קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא שינוי ביחידת דיור של הקבלן בבית משותף: השופטת ש' וסרקרוג, ס' נשיאה: 1. הערעור הוא על פסק דין של המפקחת על רישום מקרקעין חיפה (כבוד המפקחת ציפורה פייגנבוים) שניתן בתיק תביעה מספר 23/10 ביום 16/9/10, לפיו נדחתה תביעת הבעלים של ארבע דירות בבניין משותף, שהם המערערים בתיק זה, כנגד המשיבה - חב' קבלנית שבנתה את הבניין והמחזיקה ביחידה בבניין, למתן צו מניעה להמשך ביצוע עבודות בנייה, על-פי היתר שניתן. במסגרת התביעה שהוגשה ב- 24/01/10, עתרו המערערים לצו מניעה קבוע נגד המשיבה או נגד מי מטעמה שיאסור עליה לבצע עבודות חפירה ו/או בנייה ו/או כל עבודה אחרת בתחומי הבניין המשותף. הרקע וההליכים הקודמים: 2. מדובר בבניין ברח' נורית 14 בחיפה ובו שבע יחידות דיור ועוד יחידת משרד, והידוע גם כחלקה 37 בגוש 10771 (להלן: הבניין). הבניין טרם נרשם כבניין משותף. המשיבה רשומה כבעלת המקרקעין ולזכות המערערים רשומות הערות אזהרה. 3. על פי המפורט בכתב התביעה וכפי שנקבע בפסק הדין של המפקחת, בסמוך לאחר קבלת טופס 4, לבניין בנתה המשיבה, מבלי שקיבלה היתר בנייה, יחידה ששימשה אותה כמשרד בקומת העמודים של הבניין (להלן: יחידת המשרד). בניית הבניין לרבות הקמת יחידת המשרד הושלמו במהלך שנת 1994, ונעשה בה שימוש על ידי המשיבה. כמפורט בטיעוני המערערים (סעיף 13), ובהעדר טענה סותרת מטעם המשיבה, בנתה האחרונה את יחידת המשרד לאחר קבלת טופס 4, התחברה לחשמל של חדר המדרגות ולברז המים של הבניין, והשתתפה בחשבונות עד למועד מסוים. המשיבה ביקשה להסב את יחידת המשרד ליחידת מגורים, תוך בניית התאמות נדרשות. משהגישה המשיבה בקשה להיתר לבניית יחידת מגורים בקומת העמודים - כנראה במהלך 2007 - הגישו המערערים התנגדותם. במסגרת אותה בקשה, עתרה המשיבה לקבלת היתר לתוספת יחידה בבניין, באופן של הסבת יחידת המשרד הקיימת ליחידת דיור למגורים, תוך פתיחת פתחים במעטפת החיצונית של היחידה וכן העמקתה על ידי חפירת הקרקע שמתחתיה (להלן: הבקשה להיתר בניה). למרות התנגדות המערערים, ניתן לה היתר ביום 30/11/09. ביום 20/12/09 התחילה המשיבה בביצוע העבודות, תוך שהיא טוענת כי היא רשאית לעשות כן מכוח הסכמי המכר עם הדיירים. ביום 20/1/10 הגישו המערערים תביעתם למפקחת. כפי שפורט בכתב התביעה שהוגש, פועלת המשיבה תוך הפרת הסכמי המכר שנחתמו עמה, שבמסגרתם התחייבה כי לא יהיו בבניין יותר משבע יחידות דיור. כן טענו המערערים כי המשיבה מממשת אחוזי בנייה השייכים להם. 4. המשיבה ביקשה לדחות את התביעה על הסף בשל העדר סמכות עניינית של המפקחת, וזאת בין היתר בהיות עילת התביעה - חוזית ו/או קניינית מעיקרה, ואינה נכללת במחלוקות של סכסוכי שכנים. בהחלטה שניתנה ביום 6/4/10, נדחתה הבקשה והמפקחת קבעה כי בתביעות הכורכות בירור זכויות קנייניות, יש למפקחת ולבית המשפט סמכות מקבילה. 5. לגוף התביעה טענה המשיבה כי היחידה הנוספת - השמינית בבניין, הקיימת כמשרד, נבנתה לפני כ-15 שנה, ומאז עד להגשת הבקשה להיתר בניה, לא מחו המערערים או מי מהם על הבנייה, ובדין נמנעו מלעשות כן וזאת לאור ההוראות המפורשות של הסכם המכר שנחתם עם כל אחד מהם. עוד טענה שאחוזי הבניה העודפים לרבות אחוזי בניה עתידיים - על פי אותם הסכמי מכר, שייכים לקבלן והוא רשאי לנצלם ולהצמידם ליחידת המשנה שלו המצויה בבניין. 