירוץ להימנעותה מהריסת בנין ב', אף שהעברת הזכויות נעשתה ללא הסכמתם, בניגוד להוראת סע' 17ב. להסכם הקומבינציה. יתר על כן, התנגדותה של משיבה 18 להריסת בניין ב' אינה יכולה לגבור על הוראות חוק התכנון והבניה ועל עמדת מינהל מקרקעי ישראל והועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים. המשיבים מדגישים כי התכנית להוספת זכויות בניה שאושרה על ידי מינהל מקרקעי ישראל (נ/3) מקובלת עליהם, אך מסמכי רישום הבית המשותף (נ/1) עליהם מבוקשת חתימתם, והמשקפים את המצב הקיים בשטח, אינם תואמים את התכנית. לטענתם, אין טעם לרשום בית שדינו הריסה, ולאחר מכן לשנות את הרישום. מכל מקום, המשיבים אינם מתנגדים באופן עקרוני להותרת בניין ב' כפי שהוא, אם יתקבלו לכך האישורים הדרושים, ובלבד שהזכויות בו יחולקו בינם לבין המבקשת לפי המפתח שנקבע בהסכם הקומבינציה (41% למשיבים, 59% למבקשת או למשיבה 18 הבאה בנעליה). טענה נוספת של המשיבים הינה שאי-הריסת בניין ב' מונעת הכשרת מקומות חניה נוספים, וכך נוצר מצב שבו במקום 5 חניות בבנין החדש שהובטחו להם בהסכם הקומבינציה קיבלו המשיבים רק 4 חניות, שמתוכן שתיים אינן ראויות לשימוש. בסיכומי התגובה מטעמם (לאחר הגשת סיכומי המשיבה 18) הוסיפו המשיבים 1-3 וטענו כי זכויות הבניה הנוספות במגרש כלל אינן נובעות מן הזכויות בחנות של ענני, אלא מן העובדה שהמגרש הוא מגרש מדרוני. לכן, הטענה כי המבקשת רכשה מן המשיבים את זכויותיה של ענני, גם לו היתה נכונה, אינה רלוונטית. לפיכך - ככל שיש זכויות בניה נוספות במגרש, המשיבים זכאים ל-41% מהן. 16. המשיבה 18 מציינת בסיכומיה כי העדר התאמה בין הוראות היתר הבניה לבין המצב בפועל אינו מונע רישום הבניין כבית משותף וכי במקרה כזה פתוחה בפני הועדה המקומית הדרך לרשום הערה על אי-התאמה (סע' 29 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל-1969). משיבה 18 מציעה כי נוכח המחלוקת באשר לזכויות המשיבים 1-3 בבניין ב', הבניין החדש יירשם, והדירות המצויות בו יירשמו על שם הזכאים להן, ואילו השטחים בבניין ב' לא ייוחדו למי מהצדדים עד לבירור הזכויות. לעניין הזכויות בבניין ב' מציינת משיבה 18 כי למעשה, המשיבים כבר קיבלו 32 מ"ר למעלה מן המגיע להם וזאת משום שהסכם הקומבינציה נעשה בהסתמך על כך שהמשיבים הינם הבעלים של המגרש כולו (956 מ"ר), בעוד שבפועל, ולאור העובדה שהמבקשת נשאה לבדה בפיצוי למשפחת ענני, צריך היה להפחית משטח המגרש את שטחה של ענני (78 מ"ר). ובמילים אחרות, המשיבים קיבלו 41% מתוך 956 מ"ר (392 מ"ר), בעוד שהם היו צריכים לקבל 41% מתוך 878 מ"ר בלבד (360 מ"ר, ומכאן ההפרש של 32 מ"ר). עוד נטען כי טענת המשיבים בנוגע לחניות שהיו צריכות להיות מוצמדות לדירותיהם נדונה זה מכבר ונדחתה בפסק דינו של כב' השופט ישעיה, ואין מקום להעלותה שנית בהליך זה. ג. דיון והכרעה 17. כפי שעולה בבירור מטענות הצדדים בסיכומיהם, המחלוקת האמיתית ביניהם אינה לגבי רישום הבית המשותף: שני הצדדים מעוניינים לרשום את הבניין החדש כבית משותף. זה בוודאי גם האינטרס של הדיירים בבנין החדש, המשיבים 6-16, שבחרו משום מה שלא להתייצב להליך זה. זאת ועוד, אף אחד מן הצדדים גם אינו מתנגד באופן עקרוני לכך שבניין ב' לא יהרס. משיב 1 העיד כי: "...