קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פינוי מחזיק במקרקעין לאחר שנים רבות: 1. עניינה של התביעה בטענת התובע, כי על הנתבעת לפצות אותו בפיצוי כספי או במקרקעין חלופיים, בגין פינויו מהמקרקעין בהם הוא מחזיק, הידועים כחלק מחלקה 42 בגוש 3665 ברחובות (להלן: "המקרקעין"). 2. בשנת 1958, החל התובע לעבוד במקרקעין עבור המנוח זלמן מוסקוביץ ז"ל (להלן: "מוסקוביץ"), ולהתגורר בהם. מוסקוביץ החזיק במקרקעין מכח חוזה חכירה עונתי בינו לבין מינהל מקרקעי ישראל. בשנת 1962 עזב מוסקוביץ את המקרקעין, ומסר את החזקה בהם לידי התובע. התובע טוען כי הוסכם ביניהם כי התובע יגור במקרקעין עם משפחתו, וישלם למוסקוביץ דמי שכירות חודשיים. בשנת 1976 התגלע סכסוך בין התובע לבין יורשי מוסקוביץ, והחלו להתנהל הליכים משפטיים ביניהם. בסופו של דבר ניתן פסק דין לפינויו של התובע מהמקרקעין. בהמשך הגיעו התובע ויורשי מוסקוביץ להסכם פשרה, במסגרתו התחייבו יורשי מוסקוביץ שלא לנקוט בהליכים משפטיים נגד התובע. התובע מצידו התחייב לשלם ליורשי מוסקוביץ כל סכום שייפסק על ידי בית משפט מוסמך כנגד היורשים, לשלם את כל המיסים החלים על המקרקעין, ולשלם להם סך של 17,000 ₪. 3. בשנת 1997 הגישה הנתבעת נגד התובע תביעה בבית משפט השלום ברחובות לסילוק ידו של התובע מהמקרקעין (ת.א. 3763/97, שיכונה להלן: "תביעת הפינוי"). הנתבעת טענה כי התובע תפס את המקרקעין ללא רשות ושלא כדין. בית משפט השלום ברחובות קיבל את תביעת הפינוי, והורה על פינוי התובע מהמקרקעין בתוך שבעה חודשים מיום מתן פסק הדין. בית המשפט קבע כי מעמדו של התובע במקרקעין הוא של בר רשות ללא תמורה, וכי הרשות בוטלה בעצם הגשת התביעה. עוד קבע בית משפט השלום, כי התובע איננו זכאי לפיצוי במסגרת תביעת הפינוי, וכי הוא רשאי להגיש בקשר לכך תביעה נפרדת. התובע הגיש ערעור לבית המשפט המחוזי, וערעורו נדחה (ע"א 3387/99, שיכונה להלן: "פסק הדין בערעור בתביעת הפינוי"). גם בקשת רשות ערעור שהגיש התובע לבית המשפט העליון נדחתה. טענות הצדדים 4. התובע טוען כי הוא ובני משפחתו גרים במקרקעין ומתפרנסים מהם בחמישים השנים האחרונות, וכי הנתבעת לא נקטה בהליכים כלשהם לפינויים עד לשנת 1997. לטענתו, במשך עשרות שנים הסתמך התובע על כך שיש לו רשות להתגורר בנכס במשך כל חייו, שהוא בר רשות או דייר מוגן במקרקעין, וכי הרשות שניתנה לו היא בלתי הדירה. בשל העובדה שהנתבעת השתהתה בהליכי הפינוי של התובע מהמקרקעין, השקיע התובע כספים רבים בהשבחת המקרקעין, ובנה את ביתו וחייו בהסתמך על כך. התובע הגיש מטעמו חוות דעת שמאית, לפיה דמי הפינוי הראויים, הנגזרים מהנזק שייגרם לתובע בגין הפינוי, מוערכים בסכום של 2,631,000 ₪. 5. הנתבעת טוענת, כי התובע ידע או שהיה עליו לדעת, כי הוא איננו בעל זכויות כלשהן במקרקעין, וכי יהיה עליו לפנותם. לטענתה, גם בית המשפט המחוזי בפסק הדין בערעור בתביעת הפינוי, קבע כי לתובע היה ברור שמרחפת מעליו סכנת פינוי. בנסיבות אלה, לא יכול היה התובע לפתח ציפיות או להסתמך על כך שהוא רשאי להחזיק במקרקעין. הנתבעת טוענת עוד, כי התובע איננו יכול לחזור ולטעון טענות העומדות בסתירה לפלוגתאות שהוכרעו בערכאות שדנו בעבר בתביעת הפינוי נגדו, וכי בעניין זה חל הכלל בדבר מעשה בית דין. 6. הנתבעת מוסיפה וטוענת, כי גם אם יוכיח התובע את טענותיו בתביעה, אין הוא זכאי לפיצוי בגין ערך המקרקעין, שכן הוא מעולם לא היה בעלים של המקרקעין, ואין לו זכות חוקית לפיצוי בגין עלות "שיכונו מחדש", כנטען על ידיו. הפיצוי היחיד לו זכאי בעל רשות הוא אך ורק בגין השקעותיו במקרקעין, שנעשו בידיעת הבעלים ובשתיקתם, ובתנאי שהוצאות