קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא רישום חוכר בחכירה מהוונת: א. מבוא מונחת לפני תובענה שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה אשר במסגרתה עותר המבקש, מר ויקטור עזרא (להלן: "המבקש"), כנגד מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") וכנגד חברת ש.י.א ייזום ופיתוח בע"מ (להלן: "שיא") לסעד הצהרתי לפיו הוא "זכאי להירשם בספרי המינהל כחוכר בחכירה מהוונת" (סעיף 9(א) בהמרצת הפתיחה) של המקרקעין נושא התובענה. ב. עיקר העובדות הצריכות לענין המינהל הינו הממונה על ניהולן ופיתוחן של חלקות 2 ו- 7 בגוש 7946 ושל חלקה 9 בגוש 7947 המצויים בתחום השיפוט של העיר נתניה (להלן ביחד: "המקרקעין") מכח סמכותו לפי חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך - 1960. משנת 1938 היה מר חיים ליבוביץ זכאי לזכות החכירה בשטח של כ- 350 דונם במושע מתוך שטח של כ- 4,300 דונם הכולל את המקרקעין (להלן: "שטח המקרקעין הכולל") בהתאם לחוזה שנחתם בינו לבין החברה לפיתוח חוף נתניה בע"מ אשר חכרה את המקרקעין מהנציב העליון של המנדט הבריטי. זכויות חכירה ביחס ל- 18 דונם נוספים במושע משטח המקרקעין הכולל הועברו למר ליבוביץ בשנת 1945 (ראו: נספחים א'-ד' לתצהירה של הגב' של הגב' חלי קונטנטה, ראש תחום עיסקאות במינהל מקרקעי ישראל - מחוז מרכז. נספחים אלה כוללים מספר חוזים ומסמכים שנעשו בין השנים 1938-1964 והם מגבשים ומאמתים את זכויותיו של מר ליבוביץ בשטח המקרקעין הכולל). ביום 11.4.1973 נחתם חוזה חכירה (להלן: "חוזה הבסיס") בין המינהל לבין ארבעת ילדיו של מר חיים ליבוביץ באמצעות חברות חלב (מקרקעין) בע"מ, חלב (תעשיות) בע"מ וחלב (מלונאות) בע"מ שבשליטתם (להלן ביחד: "חלב"). בסעיף 2.2 של חוזה הבסיס נקבע כי חלב תהיה זכאית להירשם במרשם המקרקעין כחוכרת של חלק בלתי מסויים בשיעור של 6.63% משטח המקרקעין הכולל, בהתאם להסכמות שהושגו ביום 10.4.1973 בחוזה שנכרת בין חלב לבין החברה לפיתוח קרית נורדאו בע"מ העוסקת בפיתוח שטח המקרקעין הכולל (ראו: נספח ה1 לתצהירה של הגב' קונטנטה). יודגש כי בסעיפים 1.2 ו- 1.3 בחוזה הבסיס מבהירים הצדדים כי חוזה זה מבוסס על זכויותיהם של ילדיו של מר ליבוביץ בשטח המקרקעין הכולל. חוזה הבסיס אינו מנוסח כחוזה חכירה סטנדרטי של המינהל ועיקריו הרלוונטיים לענייננו הינם אלה: תקופת החכירה "תהיה לתקופה של 99 שנה מיום בו היו בני חיים ליבוביץ בעלי זכויות לראשונה בשטח" ועד ליום 31.10.2037 (סעיפים 1.4 ו- 6.4 בחוזה הבסיס). בתמורה לקיום כל התחייבויות המינהל לפי חוזה הבסיס ישולם למינהל מראש סכום של 1,250,000 ל"י. כן ישולמו למינהל דמי חכירה שנתיים בסך 1 ל"י לשנה לדונם, או ליחידת רישום לאחר הבניה על המקרקעין (סעיפים 7.1 - 7.2 בחוזה הבסיס). "שיעור דמי החכירה הנזכרים לעיל לא ישתנה מחמת כל שינוי בתחומי השטח או בזכויות הבניה שיוענקו בגינו בעתיד וזאת לכל תקופת חוזה זה" (סעיף 7.3 בחוזה הבסיס). "רישום החכירה... יעשה ללא צורך באשור המינהל מראש וללא תשלום דמי הסכמה כלשהם על ידי החוכר או על ידי מקבל החכירה ולפי הוראות החוכר כאמור. כל העברת חכירה לאחר הרישום כאמור, תהיה בהתאם להוראות שטר החכירה האמור, ובלבד שהמינהל יקבל דיווח שוטף על כל חוכר כנ"ל, בד בבד עם הדיווח למס שבח או עם הכנת התיק לרישום בלשכת רישום המקרקעין, לפי המוקדם" (סעיף 6.2 בחוזה הבסיס). ביום 1.7.1990 התקשרה חלב השקעות ופיתוח בע"מ (להלן: "חלב השקעות"), אשר פעלה מכח חלב, באמצעות כונסי הנכסים שלה, בחוזה מכר עם שיא (להלן: "חוזה חלב - שיא"). בהתאם למפורט בחוזה חלב - שיא, נרכשו על ידי שיא זכויותיה של חלב בחלק משטח המקרקעין הכולל אשר אף המקרקעין נושא התובענה נכללים בו. במסגרת חוזה חלב - שיא הודגש כי מכח חוזה הבסיס "ח.ל.ב זכאית להרשם כחוכרת של השטח וזה לאחר ששילמה למינהל את מלוא דמי החכירה ואת יתר התשלומים המגיעים למינהל עבור תקופת החכירה" (סעיפים 3(א) ו- 5 בחוזה חלב - שיא המצורף כנספח ג' לתצהירו של המבקש). חוזה זה קיבל את אישורו של בית המשפט אשר דן בכינוס הנכסים של חלב השקעות ביום 1.8.1990 (ראו: צו מיום 1.8.1990 שניתן על ידי כב' השופטת מ. נאור - בעמ' האחרון של נספח ג' להמרצת הפתיחה). במסגרת חוזה חלב - שיא נקבע, בין היתר, "תנאי מתלה" לפיו רכישת זכויותיה של חלב במקרקעין נושא חוזה זה על ידי שיא הותנתה ב"הסכמת המינהל להעביר את הזכויות על שם הקונה" (סעיף 7(ג) בחוזה). עם זאת, בסעיף 8(ה) של חוזה זה נקבע כי אם לא יתקיימו התנאים המתלים בתוך 180 יום מיום אישור החוזה על ידי בית המשפט, "יהיה הקונה זכאי - אך לא חייב - לחזור בו מהתחייבויותיו" [ההדגשה אינה במקור - ב.א.]. יצויין כי שיא התקשרה בחוזה חלב - שיא כנאמנה של חברה אחות בשם סנאורה בע"מ (להלן: "סנאורה") אשר צורפה אף היא כמשיבה בהליך זה לבקשת המינהל ובהסכמת שיא לכך אשר קיבלה תוקף של החלטה (ראו: עמ' 2-3 בפרוטוקול הדיון. שיא וסנאורה יקראו להלן ביחד: "שיא"). ביום 29.10.1990, בטרם נרשמו זכויותיה של שיא בספרי המינהל כבעלת הזכות להירשם כחוכרת של המקרקעין נושא התובענה במרשם המקרקעין, התקשרה שיא בחוזה עם המבקש לפיו מכרה שיא למבקש את זכויותיה במקרקעין נושא התובענה (להלן: "חוזה שיא - עזרא"). המקרקעין נושא התובענה מהווים חלק בלתי מסויים בשיעור של 6.63% מחלקות 2 ו- 7 בגוש 7946 ומחלקה 9 בגוש 7947. חלק זה במקרקעין שקול לשטח של 5,064 מ"ר בחלקה 2 (ששטחה הכולל הינו כ- 80 דונם), ל- 17,398 מ"ר בחלקה 7 (ששטחה הכולל הינו כ- 275 דונם), ול- 5,056 מ"ר בחלקה 9 (ששטחה הכולל הינו כ- 80 דונם). לפיכך, כלל שטח המקרקעין נושא התובענה מסתכם בכ- 27,518 מ"ר. במסגרת חוזה שיא - עזרא התחייבה שיא, כמוכרת המקרקעין, כלפי המבקש כמי שרכש את המקרקעין, "למכור לקונה את מלוא זכויותיו בנכס". כן התחייבה שיא "לרשום את העברת הזכויות בנכס לשם הקונה, במנהל מקרקעי ישראל". בנוסף, נקבע בחוזה זה כי "רישום הזכויות בנכס על שם הקונה יבוצע מוקדם ככל האפשר כנגד פרעון מלוא התמורה", וכי "החזקה בנכס תמסר על ידי המוכר לקונה... לא יאוחר מיום מועד פרעון התמורה" (סעיפים 3(א), 3(ב) ו- 6 בחוזה שיא - עזרא המצורף כנספח ד' לתצהירו של המבקש). חוזה זה דווח לרשויות מיסוי מקרקעין ביום 9.12.1990 (ראו: תדפיס חתום מרשויות מיסוי מקרקעין המעיד על מועד הדיווח המצורף כנספח ו' לתצהירו של המבקש). ביום 28.10.1991 השלים המבקש את פירעון מלוא התמורה לידי שיא כפי שנקבעה בחוזה שיא - עזרא (ראו: אישור שיא לתשלום זה המצורף כנספח ה' לתצהיר המבקש). לפיכך, ביום 9.12.1991 הגישה שיא למינהל שני טפסי "בקשה להעברת זכות שכירות (חכירה)" על טופס המונפק על ידי המינהל, במסגרתם התבקש המינהל לרשום בספרי המינהל את זכויותיה של שיא במקרקעין על שמו של המבקש, על אף שבאותו מועד טרם נרשמו בספרי המינהל זכויותיה של שיא כחוכרת של המקרקעין (ראו: נספח ז1 לתצהירו של המבקש המתייחס לחלקות 2 ו- 7 בגוש 7946, ונספח א' לתצהירו של מר יצחק שטרוסברג, סמנכ"ל הכספים של שיא המתייחס לחלקה 9 בגוש 7947). יודגש כי המינהל אינו חולק עוד על העובדה שהודעה על העברת זכויותיה של שיא למבקש נמסרה לו על ידי שיא עוד בשנת 1991 (ראו: עמ' 42 ו- 45 בפרוטוקול עדותה של הגב' קונטנטה וסעיפים 28 ו- 63 בסיכומי המינהל) אך הוא חולק על התוצאה המשפטית שניתן