קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצוי על פינוי מסיגי גבול: השופט ישעיהו שנלר, אב"ד: בפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בת"א-יפו (כב' השופטת ר' ערקובי) מיום 17.12.2008 לפיו התקבלה תביעת המערערת לפינויים של המשיבים ממקרקעין, אולם הפינוי הותנה בתשלום פיצויים למשיבים (ת.א. 30437/04). רקע עובדתי ופסק דינו של בית המשפט קמא 1. המערערת הינה הבעלים של מקרקעין מוסדרים (גוש 6213 חלקה 25) המצויים במתחם "סומייל" בת"א (להלן - המקרקעין). המערערת רכשה ביום 4.2.96 את מחצית מזכויות הבעלות מחברת גבעת רגבאר בע"מ, ואת המחצית האחרת מחברת חלקה 25 בגוש 6213 בע"מ (להלן - חברת חלקה). 2. המשיבים מתגוררים באחד הנכסים המצויים במקרקעין (להלן - הנכס). 3. ביום 28.3.04 הגישה המערערת, תביעה בסדר דין מקוצר לסילוק ידם של המשיבים מהמקרקעין. בכתב התביעה טענה המערערת כי המשיבים פלשו למקרקעין, תפסו שטח בהם והינם בגדר פולשים ו/או מסיגי גבול. כך גם, כי לא נתנה רשיון למשיבים וכי יש לראות במכתב שנשלח לב"כ המשיבים כביטול רשות, ככל שזאת קיימת. 4. בהסכמה, ניתנה למשיבים רשות להתגונן וכן להגיש כתב הגנה, תוך שצויין "בכתב ההגנה יפורטו (כך, י.ש.) בדיוק את הגנתם ויצרפו מסמכים ו/או חוות דעת התומכות בטענותיהם". ואכן הוגש כתב הגנה, אשר כבר בסעיף הראשון שבו צויין כי על פי הוראת בית המשפט "יכלול אף את דרישתם לסכום הפיצוי אשר הנתבעים זכאים לו, אם תתקבל טענת הפינוי אשר בתביעת התובעת". המשיבים טענו טענות שונות מדוע אין מקום לפנותם, ולחילופין טענו לזכותם "לקבלת דירה חליפית" (סעיף 28 ט' לכתב ההגנה), או חלק יחסי מזכויות בניה עודפות שקיבלה או תקבל המערערת מהועדה המחוזית לתכנון ולבניה (להלן - הועדה המחוזית) לצורך מימון הפיצוי המגיע למחזיקים במקרקעין (סעיף 28 י'). 5. בפסק דינו, התייחס בית משפט קמא לשני נושאים מרכזיים. האחד, האם אכן יש מקום להעתר לתביעת הפינוי. השני, ככל שיש מקום להורות על פינויים של המשיבים, האם יש להתנות את הפינוי בתשלום פיצויים ואם כן, מה יהיה שיעורם. 6. בית המשפט קבע כי המשיבים עמדו בנטל ההוכחה, כי החזקה של המשיבים במקרקעין ובנכס תחילתה, עוד שנים רבות טרם שרכשה המערערת את הזכויות במקרקעין, וכי "בנכס נשוא דיוננו, החזיקו משפחת עבודי, האב המנוח וילדיו, עוד משנות החמישים-ששים של המאה שעברה". זאת, גם בהסתמך על פסקי דין שניתנו בעבר בענין משפחת עבודי. דהיינו, כי לא מדובר על מסיגי גבול וכנטען על ידי המערערת. עם זאת דחה בית המשפט את טענות המשיבים מדוע אין לפנותם, וקבע כי המשיבים היו ברי רשות הדירה, אשר המערערת רשאית הייתה לבטלה וכפי שאכן עשתה. 7. בעניין זכותם של המשיבים לפיצויים, נדרש בית המשפט לטענת המשיבים, לפיה הועדה המחוזית העניקה לבעלים בשכונת סומייל, ובכללם למערערת, אחוזי בניה מוגדלים. השאלה שהציב בית משפט קמא "האם התובעת קיבלה אחוזי בנייה מוגדלים במטרה לפצות את התושבים המחזיקים בשכונת סומייל". בית המשפט קיבל את עדות העדים מטעם המשיבים, לפיה הועדה המקומית הגדילה את אחוזי הבנייה מעבר ל- 300% שהתבקשה תחילה, לשיעור של 522% לכל המתחם "כאשר ההפרש הינו על מנת ליצור מקור כלכלי לפיצוי התושבים של שכונת סומייל". כך גם אישרה הועדה המחוזית. בנסיבות אלו קבע בית המשפט כי מצד אחד עתרה המערערת להגדלת אחוזי הבנייה, בטענה שתדרש לפנות את תושבי השכונה, אולם לאחר שזכויות אלו התקבלו, התנערה המערערת מעמדתה זאת. נוכח האמור, וכן בהתחשב בעובדה "כי עסקינן בתושב שכונה, המתגורר במקום עוד מתקופת הוריו שהובאו על ידי הרשויות בתקופת קום המדינה או סמוך לאחר מכן", וכן כי המערערת רכשה את הזכויות כשהיא מודעת לקיומם, הרי פינוי המשיבים ללא תשלום פיצוי יהיה בלתי צודק. 8. משבא בית המשפט לקבוע את שיעור הפיצויים, נדרש בית המשפט לחוות דעת מומחה שהוגשה מטעם המשיבים, לפיה השווי הכלכלי של הגדלת אחוזי הבנייה למטרת ביצוע הפינויים, ביחס לכל הבעלים, הינו בסכום של 130 מליון דולר, כשמנגד לא הגישה המערערת חוות דעת מטעמה. בנוסף, וכאמור, התושבים הובאו לשכונה על ידי הרשויות בשנות החמישים-שישים של המאה הקודמת "עת הובאו למקום על ידי הרשויות...", ומאז מתגוררים התושבים במקום, ובכללם המשיבים. משכך, רכשה המערערת את הזכויות בהיותה מודעת לקיומם של התושבים וכי תידרש לפצותם כנגד הפינוי, וכשגם הרשויות אכן הביאו בחשבון כי המערערת תידרש לשלם בגין הפינויים, ועל כן הוגדלו אחוזי הבניה. עם זאת, דחה בית המשפט את טענת המשיבים כי הם זכאים לחלק היחסי מההטבה שניתנה למערערת בגין האמור. בית המשפט בחן את נושא הצדק החלוקתי, כלשונו, דהיינו ההגנה על זכותה הקניינית של המערערת מצד אחד, מול התושבים הגרים במקום עשרות בשנים "כאשר ישיבתם נעוצה במדיניות ממשלתית שהייתה נכונה לזמנה", ועומדים עתה מול שינוי מדינויות כשאין לזכויותיהם כל ביטוי חוקי. בנסיבות האמורות, סבר בית המשפט קמא, כי הכוונה בהגדלת אחוזי הבנייה לפינוי