אנחנו רוצים בגדול להרוס את הבנין הישן ולהתאים את התשריט להסכם הקומבינציה שהיה קיים. בגדול, אין לנו התנגדות שגם יבנו שם בית חדש או שיפצו (צ"ל "ישפצו" - ע.ב.) כאשר כל המתווה הזה צריך להיות בהתאם להסכם הקומבינציה הקיים" (עמ' 14). בהמשך, כאשר נשאל משיב 1 אם יהיה מוכן לחתום על הבקשה להיתר בניה במידה ויקבל 41% מאחוזי הבניה הנוספים, וכן חניות ומחסנים בהתאם לקבוע בהסכם הקומבינציה, הוא השיב בחיוב (עמ' 15-16). מכאן, שהמחלוקת האמיתית בין הצדדים נוגעת לשאלת זכויות הבניה הנוספות במגרש, ככל שאלו קיימות. כאמור לעיל, נראה כי ניתן יהיה לקבל זכויות בניה נוספות כאלו או אחרות בחלקה (בשטח בנין ב' הישן), ובלבד שהמשיבים 1-3, הרשומים כבעלי הזכויות במקרקעין, ישתפו פעולה עם הבקשה שהגישה המבקשת לוועדה המקומית. אשר לטענות המשיבים לגבי הצורה הלקויה בה נרכשו הזכויות העודפות במגרש על ידי המשיבה 18 - אינני סבור כי ההכרעה בשאלה זו הינה בעלת משמעות בהליך זה. אין ספק שהמבקשת והמשיבה 18 הינן בעלות אינטרסים זהים, וכי ההפרדה ביניהן הינה במידה רבה מלאכותית. הראיה הטובה ביותר לכך הינה העובדה שאבירם דולינגר, מנהל המבקשת, אשר אף הגיש תצהיר מטעמה (בתגובה לבקשה למחיקת התביעה על הסף), הינו גם מנהל משיבה 18, ומי שהגיש את התצהיר היחיד מטעמה. כך גם ברור כי אם משיבה 18 רכשה את זכויות הבניה הנוספות במגרש מהמבקשת, הרי שהיא מחויבת כלפי המשיבים בכל החובות הנובעות מהסכם הקומבינציה הנוגעות לאותן זכויות. גם משיבה 18 אינה טוענת אחרת. לפיכך, אתייחס להלן למבקשת ולמשיבה 18 כגוף אחד. 18. מן האמור לעיל עולה כי התובענה לא הוצבה על ידי המבקשת על אדנים נכונים. למקרא המרצת הפתיחה מתקבל הרושם כאילו מסרבים המשיבים 1-3 לחתום על התשריטים הדרושים לרישום הבית המשותף בדרישה להרוס קודם לכן את בנין ב' ולהגיש תשריטים המשקפים מצב זה, המתחייב מהיתר הבניה הקיים. אך המבקשת יודעת היטב שהמחלוקת האמיתית עם המשיבים 1-3, אשר מונעת את רישום הבית המשותף, נוגעת לשאלת חלוקת זכויות הבניה הנוספות בין המבקשת לבין משיבים 1-3, בהנחה שקיימות כאלו, וכי אין למשיבים כל התנגדות שבנין ב' יוותר על כנו או ישופץ - אם יתקבל היתר לכך מהוועדה המקומית. אך במקרה זה, מגיעות למשיבים 1-3, לפי טענתם, 41% מן הזכויות בבנין ב'. גם הסעד שנתבקש בהמרצת הפתיחה מתעלם מן המחלוקת האמיתית בין הצדדים. הסעד היחיד המבוקש הוא למנות כונס נכסים לרישום הבית המשותף. אולם כל כונס שימונה יתקל מייד במחלוקת בין הצדדים לגבי דרך רישומו של בנין ב' וחלוקת הזכויות הנוספות במגרש, ככל שאלו קיימות, ולא יוכל לפעול בלא שהדבר יוכרע בבית המשפט ובוועדה המקומית. הבעיה איננה נעוצה בסירוב המשיבים לחתום על המסמכים הדרושים לרישום הבית המשותף - בעיה שמינוי כונס יכול לפתרה - אלא במחלוקת הקיימת בשאלה כיצד יש לרושמו. להמרצת הפתיחה לא צורף תשריט שעליו נדרשים המשיבים לחתום, וגם בעת שמיעת הראיות הוא לא היה בידי נציג המבקשת (עמ' 3-4); התשריט נ/1 הוגש על ידי המשיבים. השאלה היא האם ניתן לרשום את הבית המשותף כשהוא כולל את בנין ב' (כפי שרוצים המבקשת והמשיבה 18 לעשות), אף שבנין זה - דינו להיהרס לפי היתר הבניה שבידי המבקשת. כמו כן, בהנחה שבנין ב' נותר קיים ונרשם כחלק מן הבית המשותף, כיצד ירשמו הזכויות בבנין זה לאור טענת המשיבים 1-3 כי לפי הסכם הקומבינציה מגיע להם 41% מן הזכויות בבניין זה. המפתח לפיתרון הסכסוך הוא בהכרעה בשתי שאלות אלו יחדיו, שכן ללא הכרעה שכזו אין כל תכלית במינוי כונס נכסים. 