והשקעות אלו אכן השביחו את המקרקעין. מנגד, יש לקזז מהפיצוי את החיסכון שחסך התובע באי תשלום דמי שימוש בגין המקרקעין. לטענת הנתבעת, ההשקעות להן טוען התובע לא תרמו להשבחת המקרקעין, והבניה שביצע התובע, נעשתה שלא כדין, ללא היתרי בניה, ללא ידיעת הנתבעת, ומבלי לקבל את אישורה והסכמתה. לכן אין התובע זכאי - כך נטען - לפיצוי כלשהו. לטענת הנתבעת, בבית משפט השלום במסגרת תביעת הפינוי, דרש התובע סכום של 200,000 ₪, ולכן אין הוא יכול לדרוש כיום את הסכום הגבוה הנדרש על ידיו בתביעה דנן. הנתבעת טוענת עוד, כי עומדת לה זכות קיזוז כנגד כל סכום שייפסק לטובת התובע, בגין השימוש שעשה התובע במקרקעין שבבעלותה, וזאת - החל מהיום בו דרשה ממנו את פינוי המקרקעין, עם הגשת תביעת הפינוי בבית משפט השלום, ועד למועד בו יפנה התובע את המקרקעין בפועל. דיון 7. כדי להכריע בסכסוך בין הצדדים, יש לבחון קודם כל את השאלה האם זכאי התובע לפיצוי בגין פינויו מהמקרקעין. אם התשובה על שאלה זו תהא חיובית, יש לבחון מהו גובה הפיצוי. יוער, כי שאלת עצם הפינוי הוכרעה על ידי הערכאות הקודמות שדנו בעניינם של הצדדים, ואין היא עומדת להכרעה בהליך זה. את טענות הצדדים יש לבחון בין היתר לאור קביעותיהן של הערכאות שדנו בתביעת הפינוי, כדי לקבוע אלו קביעות מהוות מעשה בית דין, המחייב את הצדדים בהליך הנוכחי. התובע היה בר רשות במקרקעין 8. שיובהר לעיל, אני סבורה כי קיים מעשה בית דין ביחס לקביעה לפיה התובע היה בר רשות במקרקעין, וכי רשות זו בוטלה עם הגשת תביעת הפינוי. כדי לקבוע כי חל מעשה בית דין מסוג "השתק פלוגתא", על הטוען להשתק להוכיח קיומם של ארבעה תנאים. כך נפסק בהקשר זה: "השתק פלוגתא מקים מחסום דיוני לבעל דין המבקש לשוב ולהתדיין בשאלה עובדתית מסויימת שכבר נדונה בין בעלי הדין בהתדיינות קודמת אם מתקיימים ארבעה תנאים והם: א. הפלוגתא העולה בכל אחת מההתדיינויות היא אכן אותה פלוגתא, על רכיביה העובדתיים והמשפטיים. ב. קויים דיון בין הצדדים באותה פלוגתא במסגרת ההתדיינות הראשונה, ולצד שנגדו מועלית טענת השתק בהתדיינות השניה היה יומו בבית המשפט ביחס לאותה פלוגתא. ג. ההתדיינות הסתיימה בהכרעה מפורשת או מכללא של בית המשפט באותה פלוגתא, בקביעת ממצא פוזיטיבי, להבדיל ממימצא הנובע מהעדר הוכחה. ד. ההכרעה הייתה חיונית לצורך פסק הדין שניתן בתובענה הראשונה" (ע"א 1041/97 סררו אבי נ' נעלי תומרס בע"מ, פ"ד נד(1) 642, בע' 649, ור' גם נ' זלצמן מעשה בית דין בהליך אזרחי (הוצאת רמות, 1991) 3). 9. משפט השלום ובית המשפט המחוזי שדנו בתביעת הפינוי, קבעו מספר ממצאים אשר מקיימים את התנאים הנזכרים לעיל. הקביעה העיקרית של בית משפט השלום בתביעת הפינוי, היתה כי התובע היה בר רשות במקרקעין. זאת, לאור הימנעותה של הנתבעת לאורך שנים לנקוט כל פעולה שהיא לפינויו מהמקרקעין. כן נקבע כי הזכות הוענקה לתובע ללא תמורה, וכי היא בוטלה עם הגשת תביעת הפינוי. קביעה זו אושרה גם על ידי בית המשפט המחוזי בפסק הדין בערעור, ובבית המשפט העליון. קביעה זו מהווה לכן מעשה בית דין. האם התובע זכאי לפיצוי? 10. בית משפט השלום לא הכריע במסגרת תביעת הפינוי בשאלת זכותו של התובע לפיצוי בגין פינויו מהמקרקעין. הוא דן בתביעת התובע בעניין זה, ודחה אותה בהעדר תשתית ראייתית מטעם התובע. יחד עם זאת, קבע בית משפט השלום כי פתוחה בפני התובע הדרך להגיש תביעה נפרדת לפיצוי (ע' 33 לפסק דינו של בית משפט השלום). בבית המשפט המחוזי שדן בערעורו של התובע על פסק דינו של בית משפט השלום, קבעה דעת המיעוט (כב' השןפטת שטרנברג-אליעז) כי התובע זכאי לפיצוי בסך של 200,000 ₪. דעת הרוב (כב' השופטים גולדברג