קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה בגין נזילות בדירת עמידר: נתוני רקע 1. התובעת (להלן, גם "עמידר") משמשת סוכנת מוסמכת של מינהל מקרקעי ישראל המנהל את נכסי רשות הפיתוח. ככזאת היא בעלת זכויות בבניין בן שתי קומות המכיל שש יחידות דיור והנמצא ברח' אלנבי, פינת רח' צהיון 6 (להלן - "הבניין"). אין עוררין כי הנתבע (להלן, גם "מילאד") הינו הבעלים של חנות הנמצאת בקומה הראשונה של הבניין וכי בקומה האחרונה שמתחת לגג, ביחידה מס' 5, מתגוררת גב' אבתיסאם סעיד (להלן - "אבתיסאם") שהיא דיירת מוגנת של עמידר בדירה זו (להלן - "הדירה"). הדירה מצויה מתחת לגג הבניין. ועוד אין עוררין כי בהתאם להסכם מכר מיום 14.1.97 בין עמידר לבין מילאד, מכרה לו עמידר את גג הבניין, באופן שהוא היה לבעליו. 2. עמידר הגישה תובענה כספית על סך 279,159 ₪ נגד מילאד. נטען כי במהלך השנים 2002 עד 2003, ובשל מצבו הרעוע של הגג, אירעו נזילות ממנו לדירה. כתוצאה מכך אף נשלחה, הן לעמידר והן לאבתיסאם, הודעה ממשרד מהנדס העיר חיפה, בהתאם לחוק העזר לחיפה (מבנים מסוכנים), התשמ"ג - 1983 (להלן - "הודעת הסכנה"). משום חשיבותה יפורטו ממנה חלקים חשובים. עורך הודעת הסכנה רושם כי "בתאריך 19.12.03 נערכה על ידי המהנדס בדיקה בבניין שבבעלותך...בחזקתך... ברח' אלנבי 21 חיפה... ומצא את הממצאים דלהלן: א. סדקים, נשירת בטון ומוטות זיון חשופים בתקרת הדירה של משפחת סעיד. ב. קריסת תקרה מונמכת" (סעיף 1). בהמשך נרשם כי על יסוד הבדיקה האמורה "סבור אני כי הבניין, דהיינו הנ"ל, עלול לסכן את המחזיקים, את הציבור או את הנכסים הסמוכים" (סעיף 2). משום כך נדרשו עמידר ואבתיסאם לבצע את העבודות שפורטו, דהיינו "לתקן את התקרה המונמכת והתקרה בדירה של משפחת סעיד" (סעיף 3). 3. קדמה להודעת הסכנה תביעה שהוגשה לבימ"ש זה על ידי אבתיסאם נגד מילאד, הוא הנתבע 1 שם, ונגד עמידר, היא הנתבעת 2 שם. התביעה הוגשה על סך 50,000 ₪ בסדר דין מהיר. נטען בה כי לפנים עמידר הייתה בעלת גג הבניין, ולימים הוא נמכר למילאד. נטען כי תקרת הדירה מגלה סימני התפוררות ומשום כך היא פנתה אל מילאד בבקשה לתקן את הגג אשר בבעלותו, אשר נמצא מעל לדירה, וזאת בשל היותו במצב של התפוררות, ואולם הוא סירב לעשות כן. כמו כן הייתה פנייה לעמידר. עמידר סירבה לשתף פעולה עם אבתיסאם לנוכח העובדה שהגג נמכר למילאד. אבתיסאם טענה שהיא קיבלה הצעת מחיר על סך 32,096 ₪ בגין הוצאות השיפוץ והיא תהיה צפויה להפסד הנאה ממגורים עקב פינוי הדירה. כאמור תביעתה הוגשה על סך 50,000 ₪. עמידר התגוננה בפני התביעה. מילאד לא התגונן בפניה. 4. ביום 25.12.03, דהיינו בתכוף לאחר משלוח הודעת הסכנה, שגרה ב"כ אבתיסאם מכתב דרישה לעמידר ולעו"ד גסאן אבו-ורדה, שאין עוררין שבזמנים הרלוונטיים ייצג את מילאד. במכתב נמסר כי "ביום ה' 18.12.03 קרסה הנמכת התקרה בדירתה של מרשתי, וכן נפל לתוך הדירה גוש טיח גדול. רק בנס לא נפגעו ילדהּ ובן משפחתה של מרשתי שנמצאו באותה העת בחדר" (סעיף 4). עוד נרשם כי "באותו מעמד הבטיחה נציגת עמידר כי הנושא יטופל לאלתר וכי הדירה תתוקן. כן הבטיח מר מילאד פארס באותו יום לתקן את הגג" (סעיף 6). אין עוררין כי מילאד לא השיב למכתב זה. 5. אחר הדברים הללו הושג ביום 21.1.04 הסכם פשרה בין אבתיסאם לעמידר, בתביעת אבתיסאם. בגדרו צוין כי עמידר "מתחייבת לתקן את גג המבנה שברח' אלנבי 21... על חשבונה בהתאם למפרט ולשרטוטים המצורפים בזה... (סעיף 1). כי "עבודות תיקון הגג יחלו ביום 21.1.04 ויסתיימו עד לתאריך 20.4.04 ולא יארכו יותר משלושה חודשים" (סעיף 2). צוינה התחייבות של עמידר להשתתף במחצית הוצאות שכר דירה חילופית עד לתקרות מסוימות. בסעיף 7 נרשם כי "בכפוף לביצוע האמור לעיל התובעת מצהירה בזאת כי אין לה טענות ו/או תביעות ו/או דרישות נוספות כלשהן כלפי הנתבעת 2 בגין ובקשר לתביעה ב-ת.