קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פירוק שיתוף במקרקעין מכר בכינוס נכסים: לאחר עיון בבקשות הכונס, תגובת האפוטרופוס, תגובת העיריה ותשובת האפוטרופוס לתגובת האחרונה, ובהמשך לישיבה האחרונה: 1. התביעה הנה תביעת פירוק שיתוף במקרקעין (שתי דירות מוזנחות שהנן נכסים מכבידים) על דרך מכר בכינוס. בעלי הדין הנם בעלי הזכויות בדירות. בעלת רוב הזכויות בדירות היתה המנוחה גיטלה רבך, שהלכה לעולמה בשנת 2000, ונכסיה מנוהלים כנכסים עזובים על ידי האפוטרופוס הכללי. ב 30.1.06 ניתן תוקף של פסק דין להסכם בין הצדדים במסגרתו סוכם על פירוק השיתוף על דרך מכר שבכינוס, כאשר הוסכמה אף זהות הכונס, וסוכם כי הכונס יהא מוסמך לטפל בכל הכרוך בעסקה כולל תשלומי מסים, תשלומי חובה וכל תשלום אחר; והטיפול יהא בתיאום עם בעלי הדין כל אחד ביחס לחלקו בנכסים. כאשר תשלומי המיסים ותשלומי החובה יבוצעו לפני חלוקת הכספים מתוך התמורה שתתקבל ובהתאם להוראות כל דין. והצדדים ישאו בהוצאות המכירה שכ"ט הכונס ושכ"ט השמאי לפי חלקיהם. עוד סוכם על ניכוי 3461 ₪ מן התמורה, שתועבר לתובע בגין חלקם של הנתבעים בהחזר הוצאות בהן נשא התובע בתחזוקת הנכס בשנים שעובר לתביעה. הכונס קיבל חזקה בדירות בינואר 2007. 2. לאחר שהתקבלה חוו"ד שמאית, בכפוף לתנאי מתלה של אישור ביהמ"ש המחוזי הנדרש לפי סע' 9(ג) לחוק האפוטרופוס הכללי (והתקבל), אושרה מכירת הדירות בהליך זה על פי בקשתו של הכונס, בהחלטה מיום 22.2.10. והן אכן נמכרו: האחת לזוג זיזוב והשניה לזוג בלו. מתמורת דמי המכר שולם מס השבח, והוצאות הכינוס: שכרו של מתווך, שכ"ט הכונס והוצאות חשבון בנק. כמו כן שולמו חובות הארנונה לתקופה שמיום 22.1.07 בה נתפסה החזקה בנכסים על ידי הכונס. 3. המחלוקת העיקרית כעת נוגעת לחובות ארנונה לגבי שתי הדירות שבכינוס לגבי התקופה שעד לתפיסת חזקה בו על ידי הכונס (22.1.07). ביחס לתקופה שמיום הכינוס - שולמו כאמור חובות הארנונה. המחלוקת נוגעת לשאלה מה ייעשה בדמי התמורה שנותרו בקופת הכינוס ומוחזקים בידי הכונס. האם ישולמו מתוכם אותם חובות ארנונה נטענים בצמחו בתקופת ההחזקה בנכס שלפני הכינוס. לגבי הדירה שנמכרה לזוג בלו (תת חלקה 11) נותר לחלוקה בקופת הכינוס סך של 31903 ₪. חוב הארנונה המצטבר הנטען במכתב העיריה מ 15.7.10 עד ל 22.1.07 , לגבי נכס זה עומד על 35894 ₪ (וחובות מים 3367 ₪). לגבי הדירה השניה שנמכרה לזוג זיזוב (תת חלקה 4) נותר לחלוקה בקופת הכינוס סך של 30823 ₪.