לייחס למסירת הודעה זו על ידי שיא. זכויות החכירה במקרקעין נושא התובענה אינן רשומות עד היום בלשכת רישום המקרקעין. הזכויות במקרקעין אלה, למעט זכות הבעלות הרשומה על שם רשות הפיתוח במרשם המקרקעין (ראו: עמ' 51 בפרוטוקול עדותה של הגב' קונטנטה), אך לרבות זכויות החכירה של חלב במקרקעין אלה אשר נמכרו על ידה לשיא, רשומות בספרי המינהל בלבד עקב קיומה של מניעה לרושמן בלשכת רישום המקרקעין (ראו למשל: החוזה המשולש שנחתם בין המינהל, חלב ושיא ביום 4.3.1992 המצורף כנספח ח' לתצהירו של המבקש בו מצויין כי "אין כעת אפשרות לרשום את זכות החכירה לגבי הנכס לטובת צד ב' בלשכת רושם הקרקעות"). במאמר מוסגר ולשם השלמת התמונה, יצויין כי ביום 10.6.1990, נחתם על ידי חלב, שיא והמינהל חוזה אחר אשר במסגרתו הועברו לשיא זכויות חלב בחלק אחר משטח המקרקעין הכולל אשר אינו כולל את המקרקעין נושא תובענה זו. בין שיא לבין המבקש התגלע סכסוך ביחס לביצועו של חוזה שיא - עזרא. עקב כך פנה המבקש לבית המשפט המחוזי בתל אביב בדרך של המרצת פתיחה (ה"פ 701/97) במסגרתה טען כי שיא הפרה את החוזה שכרתה עמו בכך שלא העבירה על שמו בספרי המינהל את רישום זכות החכירה במקרקעין. המחלוקת שנידונה במסגרת אותה המרצת פתיחה נסבה בעיקר סביב שאלת החבות בתשלום מס רכוש בגין המקרקעין. לטענת המבקש, מאחר שטרם נמסרה לו חזקה במקרקעין, הרי שבהתאם לסעיף 8(ג) בחוזה שיא - עזרא חובת תשלום מס הרכוש הוטלה על שיא. בפסק הדין שניתן בה"פ 701/97 הנ"ל ביום 28.6.1998 דחה כב' השופט י. זפט את התביעה וקבע כי היום בו מסרה שיא למבקש את החזקה במקרקעין נושא התובענה הוא יום תשלום מלוא התמורה על ידי המבקש, דהיינו - יום 28.10.1991 (ראו: סעיף ג(4) בפסק הדין). ביום 4.3.1992 חתמו חלב השקעות (באמצעות כונסי נכסיה), שיא והמינהל על חוזה משולש ביחס לשטח המקרקעין נושא חוזה חלב - שיא הכולל, בין היתר, גם את המקרקעין נושא התובענה (להלן: "החוזה המשולש הראשון" המצורף כנספח ח' לתצהירו של המבקש). בחוזה המשולש הראשון נקבע כי "צד א' מעביר וצד ב' מקבל על עצמו את כל הזכויות וההתחייבויות לפי ההסכם העיקרי [הוא חוזה הבסיס - ב.א.] כאילו שמו היה רשום בו מלכתחילה" (סעיף 3 בחוזה). עם זאת, ועל אף האמור בחוזה הבסיס, נקבע בסעיפים 5-6 בחוזה המשולש הראשון כדלקמן: "5. העברת זכות החכירה או החכרת משנה של הנכס כפופה להסכמת המינהל ולתשלום דמי הסכמה ודמי חכירה בהתאם להנחיות מועצת מקרקעי ישראל. 6. הוסכם, כי אם ישונה יעודו של הנכס לפי תכנית בנין עיר מאושרת ו/או תגדל אפשרות ניצולו ושימושו והמינהל יסכים לבקשת צד ב' לנצול הנכס לפי יעודו החדש או לממש את ניצולו המוגדל, יהיה צד ב' חייב לשלם למינהל דמי חכירה חד פעמיים ושנתיים כפי שיקבעו על ידו". דבר קיומו של החוזה המשולש הראשון, אשר נחתם על ידי המינהל, חלב ושיא ביום 4.3.1992 (דהיינו - כשנה וחצי לאחר חתימתו של חוזה שיא - עזרא ביום 29.10.1990) לא הובא לידיעתו של המבקש עובר לחתימתו, וברי כי לא התקבלה הסכמתו של המבקש לשינויים שנעשו על פי החוזה המשולש הראשון לגבי הזכויות המגיעות לחוכר המקרקעין כפי שנקבעו בחוזה הבסיס (ראו למשל: מכתב מיום 27.10.1993 שנשלח למבקש על ידי עו"ד קרין קנבל, ב"כ של שיא דאז המצורף כנספח ג1 לתצהירו של מר שטרוסברג, וכן סעיף 2(ט) בתצהירו של מר שטרוסברג, [נ/5], ועמ' 22-23 בפרוטוקול). ביום 25.10.1994 המציאה שיא למבקש חוזה משולש נוסף שנחתם על ידי חלב השקעות (באמצעות כונסי נכסיה), שיא והמינהל ביחס לאותן חלקות נושא החוזה המשולש הראשון (להלן: "החוזה המשולש השני") (נספח ה' לתצהירה של גב' קונטנטה). יצויין כי התאריך הנקוב בראש חוזה זה הינו יום 4.3.1992 אך אין חולק כי הוא נחתם בשנת 1994 (ראו למשל: סעיפים 2(יא) ו- 2(יב) בתצהירו של מר שטרוסברג ועמ' 34 בפרוטוקול עדותה של הגב' קונטנטה). בחוזה המשולש השני פורטו חלקות המקרקעין אליהם מתייחס החוזה המשולש הראשון, אך סעיף 5 אשר נכלל בחוזה זה שונה באופן שנוסחו לא כלל יותר את המילים "ולתשלום דמי הסכמה ודמי חכירה" שכן, לא התעוררה מחלוקת בין הצדדים ביחס לעובדה שחוזה הבסיס הינו חוזה חכירה "מהוון" לפיו פטור החוכר מתשלום דמי הסכמה ודמי חכירה שנתיים, למעט דמי חכירה סמליים בסכום של 1 ל"י לדונם בכל שנה (ראו: עמ' 37-39 בפרוטוקול עדותה של הגב' קונטנטה מטעם המינהל). בהקשר זה יצויין כי הן בחוזה המשולש הראשון והן בחוזה המשולש השני קיימת התייחסות לחוזה שנחתם לכאורה בין המינהל לבין חלב ביום 27.6.1973 (ולא ביום 11.4.1973 שהוא התאריך בו נחתם חוזה הבסיס). עם זאת, חוזים אלו מתייחסים למקרקעין נושא התובענה אשר אין מחלוקת כי הם כלולים בחוזה הבסיס מיום 11.4.1973. לאחר שהמבקש שילם את יתרת חוב מס הרכוש שהוטל על המקרקעין נושא התובענה בהתאם לפסק דינו של כב' השופט זפט בה"פ 701/97, פנה המבקש למינהל על מנת שירשום אותו בספריו כבעל זכות החכירה במקרקעין. המינהל לא התנגד לעצם רישומו של המבקש בספרי המינהל כבעל הזכות להרשם כחוכר של המקרקעין אך דרש כי המבקש יחתום על נוסח של חוזה חכירה הכולל סעיפים דומים לאלה המופיעים בחוזה המשולש השני אך אינם מופיעים בחוזה הבסיס (ראו: סעיפים 4 ו- 5 לטיוטת חוזה כאמור המצורף כנספח יא' לתצהירו של המבקש). המבקש התנגד לדרישת המינהל כי יחתום על חוזה חכירה אשר הוראותיו שונות מהוראות חוזה הבסיס. במיוחד התנגד המבקש לסעיף 5 המפורט בנוסחו של החוזה שהוצע לו לחתימה על ידי המינהל, אשר קובע כדלקמן: "הוסכם כי אם ישונה יעודו של הנכס לפי תכנית בנין עיר מאושרת או תשתנה אפשרות ניצולו והשימוש בו והמינהל יסכים לבקשת צד ב' לניצול הנכס לפי יעודו החדש או ניצולו השונה, יהיה צד ב' חייב לשלם למינהל דמי חכירה חד-פעמיים ושנתיים כפי שיקבעו על ידיו". לנוכח המחלוקת שהתגלעה בין המבקש לבין המינהל התנהלה חליפת מכתבים בין בא כוחו דאז של המבקש לבין המינהל. בעוד שהמבקש דרש כי המינהל יחתום עמו על חוזה חכירה התואם את הוראות חוזה הבסיס, דהיינו - על נוסח חוזה אשר איננו כולל הוראה בדבר חובתו של החוכר לשלם למינהל סכומים נוספים במקרה של שינוי היעוד או שינוי באפשרויות הניצול של המקרקעין, הרי שהמינהל סרב לדרישתו זו של המבקש בהסתמך, אליבא דגירסתו, על החוזה המשולש הראשון שנחתם בינו לבין חלב ושיא ביום 4.3.1992 (מכתבים אלו מצורפים כנספחים ט'-ט2 לתצהירה של הגב' קונטנטה וכנספחים יב'-טו' לתצהירו של המבקש). מחלוקת זו היא עיקר התובענה שלפני אשר במסגרתה עותר המבקש למתן פסק דין הצהרתי בדבר היות "התובע זכאי להירשם בספרי המינהל כחוכר בחכירה מהוונת של חלקים מחלקה מס' 2 בגוש 7946 וחלקה מס' 7 בגוש 7946 חלקה מס' 9 בגוש 7947 בשטח כולל של כ- 27,518 מ"ר בתנאי החוזה המקורי מיום 10/5/1973 [צ"ל 11.4.1973 - ב.