קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא צו מניעה לאסור בניה על גג בית משותף: 1. ערעור על פסק דינו של בית משפט שלום (כב' השופט י' שמעוני), אשר נתן צו מניעה קבוע האוסר על המערער לבצע כל פעולת בנייה על הגג שברח' אלפסי 32 ירושלים, חלקה 61 בגוש 30025 (להלן: הבניין). על פי תקנון הבית המשותף של הבניין, הוצמד הגג לדירה הידועה כתת-חלקה 61/2 (להלן: הדירה), הממוקמת בקומת הקרקע של הבית. התקנון המוסכם מיום 22.10.65 קובע - "בעלי היחידות מסכימים כי הבעל הרשום של היחידה המסומנת בתשריט במס' 61/2 יהיה זכאי לבנות על גג ה'נכס' - המסומן בתשריט בסיפרה 2 ואשר יוצמד ליחידה 61/2 בהתאם לרישיון בנייה שיבקש ויקבל מבלי להיזקק להסכמת בעלי שאר יחידות המשנה בקשר לפעולות אלו". 2. הבעלים הקודם של הדירה היה מקסים סבח. סבח פיצל את זכויותיו: בעלי הדירה הם כיום הלן וארנסט ווגליין, והמערער הינו החוכר ל-999 שנה של גג הבית. 3. ביסוד פסק דינו של בית משפט קמא מונחת קביעה, כי עומד כנגד המערער השתק פלוגתא לפיו זכויות הבנייה אינן שייכות לבעלי הזכויות בדירה 2 בהיותו חליפו של סבח. זאת, מאחר שבהליך משפטי קודם לא הותרה בנייתו של סבח על הגג (ת"א 1588/99 שאושר בבית המשפט העליון בע"א 10908/03 להלן: ההליך הקודם). בערעור טוען המערער, כי טעה ביהמ"ש בקביעתו כי התקיימו תנאי השתק פלוגתא, לגביו. 4. אנו סבורים כי בחינת ההליך הקודם מלמדת כי עסק בזכותו של סבח לנצל את הרכוש המשותף בכך שיסדר לעצמו מקומות חנייה לצורך הבנייה על הגג, כאשר הבנייה על הגג הותנתה על ידי רשויות התכנון בסידור מקומות חנייה. ביהמ"ש קבע באותו הליך "התוצאה היא שסבח אינו רשאי לנצל את הרכוש המשותף לחנייה גם אם בשל כך תימנע ממנו האפשרות לבנות על הגג" (ס' 29 לפסה"ד בת"א 1588/99). מאחר שזו הייתה הקביעה באותו הליך אין בידינו לומר כי לא הוכרו זכויותיו של סבח על הגג, להבדיל מזכויותיו לגבי גריעת שטחי חנייה מהגינה ברכוש המשותף לצורך הבניה. המערער, שרכש במאי 2005 את זכויות החכירה בגג הבניין לרבות את זכויות הבנייה על הגג, רכש שני מקומות חנייה בבניין סמוך וקיבל היתר לבניית קומה אחת על גג הבניין, וכך לא נתקל בבעיית מקומות החנייה. 5. לשיטתנו, ההליך הקודם אינו פוגע בזכותו של המערער לבנות על הגג. זאת גם בהתייחס לדחיית הבקשה לתיקון טעות סופר שהוגשה לאחר שניתן פסה"ד בהליך הקודם שבו התבקש בית המשפט לקבוע כי סבח הינו בעל הזכויות הבלעדי לניצול זכויות הבנייה על הגג. ביהמ"ש המחוזי קבע, בהתייחס לבקשה זו: "את הפרשנות של ב"כ המבקש דחיתי, ולפיכך אין לנו עניין בתיקון טעות סופר. הבקשה נדחית". אכן בגדר בקשה זו שנדחתה התבקש בית המשפט לעסוק ישירות בהיקף הזכויות של סבח על הגג. ואולם, בהחלטה שניתנה מדובר בנגיעה בנושא בלבד, שאין בה די כדי לבסס את טענת השתק פלוגתא, לנוכח האמור מפורשות בפסק הדין. 6. נותר לבחון את זכויות המערער ע"פ דיני הקניין. ביהמ"ש קמא, קיבל טענת המשיבים לפיה אחוזי בנייה הם בעלי ערך כלכלי ושייכים לכל בעלי הדירות בבית, אלא אם כן נקבע אחרת באופן מפורש בתקנון המוסכם, וכי לא די בתקנון המאפשר לבעל השטח המוצמד לבנות עליו אלא יש צורך במתן רשות מפורשת לניצול אחוזי הבנייה של הבית המשותף. על יסוד עדויות הדיירים - המשיבים קבע ביהמ"ש קמא כי בעת עריכת התקנון מוצו אחוזי הבנייה ולא ניתן היה לבנות עוד על גג הבית. כך ע"פ עדות הגב' גרונדמן, איש לא שיער שבחלוף עשרות שנים יתירו גורמי התכנון בנייה נוספת בשכונת