19. לא יכולה להיות מחלוקת באשר לאי-ההתאמה בין התשריט המצורף לבקשה לרישום הבית כבית משותף, שבו מופיע בניין ב' כמות שהוא (נ/1), לבין היתר הבניה שניתן בשנת 1990 (נספח ה' לתצהיר וינברג). כך גם ברור שהתשריט שהוגש (נ/1) אינו תואם את הבקשה החדשה שהגישה המבקשת להיתר בניה הנוגע לזכויות הנוספות בבניין ב' (נ/3). אלא שלטענת המבקשת והמשיבה 18, התשריט המצורף לבקשה לרישום הבית המשותף חייב לשקף את מצב הנכס הקיים כפי שהוא, וזאת לאור הוראת תקנה 50(ב)(2) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל-1969, הקובעת כי לבקשה לרישום יצורף "תשריט הבית, מאושר על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה, או תשריט אחר הנותן, להנחת דעתו של המפקח, תמונה נאמנה של הבית ודירותיו". לפיכך, יש למנות כונס נכסים שירשום את הבניין כפי שהוא. לכל היותר, ניתן יהיה לרשום הערה בדבר אי התאמת הבניין להיתר הבניה, בהתאם לתקנה 29 לתקנות הנ"ל, הקובעת כי "על פי בקשת הועדה המקומית לתכנון ובניה ירשום הרשם הערה בדבר אי-התאמת בנין להיתר שנתנה הועדה על פי הוראות חוק התכנון". המבקשת והמשיבה 18 הציעו כי ימונה כונס נכסים לרישום הבית המשותף כבר כעת, כפי שהוא, ואילו שאלת חלוקת הזכויות הקנייניות הנוספות, ככל שהן קיימות, תידון בבוררות או בבית המשפט בהליך נפרד. ב"כ המשיבה 18 הציע גם כי אם תהיינה בינתיים הכנסות מבניין ב', הן תוחזקנה בנאמנות עד לבירור שאלת הזכויות הנותרות בחלקה (עמ' 16 לפרוטוקול). המשיבים 1-3 לא קיבלו הצעה זו. 20. באופן עקרוני, מקובלת עלי הגישה כי אין מקום להוסיף ולהחזיק ברוכשי הדירות, משיבים 6-16, כבני ערובה בידי הצדדים הניצים בתיק זה. מדובר באנשים שרכשו את הדירות במחצית הראשונה של שנות ה-90, והמתינו זמן ארוך דיו לרישום זכויותיהם בדירות. מנגד, לא ניתן להתעלם מן הסטיה המהותית מהיתר הבניה המגולמת בתשריט שצורף לבקשה לרישום הבית המשותף. כך גם לא ניתן להתעלם מטענות המשיבים 1-3 באשר לזכויותיהם בבנין ב' או במה שיבנה במקומו, ואשר עומדות בבסיס המחלוקת בין הצדדים. לפיכך, ואף שהבקשה לפניי הינה אך ורק למינוי כונס נכסים לרישום הבית כבית משותף, החלטתי להכריע בשאלת הזכויות באחוזי הבניה הנוספים, הכרעה אשר אולי תסייע להביא לפתרון הסכסוך כולו. הצדדים טענו בפני לעניין זכויותיהם, ולמיטב הבנתי מדובר בשאלה פשוטה שהתשובה לה חד-משמעית. 21. השאלה המשפטית העומדת להכרעה היא האם תשריט המצורף לבקשה לרישום בית משותף יכול לשקף את מצב הבית כפי שהוא בשטח, אף שמצב זה סותר את מה שנקבע בהיתר הבניה. שאלה זו התעוררה לא פעם בפני בתי המשפט, ונראה כי טרם הוכרעה על ידי בית המשפט העליון. בת.