קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה לדמי תיווך ללא הסכם בכתב: 1. התובעת, על פי הגדרתה (סעיף 2 לכתב התביעה) עוסקת ומתמחה בייעוץ, שיווק וייזום בתחום הנדל"ן ובתיווך לרכישה ושכירות נדל"ן. שם העסק של התובעת הינו "פרופרטק". הנתבעת 2 (להלן - אורקה) היא חברת בת של הנתבעת 1 (להלן - אמבלייז). התובעת תובעת מהנתבעות לשלם לה דמי תיוווך בקשר לשתי עסקאות נפרדות של שכירת משרדים בבנין משרדים ברחוב זרחין 22 רעננה (להלן - הבנין), שבבעלות החברות תדהר רוגובין ואלקטרה (להלן - הבעלים). הנתבעות טוענות כי הן אינן חייבות בתשלום כלשהו לתובעת בקשר לעסקאות הללו. להלן יפורטו העובדות הקשורות בשתי העסקאות שנעשו ותידונה טענות הצדדים עליהן. אמבלייז 2. אמבלייז שכרה בחודש יוני 2002 את הבנין, בן 8 קומות, מאת הבעלים דאז, החברות אלקטרה נדל"ן וגנדן. בשלב מאוחר יותר מכרה גנדן את זכויותיה בבנין לחברת תדהר-רוגובין. תקופת השכירות היתה ל-15 שנים, אולם ניתנה לאמבלייז אופציה להפסיק אותה בחודש יוני 2007 תמורת תשלום קנס של למעלה מ-9 מליון ₪. בשנת 2005 הצטמצמה מאד פעילותה של אמבלייז והיא לא נזקקה להשתמש ביותר מקומה אחת בבנין. זה היה הרקע לשני ההסכמים שנעשו בינה ובין התובעת, הראשון ביום 29.11.05 והשני ביום 6.11.06 (הדברים הללו לקוחים מעדותו של ניר פלר, סמנכ"ל הכספים של אמבלייז). 3. ההסכם מיום 29.11.05 נשא את הכותרת: "סיכום ועקרונות בסיס למתן שירותי ייעוץ נדלני" (נספח 1 לתצהיר התובעת. כל הנספחים להלן יתייחסו לתצהיר זה, אלא אם נאמר אחרת). מטרתו העיקרית של ההסכם היה הצגת נכסים בפני אמבלייז, לשם העברת משרדיה. על פי תצהירה של התובעת (תצהיר משותף של מנהל התובעת ובעל מניותיה, דוד בסה ושל אבי גימפל ואורי מזל טוב, שני מתווכים מורשים העובדים אצל התובעת), באותו שלב נשקלה גם האפשרות לרכישת נכס חילופי וגם האפשרות לשכירת נכס חילופי (סעיף 3 לתצהיר). בהסכם נקבע שיעור דמי התיווך ממחיר העיסקה. כמו כן הוחרגו ממנה שני נכסים ספציפיים. לא ארחיב יותר בעניינו של הסכם זה, משום שהוא בוטל במפורש בהסכם השני שנעשה ביום 6.11.06 (נספח 25, להלן - ההסכם/ההסכם השני). 4. גם ההסכם השני נושא את הכותרת "סיכום ועקרונות בסיס למתן שירותי ייעוץ נדלני". בהסכם זה הוסכם על שירות עם מתן בלעדיות ועל שירותים ללא מתן בלעדיות. השירות עם מתן בלעדיות הוגדר בסעיף 4 כך: "פעולות לחסכון כלכלי הנוגעות לתקופת השכירות בבנין אמבלייז (להלן: הנכס הקיים) וזאת עד ליום פינוי הנכס הקיים על ידי אמבלייז (16 ביוני 2007) למול בעלי הנכס הקיים והשוכרים העתידיים של הנכס הקיים כולו או חלקו". השירותים ללא מתן בלעדיות שהוסכמו הם (סעיף 5): א. מציאת נכס לשכירות, החל מיום פינוי הנכס הקיים, 16.6.06, ב. "פעילות לחסכון כלכלי הנוגעות ליציאה מהנכס וכניסה למיקום חדש (כגון: טיפול ברהיטים, יועצי מיזוג, אינסטלציה וכדו')". בסעיף 7 להסכם נקבע מפורשות, כי התובעת לא תהא זכאית לתמורה כלשהי בגין הבנין (הנכס הקיים) וההסכם לא יחול עליו, אלא אם כן תבחר אמבלייז להעביר לתובעת את הטיפול בשכירות נוספת בבניין. 