ופוגלמן), קבעה כי אין מקום להתנות את פינוי התובע מהמקרקעין בפיצוי, אולם הוא זכאי לפיצוי בגין השקעותיו והוצאותיו בגין פינויו מהמקרקעין: "מקובל עלי, כי בשל התקופה הארוכה בה מחזיק [התובע] במקרקעין, היה מקום לשקול פיצוי על השקעותיו ועל הוצאותיו בגין פינויו מהמתחם" (ע' 13 לפסק הדין). מעבר לאמור לעיל, לא הכריעה דעת הרוב בשאלת גובה הפיצוי, ונקבע כי התובע רשאי להגיש תביעה נפרדת בע ניין זה. 11. לטעמי, הערתו של בית המשפט המחוזי בפסק דינו בערעור לפיה היה מקום "לשקול פיצוי" של התובע בגין השקעותיו במקרקעין, אינה מהווה מעשה בית דין. זאת משום שהערה זו לא היתה הכרחית לצורך הכרעה בשאלה העיקרית שנדונה במסגרת תביעת הפינוי - שאלת פינויו של התובע מהמקרקעין. לכן, לא מתקיים התנאי הרביעי לתחולתו של הכלל של מעשה בית דין, התנאי לפיו ההכרעה הייתה חיונית לצורך פסק הדין שניתן בתובענה הראשונה, בהתייחס למחלוקת ביחס לעצם זכותו של התובע לפיצוי. אמירה שהיא בגדר "אמרת אגב" אינה מהווה מעשה בית דין. 11. יחד עם זאת, אני סבורה כי יש לקבל את עמדת התובע לגופה בהקשר זה, ולקבוע כי הוא זכאי לפיצוי בגין השקעותיו במקרקעין. הכלל הוא כי בר רשות השוהה ללא תמורה בנכס מקרקעין, אשר רישיונו בוטל, זכאי לפיצוי בגין השקעותיו בנכס והשבחתו: "הלכה פסוקה מקדמת דנא כי אין 'סימוכין לדעה שבעל מקרקעין חייב לפצות את ברי רשותו על ביטול הרשות וסילוקם מעל מקרקעיו. יש וחבות זו נובעת מהסכם מפורש, או משתמעת מהסכם או הסדר מכללא; אבל בהעדר התחייבות מפורשת או משתמעת כאמור, אין להסיק חבות שכזאת לא מחוקי הגנת הדייר ולא מכל דין אחר' (דברי השופט ח' כהן בע"א 160/62 עובדיה לוי נ' עיריית תל אביב יפו, פ"ד טז 1773, 1780). מקום שנפסקו פיצויים למי שהיה בר רשות ללא תמורה בנכס מקרקעין, שרישיונו בוטל, נפסקו הפיצויים רק עבור השקעותיו של בר הרשות בנכס והשבחתו. ... בר רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה והרשות בוטלה אינו זכאי, אפוא, לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות, אולם יכול שיהיה זכאי לפיצויים מכוח הסכם מפורש או משתמע בין בעל המקרקעין לבין בר הרשות. עם זאת, יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו, תוך התחשבות בשיקולים של צדק" (ר' רע"א 1156/02 רע"א 1238/02 עבד אל סלאם ח'יר נ' אלון לידאי (ניתן ביום 11.5.03; להלן: "עניין ח'יר"), ור 'בענין זה גם ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש, פ"ד לא(3) 210; ע"א 515/76 לוי נ' ויימן, פ"ד לא(2) 127; ע"א 657/71 יקותיאל נ' שר האוצר, פ"ד כו(2) 564; בג"ץ 45/71 קרושבסקי נ' ראש עיר ת"א, פ"ד כה(1) 792; ע"א 234/70 גוטליב נ' לוי, פ"ד כה(1) 389; ע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עזבון, פ"ד יז 710 ,701; וע"א 618/05 גדליהו דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות - מדינת ישראל (לא פורסם, , ניתן ביום 21.3.07)). פרופ' נ' זלצמן מציינת במאמרה "רישיון במקרקעין" (הפרקליט מב 24 (תשנ"ה)), כי: "כאשר מן הנסיבות עולה, כי בהסתמך על הציפיה שיצר אצלו בעל המקרקעין בהתנהגותו הפסיבית, השקיע פלוני בנכס, כגון הקים מבנה או נטע נטיעות, אפשר שבית משפט יתנה את ביטול הרשות בתשלום פיצויים לפלוני על השקעותיו בנכס לפי ערכן הריאלי". 12. בית משפט השלום קבע בעניין זה בתביעת הפינוי, כי "הבניה לא נעשתה בידיעת ובהסכמת הבעלים, ואף נעשתה ללא היתרים חוקיים (ראה דברי הנתבע [התובע דנן - ר.