6. בפסק הדין שניתן על ידי המפקחת הובהר כי טענות המערערים בנוגע לפגיעה ברכוש המשותף כמשמעו בתקנון המצוי, מבחינה מהותית, נוגעות לשאלת פרשנות חוזית, ועילת תביעה המבוססת על פרשנות כאמור, אינה מצויה בסמכותה העניינית כמפקחת על רישום המקרקעין. יחד עם זאת, משהונחה התביעה בפניה, עליה להכריע בה, לרבות שאלות העולות בגררא, והגם שהיא נדרשת לפרשנות חוזי המכר, הרי שהכרעתה בעניין זה היא במסגרת סמכות נגררת בלבד, תוך שהמסגרת הנורמטיבית לסמכותה להכריע במחלוקת האמורה התייחסה לסעיף 6 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: חוק מכר דירות), ובדיקתה התייחסה לשאלה, באיזה מידה, אם בכלל, ניסיון המשיבה לגרוע מן הרכוש המשותף ולהצמיד אותם שטחים ליחידת דיור ספציפית, נעשה כדין. 7. המפקחת אף ערכה ביקור במקום בנוכחות בעלי הדין, ובסעיף 6 של פסק הדין ניתן תיאור של הממצאים שנמצאו במסגרת הביקור האמור. 8. אין חולק כי המשיבה חתמה על הסכמי מכר עם כל אחד מן המערערים, ואולם הסמכות להוציא חלקים מהרכוש המשותף ו/או להצמידם כראות עיניה ליחידה שלה, לרבות אופן השימוש בכל יחידה, אינו זהה בכל אחד מחוזי המכר. 9. כאמור, מדובר בבניין שבו שבע יחידות דיור ויחידת משרד. במפרט שצורף לכל אחד מן החוזים שצורפו להסכמי הרכישה נקבע כי בבניין שבע דירות למגורים: "סעיף 1.7 - בבניין 7 דירות למגורים" "סעיף 1.10 - השטחים ו/או החלקים המוצאים מהרכוש המשותף (כהגדרתו בחוק המקרקעין) מסומנים בתוכניות". בסעיף ג' של המפרטים כולם, בהתייחס לרכוש המשותף נקבע: "חלק/ים המוצא/ים מהרכוש המשותף: לפי תוכנית לרבות שטחים מקומת העמודים בשטח קרקע מסביב לבניין". עוד אין חולק כי בכל אחד מן ההסכמים הוצאו חלקים מהרכוש המשותף, בין על פי הסדר שצוטט לעיל ובין בסדר הפוך, קרי; "שטח הקרקע מסביב לבניין או כל חלק ממנו ושטחים מקומת העמודים". כמו כן אין חולק שלפי קטע מהתוכנית שנחתמה על ידי המערערים כבעלי דירות בעת חתימתם על הסכמי המכר, צורפה תוכנית קומת העמודים והחניות בבניין. על גבי תוכנית זו מופיעה חותמת של המשיבה על גבי כל החלקים שהוצאו מהרכוש המשותף ואלה כוללים חניות של בעלי הדירות, חניה של המשיבה, השטח עליו בנויה יחידת המשרד, והגינה הנמצאת בסמיכות לאותה יחידה. מכאן, שלא יכולה להיות מחלוקת כי המשיבה אכן הודיעה מראש למערערים מהם השטחים שהוחרגו מהרכוש המשותף ואשר נותרו בידה. עוד, כפי שפורט בפסק הדין של המפקחת, חנויות הוצמדו בשלב מאוחר יותר על ידי בעלי הדירות, כאשר גם אלה חתומים על ידי בעלי כלל הדירות בסמיכות לחתימת המשיבה. לעומת זאת, השטח בו מצויה יחידת המשרד, שהוא נשוא הליך זה, והגינה הסמוכה לה, לרבות החניה שנותרה, נושאת רק את חתימת המשיבה בלבד, מבלי שלחתימה זו צורפו חתימותיהם של מי מן המערערים. פסק הדין של המפקחת: 10. לאור הפירוט שהובא לעיל, הגיעה המפקחת למסקנה כי אכן המשיבה כקבלן, השאירה לעצמה בצורה מפורשת וברורה גם חלק מקומת העמודים שהודגמה בתוכנית, חניה וחלק מגינת הבניין, לשימושו של הקבלן, הגם שהתוכניות שפירטו את היחידות הנ"ל, לא נשאו את חתימות המערערים. בשלב שני, בחנה המפקחת את הסכמי המכר השונים בין המשיבה לבין המערערים, ועמדה על כך כי בהסכם עם המערערת מס' 1 (להלן: הגב' בודן) נדרש תנאי שהוסף ולפיו לא תיווספנה דירות, והיחידה מקומת העמודים תהא לצורך משרד. לעומת זאת, בהסכמים האחרים הובהר כי עומדת למשיבה זכות לעשות שימוש ביחידה למגורים, ובחלק מהם אף נכתב מפורשות "לדירת מגורים". 