קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצוי בגין סיכול קיום הסכם: רקע 1. התובעת, יעל צביגורן, הגישה תובענה כספית על סך 733,160 ₪ נגד הנתבעת, המועצה המקומית זכרון יעקב. התובעת טוענת שהינה זכאית לסכום זה כתוצאה מהפרת התחייבויות המועצה המקומית כלפיה אשר הביאו לגזילת חלקת מקרקעין ממנה על ידי המועצה המקומית. 2. מדובר בחלקת מקרקעין ברח' ברקת בזכרון יעקב הידועה כחלקה 19 בגוש 11294 ושהיתה ידועה בעבר כמגרש 178 חלקה 90 בגוש 11313, ולאחר מכן מגרש 723 (להלן- המקרקעין או המגרש), המהווה חלק מקבוצת מגרשים פרטיים בזכרון יעקב, הנקראים גוש ד'. יתרת המגרשים מסביב פותחו ונבנו על ידי חב' נוף זכרון ונקראים "שמורת זכרון". המקרקעין כלולים בתוכנית שחלה על האיזור, ש/22. 3. בין הצדדים נערך מעין הסכם פשרה למכירת המקרקעין לתובעת בפטור ממכרז. התובעת טענה שהמועצה המקומית סיכלה קיום ההסכם שלא בתום לב. 4. שווי המגרש הוערך בשנת 1998 בסך של 90,000 דולר (321,840 ₪ לפי השער היציג של 3.576 ₪ ביום 20.8.08) והוא נמכר בשנת 2008 בסך של 955,000 ₪ (שווי דולרי בסך 257,492 $ לפי שער יציג של 3.711 ביום 15.1.08). נטען כי ההפרש השקלי בין הסכומים הינו 633,160 ₪. בנוסף, התובעת טענה לנזקים של 80,000 ₪ בגין הפרשי עלויות תכנון ובניה שנגרמו לה, 20,000 ₪ עוגמת נפש וטרחה ועוד 18,896 ₪ אגרות משפט. ראיות התובעת 5. בתצהירו של עופר לוי, אחיה של התובעת, הוא תיאר שהוא פעל בשם התובעת מול המועצה. הוא תיאר את הרקע של הסכסוך. לדבריו, התובעת החלה להתעניין ברכישת מגרש בזכרון יעקב ובשנת 1997 נוהל מו"מ בין הבעלים הקודמים של המגרש אריק שפר לתובעת למכירת חלקות שהיו שייכות לו. התברר כי קיימת תוכנית ש/22 על גלגוליה השונים שטרם אושרה ונרשמה. נטען שהתברר שהתוכנית פוגעת בבעלות ומפקיעה מחצית חלקה ממר שפר ומעבירה אותה ללא תמורה לבעלות המועצה. שפר מפאת גילו ומקום מגוריו בדרום אפריקה נאלץ למכור את המגרשים כמו שהם וזכויותיו נרכשו על ידי משפחתה של התובעת. התובעת קיבלה את זכויותיהם של יתר הקונים. נטען שהמגרש יועד לבניית בתים חד או דו-משפחתיים עם קיר אורך משותף אשר חייבים להיות מתוכננים ומאושרים יחד. במגרשה של התובעת טרם בוצעה בנייה כלשהי. 6. נטען שהמגרשים הינם חלק מקבוצת מגרשים בזכרון הנקראים גוש ד'. יתרת המגרשים מסביב פותחו וניבנו במרכז על ידי חב' נוף זכרון והם נקראים שכונת "שמורת זכרון". כל בעלי המגרשים הפרטיים בגוש ד' קיבלו בתוכנית ש/22/יד מגרשים במספר השווה למספר חלקותיהם המקוריות. מר שפר קיבל 2.5 מגשרים תמורת 3 חלקות. עבור חלקה 88 קיבל שפר זכויות לבניית 2 יחידות במגרש 174 (מגרש 721) בשטח של כ 722 מ"ר; עבור חלקה 89 קיבל שפר זכויות לבניית 2 יחידות במגרש 176 (מגרש 722) בשטח של כ 800 מ"ר; ובניגוד לאלה ולכל החלקות האחרות באיזור, עבור חלקה 90 (כוללת את המגרש נשוא ההליך דנן) קיבל שפר זכויות לבניית יחידת דיור אחת בלבד, במגרש 178 (מגרש 723) על מחצית חלקת 90, בשטח של 400 מ"ר בסה"כ. נטען שהחלק השני של המגרש הופקע ממנו ללא שום פיצוי. לעומת זאת, המועצה המקומית קיבלה 3.5 מגרשים תמורת 2 חלקות (מגרש וחצי במתנה, מחצית על חשבון מר שפר ללא תמורה). 7. לפיכך, החל מ-11/97 נערכו פגישות בין לוי לבין נציגי המועצה המקומית והועדה המקומית: יו"ר הועדה המקומית, וסגן ראש המועצה מר בר עזר, השמאי בירנבאום, היועץ המשפטי, עו"ד נחליאלי, ומהנדס המועצה, מר הרי. כאסמכתא למו"מ וקיום הפגישות צורף נספח 17 - סיכום פגישה מיום 23.11.97. לוי טען שבכל השיחות הובטח לו שימצא פתרון שיענה לטענותיו שהופקעה מידי אחותו מחצית מגרש על ידי המועצה המקומית שלא כדין ונטען שבסופו של דבר הוצע לו לרכוש את מחצית המגרש שהופקע בפטור ממכרז לפי מחיר שיקבע על ידי שמאי. הוא טען שנאמר לו שלא צפויה בעיה בקבלת האישור למכר בפטור ממכרז. 8. לוי צירף לתצהירו נוהל בקשה לאישור חוזים בפטור ממכרז שהוצא על ידי המנכ"ל של משרד הפנים. הוא טען שהנוהל היה בידיעת המועצה המקומית וטען שנאמר לו במפורש שנציגי הנתבעת מכירים את הפרוצדורה. נטען שביום 20.1.98 המליץ השמאי בירנבאום לנתבעת על מכר הנכס בפטור ממכרז בהתאם להערכת שווי שוק לשותף במושע במגרש. זאת, בכפוף לביטול ההתנגדות ביחס לזכויות הקנייניות של המועצה במגרש. נטען שהדברים סוכמו ביום 22.3.98 כפי שמשתקף ממכתב מב"כ התובעת מאותו יום. נטען כי בישיבת מליאת המועצה שהתקיימה ב-2.4.98 הוחלט פה אחד לאשר את המכירה בהתאם להצעה. 9. ביום 20.4.98, פנתה הנתבעת אל הממונה על המחוז וביקשה פטור מחובת מכרז. ביום 21.3.99 התבקשה הנתבעת להמציא חוו"ד משפטית לצורך המשך הטיפול בבקשה לפטור (נספח 28). ביום 12.7.99 שוחח לוי עם רוממה תמאם שעדכנה אותו על הפנייה הנ"ל שטרם נענתה באותו מועד. ביום 14.11.99, העריך השמאי בירנבאום את שווי מחצית המגרש בסך של 90,000 דולר. נטען שמפאת הסחבת מצד המועצה המקומית התעכבה חתימת ההסכם עם התובעת ומצבה של התובעת השתנתה לרעה עם אישור תוכנית ש/22/י"ד ונטען כי מאותו מועד ואילך אי אפשר היה להחזיר את הגלגל לאחור וכי התובעת ויתרה הלכה למעשה על אפשרות להתנגד לתוכנית. 