קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה בגין ניהול מו''מ בחוסר תום לב: לפני תובענה שעניינה מו"מ לרכישת נכס. רקע כללי מוסכם - הנתבעת, ל.מ.ה חברה לנכסים בע"מ (להלן: "הנתבעת"), היתה במועדים הרבנטיים בעלת זכויות החכירה לדורות של נכס הנמצא ברח' הנמל 35 בחיפה (להלן: "הנכס"). הנכס היה בבעלותה של עירית חיפה (להלן: "העיריה"). בעלי המניות של הנתבעת באותה העת היו מר פנסח מורגנשטרן (להלן: "מורגנשטרן"), ורו"ח אברהם היימן (להלן: "היימן"). הנתבעת רכשה את זכויות החכירה מכמה יורשים, בני משפחת טיאר, אשר חלקם מתגורר בחו"ל (להלן: "טיאר"). בשנת 2005 מתווך נדל"ן בשם ראובן דוידסון (להלן: "דוידסון") הציע לתובעת, א.נ.ט נכסים (2005) בע"מ (להלן: "התובעת"), לרכוש את הנכס. התובעת הביעה עניין ברכישת הנכס ובין הצדדים התקיימו מגעים בכל הנוגע לרכישה, לרבות בכל הנוגע למגעים מול עירית חיפה, באשר לביצוע העסקה. אין חולק כי ביום 27/8/05 נתנה הנתבעת בידי התובעת מכתב התחייבות אשר בו מצוין שלתובעת האופציה לרכוש את הנכס עד יום 31/12/05 (להלן: "האופציה בכתב") במחיר של 100,000 $ ארה"ב. אין אף חולק כי בהמשך הוארכה האופציה בעל פה. במהלך התקופה הסמוכה המשיכו המגעים בין הצדדים, באמצעות באי כוחם - וזאת עד תחילת יוני 2006. המגעים כללו, ועל כך אין חולק, העברת טיוטא של חוזה ביום 16/1/2006, תיקונים לטיוטא, העברת טיוטא שניה ביום 22/1/2006, שליחת מסמכים שקשורים לטיוטת ההסכם (כגון יפוי כח ואישור תשלום מסים), התכתבויות בחודש פברואר ואפריל 2006, לרבות לגבי בירורים שיש לבצע מול העיריה באשר לאפשרות להשלים את העסקה, העברת טיוטא שלישית במספר ביום 5/6/2006 ומכתב אחרון מאת ב"כ של הנתבעת מיום 6/6/2006 אל ב"כ של התובעת. הצדדים מסכימים כי הימשכות המגעים במקרה זה נבעה, בין היתר, בשל העובדה שהזכויות בנכס היו רשומות על שמם של טיאר עוד לפני העברת הזכויות לתובעת - ועל מנת להשלים את ההעברה לנתבעת והלאה לתובעת, היה צורך להחתים חלק מבני משפטת טיאר על מסמכים רלבנטיים. עוד מוסכם כי היה צורך להגיע להבנות והסכמות עם העיריה, בעלת הנכס, עובר לחתימה על החוזה, כמו גם צורך לברר עם העיריה מה יהא שיעור דמי החכירה, הארנונה וכו' וכיצד ניתן יהא לקנות מהעיריה את הבעלות ולא רק את זכויות החכירה. בכל אופן, אין מחלוקת כי ביום 13/6/06 הודיעה הנתבעת לתובעת שלא ניתן להמשיך לקראת חתימת חוזה מכר באשר לנכס, שכן המניות של מורגנשטרן בנתבעת נמכרו לצד שלישי, עוה"ד המנוח הפלר ז"ל (להלן: "המנוח הפלר" או "הצד השלישי"). טענות הצדדים - התובעת טוענת כי הנתבעת נהגה כלפיה בחוסר תום לב במהלך המו"מ, כי היא האריכה את האופציה שניתנה לה לרכישת הנכס ללא הגבלת זמן וכי המכירה של הנכס (או יותר נכון מכירת המניות של הנתבעת) לצד השלישי מהווה הפרה של אותה הבטחה לגבי האופציה. התובעת עותרת לכך שהנתבעת תפצה אותה בסכומים כדלקמן: פיצוי מוסכם חוזי בסך 45,000 ₪, פיצוי בגין ביטול זמנם של מנהלי התובעת בסך 10,000 ₪, עוגמת נפש - 20,000 ₪ ופיצויי קיום והסתמכות בסך 15,000 ₪, דהיינו, סה"כ - 90,000 ₪. הנתבעת טוענת כי לא כשלה בחוסר