חוב הארנונה המצטבר לתקופה שעד 22.1.07 שנטען במכתב העיריה האמור לגבי נכס זה עומד על 65114 ₪. העיריה טוענת שכחוב מס על מקרקעי סרבן קנוי לחובות אלה דין קדימה, לפי פקודת המסים (גביה). האפוטרופוס הכללי חולק. עוד נפלה מחלוקת לגבי נפקותו של סע' 324 לפקודת העיריות והתחרות בינו לבין סע' 34א לחוק המכר. עוד ביקש הכונס הוראות ביחס לחלוקת הכספים שבידיו, לא רק בשים לב למחלוקת מול העיריה, אלא גם בשים לב להוצאות התובע בהחזקת הנכסים כפי שנטענו על ידי האחרון. קבעתי ישיבה במעמד הצדדים והכונס אליה תוכל אף העיריה להתייצב וכל צד יוכל ליתן עמדתו. באותה ישיבה, כפי שיפורט הוריתי על רישום הדירה ע"ש הקונים, ואפשרתי לעירייה להגיב בכתב לבקשת האפוטרופוס למתן הוראות. ניתנו כאמור תגובה ותשובה. מי מן הנתבעים שנכח יכול היה להגיב בישיבה אף בנושא אותו חלק שבבקשת הכונס הנוגע לעמדת התובע ביחס להוצאות החזקת הנכס שהוציא. 4. לגבי נפקותו של סע' 324 לפקודת העיריות, המחלוקת אכן מתייתרת מעשית, לפי שבישיבה האחרונה שבה אפשרתי התייצבות העיריה כדי שתשמע עמדתה, והתבקשה עמדת נציג העיריה ביחס לרישום שתי הדירות על שם הקונים. נציג העיריה ציין כי אין לו עמדה ("אנחנו לא צד"), ולפיכך אכן אושר רישום הדירה ע"ש הקונים כעמדת האפוטרופוס והכונס, כמכר בידי רשות לפי סע' 34א לחוק המכר, בלא צורך באישור העיריה לפי סע' 324. יצוין כי אף העיריה בתגובתה (ראה סע' 2 לתגובה) אינה מתכחשת לכך שיש תחולה לסע' 34א לחוק המכר. טענתה היא אך שבתחרות בינו לבין סע' 34א לחוק המכר, גובר סע' 324 לפקודת העיריות. מעבר לכך שהמחלוקת בענין זה התייתרה כאמור מעשית (בעקבות ההחלטה נחתמו פסיקתות מתאימות ונרשמו הדירות ע"ש הקונים), הרי שמקובלת עלי אף לגופה עמדת האפוטרופוס הנסמכת על רע"א 7037/00 עיריית ראשל"צ נ' ויינבוים פ"ד נו(4) 856, כי כאשר הנכס בכינוס חובת העיריה ליתן את האישור לפי סע' 324 גם אם לא שולמו חובת ארנונה לתקופה שלפני הכינוס. עניין זה אושר בפסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בתל אביב בע"א 2256/99, ולא היה שנוי במחלוקת ברע"א 7037/00. 5. סע' 324 אינו סע' ספציפי כעמדת העיריה, הגובר ככזה (לשיטתה) על סע' 34א לחוק המכר. סע' 324 אינו אלא אמצעי גביה אדמיניסטרטיבי , וכפוף הוא לזכויות המהותיות של הנושים השונים ולדין הקדימה ביניהם (כפי שאף נזכר ברע"א 7037/00 הנ"ל (ועיין למשל בסע' 8 לפסה"ד)). 6. ועוד: האפוטרופוס טוען להתיישנות לגבי חובות הארנונה הנטענים שעד למועד הכינוס, לגבי כל חוב שצמח לתקופה שקדמה ל 7 שנים ממועד מכתב העיריה שצורף לבקשות הכונס (מכתב מ 18.7.10). ויש גם ממש בעמדת האפוטרופוס שרשומה מוסדית או לא - העיריה בתגובתה הסתפקה "בשורה תחתונה" של חוב בספריה, בלי לפרט את מועדי החוב, ולמה הוא מתייחס לפי שנות היווצרותו והנכס אליו הוא מתייחס. עניין זה רלבנטי הן לתגובה לטענת ההתיישנות שלא יכול שלא תתייחס למועד תחילת המרוץ לגבי החוב ביחס לכל שנה, ואימתי אם בכלל נעצר; והן לשאלה האם תיק זה הנו האכסניה המתאימה לבירור סוגית חובות הארנונה לתקופה שלפני הכינוס. לא מצאתי בתגובת העיריה מענה של ממש לסוגית ההתיישנות. כך, גם בהנחה שצודקת העיריה בעמדתה (לצורך הדיון אניח שכך הדבר, ומבלי שאקבע מסמרות אף אני נוטה לעמדה זו - ראה למשל סע' 6 לפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה