קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא עבודות שיפוצים לפני השלמת קניית נכס / עבודות שיפוצים לפני השלמת עסקת מכר: 1. עסקינן בתביעה לתשלום פיצויים מוסכמים. לפי הנטען בתביעה, הופר הסכם מכר בית מגורים על ידי הרוכשים באופן יסודי, שעה שהחלו בשיפוץ מרתף בית המגורים, ללא ידיעת או הסכמת המוכרים, ובכך תפסו חזקה בנכס לפני ששילמו את מלוא התמורה, ובטרם היו זכאים לקבלת החזקה. רקע עובדתי 2. ביום 23.5.08, נחתם הסכם מכר (להלן: "ההסכם") בין התובעים לבין הנתבעים למכירת בית התובעים ביישוב קדימה (להלן: "הנכס"). הנכס היה מושכר אותה עת לשוכר (להלן: "השוכר"). 3. על פי ההסכם, נקבע כי מסירת החזקה בנכס תתבצע עד ליום 16.8.08 (שהוא גם מועד הפינוי של הנכס על ידי השוכר), בכפוף לתשלום מלוא התמורה. 4. ביום 20.7.08, החלו הנתבעים בשיפוץ המרתף בנכס, וזאת ללא ידיעת התובעים, ובלא ששולם עדיין סך של 200,000 ₪ מהתמורה. 5. ביום 28.7.08, ביקר התובע 1 (להלן: "התובע") באופן אקראי בנכס, ונוכח לגלות כי הנתבעים מבצעים במרתף הבית עבודות שיפוץ מסיביות. 6. ביום 30.7.08, פנו התובעים באמצעות בא כוחם אל הנתבעים, בדרישה לתשלום הפיצוי המוסכם בשל הפרתו היסודית של ההסכם. 7. לאחר פניית התובעים, עצרו הנתבעים את עבודות השיפוץ, וביום 3.8.08 העבירו את יתרת התמורה בסך 200,000 ₪ לעורך דין זיו סימון (עורך הדין שייצג את שני הצדדים בעיסקה, להלן: "עו"ד סימון") על מנת שישמור את הכסף בנאמנות עד למסירת החזקה. טענות התובעים 8. הנתבעים מעולם לא קיבלו את הסכמת התובעים, במפורש או מכללא, לביצוע עבודות השיפוץ, ומשכך הנתבעים תפסו חזקה בנכס שלא כדין. 9. תפיסת החזקה בנכס, מבלי ששולמה מלוא התמורה, מהווה הפרה יסודית של ההסכם. סעיף 42 להסכם קובע, כי ישולמו פיצויים מוסכמים בגין הפרה יסודית של ההסכם. 10. יש לכבד את עקרון חופש החוזים בקשר עם גובה הפיצויים המוסכמים, כאשר סמכות בית המשפט להפחית את גובה הפיצוי מצומצמת למקרים בהם גובה הפיצוי הינו בלתי סביר בעליל. 11. בית המשפט רשאי לכל היותר להפחית את גובה הפיצויים לפי סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970 (להלן: "חוק החוזים (תרופות)"), אך לא לבטלם. טענות הנתבעים 12. הנתבעים לא הפרו את החוזה, מאחר ומסירת חזקה במועד הנו חיוב החל על המוכר, והקונה אינו יכול להפר חיוב זה. 13. אין בחוזה תניה האוסרת על הנתבעים להימנע משיפוצים. התובעת 2 (להלן: "התובעת") שלחה את הנתבע 2 (להלן: "הנתבע") "להסתדר" עם השוכר על מנת להקדים את מועד פינוי הנכס, והשיפוץ נעשה בהסכמת השוכר. על כן, שיפוץ הנכס לא היה בגדר הפרת חיוב חוזי, לא כל שכן אין מדובר בהפרה יסודית. 14. שיפוץ המרתף בהסכמת השוכר אינה בגדר תפיסת חזקה, מאחר והשליטה בנכס נותרה של השוכר. 