התושבים "באופן שיקנה להם מקום מגורים חילופי נאות". על כן קבע כי "שיעור הפיצוי שיש לקבוע הינו בשווי של דירת מגורים, מתאימה, בת ארבעה חדרים באזור, לרבות הוצאות רכישה והעברה", וזאת בהנחה שלא מדובר במשפחה רבת נפשות. בהעדר שמאות לשיעור פיצוי זה, הורה בית המשפט על מינוי מומחה מטעמו, אשר ישום את האמור, ובנוסף ייקבע את הוצאות הרכישה וההעברה, התקופה המתאימה למציאת נכס שכזה, ושעור דמי שכירות הראויים לפרק הזמן עד למציאת הדיור החלופי, תוך הדגשה שמדובר בדירה סבירה וראויה באותו איזור, נוכח פערי המחירים באזור בין דירות חדשות לישנות. תמצית טענות הצדדים בערעור: 9. לטענת המערערת טעה בית משפט קמא הן בקביעתו כי יש להתנות את פינוי המשיבים כנגד פיצויים, והן בקביעתו אודות שיעור הפיצוי וכדלקמן: הפיצוי כפי שקבע בית משפט קמא, דהיינו שווי של בעלות בדירה בת 4 חדרים במרכז תל-אביב, תוצאתו כי המשיבים שהינם בגדר פולשים ולא שילמו מאומה, עדיפים משוכר שתמה שכירותו ושילם דמי שכירות משך כל השנים. בית המשפט התעלם כליל מהעובדה כי ניתנו כנגד המשיבים ובני משפחתם שלושה פסקי דין חלוטים לפינוי משכונת סומייל, לרבות פסק דין העוסק במקרקעין נשוא הערעור, ושניים אחרים בחלקה סמוכה. כך גם כי נשללה הזכות ממשפחת המשיבים לפיצוי. הפיצוי כפי שקבע בית משפט קמא לא נתבע על ידי המשיבים, לא נטען ואף לא הוכח, כשלא ברור הכיצד ומדוע הגיע בית משפט קמא לשיעור הפיצוי כפי שקבע. בית המשפט התעלם מההלכה הפסוקה, לפיה הפיצוי היחיד אשר זכאי לו בר רשות שבוטלה, הינו בגין ההשקעות, ואף זאת מטעמי צדק. בית המשפט קמא, כלל לא בחן שאלה זאת, ואף המשיבים לא הגישו חוות דעת בשאלה זאת. שתי הסוגיות של פינוי מחד גיסא ושאלת הפיצויי, אם בכלל, מאידך גיסא, הינן שתי סוגיות נפרדות שאין לכרוך ביניהן. משכך גם לא היה מקום לכרוך את תשלום הפיצויי בביצוע הפינוי. מעת שבית המשפט קבע שהרשות בוטלה הרי גם לשיטת בית המשפט הפכו המשיבים למסיגי גבול, ועל כן היה מקום להורות על פינויים המיידי. ככל שהמשיבים חפצים בקבלת פיצוי היה עליהם להגיש תביעה נפרדת, האמורה לידון ללא קשר לתביעת הפינוי. יתר על כן, התוצאה הינה שהמערערת תאלץ לשלם פיצוי גבוה למשיבים, כשהאחרונים לא הגישו תביעה, לא שילמו אגרה, ומבלי שניתנה למערערת ההזדמנות להתגונן בפני תביעה שכזו, לרבות טענה לקיזוז דמי השימוש הראויים בגין שמוש המשיבים בנכס משך כל השנים וללא תשלום כלשהו. לא הייתה ואין כל זיקה להגדלת שיעור אחוזי הבניה, זכות של הבעלים אשר הינה נפרדת ואינה קשורה כלל למשיבים ולשאלת פיצוי. כך גם אין כל זיקה בין השאלות התכנונייות לבין שאלות קנינייות לרבות לשאלת הפיצוי, אם בכלל. 10. המשיבים מפנים לנימוקי ומסקנות בית משפט קמא בנושא שאלת הפיצויים, וכי כקביעת בית המשפט אינם בגדר פולשים אלא מתיישבים אשר הגיעו למקום בהסכמה, רשות ועידוד הרשויות המוסמכות. לכן, ולא בכדי, הוגדלו גם אחוזי הבניה. משכך, אין להחיל במקרה דנן את אותן הלכות שהתייחסו לפינוי פולשים. בנוסף, המערערת לא הביאה כל חוות דעת מטעמה בעוד המשיבים הציגו חוות דעת מטעמם. במיוחד מלינים המשיבים על התנהלותה המוסרית של המערערת אשר קיבלה זכויות בנייה אשר שווין כה גבוה, והכל בגין הנצרך לפינויים, ומנגד מבקשת היא לסלקם ללא כל פיצוי. 11. המשיבים אף טוענים כי הינם בעלי זכות שביושר, הגם שבית המשפט לא נצרך לקבוע את זכויותיהם. לעניין הפלגותאות שעמדו לדיון בפני בית משפט קמא, הרי אלו נקבעות לפי כתבי הטענות וכשהמשיבים מפנים לכתב הגנתם, וגם לכך שחלק ניכר מהדיון בפני בית משפט קמא נסוב אודות שאלת הפיצויי. בהתייחס לפסקי דין קודמים, הרי אלו לא ניתנו כנגדם, הם ניתנו לפני עשרות בשנים, ובעת שלא ניתן היה לראות את השבחת המקרקעין, בניגוד לתביעה הנוכחית. לבסוף, טוענים המשיבים כי חלק מהשגות המערערת הינם על ממצאים עובדתיים כפי שקבע בית משפט קמא ועל כן אין מקום שערכאת הערעור תתערב בהם. 12. בדיון שבפנינו הוסיף ב"כ המשיבים, כי במתחם מצויים למעלה ממאה מחזיקים, אשר מחזיקים במקום מאז קום המדינה או שנולדו במקום וכי "לא פונה אף אחד ולא פוצה אף אחד". לעניין פסקי הדין שניתנו בעבר, מדובר בשנות השבעים או השמונים ואזי מבחינת כדאיות היה נוח לבעלים שהמחזיקים יישארו במקום, הואיל וטרם אושרה תב"ע, ועל כן טרם ניתן היה לממש הזכויות ובניגוד לנסיבות שנוצרו לאחר אישור התב"ע. לשאלה הכיצד נקבע שיעור הפיצוי טען ב"כ המשיבים כי הביא בפני בית משפט קמא הסדרים במקומות שונים בתל אביב, שם קיבלו הדיירים שיעור פיצוי כפי שקבע בית המשפט, כך גם עלו הדברים מהעדויות ומהפסיקה שהובאה. 13. ב"כ המערערת טען כי הגדלת אחוזי הבנייה לא נועד לפיצויי אלא להוות תמריץ לפינוי, ועל כן גם קבלת זכויות אלו מותנה בפינוי. בנוסף, כי ביצוע הפינויים הינו אף אינטרס של העירייה שהינה בין הבעלים המרכזיים במתחם. כך גם כי אין להתעלם מאותה "הטבה" של חזקה ושימוש במקום מעל 50 שנה וללא כל תשלום. 