קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא צו מניעה נגד דיירים בבית משותף: לפני תובענה למתן צו מניעה קבוע אשר יאסור על הנתבעים לבצע כל תוספת בנייה בשטח הבנוי על חלקה 176 בגוש 30245 ברחוב ים סוף 6 בירושלים (להלן: "הבניין"). בבניין 24 דירות המתפצלות ל- 3 כניסות נפרדות כאשר בכל כניסה קיימות 8 דירות. כמו כן, התובעת מבקשת מבית המשפט לחייב את הנתבעים 7-8 להרוס את תוספת הבניה שבוצעו ולהשיב מצב המבנה לקדמותו. התובעת הינה הבעלים של זכויות החכירה בקומת קרקע הרשומה כתת חלקה 17. הנתבעים 1-26 הינם בעלים בנפרד של זכויות החכירה בדירות בבניין. טענות הצדדים בקליפת אגוז לטענת התובעת, הנתבעים פעלו באמצעות הנתבע 7 להגשת תכניות לביצוע תוספות בניה ברכוש המשותף ובכלל זה בכוונתם לבנות מרפסות חיצוניות, לפעור פתחים בקירות חיצוניים לשם יציאה למרפסות, לבנות מחסנים ובעתיד אף לממש תוכניתם לבנות מעליות, מבלי לבקש את הסכמתה של התובעת. עוד טענה התובעת, כי הנתבעים, למעט הנתבעים 7-8 בחרו “לרדת” מכוונתם לביצוע תוספות הבניה ולמעשה התביעה היא כנגד הנתבעים 7 ו-8, היחידים אשר החלו בביצוע עבודות הבנייה בחטף, כאשר במועד הקצר מהרגע שנודע לתובעת דבר תחילת העבודות ועד להגשת הבקשה לצו מניעה זמני, עלה בידיהם של הנתבעים 7 ו-8 לבנות את המרפסת בחזית האחורית של דירתם וכן לפתוח פתח כניסה למרפסת וכן לפתוח חלון בקיר החיצוני באופן שהם היחידים שפעלו לביצוע עבודות הבנייה כאמור. לשיטתה של התובעת, כל מתכונת פעילותם של הנתבעים 7-8 נעשתה שלא כדין ותוך התעלמות מזכויותיה הקנייניות ובאפשרות למימוש זכויותיה העתידיות לביצוע תוספת בנייה. הנתבעים 7-8 טענו, מנגד, כי היתר הבנייה שניתן ביום 25.1.07 (מספר ההיתר 57265) ניתן כדין, בידיעתה של התובעת ובהסכמת הרוב הנדרש של דיירי הבניין בהתאם לסעיף 71 (ב) (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). הוסיפו הנתבעים וטענו, כי התובענה נגועה בשיהוי שעה שהתובעת שידעה זמן רב על כך שהנתבעים פועלים להוסיף מרפסות סוכה ומחסנים, שקטה על שמריה ולא עשתה מאומה עד לשלב מתקדם של ההליך. להשלמת התמונה העובדתית יש עוד להוסיף, הליך מתן ההיתר ערך מספר שנים הואיל ותחילה ביקשו לבנות מרפסות בחזית הבית, דבר שלא אושר במסגרת ערר לועדה המחוזית לתכנון ובניה. כמו כן לא אושרה הבקשה לבניית מעליות. בסופו של יום, ניתן היתר ביום 25.1.07 לבניית מרפסות בעורף הבניין; בניית המחסנים וכן בדירות הקרקע יציאות לגינות, אשר בינתיים פג תוקפו. ביום 29.3.07 ניתן צו מניעה זמני האוסר על הנתבעים לבצע כל פעולה ברכוש המשותף וזאת עד למתן החלטה אחרת (בש"א 2914/07). יוער, כי הוצע לצדדים ליישב את המחלוקת בדרך של הידברות וגישור, אך ניסיון הגישור שבוצע בעקבות האמור, לא נשא פרי. דיון והכרעה אקדים ואומר, כי אין חולק כי קיימים בפועל "אחוזי בנייה" לבית המשותף. על פי התשריט המהווה חלק מהבקשה להיתר בניה ושלפיו ניתן היתר הבניה, השטח הבנוי הוא 2355 מ"ר. ניתן לבנות 8% מכך כמחסנים, היינו 188.40 מ"ר. הכל על פי השטח היחסי של כל דירה וחלקה ברכוש המשותף. באשר למרפסות, לא פורט בהיתר בניה כיצד חושב השטח. הסכמת הדיירים על פי הנדרש בחוק המקרקעין סימן ג' לפרק ו' 1 בחוק