קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצוי על טעות מדידה / תביעה נגד המנהל בגין טעות מדידה: 1. האם זכאי התובע לפיצוי בגין הפרש שטח במגרש שאותו חכר ממנהל מקרקעי ישראל (להלן "המנהל") ואשר נבע עקב טעות במדידה? זוהי השאלה הניצבת בפנינו בפסק דין זה. 2. תחילתו של הליך זה בהמרצת פתיחה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בחיפה, וכללה נתבעים וסעדים נוספים. המנהל לא היה צד בהליך זה. המרצה זו התבססה על חוזה חכירה לדורות שנחתם בין התובע למנהל ביום 19.1.1979 (להלן "חוזה החכירה"), שלפיו חכר התובע מהמנהל את המגרש הידוע כמגרש מס' 66 בגוש מס' 18547 חלקות 15 ו-16 מאדמות כפר ג'דיידה-מכר, בשטח של 930 מ"ר, לתקופה של 49 שנים (להלן "המגרש"). לחוזה החכירה צורף תשריט גרפי שסימן את גבולות המגרש כמתואר לעיל (חוזה החכירה על נספחיו צורפו כנספח א1 לכתב התביעה). 3. בהמרצת הפתיחה הנ"ל, טען התובע כי במגרש בשטח של 930 מ"ר שהוחכר לו על ידי המנהל כמצוין לעיל נכלל כביש גישה בין ביתו לבין הכביש הראשי. במסגרת הליך זה התייצבה נציגה מטעם המנהל גב' מזל חיימוביץ ומסרה כי כביש הגישה אינו מהווה חלק מהשטח של 930 מ"ר שהוחכר לתובע על פי חוזה החכירה והתשריט שצורף לו, וכשנשאלה על השטח שנגרע ממגרשו של התובע עקב קביעה זו, השיבה כי חוזה החכירה נערך בהתבסס על מדידה גרפית שאינה מדוייקת מטבעה לעומת מדידה קואורדינטית הנערכת לצרכי רישום, וזהו מקור ההפרש בין השטחים שלהם טוען התובע. עוד הפנתה העדה לסעיפים 12 ו-13 לחוזה החכירה שנחתם בין הצדדים. 4. המרצת הפתיחה תוקנה ברשות בית המשפט ועברה למסלול של תביעה רגילה וכללה סעדים הצהרתיים וסעד כספי על סך של 238,000 ₪ (ת.א 513/06). לתביעה זו צורף המנהל כנתבע נוסף. בנוסף צורפה חוות דעת שמאית של המהנדס ושמאי המקרקעין מר מאהר ח'ורי. בסעיף 36 לכתב התביעה טען התובע כי במידה וייקבע כי כביש הגישה אינו נכלל בשטח שהוחכר לו על ידי המנהל, אז זכאי הוא לתשלום פיצוי בגין הפרש שטח שנוצר בין השטח המופיע בחוזה החכירה (930 מ"ר) לבין השטח "האמיתי" של המגרש. 5. בשלב מסוים, קיבל התובע את המלצת בית המשפט לוותר על הסעד ההצהרתי, ומשכך, הורה בית המשפט המחוזי על מחיקת הסעדים ההצהרתיים מכתב התביעה ועל מחיקת יתר הנתבעים למעט המנהל, והורה על העברת התביעה הכספית (סעיף 39.4) לבית משפט זה. 6. בהליך שבפניי חזר התובע על דרישתו לפיצוי עקב הפרש שטח. המנהל לעומתו טען כי הוא לא הפר את חוזה החכירה עם התובע תוך שהוא מסתמך בין היתר על סעיפים 12 ו-13 לחוזה החכירה שפי שיפורט בהמשך. עוד טען כי לא קמה לתובע כל זכות לפיצוי, בין היתר בשל העובדה שהתובע בפועל מחזיק בשטח גדול יותר מהשטח שנרשם בחוזה החכירה. לתמיכת טענתו הנ"ל, הגיש המנהל תשריט מדידה ממנו עולה כי התובע מחזיק בשטח של 978 מ"ר בעוד שהמגרש נשוא חוזה החכירה הינו בשטח של 840 מ"ר לשיטתו. לחילופין טען כי התובע הפסיק לשלם דמי חכירה מאז שנת 2000, ומשכך הוא זה שחייב כספים למנהל. 