5. סעיף התמורה בגין השירותים הניתנים על ידי התובעת לאמבלייז נקבע בסעיף 8, ומפאת חשיבותו להכרעה הנדרשת כאן, יצוטט להלן במלואו: "התמורה אותה תקבל פרופרטק, כנגד מסירת חשבוניות כדין ע"י פרופרטק, הינה כדלהלן: א. דמי התיווך בעבור מציאת שטח שכירות חדש לאמבלייז יעמדו על 90% מדמי שכירות הנכס העתידיים לחודש השכירות הראשון (או בהתאם 0.9% במקרה של קניית נכס) במצב של גימור מלא לרבות חניות. מועד התשלום יהיה בעת התשלום הראשון לבעל הנכס העתידי על פי חוזה מחייב שיחתם בין אמבלייז לבעל הנכס העתידי ולפי שער יציג של הדולר ביום התשלום. מובהר כי התמורה בהתאם לסעיף זה תשולם לפרופרטק מתוך הפעם הראשונה בה תשלם אמבלייז את מלוא דמי השכירות החודשיים לבעלי הנכס העתידיים. ב. במידה ואמבלייז תבחר להעביר לידי פרופרטק את הטיפול בשכירות נוספת של הנכס הקיים (כלומר, לאחר 16 ביוני 2007) אזי דמי התיווך יעמדו על 50% מדמי השכירות העתידיים לחודש השכירות הראשון, לרבות חניות. מועד התשלום יהיה בעת התשלום הראשון לבעלי הנכס הקיים על פי חוזה מחייב שיחתם בין אמבלייז לבעל הנכס הקיים ולפי שער יציג של הדולר ביום התשלום. ג. בנוסף, בעבור טיפול מול שוכרים חלופיים לשטחים הפנויים בנכס הקיים, תהיה זכאית פרופרטק לסך של 80% מדמי השכירות העתידיים לחודש השכירות הראשון, לרבות חניות. מועד התשלום יהיה בעת התשלום הראשון של השוכרים החלופיים לאמבלייז על פי חוזה מחייב שיחתם בין אמבלייז לשוכרים החלופיים ולפי שער יציג של הדולר ביום התשלום. מובהר כי כל פעולה בתחום זה תתואם לפי כן עם אמבלייז. ד. כמו כן, בעבור כל חיסכון כלכלי הקשור בתקופת השכירות הנותרת בנכס הקיים וחסכון כלכלי הקשור ליציאה מהנכס הקיים, תהיה זכאית פרופרטק לסך של 8%. מועד התשלום יהיה תוך 14 יום ממועד קבלת המסמכים ע"י אמבלייז. מובהר כי כל פעולה בתחום זה תתואם לפני כן עם אמבלייז והצדדים יחתמו על מסמך בכתב בנדון". 6. בפועל, אמבלייז לא העבירה את משרדיה מהבנין לבנין אחר. במקום זאת, היא המשיכה לשכור מהבעלים קומה אחת ויתר הקומות הושבו לבעלים, לאחר תשלום הקנס (פלר, עמ' 24). המשא ומתן בענין זה התנהל ישירות בין אמבלייז ובין הבעלים (פלר, עמ' 24-25). 