המקרקעין דן בשינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה. סימן זה הוסף לחוק המקרקעין בשנת תשנ"ה ובהצעת החוק (ראה ה"ח 232, ד' בכסלו עמ' 114) הבהיר המחוקק כי מטרתו של התיקון האמור לקבוע דרך לשינויים בזכויות ברכוש המשותף, במגמה למצוא פתרונות לבעיה של צפיפות במגורים בדרך של הרחבת דירות קיימות. סעיף 71ב לחוק המקרקעין מורה כדלקמן: "(א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך כך, ואולם היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות. (ב) לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה...". זאת ועוד, על פי סעיפים 61 ו-71 לחוק המקרקעין וסעיף 12 לתקנון המצוי, החלטות של בעלי דירות בעניין זכויותיהם וחובותיהם ברכוש המשותף צריכות להתקבל אך ורק בפורום של האסיפה הכללית, ועליהן להירשם בספר ההחלטות כך שתחייבנה את כל בעלי הדירות ראה רע"א 4260/91 שכרוף נ' אפלבוים ואח', תקדין- עליון, כרך 92 (1) תשנ"ב/תשנ"ג- 1992, עמ' 1430). יפים לעניין זה הדברים שנאמרו בת"א 624/94 אהרון רגולסקי נ' אברג'יל, דינים שלום כרך יח, 221 (2001). שם נקבע כדלקמן: "השינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה הנדונים בסעיף 71ב לחוק, מחייבים קבלת החלטה באסיפה הכללית של בעלי הדירות, ואין די בקבלת הסכמה מכל אחד מבעלי הדירות בנפרד. מסקנה זו נלמדת בראש ובראשונה מהנוסח המילולי של החוק, הנוקט מטבע לשון של "החלטה" בכל סעיפי המשנה שבסעיף 71ב, ולא משתמש במונח "הסכמה". על כך שלא מדובר בהסכמות לשיעורין, אלא בקבלת החלטה באסיפה של בעלי הדירות, ניתן גם ללמוד מהוראות תיקון מס' 18 לחוק המקרקעין בכל הנוגע לדרך ההשגה על החלטת בעלי הדירות. בסעיף 71ג לחוק נקבע, כי בעל דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה לפי סעיף 71ב רשאי לפנות למפקח בתביעה 'תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה'" התובעת העידה בתצהיר עדות ראשית מטעמה, כי מי מהנתבעים מעולם לא פנה אליה ו/או ביקש ממנה את הסכמתה להגשת תוכניות להיתר לביצוע תוספות הבניה. לגרסתה, נודע לה לראשונה על דבר כוונת הנתבעים רק עם קבלת ההודעה על הגשת הבקשה להיתר. לתיק בית המשפט צירפה התובעת מכתבים רבים ששלחה הן לנתבעים והן לוועדה המקומית לתכנון ובניה המלמדים על התנגדותה הנחרצת לשינויים והתוספות מהמועד לאורך כל התקופה. הנתבעים טענו, מנגד, כי נושא הרישיונות הובא לדיון במספר אסיפות ועד בית עוד בטרם הוגשה הבקשה להיתר בנייה (ראה נספח 4 לתצהיר עדות ראשית של הנתבע 7). עיון בפרוטוקול אסיפת הדיירים מיום 17.9.03 מלמד כי אכן נושא רישיונות למרפסות ומחסנים הועלה במהלך אסיפת הדיירים. הוחלט כי ועד הבית אישר לשחרר רישיונות לכל הדיירים המעוניינים ומבלי שתהא תלות בין השכנים. על הפרוטוקול חתמו 15 בעלי דירות אשר השתתפו באסיפה. גם באסיפות מיום 8.11.05 (חתמו 13 דיירים) ומיום 21.11.04 (1חתמו 12 דיירים) הייתה התייחסות לבניית מרפסות ומחסנים כאשר הוחלט כי כל בניה של מרפסת ו/או מחסן תהיה בתיאום מלא עם נציגות ועד הבית. עם זאת, באסיפות לא נכחו כל הדיירים ואף לא רוב הדיירים. היינו, חתימות הדיירים על פרוטוקול אסיפת הדיירים אינה מהווה הסכמה של 75% מהדיירים- הרוב הנדרש