א.]" (סעיף 9(א) בהמרצת הפתיחה, וראו גם: סעיף יא' בסיכומי המבקש שם מופיע התאריך הנכון). במסגרת התובענה נכללה אף שיא כמשיבה (וכאמור, בהסכמת הצדדים, צורפה אף סנאורה כמשיבה נוספת). בנוסף לכך, צורפו כמשיבים פורמליים גם בנק לאומי לישראל בע"מ (להלן: "בנק לאומי") אשר לטובתו נרשם משכון מוגבל בסכום בדרגה ראשונה על זכויותיו של המבקש במקרקעין, וכן צורפו כמשיבים פורמליים המשיבים 4-9 בתובענה זו, ה"ה יוסף וסופיה אשריאן, בהמן ובת שבע סולימני, וברנרדו ודליה קושניר אשר רכשו מהמבקש חלקים מזכויות החכירה במקרקעין. בנק לאומי ביכר להצטרף כצד פעיל בניהול התובענה ואף הגיש כתבי בי דין מטעמו. יתר המשיבים הפורמליים נמנעו מלהצטרף כצד פעיל בניהול התובענה. עיקר טענות הצדדים תמצית טענות המבקש המבקש טוען כי הואיל ועסקינן בתקופת החכירה המקורית על פי חוזה הבסיס המסתיימת רק בשנת 2037 הרי שהוא זכאי להרשם כחוכר של המקרקעין נושא התובענה בתנאים הקבועים בחוזה שנכרת בינו לבין שיא ביום 29.10.1990 (סעיף 5.3 בהמרצת הפתיחה). בנוסף טוען המבקש כי המערכת ההסכמית שתוארה לעיל, "לרבות המחאת הזכויות שבוצעה בין הנתבעת מס' 2 לתובע", קרי: משיא אל המבקש, מחייבת את המינהל לרשום את המבקש בספריו כמי שזכאי לזכויות החכירה אשר נרכשו על ידו משיא, ואשר נרכשו על ידי שיא מחלב בהתאם לתנאי החכירה שנקבעו בחוזה הבסיס (סעיף 5.2 בהמרצת הפתיחה). כן נטען בסעיף 5.2 בהמרצת הפתיחה, כי בהסתמך על פסק דינו של בית המשפט השלום בת"א 45180/03 מ.ז. לוי חברה לבנין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם במאגרים משפטיים, , 8.12.2005) בפסקה 5 בפסק הדין (להלן: "עניין לוי")), יש לקבוע כי "במקרה של סתירה בין תנאי החכירה עפ"י החוזה הישן לבין תנאי החכירה עפ"י חוזה החכירה החדש, רשאי יהא החוכר לבחור בהוראות המיטיבות עימו לפי החוזה הישן". המבקש אף טוען כי בעת שהמינהל ניסה להיטיב את מצבו ביחס למפורט בחוזה הבסיס פעל המינהל שלא כדין תוך ניצול כוחו השלטוני על מנת להשיא את רווחיו. לטענת המבקש, בכך התנער המינהל מחובתו לפעול בתום לב בהיותו גוף ציבורי, והתנהלותו במקרה הנוכחי אף מנוגדת לחובת ההגינות המוטלת על המינהל מכח כללי המשפט המינהלי (סעיפים 5.1 ו- 5.4 בהמרצת הפתיחה). בנוסף, מבקש המבקש כי יותר לו לפצל את סעדיו, כך שבמידת הצורך יוכל להגיש בעתיד תובענות נוספות לסעדים אופרטיביים כלפי המינהל וכלפי שיא. תמצית טענות המינהל המינהל אינו מתנגד באופן עקרוני לרשום את המבקש בספריו כזכאי לזכות החכירה במקרקעין נושא התובענה, אך זאת - בכפוף לשמירת זכויותיו של המינהל במקרקעין אלה, וכן בכפוף לכך שיומצאו לו כל המסמכים הנדרשים לשם כך, לרבות הסכמת בנק לאומי לרישום המבקש כבעל זכויות החכירה במקרקעין. עם זאת, המינהל טוען כי הואיל והמבקש "בא בנעליה" של שיא הרי שהוא כפוף להסכמות שהושגו בין המינהל לבין שיא בהתאם לחוזה המשולש הראשון שנחתם בין חלב, שיא והמינהל ביחס למקרקעין נושא התובענה (סעיפים 29 ו- 30 בכתב תשובתו של המינהל). לטענת המינהל, חוזה שיא - עזרא, עליו סומך המבקש את טענותיו, כוחו יפה רק לגבי היחסים שבין הצדדים החתומים על חוזה זה. לגרסת המינהל, החוזה שבין שיא לבין עזרא איננו מחייב את המינהל. יתר על כן: המינהל טוען כי העברת הזכויות לשיא מותנית בהסכמתו. לפיכך, נטען על ידי המינהל כי מאחר שזכויותיה של שיא במקרקעין לא נרשמו במינהל במועד בו נחתם חוזה שיא - עזרא, "הרי שהמשיבה 2 לא יכולה היתה להעביר למבקש יותר ממה שלה עצמה יש, שכן לא היה לה נכס שיכלה היתה להעביר הזכויות בו", וכי אין בעובדה שהמבקש רכש את זכויותיו משיא בטרם נחתם החוזה המשולש הראשון כדי לשנות את ההסכמות שהושגו בין המינהל לשיא במסגרת חוזה זה (סעיפים 31-34 ו- 37 בכתב התשובה). כן נטען כי בנסיבות המקרה הנדון, ובניגוד למקרה שנידון בפסק הדין שניתן בענין לוי, שיא הסכימה כי תנאי חוזה הבסיס ישונו, וכך אף עולה מהאמור בסעיף 7 בחוזה המשולש הראשון הקובע כי יחולו כל יתר תנאי חוזה הבסיס (סעיף 36 בכתב התשובה). תמצית טענות שיא בתשובתה להמרצת הפתיחה מציינת שיא כי היא "אינה מתנגדת, לכשעצמה, לכל נוסח הסכם חכירה שייחתם בין המשיב [הוא המבקש בתובענה - ב.א.] לבין המינהל, לרבות בנוסח כמבוקש ע"י המשיב בתובענה דנא", וזאת מבלי שתוטל עליה האחריות לחתימתו או לאי חתימתו של הסכם כאמור (סעיף ה' בכתב התשובה מטעמה). כן טוענת שיא כי יש לסלק על הסף את התובענה כנגדה מחמת העדר עילה שכן אין לה כל התנגדות לכל חוזה שיחתם בין המינהל לבין המבקש (סעיף 7 בכתב התשובה). שיא אף טוענת כי יש לדחות את התובענה כנגדה מטעמים של התיישנות, מניעות, והשתק פלוגתא (סעיפים 1-8 בכתב תשובתה). בנוסף טוענת שיא באריכות כי מילאה אחר כל התחיבויותיה כלפי המבקש, וכי כל הדחיות בהעברת זכויות החכירה למבקש נגרמו באשמת המבקש. עוד טוענת שיא כי אין להתיר למבקש לפצל את סעדיו, וזאת - בין היתר, גם מאחר שעילות התביעה של המבקש, ככל שהיו לו עילות כאמור - התיישנו זה מכבר, והמבקש אף לא ביקש היתר לפיצול סעדים בתביעה שהגיש לבית המשפט המחוזי בתל אביב בה"פ 701/97. עמדת בנק לאומי והמשיבים הפורמליים בנק לאומי מסכים לסעד המבוקש על ידי המבקש, "בכפוף לרישום משכנתא מוגבלת בסכום לטובת הבנק" [ההדגשה במקור - ב.א.] (סעיף 5 בכתב תשובתו של הבנק). יתר המשיבים הפורמליים לא הגיבו לתובענה ולא הצטרפו כצד פעיל בניהול התובענה. ד. דיון והכרעה השאלה העיקרית אשר יש להכריע בה במסגרת הדיון בתובענה שלפני הינה זו: האם מהותן והיקפן של הזכויות אשר המבקש רכש משיא כפופות לתנאים, ההגבלות וההסכמות עליהם הוסכם בין המינהל לבין שיא בחוזה המשולש הראשון אשר תוקן בחוזה המשולש השני, או שמא הזכויות שנרכשו על ידי המבקש משיא אינן כפופות להוראות שני החוזים המשולשים האלה ויש להגדירן בהתאם למפורט בחוזה הבסיס אשר נחתם בין המינהל לבין חלב עוד ביום 11.4.1973. מהותן של הזכויות שהיו בידי שיא במועד החתימה על חוזה שיא - עזרא סעיף 3 בחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כי "שכירות" היא זכות במקרקעין והיא כוללת אף "חכירה" לתקופה של מעל 25 שנה כדלקמן: "שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא 'חכירה'; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא 'חכירה לדורות'" [ההדגשות אינן במקור - ב.א.]. סעיף 6 בחוק המקרקעין קובע כי "עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה" [ההדגשות אינן במקור - ב.א.]. סעיף 7 בחוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין מסתיימת עם רישומה בפנקסי המקרקעין המנוהלים לפי חוק המקרקעין (ראו: סעיף 1 בחוק המקרקעין) וכי עסקה שלא הסתיימה ברישום, מהווה התחייבות לעשות עסקה אך היא אינה עסקה במקרקעין. נוסחו של סעיף 7 בחוק המקרקעין קובע כדלקמן: "(א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום. (ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה" [ההדגשות אינן במקור - ב.א.]. בסעיף 20 בסיכומיו טוען המינהל כי "המבקש וחברת שיא חתמו על הסכם מכר ביום 29.10.1990 לגבי "השטח הנוסף" [המקרקעין נושא התובענה - ב.א.]. אך כפי שהובהר עד עתה "השטח הנוסף" כלל לא היה רשום במינהל כבידי חברת שיא. והכיצד יכולה שיא להעביר נכס אשר לא נמצא בידיה?" [ההדגשה במקור - ב.א.]. אין בידי לקבל טענה זו של המינהל הסותרת מושכלות יסוד בדיני מקרקעין ובדיני חיובים. על פי ההלכה הפסוקה "הרישום המתנהל במינהל אינו יוצר כשלעצמו זכויות קנייניות או גורע מהן" (רע"א 9552/06 סטרולוביץ נ' לזרוביץ (פורסם במאגרים משפטיים, , 25.5.2008) פסקה ט"ז בפסק הדין, וראו גם: ג. ויתקון דיני מקרקעי ישראל (מהדורה רביעית, 2009) בעמ' 667-670). לפיכך, זכות הרשומה בספרי המינהל אך אינה רשומה במרשם המקרקעין אינה מהווה זכות במקרקעין אלא זכות חוזית כלפי המינהל. בע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' רייך, פ"ד נג(2) 218 (1999) (להלן: "ענין טקסטיל ריינס") עמד כב' השופט י. טירקל על מהותה של חכירה שנרשמה בספרי המינהל ולא ניתן לרושמה במרשם המקרקעין: "ראינו שהנכס שבו מדובר אינו רשום במרשם המקרקעין, והזכויות לגביו רשומות בספרי המינהל בלבד. חוזה החכירה לא העניק אפוא למוכרים זכות חכירה בנכס, אלא רק זכות חוזית כלפי המינהל לקבל את זכות החכירה, כאשר יירשם הנכס במרשם המקרקעין וניתן יהיה לרשום את הזכויות בו" [ההדגשה אינה במקור - ב.