בבר"ם 867/06 מנהלת הארנונה בעירית חיפה נ' דור אנרגיה) כי תחולת סע' 330 לפקודת העיריות מותנית בחובת מתן ההודעה למחלקה המתאימה (מחלקת הגביה), כתנאי מצטבר לתחולתו. אי תחולת סע' פטור מארנונה בהיעדר הודעה קונסטיטוטיבית למחלקה המתאימה - לחוד, והתיישנות החוב - לחוד. מבקשת העירייה לחמוק מתחולת ההתיישנות, שוב באמצעות סע' 324. אולם אין חולק כי בתביעה לביהמ"ש (שלא הוגשה) לתשלום חוב ארנונה חל מרוץ ההתיישנות שתקופתו 7 שנים. ואין חולק, ואף העירייה מודה בכך בסע' 10 תגובתה, כי לאחרונה נקבעה הלכה לפיה חלים דיני ההתיישנות אף בהליכי גביה מנהלית (ויכול נישום לטעון להתיישנות כנגד הליך גביה מנהלי אף כתובע המבקש להצהיר על התיישנות, חרף היותה של הטענה טענת מגן): רע"א 187/05 נעמה נסייר נ' עירית נצרת עילית, . משעה שיש תחולה למוסד ההתיישנות בין אם בוחרת רשות מקומית בתביעה בביהמ"ש (הליך גביה אזרחי) ובין אם בוחרת היא בהליך גביה מנהלי, אכן אין זה הגיוני שניתן לחמוק מתחולת דין ההתיישנות באמצעות סע' 324 שאינו אלא אמצעי גביה אדמיניסטרטיבי (ופאסיבי). ובלשון מעט ציורית - מה שלא נכנס בדרך המלך, בדלת, לא יוכנס דרך החלון. אני מצטרף בעניין זה לעמדה שהובעה בעת"מ (חי') 476-07-10 יצחק סולומון בע"מ נ' עירית חיפה (פרסום נבו). בראיה במבט רחב - מקבלת עמדתה של העיריה אף עשוי שתנבענה תוצאות לא פשוטות, שככל הנראה ביקשה ההלכה למנוע בהחילה את דין ההתיישנות אף על הליכי גביה מנהלית. שהרי בשלב זה או אחר יעבור כנראה כמעט כל נכס מיד ליד, ואם לשיטת העירייה אשעה, הרי יכולה היא לשבת באין מעש, כאשר חובות הארנונה תופחים וצוברים ריביות (ועוד חריגות) וכעבור עשרים שנה (דרך משל) לכשיימכר נכס על ידי בעליו (בעל החוב), תסרב ליתן התעודה הנצרכת לרישום הנכס על שם הקונה, כאשר בשלב זה כבר תפח החוב המקורי של בעל הנכס המוכר למימדים לא פרופורציונליים. הכפפתו של סע' 324 לדין ההתיישנות אינה מרוקנת אותו מתוכן אלא מעניקה לרשויות המקומיות אמצעי גביה פאסיבי, שכוחו עמו לתקופת ההתיישנות, ומאידך שומרת על כך שהסע' לא יציב תמריץ שלילי לעיריות לפעול במועד ובזמן סביר לגבית חוב. אמצעי הגביה הניתנים לרשות המקומית בדין עדיין רחבים הם בהרבה מאלו שניתנים לבעלי חוב אחרים. אך כפופים הם לדין ההתיישנות. מכל מקום, עמדה זו נצרכת ומובעת לצורך ההליך שבפני, לנוכח הפלוגתא שעוררו הצדדים. יצוין כי העיריה אינה בעלת דין בהליך זה (אף כי אפשרתי לה כאמור עמדה כבעלת ענין, הן לבקשת הכונס והן לתגובת האפוטרופוס). 