7. התובעת צירפה לתצהירה מסמכים רבים אודות פעילותה למען אמבלייז. לטענתה, פעילות זו וכן ההמלצות שנתנה לאמבלייז גרמו לה לחיסכון כספי ניכר (סעיף 24 לתצהיר). התובעת, מכל מקום, אינה תובעת דבר בקשר לפעילות זו (סעיף 26) וכל ענינה של תביעה זו כלפי אמבלייז מתרכז בעיסקה מסוימת אחת, שתפורט להלן. 8. חברה בשם Celeno (להלן - סלנו) ביקשה לשכור חלק מהבנין, לאחר ששכירות קודמת שעשתה בבנין אחר עמדה להסתיים בחודש מרץ 2007. אולם, אמבלייז עמדה לסיים את השכירות בבניין (מלבד הקומה האחת שהמשיכה לשכור) רק בחודש יוני 2007. משום כך נחתמו לבסוף שני הסכמי שכירות נפרדים: הראשון - הסכם שכירות בין הבעלים ובין סלנו שתוקפו מחודש מרץ 2007 למשך שלוש שנים (פלר, סעיף 15 לתצהירו); השני - בין אמבלייז ובין סלנו, לשכירות משנה לשלושה חודשים, 3-6/07 (פלר, עמ' 27-28). (להלן תכונה העסקה המתוארת בסעיף זה - עסקת סלנו). 9. התובעת תובעת מאמבלייז לשלם לה דמי תיווך בקשר לעסקת סלנו בשיעור של 80% מדמי השכירות החודשיים, בסך 100,140 ₪ (כולל מע"מ). את תביעתה זו מבססת התובעת על סעיף 8(ג) להסכם, כמפורט לעיל. יצוין, כי התובעת קיבלה תשלום דמי תיווך מאת סלנו בסך 125,892 ₪ (סעיף 28 לתצהיר התובעת). דוד בסה טען (עמ' 7) כי תשלום זה התקבל בקשר להסכם שנעשה בין אמבלייז ובין סלנו, ואילו תשלום דמי התיווך בקשר לעסקה שבין הבעלים ובין סלנו התקבל מהבעלים. מכל מקום עולה מדבריו, כי בקשר לעסקת סלנו קיבלה התובעת דמי תיווך הן מהבעלים והן מסלנו ועכשיו היא תובעת דמי תיווך גם מאמבלייז. 10. טענתה הראשונה של אמבלייז היא, שלא נחתם בינה ובין התובעת הסכם תיווך כמתחייב על ידי חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן - החוק). לדבריה, ההסכם (נספח 25) אינו הסכם תיווך, ולא מפורטים בו הפרטים הנדרשים על פי תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 (להלן - התקנות), ובכללם: סוג העיסקה, תיאור הנכס, מחיר העיסקה וכיו"ב. עוד טוענת אמבלייז, כי התובעת איננה מתווך מורשה כנדרש על פי החוק. מטעמים אלה, טוענת אמבלייז, כי בהתאם לסעיף 14 לחוק, התובעת אינה זכאית לדמי תיווך. 11. עד כמה יש לדקדק בדרישות הסף שמעמידים החוק והתקנות כתנאי לקביעת דמי תיווך ועד כמה ניתן לנהוג בהן בגמישות? בפסיקה נשמעו דעות שונות בשאלה זו. לסקירת הנושא, ראו פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב, ע"א 1691-09 לנדאו נ' קראסן הייטס בע"מ (24.6.10). וכן נשמעו דעות שונות בשאלה: מה דינו של הסכם, הכולל התחייבות לתשלום דמי תיווך על עסקת תיווך שאינה עומדת בתנאי החוק? לסקירת הנושא, ראו פסק דינו של כב' השופט רובינשטיין ברע"א 6519/09 חסקל נ' אוסדיטשר (26.1.10) . בענייננו, אינני מוצא להרחיב בשאלות אלה משום שהגעתי למסקנה, שדין התביעה נגד אמבלייז להידחות מטעם אחר, כפי שיפורט להלן. מעבר לנדרש אוסיף, כיוון שהצדדים דנו בהרחבה בשאלות אלה, כי ההסכם הנדון, בהתחשב בכל הנסיבות שאפפו אותו, עונה, אם כי בקשיים מסוימים, על דרישות החוק והתקנות. 