11. בפסק הדין נקבע עוד כי די בהסכמה שניתנה על ידי הגב' בודן להקמת יחידה, כאשר סעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), מגדיר "דירה" כיחידה שלמה ונפרדת למגורים לעסק או לכל צורך אחר, כהסכמה של גב' בודן להקמת "דירה", כאשר האפשרות לעשות שימוש באותה יחידה למשרד בלבד, אינה תוצאה הכרחית יחידה, ואינה מתבקשת, במיוחד לאור הסעיפים האחרים המפורטים באותו הסכם מכר. זאת ועוד, המפקחת הבהירה, כי למעשה מתוך העדויות שהובאו, הודתה הגב' בודן כי לא התנגדה להקמת יחידת המשרד כיחידה עצמאית, וזאת בין היתר על סמך ההסכם עליו חתמה, וכי התנגדותה היא להסבת היחידה ממשרד למגורים. 12. המפקחת אף בחנה את הסכמי המכר האחרים, שברובם נמצאה הסכמה ברורה להקמת יחידת דיור מבלי שהוסכם על יחידת משרד דווקא, ובהם אף נקבעה מפורשות הסכמה לבניית יחידה נוספת למגורים, והכול בדרך של הוצאת שטחי קומת העמודים מן הרכוש המשותף. בנסיבות אלה קבעה המפקחת כי הסכמי המכר לרבות הסכם בודן, מאפשרים הקמת יחידת משרד, על דרך הריבוי ולא על דרך הבלעדיות, וככל שקיימים הבדלי נוסח בין הסכמי המכר השונים, הרי שמדובר בהבדלי נוסח קלים, והכול חתמו תוך שהם מודעים לזכותה של המשיבה לשמר לעצמה מתחם ספציפי לשם הכשרתו בעתיד כיחידה נוספת, אף אם בפועל קיימת יחידת משרד במשך 15 שנים. המפקחת הדגישה עוד שאין לקבל במקרה דנן את טענת המערערים כי הסכם בודן מחייב פרשנות אחרת, ודי בהסכם יחיד זה כדי להקנות זכות להתנגד לשינוי האמור, וזאת בהסתמך על פס"ד קליין (ע"א 11965/05 עיזבון המנוח מרדכי קליין נ' פרופ' דוד שרון) , שם אומצה דוקטרינת הביצוע הקרוב, ובהסתמך על אותו פסק דין, תוך השוואה לנסיבותיו של תיק זה, קבעה המפקחת כי מדובר ביחידה שמלכתחילה הוצאה מהרכוש המשותף ומאחוזי הבניה, שטח שמעולם לא היה של המערערים ואף לא נרכש על-ידם. לאור האמור, לא ראתה בהתנהלות המשיבה - על אף הנוסחים השונים בהסכמי המכר - משום שלילת חובת תום הלב, עד כדי שלילת זכותה להסבת המשרד לדירת מגורים. ועוד נקבע, כי הצמדת השטח שהוצא במפורש מכלל הרכוש המשותף, יכול שתיעשה גם בשלב מאוחר יותר ולא רק בשלב הבנייה, כל זמן שהדבר הובהר מפורשות לדיירים, וזאת לאור פסיקתו של בניין המשפט בע"א 750/88 (רובינשטיין נ' אגמי, פ"ד מד(4) 861. להלן: פס"ד רובינשטיין). משמצאה המפקחת כי עומדת למשיבה הזכות לבניית יחידה נוספת שתשמש למגורים, הוסיפה ואישרה את השינויים הנוספים שנתבקשו במסגרת הבקשה להיתר בניה שהוגש על-ידה, אשר כללו כאמור, יציאה לקומת העמודים והעמקת החפירה לצורך קבלת גובה היחידה לגובה התקני. 13. להשלמת הפירוט העובדתי, נציין כי ביום 3/3/10 הגישה המשיבה נגד המערערים תביעה כספית על סך 302,399 ש"ח בבית משפט השלום בחיפה (ת"א 4912-03-10) לפיצוי על הנזקים שנגרמו לה עקב התנהלות המערערים, תוך הפרת התנאים החוזיים וגרימת נזקים עקב אי היכולת להשכיר המושכר על ידה, לרבות מניעת רווחים שנמנעו מהם, בתקופה האמורה (להלן: תביעת המשיבה לפיצוי). 14. לאחר תום הדיון בפנינו, הגישה המשיבה, מבלי שקיבלה רשות לעשות כן, בקשה להשלמת טיעון מטעמה, בצירוף טיעוניה. בנסיבות העניין ועל אף האמור, נתקבלה הבקשה ולמערערים נשמרה זכות התגובה, וזו נתקבלה לתיק קודם למתן פסק דין זה. לפיכך, תהא ההתייחסות לטיעונים ככוללים גם את ההשלמה. טענות בעלי הדין בערעור: 15. המערערים הבהירו, כי לא הייתה כל כוונה מבחינתם למנוע מן המשיבה לעשות שימוש ביחידת המשרד ואין המערערים מבקשים לשלול את זכותה של המשיבה, בגין אי דיוקים