15. אף אם ביצוע השיפוץ מהווה הפרת הסכם, אין מדובר בהפרה יסודית. סעיף 47 להסכם, המונה סעיפים שהפרתם תהא הפרה יסודית, מהווה תניה גורפת, שלא הייתה סבירה בעת כריתת החוזה. אין חלה גם ההגדרה הכללית של "הפרה יסודית". 16. מדובר במעשה של מה בכך, שכן הנתבעים הפסיקו מייד את השיפוץ ושילמו לתובעים את מלוא התמורה. 17. אף אם הנתבעים תפסו חזקה והפרו את ההסכם הפרה יסודית, הנתבעים תיקנו את ההפרה להסכם והפקידו את יתרת התשלום בחשבון הנאמנות של עו"ד סימון תוך פחות מ-7 ימים מהודעת התובעים. בהתאם לסעיף 43 להסכם איחור של עד 7 ימים בקיום התחייבות איננו מהווה הפרה 18. ככל שבית המשפט יקבע כי אכן הייתה הפרה יסודית, יש להפחית את גובה הפיצויים על פי סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות). דיון והכרעה גרסת "לך תסתדר איתו" 19. מוסכם על הצדדים כי נוכח הצורך של הנתבעים לפנות את הבית בו התגוררו לפני מועד מסירת החזקה לפי ההסכם (16.8.08) היו הנתבעים מעוניינים לקבל את החזקה בנכס לפני המועד הקבוע בהסכם (ר' עדות התובעת עמ' 18 ש' 22-23). 20. מוסכם גם כי ביום 5.7.08 התקשרה התובעת אל הנתבע ומסרה לו כי השוכר כלל אינו מוכן לדבר איתה ולפיכך הפנתה את הנתבע אל השוכר על מנת "שיסתדר איתו". 21. שיחה זו היא למעשה אבן המחלוקת העיקרית שבין הצדדים, כיוון שהנתבע טוען כי לדברי התובעת בשיחה, השוכר אמר לה "הבית לא שלך יותר", וכשאמרה לו להסתדר עם השוכר, ראה בכך מנדט להסכים עם השוכר גם על שיפוץ המרתף. לפיכך, נפגש למחרת לדבריו עם השוכר, והציב בפניו שתי אפשרויות, או שיפנה את הנכס לפני הזמן כדי שהנתבעים יוכלו לשפץ אותו, או שימסור את המפתח כדי לשפץ את קומת המרתף. לטענת הנתבע השוכר לא יכול היה לפנות את הנכס לפני המועד, וההסכמה ביניהם היתה כי השוכר מתיר לו להתחיל ולשפץ את קומת המרתף בנכס, עוד בטרם השוכר מפנה את המושכר, וזאת בתנאים מסויימים שנקבעו ביניהם. התובעת טוענת לעומת זאת כי בשיחתה עם הנתבע דובר כי האחרון יבדוק עם השוכר האם הוא מוכן להקדים את פינוי הנכס על ידו, ואם תשובתו תהיה חיובית, היה הנתבע אמור לחזור אליה על מנת לסכם את כל הכרוך בהקדמת מסירת הנכס. משלא חזר אליה הנתבע, הניחה כי "ירד" מן העניין, או שהשוכר לא נתן הסכמתו לפינוי מוקדם. 22. אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעים החלו לשפץ את קומת המרתף ביום 20.7.08, כי הנתבע לא חזר אל מי מהתובעים בעניין זה, וכי התובעים לא היו מודעים לעבודות שיפוץ המרתף, עד שגילה התובע את דבר השיפוצים הנ"ל ביום 28.7.08. הנתבע טוען כי לא ראה כל צורך בכך, כיוון שהבין משיחתו עם התובעת כי יש לו מנדט לסכם עם השוכר על שיפוץ המרתף, ואין בכך גם משום תפיסת חזקה בנכס. 23. הנתבע טען עוד בתצהירו כי מספר ימים לפני השיחה עם התובעת שוחח עם התובע וביקש ממנו להזכיר לשוכר כי אם הוא מתעקש להישאר בנכס עד היום האחרון של השכירות, עליו להחזיר את מצב הנכס לקדמותו ולצבוע את הקירות, וכי לחלופין ביקש מהתובע לבדוק חלופות אחרות שיהיו מקובלות על השוכר כגון שיפוץ המרתף לפני מסירת הנכס, על מנת שניתן יהיה להעביר לשם את חפצי הנתבעים עוד כשיסתיים חוזה השכירות שלהם. האמור לעיל הוכחש על ידי התובע. 