קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פטור מהיטל השבחה באזורי מצוקה: פתח דבר מונח בפני ערעור שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובניה בראש העין, על הכרעת שמאי מכריע, אשר ניתנה ביום 28.4.10 על ידי השמאי יצחק גוטליב (להלן- השמאי המכריע). הערעור הוגש בהתאם להוראות סעיף 14(ג) לתוספת השלישית (להלן - התוספת השלישית) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן - החוק).   למען הסדר, יובהר כבר עתה, כי על פי סעיף 6 לחוק התכנון והבניה (תיקון מספר 84 והוראת שעה) התשס"ח-2008 (להלן - תיקון 84). תוקנו מספר סעיפים הקבועים בתוספת השלישית, ובכלל זה הוחלפה הוראת סעיף 14 בה עסקינן. אלא שבהתאם להוראות המעבר שבתיקון 84, ולאור מועד הוצאת השומה, 30.6.08, חלות במקרה זה הוראות התוספת השלישית, כפי שהיו בטרם תחילתו של תיקון 84, ועל כך אין מי מן הצדדים חולק. לפיכך כל התייחסות להלן להוראות סעיף 14 הינה בהתאם לנוסח הסעיף שטרם תחילתו של תיקון 84. רקע עובדתי מוסכם אין מחלוקת בין הצדדים בדבר העובדות הבאות:   המשיב היה בעל זכויות חכירה לדורות במקרקעין הידוע כחלקה 111/1 בגוש 4271 בראש העין (להלן - המקרקעין).   ביום 17.12.02 נחתם הסכם לפיו מכר המשיב לאחרים חלק מזכויותיו במקרקעין (להלן - הסכם המכר). לצורך השלמת רישום העיסקה הוגשה למערערת בתחילת שנת 2008 בקשה לאישור העברת זכויות. הואיל וביום 13.5.97 אושרה תכנית מתאר משביחה, תכנית רנ/10, החלה על המקרקעין, ולפיה סווגו המקרקעין כ"איזור מגורים ג' עם חזית מסחרית" (להלן - התכנית המשביחה), פנתה המערערת לשמאית מיכל בר-פרו לשם קביעת גובה היטל ההשבחה, שעל המשיב לשלם. ביום 31.3.08, נערכה על ידי השמאית בר-פרו שומת השבחה אשר קבעה, כי נכון ליום הקובע, 28.5.97, הוא יום מועד פרסום התכנית המשביחה ברשומות, סך היטל ההשבחה החל על המקרקעין הינו 879,988 ₪. ביום 14.4.08, בהתאם להוראת סעיף 14(א) לתוספת השלישית הגיש המשיב "שומה אחרת" מטעמו, בה נקבע על ידי השמאי אפי יהוד, כי בגין אישור התכנית המשביחה עומד היטל ההשבחה על סך של 80,000 ₪ בלבד. בנסיבות אלה, בהתאם להוראת סעיף 14(ב) לתוספת השלישית מונה ביחס למקרקעין נשוא הערעור השמאי המכריע. ביום 30.6.08, קבע השמאי המכריע, כי אין חבות בהיטל השבחה בגין שטחי המגורים, וכי היטל ההשבחה בגין שטחי המסחר הינו בסך 107,384.75₪(להלן - השומה הראשונה). ביום 6.8.08, הגישה המערערת ערעור לבית משפט זה על השומה הראשונה, ע"א (פ"ת) 62/08 . המערערת טענה שם - בין השאר - כי "השמאי המכריע קיים מגעים 'עצמאיים' עם הבעלים ו/או עם רוכשי הנכס, ללא ידיעת הוועדה המקומית וממילא גם ללא מתן אפשרות תגובה והתייחסות מטעמה וכי נתון היה (ע"פ הודאתו) ללחצים כבדים שהופעלו עליו", כאמור בפתח כתב הערעור. עוד טענה שם המערערת, כי השמאי המכריע חרג מסמכותו בפסקו בשאלת הפטור, שהינה שאלה בעלת אופי משפטי. ביום 26.3.09, ניתן על ידי סגן הנשיא , כב' השופט אהרן ד. גולדס, פסק דין, שבו נקבע: "גרסת המערערת לא נסתרה כי התקיימו מפגשים/שיחות חד צדדיות בין השמאי המכריע ובין המשיב ו/או הרוכשים ... התוצאה הינה , כי