14. לצערינו הליך גישור אליו הופנו הצדדים לא צלח, ועל כן אין מנוס מלהכריע בערעור. המסגרת הדיונית: 15. נקדים ונציין כי המשיבים לא הגישו ערעור על פסק הדין, דהיינו אין מחלוקת כי על המשיבים לפנות את הנכס. משכך עלינו להיזקק לשתי שאלות. האחת, האם צדק בית המשפט קמא בחייבו את המערערת לפצות את המשיבים, ובכלל זאת כהתנאה לפינוי. השנייה, האם גובה הפיצוי שנפסק, מוצדק בנסיבות העניין. 16. טרם שנידרש לשאלות האמורות, מהראוי להפנות ל"ההיסטוריה השיפוטית", הקשורה לנשוא המחלוקת. לא מדובר במקרה דנן, בתביעה ראשונה לפינוי שהוגשה כנגד המשיבים או מי מטעמם, כך גם אין להתעלם מאותה פסיקה שהתייחסה, לכאורה, לאותה טענה דהיום של המשיבים, בכל הקשור לתוספת של אחוזי הבנייה. הליכים משפטיים קודמים: 17. בזמנו הוגשה תביעה לסילוק יד נגד אביו של המשיב 1 אשר הגיעה לפתחו של בית המשפט העליון (כב' השופט לנדוי, ע"א 345/63 דוד עבודי נ' היכלי בידור בע"מ, פ"ד יח(3) 365). צו הפינוי ניתן על ידי בית המשפט השלום, ואושר על ידי בית המשפט המחוזי והוגשה בקשת רשות ערעור. יוער, כי מדובר בחלקה 38 בגוש 6216, חלקה סמוכה לחלקה נשוא הערעור שבפנינו. גם שם הוגשה תביעת הפינוי על ידי המשיבה שם, שרכשה את זכויות הבעלות. בית המשפט העליון תיאר את הרקע העובדתי כדלקמן (ההדגשות לקמן אינן במקור): "בשנת 1950 תפס המערער (מר דוד עבודי, אבי המשיב, י.ש.), שהיה אז עולה חדש, חזקה בחלקת אדמה מסוג מולכּ ליד רחוב ארלוזורוב, תל אביב. החלקה היתה אותה שעה בבעלותו של האפוטרופוס לנכסי נפקדים. על החלקה עמד בנין רעוע בן חדר אחד. חדר זה נהרס על-ידי העיריה מפאת היותו מבנה מסוכן, ובמקומו בנה המערער חדר אחר, עם מרפסת ובית שימוש, וכן הוסיף ובנה חדר שני - כל זה בשנת 1950... המערער גר עד היום באחד החדרים עם בני משפחתו, ובחדר השני גרים בנו וכלתו." מכל מקום, בית המשפט דחה את טענות המערער שם וקבע כי למערער אין "הגנה מהותית נגד הדרישה לסלק את ידו מן הקרקע והבנוי עליה, וזכותו למבנים שבנה היא לכל היותר זכות לקבל בשבילם פיצוי כספי, שהענקתו חורגת אף היא ממסגרת התביעה הנדונה". הנה כי כן, לכאורה, התביעה הראשונה לפינוי משפחת המשיב ממתחם סומייל, הוגשה עוד בתחילת שנות השישים. 18. כעבור מספר שנים, נידון עניינו של האב בשנית במסגרת ת.א. 31025/70 חלקה 25 בגוש 6213 בע"מ נ' בדר עבודי ודוד עבודי (לא פורסם 17.11.1975) . בית המשפט דשם הוסיף על הרקע העובדתי דלעיל את הדברים הבאים: "הברר (כך), ובאשר למקום המגורים 'העקרי' (המצוי על חלקה סמוכה) אין גם מחלקת כלשהי, כי הנתבע מס. 2 (דוד עבודי, י.ש.) 'קבל' את מקום מגוריו מידי מושלמי שהתגיר (אדם בשם בנימין בן אברהם, ראה דף 6/אמצע, ראה גם ת/6. טענת ועדות הנתבע מס. 2 היא כי קבל מידי גר זה גם את השטח שהוא כיום נשוא התובענה, כששטח זה כלל אז 'מבנה' פרימיטיבי. הנתבע אומר גם כי נתן לגר האמור סכום מסוים (סך-80 ל"י) אך לא ידע להסביר מה בעצם מהותו של תשלום זה. גם אשתו ספרה אותם דברים. על המצאו של גר זה באזור שמעתי גם מעדים אחרים ואין צרך לפרש. הברר לי כי הגר נפטר לפני כמה שנים... לא הברר בתיק זה איזה זכויות היו למר בן אברהם ובאיזו רשות העבירן לידי הנתבעים או לידי הנתבע 2, רשות כזאת... אינה בעלת ערך והיא כשלעצמה אינה מסגלת לחיב את התובעת (לא הברר נם מתי נרשמה התובעת, ז"א ממתי היא קימת, אך אותם דברים נתן גם לומר ביחס לקודמיה בבעלות = יהיו אלו היורשים או המורישה)". (השגיאות במקור, י.ש.). בסופו של יום, ציווה בית המשפט על הנתבעים שם "לסלק את ידם מהחלקה מס. 25 אשר בגוש מס. 6213..." , תוך שהוא דוחה את כל טענות ההגנה של הנתבעים שם. ודוק, מדובר באותה חלקה נשוא הדיון דנן. יתר על כן, התובעת שם היא אותה חברת חלקה אשר מכרה את זכויותיה למערערת, וכמפורט לעיל. 19. הליך נוסף שהוגש כנגד עיזבון המנוח דוד עבודי, המתייחס לחלקה 38 בגוש 6216, הינו ת.א 572/92 היכלי בידור בע"מ נ' עיזבון המנוח דהוד (דוד) עבודי (מיום 02.08.98) . לא למותר לציין, כי מטעם הנתבעים שם העיד המשיב דנן. בית המשפט קיבל את טענת התובעת, כי הנתבעים מנועים לטעון טענות שנדחו במסגרת ההליכים הקודמים (ראו פסק הדין מפי השופט לנדוי לעיל), וכשגם בפסק דין זה, נדחו טענות ההגנה של הנתבעים שם. בית המשפט שם מתייחס לטענת הנתבעים, כי השקיעו כספים בחלקה "בשל הסברה שיש להם רשות להתגורר בה", אולם קובע בית המשפט כי בנסיבות שכאלו, "הרי שיש לשלם להם פיצוי בשל ההשקעה הקרקע בלבד ולא בשל הפינוי". כך גם בהמשך הדברים, ציין בית המשפט, כי אף אם הנתבעים שם היו ברי רשות, הפיצוי אמור להיות פיצוי בשל ההשקעה. לכך הוסיף בית המשפט, "עם זאת המשך הבניה של הנתבעים לאחר מתן פסק הדין המקורי כאשר הוברר להם ללא כל ספק כי אינם ברי רשות וזאת לפנות במהלך התקופה בה פסק הדין המקורי עמד בקרקע נעשה בחוסר תום לב ויש בכך להשפיע על גודל הפיצוי עבור המבנים שהקימו הנתבעים בחלקה". מכל מקום, בית המשפט קבע כי הנתבעים לא הביאו ראיות לעניין ההשקעה, כך גם לא נימוק מדוע המשיכו בהשקעות, ולכן לא מצא בית המשפט להכריע בשאלה זאת. עוד יש להפנות לת.