10. נטען שבמקביל להמשך המו"מ לגבי נוסח החוזה בין הצדדים, בשיחה בין לוי לבר עזר ונציגים נוספים, חזרה המועצה המקומית על עמדתה לפיה הבקשה לפטור ממכרז צפויה לקבל אישור. ביום 14.6.00, נחתם חוזה מכר בין התובעת לבין הנתבעת. החוזה כלל סעיף מתלה לפיו החוזה יקבל תוקף רק לאחר אישורו על ידי שר הפנים בכל הקשור למתן פטור ממכרז. בין החודשים יוני וספטמבר נעשו בירורים בנוגע לאישור החוזה. במועד זה מילאה הנתבעת טופס בקשה לפטור ממכרז שנחתם על ידי היועץ המשפטי (נספח 43). נטען שלאחר כחצי שנה, ביום 8.3.01, פנתה התובעת בעצמה למשרד הפנים וביקשה לאשר את העסקה; אז נאמר לה כי אין היא אמורה לפנות במישרין אל משרד הפנים. לאחר שלוש שנות תרדמת, בשנת 2004 פנתה הנתבעת למשרד הפנים וביקשה לזרז מתן התשובה. ב- 9.5.05 פנתה הנתבעת בבקשה נוספת למשרד הפנים (נספח 53). ביום 31.5.07, נשלח ממשרד הפנים לנתבעת מכתב לפיו "הריני להודיעך, שעל פי עמדת עו"ד דבי סולו מהלשכה המשפטית של משרדנו, אין דרך לאשר את הבקשה." (נספח 55). נטען שעמדת עו"ד סולו לא נמסרה לתובעת במסגרת גילוי המסמכים על פי חוק חופש המידע או במהלך עתירה מנהלית שהגישה כאשר הנתבעת הצהירה שהמכתב אינו בידיה. נטען שרק ביום 13.6.07, כמעט 7 שנים לאחר חתימת ההסכם, נשלח אל התובעת מכתב מהנתבעת המודיע על דחיית הבקשה לפטור ממכרז ועל כוונת הנתבעת לצאת למכרז פומבי (נספח 57). 11. נטען כי: הנתבעת לא ביקשה ולא קיבלה חוות דעת משפטית טרם ההתקשרות; הנתבעת לא הגישה את הבקשה בהסתמך על הסעיף הנכון בחוק; הנתבעת לא השיבה לפניות משרד הפנים ולא המציאה תשובות מספקות; הנתבעת לא פעלה על פי הנוהל למכר בפטור ממכרז. עוד נטען שהנתבעת לא היתה בקשר עם התובעת בקשר להוצאת המגרש למכרז פתוח. תואר קורותיה של העתירה המינהלית שהוגשה בעניין, ותלונה שהוגשה לנציג תלונות הציבור. 12. בחקירתו הנגדית נשאל לוי אודות מהלכיו של הבעלים הקודמים, אריק שפר, והשיב כי מר שפר פנה למשפחתו על מנת למכור 3 מגרשים שלמים ולכשביררו את הזכויות במגרשים התברר לו ולמשפחה ש"נגזל" בתוכנית ש/22 חצי מגרש משפר. שפר המחה את זכויותיו למשפחת התובעת בעת מכירת המגרשים אליה (עמ' 16 ש' 11-22). לוי הכחיש שהשמאי ברנבאום אמר לו שלא מגיע לו פיצוי (עמ' 17 ש' 6 - 9). הוא גם הסביר את מהות ההתנגדות שמשתקפת מטבלה שהכין בזמנו (נספח 13 לתצהיר לוי) על פיה טען שבדק את כל איזור שמורת זכרון והמגרשים שסומנו וגילה שמ-3 חלקות קיבל שפר 2.5 מגרשים ושהמועצה המקומית תמורת 2 חלקות קבלה 3.5 מגרשים על חשבון האחרים שם (עמ' 17 ש' 10- 16). התברר עוד שלטענתו העסקה עם שפר היתה עסקת המקרקעין הראשונה שערך מימיו (עמ' 18 ש' 4 - 5). הוא טען שישב עם נציגי המועצה, לרבות היועץ המשפטי נחליאלי שייצג הן את הועדה המקומית והן את המועצה וכי הם אמרו לו שהמועצה מתחייבת למכור את המגרש בפטור ממכרז בכפוף לאישור משרד הפנים, לטענתו, הוא סמך על האמירה הזאת והניח שיפעלו בכנות ובמקצועיות וכך הסכים לסגת מההתנגדות לש/22 /יד ולוותר על הזכות הקניינית שטען לה במסגרתה (עמ' 18 ש' 6 - 9). הוא תיאר את המהלכים בהם נקט על מנת להוציא את החוזה לפועל (שם, ש' 10 - 17). כאשר נשאל מה עשה לאחר שהתברר לו שמשרד הפנים לא קיבל חוות דעת משפטית הוא טען שפנה לבר עזר שהבטיח לטפל בעניין מול עו"ד נחליאלי. הוא הודה שלא קיבל מסמך בכתב מאת עו"ד נחליאלי בנוגע להסכמות שהוא טען להן אך טען שנפגש עם נחליאלי והלה אישר לבר עזר להביא את החוזה בפני המועצה וכי הדברים התנהלו באופן גלוי. לוי טען שלא ידע עד לשנת 2007 כי קבלת האישור "תקועה" וכי נחליאלי מסרב לתת חוות דעת משפטית בתיק (עמ' 18 ש' 24 - 26). הלכה למעשה, הוא טען שמהרגע שהוא ויתר על ההתנגדות לתוכנית, המועצה נהגה בו בסחבת (עמ' 19 ש' 11 - 20). הוא טען שגזבר המועצה, שניר, הבטיח לו פעמים רבות שהעניין מטופל ושהאישורים מתעכבים לאור קצב העבודה האיטי של משרדי הממשלה (עמ' 19 ש' 31, עמ' 20 ש' 24). הוא ציין שהיה לו אמון בחלק מנציגי המועצה ובייחוד בבר עזר וכי לא הבין שהגישו בקשה שהיא למעשה בקשת סרק (עמ' 20 ש' 6 - 9). כאשר נשאל מדוע לא פעל עד לשנת 2007 לאכוף את זכויותיו הוא השיב שלא היה לו ייצוג משפטי צמוד וייתכן כי טעה אך טען גם שנקט בפעולות שונות, כפי שתואר לעיל, בעיקר בפניות לנציגי המועצה (עמ' 20 ש' 8 - 12). 13. העד איתמר בר עזר ששימש כיו"ר הועדה לתכנון ובניה שומרון בין השנים 1994 - 2004 ובכל אותן שנים היה חבר מועצת זכרון יעקב, הצהיר שתוכנית ש/22 עברה גלגולים רבים ונערכה באופן לא מסודר. חסרו בה טבלאות הקצאות ואיזונים ולא היו כל רשימות נלוות. מאחר והמועצה המקומית היתה הראשונה שלקחה על עצמה לרשום את התוכנית היא נאלצה להתמודד עם מצב מסובך. נטען שכדי להתקדם ולהצהיר "להציל את הגבעה" - איזור נווה הברון בשמורת זכרון - עליה חלה תוכנית ש/22 על גלגוליה, ולחסוך קשיים וסבל מהתושבים באיזור, היה חשוב למועצה להתקדם בתוכנית. 14. מר בר עזר טען שאחיה של התובעת, עפר לוי, הגיע אליו וטען שכל בעלי המגרשים בגוש ד' קיבלו בתוכנית ש/22/י"ד (התוכנית החדשה) מגרשים במספר השווה למספר חלקותיהם המקוריות, למעט שנים: מר אריק שפר, שקיבל 2.5 מגרשים תמורת 3 חלקות כאשר בניגוד לכל החלקות באיזור כולו, עבור חלקה 90 - הכוללת את המגרש נשוא ההליך - מר שפר קיבל זכויות לבניית יחידת דיור אחת בלבד על מחצית חלקת 90 בשטח של 400 מ"ר בסה"כ. עבור הקצאה זו לא שולם פיצוי; המועצה המקומית, קיבלה 3.5 מגרשים תמורת 2 חלקות. לאור זאת, הגיע לוי אל מר בר עזר ואל השמאי מטעם הועדה, מר ברנבאום, והתנגד לתוכנית החדשה ולהקצאת המגרשים שנעשתה על פיה. נטען שהתנגדות זו היתה קשה לבדיקה ואם היה צורך לפתוח את כל המהלך ולערוך מחדש את טבלאות ההקצאה, הנסיון להעביר את התוכנית החדשה היה יורד לטמיון. מאחר וההתנגדות עסקה בחלקה השייכת למועצה, היה נוח להגיע להסכם שהמועצה תמכור לעופר לוי עם יתר הקונים שהוא ייצג, כולל הנתבעת, מגרש "במחיר שמאי". כך נוצר ההסכם שנחתם בחודש 11/97 בין התובעת לבין המועצה המקומית בו הוצע ללוי לרכוש מחצית המגרש שנרשמה לטובת המועצה בפטור ממכרז לפי מחיר שיקבע על ידי שמאי מטעמם. 