תוספת בכתב יד להסכם תיווך

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה לדמי תיווך שנדחתה: בין מתווך ללקוח נכרת הסכם תיווך ביחס לנכס א', אך לאחר ביקור בנכס א' לא מעוניין הלקוח ברכישתו. לאחר חתימת ההסכם, מוסיף המתווך להסכם בכתב יד פרטיו של נכס ב', אך הלקוח איננו חותם לצד התיקון ומכחיש כי הסכים לתיקון או כי היה מודע לעצם התיקון. האם במצב זה נכרת הסכם תיווך ביחס לנכס ב'? בעקבות כריתת ההסכם מציג המתווך בפני הלקוח את נכס ב', אך כשמבקש הלקוח להיפגש עם בעליו לניהול מו"מ, מסרב המתווך למסור את פרטי הבעלים וטוען שלא ייצור קשר בין הצדדים עד אשר יוודא כי הבעלים חדל מניהול מו"מ עם לקוח קודם של המתווך. לפיכך, מאתר הלקוח את הבעלים בכוחות עצמו ורוכש ממנו את נכס ב'. האם במצב זה ייחשב המתווך "הגורם היעיל" ברכישת נכס ב'? אלו השאלות העיקריות הניצבות בפני, במסגרת תביעה זו לתשלום דמי תיווך בסך 47,560 ₪. העובדות התובע הינו מתווך במקצועו ובעל רישיון לעסוק בתיווך במקרקעין. הנתבע, לפי עדותו, הינו מעצב אופנה ומעצב פנים בעיסוקו. במוקד המחלוקות נשוא תביעה זו עומד בניין ברח' שוקן 13, תל-אביב (להלן: "הבניין"), אשר כולל שלש קומות. בעלת הבניין הינה חברת ק.ע.ל. בע"מ (להלן: "חברת קעל") וזו מיוצגת על ידי מר רוטשטיין ירחמיאל (להלן: "רוטשטיין"). ביום 29.12.09 פנה הנתבע לתובע והביע עניין ברכישת נכס המצוי בקומה השנייה של הבניין, אשר עבורו דרשו בעליו סך של 950,000 ₪. בעקבות פנייה זו חתם הנתבע על הסכם תיווך (להלן: "ההסכם"), אשר במסגרתו סוכם, בין היתר, כי במקרה של עסקת מכירה ישולמו לתובע דמי תיווך בשיעור 2% בתוספת מע"מ ממחיר המכירה הכולל של הנכס (סעי' 5.1 בהסכם). במקום המיועד להשלמת "רשימת הנכסים" בהסכם, מצוין נכס יחיד אשר כתובתו "בר יוחאי / שוקן 13", שם בעליו "רוטשטיין" ומחירו המבוקש "950,000". השורות המאפשרות הוספת נכסים נוספים להסכם מחוקות, ובצד ימין של ההסכם, מימין לחלק המודפס, מופיעות בכתב יד המילים "מוכן לתת קומה עליונה 2 מיליון ש"ח". עם חתימת ההסכם, סיירו הצדדים בקומה השנייה בבניין, אולם הנתבע הודיע לתובע כי שטח זה איננו תואם את צרכיו. בתגובה, הודיע התובע לנתבע שאף הקומה השלישית בבניין מוצעת למכירה אך הוסיף וציין כי ביחס לקומה השלישית בעלי הבניין כבר מצויים במו"מ עם קונה אפשרי אחר (להלן: "צד ג'"). אותו צד ג' כרת אף הוא הסכם תיווך עם התובע ביום 9.12.09 (נספח 6 למוצגי התובע). יומיים לאחר הפגישה, ביום חמישי, 31.12.09, התקשר הנתבע לתובע ובקש לדעת אם כבר נכרת הסכם למכירת הקומה השלישית בבניין. כך פעם נוספת ביום ששי, 1.1.10. לאחר שיחות אלו לא עמדו עוד הצדדים בקשר כלשהו. ביום ראשון, 3.1.10, פנה הנתבע לפרקליטו, עו"ד אלון פלס, ובאמצעותו איתר ויצר קשר במישרין עם רוטשטיין. למחרת היום, 4.1.10, נפגשו הנתבע, עו"ד פלס ורוטשטיין בבניין וסיירו בקומה השלישית בבניין ובגג הצמוד לה. רוטשטיין עצמו עדכן את התובע על פגישתו עם הנתבע ועל טרוניות שהיו לנתבע ביחס להתנהגות התובע. במו"מ אשר התנהל בין הנתבע לרוטשטיין לא היה התובע