24. תמיכה נוספת לטענותיהם הובאה על ידי הנתבעים בדמות עדותו של עו"ד סימון (שטיפל מטעם שני הצדדים בהסכם המכר). על פי עדותו של עו"ד סימון, נכח במו"מ שהתנהל בין הצדדים לפני חתימת ההסכם, ושם דובר על האפשרות שהנתבעים יכשירו את המרתף, כדי שיהיה להם היכן לגור בתקופת השיפוץ של הנכס, וכי התובעת אמרה כי תעלה סוגיה זו בפני השוכר. 25. לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים והראיות הנוספות שהובאו, החלטתי להעדיף את גרסת התובעים בעניין זה. 26. הנתבע טוען כאמור כי הגיע להסכמות כלשהן עם השוכר לגבי שיפוץ המרתף, אך עוד לפני שאנו מגיעים לשאלה האם היתה או לא היתה לנתבע זכות לשפץ את המרתף על יסוד הסכמת השוכר בלבד, אינני סבור כי עלה בידי הנתבע להוכיח את הסכמת השוכר, שכן זה לא הובא להעיד על ידו ועדותו של הנתבע נותרה עדות יחידה. לא הובהר מדוע לא הזמינו הנתבעים את השוכר למתן עדות, ומשלא זומן על ידי הנתבעים, קמה החזקה כי אם היה מוזמן ומעיד, היתה עדותו פועלת נגד הנתבעים [ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה (1) 736, 760 (1980)]. 27. בנוסף, וכפי שיוסבר להלן, קיים קושי בקבלת הראיות התומכות כביכול בגרסת הנתבע כי משלוח הנתבע "להסתדר" עם השוכר, היה בו משום היתר לקבל הסכמת השוכר לשיפוץ המרתף ולבצע השיפוץ האמור, בלא לקבל הסכמה נוספת של התובעים לכך. 28. באשר לטענה כי מספר ימים קודם לכן דיבר הנתבע עם התובע על אותו עניין ממש, דהיינו על חלופה של שיפוץ המרתף בהסכמת השוכר, קיים שוני בגרסאות הנתבע בעניין זה, המטיל צל על מהימנות גרסתו. בתצהיר הנתבע שצורף לבר"ל שהגישו הנתבעים (התביעה נפתחה כתביעה בסדר דין מקוצר), כתב הנתבע בסעיף 16 לאותו תצהיר כי בשיחתו עם התובע שנזכרה לעיל, ביקש ממנו לבחון חלופות אחרות עם השוכר, אם זה יתעקש להישאר עד תום תקופת השכירות, חלופות שיקלו על הנתבעים. לא ניתן כל פירוט לאותן חלופות, ורק בתצהיר עדותו הראשית מצא הנתבע מקום לפרט כדוגמא את החלופה של שיפוץ המרתף כשהשוכר שוהה עוד בנכס (סעיף 18 לתצהיר עדותו הראשית). הוספת דוגמא זו רק בתצהיר עדות ראשית ולא קודם לכן, בצירוף העובדה כי תוכן זה של השיחה אינו מוסכם, ועדות הנתבע היא עדות יחידה בעניין זה, מביא לכך שלא ניתן לקבל את גרסת הנתבע בעניין תוכן שיחתו עם התובע. 