לביצוע השינויים המתבקשים והלכך אינה עונה לדרישות סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין. יוער, כי הנתבע אישר בחקירה הנגדית כי הוא מעולם לא פנה לתובעת לקבל את הסכמתה לתוספת הבנייה וכי לא הזמין את התובעת (אשר אינה מתגוררת בבניין) לאסיפת הדיירים. כל שעשה הנתבע -"להדביק מודעות" בכניסה לבניין. אשר למסמך חתימת הדיירים שצורף כנספח 1 לתצהיר עדות ראשית של הנתבע 7, בדיקת שמות החותמים מעלה כי אין הסכמה של 75% מבעלי הזכויות לביצוע תוספות הבנייה. ודוק, בחקירתו הנגדית אישר הנתבע 7 כי הוא לא החתים ישירות את כל הדיירים החתומים על המסמך. את משפחת מרציאנו (דירה 4) החתים מר ויזל (דירה 22); משפחת קטן (דירה 18) לא חתמה על המסמך; לגבי משפחת אמסלם אישר הנתבע 7 כי הוא לא החתים. לדבריו "לא, או שהוא היה בארץ. הוא מגיע לארץ. יש את עו"ד מסטיי, הוא נתן לו יפוי כח לכל תהליך הרישיון. או שהוא חתם או עו"ד מסטיי שהוא מייצג שלו"; אשר למשפחת קנפו, בעלי הדירה נפטרו ומי שחתם אינו מופיע כבעל זכויות ולא קיים צו ירושה; גם הגב' רחל כץ לא חתמה בעצמה על המסמך, אלא וככל הנראה, בתה שהינה עורכת דין חתמה בשמה. ענייננו רואות, כי לא התקבלה החלטה באסיפה הכללית כנדרש ובוודאי ברוב הדרוש לכך. די בכך כדי להגיע למסקנה כי הבנייה על הרכוש המשותף אינה כדין. הסעדים הריסת הבנוי מכל האמור עולה כי על אף קיומו של היתר בניה במועד בניית התוספת בדירתו של הנתבע 7, אין ספק שהנתבע 7 פגע שלא כדין בזכות הקניין של התובעת. התובעת עותרת להריסת הבניה והשבת המצב לקדמותו. טענת הנתבע 7 כי התובענה נגועה בשיהוי שעה שהתובעת שידעה זמן רב על כך שהנתבעים פועלים להוסיף מרפסות סוכה ומחסנים, שקטה על שמריה ולא עשתה מאומה עד אשר הנתבע במלאכת הבנייה. יפים הדברים שנאמרו בע"א 281/61 שלוסר נ' כ"ץ, פ"ד טו 2329, 2333: "אין אדם יכול לדרוש זכות הנאה כל שהיא מרכושו של הזולת רק מפני שנוח לו הדבר, או מפני שהוא זקוק לזה ולזולת אין הדבר גורם כל נזק שהוא- אפילו מצבו הקשה של האדם הזה עשוי לעורר אהדה אליו מצד בני אדם. אין לזהות שיקולים מוסריים עם שיקולים שביושר במשמעות המשפטית, דבר התלוי ברצונו הטוב של הזולת אין לכפות עליו 'רצון טוב' זה על ידי החלת שיקולים שביושר. עוד לא שמענו על הלכה מעין זו". ובע"א 136/63 ו' לווינהיים ואח' נ' שורצמן ואח', פ"ד יז 1722, 1725 נקבע בזו הלשון: "אין נפקא מינה אם הפגיעה היא קטנה או גדולה וניתנת לפיצוי נאות אם לא..אין סימוכין בלשון החוק הקובע מפורשות שאין בעל דירה רשאי לעשות שינויים או תיקונים בדירתו הפוגעים ברכוש המשותף, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של דיירי הדירות". מכאן, שכל פגיעה ברכוש המשותף, גם בלי שנתלווה לה נזק ממשי, דייה כדי להצדיק השבת המצב לקדמותו. סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני קובע כי היה ולא יתקבל היתר בניה תוך 12 חודשים מיום מתן פסק הדין, יהרוס הנתבע 7 את תוספת הבניה שנבנתה על ידו. כמו כן, ניתן בזה צו מניעה האוסר על הנתבעים לבצע פעולות נוספות של בניה, ללא היתר וללא הסכמה של מספר הדיירים הדרוש לפי הוראות החוק. בהתחשב בנסיבות העניין, אינני עושה צו להוצאות. בתים משותפיםמקרקעיןצוויםצו מניעה