מעורב וביום 3.2.10, נכרת הסכם מכר והנתבע רכש את הנכס בקומה השלישית בבניין (להלן: "הנכס") תמורת 2,050,000 ₪. בעקבות עסקה זו שולמו לתובע דמי תיווך על ידי רוטשטיין. ביום 15.2.10 פנה התובע לנתבע בדרישה לדמי התיווך ומשנדחתה הדרישה - הוגשה תביעה זו. טענות הצדדים והראיות לטענת התובע, במהלך פגישתו היחידה עם הנתבע בבניין, לאחר שהנתבע הבהיר שאין לו עניין ברכישת הקומה השנייה, הציג בפניו התובע את הנכס, בצוותא הם סיירו בנכס ובאותה הפגישה גם רשם התובע בכתב ידו בשולי ההסכם את נכונות הנתבע לשלם בגין הנכס 2 מיליון ש"ח. התובע מודה כי סירב להפגיש בין הנתבע לרוטשטיין, אך טוען כי בכך פעל בהגינות שכן לא רצה להפנות את הנתבע לרוטשטיין כל עוד מתנהל המו"מ עם צד ג', הלקוח הקודם אשר הפנה לרוטשטיין. בהמשך, טוען התובע, ניצל הנתבע את המידע שקבל מהתובע כדי ליצור קשר ישיר עם רוטשטיין ולרכוש את הנכס. בנסיבות העניין, טוען התובע כי נכרת בין הצדדים חוזה תיווך לגבי הנכס, כי היה הגורם היעיל בעסקה, כי הנתבע נוהג בחוסר תום לב כשהוא מנסה לחמוק מתשלום דמי התיווך וכי יש לקבל את התביעה. לטענת הנתבע, הסכם התיווך נכרת ביחס לקומה השנייה בבניין בלבד. לאחר שהנתבע הביע את דעתו לפיה הקומה השנייה בבניין איננה תואמת את צרכיו, ציין התובע כי אף הנכס, הקומה השלישית בבניין, עומד למכירה, ברם ממילא מתנהל בגינה מו"מ מתקדם עם צד ג'. במצב נתון זה, לא הוסכם על צירוף הנכס להסכם ולא נערך כל סיור משותף בנכס, שכן לא היה טעם בכל אלו. לאחר פגישתם, ניסה הנתבע מספר פעמים ליצור קשר עם התובע בכדי לקדם אפשרות רכישת הנכס, אך דווקא התובע ניסה להניאו מכך ולא הותיר בידיו ברירה אלא לפעול בכוחות עצמו, כפי שעשה. טוען לפיכך הנתבע כי כלל לא נכרת הסכם תיווך ביחס לנכס וממילא שהתובע כלל איננו "הגורם היעיל" בקשירת העסקה לרכישת הנכס. בין כך ובין כך, טוען הנתבע שיש לדחות התביעה. כל אחד מהצדדים תמך גרסתו בתצהירו הוא, כאשר בנוסף להם העידו שני עדים נוספים, שניהם זומנו מטעם הנתבע. עו"ד פלס העיד כיצד פנה אליו הנתבע וסיפר לו אודות הנכס וסירוב התובע למסור לו פרטים אודותיו ואודות בעליו. בעקבות זאת, מתאר פלס כיצד איתר בכוחות עצמו את רוטשטיין באמצעות הוצעת נסח, איתור פרטי חברת קעל ברשם החברות ואיתור מספר הטלפון של רוטשטיין במודיעין 144. לאחר שיחה עם רוטשטיין, תואמה פגישה בנכס שלאחריה נוהל מו"מ ונכרת חוזה לרכישתו. רוטשטיין העיד על המו"מ שנוהל עם הקונה הפוטנציאלי, צד ג', בקשר עם הנכס וטען כי למעשה אותו מו"מ נמשך זמן רב, כי זולת העברת מסמכים לב"כ צד ג' לא התקדם המו"מ ולא הגיע כדי החלפת טיוטות הסכם. עוד אישר רוטשטיין כי הקשר עם הנתבע נוצר בעקבות פניית עו"ד פלס וכי הנתבע הלין באוזניו על התנהגות התובע. דיון שתי מחלוקות עיקריות עומדות להכרעה. האחת, שאלת התקיימות התנאים לעצם הזכות לדמי תיווך; והשנייה, שאלת היות התובע בגדר הגורם היעיל לעסקת רכישת הנכס. בהתאם לסעיף 9 (א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") לא יהא זכאי מתווך במקרקעין לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך. בהתאם לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997, על ההזמנה לכלול פרטים שונים ובהם "תיאור הנכס נושא פעולת התיווך" ו-"מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב". בפסיקת בתי המשפט הובהר כי תכליתן של הוראות אלו יצירת סדר במערכת היחסים שבין המתווך ללקוח, כך שיהא ודאי כי הלקוח מודע לחובותיו וזכויותיו. בהתאם, נפסק כי הדרישה לקיומו של מסמך הזמנה בכתב הינה דרישה מהותית ולא ראייתית. בהיעדרו של מסמך ערוך כדין - בין שמדובר במסמך שלא נערך כלל ובין שמדובר במסמך שנערך שלא בהתאם לתקנות - כלל לא השתכללה התקשרות המזכה את המתווך בדמי תיווך. עיון בפרטים המופיעים בהסכם תחת הכותרת "רשימת הנכסים" מלמד על הכללת נכס אחד ויחיד בהסכם התיווך דנא - נכס אשר כתובתו "בר-יוחאי/ שוקן 12", אשר שם בעליו "רוטשטיין" ומחירו המבוקש: 950,000 ₪. אומנם, אין פירוט זה מבהיר לאילו מהנכסים בבניין הכוונה, אך כאשר אין מחלוקת על כך שמלכתחילה התמקדו הצדדים בקומה השנייה בבניין ואשר לגביה היה המחיר הראשוני המבוקש 950,000 ₪, הרי שהעדר ציון מפורש בהסכם של הקומה השנייה מבטא חוסר טכני בלבד, אשר לא הייתה מניעה להשלים. שני הצדדים מסכימים באשר להיות ההסכם, בנוסחו המקורי, בגדר הזמנה חתומה בכתב לשירותי תיווך ביחס לנכס בקומה השנייה בבניין (למשל סע' 4 בתצ' הנתבע). מאידך, לא זו בלבד שאין אזכור באותה "רשימת נכסים" לנכס דנא, הנכס בקומה השלישית בבנין, אלא שתחת תיאור הנכס בקומה השנייה כאמור, הוסיפו הצדדים קווי מחיקה לביטול כל אפשרות להוספת נכסים נוספים לאחר חתימת הנתבע. אין איפה ספק כי לעת חתימת ההסכם על ידי הנתבע, כלל ההסכם התייחסות לנכס אחד ויחיד - הנכס בקומה השנייה בבניין. לא הנכס נשוא תביעה זו. כאמור, בשולי הסכם, בצד ימין, הוספו בכתב יד המילים " מוכן לתת קומה עליונה 2 מיליון ש"ח" (להלן: "התוספת"), כאשר התובע מודה כי תוספת זו נעשתה על ידו, בכתב ידו ולאחר שההסכם נחתם על ידי הנתבע (עמ' 5, שורה 19 בפרוט'). לטענת התובע, נכתבה התוספת להסכם בנוכחות הנתבע (עמ' 5, שורה 21 בפרוט') ובכך טוען התובע כי מדובר בשינוי מוסכם להסכם. שינוי במסגרתו הוסף הנכס בקומה השלישית. הנתבע מצידו, מכחיש טענה זו ובעדותו טען כי כלל לא קבל העתק ההסכם, כי ההסכם כלל לא היה עימם בעת שעלו לסיור בקומה השנייה, אלא נותר בתא מטען האופנוע של התובע (עמ' 14, שורות 5 ואילך בפרוט'). דא עקא, שסעיף 9 בחוק המתווכים קובע במפורש כי נדרשת חתימת הלקוח על ההזמנה. בחוזים הנכרתים חדשות לבקרים, מהווה בדרך כלל חתימת הצדדים משום ראיה מקובלת לגמירות דעתם להתקשר בעסקה. משכך, ניתן להסיק קיומה של גמירות דעת גם בראיות אחרות ואף בהעדר חתימה. לא כן ביחס להסכם תיווך, כאשר נדרשת במפורש חתימה על הסכם התיווך ומשמע: בלא חתימה אין הסכם. אגב אורחה יצוין כי אין חוק המתווכים מגדיר מהי חתימה כך שאפשר וההתקדמות באפשרויות המסחר תאפשר זיהוי חתימה באמצעים נוספים, לאו דווקא תוך שימוש בעט ונייר, למשל בשימוש בדאר אלקטרוני, אך לכך אין נפקות בנסיבות המקרה שפני. במקרה