קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ערעור על שומת שמאי מכריע היטל השבחה: א. עובדות 1. המערער רשום כבעלים של המקרקעין הידועים כחלק מחלקות 76 ו- 77, 134 ו- 163 בגוש 6407 (להלן: "המקרקעין"). 2. המשיבה, ועדת תכנון מקומית כמשמעותו של המונח בחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965 (להלן: "החוק"). 3. המקרקעין מצויים בתחומי פעילותה של המשיבה. המשיבה הוציאה למערער דרישת תשלום לתשלום "היטל השבחה" כמשמעות המונח בחוק ובתוספת השלישית לו (להלן: "ההיטל"). דעתו של המערער לא נחה מדרישה זו והגיש שומה נגדית, ועל כן מונה השמאי מר שאול רוזנברג כ"שמאי מכריע" כמשמעות המונח בחוק. השמאי המכריע הוציא שומה מכרעת ובה קבע, כי על המערער לשלם למשיבה סך של 6,456,273 ₪ כהיטל השבחה (להלן: "השומה המכרעת"). 6. דעתו של המערער לא נחה מתוצאות השומה המכרעת, ועל כן הגיש ערעור לבימ"ש זה שסומן כ- ע"א 67/04. בערעור זה ניתן על ידי פס"ד ביום 7.12.05 ובו דחיתי את הערעור (להלן: "פסה"ד"). 7. דעתו של המערער לא נחה מתוצאות פסה"ד, ועל כן הגיש ערעור לביהמ"ש המחוזי מרכז, ערעור שסומן כ- ע"א 3735-08-07. הצדדים הסכימו בערכאת הערעור, הסכמה שניתן לה תוקף של פס"ד ביום 15.11.07 (להלן: "פסה"ד בערעור"), כי פסה"ד שניתן כאן יבוטל, הצדדים ישובו לבימ"ש זה לצורך קיום דיון בכל הטענות של הצדדים, לרבות הגשת ראיות ושמיעת עדויות של עדים. 8. א. ביום 1.9.91 פורסמה תכנית הר/במ/3/600 (להלן: "התכנית המפורטת הראשונה"). ב. ביום 15.4.92 פורסמה תכנית הר/במ/600 (להלן: "תכנית המתאר"). ג. ביום 19.7.99 פורסמה תכנית הר/3/600/ה (להלן: "התכנית המפורטת השניה"). ב. הדיון 1. המערער טוען כי: א. הוא רכש את המקרקעין אחרי יום פרסום תכנית המתאר. באותו מועד כבר פורסמה כבר גם התכנית המפורטת הראשונה. לגבי דידו, תכנית המתאר היא התכנית מצב קודם וממנה צריכים לצאת ולגזור את גובה ההיטל. ב. על המקרקעין היו בנויים שני מבנים. אלו הוערכו תחילה ע"י השמאי המכריע בסך כולל של 171,000$ בשקלים. בשומה מתוקנת הורד ערכם של המבנים לסך 143,573$. עקב כך נוצר פער של 27,427$ לרעתו. פער זה גרם לחיובו בהיטל של 13,713$. ג. טעה השמאי המכריע בכך שהעריך כי תבוצע במקרקעין בשיעור של 40%. בד"כ אין להתווכח עם שמאי מכריע בשאלה זו, אך כאן מדובר בחריג, שכן ביום מתן השומה המכרעת כבר היה ידוע שיעור הפקעה בפועל בשיעור של 12% ולא 40%, כפי שהעריך השמאי המכריע. 