29. באשר לעדותו של עו"ד סימון, הרי גרסתו כאילו במו"מ בין הצדדים דובר על האפשרות לשיפוץ המרתף לפני מסירת החזקה, לא נטענה אפילו על ידי הנתבעים עצמם. הסבר הנתבע כי נושא זה "ברח מזכרונו" (עמ' 19 ש' 7-8, 11) איננו מקובל עלי, כאשר מדובר בנושא מרכזי ומהותי לתביעה זו. העדר התייחסות לנושא מהותי זה בהסכם המכר (מתוך טעות, לטענת עו"ד סימון), כמו גם העובדה כי בפגישה שהתקיימה אצל עו"ד סימון לאחר שנשלח מכתב התראה על ידי ב"כ התובעים ושעניינה היה ההפרה הנטענת לא הועלתה כלל גרסה זו (עמ' 10 ש' 29-30), מוסיפים על הקושי לקבל גרסה זו. לפיכך נדחית הגרסה האמורה, מה גם שאפילו היתה מתקבלת, לא היה די בכך כדי לקבוע שהתובעים התירו לנתבעים לבצע את השיפוץ האמור. 30. מקובלת עלי גרסת התובעת כי לא דובר בשיחה עימה על שיפוץ הנכס אלא על הקדמת פינוי השוכר, וכי גם נושא הקדמת מסירת החזקה לנתבעים עקב כך אמור היה להיות מוסדר בהסכמה בין הצדדים, אם השוכר היה נותן הסכמתו להקדמת הפינוי. גרסה זו מתיישבת גם עם האמור בתצהירו של הנתבע כי הנושא של הקדמת יציאת השוכר מהנכס היה נושא מהותי עבור הנתבעים (סעיפים 7, 8, 10 לתצהיר הנתבע). 31. הקדמת מועד מסירת החזקה, הינו נושא מהותי (כך גם, אגב, לגבי כניסה לקומת המרתף וביצוע שינויים מהותיים בקומה זו), ולפיכך, מקובלת עלי גם גרסת התובעת כי נאמר לנתבע שעליו להודיע לה על כל סיכום עם השוכר, על מנת שיתואם כל הכרוך בהקדמת מועד הפינוי ומסירת החזקה. 32. הנחת הנתבע כי הפנייתו לשוכר, משמעותה היא כי יכול הוא לסכם איתו כל אשר ירצה, לרבות לגבי שיפוץ המרתף, מבלי להסדיר זאת עם התובעים מראש, היא הנחה שגויה בעליל, שאין לה כל יסוד. 33. עדיין, אינני סבור כי היה כאן זדון מצד הנתבע, אלא כשל בהבנת המצב מצידו. ייתכן כי הנתבע סבר כי אכן, לו היה השוכר מסכים להקדמת הפינוי, וכפועל יוצא מכך היה מוקדם מועד מסירת החזקה, היה עליו לתאם את הדבר עם התובעים. כן ייתכן שהנתבע סבר, שמאחר שסיכם לטענתו עם השוכר את ביצוע השיפוץ בלא שהשוכר ייצא מהנכס, אין הדבר דורש קבלת הסכמת התובעים. ניתן לתמוך זאת גם בכך שהנתבעים עצרו את עבודות השיפוץ מייד עם קבלת מכתב התובעים מיום 30.7.08, ומיהרו להפקיד את הסכום החסר להשלמת התמורה. 34. מכל מקום, כאמור, קביעתי המוחלטת היא כי לא היה כל מקום למסקנת הנתבע כי התובעים התירו את השיפוץ בכך שהפנו את הנתבעים "להסתדר" עם השוכר, וכי אם היתה מסקנה כזו, מקורה בטעות של הנתבעים ועליהם לשאת גם לפיכך באחריות לכך, כפי שיובהר להלן. תפיסת חזקה 35. אינני מקבל את טענת הנתבעים, כי שיפוץ המרתף אינו בגדר תפיסת חזקה. שיפוץ המרתף על דעת הנתבעים בלבד ומבלי לקבל את אישורם של התובעים מהווה תפיסת חזקה לכל דבר ועניין. העובדה כי הנתבעים טרם עברו לגור בנכס, וכי השוכר המשיך להתגורר בנכס, אינה מבטלת את העובדה כי הנתבעים נהגו בנכס מנהג בעלים, בכך שהחלו בשיפוץ. לא רק זאת, אלא שמדובר בשיפוץ מהותי שכלל שבירת קירות, חלונות, ריצוף, התקנת מחיצות, צנרת וכד', ושינויים יסודיים מעין אלה הינם שינויים שרק מי שנוהג מנהג בעלים מרשה לעצמו לעשותם. 