תום לב וכי במהלך כל המגעים בינה לבין התובעת היא הבהירה לה שמועד האופציה תם, כי היא כבר לא מחוייבת למכור לה את הנכס, כי היא פועלת במקביל מול גורמים אחרים בניסיון למכור את הנכס והוסכם כי - "כל הקודם זוכה". בנוסף, מוכחשים ראשי הנזק המתוארים מעלה. מסכת הראיות - בפניי העידו מטעם התביעה המתווך דוידסון (לגבי תצהירו ת/1) ומר נועם טלר, מנכ"ל התובעת (להלן: "טלר", לגבי תצהירו ת/3). מטעם ההגנה העיד עו"ד רון ברנט, אשר ייצג את הנתבעת במהלכים הרלבנטיים (להלן: "ברנט", לגבי תצהירו נ/2), מורגנשטרן (לגבי תצהירו נ/3) והיימן (לגבי תצהירו נ/4). דיון והכרעה - לאחר שבחנתי את התשתית הראייתית ושקלתי את טענות באי כוחם של הצדדים בסיכומיהם, מסקנתי היא כי דין התביעה להידחות, מחמת הטעמים שיפורטו להלן. ראשית, שוכנעתי שהאופציה שניתנה לתובעת לרכישת הנכס היתה רק עד פברואר 2006 - אזכיר כי אין חולק שניתנה אופציה בכתב עד 31/12/2005. היימן הצהיר כי הוא היה זה אשר ניהל את המגעים עם טלר, לאור הכרותם בעבר, והסכים להעניק לו את האופציה בכתב - על בסיס היכרותם כאמור (וזאת ללא תמורה). היימן הצהיר כי לאחר שהסתיימה האופציה בכתב, טלר ביקש להאריך את האופציה בשל שהוא טרם השלים את הבירורים מול העיריה בקשר למצב הזכויות בנכס, באשר לאפשרות לרכוש את זכויות הבעלות ולא החכירה ועוד. היימן מצהיר חד משמעית שהוא הסכים להאריך את האופציה למשך חודשיים נוספים ושהוא הבהיר לטלר כי לא יתכן להאריך את תקופת האופציה "ללא הגבלה" (סעיפים 7 ו-9 לתצהירו, ועדותו בעמ' 18 שורות 18-23, שם הוא חוזר ומעיד כי האופציה הוארכה בעל פה למשך חודשיים נוספים). מורגנשטרן מוסר כי הוא היה מעוניין למכור מהר את הנכס, ולמצער - את חלקו בנכס, כיון שהיה זקוק לכסף (סעיף 5 לתצהירו). לכן, הוא הסכים עם היימן למכירת הנכס, בתנאי שהמכירה תתבצע מהר, ולכן אף הנחה את היימן להעניק לרוכשת הפוטנציאלית, התובעת, אופציה מוגבלת בזמן. מורגנשטרן העיד כי לאחר סיום האופציה בכתב - ניתנה עוד אופציה בעל פה למשך כחודשים. מורגנשטרן חזר והעיד שהאופציה היתה מוגבלת בזמן וכי הוא החל לחפש אפיק אחר למכירת הנכס רק לאחר שהאופציה הסתיימה (סעיף 7 לתצהיר, ועדותו בעמ' 17 שורות 1-3). ברנט טוען כי היימן אמר לו שהאופציה הוארכה בע"פ למשך חודשיים - אך המדובר בעדות שמיעה בהיבט הזה. מנגד, טלר טען כי האופציה היתה "בלתי מוגבלת בזמן" (סעיף 9 לתצהירו). בחקירתו טלר נשאל אם הוא ידע שהאופציה עומדת להסתיים, או שהסתיימה, ותשובתו היתה שלא היתה לכך משמעות כיון שהתנהלו פגישות בין הצדדים והוחלפו טיוטות של חוזים גם לאחר תום האופציה הנטענת (עמ' 9 שורה 2-3), וכדבריו בהמשך: "אני מכיר את היימן קרוב ל-40 שנה ואנשים עושים עסקים גם מעבר למסמכים הכתובים. עובדה שהוא נתן לנו להתקדם בבדיקות בעיריה ... ועובדה שהגענו לטיוטות של חוזה" (שם, שורות 6-7). אין די בתשובה שכזו. נכון שניתן לעשות עסקים "גם מעבר למסמכים" ונכון שניתן להמשיך בנסיונות "לסגור עסקה" גם אחרי שתמה תקופת האופציה - אך מהתשובה עולה שטלר מודה שהאופציה היתה מוגבלת בזמן ומודה שהיא הסתיימה בשלב מסוים. דוידסון לא יכול