א. 18196/03". להסכם הפשרה צורף מפרט העלויות. אלו הסתכמו בסך של 57,616.04 ₪. הם כללו פריט של "עבודות איטום ובידוד" בסך 16,190 ₪. להסכם פשרה זה ניתן תוקף של פסק דין. בו ביום הגישה ב"כ אבתיסאם בקשה למחיקת התביעה נגד מילאד. כך, לנוכח העובדה שאבתיסאם ועמידר הגיעו לידי הסכם פשרה. 6. ממשיכה עמידר ומציינת כי במהלך התיקונים התברר כי מצב התקרה חמור מזה שנחזה, באופן שיש צורך להרוס ולהחליף כליל את גג הבניין. עלות העבודה שנדרשה לכך עולה לסך של 214,638 ₪ כולל מע"מ. לאלו יש לצרף פירוק וחיבור מערכת חשמל ודמי טיפול באופן שהעלות הסתכמה בסך של 249,654 ₪. לאלו צורפו עלויות דמי שכירות ששולמו לאבתיסאם, בהתאם למוסכם, בסכום של 13,505 ₪. בכך לא הסתיימה המסכת. לאחר גמר ביצוע העבודות דרשה אבתיסאם מעמידר פיצוי נוסף. לאחר משא ומתן שולם לה סכום נוסף בסך של 16,000 ₪. הנה-כי-כן לטענת עמידר כל אלו הם פועל יוצא של מצבו הלקוי של הגג, שהיה בקניינו ובחזקתו הבלעדיים של מילאד. אכן, לנוכח ההתפתחויות שהיו מצאה עצמה עמידר, היא בעלת הבית של אבתיסאם, הדיירת המוגנת שלה, נאלצת להיחלץ לעזרתה, שמא אף למנוע סכנה מוחשית לגופה ולדירה. משום כך נתבע מילאד לשלם את סכום התביעה. 7. מילאד התגונן בפני התביעה. הוא טען כי פסקי הדין בתביעת אבתיסאם מעלים השתק פלוגתא לזכותו. ממנו נלמד הן שהתביעה נגדו נדחתה והן שמכל מקום לא ניתן לתבוע ממנו סכום העולה על סך 57,616 ₪ מכוח פסק דין הפשרה האמור. מילאד טען כי עבודות הבנייה של החלפת הגג נעשו ללא הסכמתו ותוך הסגת גבול לקניינו וכי הדבר גרם לו נזקים רבים. אכן הוא מציין כי ביום 20.10.02 שיגר עו"ד אבו-ורדה מכתבו לב"כ אבתיסאם. נרשם שם כי "מבלי להכיר בכל טענה מטענות מרשתך, אין מרשי מתנגד לתיקון הגג על ידי הריסתו ובנייתו מחדש בכפוף לכך כי מרשתך ויתר השותפים בנכס ישלמו את חלקיהם בהוצאות הכרוכות בביצוע העבודות". אכן לשיטתו משעה שעמידר תיקנה והחליפה את הגג, היה בכך משום קיבול ע"י התנהגות של המתחייב ממכתבו זה, דהיינו ביצוע עבודות התיקון וההחלפה, מבלי שהוא יישא בעלויות בגין כך. 8. טענתו המרכזית של מילאד היא שמכל מקום הנזקים שנגרמו לדירה אינם נובעים מן הגג אשר היה מוחזק באופן מניח את הדעת. הוא נסמך על הודעת הסכנה. והרי הודעת הסכנה לא הייתה ממוענת אליו כל עיקר, אלא אל עמידר ואל אבתיסאם. והעיקר: הודעת הסכנה הבהירה מהן העבודות הנדרשות לשם הסרת הסכנה. כזכור אלו היו אך עבודות שיש לבצע בדירה. נרשם שם, כאמור, כי יש לתקן את התקרה המונמכת והתקרה בדירה של אבתיסאם וזאת לאחר שנמצאו פגמים בתקרות אלו. מוטות הזיון החשופים התגלו בתקרת הדירה. נקבע כי התקרה המונמכת קרסה. משום כך, ומעיקרא, לא היה כל צידוק בהריסת והחלפת הגג. 9. ועל שום מה גילתה עמידר מידה כה רבה של נדיבות כלפי אבתיסאם? בנה של אבתיסאם מר אבי סעיד (להלן - "סעיד"), כך נטען בכתב ההגנה, הינו עובד אצל עמידר ו/או בעל קשרים טובים וענפים שם. משום כך, ובדרך שערורייתית נטענת, גרם סעיד לכך שניתנו הטבות מרחיקות-לכת לאבתיסאם, היא אמו. זו הייתה הסיבה שעמידר הסכימה, מעיקרא, לבצע את העבודות ולהתפשר עם אבתיסאם. זו הייתה הסיבה שעמידר הסכימה לשלם עלויות העולות פי כמה על המתחייב מהסכם הפשרה. כך, הגם שבהסכם הפשרה, כזכור, התחייבה אבתיסאם כי בכפוף למילויו אין לה טענות ו/או תביעות ו/או דרישות נוספות. וככל שקיים ספק, לעניין הקשר הנפסד בין סעיד לבין עמידר, הדבר נלמד מתשלום נוסף של 16,000 ₪, דהיינו מהלך מוסכם שלישי של עמידר לזכותה של אבתיסאם. הונח בפניי כתב תשובה של עמידר בתגובה לכתב הגנתו של מילאד. 10. במצורף לכתב ההגנה נסמך מילאד על חוות דעתו המקצועית של שמאי המקרקעין, אורי-פרץ פרי (להלן - "פרי"). מחוות דעתו עולה כי לא היה צורך בהחלפת הגג בגג חדש אלא צריך היה לבצע עבודות שיפוץ ואחזקה של תקרת הדירה, וכך בלבד. למירב צריך היה לבצע רק איטום ביטומני עונתי כדי למנוע דליפות מהגג לתקרה. העלויות שנתבעו ע"י עמידר הן מוגזמות. בסופה של דרך אף עבודת איטום הגג בוצעה שלא כהלכה. בתגובה לכך, ובמצורף לכתב התשובה, נסמכה עמידר על חוות דעתו של מהנדס מרחב הצפון שלה, המהנדס יזהר הבר (להלן - "הבר"). לשיטתו, ולאור מצבו של הגג, היה מחויב להחליף את הגג. הוא התייחס להשגותיו של פרי, והדף אותן. בעיקר הוא נסמך על מזכרה של המהנדסת ריטה שקלאר (להלן - "שקלאר"), מהנדסת קונסטרוקציה של עמידר. ממזכרה שנעשה ביום 26.1.04 נלמד כי "בתאריך 25.1.04 ביצעתי אימות מצב קיים לאחר פירוק תקרה מונמכת בדירה של משפחת סעיד בכתובת שבנדון. התברר שתקרת בטון בסכנה התמותתות (כך!) מסיבה של פרופילי פלדה רקובים, אין ברזל בתוך הבטון, נפלו