7. באין הליך גביה מנהלי, ובאין תביעה של העיריה לגבי חובות הארנונה לתקופה שלפני ינואר 2007 אליה ניתן להתייחס ; ומשעה שאף לא ניתן להתייחס לחוב הארנונה לפי שנים ולקבוע איזה חלק שבו התיישן ואיזה לא משעה שהעיריה (לה נתנה הזדמנות כפולה ליתן עמדה לבקשת הכונס (בדיון), ולתגובת האפוטרופוס (הן בדיון והן על דרך הגשת תגובה בכתב)) מתייחסת רק "לשורה תחתונה" צבורה בספריה, ולא למועדי היווצרות חוב הארנונה בחלוקה לשנים (שוב - יכול שחוב הארנונה לחלק מן השנים התיישן וחלק אחר לא, והדיון כאן שלוב גם בנפקות סע' 330): הרי שאכן צודק האפוטרופוס בתגובתו כי הליך זה של מכר שתי הדירות בכינוס אינו האכסניה המתאימה לבירור חוב הארנונה לו טוענת העיריה, לתקופה שעובר לכינוס. אין להוסיף ולעכב עוד ההליך כדי לברר תביעה שלא הוגשה כלל, כאשר בעלת החוב הנטען הטוענת להיות החוב בדין קדימה אף לא מספקת פירוט מינימאלי נדרש של החוב הנטען בחלוקה לשנים שיאפשר לביהמ"ש התייחסות, חרף המודעות לטענת ההתיישנות. משעה שכך - אף מתייתרת השאלה (הנכבדה) האם אותו חלק שבחוב הארנונה לתקופה שלפני הכינוס ושלא התיישן (ומהו שעורו הכספי?) הנו אכן חוב בדין קדימה, ביחס לחובות אחרים. אומר בתמצית כי המחלוקת בעניין זה בין הצדדים נוגעת לשאלה איזהו הסעיף מפקודת המסים (גביה) החל בענייננו: האם סע' 11א(1) או שמא סע' 11א(2). וכנפקות - האם היה על העירייה לרשום בפועל שעבוד כדי לזכות בדין קדימה. כך או אחרת, משעה שלא כומת החוב בר התביעה באופן המאפשר התייחסות אליו, ואף לא נתבע, המקום לבירור המחלוקות הנוגעות לאותו חוב ונוגעות לתחולת סע' 330 בפריזמה של ידיעת העיריה , מצב הנכסים האובייקטיבי המאפשר שימוש בהם, הדיווח שניתן ולאיזו מחלקה והנפקות, שעור החוב ואיזה חלק ממנו התיישן, כל המחלוקות הנכבדות הללו אין מקומן בתביעה זו. דבר אינו מונע מן העיריה להגיש תביעה כנגד החייבים לשיטתה בחוב הארנונה לשנים הרלבנטיות שעובר ל 22.1.07 , אם סבורה היא שיש עילה, ושיש חוב שלא התיישן. היה ותבחר העיריה להגיש תביעה כזו הרי ששם יהא מקום הבירור של מחלוקות אלה, שטרם הגיעה שעתן ואין לעכב עוד סיום ההליך כאן בגין "ביצה שלא נולדה", תוך עיכוב הכספים בקופת הכינוס בהמתנה לבירור תביעה שאולי לא תיוולד. 8. סוף דבר, אני מאשר לכונס לחלק לבעלי הדין (האפוטרופוס ויתרת הבעלים) את חלקם ביתרת התמורה, לגבי שני הנכסים, לפי האמור בהסכם שקיבל תוקף ביום 30.1.06. ביחס להוצאות הנטענות של האפוטרופוס בהחזקת הנכסים: אפנה שימת הלב כי באותו הסכם נקבע חלקם של הנתבעים בגין השתתפות בהוצאות התובע בהחזקת הנכסים, עד למועד ההסכם (לצורך הענין - עד 30.1.06). ובזיקה להוצאות הנטענות בכתב התביעה עצמו . ההסכם מחייב, אף כתב התביעה לא תוקן, ויש לראות בכך הסכמה דיונית מחייבת בין הצדדים בדבר שעור הוצאותיו של התובע עד למועד ההסכם. לפיכך ככל שיש הוצאות נוספות בהן טוען התובע שנשא לצורך החזקת הנכסים, ניתן להביא בחשבון רק הוצאות כנגד קבלה /חשבונית שתאריכה לאחר 30.1.06. ביחס להוצאה שכזו על התובע לשאת גם כן בחלקו היחסי (בנעלי המנוחה) והחלק שיושב לו מכספי הכינוס הנו חלקם היחסי של הנתבעים , על פי שעור חלקיהם בנכסים. אין צו להוצאות. פירוק שיתוףמקרקעיןפירוק שיתוף במקרקעיןכינוס נכסים