א.]. (עמ' 226). בנסיבות המקרה הנוכחי לא ניתן היה לרשום את זכויותיה של חלב על פי חוזה הבסיס במרשם המקרקעין. לפיכך, הזכויות שהיו בידי חלב לגבי המקרקעין אשר הומחו על ידה לשיא ומשיא למבקש (כפי שיפורט להלן) היו זכויות חוזיות (אובליגטוריות) כלפי המינהל שעיקרן - הזכות להירשם כחוכר של המקרקעין לכשניתן יהיה לרשום את זכויות החכירה במקרקעין במרשם המקרקעין. במובן זה רישומם או אי רישומם של חלב, שיא או המבקש כחוכרי המקרקעין בספרי המינהל אינו מעלה ואינו מוריד מזכותם המהותית (החוזית) להירשם כחוכרי המקרקעין במרשם המקרקעין. לשון אחר: הרישום של בעלי הזכויות אצל המינהל אינו יוצר זכויות קנייניות במקרקעין. הרישום בספרי המינהל הוא בעל ערך ראיתי להוכחת זהותו של הזכאי להירשם כחוכר המקרקעין במרשם המקרקעין. המחאת הזכויות במקרקעין מחלב לשיא עסקינן איפוא בשני חוזי מכר אשר במסגרתם הומחו זכויות חוזיות ביחס למקרקעין. המוקדם מבין החוזים האלה הוא חוזה חלב - שיא אשר נכרת ביום 1.7.1990, ולפיו המחתה חלב (הממחה) לשיא (הנמחה) את זכויותיה להירשם במרשם המקרקעין כחוכרת מהמינהל (החייב) של חלק משטח המקרקעין הכולל, אשר נכלל בו אף שטח המקרקעין נושא התובענה. חוזה המכר הנוסף הינו חוזה שיא - עזרא אשר נכרת ביום 29.10.1990 ולפיו המחתה שיא (הממחה) למבקש (הנמחה) את זכויותיה, כפי שהומחו לה על ידי חלב, להירשם במרשם המקרקעין כחוכרת המקרקעין נושא התובענה (כאשר אף בחוזה זה החייב הינו המינהל). מן הראוי, איפוא, להתייחס תחילה להיבט הנורמטיבי של המחאת זכויות אלו. סעיף 1 בחוק המחאת חיובים תשכ"ט - 1969 (להלן - "חוק המחאת חיובים") קובע, בין היתר, את העיקרון לפיו לא נדרשת הסכמת החייב להמחאת זכותו של הנושה לצד שלישי, וכי אין מניעה להמחות לצד שלישי רק חלק מזכות בלבד: "(א) זכותו של נושה, לרבות זכות מותנית או עתידה לבוא, ניתנת להמחאה ללא הסכמת החייב, זולת אם נשללה או הוגבלה עבירותה לפי דין, לפי מהות הזכות או לפי הסכם בין החייב לבין הנושה". (ב) ההמחאה יכול שתהיה לגבי הזכות כולה או מקצתה, ויכול שתהיה מותנית או על דרך שעבוד" [ההדגשות אינן במקור - ב.א.] כפי שמצויין בסעיף עצמו החריג לעקרון הכללי הנ"ל מתקיים רק במקרים בהם עבירות הזכות הוגבלה לפי הדין, לפי מהות הזכות, או בהסכם שבין החייב לנושה. יתר על כן: אף ידיעתו של החייב בדבר המחאת זכותו של הנושה כלפי החייב לצד שלישי איננה מהווה תנאי להשלמת המחאת הזכות. יפים לענין זה דבריו של נשיא בית המשפט העליון (בדימוס) כב' השופט מ. שמגר בע"א 5578/93 נדב נ' מאיר סרגובי, הנאמן על נכסי פושט הרגל אליעזר נדב, פ"ד מט(2) 459 (1995): "לפי הדין בארץ הבעלות בזכות עוברת בעת הסכם ההמחאה, ואין אפילו צורך בהודעה לחייב להשלמת העסקה, ומקל וחומר אין צורך במימוש הזכות שהומחתה לשם ראייתה של עסקת ההמחאה כגמורה" [ההדגשות אינן במקור - ב.א.]. (בעמ' 470). מועד העברתה של זכות חוזית שהומחתה הוא המועד עליו הסכימו הצדדים להמחאת הזכות. "הסכם ההמחאה יכול להעביר את הזכויות מיד או ליצור התחייבות להעבירן בעתיד, וההבחנה בין שתי האפשרויות תלויה בכוונת הצדדים" (ע"א 2328/97 כוכבי נ' ארנפלד, פ"ד נ"ג(2) 353, 380-381 (1999), וכן ראו: ש. לרנר המחאת חיובים (1992) בעמ' 150 (להלן: "לרנר"), מ. דויטש קניין (כרך ד', 2007) בעמ' 362). כאשר מדובר בהמחאת זכות במקרקעין אשר לא ניתן לרושמה במרשם המקרקעין במועד ההמחאה, "הדעה המקובלת היא כי המדובר בהתחייבות להעביר זכות חוזית, ולא בהתחייבות להעביר זכות קניינית לאחר שהמוכר יקבל אותה" [ההדגשות במקור - ב.א.] (ענין טקסטיל ריינס, בעמ' 226), וכי "בנסיבות אלה כוונת הצדדים היא שהבעלות בזכות [החוזית -ב.א.] תעבור לאחר גמר התשלומים ומסירת החזקה במקרקעין לידי הקונה" (לרנר, בעמ' 151), וזאת בהתאם לסעיף 33 בחוק המכר, התשכ"ח - 1968 (להלן: "חוק המכר") הקובע כי "הבעלות בממכר עוברת לקונה במסירתו, אם לא הסכימו הצדדים על מועד אחר או על דרך אחרת להעברת הבעלות" (ראו גם: עניין טקסטיל ריינס, בעמ' 231). נשאלת השאלה: מהו איפוא המועד בו הומחו הזכויות במקרקעין מחלב לשיא? סעיף 10(א) בחוזה חלב - שיא קובע כי "השטח יימסר לקונה מיד עם ביצוע תשלום התמורה במלואה", ומועד תשלום התמורה נקבע בסעיף 8(א) "בתוך 10 ימים מיום הודעת כונסי הנכסים לקונה כי הוסרו התנאים המתלים". עם זאת, סעיף 8(ד) בחוזה זה קובע כי "רשאי קונה להקדים את תשלום התמורה במלואה או בחלקה", וסעיף 8(ה) קובע כי במידה שלא יתקיימו התנאים המתלים בתוך 180 יום מיום אישור החוזה על ידי בית המשפט, "יהיה הקונה זכאי - אך לא חייב - לחזור בו מהתחייבויותיו". חוזה חלב - שיא העניק לקונה את הזכות להקדים את פירעון התמורה, ומאחר שחוזה זה קובע כי "השטח ימסר לקונה מיד עם ביצוע התמורה במלואה" (סעיף 10 בחוזה) ולקונה אף הוקנתה הזכות לוותר על קיומם של "התנאים המתלים" שנקבעו בו. לנוכח הוראות אלה, ובהתחשב גם באומד דעתם של הצדדים כפי שהוא משתמע מנוסח החוזה עצמו ומנסיבות כריתתו, ובכלל זה בהתחשב גם בנוסחו של חוזה הבסיס עליו מבוסס חוזה חלב - שיא ובזכויות העבר של מר חיים ליבוביץ בשטח המקרקעין הכולל - אני קובע כי בעת כריתתו של חוזה חלב - שיא הצדדים התכוונו, וכך גם סוכם ביניהם, שזכויותיה של חלב במקרקעין תומחינה לשיא במועד מסירת החזקה לשיא, דהיינו - במועד תשלום מלוא התמורה על ידי שיא. כמו כן, אני קובע כי בנסיבות המקרה הנוכחי לא הוכח שהצדדים להסכם חלב - שיא התכוונו לסטות מן החזקה שנקבעה בחוק המכר ובפסיקה לפיה המכר מושלם במסירת החזקה. על אף האמור, ראוי לציין כי סעיף 3(ה) בחוזה חלב - שיא קובע כי העברת הזכויות מהמוכר לקונה "כפופה להתחייבויות החלות עליו מכח חוזה ח.ל.ב עם המינהל" [ההדגשות אינן במקור - ב.א.]. אולם, בחינת תוכנו של חוזה הבסיס מעלה כי בהתאם לחוזה הבסיס לא נדרשת כלל הסכמה מצד המינהל להעברת הזכויות על פיו מחלב לשיא, וכל שנדרש הוא מתן הודעה למינהל על העברת זכויות זו. סעיף 6.2 בחוזה הבסיס קבע במפורש כי "רישום החכירה... יעשה ללא צורך באישור המינהל מראש וללא תשלום דמי הסכמה כלשהן על ידי החוכר או על ידי מקבל החכירה ולפי הוראות החוכר האמור. כל העברת חכירה לאחר הרישום כאמור, תהיה בהתאם להוראות שטר החכירה האמור, ובלבד שהמינהל יקבל דיווח מלא על כל חוכר שני..." [ההדגשות אינן במקור - ב.א.]