15. מר בר עזר טען שנאמר ללוי כי משרד הפנים תומך בהליך רישום התוכנית החדשה וכי לא צפויה כל בעיה בקבלת אישור למכר המגרש למשפחתו בפטור ממכרז. נטען שבפגישות שהתקיימו השתתף לוי בשם כל הקונים, ומן הצד השני השתתפו מר בר עזר, ויתר נציגי הרשות והועדה המקומית, השמאי בירנבאום, היועץ המשפטי עו"ד ד' נחליאלי ומהנדס המועצה ה' אורן. 16. מר בר עזר טען ש"נוהל בקשה לאישור חוזים פטור ממכרז היה ידוע לנת לנו [למועצה], הפרוצדורה היתה מוכרת לנו וכבר היו דברים מעולם." נטען כי ביום 20.1.98 המליץ השמאי בירנבאום על מכירת הנכס בפטור ממכרז בהתאם להערכה של שווי שוק לשותף במושע במגרש, בכפוף לביטול ההתנגדות ביחס לזכויות הקנייניות של הנתבעת (נספח 13 לתצהיר). מר בר עזר טען שסוכם שהתובעת תסיר את התנגדותה לרישום תוכנית ש/22/י"ד ובמקביל המועצה המקומית תפעל למכירת זכויותיה בנכס בחזרה לבעלים המקורים - התובעת בשלב זה - במחיר שמאי ללא מכרז. 17. מר בר עזר העלה בפני המועצה את הפשרה בישיבת המליאה ב 2.4.98 והוחלט פה אחד כי יש בה טעם וצדק. נטען שגם היועץ המשפטי של המועצה והועדה המקומית הסכים שכך הם פני הדברים. נטען שהיה לנציגי המועצה והועדה ברור שמשרד הפנים, שמאוד רצה בקידום התוכנית, יאשר את המכר בפטור ממכרז בהתאם להחלטת המועצה. מר בר עזר טען שאילו המועצה היתה פועלת בהתאם לנוהלים, אין ספק שהבקשה לאשר את מכר המגרש בפטור במכרז היתה זוכה לאישור. 18. בחקירתו הנגדית נשאל מר בר עזר בקשר למצב המקורי בשנות ה-70. הוא אישר שהשמאי המליץ את שהמליץ כדי למנוע סחבת, למרות שחשב שאין דבר אמיתי - דהיינו איום אמיתי - מאחורי ההתנגדות (עמ' 9 ש' 14-21). בחקירה הוא תיקן שגיאה בנוסח הפשרה וציין שהמדובר בשמאי מטעם המועצה (ולא שמאי מטעם התובעת) וכי נקבע כי ניתן היה במידה והתובעים לא היו רוצים, למנות שמאי שלישי (עמ' 10 ש' 12-13). מר בר עזר עוד טען שבאותה תקופה לא היה זה נדיר שיינתן פטור ממכרז בעת מכירת מקרקעין על ידי המועצה (עמ' 10 שורות 23-32 - עמ' 11 שורה 1-2). הוא טען שלא ידע שחוות דעת של היועץ המשפטי, עו"ד נחליאלי היתה חסרה (עמ' 11 ש' 3-5). 19. למען הסדר יצויין כי הוגש כראיה מכתב מאת אלכסנדרה אייזן שרייבר עו"ד, ראש צוות תביעות חבויות בהראל חב' לביטוח שהוצאה ביום 22.2.09 אל המועצה המקומית. שם צויין שפוליסת הביטוח אינה מכסה את המועצה בכל הנוגע לתביעה בהליך הנידון. 20. הוגש תע"צ שסומן 3 בה אושרו נכונותם של המסמכים הבאים: מכתב מיום 21.3.99 אל מר ישי שיבובסקי ממשרד הפנים ; תרשומת תוכן שיחת טלפון מ 12.7.99; מכתב מאת רוממה תמאם, קצינת מחוז חיפה במשרד הפנים, מיום 31.5.07 אל מר דני שניר. במכתב לשיבובסקי צוין במפורש על ידי רוממה תמאם שעל פי בדיקת החומר על המועצה להמציא חוות דעת משפטית כדי שמחוז חיפה של משרד הפנים יהא מסוגל לשלוח את הבקשה לירושלים לצורך קבלת אישורים לפטור ממכרז. היא אף צירפה טופס מתאים למילוי. צויין כי "ללא הטופס הנ"ל הנושא לא יטופל בלשכה המשפטית של משרדנו." בתרשומת של שיחת הטלפון עם רוממה, זו אישרה שהמכתב הנ"ל נשלח אל שיבובסקי, שהוא נדרש למלא טופס שצורף למכתב ושלא התקבלה תגובה ממנו נכון למועד השיחה. 21. הוגש תצהיר שנחתם על ידי עו"ד דבי רוזן-סולו שעבדה בתקופה הרלוונטית בלשכה המשפטית של משרד הפנים. לתצהיר צורפו מסמכים שונים: מזכר מיום 17.7.01 מעו"ד סולו אל כרמלה ערבוק המתאר את הדרך בה יש לאשר מכירת נכסים ללא מכרז (סומן 48); מכתב מיום 4.5.01 בו כתבה עו"ד סולו לעו"ד נחליאלי, היועץ המשפטי של המועצה. היועץ המשפטי התבקש לתת הבהרות לבקשה ובין היתר להסביר כיצד נכנס המקרה בגדר סע' 3(2) לתוספת הרביעית לצו המועצות המקומיות וכי חוק הרשויות המקומיות (יעוץ משפטי, תשל"ו - 1975) קובע שמוטלת על היועץ המשפטי חובה להגיש חוו"ד משפטית בכתב למועצה טרם ההתקשרות בחוזה. זאת, במטרה לאפשר לחברי המועצה לשקול את כדאיות העסקה על בסיסה המשפטית. צוין באותו מכתב שהיא לא מצאה בתיק הבקשה התייחסות לחוות דעת משפטית מסוג זה (סומן 49); מכתב ממשרד נחליאלי שנכתב על ידי עו"ד צחי בן עיון מיום 3.7.01 אל עו"ד דבי סולו. במכתב פורטו הסיבות לבקשה לפטור ממכרז ועוד נכתב שם כי "איחוד החלקה המבוקש על דרך מכירת החלק שבבעלות המועצה, אינו הפתרון הראוי בהתאם למצב הדברים בשטח... אשר על כן הוא ביקש לאשר למועצה המקומית זכרון יעקב פטור מעריכת מכרז מכירת מקרקעין שבבעלותה..." (סומן 50); מכתב מגזבר המועצה מיום 5.5.04 אל עו"ד סולו בו מבוקש אישור משרד הפנים למכירת המגרש (בפטור ממכרז) (סומן 52); מכתב מיום 31.5.2007 מרוממה תמאם במשרד הפנים אל גזבר המועצה שם נאמר כי " ...על פי עמדתה של עו"ד דבי סולו ... אין דרך לאשר את הבקשה" (סומן 55). 22. בתצהירה טענה התובעת שהיא הבעלים של מחצית המגרש. היא אישרה שרוב הפעולות הרלוונטיות להליך נעשו באמצעות אחיה, מר עופר לוי. היא אישרה שחתמה על החוזה עם הנתבעת לגבי הזכויות במגרש וששלחה ביום 8.3.01 מכתב למחלקה המשפטית במשרד הפנים. במענה למכתב זה כתבה עו"ד סולו ביום 17.7.01 שאין זה מקובל שקונה פונה בבקשה לפטור אלא הרשות המקומית בלבד (נספח 7 למכתבה של עו"ד סולו) וכמו כן היא טענה שממועד זה ואילך היא לא פנתה באופן ישיר למשרד הפנים והניחה שהמועצה המקומית מבצעת את הפעולות שעליה לעשות כדי לקבל את האישור הדרוש. היא אישרה שביוני 2007 קיבלה מכתב מהמועצה המקומית לפיו משרד הפנים אינו מאשר את הבקשה למכירת המגרש על פי ההסכם. היא ציינה שהגישה עתירה מנהלית שנועדה להשיג צו ביניים על מנת להביא לביטול המכרז ולהורות על מכר המגרש בפטור ממכרז (נספח 12). היא טענה שהמועצה המקומית המתינה מחתימת החוזה ועד להודעה שאינו מאושר 7 שנים ושבכל אותן שנים היא חיכתה בציפייה לממש זכויותיה. היא טענה שהיא זקוקה למגרש הספציפי, בין היתר לאור מצב בריאותה (התובעת חולה במחלת טרשת נפוצה). 