2. המשיבה טוענת כי: א(1). הצדדים הגיעו להבנה והסכמה כי תכנית המתאר היא תכנית מצב קודם ולכן עפ"י הדוקטרינה של השתק שיפוטי ומעשה בי"ד, הם מנועים כיום מלטעון אחרת. (2). יש לקבוע כי תכנית המתאר היא תכנית מצב קודם שממנה לא ניתן לגזור בניה ואין להתחשב בהוראות התכנית המפורטת הראשונה. ב. לענין שווי המבנים שהיו בנויים על המקרקעין, המדובר בענין שמאי טהור. המערער יכול אך להודות לשמאי המכריע שהעניק ערך כלשהו למבנים המדוברים, משום שאלו נהרסו וברור היה מראש, כי לא ישארו שם לאחר הבניה שבצע המערער במקרקעין. ג. השמאי המכריע לא טעה בכימות אחוזי ההפקעה, שכן אם נעיין בסעיפים קטנים 1 ו- 2 לסעיף 8.5 לשומה המכרעת, השמאי קבע את שקבע וכל סטיה מקביעה זו היא התערבות בתחום סמכותו של השמאי המכריע. 3. הצדדים הופיעו לפני בישיבת יום 6.3.11 ובה העידו המערער עצמו, השמאי אריה קמיל (להלן: "קמיל") והשמאי יוסי ברק המכהן כ- 20 שנה כמשאי של הוועדה אך זומן מטעם המערער. מאידך גיסא, העידה המשיבה את מר גלעד נדיבי המשמש אצלה בתפקיד מנהל מח' היטל השבחה. 4. השאלה הראשונה המחייבת הכרעה היא במחלוקת, האם קיים מעשה בי"ד היוצר מחסום דיוני שלא יאפשר למערער לומר דבר כלשהו ביחס לתכנית המפורטת הראשונה. טוענת המשיבה כי המערער הודה בהליך אחר וקודם כי תכנית המתאר היא התכנית המצב קודם ולכן הוא מנוע היום מלטעון אחרת בפני ערכאה זו, כל טענה הסותרת טיעון קודם שלו, או ליתר דיוק דינו של הערעור להדחות כבר עתה דחייה על הסף. 5. עיינתי בטיעוני הצדדים ובעיקר בעדותו של השמאי ברק, שספר בחקירתו הראשית, כי בענייננו, אכן אירעה תקלה, לפיה אושרה תחילה התכנית המפורטת, ורק לאחריה אושרה תכנית המתאר, בעוד שהסדר הטוב מחייב פרסום תכנית מתאר, ומכוחה ובעיקר לאחריה מונפקת תכנית מפורטת. במחלוקת זו שבין הצדדים דעתי כדעתו של ב"כ המערער. אמנם, הוחלט מה שהוחלט בעבר ביחס למעמדה של תכנית המתאר והמערער לא חולק על כך שהסדר המחייב והנכון הוא הסדר בו מאשרים תחילה תכנית מתאר, וברי כי ממנה לא ניתן להפיק היתר, ואילו יותר מאוחר, מופקדת ומאושרת תכנית מפורטת שמכוחה ניתנים היתרי בניה. לטעמי, המקרה כאן חריג בנדירותו ואם ידחה הערעור כבר עתה ועל הסף, יהיה מדובר בפעולה לא מידתית ולא ראויה. כבר החליטה ערכאת הערעור לא אחת, כי יש לאפשר לעותר מלוא יומו בביהמ"ש ולכן יש להתייחס לטענה לגופה. לפיכך, דין הטענה המקדמית בדבר מעשה בי"ד דינה להדחות. 6. עפ"י האמור עד כה, יש להתייחס לטענה לגופה ובה טוענת המשיבה, כי השמאי המכריע לא טעה בשעה שקבע כי תכנית המתאר לבדה היא תכנית מצב קודם ולא כל תכנית מפורטת, גם אם זו אושרה לפניה. ב"כ המערער טוען, כי השמאי המכריע טעה בכך שפעל עפ"י קווי פעולה רגילים שבהם מפורסמת תכנית מתאר ואחריה תכנית מפורטת. כאן, עקב טעות שאי אפשר לייחסה למערער, התרחש מצב שאינו מקובל במקומותינו והתכנית המפורטת הראשונה פורסמה מבלי שאיש מטעם המשיבה יבחין בכך שתכנית המתאר טרם פורסמה. ב"כ המשיבה מודה בקיומה של הטעות, אך לטעמו, כיוון שבסעיף 26 לתכנית המתאר נקבע, כי תכניות מפורטות תוכנה על בסיס תכנית זו, אזי התכנית המפורטת הראשונה יש לראותה כמי שאינה לצורך דיוננו. הסדר הנכון קובע, כי יש לאשר ולפרסם את המסד (תכנית המתאר) ורק לאחר שיש מסד, אפשר להוסיף עליו הוראות מעשיות בדמות תכנית מפורטת. 