. אשר על כן, אף אם אניח שכוונתם של חלב ושיא כפי שבוטאה בסעיף 3(ה) בחוזה חלב - שיא היתה לדחות את מועד השלמת המחאת הזכויות, הרי שהמחאת זכויותיה של חלב להירשם כחוכר של המקרקעין לשיא הושלמה, לכל המאוחר, במועד בו נמסר דיווח על כך למינהל. הנני דוחה את טענת המינהל, אשר נטענה ב"חצי פה" על ידי הגב' קונטנטה בעת חקירתה הנגדית (ראו: עמ' 42 בפרוטוקול), לפיה המחאת הזכויות מחלב לשיא הייתה תלויה בהסכמת המינהל, לנוכח הוראת סעיף 7(ג) בחוזה חלב - שיא אשר קבעה כי עסקה זו מותנית בקבלת "הסכמת המינהל להעביר את הזכויות על שם הקונה". טענה זו לא נטענה בסיכומי המינהל, וכידוע טענה שנטענה על ידי בעל דין "אך לא הועלתה לפני בית המשפט בסיכומים, דינה כדין טענה שנזנחה, והשופט אינו חייב לדון בה" (י. זוסמן סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית בעריכת שלמה לוין, 1995) בעמ' 512-513) וכן ראו: ע"א 447/92 רוט נגד אינטרקונטיננטל קרדיט פ"ד מט(2) 102, 107 (1995) וא. גורן סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה עשירית, 2009) בעמ' 310-311). לגופם של דברים אציין כי מעיון בחוזה חלב - שיא עולה כי הרוכש זכאי לוותר על קיומם של התנאים המתלים ומדובר בעצם בזכות של הרוכש להימנע מביצוע חיוביו על פי החוזה עד למועד התקיימות התנאים הקבועים בסעיף 7 לחוזה ובתוכם קבלת הסכמת המינהל. יחד עם זאת, מאחר שלפי חוזה הבסיס לא נדרשה כלל הסכמת המינהל להעברת הזכויות מחלב לשיא, ומאחר ששיא ויתרה על זכותה לדחות את קיום חיוביה בהתאם לחוזה חלב - שיא עד למועד בו תתקבל הסכמת המינהל לעסקה זו - אין באי-קבלת הסכמת המינהל כדי לפגום בתוקפה המחייב של המחאת הזכויות נושא חוזה חלב - שיא מחלב אל שיא, ובכלל זה אין בכך כדי לפגום בתוקפה המחייב של המחאת הזכויות הזו ככל שהיא מתייחסת למקרקעין נושא התובענה שלפני. יתר על כן: נכונה בעיני אף טענת בנק לאומי (בסעיף 11 בסיכומיו) לפיה הסכמתם של הצדדים הישירים לחוזה לקיומו או לאי קיומו של תנאי מתלה שעניינו קבלת הסכמה של צד שלישי לעסקה ביניהם איננה יוצרת חוזה לטובת אותו צד שלישי. דברים אלה נכונים במיוחד כאשר מתברר שהושגו הסכמות אחרות בין אותם צדדים ישירים (דהיינו - בין חלב לשיא), ולא נטענו על ידי מי מהם טענות לגבי אי קיומו של תנאי מתלה המפורט בחוזה שביניהם. מכל מקום, אף אם חלב ושיא הניחו בטעות כי נדרשת הסכמת המינהל להעברת הזכויות במקרקעין אך הסתבר להן לאחר מכן כי הסכמה כזו איננה נדרשת, והן בחרו להמשיך בביצוע העסקה שביניהן, ברי כי המינהל אינו יכול לנצל מצב זה לשם השגת תנאים עודפים ויתרונות מהותיים שאין הוא זכאי להם על פי חוזה הבסיס. במבוא לחוזה שיא - עזרא הצהירה שיא כי היא זכאית "להרשם בעל זכויות החכירה של הנכס בהתאם להסכם שנחתם בין המוכר לבין כונס הנכסים של ח.ל.ב השקעות ופיתוח בע"מ ביום 1.7.90 ואושר על ידי בית המשפט המחוזי ביום 1.8.90". תימוכין לאמור במבוא לחוזה זה ניתן למצוא בדבריו של מר שטרוסברג במהלך חקירתו הנגדית אשר לא נסתרה בעניין זה, ואשר במסגרתה העיד כי "אני מסכים עם מה שכתוב ב"הואיל" הראשון של החוזה הזה מיום 29.10.90" (עמ' 56 בפרוטוקול). מדברים אלו עולה כי כבר ביום 29.10.1990 הושלמה המחאת זכויותיה של חלב לשיא (ראו גם: המשך המבוא לחוזה שיא - עזרא בו מצהירה שיא כי "הנכס נקי מכל עיקול, שיעבוד, משכנתא, זכויות ותביעות צד ג'"). יתר על כן: אף אם אניח שבמועד החתימה על חוזה שיא - עזרא טרם הושלמה המחאת זכויותיה של חלב לשיא, אזי לפי חוק המחאת חיובים עדיין יכלה שיא להמחות למבקש את התחייבותה של חלב להמחות לה את הזכויות להרשם כחוכר של המקרקעין נושא התובענה. כאמור לעיל, המינהל אינו חולק עוד כי ביום 9.12.1991 נמסרה לו הודעה על חוזה שיא - עזרא. כמו כן, המינהל לא טען כלל כי להודעה זו לא צורף חוזה הרכישה עצמו. צירופו של חוזה זה נדרש על פי נוהלי המינהל לצורך הטיפול בבקשת שיא להעביר את זכותה להירשם כחוכרת המקרקעין נושא התובענה ממנה למבקש, כפי שעולה גם מנוסח ההודעה עצמו (ראו: נספח א' לתצהירו של מר שטרוסברג, וכן סעיפים 2(א)-2(ז) בתצהירו). לפיכך, ולנוכח נוסחו של המבוא בחוזה שיא - עזרא המפרט את רכישת זכויותיה של חלב במקרקעין על ידי שיא, אני קובע כי הודע למינהל באותו מועד גם דבר העברת הזכויות מחלב לשיא. תימוכין לכך שהמינהל ידע על חוזה חלב - שיא כבר ביום 9.12.1991 ניתן ללמוד גם מכך שהמינהל לא פנה לשיא או למבקש בזמן אמת בטענה כי שיא כלל אינה בעלת זכויות במקרקעין. מכל מקום, אף אם אניח כי ביום 9.12.1991 טרם נודע למינהל על חוזה חלב - שיא, הרי שלנוכח נוסחו של החוזה המשולש הראשון הקובע כי "צד ב' [קרי: שיא - ב.א.] מצהיר, כי שלם לצד א' [קרי: חלב - ב.א.] את התמורה המלאה בעד העברת זכות החכירה" [ההדגשות אינן במקור - ב.א.], אין ספק כי עובר למועד החתימה על החוזה המשולש הראשון כבר ידע המינהל על השלמת העסקה בין חלב לשיא, שהרי המינהל הוא זה שהעביר לחלב ולשיא את טיוטת החוזה המשולש הראשון המודפס על נייר הנושא את סמל המינהל. עולה אם כן כי בהתאם לתנאיו של חוזה חלב - שיא, במועד חתימתו של החוזה המשולש הראשון כבר הושלמה המחאת זכויותיה של חלב במקרקעין לשיא, בין אם ההמחאה הושלמה ביום תשלום מלוא התמורה על ידי שיא וקבלת החזקה על ידה ובין אם מועד השלמת ההמחאה הינו יום מתן ההודעה למינהל על ההמחאה. לפיכך, לא הייתה קיימת באותה עת מניעה לכך שהזכויות במקרקעין, כפי שהוגדרו בחוזה הבסיס, אשר כבר הומחו מחלב לשיא, תומחינה במצבן זה על ידי שיא למבקש בהתאם לתנאיו של חוזה שיא - עזרא. אינני סבור שיש לייחס חשיבות למועד המדוייק בו נודע למינהל דבר המחאת הזכויות מחלב לשיא לנוכח קביעתי העובדתית לפיה המחאת הזכויות הזו נודעה למינהל טרם החתימה על החוזה המשולש הראשון. בבחינת למעלה מהדרוש אציין כי המועד בו נודע למינהל על המחאת הזכויות מחלב לשיא נמצא בידיעת המינהל, שכן המינהל נזקק לכך לצורך ניסוחו של החוזה המשולש הראשון הכולל הוראה מפורשת בדבר העובדה ששיא השלימה קיום חיוביה כלפי חלב. משכך, "כלל נקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, היתה פועלת נגדו". (ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה(1) 736, 760 (1980), וראו גם: ע"א 55/89 קופל בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ, פ''ד מד(4) 595, 601 (1990), ע"א 9656/05 שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ (פורסם במאגרים משפטיים, , 27.7.2008) בפסקה 26 בפסק הדין). ניתוח הדברים המובא לעיל מבסס את הקביעה לפיה זכויותיה של חלב במקרקעין הומחו לשיא במועד שקדם למועד בו נחתם החוזה המשולש הראשון. המחאת הזכויות במקרקעין משיא למבקש על פי סעיף 3(א) בחוזה שיא - עזרא התחייבה שיא "למכור לקונה את מלוא זכויותיו בנכס". בנוסף לכך, התחייבה שיא, בסעיף 3(ב) של חוזה זה, "לרשום את העברת הזכויות בנכס לשם הקונה במנהל מקרקעי ישראל...". על פי סעיפים 6 ו- 7 בחוזה שיא - עזרא מועד תשלום מלוא התמורה הוא מועד "העברת הזכויות בנכס על שם הקונה" ומועד העברת החזקה במקרקעין יהיה "לא יאוחר מיום מועד פרעון מלוא התמורה". עולה אם כן כי שיא התחייבה כלפי המבקש בשני חיובים. האחד - להמחות את זכויותיה במקרקעין למבקש, והשני - לרשום את המחאת הזכויות הזו בספרי המינהל. כפי שהובהר בהרחבה לעיל, הרישום בספרי המינהל אינו תנאי לתקפותה של המחאת זכויותיה של שיא במקרקעין לידי המבקש, ולפיכך התחייבותה של שיא להמחאת זכויותיה במקרקעין למבקש הינה התחייבות הניתנת לביצוע אף בנפרד מקיום התחייבותה של שיא לרשום על שם המבקש את הזכויות שנמכרו לו על ידה בספרי המינהל. אמנם, מלכתחילה על פי חוזה שיא - עזרא מועדי הביצוע של שני חיובים אלה היו צפויים להיות בסמוך זה לזה. אולם, בפועל השלימו הצדדים את המחאת הזכויות במקרקעין למבקש במועד מוקדם למועד רישום זכויות אלה על שם המבקש בספרי המינהל, וזאת - במועד פירעון מלוא התמורה על ידי המבקש לידי שיא, אשר בו, כמפורט בסעיף 6 בחוזה שיא - עזרא, נמסרה למבקש החזקה במקרקעין. יודגש כי בפסק הדין שניתן על ידי כב' השופט זפט בה"פ 701/97 בעניינם של שיא ושל המבקש כבר נקבע כי המועד בו מסרה שיא למבקש את החזקה במקרקעין הוא יום תשלום מלוא התמורה על ידי המבקש לשיא, וכי שיא והמבקש הניחו כי קיימת אפשרות שמועד זה יחול אף בטרם יושלם רישום הזכויות במקרקעין על שם המבקש בספרי המינהל: "התניה זו של העברת נטל המיסים והתשלומים במסירת החזקה, מטה את הכף לטובת המסקנה שהצדדים הביאו בחשבון את האפשרות שהמחצית השניה של התמורה תשולם למשיבה בטרם ניתן יהיה להעביר את הזכויות על שם הקונה, והסכימו שבמקרה כזה יחשב הקונה כמחזיק בטרם הזכויות תירשמנה בשמו..." [ההדגשה אינה במקור - ב.