7. לאור המחלוקת שנוצרה, מונה המודד מר מוטי זייד כמומחה מטעם בית המשפט. המומחה אישר את קיומו של הפרש של 61 מ"ר בין שטח המגרש שצויין בחוזה החכירה לבין שטח המגרש המקורי, וכך ציין בסעיפים 7.8 עד 7.10 לחוות דעתו: " 7.8. בבדיקת השטח המוקצה ע"י התווית גבול ההקצאה התיאורטי המקורי שטח המגרש המוקצה הנו 869 מ"ר, השטח המוקצה עפ"י הסכם החכירה הנו 930 מ"ר. 7.9. להערכתנו ההפרש בשטח נבע מטעות בחישוב בהתחשב בעובדה שתוכנית החלוקה המקורית שורטטה ידנית וחישוב השטח נערך באופן גרפי. 7.10. בכל מקרה בחוזה החכירה שנחתם בין הצדדים הוזכרה אפשרות זו והחוזה התייחס לסוגית הפרשי שטח בסעיפים 12 ו 13." 8. התובע לא שלח שאלות הבהרה למומחה למרות הרשות שניתנה לו לכך, ולאור המחלוקת הפרשנית שהתעוררה בין הצדדים בנוגע לממצאיו של המומחה, הוחלט על זימונו לחקירה. ברם, התובע לא הפקיד את שכרו של המומחה בקופת בית המשפט, ומשכך, בוטל זימונו, וניתנה החלטה על מתן פסק דין על סמך חומר הראיות שקיים בתיק וסיכומים בכתב. 9. דיון אפתח ואומר כי הצדדים אינם חלוקים לגבי העובדה שקיים הפרש בין השטח המופיע בחוזה החכירה שהתבסס על מדידה גרפית (930 מ"ר), לבין השטח האמיתי של המגרש שהתבסס על מדידה קדסטרלית (869 מ"ר), ומשכך, שטח המגרש האמיתי המוחזק על ידי התובע, קטן ב-61 מ"ר מהשטח שהוקצה לו על פי חוזה החכירה. בנוסף, הם אינם חלוקים כי הפרש זה מקורו במדידה הגרפית שעליה התבסס חוזה החכירה כאמור, שהינה מטבעה מדידה לא מדוייקת. המחלוקת ביניהם מתמקדת בשאלה האם הפרש זה מזכה את התובע בפיצוי מאת המנהל? 10. בטרם אדון בשאלה זו אסלק מבפניי טענה שהועלתה על ידי המנהל לעניין השטח המוחזק על ידי התובע בפועל. בתשריטים שהוגשו על ידי המנהל ועל ידי מומחה בית המשפט עלה כי התובע פלש לשטחים נוספים המיועדים לשביל ציבורי ולמגורים, והחורגים מגבולות המגרש שהוקצה לו, וכי גודל הפלישה הנו 91 מ"ר (על פי חוו"ד מומחה בית המשפט). במצב דברים זה טען המנהל כי לתובע לא קמה עילת תביעה בגין הפרש שטח, שכן השטח המוחזק על ידו בפועל הינו 960 מ"ר (869 מ"ר+91 מ"ר), בעוד שהשטח שהוקצה לו על פי חוזה החכירה הינו 930 מ"ר. 11. אינני מקבלת טענה זו משני טעמים. ראשית כל, טענה זו מגלמת בתוכה הסתמכות על מעשים "בלתי חוקיים" שנעשו על ידי התובע, במטרה להסיר מהמנהל את האחריות בגין הפרש השטח שנטען על ידי התובע, ובטוחתני כי אין זו הדרך שהמנהל חפץ באימוצה. שנית, משנקבע כי התובע קיבל שטח בחֶסר, אז שאלת פלישתו לשטחים אחרים, אינה מעלה ו/או מורידה לצורך הכרעה במחלוקת הנובעת מהקביעה הנ"ל, והיא שאלת זכאותו לפיצוי בגין השטח החסר. 12. לגופו של עניין - התובע ביסס את תביעתו על סעיף 13 לחוזה החכירה שכותרתו קביעה סופית של שטח המגרש , הקובע כדלקמן: "אם יתברר בעקבות מדידה לצורכי רישום, כי שטח המגרש קטן יותר או גדול יותר מהשטח לפיו נקבע ערך המגרש היסודי, יתוקנו דמי-החכירה החד-פעמיים והשנתיים לפי השטח הסופי לפי הערכת השמאי הממשלתי לתאריך ההערכה היסודית וכל צד מתחייב לשלם לצד שני את ההפרשים שינבעו מהתיקון הנ"ל." בהתבסס על סעיף זה טוען התובע כי על המנהל לפצותו בגין השטח החסר של 61 מ"ר בסך של 4,880 דולר, על פי שווי שנקבע בחוות דעת השמאי שצורפה לכתב תביעתו. 