7. אמת נכון הדבר, כי יש לפעול עפ"י סדר ושיטה, וסדר זה אינו טכני או כזה הנועד להכשיל ולהתעמר באזרח מבקש ההיתר. בענייננו, אכן אירע אירוע נדיר ומוטעה והשאלה האם זכאי המערער ליהנות מטעות זו, למצב דברים זה יש פנים לכאן ולכאן. מצד אחד יש לומר, כי הואיל והמשיבה פועלת כנאמנו של הציבור, והאחרון לא טעה, אלא מי מטעמו של אותו ציבור - הוא זה ששגה. אם נלך עפ"י שיטה זו, אם נעתר לבקשת המערער, יצא הציבור נפסד ולא יקבל את שהיה מגיע לו אלמלא הטעות. מאידך גיסא, המערער הינו נישום כמו כל נישום שעליו אנו מבקשים להשית תשלום חובה - הפעם היטל השבחה. אם נבחן את הנושא בראיה רחבה יותר, הציבור כציבור היה רוצה שהפרסומים מטעמו יהיו אמינים ומסודרים. המערער טען, כי רכש את המקרקעין בידיעה שקיימת כבר התכנית המפורטת הראשונה. אותו רוכש בפועל לא צריך היה לחשוד שהרשות לא פעלה כמתחייב ממנה ולא פרסמה את תכנית המתאר עובר לתכנית המפורטת הראשונה. לא זו אף זו, לא הונחה על שולחני ראיה או בדל ראיה שמהם ניתן יהיה ללמוד או להסיק כי תכנית המתאר לא היתה כשרה לפרסום ביום 1.9.91 - יום פרסום התכנית המפורטת הראשונה. כיוון שכך, מחדל זה של פרסום מאוחר, לא צריך להזקף לחובתו של המערער. לטעמי, שומה היה על השמאי המכריע לקחת בחשבון בשומתו את העובדה, כי המערער "נכנס לתמונה" לאחר פרסום התכנית המפורטת הראשונה, תוך מתן משקל נאות לעובדה שכאן עוסקים במקרה חריג שתכנית המתאר לא פורסמה למתן תוקף בשל מחדל שטיבו לא בורר לא בכלל, קל וחומר לא עד תום. משכך, אני סבור, שיש לקבל את עמדת המערער בשאלה זו ולזכותו בסך של 246,234$ כערכם בשקלים ביום פרסומה של השומה המכרעת ב'. 8. מחלוקת שניה בה עלינו להכריע היא שאלת שעור ההפקעה. בשומתו המכריעה ב' בסעיף 8.5, סעיפים קטנים, מפרט השמאי המכריע את דרכו בחישוב ההפקעות לצרכי ציבור. השמאי המכריע מציין, כי עפ"י הוראות התכנית שיעור ההפקעה יעמוד על 41.4%. לדעתו של השמאי המכריע, קונה פוטנציאלי היה אומד בחישוביו שיעור ההפקעה הנע בין 40% ברף התחתון לבין 45% ברף העליון. השמאי המכריע הלך לפי הרף התחתון וקבע כי יש לחשב שווי המקרקעין במצב החדש על בסיס הפקעה של 40%. אין חולק, כי עפ"י התכנית המפורטת השניה שעור ההפקעה בפועל שנקבע בתכנית מצב חדש הינו 12% במעוגל. כיוון שכך, סבור המערער, כי ראוי המשיבה תגבה ממנו את המגיע ממנו בפועל ולא עפ"י נוסחה ערטילאית ובלשונו של המערער העתיד כבר כאן והפך להיות הווה. ב"כ המשיבה טוען, כי אם נלך אליבא דשיטתו של המערער, אזי סכוי סביר שבשום מקרה לא נגיע לחיוב בהיטל השבחה, שכן בתכנית