א 2733/96 (רמלה) היכלי בידור בע"מ נ' עזבון המנוח דוד עבודי (20.7.00) , שאף הוא מתייחס לחלקה 38, בו חוייבו הנתבעים ובכללם המשיב דנן בתשלום דמי שמוש ראויים. פסק הדין ניתן לאחר פסק דין חלקי שניתן עוד בשנת 1998 לפיו ניתן צו המונע מהנתבעים שם, ובכללם המשיב דנן, להימנע מלהיכנס לחלקה או לאיזו מהדירות המצויות בה, תוך שערעורם נדחה [ע"א (ת"א) 2978/00 עזבון המנוח דוד עבודי נ' היכלי בידור בע"מ (18.304) . 20. אכן נכון, כי חלק מההליכים מתייחס לחלקה סמוכה, אולם לפחות פסק דין אחד דן בחלקה נשוא הערעור. מכל מקום, עולה כי המשיב ידע גם ידע כי נפסק שאין לאביו המנוח טענות הגנה כנגד פינוי מהמקרקעין הנמצאים בשכונת סומייל, כשגם נגדו, אמנם כיורש, ניתנו פסקי דין הקשורים הן לפינוי והן לנושאים הכספיים. 21. בנוסף להליכים האמורים התקיים הליך משפטי נוסף הקשור למשיבים, שעניינו אותה זיקה נטענת שבין הזכאות ושיעור הפיצוי לבין הגדלת אחוזי הבניה. הליך שנידרש לו בהמשך בבואנו לדון בסוגייה זאת. פיצויי בגין ביטול רשות: כללי: 22. בפרשת לידאי [רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי (מיום 11.05.03)] דן בית המשפט בשאלת הזכות לפיצויים בגין ביטול רשות. בית המשפט הבחין בין רשות המעוגנת בחוזה אשר יכול ותצמיח למקבל הרשות זכות חוזית לפיצוי, לבין "רשות גרידא", שניתנה ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, ואך כביטוי של רצון, אשר לא תצמיח זכות שכזו למי שהרשות שניתנה לו בוטלה. במצב אחרון זה, אין מקור לחיוב מבטל הרשות בפיצוי, ואף במקום שנפסקו פיצויים, הרי אלו נפסקו "רק עבור השקעותיו של בר הרשות בנכס והשבחתו...". ובפיסקה 10 לפסק הדין, "בר רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה והרשות בוטלה אינו זכאי, אפוא, לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות; אולם, יכול שיהיה זכאי לפיצויים מכוח הסכם מפורש או משתמע... עם זאת, יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו, תוך התחשבות בשיקולים של צדק...". עם זאת, הדגיש בית המשפט, כי ישנן נסיבות בהן תשלום הפיצויים יהיה נוגד את תחושת הצדק. בנוסף, מצא לנכון בית המשפט לציין כי מול המגורים משך שנים רבות של המבקשים שם, עומדת הטענה כי הם נהנו משך כל השנים ממגורים ללא תשלום תמורה כלשהי, וכי בכך יש גם משום איזון, לרבות לאור הכספים שיכולים היו לחסוך משך השנים. 23. עוד יש להוסיף, כי הן לעצם הזכאות בפיצוי והן ביחס לאופן קביעתם, בתי המשפט הבחינו בין מקרה שבו ניתנה רשות מלכתחילה ובוטלה לאחר מכן, לבין מצב בו הרשות הינה מכללא לאור שתיקת בעל הזכויות [ראו ע"א 463/79 ג'בראן נ' ג'בראן (27.12.82) אשר שם נקבע פיצוי "על הוצאותיו והשקעותיו, משום שהנכס על ההוספות וההשבחה יעבור לנותן הרשות...", וכשמדובר על רשות מלכתחילה לבנייה ואף אז "חייב הפיצוי להיות בגובה הערך הנוכחי של ההשקעות"; כך נקבע פיצוי כאמור במקרה של מתן רשיון בתמורה ברע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי פ"ד נג(3) 151 ; ע"א 3071/91 ג'ברין נ' ג'ברין (7.7.93); ע"א 515/76 לוי נ' ויימן פ"ד לא(2), 127]. דהיינו, במקום שבו ניתנה רשות מפורשת ומלכתחילה לבנייה על מקרקעי נותן הרשות הפיצויי שנקבע בגין ביטול הרשות הינו בגין ההשקעות שהושקעו תוך הנחה כי אלו ישמשו את נותן הרשות, לרבות קביעה של ערך ההשקעות למועד השומא. אולם מעת שעסקינן ברשות מכללא: "הרי שבידי המשיבים לפנותו, ואין רשות זו מעניקה לו זכות כלשהי כלפיהם מיניה וביה, לרבות הזכות לפיצויים.... כן קבעה הפסיקה, כי זכות הפינוי העומדת לבעלי קרקע כלפי בני הרשות עם סיום הרישיון אינה שלובה בזכות הפיצויים של בני הרשות, וכי האחרונים זכאים להגיש תביעה נפרדת לפיצויים בשל סיום הרישיון... במקום אחר צוין, כי במקרים, בהם נפסקו פיצויים למי שהיה בר רשות ללא תמורה בנכס מקרקעין, שרישיונו בוטל, נפסקו הפיצויים רק בעבור השקעותיו בנכס..." [בר"ע 7924/06 אביטן נ' באום (3.10.06) (להלן: עניין אביטן)] . 24. בע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות - מדינת ישראל (21.3.07) נדונה שאלת זכותו של בר רשות שבוטלה לפיצויים בגין הפקעה לאחר שהשתמש לצורכי עסקיו שנים רבות במקרקעין שהופקעו. בית המשפט שם מפנה להלכה הפסוקה ולפיה: "הלכה היא, כי רישיון הניתן לביטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פיצויים בעקבות ביטול הרישיון, אלא פיצויים בגין השבחת הקרקע בלבד ואף זאת מכוח שיקולי צדק.." תוך שבית המשפט מציין, "אם בפרשת חיר בה דובר על נכס אשר שימש למגורים נקבע כי אין מקום לשלם פיצויים, על אחת כמה וכמה נכון הדבר בענייננו, היות והשטח נשוא הערעור שימש את המערער לצרכים עסקיים בלבד. בנסיבות אלו, בהן השתמש המערער בשטח השייך לרשות הפיתוח במשך למעלה מ- 40 שנה ללא תשלום, אינני סבור כי קמה לו זכות לקבל