13. המנהל לעומתו טוען כי אין תחולה לסעיף 13 הנ"ל על המקרה שבפנינו, שכן עסקינן בתביעה לתשלום פיצוי בגין הפרש שטח ולא תביעה לתשלום הפרש של דמי חכירה, הגם שאין בפנינו מדידה לצרכי רישום ו/או הערכת שמאי ממשלתי כדרישת הסעיף הנ"ל. בנוסף הפנה המנהל להוראת סעיף 12 בחוזה החכירה שכותרתו שינוי גבולות המגרש, הקובע כדלקמן: "א. החוכר מצהיר, כי ידוע לו ששטח המגרש וגבולותיו אינם סופיים וכי עלולים לחול בהם שינויים. ב. הוסכם במפורש בין הצדדים, כי במקרה וכתוצאה משינויים בתכנית בנין עיר, הסדר קרקעות וכיוצא באלה יוגדל או יוקטן שטח המגרש ו/או ישתנו גבולותיו מתחייב החוכר: 1. להסכים לכל שינוי בגבולות ו/או בשטחו של המגרש כפי שיווצר עקב הפעולות הנזכרות לעיל. 2. לראות את המגרש בגבולותיו החדשים כנשוא החכירה ולקבל את החזקה בו. 3. אם בעקבות שינוי בגבולות ו/או בשטח ישתנה ערך המגרש, לשלם דמי-חכירה שנתיים ו/או חד-פעמיים בעד המגרש כפי שיקבעו ע"י המינהל. כבסיס לקביעת דמי-החכירה תשמש הערכת השמאי הממשלתי שיעריך את המגרש לפי מצבו החדש לתאריך ההערכה היסודית הנזכרת בסעיף 6. ג. החוכר מתחייב לא לבוא בתביעות כל שהן כלפי המינהל בכל הנובע מהשינויים שיחולו לגבי שטח המגרש ו/או גבולותיו וקביעת גובה דמי-החכירה החד-פעמיים והשנתיים הנזכרים בסעיף קטן (ב) (3)." בהתבסס על הסעיף הנ"ל ובמיוחד על ס"ק (ג) שבו, טוען המנהל כי התובע מנוע מלדרוש פיצוי בגין השינוי שחל בשטח המגרש ואשר נבע כאמור משיטת המדידה הגרפית שעליה נסמך התשריט שצורף לחוזה החכירה. 14. לאחר שבחנתי את טענותיהם הנ"ל של הצדדים, לא שוכנעתי בתחולתו של סעיף 12 לחוזה החכירה על ענייננו, שכן הסעיף עוסק במצב של שינוי גבולות המגרש כתוצאה משינויים בתכנית בנין עיר, הסדר קרקעות וכיוצ"ב, מה שלא מתקיים במקרה שבפנינו. בנוסף לא שוכנעתי בתחולתו של סעיף 13 לחוזה החכירה על המקרה שבפנינו, שכן הסעיף מסדיר את זכויות הצדדים בעת הקביעה הסופית של שטח המגרש, וקובע מנגנון מוגדר לצורך מימוש זכויות אלה (מדידה לצרכי רישום, הערכת שמאי ממשלתי), וברי הוא כי אין זה המקרה שבפנינו. 15. יוצא אפוא, שתביעת התובע לפיצוי בגין השטח החסר, אינה יכולה להיות מושתתת על ההסדר החוזי שבין הצדדים. על כן, מהו המקור הנורמטיבי לתביעה דנן? מקובלת עלי עמדתו של התובע בהקשר זה ולפיה מקור זה מצוי בחוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן "החוק"). סעיף 11 (1) לחוק קובע כי המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר "רק חלק מהממכר או כמות גדולה או קטנה מן המוסכם". האם ניתן להחיל את עקרון אי ההתאמה הקבוע בחוק גם על מקרקעין? תשובה לכך ניתנה בהוראת בסעיף 4 (א) לחוק הקובע כי "הוראות חוק זה יחולו על מכר של מטלטלין, ובשינויים המחוייבים - גם על מכר של מקרקעין וזכויות", ובע"א 838/75 חיים ספקטור נ' יוסף צרפתי, פ"ד לב(1), 231 ,עמ' 236-237, שבו נקבע כי : "הדין החל בענין הנדון כלול בחוק המכר ובמיוחד בסעיפיו הדנים באי- התאמה של הממכר. המקרים שבהם קיימת אי-התאמה הוגדרו בסעיף 11 לחוק המכר וניכר מהם שבעת ניסוחם עמד לעיני המחוקק