וסתירות בחוזי המכר, לשימוש בחלק מהרכוש המשותף, ובלבד שהבנייה הייתה נעשית על-פי היתר בנייה, וסמוך למועד סיום בניית הבניין. כל שביקשו המערערים לעשות, הוא למנוע מן המשיבה לבצע עבודות בניה 15 שנים לאחר השלמת היחידה, תוך פגיעה ברכוש המשותף, ולקבוע כי הסמכות לשינוי כאמור, אינה עולה מהסכמי המכר, בין היתר, בשל העובדה שהבנייה הייתה אמורה להסתיים תוך חודשיים לאחר הקמת הבניין, ולפחות באחד ההסכמים - בהסכם בודן הייתה התחייבות מפורשת כי תוקם יחידת משרד ולא יחידות דיור נוספות, הכול כפי שפורט גם במפרט. המערערים הדגישו עוד את כללי הפרשנות הדווקנית מצד אחד, ואת הדיוק הנדרש, מצד שני, במיוחד בהסכמי מכר, המנוסחים על ידי הקבלן, והמשמעות הפרשנית שיש לתת להוספת סעיפים בכתב יד. המערערים טענו עוד, כי מלכתחילה ניתנה הסכמתם להוצאת חלקים מהרכוש המשותף, לצורך בניית יחידה בהיתר, ומשנעשתה בנייה ללא היתר, אין המשיבה יכולה עוד לעמוד על זכותה להצמדת חלקים מן הרכוש המשותף לאותה יחידה. המערערים חולקים על קביעת המפקחת בדבר התנהלות בתום לב מצד המשיבה, ובכלל לראות בהסכמי המכר, בסיס להסכמה עתידית לשינוי בנייה קיימת. 16. לטענת המשיבה הוגשה התביעה בשיהוי משמעותי, ובפועל כול עבודות הבנייה שבוצעו היו על-פי היתר הבנייה, לרבות העמקת רצפת היחידה, כאשר מתחתיה אין דירה נוספת; כול החוזים נוסחו באופן מדוייק וזהה, ובארבעה חוזים מתוך הששה רשאי היה הקבלן לבנות את היחידות למגורים, ובאף אחד מן החוזים לא הוגבל השימוש רק למשרד או רק למגורים; עוד טענה כי מעולם לא התחייבה שבבניין יהיו רק 7 יחידות דיור, וכי התנהלות המערערים נוגדת את הסכמתם בחוזי המכר, במיוחד לאור התשריטים שצורפו. המשיבה טענה עוד, כי התביעה הוגשה בגין התנגדות להקמת יחידה נוספת ולשינוים הפיזיים, ולא נאמר כי הם מסכימים למשרד. רק במסגרת הערעור עתרו לסעד חדש, לפיו מבקשים לחזור למצב היסטורי, סעד שלא נתבקש בפני המפקחת. לכן יש לראות הטענה כשינוי חזית אסורה, במיוחד כאשר מלכתחילה התמקדה טענתם בהתנגדותם להקמת יחידה נוספת - יחידת דיור שמינית, וזאת על אף התחייבות מפורשת בהסכם הרכישה להסכים לכך, לפחות על ידי המערערים 2-7. זאת ועוד, הפרשנות שניתנה על ידי המפקחת יש בה לקיים את החוזה ויש להעדיפו, שאם לא כן, לא תוכל המשיבה לממש זכותה. דיון ומסקנות: 17. במסגרת הדיון בערעור הועלתה השאלה, האם ניתן לראות בהסכמי המכר כפי שנחתמו, משום הסכמה לצורך הגשת הבקשה להיתר בניה, קרי; הסכמתם של הדיירים להסב את יחידת המשרד ליחידת מגורים, הן לאור ניסוחם של הסכמי המכר השונים, והן לאור העובדה שהמשיבה, בסמוך לבניית הבניין, מימשה את זכות הקמת היחידה הנוספת, תוך שעשתה בה שימוש למשרד, במהלך 15 שנים. לצורך בחינת המחלוקת האמורה, נפנה כבר בשלב זה לטענת ההגנה שהעלתה המשיבה עצמה בסעיף 10 בכתב ההגנה שהוגש מטעמה. כמפורט שם, סברה המשיבה, כי מאחר שהחוזים נחתמו עוד בשנת 1993, הרי שככול שקמה למערערים עילת תביעה שמקורה בחוזי הרכישה, הרי שזכות כזו חלפה בשנת 2001, ולכן מנועים המערערים מלטעון נגד תקפות הסעיפים. ואולם הטענה האמורה, יכולה לשמש מחסום דיוני דווקא מפני ניסיונה של המשיבה ללמוד על הסכמתם של המערערים לשינוי האמור - הסבת יחידת המשרד למגורים - מכוח הסכמי הרכש, במיוחד כאשר הזכות להקים יחידה כזו, נוצלה במלואה עובר למועד בניית הבניין, ובמסגרת תקופת הבנייה החוזית-המוסכמת שהמשיבה התחייבה לסיום הבנייה. ההסדר הנורמטיבי: 