ר.] בעמ' 16 לפרוטוקול)" )עמ' 32 לפסק דינו של בית משפט השלום ברחובות). יחד עם זאת, ציין בית משפט השלום כי הוא איננו מביע דעה לעניין הפיצוי "שמא עוד תתברר תביעה בעניין זה בין הצדדים" (עמ' 32 לפסק דינו של בית משפט השלום). לפיכך, יש לראות בהערותיו של בית משפט השלום בעניין זה הערות אגב, שאינן מהוות מעשה בית דין. 13. כאמור, אין חולק כי במשך תקופה ארוכה עשה התובע שימוש במקרקעין. אין גם מחלוקת למעשה כי עד שנת 1997, בה הגישה הנתבעת את תביעת הפינוי, לא גילתה הנתבעת את דעתה כי על התובע לפנות את המקרקעין. אני סבורה, כי יש לראות בהתנהגות זו של הנתבעת הסכמה שבשתיקה לשימוש אותו עשה התובע במקרקעין עד שנת 1997. הסכמה זו יכולה היתה ליצור אצל התובע הסתמכות מסויימת המצדיקה מתן פיצוי לתובע בעת פינויו מהמקרקעין. בהתייחס לתקופה זו, זכאי התובע אם כן, לפיצוי בגין השקעותיו בהשבחת המקרקעין, ככול שיוכחו. 14. יצויין, כי בסיכומיה טוענת הנתבעת, כי בחקירתו הנגדית של התובע התברר, שגרושתו, ילדיו ונכדיו מחזיקים בחלק מהמבנים בגינם דורש התובע פיצוי ועושים בהם שימוש, וכי לכן אין לפסוק לו פיצוי בגין מבנים אלה. כפי שהובהר לעיל, התובע זכאי לפיצוי בגין השקעותיו במקרקעין ובמחוברים. מאחר שאין מחלוקת, שככל שהיו השקעות כאלה, הן בוצעו על ידי התובע, ולא על ידי בני משפחתו, אינני סבורה שהעובדה שגרושת התובע וילדיו מתגוררים בחלק מהמבנים אמורה להשפיע על פיצוי זה. 15. התובע טוען כי יש לפצותו גם בגין אינטרס ההסתמכות והציפיה שהתגבשה אצלו לאורך השנים, כי ישיבתו במקרקעין היא ישיבת קבע. אינני מקבלת טענה זו. ראשית, טענה זו אינה עולה מהכרעת הרוב בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בערעור בתביעת הפינוי. בנוסף, לאור מכלול הנסיבות שהוכחו, קשה לקבל את טענת התובע כי התגבשה אצלו ציפייה שהוא יוכל להחזיק במקרקעין באורח קבע. מלכתחילה ישב התובע במקרקעין מכח עבודתו אצל מר מוסקוביץ, אולם עם עזיבתו של מר מוסקוביץ את המקרקעין, לא הוכיח התובע זכות מכח הדין או מכוח הסכם לישיבתו במקרקעין. לאורך כל שנות ישיבתו במקרקעין, התמודד התובע עם הליכים משפטיים וניסיונות פינוי של גורמים שונים - ההליכים המשפטיים מול יורשי המנוח מוסקוביץ, שנמשכו עד שנית 1987; ניסיונות פינוי של חברת "שילר" בשנת 1978; ניסיונות פינוי של חברת "עמידר" החל משנת 1989; וכתב אישום שהוגש נגד התובע בגין בניה בלתי חוקית בשנת 1996. 16. בדונו בשיקולים המנחים את בית המשפט בקביעת שווי הפיצוי לפינוי בר רשות מנכס בו החזיק, קבע בית המשפט העליון ברע"א 2701/95 תחסין מוחי אלעדין כנען נ. אחמד עסד אלטיף (פ"ד נג(3) 151) כי: "על בית המשפט לבחון על פי נסיבות המקרה האם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון והאם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים. לענין זה יתחשב בית המשפט בין היתר בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה אחרון על הרישיון שניתן, ובנזק שנגרם לו עקב כך". בית המשפט הוסיף וקבע באותו ענין, כי יש לבחון את מערכת היחסים שנוצרה בין הצדדים "לא רק במשקפיו של הדין הפורמאלי, אלא גם על פי שיקולים של צדק". 17. פסקי דין נוספים התייחסו לשיקולים נוספים במסגרתם יש לבחון את שאלת גובה הפיצוי - כמו השאלה באיזה אופן הגיעו המקרקעין לידי המחזיק (בהסכמה או בפלישה), וגובה ההשקעות שהשקיע המחזיק בנכס. העובדה שהתובע התגורר עם בני משפחתו ללא תמורה במשך שנים רבות במקרקעין, אינה צריכה להוות שיקול המצדיק הימנעות מפינויו, או יצירת זכות או ציפייה להמשך שהות שלו במקרקעין דרך קבע. בעניין ח'יר נקבע: "האם יש לפצות את המבקשים מכח 'שיקולים של צדק' שאינם מן הדין? עד ביטול הרשות התגוררו המבקשים בנכס במשך 40 שנה בקירוב, ומשהגיע המבקש לגיל פרישה, עליהם לפנות את הנכס שבו התגוררו ולמצוא לעצמם מקום מגורים אחר. כנגד קושי זה של המבקשים עומדת טובת ההנאה שהיתה להם - למבקש, לאשתו ולילדיהם - במשך תקופה כה ארוכה שבמהלכה התגוררו בנכס ללא תמורה; אין זו הטבה של מה בכך. המבקשים היו יכולים אפוא לחסוך במשך התקופה סכום נכבד - כשיעור דמי השכירות שלא שילמו - ולהבטיח לעצמם מקום מגורים..." (שם, בע' 958). 