קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ערעור ועדה מקומית על הכרעת שמאי מכריע: פתח דבר מונח בפני ערעור שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובניה בפתח תקוה , על הכרעת שמאי מכריע, אשר ניתנה ביום 11.9.09 על ידי השמאי ד"ר גד נתן (להלן- השמאי המכריע) בנוגע למקרקעין שבשכונת אם המושבות בפתח תקווה (להלן - המקרקעין), שהמשיב היה בעל זכויות בהם.   טענות המערערת ביום 30.6.07 נכנסה לתוקף תכנית איחוד וחלוקה פת/18/2003, החלה על המקרקעין (להלן - התכנית המשביחה). קודם לכן היה ייעודם התכנוני של המקרקעין לשימוש חקלאי. ביום 15.10.08 נכרת הסכם ולפיו מכר המשיב מרבית זכויותיו במקרקעין לאחרים. בעקבות כך נשלחה למשיב שומת היטל השבחה, שהוכנה על ידי שמאי מטעם המערערת, כאשר בשומה זו נקבע, כי ההשבחה בגין התכנית המשביחה עומדת על סך של 1,585,405$. המשיב הגיש שומה נגדית, ובה נקבע, כי אם יילקחו בחשבון המבנים הקיימים במקרקעין, אין כל השבחה עקב התכנית המשביחה. לנוכח המסקנות השונות פנו הצדדים לשמאי המכריע. בשומה שהגיש השמאי המכריע הוא לקח בחשבון את המבנים, שהיו קיימים בחלקת המקור בטרם כניסתה לתוקף של התכנית המשביחה, ואשר היו מבנים לא חוקיים, לטענת המערערת. על כך מלינה המערערת. טענות המשיב המשיב רכש את הזכויות במקרקעין בשנת 1991. במשך עשרות שנים נעשה במקרקעין שימוש לתעשייה, למרות שייעודם התכנוני היה לשימוש חקלאי. המשיב החל להפעיל במבנה במקרקעין מסגריה. לשם כך פנה המשיב לעיריית פתח תקוה (להלן - העיריה) וקיבל טופס 4 וחיבור לחשמל. בשנת 1999 שיפץ המשיב מבנה, שהיה קיים כבר במקרקעין, והפך אותו לעסק לייבוא ושיווק נעלים. במהלך יוני 1999 הגיע המשיב לסיכום עם המערערת, לפיו יזיז את המבנה ששיפץ על חשבונו, ובתמורה יקבל היתר לשימוש חורג למשך 10 שנים לשימוש מסחרי במבנה מסחרי בשטח של 2,500 מ"ר. בהסתמך על הבטחה זו סגר המשיב את עסקיו במקרקעין, והגיש בקשה לשימוש חורג. בשל מחדלי המערערת התעכב הטיפול בעניין, והמשיב נאלץ להשכיר את המבנה במחירים מופחתים. בשנת 2005 קיבל המשיב היתר זמני לניהול עסק במקרקעין למשך שנה. תוקפו של ההיתר פג, ואז החלו להתנהל נגד המשיב הליכים פליליים בגין המבנה שהיה בנוי במקרקעין. דיון והכרעה המשיב טוען, כי אין מדובר במקרה דנן בשאלה משפטית, שעליה ניתן לערער, אלא בהכרעה שמאית של השמאי המכריע, ובעניין זה אין בית המשפט רשאי להתערב. נראה כי דין טענה זו להידחות. בספרו של המלומד הנריק רוסטוביץ, היטל השבחה, תל-אביב תשנ"ז-1996, עמ' 558, נאמר: "לדעתנו, יש לאמץ את הגישה המרחיבה את סמכות בית משפט השלום בדונו בערעור, ולהכליל בו כל נושא, אשר אינו כרוך בקביעת ערכי השוק של המקרקעין, ובקביעת עובדות אחרות, שאינן מצריכות הסקת מסקנות, יישום דין או תפישה מופשטת אחרת". כן ראה הדברים שנאמרו בהמ'(כפ"ס)1085/09, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה דרום השרון נ' לוין (לא פורסם), , שם נאמר: "אין כל ספק כי 'עקרונות השומה' אותם קבע השמאי המכריע הינן 'נקודות משפטיות' שניתן לערער עליהן ..." במקרה