פיצויים בגין הפקעת השטח". עוד יש להפנות לע"א (ת"א) 1766/00 אברגיל נ' מנהל מקרקעי ישראל (26.6.05) שם נדחה ערעור בדבר שלילת פיצויי ואף על השקעות במקרקעין כבר רשות שבוטלה, לאחר שימוש משך שנים תוך שבית המשפט קובע, "המערערים השתמשו במקרקעין נשוא התביעה והפיקו הנאה ממנו משך שנים רבות, מבלי לשלם כל תמורה, הם הקימו עסק כלכלי על זה השטח וזכו להפיק רווחים מהחזקתו, אשר על כן אין אנו מוצאים כי זה המקרה בו נדרשת הפעלתם של שיקולי הצדק ופסיקת פיצויים בגין ההשקעה שנעשתה לטובתם של המערערים בלבד, ואין היא משביחה את הנכס עצמו". כך גם בע"א (ת"א) 1013/02 מינהל מקרקעי ישראל נ' שלמה (29.3.06) התקבל הערעור ובוטלה התנאת הפינוי בפיצוי שקבע בית משפט השלום (כב' השופט מור) וכשבית המשפט מנמק מדוע בחינת הצדק יש לשלול את הפיצוי שנקבע בסך 464,500 ₪, במספר נימוקים ובכללם, היעדר אינטרס ציפיה, אי חוקיות הבניה והעדר הוכחת ההשקעות הנטענות. 25. לבסוף נזכיר את רע"א 9212/05 מעודה נ' חברת מפעלי בתים משותפים בגוש 6135 בע"מ (23.11.06) (להלן: עניין מעודה), אשר דן בפינוי מי שהשתמש במקרקעין פרטיים בכפר שלם. באותו מקרה, נקבע כי מדובר בבר- רשות מכללא, אשר זכאי לפיצוי, אולם זאת על ההשקעה בלבד. מנגד, זכאי הבעלים הפרטי של המקרקעין לדמי שימוש, לפחות ממועד הגשת התביעה, תוך שבית המשפט מציין "בכך שונה מצבו מהיושבים על קרקע ציבורית, שהרי מה שבידי ציבור לעשות לעתים משיקולים חברתיים שונים, אין להטיל על בעלים פרטיים...". 26. הנה כי כן, מהפסיקה שהובאה עד כה מצאו בתי המשפט להורות על פינוי בר- רשות מכללא, מעת שבוטלה הרשות, עם זאת בחנו בתי המשפט אם זכאי המחזיק במקרקעין לפיצוי משיקולי צדק. בין השיקולים אותם מנו בתי המשפט ניתן למנות את משך השנים בהם קיימת החזקה, אינטרס ההסתמכות והציפייה, חוקיות הבנייה ככל שנעשתה. בכל אותם מקרים הפיצוי ניתן לא בגין הפינוי, אלא בגין ההשקעות שהשקיע המחזיק במקרקעין ולאחר שנדרש להוכיחן. מול הזכות לפיצוי, הביאו בתי המשפט בחשבון גם את שווי השימוש הראוי שנעשה במקרקעין, ולכל הפחות מעת שהרשות בוטלה. ודוק, בתי המשפט דנו במקרים בהם ההחזקה והבנייה החלו טרם חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), אשר קובע בסעיף 21 את הברירה הנתונה לבעל המקרקעין - אם לקיים את המחוברים או לדרוש את סילוקם. כך גם ההוראה שבסעיף 24 לחוק המקרקעין המסמיכה את בית המשפט לחייב את המקים לשלם לבעל המקרקעין שכר ראוי. פסיקת בתי משפט השלום: 27. חרף האמור בסקירה שהובאה עד כה, מוצאים אנו מספר פסקי דין אשר ניתנו על ידי בית משפט השלום, ואשר קבעו את אופן הפיצוי בדרך שונה. בת"א (תל אביב-יפו) 37785/98 הכשרת הישוב בישראל בע"מ נ' דחנוס (12.02.02) מפי כב' השופט ד' מור (להלן: עניין הכשרת הישוב), ראה לנכון בית המשפט לקבוע את שיעור הפיצוי כנגזרת "בשיעור של 90%, משווי דמי פינוי 'דייר מוגן' בהתאם לאמור בסע' 131(10) לחוק...". עם זאת, בית המשפט ציין את הנסיבות המיוחדות שבגינן מצא לנכון לקבוע פיצוי מעבר לשווי ההשקעות. בין השאר, מתייחס בית המשפט למידת הסתמכות המחזיקים על הרישיון שניתן להם, מידת התועלת הכלכלית של הבעלים מפינוי המחזיקים, השוואת זכות החזקה של מחזיק מכוח רישיון מכללא לזכות החזקה של דייר מוגן, אם כי זכותו של מקבל רשות מכללא, פחותה מזכותו של דייר מוגן. עוד ציין בית המשפט שם: "בפרשתנו, התובעת הינה חברה מסחרית, קבלנית, שזכתה בקרקע שנרכש מרשות הפיתוח עוד בשנת 1958, כשהתובעת פעלה אז כזרוע ביצועית של המדינה, ולפני שמניותיה הועברו לידיים פרטיות. עם השנים, אף שלא ניתן היה להתעלם מהעובדה כי מצויים בשטח מחזיקים שונים, לא נקטה התובעת בכל פעולה לסילוק ידם או דרישה לדמי שימוש ראויים. כיום, לאחר מתן פסק הדין החלקי, מכירה התובעת בחובתה בתשלום פיצוי ראוי. יתכן מאוד כי בנסיבות אחרות, לא היה בית המשפט קובע כל פיצוי מעבר להשקעות וההשבחה, כאמור לעיל". 28. פסיקה נוספת החורגת, לכאורה, מאשר נקבע בפסיקה שהובאה בפרק הקודם, מוצאים אנו בת"א (תל אביב-יפו) 65464/00 עיריית הרצליה נ' חזון (06.09.04) שניתן מפי כב' השופט ח' טובי. באותו מקרה, ניתנה החלטה על ידי השופט מור, אשר קבע כי ניתן לבטל את הרישיון. בכל הקשור לשאלה הכספית, נקבע כי המחזיקים זכאים לפיצוי בגין שווי השקעותיהם בנכסים, ובגין הנזק שייגרם להם כתוצאה מחיסול עסקם, תוך קיזוז דמי שימוש ראויים. הצדדים הגיעו להסדר דיוני בפני השופט טובי לגבי המנגנון לאופן יישום האמור. באותו עניין השופט טובי לא קיבל את אשר קבע השופט מור בעניין הכשרת הישוב, בכל הקשור להשוואת מעמדו של בר-רשות לדייר מוגן לשם קביעת שיעור הפיצוי. מנגד, קיבל בית המשפט את דעתו של השמאי המכריע שמונה שם, כי יש להשוות את מעמדו של "בר-רשות" "לזה של שוכר נכס לתקופה ארוכה (יחסית) וממנו ייגזר שיעור הפיצוי בגין חיסול העסק עקב ביטול הרישיון (זאת בנוסף להחזר השקעותיו בו)...". עוד הדגיש בית המשפט, כי קביעה זו באה לאחר