נפל פגם חמור בהתנהלות השמאי המכריע ואני מורה על בטלות השמאות המכרעת של השמאי המכריע מר גוטליב". על פסק דין זה של כב' השופט גולדס הוגשו לבית משפט המחוזי שני ערעורים, האחד - על ידי המשיב דנן, ע"א (מרכז) 09-05-13137, והאחר, על ידי השמאי המכריע, ע"א (מרכז) 09-05-16796. ביום 17.12.09, בדיון שנערך בבית המשפט המחוזי הגיעו הצדדים להסכמה כדלקמן: "פסה"ד של בית משפט קמא יתבטל וכך גם תתבטל השומה מיום 30.6.08. הצדדים יחזרו לשמאי המכריע, מר גוטליב, אשר ייתן שומה מכרעת חדשה, לאחר שישמע את כל טענות הצדדים. עם זאת, מסכימים הצדדים, כי שומתו המכרעת הקודמת לענין השטח המסחרי בלבד תעמוד בתוקפה". בית המשפט המחוזי נתן להסכמת הצדדים תוקף של פסק דין. עוד נקבע בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, כי "השמאי המכריע מתבקש להכריע הן בשאלה המשפטית, הן בשאלה השומתית (לרבות ערכים כספיים) וזאת מבלי לפגוע בטענת המשיבה כי אין זה מסמכותו להכריע בשאלה המשפטית". ביום 28.4.10 ניתנה על ידי השמאי המכריע שומה נוספת (להלן - השומה המכרעת). בשומה המכרעת קבע השמאי המכריע כדלקמן:   "11.1 היטל השבחה בגין הזכויות למסחר המוקנים בתוכנית רנ/10 בסך 107,384.75 ₪ למועד הקובע סוכם ואושר במסגרת שומה מכרעת (1). 11.2 ההשבחה למגורים 360,000 ₪ היטל ההשבחה לתאריך הקובע 28.5.97 180,000 ₪ בהתבסס על מעמדו של הנכס כשכונת שיקום ועל כלל התימוכין דלעיל, אני קובע כי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה למגורים בגין אישור תכנית רנ/10 בנכס הנישום".   על השומה המכרעת הגישה המערערת דנן את הערעור הנוכחי.   טענות הצדדים עיקר טענות המערערת המערערת טוענת, כי השמאי המכריע חרג מסמכותו. לטענתה, על השמאי היה לנקוב בשומה המכרעת נשוא הערעור בערכים מספריים בלבד ואת השאלה המשפטית בדבר עצם תחולת הפטור על נסיבות המקרה, להותיר להכרעה שיפוטית מוסמכת. ממילא קביעתו "המשפטית" של השמאי המכריע ,לפיה אין חבות בהיטל השבחה נוכח קיומו של סעיף הפטור, חסרת כל משמעות ונפקות. לעצם שאלת היקף ותחולת הפטור, הקבוע בסעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית, הנובע מכך שהשכונה בה מצויים המקרקעין הוכרזה כ"שכונת שיקום", טוענת המערערת, כי הפטור אינו חל על בניה חדשה, אלא רק על הרחבת דירת מגורים אחת קיימת בלבד, ולכל היותר, על בנייה חדשה של דירה אחת ראשונה בלבד. לטענתה של המערערת, את תכליתו של הפטור - הקלה על מצוקת החלש על רקע סוציאלי, יש לפרש באופן דווקני ומצמצם.   המערערת מוסיפה וטוענת, כי בחוות דעתו, השמאי המכריע התעלם מפסיקה רחבה, שהוצגה בפניו, ובחר להסתמך על שברי אסמכתאות בלתי רלבנטיות.   מנימוקים אלו, מבקשת המערערת מבית המשפט לבטל את השומה המכרעת.  עיקר טענות המשיב  אשר לשאלת סמכותו של השמאי המכריע, המשיב טוען, כי השאלות שעמדו להכרעה בפניו, היו יישום הפטור במקרקעין למגורים בהתאם להוראות סעיף 19ב(1) לתוספת השלישית וכן היקף החיוב בהיטל בגין היחידות המסחריות. המשיב טוען, כי לשמאי המכריע סמכות הכרעה גם בסוגיות משפטיות, ולפיכך היה מוסמך להביע דעתו כי אין לחייב בהיטל השבחה למגורים בשל הפטור הקבוע בחוק התכנון והבניה, כאמור לעיל. המשיב מצביע גם על כך שהמערערת עצמה במהלך הדיון בפני השמאי המכריע , לא הכחישה את סמכותו לדון בטענות משפטיות ואף שטחה את כל טענותיה בענין זה לפניו. בהקשר זה, ממשיך המשיב וטוען, כי בית המשפט המחוזי עצמו הנחה את השמאי לדון בעצם תחולת הפטור, ועל כן ממילא הוסמך השמאי לדון בסוגיה משפטית זו.   