18. אני סבורה כי יש לקחת בחשבון את העובדה שהתובע נכנס למקרקעין בהסכמת מי שהיה בזמנו בעל הזכות בהם, מר מוסקוביץ, אולם גם את העובדה כי הוא החזיק במקרקעין ללא זכות מוכחת בדין לאורך שנים רבות, וכי במהלך השנים ניסו גורמים שונים לפנותו מהמקרקעין. בנסיבות אלה, אין מקום לפיצוי התובע בגין ציפייה להמשך ישיבת קבע, והתובע זכאי לפיצוי רק בגין השקעותיו במקרקעין שהביאו להשבחתם. בגין אילו מבנים זכאי התובע לפיצוי עבור השקעותיו? 19. על מנת להכריע בשאלת גובה הפיצוי לו זכאי התובע, יש להבחין בין מבנים שהוקמו במספר תקופות - התקופה הראשונה היא התקופה בה טרם תפס התובע חזקה במקרקעין. המבנים שנבנו בתקופה זו, הם מבנים שלא התובע הקים. התקופה השנייה כוללת מבנים שהוקמו לפני שנודע לתובע כי עליו לפנות את המקרקעין. ביחס לתקופה זו יכול התובע לטעון להסתמכות על הרשות שניתנה לו להחזיק במקרקעין כבר רשות. התקופה האחרונה היא התקופה לאחר הגשת תביעת הפינוי. תביעת הפינוי שהגישה הנתבעת בשנת 1997 התקבלה, כאמור. ממועד הגשתה, הודיעה הנתבעת לתובע כי אין לו עוד רשות להחזיק במקרקעין, וכי עליו לפנותם. לכן, ממועד זה ואילך, התובע אינו יכול עוד לטעון כי הוא היה סבור שהוא בר רשות במקרקעין, והוא אינו זכאי לכן לפיצוי בגין עבודות בנייה שהוא ביצע במקרקעין בתקופה זו. 20. הנתבעת הגישה חוות דעת מטעם מומחית לפענוח תצלומי אוויר, הגב' מלכה עפרי, אשר עמדה על ההבדלים בין המבנים במתחם המקרקעין לאורך השנים, והמועד בו הוקמו, על פי פענוח 6 תצלומי אויר שנערכו בין השנים 1949 - 2000. על פי חוות דעתה, מבנה מס' 3 היה קיים כבר בשנת 1949, קרי לפני שהתובע החל להחזיק במקרקעין. מבנים מס' 1 ו-4 אינם נראים בתצ"א משנת 2000, כלומר הוקמו לאחר שנה זו. מבנה מס' 5 קיים החל מהתצ"א משנת 1980, כלומר הוקם עובר לשנה זו. מבנה מס' 2 נראה החל מהתצ"א משנת 1990, כלומר הוקם עובר לשנה זו. מבנה מס' 6 נראה בתצ"א משנת 1980, אולם לא נראה עוד בתצ"אות משנת 1990 ו-2000, כלומר הוא נהרס. על פי חוות דעתה של הגב' עפרי, התובע לא הקים את מבנה מס' 3. מבנים מס' 1 ו-4 הוקמו לאחר שנת 1997, כלומר, לאחר שהיה ידוע לתובע על הגשת תביעת הפינוי. מבנה מס' 6 איננו קיים עוד, ככל הנראה, ואף חוות דעתו של המומחה מטעם התובע כלל לא מתייחסת למבנה זה. כלומר התובע זכאי לפיצוי על השקעותיו רק ביחס למבנים 2 ו-5. 21. הנטל להוכיח מהן ההשקעות שהשקיע התובע במקרקעין בגינן הוא דורש פיצוי, מוטל על התובע. התובע מצידו לא הוכיח את השקעותיו, ולא סתר את טענות הנתבעת ואת חוות דעתה של הגב' עפרי בעניין זה. חוות דעתו של המומחה מטעם התובע, השמאי מר עאטף עאלם (להלן: "מומחה התובע"), איננה מפרטת מהם מועדי הקמתם של המבנים, ואילו השקעות השקיע בהם התובע. גם העדים שהעידו מטעמו של התובע, שכניו ומכריו, לא ידעו לפרט אילו השקעות השקיע התובע - מהי עלותן ומה שווין. לאור האמור, התובע לא הוכיח את השקעותיו באשר למבנים מס' 1, 3, 4 ו-6, ככל שהיו כאלה, ולכן איננו זכאי לפיצוי בגין מבנים אלו. משמעותה של בניה בלתי חוקית לענין הפינוי 22. הנתבעת טענה גם כי הבניה שבצע התובע, בוצעה ללא היתרי בניה, ללא ידיעתה ומבלי לקבל את אישורה (סעיפים 6-7 לתצהיר מר שי