רחביה ויאפשרו שינוי יעוד של החלקה ובנייה של קומה נוספת על הגג. 7. אין בידינו לקבל את הטענה שאת ההסכמה כפי שגולמה בתקנון יש לפרש כתלויה ביכולת ניצול אחוזי הבנייה בעת שנרשם התקנון. האפשרות שאחוזי הבנייה יוגדלו בעתיד אינה מפתיעה, ויש לראותה כצפויה במציאות החיים בארץ. משהזכות לבנות שפורשה בתקנון לא הוגבלה להיקף אחוזי בנייה מסוים, יש מקום לפרש את ההוראה בתקנון כמזכה בבנייה של למצער קומה אחת על הגגות, וראה כך בע"א 5043/96 גלמן נ' הררי, , שבו תקנון הבית המשותף הקנה לאחד מבעלי הדירות בבית המשותף את הזכות להוסיף בנייה על הגג. כב' השופטת דורנר קבעה כי "פירוש סביר והוגן של היתר הבנייה שניתן בגדרי ס' 8 לתקנון מוליך למסקנה כי כוונת הצדדים לא הייתה להעניק לבעלי הדירה את כל אחוזי הבנייה שנותרו לבניין, אף אם הם מעבר לדרוש לבניית קומה אחת על הגגות". אנו סבורים כי לשון התקנון במקרה דנן ברורה ומפורשת דיה להענקת זכויות בנייה לקומה אחת. לעניין פירוש התקנון נציין, כי התקנון נרשם ע"י גב' פלטנר אשר הייתה הבעלים של כל הדירות, והדעת נותנת שהיא התכוונה לשמור בידיה את כל האפשרויות העתידיות לניצול זכויות הבנייה באופן הטוב ביותר, ולכן מקובל עלינו שיש לפרש את התקנון באופן רחב, ככזה שהובהר בו שזכויות הבנייה אינן שייכות ליתר בעלי היחידות. אכן, כטענת המערער, יש לפרש את התקנון כאומר למשיבים - דעו לכם, הזכויות בגג אינן שלכם, וביום מן הימים פלוני יבוא מכוח יחידה 2 ויבנה על הגג. נוסיף כי מאחר שדירה 2 מנותקת מהגג היה צריך להיות ברור, שהבנייה לאו דווקא תיעשה כחלק אינטגרלי של דירה 2. 8. ואף שהלכנו דרך ארוכה עם המערער, סברנו כי ההכרה בזכויותיו אינה פשוטה, וזאת נוכח לשון התקנון האומרת כי הוסכם שהבעל הרשום של היחידה 61/2 (הדירה) הוא שזכאי יהיה לבנות על הגג. במקרה דנן הזכות לבנות על הגג הופרדה מהבעלות על הדירה. כאמור, סבח פיצל את הזכות בין שניים: בין בעלי הדירה (וגליין) ורוכש הזכות על הגג, הוא המערער. המשיבים טענו כי אין תוקף לעסקה שביצע סבח מאחר שלפי ס' 55(ב) לחוק המקרקעין "אין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה". המערער נשען מנגד על פסקי הדין שניתנו בביהמ"ש העליון בע"א 11965/05 עיזבון המנוח קליין נ. דוד שרון ואח' (נבו) ובע"א 3451/07 קאופמן נ. יצחק כהן (נבו), שבהם בפועל ניתן תוקף להפרדה כזו. אין אנו רואים צורך להתעמק בעולה משני פסקי דין אלה כאשר הטיעון המרכזי של המשיבים לגביהם הוא שבהינתן נסיבות עובדתיות מסוימות, ניתן יהיה להתגבר על קושי זה כדי להגשים את כוונת הצדדים. המשיבים מדגישים כי התנאי ההכרחי שנקבע ליישום ההלכה "הטפל הולך אחרי העיקר" שבוססה ע"י כב' השופטת חיות בעניין קליין, הוא הסכמת הצדדים, ולדבריהם בית המשפט חיפש את הדרך לאפשר מימוש זכויות שהוקנו בהסכמת כל הנוגעים בדבר ובידיעתם, ואולם, במקרה דנן, כאשר ההסכמה עוגנה בתקנון הבית המשותף, כבר בשנת 1965, וכל הדיירים הגיעו לבניין אחר כך, אין בידינו לומר כי לא ידעו על דבר ההסכמה. ההסכמה מטבע העניין היא לעצם הבניה על הגג, ואין סיבה לקבוע כי לא הייתה הסכמה לכך שבעל הדירה לא יוכל להעביר את זכותו בגג, כבר בשלב הבניה של הדירה הנוספת על הגג. לאור האמור, אנו מקבלים את הערעור ומבטלים את צו המניעה הקבוע שניתן על ידי בית משפט קמא. החיוב בהוצאות בבית משפט קמא יבוטל, והמשיבים, יחד ולחוד, ישלמו למערער שכר טרחת עורך דין בשתי הערכאות בסך 20,000 ₪. בניהבתים משותפיםגגצוויםצו מניעה