שבפני אין חתימה של הנתבע, הלקוח, על התוספת להסכם ובהעדר חתימה - אין זכאות לדמי תיווך. בפסיקת בתי המשפט ניתן למצוא דעות מגוונות באשר למידת ההקפדה על הדרישה לקיומה של הזמנה בכתב כתנאי להשתכללות הסכם תיווך. כך גם נקבע כי יש לבחון את התקיימות התנאים בהתחשב בחובה הכללית לנהוג בתום לב ובדרך המקובלת (ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בנייה בע"מ, פ"ד נו (3) 842, 848). נוכח הלכה זו ישנם פסקי דין בהם הנטייה הינה להקל על הדרישות הצורניות, בדגש על התנהגות הצדדים ותום ליבם ובמטרה למנוע מצב בו ייצא חוטא נשכר (למשל עמדת כב' השופט ק. ורדי בתיק ע"א (ת"א) 1691/09 נועם לנדאו נ' קראסן הייטס בע"מ, [24.6.10]). בפסקי דין אחרים בחינת התביעה לדמי תיווך קשוחה יותר והדגש מוסב על השאיפה לוודאות ובהירות בכל הנוגע לתשלום דמי תיווך (למשל עמדת כב' השופט י. שנלר בע"א 1691/09 הנ"ל וכן: ע"א (ת"א) 1183/08 מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים (המאה ה-13) בע"מ נ' הצלחת יחזקאל בע"מ (בפירוק מרצון), [19.8.09]). גם בשים לב לגישות המקלות יותר בדרישות הכתב, אני סבור שיש לדחות את התביעה שבפני בהעדר הסכם תיווך כתוב וחתום. ראשית, כוונתו הברורה של המחוקק הייתה לשים סוף לסכסוכים אשר נתגלעו חדשות לבקרים בקשר עם דרישה לדמי תיווך. כל סדק בקיום החובות בחוק המתווכים יהווה כר נרחב, אולי אין סופי, לסכסוכים ולכרסום בכוונת המחוקק ומקרה זה יוכיח. כאן טוען התובע שהתוספת הלא חתומה נעשתה בו במקום. אך אם נקבל אפשרות שכזו להשלמת הסכם התיווך על יסוד הסכמה בעל פה, מה ימנע טענה להסכמה בשיחת טלפון? או להסכמה לאחר יום ושבוע? או לעדות טרדן מתערב בדבר אותה הסכמה? לכך עלול שלא להיות סוף. המחוקק הטיל את החובה להבהיר מראש את זכויות וחובות הצדדים לפתחו של המתווך. הוא זה אשר לו הניסיון. הוא זה אשר נותן את השירות ומצפה לתמורה. הוא זה אשר בדרך כלל מכין את טיוטת ההסכם מראש והוא זה אשר יכול להקפיד כי תושלם ותיחתם. יכול, ומשחוקק חוק המתווכים - חייב. כך גם במקרה דנא, כאשר התובע יכול היה בנקל לדרוש את חתימת הנתבע על התוספת שערך ובכך אפשר ותביעה זו לא הייתה באה לאוויר העולם. התובע לא עשה כן ואין לו להלין אלא על עצמו. שנית, ככלל, נתפס המתווך כצד החזק ביחסיו מול הלקוח, ככזה המנוסה העומד מול הלקוח חסר הניסיון. לכלל זה יוצאים מן הכלל. לעיתים דווקא המתווך ניצב מול גופים עתירי עוצמה כלכלית אשר מודעים לאינטרס של המתווך בשיתוף פעולה עימם ומסרבים, לעיתים "כעיקרון", להתקשר בהסכמי תיווך למרות היזקקותם לשירותי התיווך. לעיתים תוך שלל הבטחות בעל-פה. במקרים שכאלו, קיצונים וחריגים, אני סבור שניתן יהיה להקל יותר עם המתווך וליתן דגש רב יותר לחובת תום הלב. לא זה המקרה שבפני ואין כל טענה לפערי כוחות לטובת הנתבע. שלישית, אפילו תקדם להכרעה באפשרות השלמת הסכם התיווך, בחינת תום ליבם של הצדדים, שמא מדובר בניסיון ברור לחמוק בחוסר תום לב מתשלום דמי תיווך, הרי שלא כך במקרה שבפני. כפי שהתברר, הנתבע כלל לא סירב לחתום על ההסכם בנוסחו המקורי