18. ההלכה היא שחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 ביקש ליתן לקונה הגנה מיוחדת, בין היתר בשל מעמדו הנחות של הרוכש ביחס לזה של הקבלן, במיוחד כאשר הרכישה נעשית עוד קודם שהחלו בביצוע עבודות הבנייה (ע"א 3902/98 מיאב חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' סטולר, פ"ד נד(1) 849, להלן: פס"ד סטולר). מטרתו של החוק היא להביא לידיעת הקונה בצורה ברורה מובנת למה הוא מתחייב ומהן זכויותיו (פס"ד רובינשטיין, 865ה-ו). ולכן, על קבלן המבקש להצמיד לדירה או ליחידה ספציפית שטח מסוים לעשות כן בצורה ברורה וחד-משמעית (שם, 866א). ואכן, סעיף 6 לחוק המכר (דירות) שדן בהוצאת חלק מהרכוש המשותף, קובע כי הדבר חייב להיכלל במפרט או בחוזה המכר, וכי יש להביא לידיעת הקונה בצורה ברורה ומובנת, מהן כוונותיו האמיתיות של הקבלן ומה הזכויות שהקונה רוכש, ולמנוע הטעיית הקונה על ידי הסתרת מידע או מסירת חלקים לא משמעותיים, מאחורי נוסחים מעורפלים (פס"ד סטולר, שם 855ב-ו). המפרט הוא אפוא מסמך מהותי (שם, 856ה-ו). התכלית האמורה יכול שתוגשם אם תהא הקפדה על לשון החוזה ובהירותו. 19. על פי העקרונות הנ"ל, יש לבחון את הסעיפים הרלוונטיים בחוזי המכירה של כל אחד מן המערערים: 19.1 בהסכם בודן שנחתם ביום 8/7/93, בסעיף 9 של ההסכם, לענייננו הוסכם: "ג. הקונה מסכים בזאת כי הקבלן רשאי להוציא את החלקים הבאים מהרכוש המשותף ו/או להצמידם כראות עיניו: שטח קרקע מסביב לבניין או לחלק ממנו. שטחים מקומת העמודים לשימוש הקבלן. ד. הקונה נותן בזה את הסכמתו כי תירשם תוספת לתקנון המצוי בחוק בה יצויינו ההצמדות המיוחדות לכל דירה ו/או החלקים שהוצאו מהרכוש המשותף ואשר לפיו ייאסר השימוש ביחידות השונות שבבניין, כמועדון חברתי, מסעדה, בניין קפה, בניין כנסת, חנות או כל עסק אחר, למעט לשכת רופא, קבלן, עורך דין, מהנדס, ארכיטקט או כל מקצוע חופשי אחר. ה. הקונה מסכים כי בשטחי קומת העמודים שהוצאו מרכוש המשותף רשאי הקבלן לבנות משרד כראות עיניו, אם לעצמו ואם לאחרים". בנוסף, בסעיף 8 להסכם, שאפשר לקבלן לבצע הפרשות של חלקים משטח וכן לערוך שינויים מתוכנית הבניין, נאמר שהקונה מוותר על כל טענה או תביעה במקרה שיחול שינוי בתוכנית כאמור, אלא שהוסף בכתב יד ונחתם על ידי שני הצדדים ליד התוספת האמורה: "... ובתנאי שלא תתווספנה דירות נוספות". יש להעיר, כי הנספח של חוזה בודן, שהוצג לתיק, אינו כולל את סעיפים 30-22. מן המצוטט לעיל עולה שהייתה הסכמה לפיה המשיבה רשאית להוציא את השטח בקומת העמודים מהרכוש המשותף לצורך שימוש למשרד, והמשרד יכול לשמש את המשיבה או צד ג'. עוד עולה, במיוחד לאור התוספת בכתב יד, שהוסכם עם גב' בודן שלא תתווספנה דירות נוספות. מעבר לאמור, ככל שמדובר במשרד הרי שיש לקרוא את האמור יחד עם סעיף 9ד' כך שהשימוש במשרד אף הוא מוגבל ויכול לשמש למקצוע חופשי בלבד. האפשרות להקים עסק מסוג אחר, נאסרה. 19.2 בהסכם של משפחת ברון שנחתם ביום 6/8/93, בהתייחס לזכותו של הקבלן להוציא שטחים מקומת העמודים, נרשם בסעיף 9ג(2): "שטחים מקומת העמודים לשימוש הקבלן למגורים בלבד". יש לשים לב שלמרות שבהסכם של משפחת ברון הייתה הסכמה לבנות בשטח קומת העמודים דירת מגורים, הרי זו נועדה לשימוש הקבלן בלבד, ולא לצורך העברתה לצד ג'. יכולה להתעורר שאלה במקרה כגון זה, מה הכוונה בהגבלה האמורה, אם למשל רשאית המשיבה למכור אותה יחידה ו/או להשכירה לצד ג'. בסעיף 29 להסכם משפחת ברון - כפי