קרפ מטעם הנתבעת). הנתבעת טענה, כי אין לזכות את התובע בפיצוי בקשר עם אותם מבנים שנבנו ללא היתר. במקרה דנן, מדובר בבניה בלתי חוקית במבנים שנבנו לפני זמן רב, שכן מדובר כאמור במבנים שהקים התובע במהלך התקופה השניה, לפני שנת 1997. בהערכת שוויים של מבנים שהוקמו שלא כחוק, יש משמעות לחלוף הזמן, בוודאי כאשר מדובר במבנים שתקופת ההתיישנות לגבי אפשרות העמדה לדין בעבירה של בניה בלתי חוקית - חלפה לגביהם. לפיכך, אני סבורה, כי בהערכת שווי של מבנה בלתי חוקי שהוקם לפני שנים רבות, יש השלכה מסוימת אם כי פחותה לעובדת היותה של הבניה - בלתי חוקית. 23. הנתבעת הפנתה בסיכומיה בעניין זה, למספר פסקי דין הדנים בפיצוי בגין הפקעה, בהם נקבע כי הקניית פיצויים בגין עסקים בלתי חוקיים או שימוש בלתי חוקי בנכס, אינה מקיימת את הרציונל הטמון בפיצויי הפקעה - השבת הנפגע למצב בו היה לולא אותה הפקעה. זאת משום שמתן פיצויים במקרה כזה תעמיד את הנפגע במצב טוב יותר מאשר המצב החוקי בו היה ערב ההפקעה (ר' למשל ע"א 9396/07 רבקה כסלו ואח' נ' חברת רכבת ישראל בע"מ (ניתן ביום 4.11.10)). אני סבורה כי יש להבחין בין שימוש בלתי חוקי בנכס, כפי שנדון בפסק הדין שנזכר לעיל, לבין בניה בלתי חוקית - שבוצעה על פי הטענה על ידי התובע דנן. שנית, יש להבחין בין בניה בלתי חוקית שהוצא בגינה צו הריסה, ובין כזו שלא הוצא בגינה צו הריסה. העובדה שהוצא צו הריסה בוודאי משפיעה על שווי הנכס. 24. הנתבעת טוענת, כי אין לפצות את התובע בגין השקעות בלתי חוקיות שנדונו להריסה, ואשר בעל המקרקעין יידרש להוציא הוצאות להריסתן. יצויין, כי אף שבעבר הורשע התובע בביצוע בניה בלתי חוקית, והוצא צו הריסה, הרי שעל פי מסמכי תיק זה שהוגשו על ידי הנתבעת (נ/10), עולה כי התובע הרס את מירב הבניה הבלתי חוקית, ובעיקר, כי ההליכים וצו ההריסה עסקו בבית המגורים המרכזי (המבנה מס' 3, כמתואר בחוות הדעת בתיק דנן), אשר קבעתי, כאמור, כי התובע אינו זכאי לפיצוי בגינו. השקעות התובע במבנים 2 ו-5 25. באשר למבנים 2 ו-5, הרי שמבנים אלה הוקמו בתקופה השניה, קרי כאשר התובע החזיק במקרקעין כבר רשות. יש לבחון אם כן את השקעותיו של התובע ואת גובה הפיצוי לו הוא זכאי בגין מבנים אלה. יצויין, כי שני המומחים מכנים את המבנים במספרים שונים. המבנים המכונים על ידי מומחי הנתבעת הגב' פריאל והגב' עפרי במספרים 2 ו-5, מכונים על ידי מומחה התובע, מר עאלם, במספרים 3 ו-2 בהתאמה. להלן יכונו מבנים אלה (בגינם זכאי התובע כאמור לפיצוי) במספרים 2 ו-5. חוות הדעת 26. הצדדים הגישו חוות דעת שמאיות מטעמם, באשר לגובה הפיצוי הראוי בגין פינוי התובע מהמקרקעין. התובע הגיש, כאמור, את חוות דעתו של השמאי מר עאטף עאלם. על פי חוות דעת זו, על המגרש בנויים 3 בתי מגורים, מבנה אירוח, דיר כבשים וסככה. רמת האחזקה של המבנים היא בינונית. סכום הפיצוי שהוערך בחוות הדעת "הביא בחשבון את הצורך בהקמת מבני מגורים בהיקף דומה, בשטח קרקע אחר, בערך כספי דומה". בהתאם העריך המומחה את עלות הקמתם של מבנים בהיקף דומה להיקף הקיים, וכן עלות רכישת קרקע חלופית, בסך של 2,100,000 ₪. המומחה מר עאלם העיד, כי ערך את חישוביו בהתאם לסכום שנדרש לתובע על מנת להעמיד את מצבו כפי שהוא קיים לפני הפינוי, בקרקע חלופית, הקרובה ביותר למקרקעין נושא התביעה (עמ' 4 לפרוטוקול). המומחה מטעם התובע לא התייחס בחוות דעתו לשאלה האם המבנים הוקמו בהיתר או בבניה בלתי חוקית. מעבר לכך, המומחה העריך את הפיצוי כאמור בהתאם למחיר עלות הקמת מבנים דומים על קרקע חלופית. ואולם, על פי הההלכה הפסוקה, וכפי שנקבע לעיל, התובע אינו זכאי לפיצוי בגין רכישת קרקע חלופית, אלא