ועומדים ליפול גושי בטון רבים, נאלצתי לעדכן את תכנוני לאחר קבלת החלטה להרוס את הגג בטון הקיים ולצקת גג בטון חדש". למזכר זה צורף מפרט. אכן מפרט זה מסתכם בסכום של 183,451.67 ₪ אליו יש לצרף מע"מ. 11. משאלו היו פני הדברים הסכימו ב"כ הצדדים כי יינתן פסק דין מנומק בדרך הרגילה על יסוד החומר שבתיק והגשת סיכומי טענות. אכן קדמה לכך עתירתו של ב"כ עמידר למנות מומחה מטעם בית המשפט, שזכתה להתנגדותו של מילאד, אותה אימצתי בהחלטתי מיום 3.2.10. סיכומי טענות ב"כ הצדדים הונחו בפניי, ולבקשת עמידר בשני מחזורים. להלן אדרש לסוגיות הצריכות לפנים לצורך הכרעתי. אלו יעלו כי לא שבעתי נחת מהתנהלותם של שני בעלי הדין, ולאורך ולרוחב. אכן, נמצאו לי שורה נרחבת של שיקולים לחובת כל אחד מהם, כמעט בכל סוגיה הצריכה לפנים. כתוצאה מניתוחם של אלו תיגזר הכרעתי. הגנבת ראיות בוטה 12. כאמור, הגיעו ב"כ הצדדים להסכמה דיונית על פיה פסק הדין יינתן על יסוד החומר שבתיק, משמע על יסוד כתבי הטענות ונספחיהם הרבים, אך הא ותו לא. חרף כל אלו נטלו ב"כ הצדדים חירות לעצמם, ובאורח סמיך, נרחב ובוטה, וסיכומי טענותיהם גדושים עד מאוד בטיעונים עובדתיים שלא בא להם זכר בכתבי הטענות ובנספחים האמורים. אכן כל אחד מהם, בתורו, מגלגל עיניים צדקניות ומאשים רק את זולתו בהגנבת ראיות כאמור, מבלי שהוא מפשפש כל עיקר, כמובן, בהגנבת הראיות מטעמו. לנוכח הגודש העצום של הגנבת הראיות האמורה לא אוכל לגעת, אלא אך בחלקן. 13. וכך, בסעיף 17 לסיכום טענות עמידר נטען כי תחשיבה של שקלאר נעשה על יסוד מחירון דקל, כאשר אין לכך זכר בכתובים שבפניי. בסעיף 19.4 נטען לנוהל תהליכי אחזקה מספר 28042 בעמידר, שאף הוא בבחינת הגנבת ראיה. בסעיף 25 בסיכום הטענות, אף באורח נרחב, מנסה ב"כ עמידר ליתן סקירה הנדסית אודות תופעות הנדסיות רווחות, משל מדובר בידיעה שיפוטית, כאשר לכל האמור שם אין עיגון עובדתי בנספחי כתבי הטענות. בסעיף 36 נטען על משא ומתן שהתנהל עם ב"כ אבתיסאם, כאשר דרישתה הראשונה הייתה על סכום של 30,000 ₪ ובסופו של דבר הוסכם על פיצוי בסך 16,000 ₪. למותר לציין כי לא צורף לכתבי הטענות כל מסמך המאמת זאת. בסעיף 51 נטען, ככל שעסקינן בהאשמות שהוטחו כנגד סעיד, כי נעשה עמו בירור והדברים הוכחשו, תוך שנטען שמילאד מפיץ לגביו שקרים ובדותות. 14. בסיכום טענות ב"כ מילאד נטען, תוך שגיאה מהותית מובהקת, "שהעובדות עליהן נסמך הנתבע הן עובדות שנטענות מפיו - מכלי ראשון - כבעל דין, מבלי שהובאה להן כל עדות סותרת מכלי ראשון. לדוגמה לא הומצאו תצהיר של הדיירת המוגנת או מי מטעם הנתבע" (סעיף 2 (ד)). משמע, מילאד סבור כי ככל שעסקינן בכתבי הטענות שלו, רק הם משקפים עובדות, בעוד שכתבי הטענות של עמידר, משום מה, אינם משקפים עובדות. ברי שהדברים חסרי שחר. טענותיהם, הן של עמידר והן של מילאד, לא יצאו מגדר טענות והיו להוכחות, אלא ככל שהדבר נלמד מהודאות מפורשות הנלמדות מכתבי הטענות, או המוסקות מן המסמכים שצורפו לכתבי הטענות. וכך, בסעיף 1.13 טוען מילאד כי כנגד הטענה על פיה לא ניתן לו לטפל בגג כל אימת שהיה צורך בכך, אין כל ראיה לסתור. והרי הדברים חסרי שחר. משעה שהוכחשו הדברים יכולים היו בעלי הדין לעמוד על כך שיוגשו תצהירים ויישמעו ראיות. מול טענתו של מילאד קיימת טענתה של עמידר. התיקו הטיעוני סימטרי לחלוטין. 15. בסעיף 3.14, אף במקומות אחרים, מפליג ב"כ מילאד לטעות נוספת. לשיטתו, משעה שהוא הטיח בסעיד טענות נרחבות אודות שחיתות נטענת הנובעת מעובדת העבודה של סעיד בעמידר, אמורה הייתה עמידר להביא ראיות המזימות זאת. ומה הרבותא בין טענתו, רק טענתו, של מילאד, לבין טענתה, רק טענתה, של עמידר המכחישה זאת. אכן, משום שלא הובאו בפניי ראיות, לא ע"י מילאד ולא ע"י עמידר, ברי שאין בדעתי לקבוע ממצא על יסוד ההנחה המעוותת, שדי בטענת מילאד, ולא בראיות מטעם מילאד, על מנת לגרום לכך שעמידר תביא ראיותיה-שלה. 16. לכל אורך הדרך נוקט מילאד באדישות והתעלמות. למעט מכתב אחד מטעמו, שהובא מעלה, הוא אינו מכחיש כי קיבל מכתבים, אף את תביעת אבתיסאם, ולא הגיב עליהם. רק בסעיף 4.9 לסיכום טענותיו, ותוך הגנבת ראיות בוטה, הוא מנסה להסביר, ואף זאת בדרך עקומה לחלוטין, את פשר אי-שיתוף הפעולה שלו. 17. בסיכומי התשובה של ב"כ עמידר נמשכת הגנבת הראיות האמורה. נטען כי שקלאר לא הגישה חוות דעת, הואיל ומעולם לא הכינה חוות דעת להגשה לבית המשפט, ולעומת זאת הבר הוא המהנדס הבכיר ביותר במרחב הצפון בעמידר (סעיף 6). לא זו בלבד שההסבר לאו הסבר הוא, ברי שאין מאחוריו כל עיגון עובדתי. 