א. (י-ם) 1606/97 אפטר גילרמו נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ (לא פורסם - 8.2.99; להלן: "עניין גילרמו") טענו התובעים, בדומה למבקשת בענייננו, כי תקנה 50(ב)(2) לתקנות המקרקעין מאפשרת לצרף לבקשה לרישום הבניין כבית משותף תשריט המשקף את המצב הקיים, גם אם אינו תואם את הוראות דיני התכנון והבניה. התובעים הסתמכו, בין היתר, על החלטת בית המשפט העליון בע"א 402/80 אתגר בע"מ נ' נציגות הבית המשותף, פ"ד לה (3) 309 (להלן: "עניין אתגר"). באותו מקרה קבע כב' השופט מ' שמגר, כתוארו אז, כי אין חובה להביא לפני המפקח תשריט שאושר על ידי הועדה המקומית, וכי תקנות המקרקעין מנתקות מבחינה משפטית ומעשית את הקשר האפשרי בין חוקיותם של הליכי התכנון, לבין קיומם של הליכי הרישום בפנקס הבתים המשותפים. כב' הנשיא ו' זילר דחה את טענות התובעים באשר לפרשנותה של תקנה 50(ב)(2), באומרו את הדברים הבאים: "נראה לי שפרשנות זו היא מרחיקת לכת. שתי החלופות הנדונות בתקנה האמורה הוצמדו אחת לשניה באופן שהן מהוות 'מקשת משפט' אחד. ספק אם דרך התבטאות כזו מצביעה על כוונה מצד המחוקק ליצור מסלולי רישום שאין התאמה ביניהם... קשה לייחס למחוקק מגמה המקפלת בתוכה מתן הכשר לביצוע עבירות בנייה. המעט שניתן היה לצפות במקרה של כוונה כזו, היא התבטאות ברורה 'ברחל בתך הקטנה', שתבטא מגמה כזו..." (עמ' 4 לפסק הדין). כב' הנשיא ו' זילר דחה גם את הניסיון להסתמך על פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין אתגר, כשהוא מבהיר את השוני בין אותו מקרה לבין המקרה שהתעורר לפניו: "נראה לי שטענת התובעים המבקשים לראות בפסקה זו דרך המכתיבה את הפרשנות הנוחה להם להוראות תקנה 50, היא מרחיקת לכת. המקרה שנדון באותו פסק-דין התייחס לאירועים שאירעו שנים לאחר שנעשה רישום של בית משותף, ולאחר שהבעלויות בכל היחידות הרלוונטיות לאותו הליך עברו מספר ידיים... בית המשפט העליון בפסק-דין אתגר ביקר, כמעט לכל אורך פסק הדין, את המצב בו דיני התכנון לא נשמרו 'בזמן אמת'. במסגרת זו הוא ציין בלמים שאילו הופעלו בזמן אמת, היו מונעים תקלת רישום שלא כדין... לפי הבנתי שלי את האמור בקטע המלא של פסק הדין, הרי שהמצב החוקי הוא שניתן לבלום את הרישום הלא נכון אילו ניתנה הדעת על חריגת התכנון, וכי רק משום שהדעת לא ניתנה על כך, ותוך ניצול 'החלופה השניה' של סעיף 50, חמק הנושא מעיני הרשות. אמור מכאן שאילו היתה הדעת ניתנת לחריגה בזמן אמת, לא היה בסעיף 50, ואפילו לא בחלופתו השניה, כדי לאפשר רישום שאינו תואם את דיני התכנון..." (עמ' 4-5 לפסק הדין). 22. עמדתו של הנשיא ו' זילר בעניין גילרמו זכתה לתמיכה של כב' השופטת מ' נאור בעת"מ (י-ם) 549/02 שוורץ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (לא פורסם - 8.12.02). השופטת נאור הבהירה כי עמדתה לעניין פירושה של תקנה 50(ב)(2) היא כעמדתו של הנשיא זילר, וכי לא ניתן לכפות על הרשויות רישום בית משותף הכולל בניה שלא כחוק. זאת ועוד, גם לעניין פרשנות פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין אתגר קיבלה כב' השופטת מ' נאור את דברי הנשיא זילר, וקבעה כי "אין להיענות לבקשה לרשום בית שלא על פי ההיתר שניתן על יסוד תשריט שיש בו שיקוף המציאות בלבד" (פסקה 9). זו היתה גם דעתו של סגן הנשיא, כב השופט י' עדיאל, בבש"א 2511/06 יזרעאלי נ' סיבוני (לא פורסם - 27.7.08). השופט עדיאל דחה את הטענה כי ניתן לרשום בית משותף הכולל בניה שלא קיבלה היתר, והוסיף כי "גם אם לא היתה מניעה, בעיקרון, מלרשום בית משותף על חלקים בבית אשר נבנו שלא כחוק, כפי שנאמר לעיל, אינני רואה עילה לחייב את בעל הקרקע, הוא מינהל מקרקעי ישראל, לתת הסכמתו לרישום כזה...". גם בענייננו נדרשת הסכמה של המינהל. עמדה דומה הבעתי בת.