כי הכלל הוא, שחברה תפורק על-פי דיני פירוק של חברות, הקבועים בפקודת החברות, ולא על-פי דיני פירוק השיתוף שבחוק המקרקעין. החלתם של דיני הפירוק של שיתוף במקרקעין תתבצע אך בנסיבות חריגות, בהן ההתאגדות כחברה לא היוותה אלא כלי להשגת מטרה שאינה קשורה ישירות בעצם ההתאגדות, ולא היה בה כדי לשנות את אופיים האמיתי - הקנייני בעיקרו - של היחסים בין הצדדים לשיתוף (שהפכו בעלי מניות). עצם העובדה, שחברה מחזיקה בבעלותה אך ורק מקרקעין, בין אם המדובר במצב זמני ובין אם המדובר במצב קבוע, אין בה די כדי להחיל את החריג האמור. רק אם יתברר, כי ההתאגדות אינה אלא תכסיס, וכי למעשה מנוהלים המקרקעין והיחסים בין בעלי המניות כאילו היה מדובר בשיתוף במקרקעין, רק אז יש מקום לשקול, אם לסטות מהכלל ולאפשר את ביצוע הפירוק בהתאם לדיני הפירוק שחלים על שיתוף במקרקעין. (ע"א 419/89 שרונה אולשטיין נגד זקסוניה מטויה ואריגה בע"מ, פד"י מו(1) 172). להשלמת התמונה יצויין, כי בענין אולשטיין נדחתה הבקשה להורות על פירוק החברה על פי הכללים החלים על פירוק שיתוף במקרקעין. על פי ההלכה שנקבעה בעניין אולשטיין, גם אם החברה מחזיקה בבעלותה אך ורק מקרקעין, הכלל הוא כי הפירוק יבוצע על פי דיני הפירוק של חברות ולא על פי דיני פירוק שיתוף המקרקעין. בתי המשפט הכירו באפשרות שחברה תפורק בדרך בה מפורק שיתוף במקרקעין, ואולם זאת במקרים חריגים ביותר. כך בע"א 47/78 שם נקבע, כי החברה הוקמה למטרה פיסקלית (ע"א 47/78 חלקה 3 בגוש 6541 נ' ראובן זליג בן אפריים, פד"י לב (3) 724), וכן בענין פאר עד, שם נקבע, כי לענין פירוק חברה פרטית שאינה אלא בעלת מקרקעין בלבד, יש לנהוג לפי הכללים החלים על פירוק שיתוף במקרקעין (ע"א 291/78 הנ"ל). הואיל ובאופן רגיל, כאשר חברה רשומה כבעלת זכויות יחידה במקרקעין, אין תחולה לסעיף 37 (א) לחוק המקרקעין, הרי על התובעים המבקשים להיבנות הימנו, להעלות בכתב התביעה את הטענות המצביעות על התקיימות החריגים שהותוו בפסיקה. פירוק חברהמקרקעיןדיני חברות