היה למסור מידע מכלי ראשון לגבי האופציה שהיתה - או שלא היתה - וכאשר הוא נשאל אם הוא ידע על האופציה הוא השיב: "אני לא הייתי מכותב בדברים האלה אבל עדכנו אותי ברפרוף בדיעבד בדברים האלה" (עמ' 5 שורות 6-7). מהמקובץ עולה שבמחלוקת עובדתית זו - אני מבכרת את גרסת ההגנה על פני גרסת התביעה, כלומר שהאופציה בכתב הוארכה בעל-פה למשך חודשיים בלבד. ראשית, עדותו של היימן לגבי המגעים מול טלר הותירה רושם מהימן יותר מאשר עדותו של טלר, מה גם שעדותו של היימן נתמכת בעדותו של מורגנשטרן, ולעומתה - עדותו של טלר נותרה עדות יחידה של בעל דין, שעליו נטל ההוכחה, וזאת מעבר לעמדתי לפיה במהלך החקירה הוא הודה למעשה בכך שהאופציה היתה מוגבלת בזמן והסתיימה. שנית, נדמה לי שקשה לקבל את התיזה של טלר לגבי אופציה לקנות נכס, במחיר קבוע מראש, לתקופת זמן לא מוגבלת - ואין כל הגיון עסקי מאחוריה (ואזכיר שוב כי המדובר באופציה שניתנה ללא תמורה). אוסיף כי לשיטתי, דווקא העובדה שהצדדים כן העלו על הכתב את האופציה לגבי התקופה הראשונה - מחייבת את המסקנה שהם הבינו מהי חשיבותה של האופציה ושהיא לא מוקנית לתובעת עד אין קץ. שלישית, לא אוכל אף לקבל את הטענה של התובעת לפיה האופציה המשיכה שכן היא מעולם לא בוטלה - כנטען בסעיף 18 לסיכומיה. תחילה, לשיטתי, הטענה לפיה האופציה לא בוטלה ולכן המשיכה להתקיים סותרת במובן מסוים את הטענה העובדתית לפיה הוסכם על מתן אופציה ללא הגבלת זמן. מעבר לכך, הטענה העובדתית לפיה היה צריך לשלוח מכתב ביטול לגבי האופציה ובשל העדרו סבר טלר שהאופציה עדיין רלבנטית - הינה טענה עובדתית שצריך היה להוכיח, וראו שאפילו טלר עצמו לא העלה טענה שכזו. מעבר לכך, מבחינה משפטית - כאשר אופציה מוגבלת בזמן (והוכח כי כך היה) אין צורך באקט פוזיטיבי לצורך ביטולה. היא פוקעת מעצם טבעה במועד בו היא מסתיימת ואין חובה להודיע על כך. לכן, המשמעות הינה ששני הצדדים ידעו שהאופציה קיימת רק עד תאריך מסוים ולאחר מכן הנתבעת "חופשייה" לפעול ככל אשר תמצא לנכון ולתובעת אין "זכויות עודפות" לגבי רכישת הנכס על פני צדדים שלישיים פוטנציאליים אחרים. שנית, שוכנעתי כי הנתבעת הבהירה לתובעת כי היא מנהלת מו"מ עם צדדים שלישיים - בהקשר הזה הוכח כי היימן אמר לטלר שהיות ותקופת האופציה הסתיימה, הנתבעת רואה עצמה חופשיה לנהל מגעים עם צדדים שלישיים וכי היא אכן מנהלת מגעים שכאלו. היימן הצהיר כי "במספר הזדמנויות, אחרי פקיעת האופציה, ובהתחשב בידידות שביני לבין אביו של טלר ומשפחתו, אמרתי לטלר כי "נושפים בעורפו" מציעים אחרים. תשובת טלר היתה: "כל הקודם זוכה"" (סעיף 11 לתצהיר). בעדותו הוא חזר על הדברים והוסיף כי : "אני הודעתי למר טלר שמתנהל מו"מ מקביל ושיזדרז, כי טלר בזמנו היה חבר טוב שלי, אמרתי לו ש"נושפים לו בעורף" ..." (עמ' 17 שורות 27-28), ושוב (בעמ' 19 שורות 22-29): "אמרתי לו "נושפים לך בעורף". אמרתי לו את זה כל הזמן, גם במרץ וגם אחרי כן. אמרתי לטלר שאם הוא לא יזדרז הוא יפסיד את העסקה ... אם טלר היה חותם אז הוא היה מקבל. אם היינו מנהלים מו"מ במקביל עם 10 אנשים ובסוף טלר היה חותם, אז הוא היה מקבל ...". עוד הוסיף