18. בסיכומי טענות ב"כ מילאד נשמעת טענה נכבדה ביותר אודות כך שדפים של המפרט שצורף למזכרה של שקלאר, נושאים תאריך המאוחר יותר. על כך מעז ב"כ עמידר ליתן הסבר עובדתי בסעיף 26 לסיכומיו. 19. בסעיף 33 לסיכומי התשובה מציין ב"כ עמידר כי הבר עיין ב"חשבונות, מפרטים, יומן עבודה ומסמכים הנוגעים לעבודה שבוצעה". עיון בחוות דעתו מעלה כי לא מיניה ולא מקצתיה. הוא עיין אך בתמונות, במזכר של שקלאר ובחוות דעתו של פרי. 20. ובסעיף 43 מתיימר ב"כ עמידר ליתן גרסה עובדתית מפורטת על אודות הדרך שבה זכה הקבלן המבצע, מ.ג.א.ד ניהול והשקעות בע"מ, בעבודות החלפת הגג. אין צריך לומר שכל ההסברים הרשומים שם, הם בבחינת הרחבת חזית, אף בוטה וחצופה. 21. עתה, ומשנגעתי בהתנהלות הנפסדת האמורה, ראוי להידרש לסוגיות הצריכות להכרעתי. לעניינה של סוגיה משפטית מורכבת 22. המסכת שבפניי מעלה מצב משפטי מורכב. מלכתחילה, כאמור, משמשת עמידר הן כבעלת בית של הדיירת אבתיסאם, והן של בעלת הקניין בגג. סעיף 68 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב - 1972 מאבחן בין תיקונים שמוטלים על הדייר, והם ביסודו של דבר כאשר הם שייכים לחלקים אשר "בשימושו הייחודי של הדייר" (סעיף 68(ב)), לבין תיקונים בחלקים המשותפים של הבית, שהם באחריותו של בעל הבית. אף ככל שעסקינן בהם מורה סעיף 68(ד) שמחצית עלותם תחול על בעל הבית ומחצית - על הדייר. תקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים), תשל"א - 1971 מפרטות תיקונים שחלים על בעל הבית. הן מונות, בין השאר, תיקונים בגדר "תיקון הגג ומתקניו". 23. משמע, משעה שעמידר מכרה לצד ג', הוא מילאד, את הגג, ניתן להשקיף על המצב המשפטי מכמה זוויות אפשריות. ככל שעסקינן בזווית מבטה של עמידר, ניתן לטעון כי היא אינה נושאת עוד באחריות בגין "תיקון הגג ומתקניו", שהרי הגג היה לקניינו של מילאד. מנגד, וככל שעסקינן בזווית מבטה של אבתיסאם, ניתן לטעון כי לא יעלה על הדעת שמצבה המשפטי יורע בגלל שעמידר התפרקה מבעלותה בחלק משותף של הבניין. מבחינת אבתיסאם, יש לה מערכת חוזית עם עמידר דווקא, ולא עם מילאד. ממנה היא תובעת דין וחשבון. לשיטה זו אחריותה של עמידר אינה פגה, רק משום שהחליטה לעשות עסקה עם מילאד, בגג. 24. מצב מורכב זה הוא אף מזווית מבטו של מילאד. אכן, מן הנתונים שבפניי נהיר לי שמילאד רכש את הגג, לא על מנת להפיק תועלת ממנו כגג, אלא על מנת לבנות עליו קומות נוספות. ככל שכך היה עושה, ממילא מצבו הייחודי של הגג היה, מבחינת שיקוליו, בטל בשישים. ואולם, כמסתבר, קומות לא הוקמו והגג מצוי בקניינו של מילאד. מילאד, איפוא, נושא אף הוא לכאורה בשני כובעים. האחד, כבעל הקניין בגג הוא נושא באחריות מובנת של בעל נכס. השני, כבעל קניין ומחזיק בנכס בעל אופי של רכוש משותף, הוא אינו יכול להתייחס אליו כאל קניין רגיל אחר, אלא שומה עליו, לכאורה, להתחשב ביתר השותפים בבניין, שמצבו של הגג עשוי להשליך לעניינם. 25. משאלו הם פני הדברים מצפה הייתי, הן מעמידר והן ממילאד, כי בגדר הסכם המכר של הגג יתנו דעתם לסוגיות האמורות, בגדר מאזן החובות וההתחייבויות. דומה שבכך לא סגי. דומה שגם את דברה של אבתיסאם, שמא דיירים מוגנים נוספים, צריך היה לשמוע לעניין זה. אין בדעתי להידרש לפתרונות האפשריים הנובעים ממצב מורכב זה. דייני בקביעתי הברורה שאי אפשר להתייחס, לא לעמידר ולא למילאד, באותה דרך שהייתי מתייחס אליהם, אילו לא היה מדובר בעסקה לרכישת גג, אלא לסתם עסקה באחת מן הדירות בבניין. אכן תובנות אלו ישליכו לעניין שיקוליי בסוגיות נוספות. אליהן אגיע עתה. לעניין חליפת המכתבים 26. בסוגיה זו נהיר לחלוטין כי כפות המאזניים נוטות באורח מובהק לזכות עמידר. נטען, אף הוכח, כי ברבות השנים קיבל מילאד שורה נרחבת של מכתבי התראה ודרישה, אם של עמידר ואם של אבתיסאם. לעומת כל אלו מצאתי כי ניתנה תשובה על ידו, רק פעם אחת. טענת מילאד, כאמור אגב הרחבת חזית, כי הדבר היה פועל יוצא מכך שחדשות לבקרים פנו אליו בדרישות שונות וסותרות, נדחית על ידי כחסרת ממש. לכל אורך הדרך מילאד היה מיוצג. אי המענה למכתבים, תוך השמעת טענותיו וגרסתו, שוקל באופן משמעותי לחובתו. 