23. היא טענה שנזקיה אינם ניתנים לכימות מדויק ושיש לבצע אמדן בהערכה כללית ושנזקיה מסתכמים בהפרש שווי המגרש בין סכום הרכישה המובטח, 90,000 דולר (ששווים 321,840 ₪) - שער יציג 3.576 נכון ליום 20.8.08 (לבין שווי המגרש כפי שנמכר בתמורה של 955,000 ₪, קרי 633,160 ₪). נטען לנזקים נוספים בסך 80,000 ₪ בגין הפרשי עלויות תכנון לאור הזמן הרב שחלף והצורך להתחשבנות או שינוי תכנון בשים לב לעובדה שקיים רוכש זר במחצית השנייה של המגרש ונזקים נוספים של 20,000 ₪ בגין עגמת נפש, אכזבה, צער, טרדה טרחה וכו'. לפיכך היא ביקשה שיפסקו לה סך 733,160 ₪. 24. בחקירתה הנגדית היא אישרה שרכשה את הזכויות ממר שפר בשנת 1997 תמורת 62,500 דולר. לא מצאתי שהועלו נושאים רלוונטיים נוספים בחקירתה הנגדית. ראיות הנתבעת 25. נמסר תצהיר מטעם מר אלי אבוטבול, ראש המועצה המקומית בזכרון יעקב. הוא תיאר את המהלכים הדרושים לצורך מכירת נכסי מקרקעין השייכים למועצה וציין כי ביחס אליהם ככלל קיימת חובת מכרז הטעונה אישור משרד הפנים. הוא טען שכאשר נכנס לתפקידו, בקשה לאישור ההסכם שנחתם עם התובעת המתינה לאישור משרד הפנים וכי בסוף מאי 2007 התקבלה הודעת משרד הפנים כי אין דרך לאשר את הבקשה ולפיכך הוחלט להוציא את המגרש למכרז פומבי. הוא ציין שנפגש ביום 3.7.07 ביחד עם גזבר המועצה עם לוי ועם בא כוחה של התובעת שאז הוצג להם מכתב משרד הפנים. לטענתו, לאור העמדה החד משמעית של משרד הפנים לא ניתן היה להעתר לבקשת לוי להמתין עם הוצאת המכרז. 26. בחקירתו הנגדית אישר ראש המועצה שהוא נכנס לתפקידו רק בנובמבר 2003 וכי בשנים הרלוונטיות להסכם לא שימש כראש המועצה ואין הוא מכיר את המסמכים הספציפיים הקשורים להסכם (עמ' 23 ש' 28 - 30). הוא אישר שבין השנים 2003 - 2007 לא ביקש מאיש מעובדיו לטפל בקבלת האישור למכר המגרש בפטור ממכרז וטען שישנם אנשי מקצוע מטעמו העוסקים בזה (עמ' 24 ש' 9- 11). הוא הודה שבין השנים 2003 - 2007 לא עסק בסוגיה הספציפית של המגרש או קבלת חוות דעת מהיועץ המשפטי של המועצה. 27. הוא לא היה מוכן לאשר את תוכן נספח 62 שהינו סיכום פגישה מיום 3.7.07 בה השתתף יחד עם דני שניר והיועץ המשפטי (החדש) של המועצה מול ב"כ התובעת ואחיה. הוא טען שאינו מכיר את המכתב או את הסיכום, אך הודה שלמועצה אין סיכום פגישה משלה (עמ' 25 ש' 1 - 10). 28. השמאי בירנבאום תיאר בתצהירו את פעילותו ביחס למגרש במסגרת קידום תוכנית ש/22 ותוכנית ש/22/יד', החל משנת 1996. הוא תיאר שבמקביל לעבודה על תוכנית ש/22 אושרה תוכנית ש/מק/22/יא'. תוכנית ש/22/יד' פורסמה להפקדה ביום 13.1.97 ולאחר דיון בהתנגדויות אושרה למתן תוקף ביום 21.12.98. לטעתנו, התוצר הסופי של ש/22/יד' כולל, בין היתר, תקנון וטבלת הקצאות שצורפו כנספח 1 ו- 1/א לתצהירו. בהמשך, הוא הסביר כיצד תורגמו השטחים והמגרשים השונים שסומנו בתוכנית ש/22 לתוך התוכנית החדשה ש/22/יד' ולטענתו משפחת שפר (ומי שבא בנעליה- משפחתה של התובעת) קבלו שטח זהה בשתי התכניות. 29. הוא הודה שבשנת 1997 פנה אליו לוי וטען כי נפגע מן התוכנית. לדבריו, "כתבתי למועצה במכתבי מתאריך 20.1.98 (נספח 8) שאין ממש בטענת עופר לוי כמייצג הבעלים (התנגדויות דומות של אחרים נדחו בינתיים) אך מאחר והיה אינטרס ממשי לרשום את התוכנית (שלא נרשמה למעלה מ-20 שנה) ציינתי שאפשר למכור את המגרש בהערכה שווי שוק לשותף במושע למגרש". הוא העריך את שווי המגרש בסך 90,000 דולר נכון לשנת 1998 ובהערכה נוספת ב- 14.11.99 העירך את שווי המגרש באותו סכום. בחקירתו הנגדית הוא פירט שוב את עמדתו ביחס לטענות התובעת ומדוע המליץ על המכירה בפטור ממכרז. 30. גזבר המועצה, דני שניר, היה היחיד מבין בעלי התפקידים הקבועים במועצה המקומית שהעידו לטובת הנתבעת שכיהן בתפקיד בעת שנערכו המהלכים השונים מול התובעת בין השנים 1997 - 2001. הוא תיאר את המהלכים השונים שנעשו על ידי המועצה כדי להשיג אישור לפטור ממכרז. ככלל הוא גיבה את עמדת הנתבעת לפיה המועצה פעלה כהלכה מול התובעת ומול משרד הפנים במהלך כל השנים. 31. בחקירתו הנגדית הוא הכחיש שהמועצה איבדה עניין בהעברת המגרש לידי התובעת בפטור ממכרז לאחר שהתובעת ויתרה על התנגדותה לתוכנית. לדבריו, מדובר בתיאוריה "הזויה". הוא טען שההיפך הוא הנכון וכי למועצה היה אינטרס לקבל את הכסף לאור צרכיה הכספיים והוא דחף כמה שיכל כדי לאשר את העסקה. לטענתו, ביקש גם מראש המועצה מספר פעמים סיוע מול עו"ד נחליאלי ומול משרד הפנים. לדבריו, הוא ביקש מראש המועצה שילחץ על עו"ד נחליאלי שיגיש את חווה"ד (עמ' 34 ש' 12 - 26). עמדת התובעת 32. טענותיה של התובעת התמקדו בארבעה מישורים: שהמועצה המקומית לא קיבלה חוות דעת משפטית טרם ההתקשרות; שהנתבעת לא הגישה את הבקשה לפטור בהסתמך על סעיף החוק הנכון; שהנתבעת לא פעלה בצורה ראויה מול משרד הפנים; שהנתבעת לא פעלה על פי הנוהל לקבלת אישור למכר המגרש בפטור ממכרז. 33. התובעת ביקשה להסתמך על עדותו של בר עזר, מי שהיה יו"ר הועדה לתכנון ובניה שומרון בזמנו וחבר הנהלת המועצה המקומית זכרון יעקב. נטען שהתובעת הגישה ראיות טובות נוספות התומכות בעמדתה, תעודת עובד ציבור של גב' רוממה תמאם, קצינת מחוז חיפה ממשרד הפנים, תצהירה של עו"ד דבי סולו, שעבדה כעורכת דין במשרד הפנים, וכן תצהירי התובעת ואחיה, מר לוי. נטעו שמטעם הנתבעת הוגש תצהיר על ידי ראש המועצה המכהן מר אלי אבוטבול שלא היה בעל תפקיד בזמן הרלוונטי להסכם בין הצדדים. נטען כי בתצהירו הודה הגזבר, דני שניר, הלכה למעשה, בעובדות המפורטות בכתב התביעה. 