היימן כי כאשר מורגנשטרן אמר לו שהוא מעוניין למכור את הנכס מהר, אישר היימן שהם כבר אינם מחוייבים כלפי טלר, כי האופציה הסתיימה וכי טלר יודע זאת. מורגנשטרן הצהיר והעיד אף הוא שכאשר ראה שהעסקה מתמהמהת ושתקופת האופציה הסתיימה - הוא החל לחפש אפיק אחר למכירת הנכס, או מכירת חלקו בנכס - והיה זה לאחר שהיימן אישר לו שהוא הודיע לתובעת שזמנה אזל (סעיף 7 לתצהירו) וראו את חקירתו (בעמ' 16 שורות 14-23), שם הוא שב ומבהיר שהיימן אמר לו שהוא הודיע לטלר ש"הם לא יחכו", ש"אם יגיע מישהו אחר הם ימכרו לו", ושטלר לא הביע כל התנגדות לכך. אמנם, המדובר בעדות שמיעה - לגבי הדברים שטלר כביכול מסר להיימן, אך העדות קבילה בכל הנוגע למה שהיימן אמר למורגנשטרן. עוד יש לזכור כי מורגשטרן עצמו העיד כי במהלך פגישה שהתקיימה בנוכחות כל הצדדים ובאי כוחם בתחילת יוני - "אמרנו לו שיש אנשים בעורף" (והכוונה לטלר, עמ' 16 שורה 32). משמע - שהוכח כי מורנשטרן פנה לבצע את העסקה עם הצד השלישי רק לאחר שהבין שטלר יודע ש"כל הקודם זוכה" ומסכים לכך. כיון ששוכנעתי שזה היה המצב התודעתי של מורגנשטרן באותו השלב - המסקנה היא שהוא לא נהג בחוסר תום לב. שלישית, המגעים עם התובעת במקביל למגעים עם הצד השלישי אינו מהווה חוסר תום לב - לטעמי, יש לראות בכך התנהלות עסקית סבירה. מורגנשטרן העיד, ועדותו מקובלת עליי, כי הוא רצה למכור את הנכס והיה מעוניין לסיים את העסקה בהקדם האפשרי ולכן הוא האיץ בצדדים הרלבנטיים לסיים את ההתקשרות. מורגנשטרן אף הסביר, והדברים הגיוניים וסבירים, כי כל עוד הוא לא "סגר עסקה" עם מי מהצדדים הוא המשיך לנהל איתם את המגעים, דהיינו, המשיכו התכתובות בין עורכי הדין בכל הנוגע לחוזה אפשרי. כאשר מורגנשטרן נשאל לגבי המגעים עם הפלר המנוח, השיב: "זה היה די מהיר. ברגע שהחלטתי שהקונים לא רציניים והם לא עומדים באופציה וגם התחילו להתנהג לא ביושר - הייתי זקוק לכסף אז מכרתי להפלר ... זו לא היתה עסקה כל כך בומבסטית. הייתי לחוץ בכסף אז מכרתי" (עמ' 15 שורות 27-31), ויובהר כי העסקה מול הפלר המנוח היתה פשוטה בתכלית, שכן המדובר היה במכירת מניותיו של מורגנשטרן בנתבעת, וזאת בהשוואה לעסקה שהיתה אמורה להתבצע מול התובעת - עסקת מכירת זכויות חכירה שמותנית בהסכמת העיריה, עם אופציה להסבתה לעסקת מכר של בעלות (ועל כך עוד ארחיב בהמשך). אני סבורה שהואיל וקבעתי שמבחינה עובדתית טלר ידע בכל אותה העת שמתקיימים מגעים במקביל עם צד שלישי, אזי שההתנהלות המתוארת לעיל, "במקביל" מול שני רוכשים פוטנציאליים, אינה התנהלות שניתן לכנות אותה חוסר תום לב בניהול מו"מ. ידוע כי חובת תום הלב בניהול מו"מ לקראת כריתת חוזה, הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, כוללת בחובה אף את חובת הגילוי. עוד ידוע כי חובת הגילוי כוללת, במקרים הראויים, אף את החובה לספר לצד עמו מתנהל המו"מ על מגעים שמתנהלים עם מציעים נוספים במקביל. לגבי השאלה - מתי יש צורך לגלות על מגעים עם מציעים אחרים, נכתב כי - "התשובה לשאלה זו אינה אחידה, אלא תלויה בנסיבות. כך, יש לברר אם ניתנה למשתתפי המשא ומתן הבטחה שלא ייערך משא ומתן מקביל. ואולי להיפך: נאמר להם מפורשות שבמקביל למשא ומתן עמם מתנהל משא ומתן עם אחרים". (ג. שלו, דיני חוזים, מהד' שניה, עמ' 54, וראו אף את עמדתם של המלומדים פרידמן וכהן, בספרם חוזים, כרך א', עמ' 591). עוד אפנה לת"א (מחוזי ת"א) 1736/83 מישנאל חברה להשקעות ולבניין בע"מ נ' איש הורוביץ, פס"מ תשמ"ט(2) 291 (1988), לאמור: "הדין איננו אוסר על ניהול מו"מ עם אנשים שונים במועד אחד, ואיננו מחייב לנהל מו"מ רק עם אחד המעוניין ברכישת המקרקעין ... אין חובה על-פי החוק לחתום חוזה עם מי שהגיעו עמו לכלל הסכמה על פרטי העיסקה. כל עוד לא נכרת חוזה - רשאי כל צד להסתלק מהסכמתו ואף להתקשר עם אחר. אבל יש אשר במהלך המשא ומתן חייב המוכר לגלות לנושא ונותן עמו כי איננו יחיד בניהול מו"מ עמו. לדעתי: (א) כאשר המו"מ נמצא בשלביו הראשוניים ועמדות הצדדים רחוקות זו מזו, אין חובה על ראובן, הנושא ונותן עם שמעון, לספר לשמעון על מו"מ שהוא מנהל עם לוי, אלא אם בגלל נסיבות מיוחדות יש הכרח בכך, כגון כאשר נוכח ראובן שנוצר מצג שווא, ששמעון סובר שהוא היחיד הבא בדברים עם ראובן בענין הנכס. חובת ראובן לגלות לשמעון, כי טעות בידו, מכוונת למנוע משמעון חסרון כיס, שעלול להיגרם לו בגלל הכנותיו לחתימת החוזה, הנעשות באמונה שהנכס לא יישמט מידיו. (ב) חובת הגילוי קיימת כאשר המו"מ הבשיל הסכמה לחוזה ושמעון נערך לקראת החתימה על החוזה. בנסיבות אלה חייב ראובן להודיע לשמעון שההסכמה ביניהם אינה סופית, לבל יטעה שמעון לחשוב שרכישת הנכס בטוחה, כי כל אשר נותר הוא לנסח חוזה פשוט מסוג החוזים המקובלים בעסקאות מקרקעין; או להודיעו כי הוא מנהל מו"מ עם לוי, העשוי להיות מועדף בעיניו אם תנאיו יהיו טובים מאלה של שמעון, או מכל טעם אחר שימצא לנכון. (ג) אם הופעת לוי היתה לפתע, אחרי שהושגה הסכמה בין ראובן ושמעון, וראובן פותח במשא ומתן עמו - ההגינות מחייבת את ראובן להודיע על כך מיד לשמעון, כדי שיוכל שמעון לכלכל את צעדיו ולהחליט על מעשיו, כגון הצעת תנאים דומים ללוי, השהיית ההכנות לחתימת החוזה עם ראובן או התראה בראובן על כוונתו לחזור בו מההסכמה, שהושגה ביניהם, בגלל העכוב בחתימה על החוזה." יישום דברים אלו על העובדות דכאן מחייב את המסקנה לפיה ניהול המו"מ בין מורגנשטרן לבין המנוח הפלר במקביל לניהול המו"מ בין התובעת לבין הנתבעת, בהינתן שהוכח שטלר ידע על אותו מו"מ - אינו מהווה חוסר תום לב. עוד אפנה לת.א. (מחוזי חיפה) 16434/03 בן ישי נ' לביא, מאגר נבו (2006), אשר נסיבותיו דומות. באותו עניין התבררה תביעה של תובע אשר ניהל מו"מ עם הנתבע לרכישת נכס מקרקעין, וטרם החתימה על החוזה ביניהם, נחתם חוזה בין הנתבע לבין צד ג'. בהמ"ש שם דחה את טענות התובע בדבר התנהגות שלא בתום לב מצד הנתבע וקבע כי חובת תום הלב במו"מ לפי סעיף 12 לחוק החוזים אכן כוללת את החובה להודיע לצד שכנגד על ניהול מו"מ עם צדדים נוספים, אולם ביהמ"ש קיבל את טענת הנתבע כי ציין בפני התובע שקיימים רוכשים פוטנציאליים נוספים - ולאור זאת אין לקבל את הטענה בדבר התנהגות שלא בתו"ל. רביעית, בשלב בו התבצעה העסקה עם הצד השלישי, בין הצדדים היה פער משמעותי - אמנם, בנקודת הזמן בה אנו דנים (בתחילת יוני 2006) הצדדים היו קרובים לגמירות הדעת לגבי החוזה ביניהם, אך היו עדיין מספר נושאים עקרוניים בלתי פתורים ולא מוסכמים - והחתימה על החוזה לא התבצעה בשל אותן מחלוקות. אפנה בהקשר זה אל מכתבו של ברנט מיום 6/6/2006 (המכתב "האחרון" שהוחלף בין הצדדים, טרם נמכרו המניות של מורגנשטרן להפלר המנוח), ובמיוחד לסעיפים 3 עד 11 שם מפורטות כל ההסתייגויות של ברנט לגבי תיקונים בטיוטת החוזה שדרש ב"כ של התובעת. חלק מהדרישות (והסירוב לגביהן) מתייחסות לנושאים שוליים יחסית, ונדמה לי שניתן להעריך שהצדדים היו מצליחים לגשר על הפערים, אך חלק מהמחלוקת מהותיות ועקרוניות (וראו אף את חקירתו של טלר בעמ' 10 שורות 20-22). בהקשר זה יש אף לתת את הדעת לנושא עקרוני נוסף אשר אותו הסביר ברנט בתצהירו וחקירתו. אזכיר כי זכויות הבעלות בנכס היו בשנת 2006 של העיריה ולנתבעת היו רק זכויות חכירה. ברנט הסביר, ועל כך אין חולק, כי היתה אפשרות להגיע עם העיריה להבנות לפיהן העיריה תמכור את הבעלות בנכס לחוכרים "הוותיקים", וכך היה לגבי חלק מהנכסים הסמוכים. הוסיף ברנט והסביר כי הצדדים היו מעוניינים לפעול במשותף מול העיריה כך שהיא תמכור את זכויות הבעלות לנתבעת וזו האחרונה תמכור אותן לתובעת, כך שלמעשה הכוונה האמיתית "הסופית" של הצדדים היתה להגיע למצב בו אל התובעת עוברות זכויות הבעלות ולא "רק" החכירה. כמובן, שמהלך שכזה דורש את הסכמת העיריה (וראו כי המהלך מתואר בטיוטת החוזה שהוחלפה בין הצדדים - והחוזה כולו מוכתר בכותרת "הסכם מותנה בתנאי מתלה"). ומדוע מצאתי לפרט כל זאת בשלב הזה? כיון שברנט בתצהירו (סעיף 3) הצהיר שבשלב בו היו המגעים בין הצדדים "לקראת סיום", עדיין לא היה בידי הנתבעת את האישור של העיריה לגבי המתווה המוצע והתובעת עדיין לא הצליחה להגיע להבנות עם העיריה באשר לכך שזכויות הבעלות תועברנה אליה ובאשר למחיר של עסקה שכזו. בהקשר זה עוד אוסיף כי אין לטעמי חשיבות מכרעת לשאלה מדוע התמהמה החתימה על החוזה. התובעת טענה כי היה זה רק בשל העדרם של שני התצהירים של ה"ה טיאר שדוידסון הצליח להחתים בדרום אפריקה. הנתבעת טוענת כי היה זה רק בשל מכשלות שקשורות לעיריה, להסדרת חובות העבר מול העיריה, להסדרת האפשרות לרכוש את הנכס בעתיד מהעיריה ועוד (וראו את עדותו של ברנט אשר נחקר ארוכות לגבי הסיבות לעיכוב בהשלמת העסקה - עדות אשר לא נסתרה, וכן את האמור בסעיף 6 לתצהירו של מורגנשטרן). לי נראה שברנט הציג את תמונת המצב באופן קצת יותר מדויק מאשר טלר, אך במכלול אני סבורה שהמדובר היה במספר סיבות שחברו להן יחדיו. אינני סבורה שיש חשיבות להכריע בשאלה - כיון ששני הצדדים פעלו על מנת לקדם את העסקה, בקצב מסוים - ובוודאי שלא ניתן להפנות אצבע מאשימה כלפי הנתבעת לגבי כך שהיא "משכה זמן". לכן, המו"מ היה עדיין בעיצומו והיו עוד נקודות קריטיות לדיון ולגישור. מכאן, שמבחינת תום לבם של היימן ושל מורגנשטרן, הרי שהעסקה עם התובעת עדיין לא היתה בבחינת "גמור ומושלם" וסביר היה להמשיך לחפש "אפיקים אחרים", כהגדרתו של מורגנשטרן. חמישית, קיימות הכרעות רלבנטיות בתיק קודם - יש לתת משקל מסוים אף לעובדה שטענות דומות הועלו