בכל הנוגע לעצם השומה שנערכה, המשיב טוען, כי למערערת אין כל טענה ממשית נגדה, לא לגבי עקרונותיה ולא לגבי תחשיב שומת הקרקע עצמו. לדבריו, המחלוקת בדבר שווי הקרקע הוכרעה, ועליה אין מחלוקת. לטענתו של המשיב, השמאי המכריע נתן לצדדים הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם וביסס את חוות דעתו כהלכה.   אשר לתחולת הפטור עצמו, המשיב טוען, כי הפטור מחובת תשלום היטל השבחה בקרקע למגורים הוא מוחלט, בכל "איזור שיקום", במיוחד בנוגע לתכניות שקיבלו תוקף ביוזמת המערערת עצמה. לטענתו של המשיב, העיריה הביעה מדיניות ברורה, בעלת אופי של קביעה נורמטיבית, כי בגין רכיב המגורים באיזור שיקום לא נגבה היטל השבחה. כך העיריה נהגה בפועל בעבר, וקביעת העיריה בענין זה מעולם לא שונתה. עוד מוסיף המשיב וטוען, כי עסקינן בפטור גורף הנוגע למימוש זכויות במקרקעין למגורים, בין אם מדובר בהרחבת דירה קיימת ובין אם מדובר בהקמת יחידות דיור מרובות חדשות.   עוד מלין המשיב בטענותיו על כך שהמערערת עושה שימוש לרעה בכוחה השלטוני בכך שהיא מסרבת להוציא לפועל את הכרעתו של השמאי המכריע, זאת למרות שביצועה לא עוכב. המשיב טוען, כי בגין התנהלותה זו של המערערת נפגע קניינו, נפגעת זכותו למימוש זכויותיו במקרקעין ונזקים כבדים נגרמים לו ולקונים. דיון והכרעה למעשה, שתי שאלות טעונות הכרעה בערעור זה. האחת, האם השמאי המכריע אכן חרג מסמכותו שעה שדן והכריע בסוגיה המשפטית העוסקת בתחולת הפטור מהיטל ההשבחה הקבוע בסעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית.   השאלה השניה הינה לעצם תחולת הפטור בנסיבות המקרה שבפני. אדון, איפוא, בכל אחת מן השאלות כסדרן.   סמכות השמאי המכריע להכריע בשאלת הפטור תהא אשר תהא התשובה בעניין היקף סמכותו של השמאי המכריע, והאם במקרה זה חרג השמאי המכריע מסמכותו, נראה כי אין כל צורך לדון בשאלה זו, כפי שיוסבר להלן. המערערת אינה טוענת, כי עקב חריגת השמאי המכריע מסמכותו בטלה השומה המכרעת לחלוטין, לרבות קביעת גובה ההשבחה. מטיעוני המערערת עולה, כי אין היא מערערת על שומת ההשבחה ועל גובה היטל ההשבחה, המצויינים בסעיף 11.2 לשומה המכרעת. המחלוקת הינה רק ביחס לאמור בסעיף 11.3 לשומה המכרעת, שם מחיל השמאי המכריע את הפטור הקבוע בסעיף 19 לתוספת השלישית על המקרה דנן. הוראת סעיף 14(ג) לתוספת השלישית קבעה:   "על חיוב בהיטל ועל הכרעת שמאי מכריע כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד או בעילה שלא ניתנה לועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע;" מהוראה זו למדים, כי גם אם הכרעה בשאלה משפטית מצויה בתחום סמכותו של שמאי מכריע, רשאי בית המשפט הדן בערעור על אותה הכרעה, לבטלה, ככל שמדובר בהכרעה בנקודה משפטית. העולה מן הדברים, כי גם אם