27. לא נותר למילאד אלא להשליך יהבו על מכתב אחד בודד שנשלח ביום 20.10.02. ואולם אף מכתב בודד זה יותר משמסייע למילאד, הוא הולם בפניו. ראשית, מכתב זה נשלח לב"כ אבתיסאם, ולא לעמידר. עמידר אף אינה מכותבת לידיעה באשר למכתב זה. שנית, דומה שלא בכדי נעשה הדבר. שהרי נרשם במכתב כי הסכמתו של מילאד לתיקון הגג על ידי הריסתו ובנייתו מחדש היא בכפוף לכך כי "מרשתך ויתר השותפים בנכס ישלמו את חלקיהם בהוצאות הכרוכות בביצוע העבודות". אין לדעת האם עמידר היא בבחינת שותפה לנכס, או שמא הכוונה הייתה ליתר הדיירים בבניין, ולהם בלבד. מכל מקום, ויהא הדבר אשר יהא, אף מילאד הוא בוודאי אחד השותפים לנכס. ולא סתם שותף אלא שותף שהוא בעלים גם של חנות בקומת הקרקע, וגם של הגג. שלישית, מכתבו של ב"כ מילאד הוא מיום 20.10.02. משמע, זמן ניכר לפני הודעת הסכנה מיום 24.12.03. והרי פרשנותו של מילאד את הודעת הסכנה מגמדת את הסכנה שנשקפה מן הגג, שהרי היא מצמצמת את הסכנה כנובעת אך מתקרת הדירה. הכיצד, משאלו הם פני הדברים, מסכים מילאד במועד כה מוקדם לא סתם ל"תיקון הגג", אלא על דרך של "הריסתו ובנייתו מחדש"? אם מצבו של הגג שפיר, ומכל מקום הוא אינו זקוק אלא לתיקון בנאלי, הכיצד הוא מסכים, באופן דרמטי, להריסה ובנייה מחדש? 28. נושא חליפת המכתבים שוקל בעליל לחובתו של מילאד, לאור מכתב דרישה של ב"כ עמידר אליו מיום 10.6.08. מכתב אחרון זה הוא בעקבות ביצוע התיקונים הנטענים ע"י עמידר, ובעקבות תביעת אבתיסאם, שכנגדה מילאד לא התגונן כל עיקר. משמע, לנתון החמור לחובתו של מילאד בהעדר התגוננותו בפני תביעת אבתיסאם, חוברת הימנעותו להשיב למכתב התראה זה. 29. דברים אחרונים אלו מוליכים לדיון בעניין תביעת אבתיסאם. ככל שעסקינן בהתנהלות בעלי הדין בנושא זה, שניהם כושלים, ולאורך כל הדרך. לעניין תביעת אבתיסאם 30. אבתיסאם מטיחה במילאד, כזכור, כי מצב הגג הרעוע שלו גורם לה לנזקים. מכאן תביעתה, אף כנגדו. מילאד בוחר שלא להתגונן. להחלטה זו נודעת משמעות נרחבת לחובתו. אין זאת אלא, כך ברורים הדברים, שהוא מודה בתביעת אבתיסאם. ואולם לא זו בלבד שלא כך רואה את הדברים מילאד, הרי לשיטתו העובדה שאבתיסאם ביקשה למחוק את התביעה נגדו, מולידה אפילו השתק פלוגתא לזכותו. 31. נהיר שהדברים חסרי שחר. שהרי לנוכח העובדה שמילאד לא התגונן כל עיקר, וכך הפקיר את עניינו ברשלנות חמורה, הוא היה חשוף כל העת לכך שאבתיסאם, כזכותה, תיטול נגדו פסק דין על פי התביעה. או-אז לכל הדעות היה צומח כנגדו מעשה בית-דין. אכן, לא יעלה על הדעת, כך נקבע לא אחת, כי משום שנתבע מגלה אדישות ולא מתגונן בפני התביעה, יהא מצבו טוב יותר מנתבע שהתגונן בפני התביעה והפסיד בה, שכנגדו בוודאי צומח מעשה בית-דין. 32. ועל שום מה, מן הסתם, אבתיסאם לא נטלה פסק דין נגד מילאד? כך, בוודאי, לא משום שנקפהּ לבה וסבורה הייתה שתביעתה כנגדו חסרת ממש. והרי בהעדר כתב הגנה של מילאד, הדברים נחזים לחסרי סבירות קיצונית. אלא משום שבפסק דין הפשרה של אבתיסאם עם עמידר, היא הנתבעת הנוספת, היא באה על סיפוקה. ולנוכח העובדה שהיא ידעה שעמידר היא חברה סולבנטית, אפילו מטעמי זהירות לא היה טעם ליטול פסק דין כנגד מילאד. דומים הם פני הדברים לראובן שמגיש תביעה כנגד שמעון, לתשלום סכום של 10,000 ₪. ואולם, מסיבה זו או אחרת לוי משלם לראובן סך 10,000 ₪ הנ"ל. ראובן, כבעל דין ישר, יודיע לבית המשפט כי לנוכח העובדה שקיבל כספו מהיכן שקיבל, הוא מבקש למחוק התביעה כנגד שמעון. לא משום ששמעון לא חייב לו, אלא הגם ששמעון חייב-גם-חייב לו, הוא בא על סיפוקו ממקור אחר. משמע, התנהלותו של מילאד קירבה אותו עד מאד לכך שהיה פועל נגדו מעשה בית-דין. ואולם משאלו הם פני הדברים, התנהלותו של מילאד מעלה שיקולי מניעות נכבדים ביותר, ולחובתו. 33. ואכן, לכל אורך הדרך לא מספק מילאד, ולו בדל-הסבר, על שום מה לא התגונן בפני התביעה. והרי לשיטתו, ויהא הדבר אשר יהא, הוא אינו חייב דבר לאבתיסאם. החייבים לאבתיסאם, לגרסתו, הם עמידר, שמא שכניו האחרים, ובעיקר נושאת בחבות אבתיסאם עצמה. על שום מה לא ישטח הגנתו בפני בית המשפט? 