שהובהר לא ניתן היה לבדוק אם סעיף מקביל נמצא בהסכם בודן בשל חסר בעותק שצורף (עותק מקביל-חסר נמסר בפני המפקחת), נקבע: "אם יינתנו לחלקה אחוזי בניה נוספים, רשאי הקבלן להוסיפם או להצמידם ליחידת המשנה, בהתאם לשיקול דעתו". יודגש כי גם בהסכם אחר מצאנו סעיף מקביל, ואולם המשיבה לא הסתמכה על סעיף זה לצורך בקשתה להסב את יחידת המשרד למגורים. גם לא הוכח כי ניתנו לחלקה אחוזי בניה נוספים. אותה יחידה ניתן היה למעשה להקים עובר למועד כריתת החוזה וממילא אין הדבר רלוונטי לסעיף 29. בסעיף 5 של הסכם המכר, הייתה גם התחייבות של הקבלן להשלים את יתר עבודות הבניה בבניין לרבות עבודות הפיתוח בתוך 60 יום ממועד מסירת החזקה בדירה הספציפית ובתוך אותו מועד להציג טופס 4 מהעירייה. ההתחייבות האמורה חלה לגבי כלל המערערים. 19.3 בהסכם מנור שנחתם ביום 9/7/93 בסעיף 9(ג)(2) ישנה הסכמה של הרוכש להוצאת שטחים מקומת העמודים "לשימוש הקבלן למגורים בלבד". סעיף זה למעשה מקביל להסכם ברון ואותן הערות שהערנו שם, חלות גם במקרה דנן. גם עותק מהסכם זה נמסר בעמודים חסרים, ולכן לא ניתן היה לבדוק את נוסחו של סעיף 29, ואולם כאמור, אין הוא רלוונטי לענייננו. 19.4 בהסכם גילדן שנחתם ב9/8/93, בנוסף לסעיף 29 שהוזכר בהסכם ברון, ישנה הסכמה כי שטחים מקומת העמודים יוצאו לשימוש הקבלן למגורים בלבד. בנוסף נקבע שם: "הקבלן יהיה רשאי למכור את זכויותיו בקומת העמודים או בדירה שתיבנה בה, רק בתום שלוש שנים מיום חתימת הסכם זה". בהסכם זה בלבד, בשונה מההסכמים האחרים - ויש להדגיש את ההבדל המהותי של סעיף זה בהסכם גילדן לעומת בהסכם ברון ומנור - ישנה הסכמה למכירת הדירה או היחידה שתיבנה בקומת העמודים, לצד ג' בשונה מההסכמים האחרים בהם הוסכם שהשימוש יהיה לקבלן בלבד - ואולם הזכות למכור היא "בתום שלוש שנים" מיום החתימה על ההסכם, והשאלה היא - האם התאריך הוא תאריך מגביל הקובע את מועד תחילת הזכות למכור זכויות לצד ג' או גם התאריך הממצה. 20. כפי שהבהרנו במהלך הדיון, השאלה אינה אם המשיבה יכולה לקבל הסכמת המערערים לקבלת היתר לבניית דירת מגורים היום - אלא אם זו קמה מכוח ההתחייבות החוזית הקיימת, ללא צורך לחזור ולקבל הסכמת המערערים. לדעתי, הסכמה כאמור אינה יכולה להילמד מתוך חוזי הרכישה, כאשר אלה אינם מנוסחים בסעיפים זהים אלא שונים בנוגע לנושא המחלוקת, ובמיוחד כאשר זכותה של המשיבה מכוח חוזי הרכישה מוצו במלואם עובר למועד השלמת הבנייה, ולא הוכח כי נמנע מהמשיבה לקבל היתר ליחידת משרד, כול עוד מדובר במשרד של בעל מקצוע חופשי, הממלא אחר התנאים המפורטים בחוזי הרכישה, וכאשר המשרד הוא לשימושה של המשיבה. על פי הסכם בודן, לא רק שהייתה הסכמה לבנות בקומת העמודים יחידת משרד, לשימושו של הקבלן או של אחר - מה שהוגבל מפורשות בהסכם ברון ובהסכם מנור, שם השימוש היה של הקבלן בלבד - הרי שיחידת המשרד על פי הסכם בודן היא לשימושו של בעל מקצוע חופשי בלבד, ולא עסק אחר, ועוד הוסף סעיף בכתב יד - ויש לתת משמעות לתוספת האמורה, במיוחד כאשר היא בכתב יד כמלמדת על כוונת הצדדים, ולפיה התנאי היה שלא תתווספנה דירות נוספות. די בהסכם יחיד זה כדי למנוע מן המשיבה מלהקים יחידה אחרת לשימוש אחר, באותו בניין, מה עוד שהזכות להקים יחידת משרד מוצתה במלואה. ועוד, לאור הנוסחים השונים בסעיפים הרלוונטיים בנושאי המחלוקת בין חוזי הרכישה של המערערים, קשה לקבל את קביעתה של המפקחת כי ניתן לייחס תום לב למשיבה בעריכת החוזים, כפי שאלה