א. (ת"א) 1266/03 הורנשטיין נ' בליצר (לא פורסם - 25.11.07; להלן: "עניין בליצר"). 23. לעומת זאת, בה"פ (י-ם) 417/00 אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (לא פורסם - 5.12.00) קבעה השופטת ר' אור כי יש לרשום בניין כבית משותף, על אף חריגות הבניה שהיו בו. באותו מקרה בנתה התובעת שלושה בניינים והתחייבה כלפי רוכשי הדירות לרשום את הבניינים כבתים משותפים. דא עקא, שעקב חריגות בניה של חלק מרוכשי הדירות, סירבה הועדה המקומית לאשר את התשריט, ונמנע מן התובעת לרשום את הבניינים כבתים משותפים. השופטת אור הגיעה למסקנה כי אין מקום להוסיף ולעכב את רישום הבית המשותף בשל חריגות הבניה. לגישתה: "13. אין בדין כל איסור על רישום בית - כבית משותף, אם אכן נבנה למטרה זו ונמכר למספר רוכשי דירות; ואם בוצעו בו חריגות בניה ע"י רוכש דירה כזה או אחר - ניתן לרשום ולייחד הערת אזהרה בספרי המקרקעין על דירת העבריין - מבלי לפגוע ברוכשי הדירות תמי הלב, שלא עברו כל עבירה. 14. אני מבינה כי תקנה 50 לתקנות מקשה על הועדה המקומית לתכנון ובניה לאשר בנין שיש בו חריגות בניה; אלא שאינני רואה כל מניעה שהוועדה תאשר אותו חלק של הבנין שנבנה על פי ההיתר, ותציין באישורה את חריגות הבנייה בציון מפורש שהחריגות לא מאושרות על ידיה, ותרשם הערת אזהרה עליהן ועל הדירות בהן נעשו חריגות...". ערעור שהוגש לבית המשפט העליון נדחה בפסק דין קצרצר, בין היתר, בנימוק כי השופטים לא השתכנעו כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי אינו מתיישב עם הוראות החוק. בקשה לקיים דיון נוסף בתיק זה נדחתה אף היא, מן הטעם שההנמקה בפסק דינו של בית המשפט העליון אינה מנוסחת כקביעת הלכה (לענין זה ראה גם דבריו של א' איזנשטיין בספרו יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שלישי - בתים משותפים (תשס"א-2001) עמ' 42). יש לשים לב כי באותו מקרה חריגות הבניה בוצעו על ידי רוכשי הדירות, ולא על ידי בעל הקרקע או החברה הקבלנית, וייתכן שהיתה לעובדה זו השפעה על פסק הדין. נראה כי עמדה דומה הובעה על ידי בית משפט זה (הרכב בראשות סגן הנשיא כב' השופט י' גרוס) בע"א (ת"א) 3377/01 ת.ס. אוטומטיב (ישראל) בע"מ נ' אגבר, (לא פורסם - 12.4.05) בפסקה 5. בית המשפט סבר כי "אין בעובדה שנכס בנוי בחריגה מהיתר בנייה, כדי להשפיע על ההחלטה בדבר רישום הנכס כבית משותף". אך באותו מקרה נדון רישום בית משותף לצורך פירוק שיתוף, ובית המשפט הדגיש כי לא היה צו הריסה על הנכס, בעוד שבענייננו היתר הבניה מחייב את הריסת בנין ב'. 24. במחלוקת המתוארת לעיל, עמדתי היא, כפי שכבר הבהרתי בעניין בליצר, כעמדת כב' הנשיא ו' זילר. אך גם אם ייתכנו מקרים יוצאי דופן בהם יהיה מוצדק לחרוג מן העיקרון לפיו תשריט המצורף לבקשה לרישום בית משותף צריך להיות תואם את היתר הבניה שניתן לבניין, אינני סבור כי המקרה שלפניי הינו אחד ממקרים אלו. אינני רואה כל הצדקה למינוי כונס נכסים לשם רישום בית משותף לפי תשריט שאיננו עומד בתנאי היתר הבניה הקיים, ואף אינו עולה בקנה אחד עם הבקשה להיתר בניה שהגישה המבקשת. העובדה