12. אמנם, ההסכם אינו הסכם דמי תיווך סטנדרטי וגם כותרתו ותוכנו רחבים יותר מהסכם תיווך רגיל. אך ההסכם מתייחס מפורשות להשכרת נכסים, כמו גם לעיסקאות מקרקעין אחרות, והתמורה מוגדרת מפורשות כ"דמי תיווך" (סעיף 8 להסכם). גם חילופי המיילים (דואר אלקטרוני) שבין הצדדים מראים שאמבלייז ראתה בהסכם הסכם תיווך לכל דבר (למשל, נספח 3), וחבל שאמבלייז בחרה להטיל "חוסר הבנה" זה על הנציג שטיפל בהסכם, מיכאל שוננפלד (פלר, עמ' 22). 13. ואמנם, התובעת עצמה אינה "מתווך" על פי חוק, אך פעלו מטעמה שני מתווכים מורשים, גימפל ומזל-טוב, שהיו מעורבים בשתי העסקאות הנדונות כאן (סעיף 5 לתצהיר, גימפל עמ' 12, מזל-טוב עמ' 18). גימפל עצמו חתום על ההסכם בשמה של התובעת. וכבר נפסק, שאין מניעה כי שירותי התיווך ינתנו באמצעות תאגיד, ובלבד שפעולת התיווך תיעשה ע"י מתווך בעל רישיון, ראו: ע"א (מחוזי חיפה) דה כהן בע"מ נ' עמרם (28.8.07). 14. אלא, שדין התביעה להידחות, דווקא בהסתמך על האמור בהסכם. התמורה המוסכמת נקבעה, כאמור, בסעיף 8 להסכם. הסעיף מתייחס לשתי סיטואציות חילופיות ולמרכיב נוסף. הסיטואציה החילופית הראשונה הוגדרה בס"ק (א) והיא: מעבר אמבלייז לבנין שכור אחר. חלופה זו ודאי לא התקיימה. הסיטואציה השניה הוגדרה בס"ק (ב) ו-(ג) והיא: אמבלייז נשארת בבנין וממשיכה בשכירות "ובנוסף" (ס"ק (ג)) היא משכירה בשכירות משנה חלק מהמושכר. ודוק: ס"ק (ג) הוא המשכו של ס"ק (ב) ("ובנוסף"), והוא מתקיים רק אם אמבלייז ממשיכה לשכור את כל הבנין, כמתכונת השכירות על פי הסכם השכירות המקורי שבינה ובין הבעלים, ובמקרה כזה היא מחליטה להשכיר בשכירות משנה חלק מהמושכר, והכל, כמובן, אם אמבלייז מחליטה להעביר את הטיפול בענינים הללו לתובעת. אין חולק שגם חלופה זו לא התקיימה. במלים אחרות: כל המתואר בס"ק (א) (ב) ו-(ג) מתייחס לתקופה שלאחר "נקודת היציאה" של 16.6.07. המרכיב היחיד המתייחס לתקופה שבין חתימת ההסכם (6.11.06) ועד לאותה "נקודת יציאה" הוא זה המתואר בס"ק (ד), שענינו: "חסכון כלכלי הקשור בתקופת השכירות הנותרת בנכס הקיים וחסכון כלכלי הקשור ליציאה מהנכס הקיים". אולם, התובעת בחרה במודע, שלא להגיש כל תביעה בגין מרכיב זה (סעיף 26 לתצהירה)! 15. הטיב לתאר את ההתרחשות ניר פלר בעדותו (עמ' 25, ש' 4-10): "כשפנינו לתובעת היו לנו שתי מטרות, אחת למצוא נכס חלופי ואכן הם הציגו לנו מספר נכסים שלא התאימו לצרכינו. מטרה שניה זה לשכור את כל הבנין ולקבל את שירותיהם במציאת שוכרי משנה. בסופו של דבר בחרנו לא ללכת באלטרנטיבה הראשונה ולא בשניה. ניהלנו את המומ על קומה אחת, לבד ישירות מול בעלי הנכס, והם גם לא פנו ולא ביקשו שכר טירחה עבור אותה קומה, כי הם הבינו שלגבי אותו מרכיב, השכירות הנוספת, אותה שכירות לאחר 16.6.07 של הקומה שאמבלייז שכרה, פרופרטק אינם זכאים לדמי תיווך בגינה, או לכל שכר טרחה בגינה." ובהתייחס להסכם, הסביר פלר היטב (עמ' 30, ש' 16-28): "ת.........