נעשו על ידה. הבהירות והשקיפות הנדרשת בחוזי מכר, לרבות דרישה קפדנית בנוגע לנוסח ברור ומובן שאינו יכול להתפרש לשני מובנים, איננה רק בין הקבלן לרוכש היחיד, אלא גם על דרך ההשוואה בין החוזים השונים, ויש לצפות שהגבלות שלקח על עצמו קבלן עם מוכר אחד, יחולו עליו גם ביחסיו עם הרוכשים האחרים. קבלן המבקש לבנות יחידת משרד, בשטח מתוך השטח המשותף בקומת העמודים, ובשלב מאוחר יותר להסב אותה יחידה למגורים, צריך לנסח כך את הסעיף שזכות כזו תעמוד לו גם לעתיד, וגם לאחר שמיצה ובנה בפועל יחידת משרד ואף עשה בה שימוש כמתחייב. משהייתה התחייבות כלפי בודן - התחייבות חוזית מוקדמת לזו שהייתה עם המערערים האחרים (כחודש לפני החתימה על החוזים האחרים) - היה על הקבלן להודיע על התחייבות זו. מעבר לאמור, אין חולק כי במפרט שהוא מסמך מהותי שעל הקבלן לצרף לחוזה המכר, הייתה התחייבות מפורשת של הקבלן ל-7 יחידות דיור בלבד. 21. אין חולק כי מבחינת רשויות התכנון והבנייה, לא הייתה מניעה מצד המשיבה להגיש בקשה להיתר בניית יחידה נוספת כבר עובר לסיום בניין הבניין ב- 1994. ועוד, לא הוכח כי הימנעות המשיבה להוציא היתר בסמוך לאותו מועד, היתה בשל איסוריי היתר. למרות האמור, וכמפורט בתביעת המשיבה לפיצוי, ניצלה המשיבה את זכותה להקמת יחידה נוספת בקומת העמודים כבר בסמוך לסיום הבנייה בשנת 1994 (סעיפים 7 ו-8 לאותה תביעה), הגם שעשתה כן ללא היתר בניה, כנראה מתוך שהבינה וידעה למה התחייבה בהסכם בודן. 22. ועוד, זכותה הנטענת של המשיבה לשינוי השימוש ביחידה ממשרד למגורים, כתנאי עתידי מתמשך - ללא הגבלת זמן, לרבות שינוי שימוש ביחידה קיימת - על אף השלמת הבנייה של יחידת המשרד עוד בשנת 1994, אינה נובעת מחוזי הרכישה. ועוד, אף לא הוכח שינוי בנסיבות - כגון: הגדלת אחוזי בנייה או שינוי יעוד - שיש בהם להצדיק הגשת היתר ליחידת דיור. 23. המפקחת ביקשה להחיל על המקרה דנן את הפתרון אליו הגיע בית המשפט העליון בפרשת עיזבון קליין (בדעת רוב), ולאמץ גם במקרה זה את הדוקטרינה של ביצוע בקירוב לצורך הגשמת המטרה העיקרית של ההתחייבות של המשיבים שם כלפי בעלת הזכות. בהבדל מפרשת עיזבון קליין, במקרה דנן מומש כבר החוזה ומומשו כבר זכויות המשיבה על פי חוזי המכר עם הקמת יחידת המשרד והשימוש בו לאורך 15 שנים, לכן לא צריכה להתעורר שאלת מימושה של הזכות. אין להתעלם מן העובדה כי יחידת המשרד נבנתה בסמוך לבניית הבניין. בין הצדדים הייתה התחייבות כי הבניה תסתיים תוך חודשיים מיום סיום הבניין כולו. כל הדיירים נכנסו לגור בבניין לאחר שיחידת המשרד כבר הייתה בנויה. היחידה שמשה את המשיבה כמשרד, ואלמלא הגשת הבקשה להיתר, ספק אם הייתה באה התנגדות מטעמם, בנושא זה. מימוש הזכות לבניה נוספת נעשתה איפוא בסמוך למועד בניית הבניין. הצדדים לא הסכימו לשינויים מהותיים בעתיד לאחר מימוש הזכות להקמת היחידה, ואין גם מקום לאפשר התחייבות כזו לאורך שנים - התחייבות, שכביכול, צריך שתמשיך ותחול גם על הרוכשים מהם. שינוי נוסף, עתידי, שלא הוסכם עליו מפורשות - ובחוזה אחד אף היתה הגבלה מפורשת שלו - אין בו כדי לבסס את עיקרון חופש החוזים, אינו עולה מהתנהלות שבתום לב, במיוחד כאשר המשיבה לא הוכיחה מדוע לא הקימה מלכתחילה את היחידה למגורים, ומה הייתה הסיבה לשינויים המהותיים בין הסכמי הרכישה השונים. התוצאה המוצעת: 24. מכל הטעמים המפורטים לעיל, יש בדעתי להציע לחבריי לקבל את הערעור, לבטל את פסק הדין של כבוד המפקחת ולקבוע כי לאור