34. נטען כי לא הוצג בפני בית המשפט כל מסמך המצביע על מקור הזכות שמכוחה לקחה המועצה המקומית מחצית מהמגרש של מר שפר לעצמה. נטען כי מדובר למעשה במחצית המגרש השייכת לתובעת. נטען שהנתבעת בהיותה גוף שלטוני רשאית לעשות רק מה שהדין מתיר לה ובהעדר אפשרות להצביע על מקור סמכותה בעניין לקיחת מחצית המגרש המסקנה חייבת להיות שהיא פעלה בניגוד לדין. נטען שלא הומצאה על ידי הנתבעת חוות דעת משפטית אל משרד הפנים לצורך קבלת פטור ממכרז ונטען שהעד שניר אישר זאת בעדותו (עמ' 31 ש' 26 - עמ' 32 ש' 10). נטען שבהעדרה של חוות דעת לא ניתן לקבל פטור ממכרז. נטען שהנתבעת נמנעה מלהביא לעדות את היועץ המשפטי שלה דאז, עו"ד דן נחליאלי, שהינו עו"ד ותיק ומנוסה בדיני רשויות מקומיות וכי חסר זה פועל לרעתה. נטען שעדות לוי ועדות בר עזר ניתנו ללא דופי ונטען שיש להעדיפן על פני עדותם של אבוטבול ושניר. 35. נטען שבשנת 1972 המועצה קיבלה 3.5 מגרשים במקום 2 שהיו לה ומר שפר קיבל 2.5 מגרשים במקום ה- 3 שהיו לו. נטען שהשמאי בירנבאום לא ידע להסביר מדוע מהלך זה נעשה. על כן, כאשר התובעת העלתה בשנים 97 ו- 98 טענות נגד לקיחת מחצית המגרש, הסיכון הפוטנציאלי לנתבעת היה גדול; על מנת "לקנות סיכון" הגיעו הצדדים להסכם פשרה שקיבל קודם לכן תוקף של החלטת מועצה ביום 2.4.98 (נספח 26 לתצהיר לוי) לפיו יימכר לתובעת מחצית המגרש תמורת תשלום של 90,000 דולר. סכום זה התבסס על הערכת השמאי בירנבאום מטעם הנתבעת. כל זה אירע לאחר דיון ענייני, כולל שאלות והצגת הבעיות המשפטיות האפשריות. נטען שהמועצה, שהיתה מיוצגת על ידי בעלי תפקידים עתירי ניסיון, הציגה כלפי התובעים, שהיו חסרי ניסיון, מצג שניתן לקבל פטור ממכרז. בפועל, למרות שבאפריל 98 התקבלה החלטת מועצה להתקשר בהסכם ולבקש פטור ממכרז, רק ביום 14.6.00 נחתם החוזה על ידי המועצה, שנקטה בסחבת לאחר שכבר קיבלה את התמורה שביקשה, בכך שהתובעת ויתרה על התנגדותה לתוכנית למרות שהיתה יכולה לעשות כן. 36. נטען ששני דברים חיצוניים מעידים על כוונת המועצה שלא לקבל פטור: האחד, התעלמותה מפניית משרד הפנים במכתבה של כרמלה ערבוק לבדיקת המסמכים מחדש (נספח 70 לתצהיר לוי). והשני, כאשר ביום 3.7.07 מר אבוטבול ומר שניר נפגשו עם אחיה של התובעת בשעות הבוקר, כדי לדון כביכול באפשרויות השונות, הסתירו ממנו שבערבו של אותו יום אמורה להתקיים ישיבת מועצה בה יוחלט על הוצאת המגרש למכרז. 37. נטען שהתובעת לא היתה אמורה לעשות דבר כדי לקדם את הליך הפטור ועניינים אלו נותרו בידי הנתבעת בלבד. יתר על כן, כאשר מר לוי פנה בכתב למשרד הפנים (נספח 6 לתצהיר לוי) דן שניר התקשר אליו ונזף בו. התברר לאחר מכן שבעקבות פנייתה של התובעת השיבה עו"ד דבי סולו ממשרד הפנים כי התובעת אינה רשאית לפנות ורק המועצה יכולה לעשות כן. למרות שמר לוי עמד בקשר רצוף עם מר שניר הוא לא קיבל תשובות ענייניות ממנו. נטען שגם בהמשך התובעת ניסתה לצמצם נזקים ולאחר קבלת תשובה שלילית פנתה למשרד הפנים והגישה עתירה מינהלית. 38. התובעת הוסיפה וטענה שהנתבעת קיבלה זכויות עודפות על חשבונה ללא כל בסיס והתעשרה שלא כדין. נטען שתוצאת המהלך דומה להפקעה של מחצית מגרש. נטען שהנתבעת ניהלה משא ומתן בחוסר תום לב וסיכלה את ההסכם המותנה. לחלופין, נטען שהתובעת התרשלה בהתנהלותה והפרה את ההסכם המותנה בעוד שהתובעת שינתה את מצבה לרעה באופן בלתי הפיך בכך שויתרה על האפשרות להתנגד לתוכנית כאשר ההסכם נחתם. נטען עוד שהנתבעת קיבלה לידיה מחצית המגרש תוך כדי עשיית עושר ולא במשפט. 39. התובעת הודתה שנחתם חוזה מותנה, אולם טענה שהנתבעת לא פעלה לקיום התנאי המתלה ועוד סיכלה את קיומו ולכן מכוח סעיף 28 לחוק החוזים אינה רשאית להסתמך על אי קיומו. לאחר שנדחתה העתירה המינהלית נמכר המגרש בשווי 955,000 ₪ (נספח 31 לתצהיר שניר). ההפרש בין השווי בו היתה אמורה התובעת לרכוש את המגרש בסך 90,000 דולר לבין השווי בפועל הסתכם בסך 633,160 ₪. נטען שסכום זה מהווה את הנזק הישיר לשווי המגרש שנגרם לתובעת. נטען ששווי המגרש נכון להיום גבוה עוד יותר ומוערך ב- 1,500,000 ₪. נטען שמניעת רווח הינה בגדר נזק. 40. נטען לראש נזק נוסף בסך 80,000 ₪ שנגרם לתובעת כתוצאה מהצורך לתכנן בניה על מגרש יחד עם שותף זר. נטען שמדובר בהערכת נזק על דרך האומדן היות ולא ניתן להגיע לסכום מדוייק. נטען לנזק עקיף נוסף בסך 20,000 ₪ כתוצאה מביטול זמן ועוגמת נפש. התובעת שילמה אגרות בסך כ- 20,000 ₪ (9,164 ₪ ו- 9,732 ₪). התובעת ביקשה לפסוק לה בנוסף שכ"ט בסך 20% בתוספת מע"מ. עמדת הנתבעת 41. הנתבעת הסכימה שנחתם הסכם על תנאי בין הצדדים כאשר התנאי לקיומו היה קבלת אישור למכר בפטור ממכרז ממשרד הפנים בהתאם לחוק. נטען שבפועל הוכח כי ככל שהופקע המגרש, הרי ההפקעה בוצעה לפני 1972 כאשר אושרה תוכנית ש/22, שנים לפני שהתובעת רכשה את המקרקעין. נטען שככל שהגיע פיצוי, דבר שהוכחש, בגין אותה הפקעה הגיע הפיצוי בשנת 1972 לבעל המקרקעין הקודם, מר שפר, והפיצוי היה אמור להינתן על ידי הועדה המקומית ולא על ידי הנתבעת. 42. נטען שהשמאי בירנבאום הבהיר שלא מר שפר ולא התובעת היו זכאים לפיצוי בשנת 1999 במסגרת תוכנית ש/22/יד' (תצהיר בירנבאום בעמ' 30 לפרוטוקול ש' 16 - 23, 26 - 37). נטען שהשמאי הוסיף שאילו היתה התובעת מגישה התנגדות לתוכנית, לא היה סיכוי ממשי שתתקבל. 43. נטען שהמועצה החליטה למרות זאת לחתום על הסכם עם התובעת כדי למנוע סחבת היות וגם אם ההתנגדות היתה נדחית, המהלך היה עולה לנתבעת בזמן יקר. נטען שהיה זה הסיכון היחיד. נטען שאילו היה ניתן אישור משרד הפנים לעסקה, לא היתה מניעה לביצועה כי בכך היו מתמלאים תנאי ההסכם. אולם משלא ניתן האישור, היה על הנתבעת למכור את המקרקעין לאדם אחר. נטען כי לא בוצע כל מחטף בדיון בישיבת המועצה בעניין זה בשנת 2007. 44. נטען שהמחוקק קבע כי ככלל על רשות למכור מקרקעין רק בדרך של מכרז וכי במקרים חריגים בלבד, כאשר ניתן אישור משרד הפנים ניתן לקבל פטור. נטען שגזבר המועצה, שניר, במכתב נספח 34 הבהיר שאחרי התייעצות עם היועץ המשפטי של המועצה, כי קיימת סבירות גבוהה שמשרד הפנים לא יאשר פטור ממכרז. נטען שב"כ התובעת עצמו כתב מספר ימים קודם מכתב לגזבר בו הדגיש לא פחות משלוש פעמים שמדובר בחוזה מותנה וייתכן שהחוזה לא יאושר (נספח 33). כך טענה הנתבעת שנציגי התובעת ידעו טרם החתימה שלא היה זה ודאי שמשרד הפנים יאשר פטור ממכרז ואף למעלה מכך. נטען שסעיף 8 לחוזה מבהיר שבמידה ולא יינתן הפטור אישרה התובעת שלא יהיו לה טענות. 