לא חרג השמאי המכריע במקרה דנן מסמכותו בכל הנוגע לקביעתו, כי חל פטור במקרה זה, רשאי בית המשפט לדון בקביעה זו, לבחון אותה ולשנותה. בכל מקרה, הכרעה בשאלת תחולת הפטור, שהינה שאלה משפטית במהותה, וזאת להבדיל משאלה שמאית טהורה, נתונה בסופו של דבר לבחינה והכרעה של בית המשפט. כך עולה מהוראת סעיף 14(ג) לתוספת השלישית, כאמור לעיל. ממילא אין כל נפקות במקרה זה לשאלת היקף סמכותו של השמאי המכריע, ואין צורך לדון.   יפים בענין זה דברי ועדת הערר בערר (דרום) 86121/09, הועדה המקומית לתכנון ולבניה באר שבע נ' ג.ש. ארז שירותים כלליים בע"מ (לא פורסם) :   "הצדדים האריכו בשאלה האם היה מוסמך השמאי המכריע לדון בנושא הפטור. לטעמנו אין כל צורך להכריע בשאלה זו, היות ובין אם הכרעתו נתנה בסמכות או בין אם הכרעתו ניתנה שלא בסמכות, מדובר בשאלה משפטית אשר ועדת הערר מוסמכת וחייבת להכריע בה, ונבאר: אף אם השמאי המכריע היה מוסמך להכריע בנושא הפטור, הרי ברור כי מדובר בנושא משפטי טהור, ולפיכך במסגרת ערר על הכרעת השמאי המכריע רשאית ומוסמכת ועדת הערר לבחון את הנושא מראשיתו. יוטעם, כי לגבי שאלות משפטיות, אין כל יתרון לשמאי המכריע על פני ועדת הערר ולגביהן לא חל הכלל של התערבות מצומצמת בשיקולי השמאי המכריע (כלל החל על התערבות בשאלות שמאיות). כך שבין אם היה והשמאי המכריע מוסמך להכריע בשאלה ובין אם לאו, אזי ממילא הגוף המוסמך להכריע בשאלה בסופם של דברים היא ועדת ערר זו. לכן, כך או כך, השאלה בדבר עמידת המשיבה בתנאי הפטור הובאה לפתחה של ועדת הערר, הגוף המוסמך להכריע בה, והיא תידון לגופה ..." יצויין כי הדברים נאמרו על ידי ועדת ערר הפועלת מכח הוראות תיקון 84, אך הדברים יפים בהתאמה גם לענייננו.   פטור מהיטל השבחה-השבחה במקרקעין שהממשלה הכריזה עליהם כעל שכונת שיקום הוראת סעיף 19(ב) לתוספת השלישית קובעת:   "לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה: השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף".   סעיף זה נחקק על רקע פרוייקט שיקום השכונות במטרה לסייע לאותם איזורים שנכללים בפרוייקט זה, באמצעות הטבה במס ועידוד פיתוח איזורי מצוקה. כפי שנאמר בענין זה בספרו של המלומד הנריק רוסטוביץ, היטל השבחה, תשנ"ז-1996, עמ' 345: "פטור זה בא לעודד את תושביה של שכונה חלשה להשתקם על ידי הקניית זכויות בנייה בעלות ערך כספי ופטור מתשלום היטל".   מהותו, תכליתו והיקפו של פרוייקט שיקום השכונות נדון בהרחבה בבג"צ 727/00, ועד ראשי הרשויות המקומיות הערביות בישראל נ' שר הבינוי והשיכון, פד"י נו(2)79. בפסק דין זה, נאמר בין השאר (עמ' 82-83):   "... מאז הוכרז על הקמתו בשנת 1977 , עת הוקם כפרוייקט לאומי חברתי של המדינה בשיתוף עם יהדות התפוצות באמצעות הסוכנות היהודית ... הפרוייקט נועד להתמודד באופן מקיף ורב ממדי עם הפער החברתי במדינה ובייחוד לטפל במוקדי מצוקה חברתית ואיזורי התבלות פיזית במרכזים עירוניים ויישובי פיתוח. הפרוייקט נמצא באחריותו של משרד הבינוי והשיכון, והוא כולל שני תחומים מרכזיים: התחום הפיזי והתחום החברתי. התחום הפיזי של הפרוייקט כולל מרכיבים רבים וביניהם: הרחבת דירות מגורים, שיפוץ בנייני מגורים וחצרות, השלמת פיתוח תשתיות ציבוריות, שיפוץ דירות קשישים ועידוד רכישת דירות שבשכירות ציבורית ..."   