34. גם התנהלותה הדיונית של עמידר, בתביעת אבתיסאם, מעלה תמיהות רבות, דרך המעטה. וכך, למשל, לא השכלתי להבין על שום מה עמידר לא הגישה הודעת צד ג' כנגד מילאד, ככל שתחויב בדינה כלפי אבתיסאם. אין לי אלא להניח שהתנהל מו"מ שקדם לפסק דין הפשרה בתביעת אבתיסאם. והרי ככל שבמועד זה הייתה מוגשת הודעת צד ג', ומילאד נאמן לרשלנותו לא היה מתגונן אף בפניה, שמא ניתן היה ליטול נגדו פסק דין, באופן אוטומטי, משעה שהיה מוגש הסכם הפשרה ביחסים שבין אבתיסאם לבין עמידר. 35. אבתיסאם הגישה תביעה על סך 50,000 ₪ בלבד. עמידר הגיעה עמה להסכם פשרה בסכום גבוה מסכום התביעה. שהרי עלות המפרט בלבד עלתה לסך של 57,616 ₪. על כל אלו התחייבה עמידר לסכום שלא היה מדויק עד אז, באשר למחצית גובה דמי השכירות. הכיצד עמידר, כנתבעת סבירה, מסכימה להתפשר עם אבתיסאם, בסכום הגבוה מסכום התביעה? 36. בהסכם הפשרה, כשגור וכרווח, התחייבה אבתיסאם שהסכם הפשרה מסלק את כל תביעותיה. הכיצד עמידר, בקלות כה רבה, מבצעת עבור אבתיסאם עלויות שיפוץ נרחבות פי כמה, ומן הסתם מתחייבת לדמי שכירות, גבוהים פי כמה, לנוכח הסכם פשרה זה? 37. עמידר טוענת, בכתב התביעה, כי "במהלך התיקונים התברר כי מצב התקרה חמור ויש צורך להרוס את גג המבנה" (סעיף 8). הדברים מטעים. הקורא יכול להיות סבור שהדברים התוודעו לעמידר, כאשר הייתה בעיצומן של עבודות. אך לא כך התגלגלו הדברים. הסכם הפשרה הוא מיום 21.1.04. פסק דין הפשרה הוא מיום 22.1.04. מזכרה של שקלאר יוצא לאוויר העולם ביום 26.1.04 לאחר ביקור ביום 25.1.04. צפיפות מועדים זו מעוררת חשדות ותהיות. הכיצד, בזמן קצר זה, הצליחה שקלאר לערוך את כל בדיקותיה, ולעצב מפרט טכני מפורט, הגבוה פי כמה? שהרי ממה נפשך: אם אכן אמורה הייתה עמידר, במקצועיות וביושר, לנקוט עמדה מה יהיו עלויות התיקון רק לאחר תחילת התיקונים, על שום מה נכרת הסכם הפשרה ביום 21.1.04? על שום מה אבתיסאם הסכימה לכריתת הסכם הפשרה ביום 21.1.04, שהרי מה יהא המצב אם לא בעיצומן של העבודות, אלא אף בתחילתן, יעלה צורך להשקיע עלויות נרחבות פי כמה? 38. וגם כאשר מקבלת עמידר החלטה שמקבלת, היא אינה מעגנת אותה בכל הסכם המוגש לבית המשפט בתביעת אבתיסאם, אף לא מעגנת אותה בכל הסכם אחר, ולו מחוץ לכותלי בית המשפט. אילו היה נערך הסכם כאמור, מן הסתם עמידר הייתה מציינת שם כי הגם שלנוכח הסכם הפשרה היא אינה חייבת בהשקעת עלויות נוספות, הרי השקעת עלויות נוספות זו תחסום דרכה של אבתיסאם לבוא בתביעות נוספות. משעה שעמידר, בחובבנות מדהימה, אינה עושה כן, מה הפלא שכאשר אבתיסאם חוזרת ופונה אליה בשלישית, במקום לשלח אותה מעל פניה, לאורו של הסכם ראשון והסכם שני, היא מנהלת איתה משא ומתן, ואף משתבחת בתוצאותיו. והרי אבתיסאם לא אמורה הייתה לזכות, ולו בשקל אחד, לנוכח הסכם פשרה אחד, והסכם פשרה שני. 39. עתה נחזור לתביעת אבתיסאם. אילו עמידר ואבתיסאם היו הולכות בדרך המלך, לאחר שנכבש הנתיב בתביעת אבתיסאם, סביר להניח שהייתה מוגשת בקשה לתיקון כתב התביעה, ובעקבות זאת לתיקון הודעת צד ג' כנגד מילאד, על מנת ליתן להסכמה השנייה תוקף של פסק דין, שיהלום את הסכומים המתוקנים. או-אז, שמא מילאד היה מתעורר מרבצו ומתגונן. והרי נהיר שלא יעלה על הדעת שלא לחייב את מילאד, ולו בעלות בסך 50,000 ₪, לנוכח התנהלותו בתביעת אבתיסאם. ואולם הדבר אינו גוזר, בהכרח, שגם אם מילאד מוכן להשלים עם פסק דין על סך 50,000 ₪, כנתבע בתביעת אבתיסאם על כל המשמעויות הנובעות מכך, עדיין הוא מוכן להשלים עם פסק דין בסכום גבוה יותר. מילאד, כפי שמסתמן, מנוע מלהתכחש לאשר הוטח בו בתביעת אבתיסאם. ואולם, כך אפשר להבין, משום שהוא מוכן לספוג ו"להכיל", את סכום התביעה. כך, אם משום שהוא מודה בתביעת אבתיסאם; כך, אם משום שלא משתלם לו להתגונן בפני תביעת אבתיסאם; כך, משום כל טעם הגיוני או לא הגיוני אחר. ואולם גבולות התנהלותו הרשלנית הנחזית של מילאד, תחומה לסכום של 50,000 ₪. ולמירב, לנוכח הנטען בסיכומיו, לסכום של 57,616 ₪. מרחיק לכת מאוד יהא לגזור שהוא מוכן, בגין התנהלותו הרשלנית הנחזית, כי יינתן נגדו פסק דין, גם על סכום גבוה פי כמה וכמה. 40. עתה נשוב להתנהלותו של מילאד, לנוכח המתחייב מן ההסכמים בין עמידר לבין אבתיסאם. עמידר מבצעת עבודות שיפוצים נרחבות