שנקבע כי מדובר בבר-רשות בתמורה, ועל כן יש לדמות את מעמדו לאשר פורט לעיל. 29. לבסוף נפנה לפסק דינו של כבוד השופט אורנשטיין בת"א (ראשל"צ) 4052/01 עירית חולון נ' צפר (11.01.09) . גם באותו מקרה נטען על ידי הנתבעים, כי הם הופנו למקרקעין בתחילת שנות ה-50' של המאה הקודמת על ידי המוסדות המיישבים. הצדדים הגיעו להסכמה דיונית בשאלת המנגנון לקביעת שיעור הפיצוי, תוך שבהסדר צוין כי השמאי "... יישום את הפיצוי תוך שיביא בחשבון בין היתר, פיצויים ששולמו בעבר למפונים בין היתר בשכונת מולדת בחולון בשינויים המחויבים וההשקעות כערכן להיום...". באותו מקרה השמאי שמונה על ידי בית המשפט, השתית בחוות דעתו את שווי דמי הפינוי "לפי שווי של 80% מהבעלות המלאה ובתוספת הוצאות פינוי". השמאי הבהיר כי יש להשוות את הזכויות לזכויות של "דיירים מוגנים", ובאופן שיאפשר דיור חלוף, דבר התואם החלטות שונות של מינהל מקרקעי ישראל. עוד הסביר המומחה, כי יש להתחשב במגורים במקום משך כשישים שנה, ועל פי הנחיות המוסדות המיישבים, "וכן מתוך השוואה לנוהג המקובל במקרים דומים או נסיבות דומות של מחזיקים בעלי מאפיינים דומים במקומות אחרים...". משבא בית המשפט שם לבחון את קביעת השמאי, דן בית המשפט בראש ובראשונה במעמדם וזכויותיהם של הנתבעים שם. בית המשפט קבע "נקבע בזאת כי תפיסת המקרקעין לא הושגה במעשה עוולה של פלישה או הסגת גבול אלא ברשות של בעל המקרקעין לעולים 'המקוריים' להחזיק ולהשתמש במקרקעין בלבד זאת בלא כוונה להתנות זכות במקרקעין". בית המשפט קבע כי מדובר ברשות הדירה אך יש להתחשב ברשות מזה עשרות בשנים, מאינטרס הציפייה וההסתמכות של הנתבעים, לכך כי עד להגשת תביעת הפינוי לא באה התנגדות, לא של העירייה ולא של קודמתה, מינהל מקרקעי ישראל, לחזקה. לשאלת שיעור הפיצויים, מפנה בית המשפט לנימוקי השמאי, ובכלל זאת, להשוואת דמי פינוי שניתנו בשכונות דומות בת"א ובמקומות אחרים. 30. הנה כי כן, קיימת מחלוקת בין השופטים האמורים, האם יש מקום להשוות מעמד של בר-רשות שבוטלה רשותו למעמד של דייר מוגן, או שמא יותר נכון לקבוע את שיעור הפיצוי כנגזרת ממעמד שכזה. עם זאת, אין להתעלם מהנסיבות המיוחדות שבכל אחד מהמקרים דלעיל, כולל אותם שיקולים שצויינו ובכללם, בר-רשות בתמורה, מתן רשות מלכתחילה ואינטרס הצפיות נוכח היעדר פעולה כלשהי מצד הבעלים כנגד השימוש משך כל השנים הרבות. פסיקה בהתייחס למתחם "סומייל": 31. בע"א 1056/00 (ת"א) יצחק כהן ז"ל נ' חב' היכלי בידור בע"מ (מיום 21/10/02) נדונה השאלה של מעמד מחזיקים במקרקעין, אף הם במתחם סומייל. באותו מקרה, בית המשפט השלום קבע כי מטעמי צדק יש לפצות את המחזיקים, שהורו על פינויים, בגין השקעותיהם בקרקע בסכום של 92,000 $ (פסק דין מיום 02/12/99). מסכום זה קוזזו דמי שימוש ראויים בסך של 54,000 $. יוער, כי בית המשפט התייחס לכך שבאותו מקרה רוכשת הזכויות במקרקעין, היא המשיבה שם, ידעה כי בשטח מתגוררים דיירים אך העדיפה שלא לפעול לפינויים במשך שנים רבות, וכי "חוסר המעש של המשיבה, כך נפסק, יצר מצב עובדתי שקשה לשנותו במחי יד". 32. ע"א (ת"א) 2798/02 כהן נ' היכלי הבידור בע"מ (24.7.02) דן בערעור על פסק דין שניתן בת.א 124342/98 היכלי בידור בע"מ נ' כהן (השופט גולדין, ס.נ. מיום 03.07.02) , שאף בו נידונה השאלה של פינוי ממתחם סומייל. בית המשפט השלום קבע כי מדובר גם שם ברשות שבוטלה אך יש מקום להתנותה בתשלום פיצויים. עם זאת, באותו מקרה לא ניתן פיצוי, למעט הוצאות העברה לנכס חלופי בהעדר הוכחות ביחס להשקעות שנעשו בנכס. לעניין הפיצויים, קבע בית המשפט המחוזי כי "לא קמה למערערים זכות משפטית לפיצויים בעבור ביטול הרשות והוצאותם מהמקרקעין ואף לא הוכחו השקעות בנכס...". עם זאת, נדרש בית המשפט לשאלה אם יש לפצות את המערערים משיקולים של צדק. גם במקרה זה נדרש בית המשפט למגורים משך שנים רבות במקום מצד אחד, אשר מצריכים מעבר למקום מגורים אחר, ומנגד אותה טובת הנאה של מגורים ללא תמורה. במסגרת הערעור ציין בית המשפט "משכך, ובהעדר עילה משפטית לפסיקת פיצויים לטובת המערערים, אין מנוס מלבטל את סכום הפצויים שפסק להם בית משפט קמא...". עם זאת, ציין בית המשפט כי אינו מביע עמדה על זכותם של המערערים להגיש תביעה כספית בגין השקעותיהם והוצאותיהם. 