בכדי לבחון את תחולת הפטור על הנכס בו עסקינן, שאלה ראשונה עליה יש ליתן את הדעת הינה, האם הנכס אכן מצוי "ביישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום".   על פי לשונו של הסעיף, ההכרזה על איזור כשכונת שיקום מתקבלת, בהחלטת ממשלה. האם הכריזה הממשלה על האיזור בו נמצא הנכס כעל שכונת שיקום?   בענין זה נאמר בספרו הנ"ל של רוסטוביץ בעמ' 346:   "ההכרזה על מקום כעל שכונת שיקום מתקבלת בהחלטת ממשלה. אין היא מתפרסמת בילקוט פרסומים ולא בקובץ התקנות, אלא מופצת בהודעה של מזכירות הממשלה אל שר האוצר, שר הבינוי והשיכון, שר הפנים, שר החינוך ושר המשרד לרווחה. המסמך כולל את דבר ההחלטה לגבי הוספת שכונות, הרחבת גבולות השכונות, צמצום גבולות השכונות וסיכום פעילות. ההכרזה תקפה מיום קבלתה על ידי הממשלה. ההודעה בדבר ההכרזה מועברת לראשי הרשויות המקומיות ולא לוועדות התכנון המתאימות. ההנחה היא שהרשויות דואגות לעדכן גם את הוועדות. האזרח עצמו מתוודע אל ההכרזה מ'פה לאוזן' ואין פרסום פורמלי שבו יוכל לעיין בה". למזלנו, במקרה דנן המערערת אינה חולקת על העובדה כי השכונה בה מצויים המקרקעין אכן הוכרזה כשכונת שיקום וכי התכנית המשביחה אושרה בזמן שההכרזה עמדה בתוקפה. בענין זה ראו סעיף 22 לעיקרי הטיעון מטעם המערערת. ממילא, נקודת המוצא של הדיון כאן תהיה, כי המקרקעין מצויים במקום, שהוכרז כ"שכונת שיקום".   סלע המחלוקת בין הצדדים שבפני מתמצה בשאלת הפרשנות שיש ליתן לסעיף הפטור האמור, סעיף 19(ב)(1), ותחולתו בנסיבותיו הספציפיות של המקרה שבפנינו. האם פטור זה חל על הרחבת והשבחת מגורים קיימים או שמא גם בבנייה של יחידות דיור חדשות. לשיטת המערערת, הפטור נועד להקל על מצוקת החלש ולכן יש ליתן לסעיף 19(ב)(1) הנ"ל פרשנות מצמצמת - פרשנות לפיה הפטור אינו חל על בניה חדשה, דוגמת המקרה דנן, אלא רק על הרחבת דירת מגורים קיימת אחת בלבד.   לעומת זאת ,לשיטת המשיב, יש ליתן לסעיף פרשנות מילולית מרחיבה, קרי מתן פטור גורף בגין השבחה במקרקעין המיועדים למגורים ללא אבחנה בין השבחת דירה קיימת ובין בניה חדשה של יחידות דיור, כך שתוגשם התכלית החברתית של פתרון רחב למצוקת הדיור בשכונות השיקום.   במחלוקת זו הגיע השמאי המכריע למסקנה כדלקמן:   "התכנית המשביחה רנ/10 שיזמה הועדה המקומית אושרה למתן תוקף עת היות השטח מוגדר לשיקום שכונות מאז 1991. יתרונותיה יחזקו את ראש העין ויצעידו אותה קדימה. מהיבט זה זהו פרויקט שיקום שכונות מובהק שיאפשר לאוכלוסיה ברמה סוציו אקונומית גבוהה להעתיק מגורים ואז גם תהיה תרומה לשיקום החברתי".   ובהמשך דבריו:   "לשון החוק כפשוטה אינה מגבילה או מסייגת את תחולת הפטור ביחס לסוג הבניה או השינוי במקרקעין הקשורים לאותה השבחה".   בנסיבות אלה קבע השמאי המכריע, שקיים במקרה זה פטור מלא מחובת תשלום היטל ההשבחה. יצויין כי השמאי המכריע מסתמך בהחלטתו גם על כך, שעמדת הוועדה המקומית עד כה, במקרים אחרים, היתה שלא לגבות היטל השבחה בגין שינוי יעוד למגורים. עיון בפסיקת בתי המשפט מלמד, כי טרם נקבעה על ידי בית המשפט העליון הלכה פסוקה בעניין זה. אמנם שאלת פרשנותו של סעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית נידונה כבר ברע"א 642/06, ר.