שהמבקשת, או המשיבה 18, כלל אינן מבקשות לקבל היתר עבור בניין ב' במצבו הנוכחי משליכה באופן ישיר על הנכונות לרשום את הבניין במצב זה. כאשר העיד דולינגר כי הגיש תכנית לעירייה לנצל את יתרת הזכויות במגרש, הוא התייחס לתכנית נ/3, ולא לנ/1 המשקפת את המצב בשטח (עמ' 17-18). גם עו"ד וינברג הודה כי אין כוונה להותיר את בניין ב' כפי שהוא, אלא לבצע שינויים והתאמות לנ/3. וינברג אמנם היה סבור כי אין הכרח להרוס את בניין ב', וכי ניתן "לבנות על הקיים עם שיפוץ מסביב" (עמ' 6). אך איש מן הצדדים לא הציג לפניי חוות דעת של מומחה בשאלה האם ניתן להתאים את בניין ב' לתוכנית נ/3 מבלי להרוס אותו. מכל מקום, מה שברור הוא כי גם אם יינתן למבקשת היתר בניה כמבוקש על ידה, מדובר בהיתר שאיננו חופף את המצב בשטח כיום. לפיכך, בין שתאושר התכנית נ/3 ובין שלא - בכל מקרה יהיה צורך לשנות את הרישום אם זה יתבצע כעת על סמך המצב הקיים. למהלך סרק שכזה אין לתת יד. 25. נוכח המסקנה אליה הגעתי, כי לא ניתן לרשום את הבית בהסתמך על התשריט נ/1, או כל תשריט אחר המשקף את המצב הקיים המנוגד להיתר הבניה, אין מקום להיעתר לבקשה למינוי כונס נכסים כפי שהוגשה, ויש לדחות את התביעה. לכאורה, הדיון בשאלת חלוקת הזכויות העודפות במגרש, ככל שהן קיימות, איננו נחוץ, מה גם שהוא תיאורטי למדי כל עוד לא החליטה הועדה המקומית להעניק זכויות שכאלו. אף על פי כן, וכפי שהבהרתי לעיל, מצאתי לנכון להכריע בשאלת הזכויות כבר עתה ולא לאלץ את הצדדים לנקוט הליכים נוספים לשם בירור הסוגיה, אשר עלתה ונדונה בהליך זה. יש אף לציין כי גם אם תאומץ הדעה כי ניתן לרשום את הבית המשותף לפי המצב הקיים (כשהוא כולל את בנין ב'), חרף הסטיה מהיתר הבניה, יהיה צורך להכריע בשאלה האם יש למשיבים זכויות בבנין ב' (או במה שיבנה במקומו); בעת רישום בית משותף יש לדעת על שם מי לרשום את הזכויות בכל אחת מן היחידות שבו. לכן לא ניתן "לטאטא מתחת לשטיח" את המחלוקת בשאלה זו. המבקשת והמשיבה 18 טוענות כי למשיבים 1-3 אין עוד זכויות במגרש, וזאת משני טעמים. ראשית, המבקשת שיפתה את המשיבים בגין הפיצוי ששילמו למשיבות 4-5 בהתאם לפסק דינו של כב' השופט ישעיה, ולכן כל הזכויות הנובעות מזכויותיהן של המשיבות 4-5 שייכות למבקשת או למשיבה 18. שנית, המשיבים קיבלו ממילא יותר מן המגיע להם, שכן הם "זכו" ל-41% ממלוא שטח החלקה (956 מ"ר), אף שזכויותיהם השתרעו על 878 מ"ר בלבד שהם שטח החלקה פחות שטח חנותה של ענני (ראה סע' 17 לתצהיר דולינגר הראשון וסע' 33 לתצהיר המשלים של דולינגר, שניהם מטעם משיבה 18). 26. אין בידי לקבל את עמדת המבקשת והמשיבה 18: המשיבים 1-3 צודקים בטענתם כי על-פי הסכם הקומבינציה מגיעים להם 41% מן הזכויות הנוספות במגרש, ככל שישנן כאלו. במבוא להסכם נקבע כי המשיבים מוכרים למבקשת 59% מזכויות החכירה במגרש, וסעיף 4 קובע כי המשיבים יוותרו הבעלים של 41% "מכלל המקרקעין". יתר על כן: הצדדים בפירוש צפו את האפשרות שתוענקנה זכויות בניה נוספות במגרש (מעבר לבנין החדש שהוקם לפי תנאי ההסכם). הם קבעו בסעיף 4(ח) לגבי זכויות בניה נוספות הנובעות מהקלות בניה, כי הן "תתחלקנה בין המוכר לקונה לפי היחס הבא: למוכר 41% (ארבעים ואחד אחוזים) מכלל זכויות הבניה הנוספות האלה, ואילו לקונה 59% (חמישים ותשעה אחוזים) מכלל זכויות בניה נוספות אלה". בנוסף, קבעו הצדדים בסעיף 5 להסכם כי: "כל אחוזי וזכויות הבניה המותרים ו/או הנוספים, ללא כל יוצא מהכלל, המתייחסים למגרש ינוצלו על ידי הצדדים לחוזה זה במשותף, וללא כל שיור, וחלקם של הצדדים לחוזה זה בזכויות אלה ו/או בבית המשותף, יוגדל יחסית לחלקיהם בזכויות החכירה של המגרש", קרי: לפי יחס של 41% למוכר (המשיבים 1-3) ו- 59% לקונה (המבקשת). 