סעיף 8 א' התייחס למצב שאנחנו יוצאים, וזה לא קרה. 8 ב' מתייחס לאחר 16.6.07 למצב שבו אנחנו שוכרים את כל הבנין, וזה לא קרה. אחרי ה- 16.6 זה לא קרה, שכרנו רק קומה אחת לא את כל הבנין. 8 ג' זה בנוסף ל-8 ב', במידה ולקחנו את כל הבנין אז נזדקק לטיפול של פרופרטק למציאת שוכרי משנה, אני צריך קומה אחת, יש לי שבע קומות פנויות, ואז נצטרך את העזרה של פרופרטק, וגם זה לא קרה כי שכרנו רק קומה אחת. וב-8 ג' כתוב שכל פעולה תתואם עם אמבלייז, ש. כשאתם פועלים להשכיר את הנכס לסלנו בתיווכה של התובעת, למה לא מגיע לפי סעיף 8 ג'. כתוב טיפול בשטחים פנויים. ת. מכיוון שכל הסעיפים האלה מתייחסים לאחר ה-16.6.07 התקופה של שלושה חודשים לא רלוונטית כאן. אני חוזר בעלי הנכס ביקשו מאיתנו שנעשה מאמצים ושנפנה מקום לסלנו אחרת הם יפסידו את סלנו. סלנו נכנסו במרץ 2007 שלושה חודשים לפני שנסתיים החוזה." 16. גם הדרישה לתשלום דמי תיווך הנגזרים מ-80% מדמי שכירות של חודש אחד (כ-100 אלף ₪) אינה יכולה להלום עסקה של השכרת משנה לשלושה חודשים. לשם השוואה, סלנו שילמה סכום מעט יותר גבוה (כ-126,000 ₪) עבור עסקת השכירות שעשתה לשלוש שנים. גם בכך יש הוכחה שלא ניתן לדרוש דמי תיווך בגין "עיסקת שלושת החודשים" בהסתמך על סעיף 8(ג) להסכם. 17. ייתכן, ואינני קובע דבר בענין זה, שהתובעת היתה זכאית לתבוע תמורה על פי סעיף 8(ד) להסכם בגין החסכון שנגרם לאמבלייז מהשכרת המשנה של שלושת החודשים הללו. אולם, מלבד זאת, שכאמור, התובעת ויתרה במודע על תביעה בהסתמך על מרכיב זה, הרי שהיה עליה להוכיח את מרכיב החסכון ואת גובהו. בסה הודה בחקירתו (סעיף 6) כי התובעת נמנעה מהגשת תביעה על בסיס סעיף זה, משום קשיי ההוכחה. יצוין, כי ההסכם שנעשה בין אמבלייז ובין סלנו כלל לא הוצג (גם ההסכם בין הבעלים ובין סלנו לא הוצג). פלר, מכל מקום לא היה מוכן להודות שנגרם חסכון כלכלי כלשהו מעיסקה זו (עמ' 31 למטה). 18. גם חוש הצדק הטבעי אינו מתיישב עם חיובה של אמבלייז בדמי התיווך הנתבעים ממנה, לאחר שהתובעת קיבלה דמי תיווך בגין אותה עסקה הן מהבעלים והן מסלנו. פעילותה של התובעת בהקשר לעסקת סלנו היתה להשכרת הנכס על ידי הבעלים לסלנו למלוא תקופת השכירות (3 שנים). התובעת פעלה בהקשר זה כנציגת הבעלים (פלר, סעיף 12 לתצהירו; בסה, עמ' 9). "עיסקת שלושת החודשים" היתה נלווית וטפלה לפעילותה העיקרית של התובעת, כאמור, ויותר משנזקקה אמבלייז לעסקה זו, נזקקה התובעת (בשם הבעלים) להסכמתה של אמבלייז, עקב דרישתה של סלנו לכניסה מקודמת יותר לבנין. אורקה 19. אורקה שכרה מאמבלייז בשכירות משנה קומה אחת בבנין, החל מחודש יוני 2002. תוקפה של שכירות משנה זו היה תלוי כמובן בתוקפה של שכירת הבנין על ידי אמבלייז, שעמדה להסתיים