36. כמו כן, אני מקבל את עמדת התובעים כי תפיסת חזקה בחלק מהבית כמוה כתפיסת חזקה בבית כולו, בכל הקשור לפגיעה בזכויות הקנייניות של התובעים. הפרה יסודית של הסכם המכר 37. סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות) מגדיר מהי הפרה יסודית: "6. "הפרה יסודית" - הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית". 38. בענייננו, הנתבעים הפרו הפרה יסודית את ההסכם על פי שתי החלופות שנזכרו לעיל גם יחד ויוסבר: א. הפרה שהוסכם בחוזה כי תיחשב ליסודית 39. סעיף 19 להסכם הדן במסירת החזקה קובע כדלקמן: "המוכר מתחייב להעביר לקונה והקונה מתחייב לקבל מהמוכרים את החזקה בנכס כשהיא ריקה ופנויה מכל אדם וחפץ, ובמצבה כפי שהיא ביום החתימה על ההסכם וזאת עד ליום 16.8.08, בכפוף לתשלום התמורה כמפורט בהסכם זה". 40. סעיף 25 להסכם קובע כי התשלום האחרון בסך של 200,000 ₪ מתשלומי התמורה "ישולמו למוכר ע"י הקונה במעמד מסירת החזקה בנכס". 41. שילוב שני הסעיפים הנ"ל מביא לתוצאה כי החזקה בנכס תימסר לנתבעים ותתקבל על ידם עד 16.8.08, בכפוף לתשלום מלוא התמורה. הקונה אינו יכול לקבל חזקה לפני ששילם את מלוא התמורה. 42. בהקשר זה יש לדחות את טענת הנתבעים כאילו המלים "עד 16.8.08" בסעיף 19 להסכם מלמדות על כך שההסכם איננו מונע העברת החזקה במועד מוקדם יותר. סעיף 20 להסכם קובע כי המוכר רשאי להקדים את מועד המסירה בהסכמת הקונה ובכפוף לתשלום התמורה לפי ההסכם, דהיינו הקדמת המסירה אפשרית, רק בהסכמת שני הצדדים ובכפוף לתשלום מלוא התמורה. גם הקדמת תשלומים טעונה, אגב, הסכמת המוכר (סעיף 27 להסכם). 43. יש לדחות גם את טענת הנתבעים כאילו נושא מסירת החזקה הוא חיוב חד צדדי של התובעים. מדובר בחיובים הדדיים של הצדדים ("המוכר מתחייב להעביר לקונה והקונה מתחייב לקבל מהמוכרים את החזקה בנכס..."), המתבצעים בכפוף לתשלום מלוא התמורה. 44. גם טענת הנתבעים כאילו ההסכם איננו אוסר על ביצוע שיפוצים בנכס על ידי התובעים לפני מועד המסירה דינה להידחות מכל וכל. לא רק שהנתבעים נהגו מנהג בעלים שעה שהחלו בביצוע השיפוצים והדבר מהווה תפיסת חזקה, אלא שהאיסור לפלוש לנכס ולבצע בו שיפוצים כל עוד לא קיבלו הרוכשים את החזקה בו הינו איסור המוטמע בהסכם מאליו, באופן שלא יכולה להיות לגביו מחלוקת. מדובר במושכלות ראשונים של איסור להיכנס לנכס ללא היתר המוכר, לא כל שכן לבצע בו עבודות, כל עוד לא נמסרה החזקה בנכס לרוכשים. 45. במקרה דנן, הנתבעים פלשו לחלק מהנכס, ביצעו בו עבודות ותפסו חזקה בו, מבלי ששולמה מלוא התמורה, ובכך הפרו את הוראות סעיפים 19 ו-25 להסכם. 46. סעיף 47 להסכם קובע כי הפרת סעיפים 3-25 תהווה הפרה יסודית, ומשכך, גם הפרת סעיפים 19 ו-25 על ידי הנתבעים מהווה הפרה יסודית, כפי שקבעו הצדדים במערכת ההסכמית ביניהם. 47. סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות) מוסיף וקובע כי: "תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה". הנתבעים טוענים כי סעיף 47 להסכם מהווה תניה גורפת שאין לה תוקף. אינני מקבל טענה זו, שכן הקביעה ש- 23 סעיפים מתוך הסכם בעל 52 סעיפים, הינם סעיפים שהפרתם תהווה הפרה יסודית, איננה בלתי סבירה בנסיבות הסכם זה. אין מדובר בקביעה גורפת כי הפרת כל סעיף וסעיף בהסכם תהווה הפרה יסודית, אלא מדובר בסעיפים המהווים את חלקו הראשון של ההסכם ואת התניות המרכזיות שבו, המתייחסות להצהרות הצדדים, למכר, למסירת החזקה ולתמורה. יצויין עוד כי ההסכם נוסח על ידי עו"ד סימון שייצג את שני הצדדים גם יחד, אך היכרותו המוקדמת היתה עם הנתבעים ולא עם התובעים (עמ' 8 ש' 20), ואין לחשוש, אפוא, כי תניה זו הוספה מתוך מטרה לקפח את התובעים, מה גם שפועלה, לגבי הסעיפים הנזכרים בה, הינו הן כלפי התובעים והן כלפי הנתבעים. ב. הפרה יסודית - הגדרה כללית 48. ההפרה הינה הפרה יסודית גם לפי ההגדרה הכללית בחוק החוזים (תרופות). ברור כי אם היו התובעים יודעים כי הנתבעים מתכוונים לתפוס חזקה בנכס, ולהתחיל בעבודות שיפוץ מסיביות, זאת מבלי לומר לתובעים דבר ומבלי להעביר את מלוא התמורה, האחרונים לא היו בוחרים להתקשר עם הנתבעים בהסכם. 49. אוסיף כי גם אם היה נקבע שפעולות הנתבעים אינן מהוות תפיסת חזקה בנכס, הייתי קובע כי עצם ביצוע השיפוצים מהווה הפרה יסודית של ההסכם, שכן כאשר הסכם קובע כי מסירת חזקה תבוצע רק כנגד תשלום מלוא התמורה, יש לראות תנאי מכללא בהסכם כי כשם שתפיסת חזקה לא תבוצע לפני תשלום מלוא התמורה, כך גם לא יבצע הרוכש כל שינוי במושכר לפני תשלום מלוא התמורה, ועל אחת כמה וכמה כאשר מדובר בשינוי מהותי דוגמת השיפוצים שנעשו על ידי הנתבעים בקומת המרתף. הפרת תנאי זה בענייננו, מהווה הפרה יסודית, שכן אילו היו התובעים רואים לנגד עיניהם הפרה מעין זו, סביר להניח כי לא היו מתקשרים בהסכם עם הנתבעים. הטענה בדבר תיקון ההפרה באופן שאין היא יכולה להיחשב כהפרה 50. הנתבעים טוענים כי אף אם הייתה הפרה יסודית של ההסכם, הרי שהיא תוקנה בהתאם לסעיף 43 להסכם, בכך שהתשלום האחרון הופקד בנאמנות אצל עו"ד סימון תוך 7 ימים מהודעת התובעים בדבר ההפרה. 51. סעיף 43 להסכם הממוקם מייד לאחר סעיף 42 העוסק בפיצויים מוסכמים, קובע כדלקמן: "למרות כל האמור לעיל, איחור של עד 7 ימים בביצוע התחייבות כלשהי של מי מהצדדים (שלא בעטיו של הצד האחר) לא ייחשב כהפרה, ואולם יתיר לצד השני לדחות חיוב מקביל בהתאמה". 52. טענת הנתבעים היא כי מאחר שהפקידו את מלוא התשלום האחרון של התמורה לפי ההסכם בידי עו"ד סימון ביום 3.8.08, פחות מ-7 ימים לאחר מכתב ב"כ התובעים מיום 30.7.08, יחולו הוראות סעיף 43 להסכם הקובעות שאיחור של עד 7 ימים בביצוע התחייבות לא ייחשב כהפרה. 