32. הנה כי כן, מהפסיקה שהובאה עד כה עולה כי חרף זאת שבתי המשפט במקרים השונים הקשורים במתחם סומייל לא התעלמו מאופן הגעת התושבים למקום, שתיקת הבעלים, הקמת מבנים על ידי התושבים והמגורים משך שנים רבות - לא נמנעו בתי המשפט לשלול זכות לפיצויי, או למצער לקבוע כי זכות הפיצוי הינה ביחס לשווי ההשקעות. לא בכדי, מצא לנכון ב"כ המשיבים לציין בהתייחס לחלק מהפסיקה האמורה, כי כל אותם פסקי דין ניתנו טרם הגדלת אחוזי הבנייה וטרם החלטות ועדות התכנון. הגדלת אחוזי הבניה 33. כאמור, הטענה המרכזית של המשיבים הייתה והינה הגדלת אחוזי הבנייה בשיעור ניכר, אשר ניתן לבעלים השונים במתחם ובכללם, למערערת - הכל בגין הרצון כי הבעלים יפעלו לפינוי המחזיקים השונים. בית משפט קמא קיבל את העדויות מטעם המשיבים לפיהן אכן הגדלת אחוזי הבנייה נועדה לאמור. עם זאת, לא מצא לנכון לקבוע כי שיעור הפיצוי ייקבע כנגזרת מאותו "רווח" שהפיקה המערערת מהגדלה זו. 34. כאמור לעיל, הטענה כאילו הדיירים-המחזיקים זכאים להנות מאותה תכנית שאושרה על ידי הועדה המחוזית, נידונה בעבר בבית משפט זה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים [עתמ 1948/06 תג'ר נ' עיריית תל-אביב (30.05.07)] , כב' השופטת דותן. באותו מקרה, עתר מר דוד תג'ר, אשר אף הוא מחזיק במקרקעין במתחם ואשר נטל חלק פעיל גם בתיק דנן, לקביעה כי המחזיקים הם אלו שזכאים לקבל את זכויות הבנייה הנוספות, ולא אותם בעלים שהעירייה פועלת ליישום התכנית, באופן שהבעלים הרשומים הם אלו שיקבלו את הזכויות. בית המשפט דחה את העתירה בקבלו את עמדתם העקרונית של המשיבים "לפיה עצם העובדה שנקבע בהחלטת הועדות כי תינתנה זכויות בניה עודפות במטרה לפצות את המחזיקים, אינה מובילה, מניה וביה, למסקנה שיש להעביר להם זכויות אלה במישרין. זאת ועוד, נקבע מנגנון ליישום שלבי, המתנה מתן היתרי בנייה בפיצוי בפועל...". עוד קבע בית המשפט, כי שאלת הזכויות של העותר ומחזיקים נוספים לא התבררו כל צרכן, תוך שבית המשפט מציין "פלישה טרייה" של העותר, ובציינו כי קיימת מחלוקת בין הבעלים לבין העותר ומחזיקים נוספים אודות זכויותיהם, וכי למעשה, מדובר בסכסוך קנייני. עוד הוסיף בית המשפט: "... מדובר בגישה מיתממת, שכן גם העותר מכיר בכך שזכויות הבניה העודפות, אשר לטענתו נועדו לפיצוי המחזיקים, הן בעלות ערך רב, הנאמד במאות מיליוני דולרים. חששו העיקרי של העותר הוא כי סכום זה יתגלגל לכיסם של הבעלים הרשומים ולא ישמש לפיצויים של המחזיקים... על פני הדברים, עסקינן בסכסוך קנייני... נראה, כי באמצעות עתירה זו מנסה העותר לעקוף את הצורך בהגשת תביעות, ואין ליתן יד לניסיון זה". 35. הנה כי כן, בית המשפט שם אמר דברו, ובצדק קבע בית משפט קמא כי אין המשיבים זכאים לפיצוי כקורלציה ישירה לשיעור השווי של הגדלת אחוזי הבנייה בגין הצורך בפינוי המחזיקים. מנגד, בית המשפט שם את הדגש על עצם הגדלת אחוזי הבנייה בגין הצורך בפיצוי, כפי ששם את הדגש על כך שהמערערת עת רכשה את המקרקעין ידעה גם ידעה אודות המחזיקים השונים בה. השאלה מה משקל יינתן, אם בכלל, להגדלת אחוזי הבנייה ולשיעור הפיצוי, ככל שייקבע שכזה. 36. לעניין זה, מהראוי להזכיר שניים. ראשית, ע"א 219/68 רשות הפיתוח נ' סרבי פ"ד כב(1), 851, אשר דן בפינוי ובפיצוי כנגדו מגבעת עמל ב' בת"א. באותו מקרה במסגרת הרכישה של זכויות הבעלות, ציין הרוכש כי "... הוא מכיר בזכותם של המשתכנים לקבל דיור אקוויוולנטי בשיכונים שייבנו על-ידו על הנכס...", ובהמשך "... כי הרוכש מתחייב לתת למשתכנים דיור אקוויוולנטי...", תוך הדגשה על הודעה ממשלתית שהוכחה כדבעי, דהיינו, בגדר הבטחה שילטונית, ובניגוד לע"א 297/96 שרעפי נ' מינהל מקרקעי ישראל פ"ד כ(4), 821, כך גם קביעה כי ההתחייבות לפיצוי המשתכנים כאמור, כוללת גם "מחזיקים ללא כל זכות חוקית". לכן, קבע בית המשפט שם כי פיצוי בשיעור האמור אינו בגדר חסד. שנית, כי למעשה ניתן לראות בדחיית העתירה המנהלית דלעיל, משום קביעה שהזכויות הנוספות אינן של המחזיקים השונים וכי הרשויות פעלו כדין בהעניקן זכויות אלו לבעלים. אכן במסגרת העתירה המינהלית ציין בית המשפט כי אינו דן בשאלות הקנייניות, אולם מפסק הדין עולה שלכאורה לא ראה בית המשפט את זכויות הבניה כמוקנות למחזיקים השונים. סיכום ביניים: 37. מהפסיקה שהובאה עולה כי בבוא בית המשפט להידרש לאותן שתי שאלות שהצבנו, על בית המשפט לבחון שאלות עובדתיות רבות, טרם שניתן יהיה להסיק תוצאה זו או אחרת. בין שאר השאלות שעל בית המשפט להידרש להן, מקור הזכות והאם מדובר במתן רשות מלכתחילה וכהתחייבות חוזית או רשות מכללא. יתר על כן, מה הוא המועד בו ניתנה אותה רשות נטענת, לרבות האם טרם חלותו של חוק המקרקעין או לאחריו. כך יש לבחון את המועד בו נבנו מבנים אלו או אחרים על המקרקעין, לרבות מי הוא הבונה ומה זיקתו למחזיק כיום במקרקעין. בנוסף, יש לבחון אם מדובר בבנייה חוקית או לא חוקית ובמיוחד יש לבחון האם בנסיבות הקונקרטיות, יש לקבוע כי מתקיימות הנסיבות של הסתמכות או היפוכם של דברים. ברור, כי לא ניתן להתעלם מהליכים משפטיים שננקטו, בין ביחס למקרקעין נשוא המחלוקת ובין כנגד מי מהמחזיקים, אף אם מדובר בשטח סמוך. 38. מהמפורט עד כה, עולה כי בכל אותם מקרים שנידונו בפסיקה בהיותנו עוסקים ברשות מכללא, ואף ברוב המקרים שעוסקים במתן שות מלכתחילה, לא נקבע פיצוי של דיור אקוויוולנטי. למעט באותו מקרה שרוכש זכות הבעלות התחייב לפצות את המחזיק, לרבות המחזיק הבלתי חוקי, בשיעור פיצוי שכזה. 39. מהמובא עד כה עולה כי הכלל הינו שהפיצוי ניתן בגין ההשקעות ושווין, אם בכלל. כך גם עולה, ובמיוחד מעת שמדובר במקרקעין שבבעלות פרטית, כי מול הזכות של המחזיק, אם בכלל, לפיצוי, עומדת זכות