בגג, שכאמור הוא קניינו של מילאד. לכאורה היא עושה כן תוך הסגת גבול בקניינו. לנוכח העובדה שמילאד הוא בעל חנות בבניין, עיניו חוזות בעבודות שיפוצים אלו, והוא ממלא פיו מים, אין פוצה פה ומצפצף. מילאד לא מבקש לנקוט בכל הליך משפטי המתחייב. הוא אינו מבקש להוציא צו מניעה נגד עמידר, הפולשת הנחזית לגג. הוא אינו מבקש לבטל את פסק הדין בתביעת אבתיסאם על מנת לנסות אולי להשיב הגלגל אחורנית. אין לנגד עיניי, בדל-הסבר ושמץ-מענה, מטעם מילאד להתנהלות זו, שדומה שמדברת בעד עצמה. דומה שלא זו בלבד שפעולתה של עמידר לא הייתה לצנינים בעיניו של מילאד, היא אף מילאה אותו בקורת-רוח. אגב פתרון בעיותיה של שכנתו, אבתיסאם, זכה מילאד ל"שדרוג" קניינו, ועל חשבונה של עמידר. ושוב: לימים, ומשעה שמקבל מילאד את מכתב ההתראה האחרון, הוא אינו משיב עליו כל עיקר. שמא היה משיב שם שלאורך כל הדרך הוא הבהיר לעמידר כי לא יישא בכל עלויות, חרף העובדה שלכאורה הוא מפיק הנאה מתיקון הגג והחלפתו, כאשר לאחר כל אלו הוא נשאר בקניינו המוחלט. לעניין הודעת הסכנה 41. פרשנותה של הודעת הסכנה בעייתית. לא בכדי כל אחד מב"כ הצדדים מבקש למשוך את השמיכה לצדו. לזכותה של עמידר, כמובן, יש לקחת בחשבון את העובדה שרושם המכתב מדבר על סכנה לבניין, ולא רק לדירה, וכן ל"מחזיקים" ול"ציבור", ולא רק לאבתיסאם. כל אלו, לכאורה, מצביעים על כך שמדובר בפגם המצוי בגג. לזכותו של מילאד, כמובן, יש לקחת בחשבון את תיאור המפגעים, שמתייחסים, מקרא מפורש, רק לתקרת הדירה ולתקרה המונמכת והדורשים רק את תיקון תקרות אלו, כאשר הגג לא מוזכר כל עיקר. אכן, אילו ב"כ הצדדים היו בוחרים לשמוע ראיות, יכול שמהנדס העיר חיפה, לאחר שהיה מתייחס לניירות העבודה שלו, היה מבהיר הדברים, אם לכאן אם לשם. לנוכח הנתונים שבפניי אין בדעתי להכריע, טקסטואלית, בסוגיה הפרשנית האמורה, באשר להודעת הסכנה. כפות המאזניים נוטות לחובתו של מילאד לנוכח מכתבו מיום 20.10.02, דהיינו שנה לפני כן, בו הוא היה סבור, ולו לשיטתו, כי יש מקום להרוס הגג ולבנותו מחדש. לעניין חוות הדעת 42. לא שבעתי נחת מחוות הדעת שבפניי. 43. ככל שעסקינן בחוות דעתו של פרי, נהיר שהיא נעשתה מבלי שהייתה פנייה לעמידר להמציא לו יומני עבודה או כל חומר ראייתי אחר שהיה מבקש, אשר לאורו יכול היה להביא תובנות מקיפות יותר, אם השוללות את הצורך בעבודה הנרחבת בגג, אם המאמתות צורך זה. דומה שפרי לא שאל שאלות, משום שחשש מן התשובות. מסקנה זו מתעצמת לנוכח יתרונו הדיוני של מילאד. שהרי, בדרך העסקים הדיונית הרגילה מצפה הייתי, תחילה, כי תוגש חוות דעתו של מומחה עמידר ולאחר מכן תוגש חוות דעתו של פרי מטעם מילאד. ואולם משעה שהבר מגיש את חוות דעתו שלו, ומשום יתרונו הדיוני של מילאד מכוחו ניתנת לו זכות המילה האחרונה, מצפה הייתי שפרי יגיש חוות דעת משלימה, וינסה להתמודד עם האמור בחוות דעתו של הבר. 44. כך, ככל שעסקינן בפרי. התרשמותי לא טובה יותר מחוות הדעת של הבר ומהתנהלותה של עמידר. הן הבר והן שקלאר משמשים כמהנדסים ועובדים של עמידר. ואולם לשקלאר נודעת חשיבות רבה פי כמה, לעניין מאזן שיקוליי השיפוטי, וההיררכיה פנימה אצל עמידר, כלל אינה מעלה ואינה מורידה לצורך זה. והרי הייתה זו שקלאר, שהוציאה תחת ידה את המפרט על סך 57,616 ₪, שעמד בבסיס הסכם הפשרה. היא עשתה זאת, כבר לאחר שהתמוטט גוש בטון בדירה, וממילא כאשר סביר להניח שהיא אמורה הייתה לחזות התפתחויות הנדסיות שתתרחשנה, במהלכן של העבודות. אך כמבואר מעלה, בהמשך הדרך, במהירות בלתי מוסברת היא הוציאה תחת ידה אומדן הגבוה, פי כמה. בחלק מדפי המפרט מתנוסס התאריך 27.1.04 המאוחר ממועד המזכר, 26.1.04, באופן שמעורר תהיות וחשדות חמורים. משום כך מצפה הייתי לשמוע את דברה והסבריה של שקלאר דווקא, ולא של הבר הממונה עליה. גם בתיק בגין רשלנות רפואית נטענת מעניינת אותי עדותו של הרופא המנתח, שיכול להביא דברו וגרסתו האותנטיים, יותר מחוות דעתו של מנהל המחלקה או מנהל בית החולים. איני יכול להשתחרר מן התחושה שלא בכדי בחרה שקלאר שלא להביא דברה, אף חוות דעתה, בפני בית המשפט. 