53. אין לקבל טענה זו של הנתבעים משלושה טעמים: א. כל שקובע סעיף 43 הוא כי איחור של עד 7 ימים בביצוע התחייבות כלשהי, לא ייחשב כהפרה. אין הוא קובע כי הפרה שתוקנה תוך 7 ימים לא תיחשב כהפרה. לפיכך, עניינו של סעיף זה הינו בהתחייבות שהגיע מועד קיומה ולא קויימה. בענייננו, הנתבעים לא איחרו בביצוע התחייבות כלשהי (לדוגמא איחור במועד תשלום), אלא עשו דין לעצמם בכך שפלשו לנכס וביצועו בו עבודות מהותיות, בטרם הגיע המועד לקבלת החזקה ובטרם שולם התשלום האחרון, ללא אישור וידיעת התובעים. העברת כספי התמורה תוך 7 ימים מההפרה, איננה באה, אפוא, בגדרו של סעיף 43, שכן אין מדובר בביצוע התחייבות תוך 7 ימים מהמועד בו היה צריך לבצעה, ההפרה לא אויינה, אפוא, על ידי העברת יתרת התמורה לעו"ד סימון. ב. אפילו היו חלות הוראות סעיף 43 להסכם, לא היה הדבר מסייע לנתבעים. עבודות השיפוצים שלהם החלו ביום 20.7.08, ומועד זה הינו מועד ההפרה (ולא מועד גילוי ההפרה או מועד משלוח המכתב). רק ביום 3.8.08, דהיינו 14 יום לאחר תחילת ההפרה הועברה יתרת התמורה בנאמנות לעו"ד סימון. משמעות הדבר היא כי חלפו למעלה מ-7 ימים ממועד ההפרה ועד לתיקונה. ג. תיקון ההפרה יכול היה להיעשות באמצעות השבת המצב לקדמותו, אך משבוצעו עבודות נרחבות בקומת המרתף, ואלה נותרו בעינן, אין לומר כי ההפרה תוקנה. זוטי דברים 54. טענת הנתבעים כי מדובר בזוטי דברים איננה מתקבלת כלל על הדעת. שינויים מבניים מסיביים בממכר, קודם ששולמה יתרת התמורה וקודם שהגיע מועד מסירת ההחזקה, בלא לבקש ובלא לקבל את אישור התובעים לכך, איננו יכול להיחשב כזוטי דברים, אלא ההיפך הוא הנכון. הפיצוי המוסכם 55. סעיף 42 להסכם קובע כי במקרה של הפרה יסודית, ישלם המפר לנפגע פיצויים מוסכמים בסך 106,000 ₪, בצירוף ריבית בשיעור של 2% לחודש מיום ההפרה ועד לתשלום המלא בפועל. 56. הנתבעים גורסים כי יש לעשות שימוש בסעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות), ולהפחית את גובה הפיצוי המוסכם, ואילו התובעים טוענים כי גובה הפיצוי הוא סביר. 57. המסגרת הנורמטיבית להפחתת פיצוי מוסכם שנקבע על ידי הצדדים מעוגנת בסעיף 15 לחוק החוזים (תרופות), הקובע כדלקמן: "15. (א) הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה." 58. יש לזכור כי המבחן לפי סעיף 15(א) הנ"ל לא ייעשה לפי הנזק שנגרם בפועל, כפי שמתברר בדיעבד בעקבות ההפרה, ואין זה מעלה או מוריד אם לא נגרם נזק כלל [ע"א 313/85 קור נ' דיין, פ"ד מא(4) 151, 159 (1987)]. כמו כן, ההפחתה תיחעשה רק במקרים חריגים בהם לא נמצא יחס סביר כלשהו בין שיעור הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפותו מראש בעת כריתת ההסכם [ע"א 539/92 זקן נ' זיזה, פ"ד מח(4) 89, 95 (1994)]. עם זאת, וכדברי כב' הנשיא שמגר בע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, פ"ד מח(2) 359, 363 (1993): "המבט - כהכוונת המחוקק - הוא אל המועד שבו נכרת החוזה; זהו המקרא המפורש כפשוטו, כי כך נובע מן התיבות "מראש בעת כריתת החוזה". אולם, שאלת הסבירות דאז נבחנת לאור ההפרה דהיום. הווי אומר: איך ההפרה היסודית דהיום הייתה נבחנת לאור מהותה, מראש, בעת כריתת החוזה". 