א. שליט פיתוח בניה וייזום פרוייקטים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד (טרם פורסם) . שם נדונה תכנית לשינוי ייעוד, אשר איפשרה הקמת מקבץ דיור של 150 יחידות דיור לעולים קשישים. בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, עליו הוגש הערעור נקבע, כי "מקבץ הדיור" אינו מהווה מגורים, ולכן לא חל הפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(1) הנ"ל. קביעה זו אושרה בפסק הדין ברע"א 642/06 הנ"ל. ממילא אין לראות באותה קביעה הלכה פסוקה המחייבת במקרה דנן, משום שכאן מדובר במקרה בו מלכתחילה ייעוד הקרקע היה למגורים, וגם נותר כזה לאחר אישורה של התכנית המשביחה, בעוד ששם דובר במקרה בו נקבע, כי ייעוד הקרקע בסופו של דבר אינו למגורים. בסעיף 196א לחוק נאמר: "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה". בסעיף 2(א) לתוספת השלישית נאמר: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו". המונח "השבחה" מוגדר בסעיף 1 לתוספת השלישית, כדלהלן: "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". המחוקק הטיל חיוב בהיטל השבחה בגין עליית שווי מקרקעין של אדם כתוצאה מהרחבת זכויות הניצול של אותם מקרקעין עקב אישורה של תכנית מתאר. אכן המחוקק היה ער לכך, שהטלת חובת תשלום ההיטל עלולה להביא לצמצום הבנייה, וממילא לפגיעה בפתרון בעיית מצוקת הדיור באזורי מצוקה. המחוקק לא רצה לגרום לצמצום שכזה באותם אזורים, שהרשות התכנונית מעוניינת לפתחם משיקולים חברתיים וערכיים. כדי למנוע מצב דברים שכזה נחקקה הוראת הפטור שבסעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית, המחילה פטור מתשלום היטל השבחה באזורי מצוקה. בהוראת פטור זו יש כדי לעודד בנייה ופיתוח באזורי מצוקה באמצעות הענקת הפטור מתשלום היטל ההשבחה. סעיף 19(ב)(1) הנ"ל איננו מבחין בין סוגי ההשבחה השונים. הסעיף נוקט בלשון "השבחה במקרקעין". יש להכניס ללשון זו את ההגדרה שבסעיף 1 לתוספת השלישית, אשר נזכרה לעיל. ממילא יש לקרוא את הסעיף כך: "לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה (=עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית) שהיא אחת מאלה: השבחה (=עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית) במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף".   מלשונה של הוראת הפטור עולה, כי יינתן פטור מתשלום היטל השבחה בכל מקרה בו מדובר בעלייה של שווי מקרקעין, המיועדים למגורים, כתוצאה מאישור תכנית מתאר. אין הסעיף מדבר על השבחת מגורים אלא על השבחת "מקרקעין למגורים". אין בלשונו של החוק שום רמז להבחנה בין הרחבת דירות קיימות ובין בניית דירות חדשות. ההדגשה בלשון החוק היא על השבחה של מקרקעין ולא על השבחה של דירות קיימות. בעניין זה ראה ספרו הנ"ל של המלומד רוסטוביץ בעמ' 339. הבחנה זו המוצעת על ידי המערערת אינה עולה בקנה אחד עם תכליתה של הוראת הפטור, אשר נועדה להקל במצוקת הדיור באזורי מצוקה. הקלה