כבר במסגרת הליך קודם שהתנהל בבית משפט זה (במסגרת ת"א 22044/06 בפני כב' השופט פרידמן, להלן: "התיק הקודם"). באותו התיק הגיש דוידסון תביעה כנגד הנתבעת וכנגד מורגנשטרן במסגרתה עתר לקבל את שכר הטרחה שהוא ציפה לקבל במקרה ותחתם עסקה בין התובעת לבין הנתבעת. במסגרת אותו ההליך הועלו טענות דומות כנגד הנתבעת באשר לחוסר תום ליבה בניהול המו"מ מול התובעת ובאשר למכירת המניות לצד השלישי - והטענות נדחו. אמנם התובעת לא היתה בעלת דין בתיק הקודם ולכן לא ניתן לטעון להשתקי פלוגתא, ויחד עם זאת, לא אוכל להתעלם מכך שכב' השופט פרידמן שמע את אותם העדים בדיוק (דוידסון וטלר), לגבי אותן טענות בדיוק ומצא לנכון לקבוע בסעיפים 22-23 בפסק דינו כי לא הוכח חוסר תום לב מצד הנתבעת ו/או מצד מורגנשטרן. ששית, הוכח שמורגנשטרן לא הרוויח מהמכירה למנוח הפלר - האופציה שהוענקה לתובעת היתה לגבי 100,000 דולר, אשר הנתבעת היתה אמורה לקבל לידיה. מתוך סכום זה יתכן והיה צריך לשלם מיסים וחובות בסך של כ-30,000 $, משמע - שהיה נותר בידי הנתבעת כ-70,000 $ "נטו" (וראו את הסברי היימן בעמ' 19 שורות 7-12). היות ולמורנשטרן היו באותה העת 33% מהמניות - הוא צפוי היה לקבל כ-23,000 $. לעומת זאת, את המניות שלו הוא מכר להפלר המנוח בתמורה ל-18,000 $ "בלבד", כיון שהוא היה "לחוץ" - כפי שהעידו מורגנשטרן והיימן. לשיטת התובעת (סעיף 32 לסיכומים) המנוח הפלר אף לקח על עצמו לשלם חובות לעיריה בשווי הערבות שניתנה לעיריה, בסך של 330,000 ₪, אך טענה עובדתית זו לא הוכחה - שכן לא הוכח מה היה החוב לעיריה, ככל שהיה, ובוודאי שגובה הערבות אינו יכול להעיד על גובה החוב. משמע, שמהנתונים עולה שמורגנשטרן קיבל 18,000 $ במקום 23,000 $ אפשריים. ואם כך - לא ניתן לומר שמורגנשטרן בחוסר תום ליבו "ברח" מהעסקה עם התובעת לטובת עסקה רווחית וטובה בהרבה. לגבי שאר מניות הנתבעת, הרי שהן נותרו כפי שהיו ובוודאי שלגביהן לא ניתן לטעון לכוונה לעשות "רווח" מהיר שעדיף על פני העסקה שהיתה יכולה להיות מול התובעת. שביעית, שיעור הנזק לא הוכח - למעלה מן הצורך, אומר אף שראשי הנזק שניתן לכמת - לא הוכחו. באשר לדרישה לפסוק לזכות התובעת את הפיצוי המוסכם החוזי המופיע בטיוטת החוזה (סעיף 10.2) - הרי שאינני סבורה שבנסיבות דכאן ניתן מבחינה חוזית לעתור לפיצוי המוסכם שמופיע בטיוטת חוזה שהוחלפה בין הצדדים שעה שהצדדים לא חתומים על אותה טיוטה ושעה שמעולם לא נחתם החוזה. באשר לדרישה לפיצויי קיום והסתמכות - ראשית, שני הסעדים הללו חלופיים - ולא ניתן לדרוש את שניהם במצטבר. שנית, שיעור "ההסתמכות" לא הוכח. טלר צירף לתצהירו אישור של רואה חשבון לגבי סכומים ששולמו, לכאורה, לשמאי מטעמו ולאדריכל, וטענתו היתה כי התשלומים שולמו בקשר עם הבדיקות סביב כדאיות העסקה בה עסקינן. ברי כי אישור זה של רואה החשבון, אשר לא התייצב לדיון, אינו קביל ואינו יכול להוות ראיה שעוברת את הסף הנדרש לגבי הוצאות "ההסתמכות". עוד אעיר באשר למסמך זה, כי רואה החשבון מציין שם כי אף שולמו כ-6,800 ₪ לדוידסון המתווך וטענת טלר היתה כי גם זו הוצאה שהוא הוציא בהסתמך על המו"מ לכריתת החוזה (וראו את