פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף: וכך קובע סעיף 42(א) לחוק המקרקעין: - "42. פירוק דרך הפיכה לבית משותף (א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם. מטרתה של הדרישה כי 'עיקר המקרקעין' יהיו ראויים להירשם בית משותף נעוצה בכוונה "למנוע פירוק שיתוף על ידי רישום שטחי קרקע נרחבים כבית משותף רק על יסוד העובדה שבקרן זווית כלשהי שבאותם מקרקעין מצויים שני תאים, המספקים את דרישת החוק לצורך רישומו של נכס כבית משותף. רק כאשר הנכס משמש בעיקרו את התכלית של בית משותף, ניתן להשתמש במסגרת הבית המשותף לצורך פירוק שיתוף. מוסד הבית המשותף אינו אמור לשמש אמצעי לפירוק שיתוף של נכס כשהוא בעיקרו קרקע ולא דירות" (יהושע ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף 308 (1997)) עם זאת מציין המחבר כי במקום בו יש הסכמה בין הבעלים המשותפים של המקרקעין (ולכל הפחות הסכמה של בעלי מחצית, לפחות, משטח הדירות שבבית), אין מניעה לרישום הבית כבית משותף, גם אם הדירות טפלות למקרקעין המשותפים. סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע עקרון-על לפיו "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף" (ראו רדילביץ, בעמ' 632) [הדגשה איננה במקור]. המדיניות החקיקתית המונחת ביסוד הוראה זו היא "...שפירוק שיתוף מעודד בדרך כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם" (ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' פיין, פ"ד ל(1) 454, 457 (1975)). אופן פרוק השיתוף מוסדר בסעיפים 39, 40 ו - 42 לחוק המקרקעין, ובהתאמה - פרוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין, פרוק בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון ופרוק בדרך של רישום בית משותף והקצאת דירות לשותפים כפי חלקיהם. דרך המלך לפרוק שיתוף במקרקעין הינה ההוראה הקוגנטית שבסעיף 39(א) לחוק המקרקעין, לאמור "במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין" (ע"א 587/78 רוטשילד נ' פרנק, פ"ד לג(3) 33, 35 (1979), רדילביץ בעמ' 633) [ועל פי הצורך, ניתן לפרק את השיתוף בעין תוך תשלומי איזון בין השותפים - סעיף 39(ב) לחוק]. חריג לעקרון עדיפות הפרוק בעין מצוי מקום בו המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בשל מניעה הנגזרת מדיני התכנון והבניה, או כאשר בית המשפט נוכח כי חלוקה בעין תגרום 'הפסד ניכר' לשותפים. שאז, פרוק השיתוף יהיה על פי סעיף 40 לחוק המקרקעין בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר, וחלוקת הפדיון בין השותפים. הדרך של פרוק באמצעות רישום בית משותף עדיפה על פרוק בדרך של מכירה לפי סעיף 40 לחוק (ראו ע"א 8318/96 קוצר נ' ציתיאת פ"ד נג(4) 849, 857 (1999) בקשה לדיון נוסף, נדחתה, דנ"א 6715/99 ציתיאת נ' קוצר (20.1.00) בפסקה 2; כבוד השופט כהן בע"א 725/82 ריינר נ' קומיסר, פ"ד לז(3) 131, 134-135 (1983)). פירוק שיתוףמקרקעיןבתים משותפיםחוק המקרקעיןרישום בית משותף