הסכמי המכר עליהם חתמו המערערים, לא קמה הזכות למשיבה להסב את יחידת המשרד ליחידה למגורים. כמו כן, מוצע לחייב את המשיבה לשלם למערערים ביחד שכ"ט עו"ד בסכום של 20,000 ש"ח, לפי החלוקה הבאה: 5,000 ש"ח למערערת מס' 1; 5,000 ש"ח למערערים 2 ו-3; 5,000 ש"ח למערערים 4 ו-5; 5,000 ש"ח למערערים 6 -7; כמו כן, תשיב המשיבה למערערים את אגרת המשפט ששולמה על ידי המערערים, כנגד מסירת הקבלה. הסכומים הנ"ל ישולמו בתוך 30 ימים מהיום. ש' וסרקרוג, שופטתס' נשיאה השופט י' כהן: 1. הנני מסכים עם חוות דעתה של חברתי המלומדת, כב' סגנית הנשיאה, השופטת ש' וסרקרוג, ומבלי לגרוע דבר מחוות הדעת של חברתי, ארשה לעצמי להוסיף הערה משלי. 2. משך שנים רבות ניהלה המשיבה משרד בבית המשותף בו מתגוררים המערערים, ונראה שהמערערים לא ראו בכך הפרה של החוזים שנכרתו עמם, עת רכשו את יחידותיהם בבית המשותף. 3. עתה, כאשר המשיבה מבקשת לשנות את מהות השימוש ביחידה שבבעלותה, ולהפוך אותה לדירת מגורים נוספת בבניין, אגב ביצוע שינויים נוספים ברכוש המשותף, המשיבים מתנגדים לכך, ונאחזים בחוזים שנכרתו עמם. 4. לדעתי, בדרכה למימוש תוכניתה להפוך את המשרד לדירת מגורים, על המשיבה לעבור שתי משוכות. המשוכה האחת היא החוזה שנכרת עם הגב' בודן, שם הותנה במפורש, שהמשיבה לא תהיה רשאית להוסיף דירות מגורים נוספות בבניין. המשוכה השניה, היא השגת הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף לביצוע השינויים שהמשיבה מבקשת לבצע ברכוש המשותף. 5. התנגדות הגב' בודן להוספת דירת מגורים נוספת מעוגנת בחוזה המכר שנכרת עמה, והתנגדות המערערים, כולם, לביצוע השינויים ברכוש המשותף, מעוגנת בהוראות הדין. כדי להסיר את המשוכות ולסלול לעצמה הדרך למימוש תוכניתה, על המשיבה לקבל אפוא את הסכמת בעלי היחידות, ובמילים בוטות יותר, על המשיבה לקנות את הסכמתם. משאבי הבית המשותף מצויים היום בבעלותם המשותפת של המערערים והמשיבה כאחד, וככל שמי מהצדדים מבקש לעשות שימוש במשאבים אלה, כדי להשיא את התועלת שלו ממשאבי הבית המשותף, אין כל הצדקה שלא ישתף בכך את שותפיו, כך שהתועלת המופקת ממשאבי הבית המשותפים, תחולק בין כל בעלי הזכויות. 6. שונה היה המצב אילו המשיבה הייתה משריינת לעצמה מראש את המשאבים הדרושים לה לצורך ביצוע תוכניתה, הן בנוגע להפיכת המשרד לדירת מגורים נוספת בבניין והן בנוגע לשינויים הדרושים ברכוש המשותף. ואולם, משלא עשתה כך, תתכבד נא אפוא המשיבה ותנהל מו"מ עם המערערים, ותציע להם מחיר בו יסכימו להסרת התנגדויותיהם. אם יגיעו הצדדים להסכמה, יפעלו על פיה. אם לא יגיעו הצדדים להסכמה, כי אז המצב ששרר בבניין עד עתה, הוא שיוסיף להתקיים גם בעתיד. 7. כאמור, הנני מצרף את דעתי לדעתה של חברתי, כב' השופטת ש' וסרקרוג. י' כהן, שופט השופט ר' שפירא: אני מסכים. ר' שפירא, שופט אשר על כן, אנו מקבלים את הערעור ומבטלים את פסק הדין של כבוד המפקחת. אנו קובעים כי לאור הסכמי המכר עליהם חתמו המערערים, לא קמה הזכות למשיבה להסב את יחידת המשרד ליחידה למגורים. כמו כן, אנו מחייבים את המשיבה לשלם למערערים ביחד שכ"ט עו"ד בסכום של 20,000 ש"ח, לפי החלוקה הבאה: 5,000 ש"ח למערערת מס' 1; 5,000 ש"ח למערערים 2 ו-3; 5,000 ש"ח למערערים 4 ו-5; 5,000 ש"ח למערערים 6 -7; המשיבה תוסיף ותשיב למערערים את אגרת המשפט ששולמה על ידי המערערים, כנגד מסירת הקבלה בכל הערכאות. הסכומים הנ"ל ישולמו בתוך 30 ימים מהיום. קבלןיחידת דיורבתים משותפים