דנן הערעור אינו נסוב על השומה העצמה, ועל מסקנותיו של השמאי המכריע בנוגע לגובה ההשבחה. הערעור נסוב על הנתונים אותם הציב השמאי המכריע כבסיס לחישוביו, כאשר לפתחו של בית המשפט מונחת השאלה, האם היה רשאי השמאי המכריע לקחת בחשבון בחישוב שווי הקרקע בטרם כניסתה של התכנית המשביחה לתוקף מבנים שנבנו במקרקעין ושימוש שנעשה במקרקעין שאינם תואמים את ייעודה התכנוני באותה עת. השאלה, אילו נתונים יכולים לשמש כבסיס לחישוביו של שמאי מכריע בבואו להכריע בשאלת גובה ההשבחה, הינה שאלה משפטית, אשר ניתן לערער עליה. אין מדובר בשאלה, שהתשובה עליה אמורה לספק קביעה עובדתית למקרה קונקרטי. המדובר בשאלה, שהתשובה עליה האמורה לספק כלל משפטי, אותו ניתן ליישם גם במקרים אחרים. ממילא מדובר בשאלה משפטית, הניתנת לבחינה בערעור בפני בית משפט זה, וזאת בהתאם להוראות סעיף 14(ג) לתוספת השלישית (להלן - התוספת השלישית) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן - החוק), בנוסחו החל במקרה זה. לעניין זה ראה הדברים שנאמרו בע"א 266/97, מנהל מס שבח מקרקעין נ' וייסמן, פד"י נז(3)207, 217: "אף עליי מקובל כי קשה להגדיר באופן מדויק מהותה של 'בעיה משפטית', ואין לנו אלא להסתפק ב'קווי הדרכה', עם זאת סבורה אני כי ראוי לחתור לאחידות במבחנים הבסיסיים שבעזרתם ניתן לאתר 'בעיה משפטית' לצורך הליכים שונים. היעדר אחידות בסיסית יוצר אי-ודאות, חוסר ביטחון וחוסר יציבות מקום שאלה דרושים. ראוי להעמיד כל מי העומד להגיש ערעור, וערעור מס בכלל זה, על מהותה של 'בעיה משפטית' על-מנת שידע לכלכל צעדיו לעניין הגשת ערעור מקום שניתן לערער בו על 'בעיה משפטית בלבד'. לצורך ענייננו אסתפק בכך שאומר כי כאשר התשובה לשאלה המתעוררת איננה אמורה ליצור קביעה עובדתית או תשתית עובדתית, אלא כלל משפטי העולה מן העובדות שנקבעו בערכאה הדיונית בהסכמה או על-פי חומר הראיות, הרי לפנינו בעיה משפטית". אין מחלוקת בין הצדדים, כי המבנים, שהיו קיימים בחלקת המקור, נבנו ללא היתר בניה ובניגוד ליעודם התכנוני הפורמאלי של המקרקעין באותה עת, שימוש חקלאי. המחלוקת בין הצדדים היא, האם בנסיבות הענין כולו יש לקחת בחשבון לצורך חישוב ההשבחה את אותו השימוש, שנעשה במקרקעין לפני כניסתה לתוקף של התכנית המשביחה, ואת המבנים שהיו קיימים אז במקרקעין. הכלל הוא, כי בעליו של מבנה לא חוקי, לא יזכה בפיצויים בגין אותו מבנה או בגין פגיעה בערכו. כך גם, לטעמי, לא יזכה אדם זה בהקלה אחרת כלשהי בגין המבנה הלא חוקי שבבעלותו, כמו צמצום שיעור ההשבחה לעניין שומת היטל היטל השבחה. בעניין זה נאמר בע"א 1188/92, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' ברעלי, פד"י מט(1)463, 470: "מעוולה לא תצמח עילה. מי שנוהג בניגוד לחוק אינו קונה לו זכות. הנה, למשל, אדם שבנה בית ללא היתר או אדם שהפך דירת מגורים לחנות או למשרד בניגוד לתכנית מיתאר. אדם זה עבר עבירה, ודינו, לפי חוק התכנון והבניה, קנס או מאסר. העונש נועד להרתיע מפני בירה. לכן אין זה הולם את תכלית החוק, אף אין זה סביר, לפרש את סעיף 197 לחוק כך שהעבריין יקבל פרס על