מצב חדש הכל גלוי וידוע ואם נשליך ממצב זה לאחור, לתכנית מצב קודם, ההפרש לעולם לא יהיה כזה המחייב בהיטל. מפנה ב"כ המשיבה לפסה"ד ע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון נ. לוסטרניק פ"ד נז(5) עמ' 529 ומבקש כי על בסיסו של האחרון הטענה תדחה. עיינתי בפס"ד לוסטרניק כמתבקש ואינני בטוח כי האמור בו מתיישם דווקא בענייננו. המחלוקת כאן מתמקדת אך בשאלת שיעור ההפקעה. אמנם, לשיעורו של האחרון השלכה ישירה ולא מבוטלת על התוצאה הסופית של השומה וההיטל הנגזר ממנה, אך יש לבדקו בעיניים של קונה פוטנציאלי ולא ממשי. לטעמי, במחלוקת זו יש לקבל את עמדת ב"כ המשיבה. התכנית מצב קודם ראה מבנן שלם של חלקות שקובצו והוכנסו תחת מטריה אחת, כאשר שיעור ההפקעה הועמד על ידי השמאי לשיעור 40% שלדעתו קונה סביר ובעל ממון היה מעריך אף הוא שעור שכזה. העובדה, כי מקרקעין הספציפיים של המערער קטנו רק בשיעור 12% בשל הפקעה בשיעור נמוך יותר, אין בה כדי לומר שיש לסטות מן הכלל. צודק ב"כ המשיבה, כי לא אחת מתרחש אירוע נקודתי ביחס לחלקה ספציפית דוגמה מה שאירע בענייננו. התכנית היא מארג שלם ומוגדר המשתרע על חלקות רבות וישנם מצבים כי בעליהן של חלקות שלמות מוצאים מהתכנית ושיעור ההפקעה בהן הינו 100% ובעליהן זכאי לפיצוי. פיצוי זה לא מגיע מאויר, אלא הוא פרי זכייתם של אותם בעלי חלקות ששפר עליהם גורלם ואחוז ההפקעה בחלקתם נמוך באופן משמעותי, כפי שאירע בחלקתו של המערער. אני מקבל עמדתו של ב"כ המשיבה, כי קבלת טיעונו של המערער הינה חתירה תחת יסודות ההיטל, ולכן בשאלה זו אני מקבל עמדת ב"כ המשיבה ודוחה עמדת ב"כ המערער. 9. שאלה אחרונה המחייבת ליבון והכרעה היא שאלת שווים של המבנים שהיו קיימים על המקרקעין עבור עובר לפרסום התכנית מצב חדש. לא היה חולק, כי השמאי המכריע העניק למבנים (שנים במספר), ערך ולקחם בחשבון הערך במצב הקודם באופן שהקטין את ההפרש בין שווי מצב חדש לעומת שווי מצב קודם. לטעמו של המערער לא היה בכך די. ב"כ המשיבה טען, כי השאלה שאלה במישור השמאי שאין לביהמ"ש סמכות לבוא ולשקול במקום השמאי כיצד ביהמ"ש היה שם את המבנים. לטעמו של ב"כ המשיבה יכול המערער אך להודות לשמאי שהעניק ערך כלשהו למבנים הישנים. לטעמו של ב"כ המשיבה, ברי כי המערער לא רכש את המקרקעין ע"מ לעשות שימוש כלשהו במבנים - אלו היו מיועדים להריסה ואכן נהרסו בפועל ובמקומם נבנו המבנים החדשים. אף בשאלה זו, דעתי כדעתו של ב"כ המשיבה ונימוקו מקובל עלי. לפיכך, הערעור בשאלה זו נדחה. ג. לסיכום 1. העולה מן המקובץ, כי דין הערעור להדחות ברובו ולהתקבל במיעוטו. 2. השומה המכרעת והמתוקנת תתוקן עפ"י האמור בסעיף 7 של פרק ב'. 3. עפ"י תוצאות ההליך סבורני, כי נכון יהיה שכל צד ישא בהוצאותיו ובשכ"ט עו"ד. היטל השבחהערעור שומותערעורשמאותשמאי מכריע