45. ב"כ עמידר בא חשבון, ובצדק, עם פרי שלא ראה לעיין ביומני העבודה וביתר המסמכים הצריכים לפנים לעניין ביצוע העבודות האמורות. מחוות דעתו של הבר לא למדתי שהוא עשה כן באופן שהנאה דורש, לא נאה מקיים. הרושם החד-משמעי שלי הוא שחוות דעתו של הבר היא בבחינת "חותמת גומי", כזה ראה וקדש, לעניין התחשיב המעודכן של שקלאר. שיקלול והכרעה 46. הבאתי תובנות ושיקולים שהבאתי, אם לזכות ואם לחובה של בעלי הדין שבפניי. הגיעה השעה לערוך אינטגראציה של השיקולים ולשקללם. 47. אין ספק כי לכל אורך הדרך נוהגים בעלי הדין, ובעיקר מילאד, ברשלנות רבה ככל שעסקינן בהתנהלותם בתביעת אבתיסאם. אכן, לו ההליך היה מתנהל כסדרו, ובעיקר לו מילאד היה מתגונן, אף לו עמידר ומילאד היו מגישים הודעת צד ג' האחד כנגד משנהו, ניתן היה להגיע להכרעה מושכלת באשר להקצאה הנכונה של הסיכונים, הן לאור התיאור המדויק של המפגעים שגרמו לנזקי הדירה, ובעיקר לאור הבעיות המשפטיות שפרסתי מעלה. חזית זו אינה רק החזית של עמידר ומילאד. אף אבתיסאם אמורה הייתה להיות חלק מ"משולש" זה. נזכור ונשמור, אם מבקשים אנו לשאוב השראה מחוקי הגנת הדייר, הרי גם בגין עבודות שיפוץ הגג, הריסתו והחלפתו, לכאורה אבתיסאם אמורה הייתה לשאת במחצית העלויות. נתון זה מעצים את מחדלו של מילאד, בפרשה שבפניי, לא לגרום לצירופה של אבתיסאם לחוג בעלי הדין, ולו על דרך של הודעת צד ג' כנגדה. 48. ואולם, במנותק מכל אלו, נקל לי לקבוע כי מילאד מנוע מלטעון לכך שנזקי הדירה הם פועל יוצא ממצבו של הגג. כך, לנוכח מכתבו-שלו, לנוכח אי המענה שלו למכתבים רבים ונשנים, ובעיקר לנוכח העדר התגוננותו בתביעת אבתיסאם. 49. קשה יותר ההכרעה באשר לגובה סכום התביעה. ככל שעסקינן בה כפות המאזניים נוטות, הגם לא באורח מובהק, לחובתה של עמידר. אכן, גם אם אניח את אחריותה הציבורית של עמידר, שאינה מבקשת לאחוז לכאורה בקרנות המזבח של הסכם הפשרה הראשון, ומבקשת לעשות צדק עם הדיירת שלה, אבתיסאם, אניח אף כשיקול הנוגד את אחריותה הציבורית, את הדרך המהירה בה הסכימה עמידר, לאחר פחות משבוע, להתחייב לעלויות הגבוהות פי כמה, מבלי לערוך ולו הסכם שני בכתב עם אבתיסאם, ובהמשך הדרך לנהל משא ומתן על מנת להגיע להסכם שלישי עם אבתיסאם. 50. אכן, ולו משום חומרת הטענה, אני מתקשה להגיע למסקנה המתבקשת על ידי ב"כ מילאד, לקנוניה שנקשרה בין עמידר לבין אבתיסאם, לאור עבודתו של סעיד בעמידר. והרי אם אלו היו פני הדברים, מדוע אמורה הייתה תביעת אבתיסאם להגיע לחלל האוויר? ומשעה שתביעת אבתיסאם הוגשה, על שום מה היא אמורה הייתה לתבוע אף את מילאד? האם אבתיסאם הייתה יכולה לנחש שמילאד, באופן רשלני יפקיר עניינו ולא יתגונן? האם היא לא יכולה הייתה לצפות שלאור הגנתו, תיחשף הקנוניה הנטענת? ואם אכן לכל אורך הדרך חושד וחושש מילאד לקשרים נפסדים וקנוניות בין סעיד לעמידר, וממילא בין אבתיסאם לעמידר, באמת מדוע הוא אינו מתגונן, משיב מלחמה שערה ומסכל את הקנוניות הנטענות? 51. ועוד: אכן זקפתי לחובתו של מילאד את העובדה שלא נקט בכל צעד לנוכח העובדה שלנגד עיניו התבצעו עבודות נרחבות של עמידר על הגג שלו. ואולם אני זוקף באותה מידה לחובתה של עמידר את התנהלותה בכך שלא ביקשה סעד מבית המשפט אשר יאפשר לה לבצע את העבודות האמורות על גג זה. אכן, אם גם מול סעד זה היה מילאד ממשיך בהתנהלותו השתקנית והפאסיבית, היו מתעצמות מסקנותיי לחובתו. 52. כסבור הייתי שיש ליתן לכל אלו אומדן שיפוטי. נקודת המוצא לשיקוליי היא שאומדנה הראשוני של שקלאר, אמור להוות עוגן לשיקול דעתי. הוא אף משליך לגבי אומדן דמי השכירות הצפויים. אלו נחזו, כזכור, בהסכם הפשרה בגין שלושה חודשים. בסופה של דרך הוציאה עמידר סכום של 13,505 ₪, ועל דרך האומדן אכיר בסכום של 8,000 ₪ מהם. ככל שעסקינן בעלויות התיקון, בדעתי לאשר סכום גלובאלי נוסף של 80,000 ₪. סוף דבר 53. לפיכך הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת סך של 88,000 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 18.2.09 ועד מועד התשלום המלא בפועל, אגרת תביעה היחסית לסכום הזכייה ושכ"ט עו"ד בסך 9,000 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל. הסכומים האמורים ישולמו לידיו הנאמנות של ב"כ התובעת תוך 30 יום מיום המצאת פסק דין זה, כאשר פגרת ביהמ"ש לא תקטע את מירוץ המועדים האמור. נזקי מיםנזילהמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)דירות עמידר / עמיגור / חלמיש