העבירה. מכאן שסעיף 197, כאשר הוא קובע כי פגיעה במקרקעין על-ידי תכנית מזכה בפיצויים את "בעל הזכות" במקרקעין, מתכוון לזכות שנרכשה כדין ואינה נוגדת דין. המסקנה היא שלפי סעיף 197 אין חובה לפצות אדם שנפגע על-ידי תכנית, אפילו הוא דייר מוגן, על שימוש חורג ללא היתר". הלכה זו נשנתה בבר"מ 3903/07, ג'יאן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה, לא פורסם, , בסעיף 14 לפסה"ד: "הלכה היא כי בעליו של מבנה שנבנה שלא כדין או ללא היתר לא יזכה את בעליו בפיצויים בגינו או בפגיעה בערכו". כן ראה הדברים שנאמרו בע"א 9396/07, כסלו נ' חברת רכבת ישראל בע"מ, לא פורסם : "לעובדה שעסקי ההובלה והמוסך פעלו בניגוד לחוק נפקות לעניין הזכאות לפיצויים. על אף שעקרונית אין מניעה לפצות על הפסדי רווחים עסקיים בתקופת העברת העסק למקום חלופי, שנגרמו עקב ההפקעה. הזכות לפיצויים עומדת רק כאשר יש עילה לכך לפי דיני ההפקעה. עילה לפיצויים קמה בגין נזק שנגרם עקב ההפקעה, כאשר מטרת הפיצוי הינה השבת הנפגע למצב בו היה לולא אותה הפקעה. הקניית פיצויים בגין עסקים בלתי חוקיים אינה מקיימת רציונל זה. שכן, פיצויים בגין פעילות בלתי חוקית שהתבצעה בנכס המופקע, תציב את הנפגע במצב טוב יותר, מאשר המצב החוקי בו היה ערב ההפקעה. כמו כן, פיצוי שכזה יהווה תמריץ בלתי ראוי לפעילות שלא כדין ואף יוציא את החוטא נשכר. בהקשר זה, אין לומר כי מחדלי הרשות לאכוף את הדינים הרלבנטיים מקימים לנפגע זכות להמשיך ולהפר אותם. אמנם, במקרה דנן המקרקעין של המערערים הופקעו מכוח פקודת הדרכים. פקודת הדרכים אינה קובעת במפורש כי תנאי לפיצויים בגין הפקעה הינו שהפעילות בגינה דורשים פיצוי הייתה כדין. עם זאת ביהמ"ש סבור כי כוחה של ההלכה הנזכרת יפה גם למקרה של הפקעה לפי פקודה זו. דהיינו, גם לצורך פקודת הדרכים אין להתחשב בשימושים לא חוקיים שנעשו בקרקע לשם הערכת שווייה, אלא אם כן ישנן נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת. כל מקרה ייבחן עפ"י נסיבותיו. ואולם, במקרה דנן, אין די נסיבות המצדיקות מתן פיצויים על אף אי החוקיות. שכן, לא די בכך שהעסקים פעלו שנים רבות ללא אכיפה או פיקוח מצד הרשות הרלבנטית על מנת להעניק פיצויים למרות אי החוקיות". נראה כי הלכה זו יש להחיל גם בנידון דידן. כפי שבנייה בלתי חוקית או שימוש בלתי חוקי לא יקנה זכות לפיצוי בגין הפקעה, כך גם הוא לא יקנה כל יתרון אחר, לרבות הקלה בנטל היטל ההשבחה. ככלל, לא תיחשב בניה ללא היתר או שימוש שאינו עולה בקנה אחד עם ייעודם התכנוני של המקרקעין כמגדילה את שווים הקודם של אותם מקרקעין ומקטינה את שיעור ההשבחה עקב אישורה של תכנית חדשה. הרציונאל העומד בבסיס ההלכות האמורות לעיל רלבאנטי גם לענייננו, חישוב שיעור השבחת מקרקעין עקב תכנית. המדובר בהגנה על שלטון החוק וכן מדובר על מסר חינוכי לחברה, ולפיו לא יצא מי שעבר על הוראות החוק נשכר ממעשיו הבלתי חוקיים. אכן ישנם חריגים לכלל האמור לעיל, כפי שנאמר בע"א 3015/06, מדינת ישראל נ' פינקלשטיין, לא פורסם, , בסעיף 24 לפסק הדין: "הגענו לסופה של דרך. בהתחשב במכלול השיקולים שנמנו