א.]. (סעיף ג(4) בפסק הדין בה.פ. 701/97). קביעתו של כב' השופט זפט לפיה המועד בו עברה החזקה במקרקעין למבקש הוא המועד בו שולמה על ידו מלוא התמורה לשיא מקובלת אף עלי. כפי שעולה מחוזה שיא - עזרא, המחאת זכויותיה של שיא במקרקעין למבקש אינה תלויה בקיום חיובה של שיא לרשום את המבקש בספרי המינהל כמי שזכאי לזכות החכירה במקרקעין. כמו כן, בחוזה שיא - עזרא לא קיימת הוראה המעידה על הסכמת הצדדים לדחות את מועד השלמת המחאת זכויותיה של שיא במקרקעין למבקש למועד שונה ממועד מסירת החזקה בממכר כקבוע בסעיף 33 בחוק המכר. אשר על כן, אני קובע כי המחאת זכויותיה של שיא במקרקעין למבקש הסתיימה במועד בו שילם לשיא את מלוא התמורה ונמסרה לו החזקה במקרקעין, דהיינו - ביום 28.10.1991. המסקנה המתבקשת מניתוח הדברים המובא לעיל הינה כי במועד החתימה על החוזה המשולש הראשון שיא לא היתה בעלת זכויות כלשהן במקרקעין נושא התובענה, שכן כל זכויותיה במקרקעין כבר הומחו על ידה למבקש במועד קודם. במאמר מוסגר אציין כי על אף שהמבקש טען בה"פ 701/97 טענה שונה לגבי מועד מסירת החזקה במקרקעין בהתאם לחוזה שיא - עזרא, הרי שאין הוא מנוע מלטעון בהליך זה כי מסירת החזקה במקרקעין היתה ביום בו שילם לשיא את מלוא התמורה, שכן טענתו בהליך הקודם לגבי המועד בו נמסרה לו החזקה במקרקעין נדחתה על ידי כב' השופט זפט (לענין זה ראו: רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ, פ"ד נט(6) 625, 633 (2005)). שינוי תנאי החכירה לאחר מסירת ההודעה למינהל כאמור, המינהל אינו חולק עוד כי הודעה על המחאת זכויותיה של שיא במקרקעין למבקש נמסרה לו בדצמבר 1991 (ראו: עמ' 42 ו- 45 בפרוטוקול עדותה של הגב' קונטנטה וסעיפים 28 ו- 63 בסיכומי המינהל). נותר איפוא לבחון האם המינהל, חלב ושיא היו רשאיות לשנות את תנאי חוזה הבסיס לגבי הזכויות שהומחו על ידי שיא למבקש במקרקעין נושא התובענה. סעיף 2 בחוק המחאת חיובים שכותרתו "הגנת החייב" מסדיר את מערכת היחסים המשולשת שבין החייב, הממחה והנמחה, ובין היתר קובע כי "המחאת זכות אין בה כדי לשנות את הזכות או תנאיה, ולחייב יעמדו כלפי הנמחה כל הטענות שעמדו לו כלפי הממחה בעת שנודע לו על ההמחאה". אכן, בפסיקה נקבע כי טענות אשר עמדו לחייב כלפי הנושה - הממחה מכוחה של ההתקשרות החוזית שביניהם, תעמודנה לחייב כלפי הנמחה גם אם נוצרו לאחר ההמחאה, ובעניין זה נכנס הנמחה לנעלי הממחה. בפסק הדין שניתן בע"א 330/75 גרבוב נ' רשות הנמלים בישראל, פ"ד לא(3) 146 (1977) (להלן - "עניין גרבוב") קבע בית המשפט העליון כי ככלל אין להגביל באופן מלא את זכותם של החייב והממחה לבצע שינויים בחוזה שביניהם אף אם הזכויות לפי החוזה כבר הומחו לצד שלישי (להלן: "זכות השינוי"). עם זאת, נקבעו שתי מגבלות עיקריות לגבי זכות השינוי, ובמילותיה של כב' השופטת (כתוארה אז) מ. בן פורת: "אין לדעתי להגביל את זכותו של החייב (וכתוצאה מזה - של הממחה) לשנות את תנאי החוזה על יסוד שיקול עסקי-מסחרי סביר, להבדיל משינוי שמטרתו לקפח את הנמחה או לנשלו מזכותו. יש גם להבדיל בענין זה בין זכות שהתגבשה - כגון שהכסף כבר מגיע - לבין זכות-מותנית שגיבושה צופה פני העתיד. במקרה הראשון עילת תביעתו של הנמחה כבר קמה ואין הממחה והחייב רשאים לעשות מעשה שיפגע בה, ואילו במקרה האחרון אין לראות בשינוי סביר, מבחינה משקית או מסחרית משום מעשה אסור שהרי תכליתו היא כרגיל לאפשר לממחה לגרום לגיבושה של הזכות, דבר שהוא לטובתו ולטובת הנמחה גם יחד" [ההדגשות אינן במקור - ב.א.]. (עמ' 150. לביקורת על הלכה זו ראו: לרנר, בעמ' 342-347. לטענת לרנר הלכה זו מתעלמת מעקרונות היסוד של דיני המחאת חיובים ולשיטתו "כאשר על פי הדין הכללי יש צורך בהסכמה הדדית לביטול החוזה [בין החייב לממחה - ב.א.], שינוי התנאים יהיה מותנה בהסכמתו של הנמחה"). עולה אם כן כי על פי הדין הנוהג, כאשר הזכות שהועברה לנמחה כבר גובשה, כמו למשל כאשר הממחה כבר מילא את כל חיוביו על פי החוזה שנכרת בינו לבין החייב והוא זכאי למימוש הזכות אשר הומחתה על ידו לנמחה, הרי שאין הממחה והחייב יכולים לשנות את החוזה ולפגוע בזכות כזו של הנמחה. בנסיבות המקרה הנוכחי אין כל חולק כי חלב קיימה את כל התחייבויותיה על פי חוזה הבסיס מיום 11.4.1973 וכי לנוכח ביצוע כל חיוביה היא נרשמה בספרי המינהל כזכאית לזכויות החכירה בחלק בלתי מסויים בשיעור של 6.63% משטח המקרקעין הכולל. לפיכך, בעת השלמת המחאת הזכויות מחלב (קרי: הממחה) לשיא (קרי: הנמחה) היתה שיא זכאית אף היא להירשם כחוכרת של חלק ממקרקעין אלה, כפי שהומחו אליה על ידי חלב בהתאם לתנאים הקבועים בחוזה הבסיס. זכותה זו התגבשה במועד בו שילמה שיא את מלוא התמורה לחלב, ולמצער במועד שבו ניתנה הודעה למינהל (קרי: החייב) בדבר המחאת הזכויות מחלב לשיא. כפי שכבר קבעתי לעיל, המחאת זכות זו קדמה למועד חתימת החוזה המשולש הראשון. הוא הדין, בשינויים המחויבים לפי הענין, גם לגבי המחאת זכויותיה של שיא להירשם כחוכרת המקרקעין אל המבקש בהתאם למפורט בחוזה שיא - עזרא (יוער כי בחוזה שיא - עזרא שיא הינה הממחה, המבקש הינו הנמחה, והמינהל נותר החייב). לאור האמור, אני קובע כי בהעדר תנאים נוספים למימוש זכויותיו של המבקש ביחס למקרקעין נושא התובענה, ומשניתנה למינהל הודעה בדבר המחאת הזכויות משיא למבקש, הושלמה המחאת הזכויות למבקש לפני חתימת החוזה המשולש הראשון, ולכן - "עילת תביעתו של הנמחה כבר קמה", כך שהמינהל, חלב ושיא, לא היו רשאים לבצע שינויים בחוזה הבסיס או בחוזה חלב - שיא באופן שיש בו כדי לפגוע בזכויותיו של הנמחה, דהיינו - בזכויותיו של המבקש לגבי המקרקעין נושא התובענה כפי שהוגדרו בחוזה הבסיס. בבחינת למעלה מן הדרוש אציין כי אף אם אניח, לצורך הדיון בלבד, כי זכויותיו של המבקש ביחס למקרקעין טרם התגבשו עד למועד החתימה על החוזה המשולש הראשון ביום 4.3.1992 וכי באופן עקרוני ותיאורטי היתה למינהל, חלב ושיא אפשרות לפעול לשינוי תנאיהן של הזכויות שהומחו משיא למבקש, אזי מוצא אני לנכון להדגיש כי אינני סבור שהשינויים בהוראות חוזה הבסיס אשר נעשו בחוזה המשולש הראשון כפי שתוקן בחוזה המשולש השני, הינם בגדר "שינוי סביר, מבחינה משקית או מסחרית" שנעשה בתום לב. השינויים שנעשו בחוזים המשולשים ביחס לחוזה הבסיס הינם שינויים בולטים ומהותיים לטובת המינהל ולרעת המבקש. סעיף 5 בחוזה המשולש הראשון (כפי שתוקן בחוזה המשולש השני) קובע דרישה לקבלת הסכמת המינהל להעברת הזכויות במקרקעין, וסעיף 6 בחוזה המשולש הראשון