ממכר שהוא מטלטל, ולאי-התאמה של מקרקעין לא נמצאה הגדרה מיוחדת. עם זאת, ובהתחשב עם סעיף 4 לחוק המכר המטיל את הוראותיו של החוק בשינויים מחוייבים גם על מכר מקרקעין, יש לומר שמגרש אשר אינו מתאים למה שמשתמע מתיאורו בחוזה לוקה באי-התאמה על-פי סעיף 11 לחוק המכר." 16. המנהל טען כי יש לדחות את טענת התובע בדבר אי התאמה הנשענת על חוק המכר משני טעמים: הטעם הראשון הוא שטענה זו לא הועלתה בכתב התביעה. והטעם השני נעוץ לשיטת המנהל בכך ש"כלל לא מדובר על "מכר" שכן התובע איננו כלל בעלים של המגרש ולכל היותר הינו חוכר של המגרש" (ראה סעיף 42 לסיכומיו). אין ביכולתי לקבל את עמדתו הנ"ל של המנהל. ראשית - כבר נפסק כי "רשאי בית המשפט לפסוק על סמך עילה משפטית שלא נטענה מפורשות בכתב התביעה, ובלבד שהונחה מלוא התשתית העובדתית לכך" (ראה ת"א (מחוזי חיפה) 369/04 ח'ליל אחמד זהרוי ואח' נ' פהד אבו רומחין ואח', תק-מח 2008(1), 13486 ,עמ' 13496 והפסיקה המצוטטת בו). עוד נפסק כי אין לעשות כך כדבר שבשגרה, אלא כאשר דרישות הצדק מחייבות. ואכן זהו המקרה שבפנינו, שכן המדובר בטענה משפטית המתבססת על אותה תשתית עובדתית שנפרסה והוכחה בבית המשפט, ושיקולי צדק מצדיקים היזקקות לה. שנית - בסעיף 1 לחוק הוגדרה "פעולת מכר" כהקניית נכס תמורת מחיר, אם כי בחוק לא נקבע מה משמעות הביטוי "הקניה". על פי מלון אבן שושן, הקניה יכולה להיות גם "העברה לאחר", ובשילוב עם הוראת סעיף 4 (א) לחוק הקובעת כי הוראות חוק זה יחולו על מכר של זכויות, יוצא שהעברת זכויות חכירה לדורות מהמנהל לתובע, אכן נופלת בגדרו של החוק. אוסיף על כך כי העברת זכויות חכירה לדורות דומה בתכליתה לפעולת מכר למרות מעמדה המשפטי השונה. 17. המסקנה מהאמור לעיל היא שהמנהל "מכר" לתובע שטח של מגרש הקטן מהשטח שצוין בחוזה החכירה שנחתם בין הצדדים, ומשכך עליו לפצות את התובע בגין אי התאמה הנ"ל, ואין נפקא מינה אם אי ההתאמה הנ"ל נבעה מ"טעות מדידה" או מכל סיבה אחרת. 18. הנזק למרות הוכחת זכאותו של התובע לפיצוי כמצוין לעיל, אלא שלצערי, התובע לא הרים את נטל הוכחת תביעתו לעניין שיעור הפיצוי המגיע לו, שכן לא ניתן היה להסתמך על ההערכה המופיעה בחוות הדעת השמאית שצורפה לכתב תביעתו, כבסיס לחישוב הפיצוי המגיע לו בגין השטח החסר. במה דברים אמורים? התובע צירף לכתב תביעתו חוות דעת שמאית כמצויין בסעיף 4 לעיל, ובכתב סיכומיו הוא ביקש להסתמך על חוות הדעת הנ"ל לצורך הערכת שווי השטח החסר. אולם, מעיון בחוות הדעת עולה כי השווי שנקבע בה התבסס על מסד נתונים שאינו רלוונטי לענייננו, ודי להפנות בעניין זה לפרק שכותרתו "שיקולים בהערכה" ולסעיפים 48 ו-49 לסיכומי המנהל, בכדי להיווכח במסקנה זו. 19. אי לכך, בהעדר חוות דעת שמאית המתייחסת לשווי של השטח החסר בהתבסס על מסד הנתונים הרלוונטי לענייננו, נשמט הבסיס לחישוב שיעור הפיצוי המגיע לתובע בגין אי ההתאמה שנקבעה לעיל, והתוצאה מכך היא שדין התביעה להדחות. 20. לסיכום התביעה נדחית עקב אי הוכחת הנזק. למרות תוצאה זו, ומאחר והוכח כי המנהל הקצה לתובע מגרש בשטח חסר, הנני קובעת כי כל צד ישא בהוצאותיו. חכירהחוזהפיצויים