59. בענייננו, הרי לכאורה, אם נבחן את ההפרה, כפי שהיא מצטיירת לעין המתבונן, דהיינו, תפיסת חזקה בנכס, ביצוע עבודות מבניות מסיביות בו, והכל בטרם קמה זכות לנתבעים לקבל חזקה בנכס, ובלא לקבל את אישור התובעים, יכול ואין לראות בכך משום אותו מקרה חריג בו אין יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לראותו מראש בעת ההפרה, ואין מקום להתערב בשיעור הפיצוי המוסכם. 60. ואולם, יש להוסיף לעובדות החמורות שתוארו לעיל את המהלך השלם של התרחשות הדברים ובכלל זה את העובדות הנוספות, דהיינו כי ככל הנראה לא היתה כל כוונת זדון לנתבעים, אלא טעו הם לחשוב כי הדבר מתאפשר להם, כי הפעולות בוצעו לאחר ששולמו כבר כ-80% מהתמורה, כי מייד עם היוודע לנתבעים דבר טענות התובעים פעלו הם להפסקה מיידית של העבודות ולהעברת מלוא יתרת התמורה לעורך הדין המטפל בעסקה, וכי לא מצטייר כי נגרם נזק לתובעים למעט הצורך לעסוק בעניין זה ועוגמת הנפש עקב כך. אם נשאל, האם סכום הפיצויים המוסכמים הינו ביחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת של הפרה ספציפית זו, התשובה לכך תהיה שלילית, וסכום הפיצוי נחזה להיות מופרז במידה רבה מעבר לפיצוי המתאים בנסיבות אלה, וללא כל יחס סביר כאמור לעיל. לפיכך מצאתי מקום להפחית את גובה הפיצוי המוסכם בגין ההפרה נשוא תיק זה, הפחתה משמעותית, עד כדי שיעור של 20% מהסכום הקבוע בהסכם, דהיינו לסך של 21,200 ₪ בערכי יום ההפרה. 61. אין מקום ואין צורך להתערב בשיעור הריבית שנקבע על ידי הצדדים בהסכמה, וגם לא נטענה טענה בעניין זה בבר"ל או בסיכומי הנתבעים. עם זאת, ומשלא נקבע אחרת בסעיף 42 להסכם, יש לקבוע כי הריבית המתווספת תחושב באופן נומינלי בלבד וללא חישובי ריבית דריבית. מועד ההפרה הוא 20.7.08, והריבית עד מועד מתן פסק הדין (3 שנים פחות 9 ימים) מסתכמת בריבית עבור 36 חודש פחות 9 ימים, דהיינו 71.42%. נכון ליום מתן פסק הדין מסתכם הפיצוי הכולל בסך של 36,341 ₪. סיכום 62. נקבע לעיל כי הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית ונדחו טענותיהם השונות, כפי שנסקר לעיל. בד בבד נקבע גם כי יש להפחית באופן משמעותי את שיעור הפיצוי המוסכם בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים (תרופות). 63. אני מחייב, אפוא, את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעים את הסך של 36,341 ₪ בתוספת ריבית בשיעור 2% לחודש מיום מתן פסק הדין ועד התשלום המלא בפועל. כן ישלמו הנתבעים ביחד ולחוד לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ וכן הוצאות משפט בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הוצאתן ועד התשלום בפועל. שיפוצניקשיפוציםעסקת מכר