קובע "כי אם ישונה יעודו של הנכס לפי תוכנית בנין עיר מאושרת ו/או תגדל אפשרות ניצולו ושימושו" יהא המינהל זכאי לדרוש "דמי חכירה חד-פעמיים ושנתיים". תנאים אלו משנים לרעה באופן משמעותי את מצב החוכר במקרקעין ביחס לזכויותיו לפי חוזה הבסיס. מניתוח משמעותם של השינויים מתברר כי הם אינם נדרשים מבחינה משקית או מסחרית, שכן אין בהם כדי להשלים את ביצוע החוזה או "לגרום לגיבושה של הזכות" המגיעה לנמחה (כפי שנקבע בפסק הדין בענין גרבוב) וכל שיש בהם הוא הוספת זכויות למינהל שלא היו בידיו לפי תנאי חוזה הבסיס. שינויים אלה עלולים להטיל על הנמחה (המבקש) נטל כספי מהותי במקרה של שינוי יעוד או שינוי ניצול הזכויות לבניה על המקרקעין. בנוסף, אני סבור כי יש ממש בטענת בנק לאומי בסעיף 16 בסיכומיו לפיה המינהל לא נתן טעם מסחרי כלשהו לביצוע שינויים אלה, וכי בהעדר טעם ברור לשינויים אלה אין לקבוע כי הם נועדו לתכלית משקית או מסחרית. אני סבור כי הנטל להוכיח ששינוי שנעשה בחוזה, לאחר המחאת הזכויות מכוחו, נעשה למטרה משקית או מסחרית מוטל על החייב (אם ידע על ההמחאה) ועל הממחה. במקרה הנוכחי המינהל ושיא לא הרימו נטל זה, שכן טענה כאמור כלל לא נטענה על ידם וממילא שאף לא הוכחה. בסעיף 18 בסיכומיו טוען המינהל כי "התעקש לחתום על סעיפים אלו עם שיא [הכוונה לסעיף העוסק בזכות המינהל לגבות תשלום במקרה של שינוי היעוד והניצול - ב.א.] גם בהסכם הראשון על המקרקעין הראשונים בשנת 1973 והן בהסכם על השטח הנוסף בהסכם יוני 1990. כיצד חושב המבקש כי יוכל להתחמק מסעיפים אלו?" [ההדגשה אינה במקור - ב.א.] על כך חוזר המינהל גם בסעיף 43 בסיכומיו באומרו: "וכי מהם תנאי הרכישה של הסכם 1973? אותם תנאים עליהם מלין המבקש!" (ראו גם: סעיף 17 בסיכומי המינהל). דברים אלה משקפים את התפיסה המושגית המוטעית שגובשה על ידי המינהל במהלך התנהלותו במקרה הנוכחי. במה דברים אמורים: המינהל טוען כי זכאותו לתשלום בגין שינוי יעוד או ניצול נוסף של המקרקעין מוצאת את ביטויה הן בחוזה המשולש הראשון והן בחוזה הבסיס משנת 1973. אולם, בעוד שהדברים נכונים לגבי החוזה המשולש הראשון, הרי שעיון בחוזה הבסיס מעלה כי לא רק שלא נזכרת בו זכות המינהל לתשלום בעת שינוי יעוד או שינוי ניצול של הזכויות לבניה על המקרקעין, אלא שחוזה הבסיס אף כולל במפורש הסדר פוזיטיבי שונה לחלוטין באשר לזכויות החוכר במקרקעין. לענין זה הוראת סעיף 7.3 בחוזה הבסיס קובעת כדלקמן: "שיעור דמי החכירה הנזכרים לעיל לא ישתנה מחמת כל שינוי בתחומי השטח או בזכויות הבניה שיוענקו בגינו בעתיד וזאת לכל תקופת חוזה זה". לא למותר לשוב ולהזכיר כי בגין זכויותיה על פי חוזה הבסיס שילמה חלב למינהל את כל דמי החכירה בגין המקרקעין כבר במועד החתימה על החוזה האמור. בהקשר זה אציין כי יש לדחות אף את טענת שיא המפורטת בסעיף 21 בסיכומיה לפיה נוסחו של סעיף 7.3 בחוזה הבסיס מעניק למינהל את האפשרות לדרוש תשלום בגין שינוי יעוד של המקרקעין, במובחן משינוי ניצול - טענה שלא נטענה כלל על ידי המינהל עצמו. ראשית, מבחינה מילולית פירוש הביטוי "זכויות הבניה" הנזכר בסעיף 7.3 בחוזה הבסיס אינו מתייחס רק לשיעור הניצול, אלא גם ליעוד המקרקעין, במובן זה שהוא מתייחס לכלל הזכויות לבנייה על המקרקעין מבלי שהוגדר מראש לאיזה מטרה תעשה הבניה על המקרקעין (מגורים, מלאכה ותעשיה, מסחר, משרדים וכדומה). מבחינה תכליתית, הוסכם בין הצדדים לחוזה הבסיס כי בתמורה לתשלום סכום חד פעמי כולל עבור כל הזכויות במקרקעין למשך כל תקופת החכירה, המינהל לא יהיה זכאי לגבות מחלב תשלום נוסף, לא במקרה של שינוי בהיקפו של השטח שנחכר על ידי חלב, ואף לא במקרה של שינוי בזכויות הבניה בשטח זה, וזאת - לנוכח הזכויות המיוחדות בשטח המקרקעין הכולל אשר הוקנו למר חיים ליבוביץ עוד בשנת 1938. שנית, סמכותו של המינהל לדרוש תשלומים מחוכר מקרקעין במקרה של שינוי יעוד אינה "סמכות טבועה" של המינהל. המינהל זכאי לדרוש תשלומים כאמור רק כאשר המערכת ההסכמית שבינו לבין החוכר מאפשרת זאת באופן פוזיטיבי - במפורש או במשתמע (ראו למשל: ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28 (2001) (להלן: "ענין הוד אביב") בעמ' 47). לא למותר לציין, כי מעדותה של הגב' קונטנטה מטעם המינהל עולה שאף הגורמים המקצועיים מטעם המינהל סברו שדרישתו לתשלום בגין שינוי יעוד או ניצול מהווה שינוי של חוזה הבסיס (זאת - על אף האמור בסעיפים 17, 18 ו- 45 בסיכומי המינהל). בחקירתה הנגדית הבהירה הגב' קונטנטה לגבי סעיף 6 בחוזה המשולש הראשון העוסק בזכותו של המינהל לגבות תשלום במקרה של שינוי יעוד או ניצול כי "כפי שכתוב בסעיף 6. זה שינוי להסכם ההיסטורי של חלב" (עמ' 41 בפרוטוקול). בצד דברים אלה מוצא אני לנכון לציין כי המינהל, בהיותו גוף ציבורי, כפוף לחובת תום לב מוגברת ואינו רשאי לנצל את כוחו השלטוני על מנת להשיג הטבות שהוא אינו זכאי להם על פי המערכת ההסכמית שבינו לבין אזרחים המתקשרים עימו בחוזים. לעניין זה יפים דבריה של כב' השופטת א. פרוקצ'יה בפסק דינה בענין הוד אביב: "המינהל כצד להתקשרות חוזית בקשר למקרקעי ישראל כפוף לשתי מערכות נורמטיביות - דין החוזים וכללי המשפט הציבורי - וחלות עליו חובות תום-לב והגינות משני מקורות אלה. חובות אלה עומדות ברמת חומרה גבוהה מזו החלה על המתקשר הפרטי... המינהל, כמי שמופקד על מקרקעי ישראל, פועל כנאמן הציבור לגבי קרקעות אלה ונדרשת ממנו רמת הגינות גבוהה בהתקשרו עם האזרח בהקשר לכך. מרכיב התמורה המחייב את האזרח בהתקשרות החוזית עם המינהל הינו יסודי ומהותי ביחס למכלול תנאי החוזה. חובת ההגינות החלה על המינהל בתורת רשות ציבורית מחייבת כי הוא יימנע מלהפעיל את מרותו על המתקשר הפרטי בדרך של דרישת תוספת תמורה מעבר לזו הנקובה בחוזה בהיעדר עילה ברורה לכך העולה במפורש או במשתמע מלשון ההסכם ומתוכנו. במסגרת התקשרויותיה החוזיות, על הרשות הציבורית להימנע מניצול מצבי חולשה של האזרח כרקע להעלאת דרישות כספיות שאין להן עיגון חוזי ברור" [ההפניות הוסרו, ההדגשות אינן במקור - ב.א.] (עמ' 47). בנסיבות המקרה הנוכחי חוזה הבסיס כלל זכויות רחבות שאינן מקובלות בחוזים הסטנדרטיים של המינהל, וזאת לנוכח זכויותיו בשטח המקרקעין הכולל של מר חיים ליבוביץ עוד משנת 1938. לענין זכויותיה של חלב קובעת הוראת סעיף 7.1 בחוזה הבסיס כי "תמורת כל התחיבויות המינהל לפי חוזה זה משלם החוכר למינהל תשלום חד-פעמי בסכום כולל של -.1,250,000 ל"י... כתשלום קבוע ומוסכם מראש בגין זכות החכירה בשלמותה ובעבור כל הוצאות המינהל לפי האמור בסעיף 9 להלן וזאת עם חתימת חוזה זה ומינהל מאשר בזה את קבלתו של הסכום הנ"ל מהחוכר". לפיכך, אף אם סבר המינהל בתחילה כי פעל בתום לב, וכי היה זכאי לשנות את תנאי חוזה הבסיס לנוכח הסכמתן של חלב ושיא לכך וחתימתן על החוזים המשולשים, הרי שמשהוכיח המבקש בפני המינהל כי במועד החתימה על החוזה המשולש הראשון כבר רכש את זכויותיה של שיא במקרקעין כפי שהומחו לשיא על ידי חלב, כי שילם את מלוא התמורה בגין רכישת המקרקעין, וכי אין הוא מסכים לשינויים בתנאיו של חוזה הבסיס עליהם הוסכם בין המינהל לבין שיא וחלב ללא ידיעתו ומבלי שנתבקשה הסכמתו לכך - היה על המינהל, כגוף ציבורי אשר "נדרשת ממנו רמת הגינות גבוהה בהתקשרו עם האזרח", לאפשר למבקש ליהנות מתנאיו של חוזה הבסיס. לא זו אף זו: כנטען על ידי בנק לאומי