סעיף 29 לתצהירו). דא עקא, שדוידסון בחקירתו טען (פעמיים) שהוא לא קיבל מהתובעת שכ"ט בגין טיפולו בעסקה המדוברת (עמ' 4 שו' 28-30), והדבר מחייב את המסקנה שלא ניתן להסתמך על המסמך של רואה החשבון ועל תצהירו של טלר לגבי "ההסתמכות". עוד אזכיר כי טלר בחקירתו נשאל לגבי ההוצאות הנטענות באשר לשכרם של האדריכל והשמאי - והתחייב להמציא קבלות מטעם שני אנשי המקצוע האמורים, השמאי והאדריכל, תוך 7 ימים (עמ' 7 שורות 17-29). מסמכים כאמור מעולם לא הוגשו. ואם לא די בכך, אזי שכאשר טלר נשאל בשאלון שהופנה אליו מי היו האדריכל והשמאי ומה היתה עלות שכרם, הוא מסר בתצהיר התשובות את שמם (תשובות 12 ו-13) אך לגבי שכרם השיב - "לא רלבנטי" (תצהיר התשובות - נ/1). לגבי שכרו של ב"כ של התובעת - הרי שהוגשו קבלות משנת 2008 ונדמה שהן הוכנו בקשר עם ההליכים דכאן. מכאן, שנזקי ההסתמכות (שיעור הפיצויים המכונים "שליליים") לא הוכחו, ואין טעם לפרט את הפסיקה העניפה לגבי חובת הוכחתם המדוייקת. באשר לדרישה לקבלת פיצויי "קיום" (המכונים פיצויים "חיוביים") - אומר כי אין זהו אחד מהמקרים המיוחדים בהם ניתן לעתור לקבלת פיצויי קיום, בעטיו של חוסר תום לב נטען בניהול מו"מ אשר לא הניב חוזה מוגמר. כאן אפנה למבחנים שהוגדרו בפסיקה בהקשר זה - בפסק הדין המנחה, ע"א 6370/00 קל בנין נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3) 289 (2002) וכן לת"א (מחוזי חיפה) 945/05 א.כ.א. לפיתוח בע"מ נ' מוטורולה ישראל בע"מ, שניתן אך לפני כחודש (מאגר נבו, ספטמבר 2011), שם בהמ"ש דן במקרה דומה, הגיע למסקנה כי סיום המו"מ דשם לא היווה חוסר תום לב בניהול המו"מ, שלל את הדרישה לפיצויי קיום ו/או הסתמכות, וציין כי - "בהלכת קל בניין, סייג בית המשפט העליון את האפשרות להעניק פיצויי קיום בגין הפרת חובת תום הלב במשא ומתן למקרים חריגים, והתווה לה גבולות נוקשים" (עמ' 39 לפסה"ד). עוד אפנה לספרה של ג. שלו "דיני חוזים חלק כללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט", תשס"ה, עמ' 158-156, באשר להלכת קל בנין, הביקורת לגביה והחובה לצמצם את המקרים בהם יפסקו פיצויים "חיוביים" בעטיו של חוסר תו"ל בניהול מו"מ. מעבר לכך, לא הבנתי מהי המשמעות של "קיום", לשיטת התובעת במקרה זה, שכן שווי הנכס עצמו גבוה פי כמה מהפיצוי המבוקש (15,000 ₪), ובמיוחד לא הבנתי מדוע בסעיף 27 לסיכומי התובעת (פסקה אחרונה) ובסעיף 36 (פסקה אחרונה) היא טוענת שפיצוי הקיום במקרה זה שווים בערכם לפיצוי המוסכם בגין הפרה יסודית כפי שמופיע בטיוטת החוזה (שלא נחתמה מעולם). עוד יאמר שאף אם נניח שיש בסיס לקונסטרוקציה משפטית לפיה פיצויי הקיום שווים לפיצוי המוסכם - אזי שפיצוי המוסכם כבר נדרש בנפרד, ושניהם חופפים. באשר לפיצוי בגין ביטול הזמן - שיעורו לא הוכח. לגבי עוגמת נפש - אין זה המקרה בו לחברה בע"מ נגרמה עוגמה ברת פיצוי. מכאן, שאף אם הייתי מוצאת לנכון לקבוע שהנתבעת חטאה בניהול מו"מ שלא בתום לב - אזי שהנזקים הנובעים מכך לא הוכחו. סיכום - אשר על כן, התביעה נדחית. התובעת תשלם לנתבעת הוצאות בסך 20,000 ₪ (סכום הכולל מע"מ). תום לבתום לב במשא ומתןמשא ומתן