45. נטען שטענת סיכול חוזה יכולה להוות טענת הגנה בלבד (ע"א 443/88). נטען למען הזהירות שטענת הסיכול של התנאי לא הוכחה. נטען שהמועצה חתמה על הבקשה לפטור ממכרז והעבירה אותה מיד למשרד הפנים. נטען שמשך השנים עד לקבלת מכתב הסירוב פנה גזבר המועצה בעל פה ובכתב למשרד הפנים. נטען שלמועצה היה אינטרס שהעסקה תסתיים היות והיתה זקוקה לכסף. נטען עוד שלא ניתן להעלות טענת התרשלות כלפי המועצה לאור פעילותה. נטען כי מתשובת משרד הפנים התברר שלא היה ניתן אישור בכל מקרה, כך שגם אם היתה התנהגות המועצה פסולה במידה כזו או אחרת, הרי היא לא גרמה יותר מאשר עיכוב במתן התשובה השלילית. 46. נטען כי מתן תשובה שלילית אחרי 7 שנים נובע משתי סיבות עיקריות: פעולתו האיטית של משרד הפנים, ושלא ניתנה חוות דעת של היועץ המשפטי של המועצה. נטען שחוות דעתו היתה אמורה על פי נוהלי משרד הפנים להיות מוכנה עוד לפני החתימה על החוזה אולם לא הוצגה ולא נשלחה למשרד הפנים. נטען שחוו"ד זו דרושה לגיבוי החלטת המועצה טרם החתימה על ההסכם אולם אין לעובדה שלא ניתנה כדי להשפיע על משרד הפנים שהחלטתו עצמאית. נטען שהסיבה המהותית לתשובה השלילית היתה שלא היה מקום לדעת משרד הפנים לתת פטור ממכרז בנסיבות המקרה. 47. נטען כי גם אם ייקבע שהמועצה התרשלה לתובעת תרומה באופן משמעותי לתוצאה זו על ידי כך שהסתפקה בפנייה לגזבר פעם או פעמיים בשנה, למרות שידעה על מכתבה של עו"ד סולו כך שמשך 6 שנים לא נקטה בפעולה משמעותית. יתר על כן, נטען שהתובעת בחרה להמתין ולא הפקידה את הסכום שנרשם בחוזה, משמע לא סיכנה דבר. נטען שלתובעת לא נגרם נזק ולא הוכח נזק. נטען שהתובעת לא היתה זכאית לפיצוי בגין כוונה להגיש התנגדות, שלא הוגשה בסופו של דבר. עוד נטען שהנתבעת לא היתה צריכה להצביע על דבר בעניין מחצית המגרש שבבעלותה וכי מדובר בפעולה שנעשתה לפני 20 שנה על ידי הועדה האיזורית לתכנון ובניה שהיא רשות משפטית נפרדת מהנתבעת. נטען שלא היתה חובה להביא לעדות את עו"ד נחליאלי, שכן חוות דעתו גם אילו היתה ניתנת לפני חתימת החוזה עם הנתבעת, לא היתה מעלה או מורידה לעניין עמדת משרד הפנים. נטען שיש לתת אמון בעדי הנתבעת ולא בעדי התובעת ובייחוד לא בעדותו של מר בר עזר. נטען שאין בסיס לטענות חוסר תום לב מצד המועצה. בנוסף, נטען שאין מקום לקבל את טענות התובעת בעניין הנזקים הנוספים. דיון 48. ראשית, יש לאבחן את המרכיבים הרלוונטיים במחלוקות בין הצדדים מאלו שאינם רלוונטיים. שני הצדדים העלו טענות בקשר לרקע לטרונייה המקורית של התובעת, כי במסגרת התוכנית החדשה נגזלה ממנה מחצית מגרש שהועברה לידי הנתבעת. ברם, הסוגיה האמורה אינה מהווה אלא רקע למחלוקת הנוכחית ואסביר. אין ספק - ועניין זה עלה מתוך עדויות שני הצדדים בצורה ברורה - כי נוצרה ביניהם מחלוקת בנושא המגרש. אין גם מחלוקת שהתובעת התכוונה להעלות את טענותיה במסגרת התנגדות לתוכנית החדשה ש/22/יד. ביחס לנקודה זו שקל כל צד את עמדתו כאשר היה ברור לשניהם כי לא ניתן לנבא בודאות כיצד ואימתי יסתיים הליך ההתנגדות. אי הודאות הניעה את הצדדים להגיע להסכם אליו הגיעו אשר ביטא פשרה בין עמדותיהם. 49. התהוות הפשרה משתקפת היטב במכתבו מיום 20.1.98 של השמאי ברנבאום שפעל בשם המועצה המקומית כאשר כתב (נספח 13 לתצהיר בר עזר): ... 2. בתאריך 1.10.97 רכשה יעל צביגורן את זכויות שפר גוסטק אריק במגרש הנידון. 3. ב"כ המוכרים התנגד לתוכנית ש/מק/22/י"ד תוך טענות כי זכויותיהם במסגרת טבלת ההקצאות לעומת אחרים קופחו, הרוכשת חוזרת על טענות ב"כ המוכר. 4. למרות שהנני סבור כי אין בטענה ממש מאחר שתוכנית ש/מק/22/י"ד, הקצתה לבעלים אותו מגרש כפי שהוקצו במסגרת מש/22 המקורית ועל מנת לא לגרום נזק להמשך הטיפול ש/מק/22/י"ד ולרישומה בפנקסי המקרקעין יש לבחון מכירת המגרש לרוכשים בשיטת מושע במגרש, כפוף לביטול התנגדותם ביחס לזכויות הקנייניות של המועצה. 5. לפיכך, אני ממליץ למכור את מחצית המגרש של המועצה המקומית ופטור ממכרז, בהתאם להערכה של שווי שוק משותף במושע במגרש." 50. השמאי ברנבאום לא חזר בו מדברים אלו בתצהירו או בחקירתו כאשר ההמלצה שכלולה בסעיף 5 לעיל ברורה על פניה (עמ' 30 ש' 26-30). 51. לא היתה מחלוקת בין הצדדים כי למשרד הפנים נוהל קבוע לאישור חוזים בפטור ממכרז (העתק מהנוהל צורף כנספח 22 לתצהיר לוי). מדובר בנוהל מסודר המחייב מילוי טופס מפורט שיוגש על ידי היועץ המשפטי של הרשות המקומית. לא היתה גם מחלוקת כי דרוש אישור משרד הפנים לביצוע עסקת מכר בפטור ממכרז. 52. בהמשך, בין הצדדים נערך משא ומתן אשר סופו התבטא בשני מהלכים מהותיים: הראשון, ישיבת מליאת המועצה המקומית מיום 2.4.98 (נספח 26), בה נאמרו הדברים הבאים והוחלט בסופו של דבר למכור את המגרש לתובעת בפטור ממכרז בהתאם להמלצת השמאי: "ה. מכירת מחצית מגרש 723 בתוכנית מ/מק 22א' - ללא מכרז מר שניר דני - המועצה העמידה למכירה 3 מגרשים ואילו מחצית המגרש הועבר לטיפול מר בר עזר בועדה שהמליצה וגם הוא ממליץ, למכור לגב' יעל צביגורן הוא ממליץ לאשר הצעת מר בירנבאום ולהביא לאישור המועצה מכירת מחצית המגרש. משרד הפנים מחוז חיפה נתן אישורו העקרוני למכירת המגרשים (כולל מגרש זה) במכתבו מיום 14.9.94. מר בר עזר איתמר - צריך לרשום את תוכנית ש/22 סופית בטאבו ואילו השכן במגרש זה טוען שנעשה לו עוול, כיון שזה היה במושע והגיש התנגדויות, מציע לא לריב איתו ולשחרר אותו מחובת מיכרז והוא ישלם לפי הערת שמאי. ישב עם השמאי והוא הממליץ להגיש שמאות ע"ס 90,000 $. צריך לבקש פטור ממכרז ממשרד הפנים, ממליץ לקבל ההצעה. מר שרעבי ניסים - שואל כמה עולה מגרש כזה במקום זה. מר איתמר בר עזר - בערך 110,000 דולר אבל אם לקחת את ההוצאה למשפטים והעיכוב ברישום בטאבו של כל התוכנית ש/22 הדבר כדאי. הוחלט: פה אחד לאשר מכירת המגרש 723 בתוכנית ש/מק 22 א' ללא מיכרז עפ"י הערכת השמאי בסך 90,000 דולר ולבקש פטור ממכרז ממשרד הפנים."" 