כאמור בחודש יוני 2007. אורקה ביקשה להמשיך לשכור את הקומה, ובהקשר זה התנהלה חליפת מיילים בין התובעת ובין אורקה. בסופו של דבר, ולאחר שאמבלייז סיימה את השכירות בחודש יוני 2007 (למעט קומה אחת, כאמור), שכרה אורקה את הקומה שהיתה בה מאת הבעלים ישירות. התובעת תובעת מאורקה לשלם לה דמי תיווך בסך 134,280 ₪. יצויין, כי בגין עסקה זו קיבלה התובעת דמי תיווך מהבעלים באותו סכום. 20. טענתה הראשונה של אורקה היא, שלא נחתם בינה ובין התובעת כל הסכם תיווך. התובעת צירפה לתצהירה בהקשר לעסקה זו עשרות נספחים. בכלל זה צורף הסכם שירותי תיווך החתום על ידי נציג התובעת בלבד (נספח 67). אולם לא צורף כל הסכם תיווך החתום על ידי אורקה, והתובעת גם לא טוענת שקיים הסכם תיווך החתום על ידי אורקה. חשב אורקה, עופר גל נצר, העיד בתצהירו (סעיף 5), כי אורקה סירבה בתוקף לחתום על הסכם התיווך שנשלח אליה. 21. סעיף 9(א) לחוק קובע באופן מפורש וחד משמעי, כי "מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין....". גם סעיף 4(א) לחוק מתנה את הזכות לקבלת דמי תיווך במילוי הוראותיו של סעיף 9 לחוק. הנה כי כן, בהעדר הסכם בכתב, החתום על ידי הלקוח, לא מתקיים התנאי המקדמי לזכאות המתווך לדמי תיווך יהיו נסיבות היחסים העסקיים שבין הצדדים, אשר יהיו. ראו: ע"א (ת"א) 1183/08 מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים (המאה ה-13) בע"מ נ' הצלחת יחזקאל בע"מ (בפירוק מרצון) (כב' השופט שנלר, 19.8.09) . 22. לבד מכך, התובעת לא הוכיחה שהיתה הגורם היעיל שהביא להתקשרות שבין אורקה ובין הבעלים, התנאי הנוסף הנדרש לשם זכאות לדמי תיווך, על פי סעיף 14(א)(3) לחוק. נצר סיפר בתצהירו (סעיף 3), כי התובעת פנתה לאורקה כנציגת הבעלים, וכבר הראינו לעיל כי התובעת ייצגה את הבעלים בעניינים דומים. עוד הוסיף נצר (סעיף 5.1), כי כל פעילותה של התובעת כלפיה היתה בהפעלת לחץ עליה לחתום על הסכם השכירות, לפני ששוכר אחר ישכור אותה קומה. בסופו של דבר, העיד נצר (סעיף 7), פנו הבעלים ישירות אל הנתבעת וחתמו עמה על הסכם לשכירת הקומה, לתקופה שלאחר חודש יוני 2007. עוד הוסיף נצר בעדותו (עמ' 37-39), כי טבעי היה שהבעלים יחתמו עם אורקה דווקא על שכירת הקומה, מאחר והיא כבר היתה מצויה בה. 23. התובעת טוענת בתצהירה (סעיף 32), כי במסגרת פעילותה מול הבעלים היא עיכבה שוכרים חילופיים אחרים ופעלה להעדפתה של אורקה. כדי להוכיח זאת, היה על התובעת להעיד, לכל הפחות, מי מהבעלים , או להציג ראיות בדבר השוכרים האחרים שהתדפקו על הפתח, ולהראות כיצד תרמה פעילותה להעדפתה של אורקה. התובעת לא הוכיחה דבר בהקשר זה. תוצאה: 24. התביעה נדחית, על שני חלקיה. התובעת תשלם לכל אחת מהנתבעות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 7,500 ₪. חוזהדמי תיווךתיווך