וביחס לקומה השנייה בבניין בלבד. הנתבע אף לא ניסה לדחות בקש את התובע לאחר הביקור בבניין. נהפוך הוא. הנתבע הוא שהתקשר לתובע שוב ושוב והפציר בו לתווך ולקדם אפשרות רכישת הקומה השלישית. התובע הוא שסירב לכך. אינני יכול במצב זה לקבל את הטענה כי דווקא הנתבע פעל בחוסר תום לב, ודאי לא כנקודת פתיחה להתגברות על העדר חתימה על הסכם התיווך ביחס לנכס בקומה השלישית. עד כה הבהרתי מדוע לדעתי היעדר חתימת הנתבע על התוספת להסכם שוללת קיומו של הסכם תיווך ביחס לנכס ושוללת את זכותו של התובע לדמי תיווך. כעת אצא מהנחה שניתן להשלים את הסכם התיווך גם בהעדר חתימת הלקוח ולהראות קיומה של הסכמה לתיקון ההסכם. בהנחה שהדבר אפשרי, עדיין שומה היה על התובע להוכיח כי אכן הסכים הנתבע לתוספת זו. בכתב התביעה, שותק התובע ואיננו מתייחס כלל לתוספת מאוחרת זו להסכם או להסכמת הנתבע לתוספת. רק בדיון אשר נערך ביום 21.6.11 ובמענה לשאלת בית המשפט, טען לראשונה התובע כי התוספת להסכם הוספה על ידו בנוכחות הנתבע, אך הוא לא בקש מהנתבע לחתום "כי לא חשבתי שיש לזה חשיבות" וכך גם טען בתצהירו (סע' 6 לתצ' התובע). היעדר ההתייחסות לסוגיה זו בכתב התביעה איננה מחזקת את גרסת התובע. בנוסף, הנה תיאור התובע בתצהירו באשר להשתלשלות האירוע: "לאחר שהראיתי לו את השטח בקומה השלישית, הוא רצה להיפגש עם הבעלים אך אני הדגשתי לו פעם נוספת שמכוון שלקוח שלי מצוי במו"מ עם הבעלים, הן כבן אדם ובכלל עפ"י חוק המתווכים, אני חב ללקוח הקודם שלי נאמנות. אמרתי לו שאם הוא היה במו"מ הוא לא היה רוצה שאני אכניס לקוח נוסף שיפריע לו במו"מ, לכן אני אבדוק את מהלך המו"מ של הלקוח הקודם עם הבעלים ואם הדבר יתאפשר אקשר אותו מייד עם הבעלים." [ההדגשות במקור] "תיווך", בהגדרה, הינה פעילות במסגרתה מטפל אדם בעסק מסחרי על ידי זימון שני הצדדים, כמו מוכר וקונה. הנה כאן, מצהיר התובע כי מראש, באותה פגישה ביום 29.12.09, הבהיר לתובע כי אין ביכולתו כלל ליתן לו שירותי תיווך ביחס לנכס בקומה השלישית וסיבותיו עימו ואין להן חשיבות. אם כך, כאשר מראש מבהיר התובע שאין ביכולתו ואין בכוונתו ליתן את שירותי התיווך ביחס לנכס בקומה השלישית, אין למצוא כל הצדקה לכריתת הסכם תיווך בגין הנכס. מצב זה תומך בגרסת הנתבע לפיה התוספת להסכם כלל לא נעשתה בנוכחותו, ודאי שלא בהסכמתו. לפיכך, כאשר בניגוד להסכם המקורי לא חתום הנתבע לצד התוספת, כאשר בכתב התביעה התובע איננו מתייחס לנסיבות הוספת התוספת וכאשר הגיונם של דברים מראה שבאותו שלב בו נפגשו הצדדים לא הייתה לתובע כל כוונה ליתן שירותי תיווך ביחס לנכס, אני מקבל את גרסת הנתבע וקובע כי התוספת להסכם לא נערכה בנוכחות הנתבע או בהסכמתו שלכן איננה מחייבת אותו כלל. כך גם נשללת האפשרות להתעלם מהיעדר החתימה גם לו ניתן היה לאפשר השלמתה בראיות חיצוניות. מובן שלנוכח מסקנתי כאמור, אין עוד טעם בבחינת שאלת חלקו של התובע בכריתת החוזה לרכישת הנכס על ידי התובע, שאלת היותו "הגורם היעיל" לביצוע העסקה. על אף זאת, מאחר ואני סבור כי בנסיבות אשר התבררו לא היה התובע הגורם היעיל בכריתת ההסכם ולכן לא זכאי היה התובע לדמי תיווך אפילו נכרת הסכם תיווך ביחס לנכס, אתייחס לכך בקליפת אגוז. בבחינת חלקו של המתווך בכריתת העסקה לשם קביעת היותו "הגורם היעיל", מוסב הדגש לשאלת יעילות פעולותיו של המתווך ולאו דווקא על ריבוי הפעולות. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסויים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה בלעדיה אין, אלא שעליו להראות שהינו הגורם היעיל באותה שרשרת. בחינת מידת יעילות המתווך נעשית על ידי בחינת מערכת העובדות הרלוונטיות. בעניין דנא, אין מחלוקת על כך שהתובע הוא אשר דיווח לנתבע אודות העמדת הנכס למכירה ואף אודות המחיר המבוקש. אשר לסיור המשותף בבניין, מכחיש הנתבע את טענת התובע בדבר סיור אשר נערך בנכס, במשותף, ביום 29.12.09. יחד עם זאת, לא זו בלבד שהתובע לא הפגיש בין הנתבע לרוטשטיין, אלא שהתובע סירב למסור פרטים אלו לנתבע והנתבע נאלץ לאתרם בעצמו (עדות התובע בעמ' 7 שורות 9 - 14 בפרוט'). אף בהסכם הכתוב, מופיע השם "רוטשטיין" לבדו, בלי פירוט שמו הפרטי, בלי כתובת, בלי מספר טלפון וכאשר בכלל מתברר שלא רוטשטיין הוא בעליו הרשום של הנכס אלא חברת קעל (סע' 2 לתצ' התובע). ועוד. טוען התובע בתצהירו שאכן פנה לרוטשטיין מספר פעמים והתעניין בהתקדמות המו"מ עם הקונה הנוסף, אך התובע איננו מציין שאפילו ציין באוזני רוטשטיין את דבר קיומו של הנתבע המתעניין בנכס (סע' 7 - 12 בתצ' התובע). כל זאת, כאשר בעוד טוען התובע לקיומו של מו"מ מתקדם בין רוטשטיין לצד ג', הנה רוטשטיין עצמו מעיד שלא כן הוא, שהמו"מ לא התקדם ואף לא הגיע כדי החלפת טיוטות (עמ' 10 - 11 בפרוט'). דבר לא מנע איפה מהתובע מלתווך בין הנתבע לרטשטיין. דבר זולת רצונו שלא לתווך. אכן אפשר ולעיתים עצם מסירת המידע על ידי מתווך אודות פרטי נכס העומד למכירה תספיק כדי קביעה שהינו הגורם היעיל בכריתת העסקה, אך לא כן כאשר המתווך מסרב לבצע תיווך, מסרב למסור את פרטי הבעלים ואף מנסה להניא את הלקוח מניהול מו"מ שכזה. בנסיבות שכאלו, נראה כי התובע היה יותר "גורם מזיק" לאפשרות קיומה של העסקה וודאי שאינני מקבל את הטענה בדבר היות התובע "הגורם היעיל" בכריתת ההסכם לרכישת הנכס. במצב זה אינני מוצא נפקות לשאלת קיומו של סיור משותף בנכס כטענת התובע, שאפילו היה - לא די בו בנסיבות העניין. בסיכומיהם, מייחסים שני הצדדים זה לזה חוסר תום לב ביחסו לצד שכנגד. אינני סבור כן. אינני סבור כי מי מהצדדים פעל בחוסר תום לב. הנתבע פעל לקידום האינטרס האישי שלו משמצא כי התובע איננו מסייע בתיווך ואילו התובע פעל אף הוא בהבנה שכך ראוי שינהג כאשר לקוח קודם שלו מנהל מו"מ ביחס לאותו הנכס. הכרעתי איננה מתבססת על ייחוס חוסר תום לב למי מהצדדים. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים. לסיכום, משנמצא כי כלל לא נכרת הסכם תיווך ביחס לנכס נשוא התביעה ומשנמצא כי התובע ממילא לא היה הגורם היעיל בכריתת ההסכם, אין לתובע כל זכות לדמי תיווך והתביעה נדחית. התובע יישא בהוצאות הנתבע בגין הליך זה, בתשלום לעד בסך 300 ₪ ובשכר טרחת עו"ד בסך של 5,000 ₪. תיווךהסכם תיווךחוזה