בשווי השבחת הקרקע בלבד. 27. מטעם הנתבעת הוגשה חוות דעתה של השמאית מירב פריאל. בחוות דעתה, היא העריכה את "דמי השימוש הראויים עבור הקרקע של הנכס הנדון, בהתאם לשימושים החורגים הקיימים בשטח, בהתעלם מהמצב התכנוני, בין השנים 1997 ועד 2005, כל שנה בנפרד, לשטח וקיבולתו". על פי חוות הדעת, ישנם במקרקעין שני מבני מגורים, 2 סככות אשר אחת מהן משמשת למגורים, דיר ומשטח בטון. בעדותה הסבירה המומחית גב' פריאל, כי דמי השימוש שהעריכה נגזרים רק משווי הקרקע בהתאם לשימושים השונים שנעשים בה, כאשר לא מובאים בחשבון המבנים והמחוברים לקרקע (עמ' 24 לפרוטוקול). גם הגב' פריאל לא הביאה בחשבון האם המבנים נבנו בהיתר או לאו (ר' עמ' 26 לפרוטוקול הדיון). מבנה מס' 2 (מבנה 3 בחוו"ד מר עאלם) מתואר על ידי מר עאלם כבית מגורים, ששטחו 63 מ"ר "הבנוי מבטון על רשת מתכת, קירות פנים מטויחים וצבועים, תקרת רביץ, קירות חוץ מסרגלי עץ וגג משופע מפח גלי, דלתות עץ, ריצוף אריחי טרצו בגודל 30/30 ס"מ, בבית 2 חדרים, מטבחון, חדר רחצה ואסלה". לבית זה צמודה סככה בשטח של 37 מ"ר, קירותיה חלקיים, הגג בנוי מלוחות פח גלי והרצפה מבטון. 28. מר עאלם העריך את שוויו של מ"ר בבית המגורים בסך של 2000 ₪/מ"ר, ושווי מ"ר במבנה הסככה בסך של 500 ₪/מ"ר. לפי הערכה זו, סך שוויו של מבנה מס' 2 הוא 144,500 ₪. מבנה מס' 5 (מבנה 2 בחוו"ד עאלם) מתואר כבית מגורים ששטחו 90 מ"ר "הבנוי משלד מתכת, קירות וגג מלוחות מתכת, רצפת אריחי טרצו בגודל 30/30 ס"מ". למבנה זה צמוד מחסן ששטחו 19 מ"ר, וסככה משלד מתכת, לוחות מתכת ורצפת בטון ששטחה 95 מ"ר. גם באשר למבנה זה, העריך מר עאלם את שוויו של מ"ר בבית המגורים בסך של 2000 ₪/מ"ר, שוויו של מ"ר במבנה הסככה הוערך בסך של 500 ₪/מ"ר, ושוויו של מ"ר במבנה המחסן הוערך בסך של 700 ₪/מ"ר. לפיכך, הוערך שוויו של מבנה זה כולו בסך של 240,800 ₪. 29. חוות דעתה של הגב' פריאל מעריכה את שווי דמי השימוש הראויים עבור הקרקע, בין השנים 1997 - 2005, עבור כל שנה ומבנה בנפרד. הגב' פריאל העידה, שחוות דעתה איננה מתייחסת לנושא הפינוי, אלא לשאלת דמי השימוש בלבד (עמ' 23 לפרוטוקול). היא אף ציינה, שלא נכנסה לתוך המבנים עצמם (שם), כי דמי השימוש נגזרים רק משווי הקרקע בהתאם לשימושים שנעשים בה, ללא קשר למבנים ולמחוברים כלשהם (בעמ' 24), וכי חוות דעתה לא התייחסה למצב המבנים אלא לשימוש בקרקע בלבד (עמ' 26). לכן, לא ניתן להסיק מחוות הדעת של הגב' פריאל מסקנות ביחס לשווי המבנים או ביחס להשקעות בגין השבחתם על ידי התובע. 30. אני סבורה, כי הערכת שוויים של המבנים על ידי מומחה התובע מוגזמת במידת מה - וזאת לאור ההסבר שנתן המומחה ביחס לאופן חישובו את שוויים. יחד עם זאת, וכפי שיובהר להלן, אין לנושא זה משמעות, שכן דמי השימוש הראויים שעל התובע לשלם לנתבעת בגין השימוש במקרקעין, עולים על הערכתו של המומחה מטעם התובע שווי המבנים, גם אם נלקחת בחשבון ההערכה המלאה. המומחה הסביר בעדותו, כי המחיר למ"ר בבניה סטנדרטית הוא 1,000 דולר. מבנה מס' 5 (המכונה בחוות דעתו מס' 2), המתואר כ"סככה עם רצפה... אין שם מטבח, חדר רחצה, אסלה, הכל פתוח עם חשמל שלא בקירות", תיאור אשר המומחה מר עאלם לא חלק עליו, הוערך על ידיו בכ-500 דולר למ"ר (ע' 6 לפרוטוקול) או 2000 ₪/מ"ר (סעיף 11 לחוות הדעת). לאור התיאור שלעיל, אני סבורה כי הערכת ערך המבנה הזה במחצית משוויו של מבנה "רגיל" הבנוי בבנייה סטנדרטית, היא הערכה מוגזמת. גם הערכת מבנה מס' 2 נראית כמוגזמת, נוכח תיאורם של כל המבנים בחלקה, אשר אופיינו ברמת בינוי ואחזקה בסיסית, הכוללים אוהל ומבנה אירוח, כמקובל בחברה הבדואית, ללא