לעיל, מצאתי כאמור כי הפרשנות הראויה לסעיף 12(ב) הינה זו אשר קובעת כי במסגרת שומת הפיצויים אין להתחשב בשימוש הבלתי-חוקי שנעשה בקרקע אלא בשווייה בהתאם לייעודה התכנוני במועד ההפקעה. לפי פרשנות זו יזכה הבעלים של הקרקע לפיצוי שישיב את מצבו למצב בו היה עובר להפקעה בהתאם לשימושים החוקיים בקרקע. בכך יש כדי ליצור איזון הולם בין תכליתו של סעיף 12 לפקודת הרכישה לבין המשקל שיש ליתן לעקרון שלטון החוק ותקנת הציבור במסגרת מלאכת הפרשנות של דבר חקיקה. שכן, לפי הפרשנות שהותוותה לא נוצר תמריץ, ולו בעקיפין, לבעלים להפר את הוראות דיני התכנון והבנייה החלים על המקרקעין. פרשנות זו אף יוצרת הרמוניה בין הסדר הפיצויים הקבוע בפקודת הרכישה לבין זה הקבוע בחוק התכנון והבנייה. לצד זאת, בהתחשב בחשיבות שיש בכך שבעל הקרקע יקבל פיצוי הולם בגין הפקעה, ייתכנו מקרים חריגים בהם יהיה מקום לתת לשימוש שנעשה בקרקע תוך חריגה מהייעוד התכנוני ביטוי מסוים במסגרת הפיצויים להם זכאי בעל הקרקע. אף בהקשר זה ניתן ללמוד מהוראות סעיף 190(א)(3) לחוק התכנון והבניה, אשר קובע בסיפא לו כי ניתן להעניק פיצוי גם בגין מחוברים שנבנו בניגוד להוראות החוק במקרים בהם: 'פעל [התובע - ע.א] בתום לב וכי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות תשלום פיצויים'. איני מוצאת לנכון לקבוע כעת מהם אותם מקרים בהם ייקבע כי בעל הקרקע פעל בתום-לב או כי התקיימו נסיבות חריגות, ויש להניח כי הפסיקה תתווה את הקריטריונים המתאימים בבוא העת". קריטריונים מדוייקים להתקיימותם של אותם חריגים לא נקבעו, כפי שנאמר בגוף פסק הדין הנ"ל, ויש לבדוק כל מקרה על פי נסיבותיו. כפי שראינו לעיל, עצם העובדה, שלאורך שנים נעשה שימוש בלתי חוקי במקרקעין אינו מקנה זכות כלשהי בגין כך. אכן במקרה דנן נעשה השימוש החורג לאורך שנים ארוכות, ונראה כי על כך מחלוקת בין הצדדים. כך גם קיומם של המבנים הבלתי חוקיים במקרקעין לאורך שנים איננו שנוי במחלוקת בין הצדדים. אלא שישנה עוד עובדה שאיננה שנויה במחלוקת בין הצדדים, כי במועד כניסתה לתוקף של התכנית המשביחה היה תלוי ועומד נגד אותם מבנים צו הריסה וצו להפסקת השימוש החורג. נראה כי במצב דברים זה אין שום מקום לקחת בחשבון בחישוב שיעור ההשבחה את המבנים. אכן היה דין ודברים לאורך זמן בין הצדדים על מנת להעניק מעמד חוקי כזה או אחר למבנים, אלא שבסופו של דבר לא הושג היתר, והרשות אף נקטה בהליכים פליליים נגד המשיב לשם אכיפת החוק, כאשר בסיומם של ההליכים חוייב המשיב בהריסת המבנים. במצב דברים זה אין סיכוי כי המבנה היה מקבל מעמד חוקי לאחר מתן צו ההריסה, אלא דינו היה להריסה. לפיכך לא ניתן לייחס לו שווי כלשהו. אשר כל כן, הערעור מתקבל. השומה המכרעת מבוטלת. העניין ישוב לפתחו של השמאי המכריע, אשר יוציא שומה מכרעת מתוקנת ללא התחשבות בקיומם של המבנים לצורך הערכת שווי המקרקעין בטרם כניסתה לתוקף של התכנית המשביחה. המשיב ישא בהוצאות המערערת ובשכר טרחת עורך דינה בסך 5,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. בניהערעורתכנון ובניהשמאותועדה מקומית לתכנון ובניהשמאי מכריע