הבעלים לדמי שימוש ראויים, למצער מעת ביטול הרשות. כך גם יש לבחון אם מדובר בנכס שהבעלים אמורים ליהנות ממנו או היפוכם של דברים, דהיינו, כי אותה השבחה נטענת, לא רק שאינה בגדר השבחה לבעלים, אלא בגדר עלויות נוספות להריסת אותה השבחה. הנסיבות דנן: 40. במקרה דנן, ניתן להיווכח בשני מאפיינים אשר, לכאורה, פועלים כנגד המשיבים, ומאפיין אחד אשר יכול ויפעל לטובתם. אין להתעלם מאותם הליכים שנוהלו כנגד המשיב, או כנגד מי מבני משפחתו. הליכים אשר התנהלו לפני שנים רבות, ואשר עצם נקיטתם, אף אם לא מומש אשר נקבע בהם, יש בהם כדי להפחית את אינטרס הצפייה וההסתמכות. יתר על כן, אין להתעלם מאותם פסקי דין אשר שללו מתן פיצוי בכלל למחזיק זה או אחר במתחם, או למצער שללו פיצוי מעבר לאותה השקעה, אם הייתה מוכחת. מנגד, וכאמור, יכול ויהיה מקום להתחשב באותן זכויות בנייה מוגדלות כשיקול נוסף, וזאת לרבות נוכח הנטען על ידי המערערת, כי הפיצוי נועד בעיקרו למי שמהדין יש לפצותו והמחזיק כדין, טענה אשר יש לבררה. 41. במקרה דנן, בית המשפט לא נדרש, כאמור, לכל אותם שיקולים, וקבע את אשר קבע ללא הנמקה מפורטת, אם בכלל, בעוד שלפי אשר פורט לעיל יש לבחון כל מקרה לגופו ולנסיבותיו. במיוחד, קשה לקבל את התעלמות בית משפט קמא מכל ההליכים המשפטיים שהתנהלו כנגד המשיב או מי מבני משפחתו, שמכוחם טוען הוא לחזקה, וכאילו לא נוהלו כלל ועיקר. יתר על כן, לא ברור מפסק הדין מתי ומי בנה את המבנים השונים ומה ההשקעות שהושקעו ועל ידי מי. לבסוף נציין ועם כל הכבוד, כי לא מקובל שבית המשפט יצא מגדרו ויורה על מינוי שמאי מטעמו. כל זאת משצד כשל בהוכחת אשר הוא טוען כי מגיע לו. ודוק, אכן המשיבים טענו בכתב הגנתם, בין השאר, כי זכאים הם לדיור חלוף, אולם אין בפסק הדין את אותה תשתית עובדתית נצרכית, על מנת לקבוע שכזאת, אם בכלל, כך גם לא תמכו עתירתם זו בחוות דעת. יוער, כי חוות הדעת שהוגשה על ידי המשיבים עניינה אותן זכויות בנייה נוספות ושיעורן, כאשר חוות דעת שכזו אינה יכולה לשמש בסיס לקביעת הפיצוי הספציפי למשיבים,. זאת להבדיל מהוכחה של שיעור שווי הזכויות הנוספות הכלליות ולאו דווקא בהתייחס למערערת הספציפית דנן. 42. הנה כי כן, על הטוען, כי יש להתנות את הפינוי במתן פיצוי, להוכיח שאכן יש מקום להתנאה שכזו, כפי שעליו להוכיח את הנתונים השונים שבאמצעותם ישקול בית המשפט את שיעור הפיצוי, אם בכלל. לבסוף, על הטוען זאת, להוכיח את שווי שיעור הפיצוי לו הוא טוען. אמנם, יכול ובמסגרת כתב ההגנה תיטען הטענה של פיצוי כנגד הפינוי הנדרש בתביעה, אולם לא זאת דרך המלך. מהראוי, כי תוגש תביעה שכנגד או תביעה נפרדת אשר במסגרתה יהא רשאי כל צד לטעון טענותיו, לרבות טענות המערערת אודות זכאותה לדמי שימוש ראויים, ולא כאמירה בכתב ההגנה וללא תימוכין ראייתים כלשהם. 43. נוכח האמור עד כה, עולה כי פסק דינו של בית משפט קמא בכל הקשור לשאלת הפיצוי, אינו יכול לעמוד. משכך, לכאורה, היה מקום לקבל את הערעור ולקבוע כי על המשיבים לפנות את הנכס, תוך דחיית עתירתם לפיצוי. עם זאת, ולרבות לאור הפסיקה שדנה בסוגיות שכאלו בעבר וכמפורט לעיל, יש מקום לאפשר למשיבים להגיש תביעה ראויה כדת וכדין בכל הקשור לשאלת הפיצוי, אם בכלל, ושיעורו. כמובן, שבמסגרת תביעה שכזו, תהא רשאית גם המערערת להיזקק לטענותיה בעניין דמי השימוש הראויים ביחס לתקופה זו או אחרת. 44. התלבטתי אם אין מקום להורות על פינוי המשיבים, וכשבמקביל וללא קשר יבוצע הפינוי. זאת במיוחד על רקע אותם פסקי דין שניתנו עד כה כנגד המשיב או משפחתו, כך גם היעדר תשלום כלשהו על ידי המשיבים, לרבות מעת שאין חולק שבוטלה הרשות. מנגד, אין להתעלם מהשנים הרבות שהמשיבים מצוים במקום, כך גם שמדובר בפינוי של מחזיקים רבים ולא ברור כי עיכוב בפינוי המשיבים, יגרום לנזקים משמעותיים למערערת למימוש זכויותיה במקרקעין ובמתחם. 45. לאור כל האמור, הייתי מציע לחבריי להורות כדלקמן: א. לקבל את הערעור ובאופן שהוראות בית המשפט קמא בכל הקשור לעצם זכאות המשיבים לפיצוי, כך גם שיעורו, תבוטלנה. דהיינו, כי מפסק הדין תיוותר על כנה ההוראה בדבר פינוי המשיבים. ב. אולם, הפינוי יעוכב עד מתן פסק דין בתביעה שתוגש, אם תוגש, על ידי המשיבים לפיצוי, ובלבד שתביעה זו תוגש תוך 60 יום מהיום. ג. למרות האמור, תהא רשאית המערערת לפנות לבית משפט קמא ולעתור לביצוע הפינוי, אם יסתבר כי ההליכים מתמשכים וכן כי נגרם נזק למערערת מעיכוב הפינוי, ובית משפט קמא יורה בהתאם לשיקול דעתו אם יש מקום להמתין למפורט בס"ק ב' אם לאו, לרבות התנאה זו או אחרת, כגון תשלום בגין השימוש. ד. בנסיבות העניין אין צו להוצאות. ישעיהו שנלר, שופט השופט ד"ר קובי ורדי: אני מצטרף לחוות דעתו המעמיקה והמקיפה של חברי, אב"ד השופט שנלר. ד"ר קובי ורדי, שופט השופטת רות לבהר-שרון: אף אני מצטרפת לחוות דעתו המקיפה של חברי, אב"ד השופט שנלר. רות לב הר שרון, שופטת הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט שנלר. פיצוייםהסגת גבולפינוי