במצוקת דיור יכולה לבוא על ידי הרחבת דירות קיימות, אך גם על ידי הגדלת היצע הדירות למגורים באמצעות בניית דירות חדשות. פטור מהיטל השבחה יוזיל את עלות בניית הדירות החדשות וממילא את מחיר מכירתן לקונים, ובכך יסייע הדבר בפתרון מצוקת הדיור באזורי מצוקה. לגירסת אלו המעניקים פרשנות מצמצמת להוראת הפטור של סעיף 19(ב)(1) הנ"ל, אין מדובר בפרשנות המעניקה פטור רק להרחבת בנייה קיימת בהיקף מצומצם אלא לכל הרחבה של בניה קיימת, וזאת גם לנוכח ההשוואה להוראות הפטור שבסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית. שם קיימת הגבלה על שטח הרחבת מגורים קיימים, מה שלא נמצא בסעיף 19(ב)(1). לשיטה זו מדובר בסעיף הנדון כאן רק בהטלת הבחנה בין הרחבת בנייה קיימת ובין בניה חדשה, יהא שטחן אשר יהא. הבחנה זו בין בנייה חדשה להרחבת בנייה קיימת הינה מלאכותית, ולטעמי, בלתי מוצדקת. מדוע אדם הבונה בית מגורים קטן על מגרש ריק יחוייב בהיטל השבחה, בעוד שאדם המשלש ומרבע את שטח ביתו הקיים יהיה פטור מתשלום ההיטל?! ככל שמדובר ברצון להקל על מצוקת הדיור באזורי מצוקה, מטרה זו תושג גם על ידי בנייה חדשה התואמת את צרכי האיזור וגם על ידי סיוע בהרחבת דירות קיימות. תימוכין לגישה המרחיבה את הוראות הפטור אף על בנייה חדשה מצויה בפסק דינו של כב' השופט רון סוקול בע"א (חי') 09-01-6276, נאסר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (לא פורסם) . ער אני לכך, שדעת הרוב באותו פסק דין תאמה את גישת המערערת דנן בנוגע לפרשנותו של סעיף 19(ב)(1) לחוק. יחד עם זאת, מן הנימוקים המפורטים לעיל, ובהתאם להוראות סעיף 20(א) לחוק יסוד: השפיטה, אני בוחר במקרה זה ללכת בדרכו של כב' השופט סוקול, מה גם שהרחבת הפטור קנתה לה שביתה, אמנם מהיבט אחר של הפטור, גם בפסק הדין בע"א (ת"א) 3088/02, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נ' כהן (לא פורסם), , שם נאמר: "התכלית למתן הפטור המוחלט מהחבות של היטל ההשבחה בשכונת שיקום שהוכרזה על ידי הממשלה, הכרזה שמעורבת בה גם הרשות, נועדה להיטיב עם השכונה המוכרזת ולעזור בשיקומה בדרך של מתן הקלה והטבה לתושביה ומשיכת תושבים נוספים ולכן יש טעם רב בפרשנות הרואה בפטור מהיטל השבחה פטור מוחלט ולא רק דחיית מועד התשלום ... ההטבה באה לעודד משיכת אוכלוסיה לשכונת השיקום ותושבים קיימים שיבצעו השבחות של נכסיהם וישפרו את השכונה ולכן אין זה הגיוני שאותם התושבים יאלצו לשלם היטל השבחה בזמן שיבקשו לממש את הנכס וכל שניתן להם זה רק דחיית מועד התשלום ולא פטור" הדברים יפים גם לענייננו. הפטור נועד לשקם אזורי מצוקה בין על ידי השבחת נכסי התושבים הקיימים ובין על ידי משיכת אוכלוסיה חדשה. ממילא אין להבחין בין חדש לישן, וממילא יש לפרש את הוראת הפטור כחלה על הרחבת דירות קיימות ועל בניית דירות חדשות כאחד. סיכומם של דברים, מקבל אני את גישת המשיב בכל הנוגע לפרשנות סעיף 19(ב)(1) הנ"ל. הוראות הפטור תחולנה גם על הרחבת בניה קיימת וגם על בניה חדשה. אשר על כן, הערעור נדחה. המערערת תשא בהוצאות המשיב ובשכר טרחת עורך דינו בסך 14,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. היטל השבחה