27. הנה כי כן, לפי הסכם הקומבינציה יש לחלק בין המשיבים 1-3 ובין המבקשת (או המשיבה 18 שבאה בנעליה) את זכויות הבניה עודפות, ככל שהן קיימות, באופן שלמשיבים 1-3 יהיו 41% מזכויות אלו. נשאלת השאלה, האם העובדה שהמבקשת נאלצה לשפות את המשיבים 1-3 בגין הפיצוי ששילמו לענני - יש בה כדי לשנות תוצאה משפטית זו העולה בבירור מהוראות ההסכם. אכן, טענתם של המבקשת והמשיבה 18 כי לא מגיעים למשיבים 1-3 41% מזכויות הבניה העודפות מבוססת על עובדה זו. דולינגר אמר בעדותו כי רכש את חלקם של המשיבים 1-3 בזכויות העודפות "מתוך פסה"ד מכח זה ששילמתי דמי הסכמה למינהל, ההיתר החדש נובע מהזכויות של ענני, לאחר שבית המשפט ביטל את הכפילות רכשתי את הזכויות וניגשתי למינהל..." (עמ' 20). טענה זו חסרת יסוד. המבקשת ומשיבה 18 בוחרות להתעלם מכך שקיים הבדל בין חלקה היחסי של ענני במגרש, לבין זכויות הבניה העודפות במגרש. הזכויות העודפות במגרש, ככל שהן קיימות, אינן נובעות מזכויותיה לשעבר של ענני במגרש (חנות בשטח 78 מ"ר), כי אם מן העובדה שהמגרש הינו מגרש מדרוני. כך עולה מסעיף 24 לתצהירו של דולינגר וממכתביו של מהנדס העיר (נספחים ה'-ו' לתצהיר). כמו כן, ממכתבו של מהנדס העיר ומן האמור בבקשה להיתר בניה (נ/3) עולה כי מדובר בזכויות בניה נוספות בשיעור של 15% משטח המגרש, בעוד ששטח חנותה של ענני היווה 78/956 משטח החלקה, שהם כ-8% בלבד (בבקשה להיתר שהגישה המשיבה 18 נרשם: "תוספת 15% במגרש מדרוני"). בכל מקרה, לו היו מגיעות לענני (או למי שבא בנעליה) זכויות נוספות במגרש - היו זכויות אלו בשיעור של 1.2% בלבד מן הזכויות העודפות במגרש (8% מתוך 15%). בהמרצת הפתיחה טענה המבקשת כי לאחר ששיפתה את ענני "אין למשיבים 1-3 כל זכויות שהם בחנות ו/או בזכויות הנובעות ו/או קשורות אליה ו/או בזכויות שניתנו לצדדים ביתר ו/או בכפל בחוזה הפיתוח ובהיתר הבניה, בגין שטח ו/או זכויות ענני, וזכויות אלה... הן של המבקשת בלבד..." (סעיף 33.5). לכן לא ברור על יסוד מה דורשות המבקשת והמשיבה 18 לעצמן את כל הזכויות העודפות במגרש. 28. כך גם אינני סבור כי יש צדק בטענת המבקשת והמשיבה 18 שיש לראות בשיפוי המשיבים בגין הפיצוי ששילמו לענני משום רכישת הזכויות שהיו לענני במגרש. הוראותיו של הסכם הקומבינציה ברורות. הצדדים חילקו ביניהם את הזכויות המגרש באופן מסוים (41%-59%), כשהם מודעים לסיכון שענני תעמוד על זכויותיה; סיכון זה הוטל כולו על המבקשת (סעיף 6(ו)(3) להסכם). לפיכך, התממשותו של הסיכון אינה צריכה לשנות את אופן חלוקת הזכויות במגרש. בית המשפט העליון קבע בפסק הדין (בתביעה שהגישה ענני נגד המשיבים והמבקשת) כי כנגד תשלום הפיצוי לענני בשל אובדן זכויותיה בחנות "יתבטלו זכויות החכירה" שלה, והבהיר: "משנתאיינו זכויות החכירה של המשיבות (יורשות אהובה ענני ז"ל - ע.