53. לאחר שלב זה נעשו פעולות שונות: ביום 20.4.98 הנתבעת פנתה אל הממונה על המחוז וביקשה פטור מחובת מכרז. כבר ביום 21.3.99, התבקשה הנתבעת להמציא חוו"ד משפטית לצורך המשך הטיפול בבקשה לפטור (נספח 28). ביום 12.7.99, שוחח לוי עם רוממה תמאם ממשרד הפנים שעדכנה אותו על הפנייה הנ"ל שטרם נענתה באותו מועד. ביום 14.11.99, העריך השמאי בירנבאום את שווי מחצית המגרש בסך של 90,000 דולר (נספח 30). 54. עוד קודם לכן, ביום 21.12.1998, תוכנית ש/22/יד' אושרה למתן תוקף ללא שהתובעת הגישה התנגדות אליה. ההתנגדות לא הוגשה מפאת ההסכמות בין התובעת לבין המועצה המקומית בנוגע למכירת המגרש לתובעת. 55. המהלך המהותי השני הינו יצירת ההסכם בכתב. טיוטת הסכם ראשונה הועברה אל התובעת ביום 12.1.00. לפתע, ביום 14.2.00 הודיע הגזבר במכתב לב"כ התובעת כי לאחר התייעצות עם היועץ המשפטי הוא מוצא לנכון להודיע ש"על פי הנתונים הקיימים נראה כי במשרד הפנים בירושלים ענו בסבירות גבוהה מאוד שלא לאשר מכירה ללא מכרז פומבי". התובעת טענה כי היתה זו הפעם הראשונה שהנתבעת נקטה בלשון מהוססת וכי קודם לכן תמיד נאמר לה כי האישור הינו כמעט בטוח או קרוב לודאי. כך, למשל הצהיר בר עזר - שהיה בעל תפקיד במועצה - בתצהיר שנתן לטובת התובעת כי, "בסופו של דבר הוצע לעופר לוי לרכוש את מחצית המגרש ... בפטור ממכרז ... ונאמר לו כי משרד הפנים תומך בהליך רישום התוכנית וכי לא צפויה כל בעיה לקבלת אישור למכר בפטור ממכרז." (סעיף 10). דברים אלו לא נסתרו בחקירתו הנגדית של בר עזר אשר הוסיף כי עד לשנת 2000-2001 קבלת פטור לא היתה משימה קשה וכי גם לאחר מכן מקרה כגון המקרה דנן לא היה אמור להוות בעיה. לדבריו, "זה [המקרה שבנדון] אחד הקלאסות שהלך קל להשיג פטור." (עמ' 10 ש' 28 - עמ' 11 ש' 3). יצויין כי דבריו של בר עזר בקשר למהלכים השונים ועדותו עליהם הותירו רושם מהימן. יצויין עוד כי נציגי התובעת טענו שהתקיימו פגישות נוספות עם נציגי המועצה וכי אלו חזרו על עמדתם הקודמת לפיה המכר בפטור ממכרז צפוי להיות מאושר. על כן, הנני מקבל את עמדת התובעת כי מכתבו של שניר מיום 14.2.00 היווה שינוי מצג משמעותי לעומת המצגים הקודמים שהוצגו לתובעת על ידי נציגי הנתבעת. לאור מועד אישור התוכנית ברור עוד כי התובעת הסתמכה על המצגים הקודמים שהוצגו על ידי הנתבעת וכי אלו היוו את הבסיס להסכמות המאוחרות מבחינת שני הצדדים. יתר על כן, וכפי שיובהר בהמשך, הסיבה להעדר האישור היתה נעוצה במעשי ומחדלי הנתבעת ולא סיבה אחרת. 56. ביום 14.6.00, נחתם חוזה מכר בין התובעת לנתבעת (או במועד סמוך למועד הנ"ל). בהסכם סוכם שהתובעת תשלם למועצה סך השווה ל- 90,000 דולר לפי השער היציג. בסעיף 8 לחוזה צויין כדלקמן: "חוזה זה יקבל תוקף רק לאחר אישורו כחוק על ידי שר הפנים ו/או הממונה על מחוז חיפה למתן פטור ממכרז ולפי סעיף 11 לפקודת המועצות המקומיות (נוסח חדש). הקונה מצהיר ומאשר בזאת כי לא יהא לו כל טענה, דרישה או תביעה כנגד המוכרת במידה ולא יאושר חוזה זה. " 57. ביום 13.6.00 נחתמה על ידי נציג הנתבעת בקשה לאישור החוזה ופטור ממכרז אשר הוגש על ידי היועץ המשפטי של המועצה המקומית (נספח 43). בבקשה ציין היועץ המשפטי כי המכירה ללא מכרז מומלצת על ידי שמאי וכי הפטור מבוקש על פי סעיף 3(2)(ו) לתוספת הרביעית לצו המועצות המקומיות(א), תשי"א-1950. 58. ביום 4.5.01, שלחה עו"ד סולו לנתבעת דרישה לקבל הבהרות בנוגע לבקשת הפטור (נספח 49). היא איזכרה את סעיף 3(2) לתוספת הרביעית לצו המועצות המקומיות (א) המאשר לרשות מקומית להתקשר בחוזה ללא מכרז כאשר "העברת המקרקעין דרושה לביצוע השלמה, חלוקה, איחוד או חלוקה מחדש של המקרקעין הכרוכים בביצוע מחודש של התוכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבניה..." וציינה שהעברת הזכויות במקרה דנן אינה דרושה לצורך קיום התוכנית, כך שלא ברור לה כיצד נכנס המקרה במסגרת הסעיף; היא ציינה בנוסף שחוק הרשויות המקומיות (יעוץ משפטי), תשל"ו-1975 קובע כי מוטלת על היועץ המשפטי חובה להגיש חוות דעת משפטית בכתב למועצה טרם ההתקשרות בחוזה במטרה לאפשר לחברי המועצה לשקול את כדאיות העסקה ובסיסה המשפטי. 59. ביום 3.7.01, עו"ד צחי בן עיון ממשרדו של היועץ המשפטי עו"ד נחליאלי השיב לפניה האמורה (נספח 50). במכתב נטען שהפטור התבקש בגין חלקה בלתי מפוצלת שהינה קרקע לבניה פרטית. נטען שהמועצה מצאה לנכון לאחד את החלקה עם חלקתה של התובעת לאור הוראות התב"ע, ש/מק/22/יא, המורות כי החלקה הינה חלקה מאוחדת. נטען עוד שהאיחוד יבוצע תחת תשלום נכבד "ושווה ערך לכל הפחות לערכה של החלקה האמורה בשוק החופשי בהתאם לחוות דעת השמאי...". במהלך תקופה של כמעט שלוש שנים לאחר מכן לא פנתה הנתבעת למשרד הפנים ורק ביום 5.5.04 שלחה הנתבעת פניה נוספת, בבקשה לזרז מתן התשובה (נספח 52). ביום 17.7.01, עו"ד דבי סולו ממשרד הפנים פנתה אל כרמלה ערבוק, ראש מנהל חוזים במשרד הפנים, וציינה, בין היתר, שחסרה חוות דעת משפטית שהיתה אמורה להנתן למועצה על ידי יועצה המשפטי בטרם ההתקשרות. 60. לאחר חילופי מכתבים נוספים, ביום 31.5.07 נשלח מאת משרד הפנים לנתבעת מכתב כדלקמן: "הריני להודיעך, שעל פי עמדתה של עו"ד דבי סולו מהלשכה המשפטית של משרדנו, אין דרך לאשר את הבקשה" (נספח 55). 