גינון ופיתוח סביבתי, וללא מערכת ביוב (ע' 4 לפרוטוקול). כך גם עולה מתמונות המבנים שצורפו לחוות הדעת של הצדדים. מר עאלם לא הביא בחשבון גם את העובדה שהמבנים הוקמו ללא היתר, למרות ששני המומחים העידו שלא נמצאו היתרי בניה בתיק הבנין של החלקה (מר עאלם בע' 2 והגב' פריאל בע' 24 לפרוטוקול). גם לעובדה זו יש חשיבות מסוימת בהערכת שווי הנכס, אף שכאמור לעיל, ונוכח חלוף הזמן הרב מאז הקמת המבנים, העובדה שמדובר בבניה בלתי חוקית מפחיתה משווי הנכס במידה מוגבלת ומצומצמת בלבד. 31. לאור כל האמור לעיל, אני סבורה כי יש להעריך את שוויים של מבנים 2 ו-5 כדלקמן: מבנה 2 יוערך בסך של 90% משוויו כפי שהוערך בחוות דעתו של מר עאלם, קרי בסך של 130,050₪. מבנה 5 - נוכח תיאור המבנה כאמור, יוערכו שטחי המגורים במבנה זה בכ-75% מהשווי המוערך בחוות דעתו של מר עאלם, כלומר בסך של 1,500 ₪/מ"ר. שטחי המחסן והסככה יוערכו ב-90% מהשווי המוערך בחוות הדעת בסך הכל יוערך שוויו של מבנה זה בסך של 189,720 ₪. בסך הכל מוערך שווי הפיצוי לתובע בסך של 319,770 ₪. סכומים אלו יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד חוות דעתו של מר עאלם (27.4.09) ועד למועד פסק הדין. דמי שימוש 32. הנתבעת טוענת, כי כנגד כל סכום שייפסק לטובת התובע, יש לקזז את דמי השימוש בגין השימוש שעשה התובע במקרקעין שבבעלותה, החל מהיום בו דרשה ממנו את פינוי המקרקעין, עם הגשת תביעת הפינוי, ועד למועד פינוי המקרקעין בפועל. זכותה של הנתבעת לקבל דמי שימוש נגזרת מחסרון הכיס שנגרם לה בגין תפיסת המקרקעין על ידי התובע, וסירובו לפנותם חרף דרישת הנתבעת. כפי שצוין לעיל, במועד הגשת תביעת הפינוי, חדל התובע להיות בר רשות במקרקעין, והוא החזיק בהם שלא כדין. מאותו מועד ואילך, לא ניתן לקבוע כי התובע היה זכאי להחזיק במקרקעין ללא תשלום, או כי היתה הסכמה כזו של הנתבעת - בהתייחס לתקופה זו. החזקתו של התובע במקרקעין גרמה לו לטובת הנאה וחסכון בתשלום דמי שכירות אשר היה נדרש לשלם לו היה שוכר נכס דומה אחר. לכן, התובע חייב לשלם דמי שימוש ראויים במקרקעין ביחס לתקופה בה הוא החזיק בהם בניגוד להסכמת הנתבעת, וזאת מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. 33. הנתבעת הגישה, כאמור, את חוות דעתה של הגב' פריאל, שהעריכה את דמי השימוש הראויים בגין המקרקעין החל משנת 1997 ועד שנת 2005. התובע לא הגיש חוות דעת מטעמו בעניין זה, ולכן חוות דעתה של הגב' פריאל לא נסתרה. כפי שצוין לעיל, הגב' פריאל העריכה את שווי השימוש בקרקע בלבד, ללא התחשבות במבנים ובמצבם. לפיכך, אני קובעת כי מהסכום שנפסק לתובע יש לקזז את דמי השימוש, כמפורט בסעיף 98 לכתב הגנתה של הנתבעת, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כמפורט שם. סכומים אלו מסתכמים בסך של 300,650 ₪ נכון למועד כתב ההגנה. בנוסף, זכאית הנתבעת לדמי שימוש גם בגין השנים 2006-2011 ועד למועד הפינוי בפועל. הנתבעת ביקשה בסיכומיה להעריך את שווי דמי השימוש בגין שנים אלה על פי השווי שהוערך על ידי הגב' פריאל בגין שנת 2005 (23,415 ₪), ובסה"כ בסכום נוסף של 140,490 ₪. 34. סכומים אלו, בערכיהם הנומינליים, עולים על הסכומים שנפסקו לתובע כפיצוי בגין השקעותיו, ולכן מקזזים את סכום הפיצוי במלואו. כפי צשוין לעיל, גם אם נקבל את הערכתו של המומחה מטעם התובע לגבי מבנים 2 ו-5 במלואה, ללא ההפחתות שבוצעו בה מהטעמים שפורטו בפסק הדין לעיל, הסכום יעמוד על שיעור שהוא נמוך יותר מדמי השימוש. לאור האמור לעיל, התובע איננו זכאי לקבלת פיצוי מהנתבעת. לכן, התביעה נדחית. בנסיבות הענין, אינני עושה צו להוצאות. מקרקעיןפינוי מקרקעיןפינוי