ב.) יש למחקן ממרשם המקרקעין ומהמרשם אצל המנהל..." (פסקה 4). בית המשפט העליון לא קבע כי זכויותיה של ענני במגרש יועברו למי שפיצה אותה, אלא שזכויותיה תמחקנה. עם מחיקת זכויותיה של ענני במגרש, נותרו רק המבקשת והמשיבים 1-3 הבעלים הרשומים של זכויות החכירה במגרש, ומכלול זכויותיהם במגרש, כאמור לעיל, מתחלק לפי היחס של 41%-59%. כך גם לא ניתן לראות בתשלום סכומים שונים למינהל עבור מימוש זכויות הבניה העודפות משום רכישת הזכויות העודפות. גם כאן, המבקשת נטלה על עצמה בהסכם הקומבינציה את כל העלויות הכרוכות בניצול זכויות הבניה הנוספות, והיא אינה יכולה לטעון כי מילוי חובתה לפי ההסכם יש בה כדי לשנות את חלוקת הזכויות במגרש בינה לבין המשיבים (סעיף 4(ח)). יש גם לדחות את טענת המבקשת כי המשיבים ממילא כבר "קיבלו" יותר מן המגיע להם. שטחו של המגרש לא היווה כלל את המפתח לחלוקת הזכויות בין הצדדים, כי אם מספר הדירות שנבנו בבניין החדש. המשיבים 1-3 קיבלו 5 דירות, שהן בדיוק 41% מסך הדירות בבניין. המשיבים קיבלו, אם כן, בדיוק את שהגיע להם, ולשטח המגרש שהיה בבעלותם אין כל קשר לכך. אכן, כפי שטוענת המבקשת, המשיבים 1-3 נותרו לפי הסכם הקומבינציה הבעלים של 41% מן הזכויות במגרש, כשהמונח "מגרש" איננו כולל את 78 המ"ר של ענני (ראה הגדרת "מגרש" במבוא להסכם). אולם, במקביל, גם 59% מן הזכויות במגרש, שרכשה המבקשת, לא כללו את שטח ענני. מכל מקום, משנמחקו זכויותיה של ענני במגרש, יש לחלק את הזכויות בין הצדדים לפי השיעור שנקבע בחוזה, קרי: ביחס של 59%-41%, ואין לומר שהמשיבים 1-3 קיבלו יותר ממה שהגיע להם; זכויותיהם של שני הצדדים גדלו באותו שיעור, על חשבון זכויותיה של ענני שפוצתה על כך. לאור הדברים הללו, הזכויות העודפות במגרש, ככל שהן קיימות, תתחלקנה בין הצדדים בהתאם לחלקם כפי שנקבע בהסכם הקומבינציה, קרי: 41% למשיבים 1-3 ו- 59% למבקשת או למשיבה 18 הבאה בנעליה. 29. לאור המסקנות דלעיל, אינני רואה מקום להתייחס לטענות המשיבים 1-3 בנוגע לחניות המגיעות להם, מה גם שמחלוקות כאלו ואחרות שהתעוררו בין הצדדים בנושא החניות כבר נדונו הן בהליך בפני כב' השופט ישעיה (ראה סעיף 7 לעיל), והן בהליך בפני כב' השופטת ניב (ראה סעיף 9 לעיל). המרצת פתיחה למינוי כונס נכסים לרישום בית משותף, שהוא הסעד שביקשה המבקשת, אינה המסגרת לדיון בשאלה אלו חניות (ויש גם טענה לגבי מחסנים) מגיעות למשיבים 1-3 והאם הן ראויות וטובות לשימוש. ככל שהעניין איננו מוסדר בצורה ברורה בהסכם הקומבינציה, יש לקוות שהצדדים ישכילו ליישב ביניהם את המחלוקת ולפעול במשותף, ולא ימשיכו "להקיז זה את דמו של זה" בהליכים רבים ומיותרים. ד. סיכום 30. התביעה נדחית. לאור קביעותיי באשר לחלקם היחסי של הצדדים בזכויות הבנייה העודפות במגרש, הייתי ממליץ לצדדים לפעול בשיתוף פעולה לשם קבלת היתר לבנייה או התאמה של בניין ב'. או אז ניתן יהיה לרשום את הבניין כולו, על שני אגפיו, כבית משותף, ולחלק את הזכויות בבניין ב' בהתאם להסכם הקומבינציה, ולאור הקביעות בפסק דין זה. 31. המבקשת והמשיבה 18, שתיהן יחד וכל אחת לחוד, תשלמנה למשיבים 1-3 הוצאות משפט בסך 5,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪. תוכנית בניהבניהתשריטהיתר בניה