61. נציגי המועצה ובעיקר העד שניר טענו כי המועצה המקומית מעולם לא הבטיחה שהמגרש ימכר ללא מכרז. היפוכו של דבר, לטענתם הדגישו כי קיים סיכוי אמיתי כי משרד הפנים לא יאשר את המכירה. לעומת זאת, נציגי התובעת וביניהם העד בר עזר אשר ייצג את המועצה באותן שנים העידו כי בפגישות שנערכו בין אחיה של התובעת לבין נציגי המועצה (בר עזר, היועץ המשפטי, הגזבר שניר, השמאי והמנדס) כי הוצע לו לרכוש את המגרש במחיר שמאי וכי "לא צפויה כל בעיה לקבלת אישור למכר בפטור ממכרז" (סעיף 10 לתצהיר בר עזר). 62. משך שנים רבות הנתבעת נמנעה מלספק את חוות הדעת המשפטית שהתבקשה ממנה על ידי משרד הפנים, ולמעשה לא סיפקה אותה מעולם (עדות לוי בעמ' 18 ש' 22-32). יתר על כן, התרשמתי מהעדויות - ויצויין כי עדויותיהם של לוי ובר עזר הותירו רושם עקבי ומהימן - שנציגי המועצה אמרו ללוי וחזרו ואמרו לו כי העיכוב נובע מתהליכים איטיים במשרד הפנים ונמנעו מלגלות לו כי אין הם מספקים את המסמכים, ובפרט את חוות הדעת המשפטית, שמשרד הפנים דורש. 63. ככלל, התרשמתי שעדי התובעת היו מהימנים יותר באופן מורגש במהלך חקירותיהם מאשר עדי הנתבעת. זאת, למעט העד ברנבאום שסיפק עדות טכנית במהותה. באשר לגזבר המועצה, שניר, התרשמתי שהוא נסה ליפות את המציאות בכל הקשור לנסיונות המועצה להשיג את הפטור הדרוש ובקשר לראש המועצה - שאמנם הודה כי לא היה בתפקיד עד לשנת 2003 - התרשמתי שהתייחס לעניין כירושה בלתי רצויה ובלתי מחייבת, מעין סרח עודף מתקופת השלטון הקודמת. כתוצאה, הוא בחר שלא לייחס חשיבות להתחייבויות שנלקחו על ידי המועצה קודם לתקופת כהונתו או לצורך להמציא חוות דעת ובחר לראות את תשובה השלילית של משרד הפנים משנת 2007 כמנותקת ממעשיה או מחדליה של המועצה. התרשמתי כי גישתו היתה כי ההבטחות שניתנו על ידי המועצה קודם לתקופתו אינן ממש מעניינו וכי אין לו רתיעה מלהתכחש להן מטעמים טכניים בלבד. 64. אף אחד מהעדים מטעם הנתבעת לא סיפק תשובה ברורה או מתקבלת על הדעת לשאלה מדוע לא סיפקה הנתבעת חוות דעת של היועץ המשפטי כפי שנדרש ממנה על ידי משרד הפנים. יתר על כן, בעניין זה ההמנעות מלהעיד את היועץ המשפטי של המועצה מהתקופה הרלוונטית, עו"ד נחליאלי, בולטת ומטרידה. חסר זה פוגעת בגרסת הנתבעת פגיעה אמיתית וקשה על רקע העדויות הבלתי מספקות שניתנו על ידי נציגיה שהעידו. פגיעה זו הינה מעבר לפגם המוכר שהפסיקה מייחסת להמנעות צד מלהביא עד רלוונטי (ע"א 143/08 בני חי קרצמן נ' שירותי בריאות כללית ואח', תק-על (2010 (2) 2688; י' קדמי על הראיות - הדין בראי הפסיקה חלק רביעי תש"ע 2009 עמ' 1894; ע"פ 728/84 חרמון נ' מדינת ישראל, פ"ד מא(3) 617, 625, (1987); ע"א 2275/90; ע"א 2275/90 לימה נ' רוזנברג, פ"ד מז (2)606, 614 (1993) בסמוך לאותיות ה-ו; ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה(4) 651,658 (1991); ע"א 293/90 גרינוהלץ נ' מרמשלטיין (לא פורסם, , 28.12.94). 65. ייתכן שהמועצה המקומית איבדה עניין בקבלת חוות הדעת לאחר שהתובעת ויתרה על האפשרות להתנגד לתוכנית. ייתכן שבדיעבד הצטערה על הסכמתה למכור את המגרש במחיר הערכת שמאי כיוון ששינתה לאחר מעשה את דעתה בקשר לסיכויי ההתנגדות שלא הוגשה. ייתכן כי חל איזה כשל או מחדל פנימי משך השנים אצל הנתבעת מפאת חוסר תיאום פנימי בין נציגיה אשר מנע מילוי הדרישות של משרד הפנים. ייתכן כי חלו מחלוקות עם היועץ המשפטי. מכל מקום, הסבר מתקבל על הדעת לא סופק על ידי המועצה המקומית בכל נושא חוות הדעת המשפטית. אין ספק כי היה ברור ומובן למועצה המקומית מן הרגע הראשון כי הספקת חוות דעת כדין על ידי היועץ המשפטי מהווה תנאי הכרחי למוכנותו של משרד הפנים לבחון את הבקשה ולאשרה. למרות זאת, חוות הדעת לא סופקה וכאמור הסבר לכך לא ניתן. יוער עוד, כי טענת המועצה כי משרד הפנים היה דוחה את הבקשה בכל מקרה אינה עולה בקנה אחד עם עובדות המקרה. בין היתר, אין ספק כי תשובת משרד הפנים היתה תלויה בתוכן חוות הדעת המשפטית של היועץ המשפטי של המועצה, ומועד המצאתה אליו. 66. על כן, אין מנוס מהמסקנה כי הנתבעת יצרה בעצמה, במודע או ברשלנות, את המצב של אי קיום התנאי בחוזה, ממנו היא נהנתה בסופו של דבר. 67. סעיף 28(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 מתייחס למצב זה בקובעו: (א) היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו. (ע"א 1363/04 צאלים החזקות בע"מ ואח' נ' "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ, תק-על 2007(4) 3447, גבריאלה שלו דיני חוזים החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפטי האזרחי, 467 (2005), עמ' 491). 68. על פי הממצאים העובדתיים שקבעתי לא חלות ההסתייגויות שבסעיף 28(ג) לחוק על המקרה, אלא היפוכו של דבר. 69. בנוסף, על פי הממצאים שקבעתי עולה כי הנתבעת לא קיימה את חלקה בחוזה "בדרך מקובלת ובתום לב" כמצוות סעיף 39 לחוק החוזים. הפיצוי 70. המגרש הוצע לתובעת ב- 90,000 $. הוא נמכר בסופו של דבר במכרז פתוח ב- 955,000 ₪. השער היציג הישים בנסיבות הינו 3.711 מיום 15.8.08 ולא השער שהציע ב"כ התובעת. לתובעת מגיע הפער בין שני הסכומים, סך של 621,010 ₪. 71. לא מצאתי כי הוכח הבסיס לדרישה לפיצוי הנוסף בסך 80,000 ₪, כביכול בגין עלויות תכנון גבוהות יותר במחצית מגרש. טענה זו נותרה כטענה כללית ובלתי מבוססת. 72. לעומת זאת, אין ספק כי נגרמה לתובעת ונציגיה עגמת נפש, ביטול זמן, וטרחה משמעותיים וסכום הפיצוי המבוקש בסך 20,000 ₪ הינו צנוע למדי בנסיבות המקרה. 73. אשר על כן, הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את הסך של 641,010 ₪ שישא הפרשי ריבית והצמדה כחוק החל מיום 15.8.2008. לסכום יתווסף סך של 5.8% שכ"ט עו"ד וסך של 18,896 ש"ח כהוצאות משפט. זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 יום. קיום חוזהחוזהסיכול חוזהפיצויים