בסעיף 12 בסיכומיו, ובניגוד לעובדה שחוזה חלב - שיא קיבל את אישור בית המשפט שעסק בכינוס הנכסים של חלב השקעות, הרי שהמינהל לא הוכיח בהליך הנוכחי כי כונסי הנכסים של חלב אכן קיבלו את אישור בית המשפט של הכינוס להתקשרותם בחוזים המשולשים שנכרתו בינו לבין חלב ושיא אשר משנים את הוראותיו של חוזה חלב - שיא. למותר לציין כי ללא אישור בית המשפט של הכינוס לחתימתם של כונסי הנכסים של חלב על החוזים המשולשים אין חוזים אלה ברי אכיפה כלפי המבקש, וברי כי אין בהם כדי לשנות או לפגוע בזכויותיו של המבקש ביחס למקרקעין (לענין חובתו של כונס נכסים לקבל את אישורו של בית המשפט להסכם מכירת נכס בכינוס ראו למשל: ע"א 2077/92 אדלסון נ' רייף, פ"ד מז(3) 485, 499 (1993)). סיכומם של דברים: החתימה על החוזה המשולש הראשון נעשתה לאחר שההודעה על המחאת הזכויות במקרקעין משיא למבקש כבר נמסרה למינהל, וזכותו החוזית של המבקש להירשם במרשם המקרקעין כחוכר המקרקעין כבר התגבשה באותו מועד (שכן לא נדרשה הסכמת המינהל להמחאה והרישום במרשמי המינהל אינו יוצר זכויות). אשר על כן, ובהתאם להלכות שפורטו לעיל, אני קובע כי אין בהסכמות המינהל, חלב ושיא, כפי שבאו לידי ביטוי בחוזים המשולשים שנכרתו ביניהם, כדי לפגוע בזכויותיו של המבקש במקרקעין כפי שהוגדרו בחוזה הבסיס. התובענה כנגד שיא בתשובתה להמרצת הפתיחה ציינה שיא כי בכפוף לשמירת זכויותיה וטענותיה אין לה כל התנגדות לכל נוסח חוזה חכירה שיחתם בין המינהל לבין המבקש (סעיפים ה' ו- 7 בכתב התשובה). לפיכך טענה שיא כי יש לסלק על הסף את התובענה כנגדה מחמת העדר עילה. בנוסף, טענה שיא כי דין תביעתו של המבקש כנגדה להידחות גם מטעמים של התיישנות, מניעות, והשתק פלוגתא. במסגרת הדיונים שהתקיימו בימים 12.3.2009, 24.9.2009 ו- 12.10.2010 (ראו: עמ' 2, 6, 30 ו- 31 בפרוטוקול) הוסכם כי שיא תחזור בה מבקשתה לסילוק התובענה על הסף וכי תוכל להעלות טענות אלה במסגרת סיכומיה. במסגרת סיכומיה חזרה שיא וציינה כי "לא התנגדה היא, ואיננה מתנגדת לכל נוסח אשר יסוכם בין המבקש לבין המשיבה 1 (להלן: "המינהל"), או כפי שיקבע על ידי בית המשפט" ועמדה על יתר טענותיה שפורטו לעיל. מאחר שהתובענה הנוכחית הינה לסעד הצהרתי בלבד, ומאחר ששיא אינה מתנגדת לכל נוסח של חוזה שיחתם בין המינהל לבין המבקש - הרי שיש לקבל את התביעה לסעד הצהרתי אף כנגדה (ראו: דברי ב"כ המבקש דאז, עו"ד ניסן שריפי, בעמ' 6 בפרוטוקול הדיון). הואיל ושיא לא התנגדה לסעד ההצהרתי המבוקש על ידי המבקש במסגרת התובענה, לא מצאתי לנכון לדון ולהכריע בכל יתר שלל טענותיה לרבות טענות הסף שהעלתה בכתב תשובתה. אני סבור כי טענות אלה אינן רלוונטיות לעניין הסעד לו עתר המבקש והכרעה בהן אינה נדרשת לצורך הכרעה בתובענה דנן. זכויות בנק לאומי ויתר המשיבים הפורמליים כפי שמצויין בסעיף 1.4 בהמרצת הפתיחה, בנק לאומי טוען כי לזכותו קיים משכון מוגבל בסכום על המקרקעין. בתשובתו להמרצת הפתיחה צירף הבנק את מכתבו של המבקש למינהל לפיו התחייב המבקש "כי לא אדרוש מכם ולא נגרום בדרך כלשהי כי זכות החכירה או כל זכות אחרת במקרקעין הנ"ל תרשם על שמנו או על שם מישהו אחר מטעמנו, אלא אם באותו מועד תירשם לטובת הבנק משכנתא בדרגה ראשונה, בגבול התמורה בשקלים של -.300,000$". כמפורט בסעיף 7 בהמרצת הפתיחה, וכן בתשובתו של הבנק לכתב התובענה, בין המבקש לבנק לאומי מתנהל הליך משפטי שטרם הוכרע לגבי זכותו של המבקש לביטול המשכון הנזכר לעיל (ת"א (נתניה) 6148/08). לא מצאתי להתערב או להכריע בדרך כלשהי במערכת היחסים שבין המבקש לבנק לאומי. המחלוקות הנוגעות למערכת יחסים זו תוכרענה על ידי הפורום אשר בפניו הן מתבררות. לפיכך, ומאחר שעל המקרקעין רשום משכון לטובת בנק לאומי, הרי שעד להכרעה שיפוטית אחרת, זכותו של המבקש להירשם בספרי המינהל כפופה למשכון הרשום לטובת בנק לאומי על זכויותיו במקרקעין. בסעיפים 1.5 ו- 1.6 בהמרצת הפתיחה ובסעיפים 5.15 ו- 5.16 בתצהירו מציין המבקש כי מכר חלקים מזכויותיו במקרקעין למשיבים הפורמליים 4-9. זכויותיו של המבקש במקרקעין נושא התובענה כפופות לזכויותיהם של רוכשים אלה בהתאם להסכמי הרכישה שנכרתו בינם לבין המבקש. משכך, ולנוכח התוצאה אליה הגעתי בפסק דין זה, אינני נדרש ליתן סעד נוסף בקשר לכך. פיצול סעדים בסעיף 9.2 בהמרצת הפתיחה ביקש המבקש להתיר לו פיצול סעדים. בתשובתה התנגדה שיא לבקשה לפיצול הסעדים. על פי ההלכה הפסוקה "הזוכה בסעד הצהרתי רשאי לתבוע גם סעד אופרטיבי הנובע מאותו עילה ואין לו צורך בהיתר לפיצול סעדים" (ע"א 10474/03 הכהן נ' מלונות הים התיכון בע"מ (פורסם במאגרים משפטיים, , 24.11.2005) בפסקה 18 בפסק הדין). אשר על כן, אין המבקש נדרש לבקשה לפיצול סעדים בהליך זה, ואין בהגשת תובענה זו כדי לפגוע בזכותו, ככל שקיימת לו זכות על פי הדין, להגיש תובענות נוספות לסעדים אופרטיביים. מנגד, כמובן, שאין בדברים אלה כדי לפגוע בזכויותיהם של נתבעים עתידיים להתגונן מפני תביעות נוספות אלה. ה. סיכום ומסקנות לנוכח כל האמור לעיל הנני פוסק בזאת כדלקמן: התובענה אשר הוגשה על ידי המבקש, מר ויקטור עזרא, כנגד המינהל וכנגד שיא וסנאורה מתקבלת, ואין בשינויים שנעשו בחוזים המשולשים שנחתמו בין המינהל, חלב, ושיא (או סנאורה) כדי לחייב את המבקש או לשנות את זכויותיו במקרקעין נושא התובענה. הנני מצהיר בזאת כי המבקש, מר ויקטור עזרא, זכאי להירשם בספרי המינהל כבעל הזכות להירשם במרשם המקרקעין כחוכר של חלק בלתי מסויים בשיעור של 6.63% מחלקות 2 ו- 7 בגוש 7946 ושל חלקה 9 בגוש 7947 בשטח כולל של 27,518 מ"ר בתנאי חוזה הבסיס, דהיינו - בתנאי חוזה החכירה שנכרת בין המינהל לבין חברת חלב (מקרקעין) בע"מ, חברת חלב (תעשיות) בע"מ וחברת חלב (מלונאות) בע"מ ביום 11.4.1973. בהעדר החלטה שיפוטית אחרת, רישומו של המבקש בספרי המינהל כאמור בפסקה ב' דלעיל - יעשה בכפוף לרישום משכון מוגבל בסכום לטובת בנק לאומי על זכויותיו של המבקש, מר ויקטור עזרא. אין באמור בפסקה ב' דלעיל כדי לפגוע בזכויותיהם של המשיבים 4-9 להירשם בספרי המינהל כבעלי זכויות ביחס לשטחי המקרקעין אשר רכשו מהמבקש, אף הם בתנאי חוזה הבסיס, וכל זאת - בהתאם ובכפוף לתנאי הסכמי הרכישה שנכרתו בינם לבין המבקש אשר לגביהם לא נדרשה הכרעה כלשהי במסגרת התובענה הנוכחית. לנוכח התוצאה אליה הגעתי, ומהנימוקים המפורטים לעיל, הנני מחייב את המינהל לשאת בהוצאות המשפט שנגרמו למבקש במסגרת הליך זה, וכן בשכר טרחת עורכי דינו של המבקש בסך של 40,000 ש"ח. מאחר ששיא וסנאורה לא התנגדו לסעד שהתבקש בהמרצת הפתיחה לא מצאתי לנכון לחייבן בהוצאות לטובת המבקש. מנגד, הואיל ושיא וסנאורה נאלצו לקחת חלק פעיל בהליך זה עקב סירובו של המינהל לרשום את זכויותיו של המבקש בספרי המינהל בתנאי חוזה הבסיס שנחתם בין המינהל לבין חלב ביום 11.4.1973 (ראו: עמ' 2, 3, 5 ו- 6 בפרוטוקול הדיון) - הנני מחייב את המינהל לשאת בתשלום הוצאותיהן ובתשלום שכר טרחת עורכי דינן בסך של 20,000 ש"ח אשר יחולקו בחלקים שווים ביניהן. בנוסף, ומאחר שאף בנק לאומי נאלץ ליטול חלק פעיל בבירור התובענה לצורך שמירה על זכויותיו, הנני מחייב את המינהל לשאת בתשלום הוצאותיו של בנק לאומי בגין הליך זה ובשכר טרחת עורכי דינו בסך של 20,000 ש"ח. לגבי המשיבים הפורמליים 4-9 אשר לא הצטרפו להליך באופן פעיל - לא מצאתי כי יש ליתן צו להוצאות. היווןחכירה