קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה להחזר דמי חכירה: 1. בשנת 1983 המליצה הסוכנות היהודית לנתבע (להלן: "המינהל") להקצות ללא מכרז שטח בצפון מזרח הכינרת לצורך הקמת כפר נופש ופארק שעשועי מים (השטח הנ"ל יכונה להלן: "המקרקעין", או "הלונה גל"). השטח הוקצה לחמישה יישובים ברמת הגולן, שלימים התאגדו כחברה - חברת חוף גולן - שירותי תירות וקיט בע"מ (להלן: החברה"). כפי שיפורט להלן, משנת 1998 חוכרת התובעת את המקרקעין מהמינהל. החלטות המינהל 2. הצדדים התייחסו במסגרת טענותיהם למספר החלטות של מועצת מקרקעי ישראל, שלמען הנוחות נפרט להלן את עיקריהן. 3. החלטה 370 - מיום 16.2.1988, "החלטה בדבר התנאים לפיהם תימסר קרקע למטרת קיט, תיירות ומסחר בהתיישבות החקלאית ביישובי הפיתוח וביישובי קו העימות בצפון". בס' 7 להחלטה זו, נקבע כי החוכר קרקע שתנאי ההחלטה חלים עליו, יוכל לבחור לשלם דמי חכירה לפי אחת משתי אפשרויות - תשלום "סכום מופחת" של דמי חכירה, קרי דמי חכירה מהוונים מופחתים בהתאם להחלטה 351 (הקובעת שיעור דמי חכירה מופחתים ליישובי רמת הגולן ויישובי קו העימות בצפון); או תשלום דמי חכירה שנתיים בשיעור של 5% מ"הסכום המופחת". ס' 8.1.2 להחלטה קובע את התשלום שיש לשלם בעת העברת זכויותיו של החוכר או חלק מהן לאחר. הסעיף קובע כי במועד העברת הזכויות, ישולם: "החלק היחסי הזהה לשיעור הזכויות המועברות, מתוך ההפרש שבין הסכום המופחת ששולם בפועל למינהל, לבין דמי החכירה המהוונים המלאים בשיעור של 91% מערך הקרקע על פי השומה ששימשה בסיס להסכם בינו לבין המינהל, בתוספת הפרשי הצמדה כמקובל במינהל". ס' 13 להחלטה קובע, כי על מפעלי תיירות קיימים ובין היתר על הלונה גל, יחולו תנאי ההחלטה, והם יכללו בקבוצה א' של החלטה 351. עוד נקבע כי ס' 8.1.2 שצוטט לעיל, יחול על מפעלי התיירות שפורטו בהחלטה, ללא אפשרות בחירה. כלומר - עולה מהחלטה 370 כי היא הוחלה באופן מפורש על שלושה מפעלי תיירות וביניהם הלונה גל. הוחלט בה כי מפעלים אלה ישלמו דמי חכירה מופחתים (על פי אחת משתי אפשרויות), וכי במועד העברת הזכויות, יושלמו דמי החכירה לשיעור המלא של 91%. 4. החלטה 817 - מיום 10.2.1998, "מדיניות אחידה למתן הנחות בקרקע". ההחלטה קובעת כי ליישובי קו העימות בגזרת לבנון יינתן פטור מלא מתשלום דמי חכירה בהקצאת מקרקעין למסחר ולתיירות. ס' 8 להחלטה קובע כי תוקפה הוא מיום אישורה על ידי השרים הנוגעים בדבר, וכי עד ליום אישורה, יחולו ההחלטות שהיו בתוקף בעת הגשת הבקשה. בס' 9 להחלטה מפורטות ההחלטות שהחלטה 817 מבטלת אותן. החלטה 370 אינה מנויה בין החלטות אלה. 5. החלטה 866 מיום 3.5.1999 "יישובי רמת הגולן - תיקון החלטה מס' 817". ההחלטה קובעת כי דמי החכירה המופחתים כפי שנקבעו בהחלטה 817 ליישובי קו העימות בגזרת לבנון, יחולו גם על ישובי רמת הגולן, וכן על אזורי התעשייה ברמת הגולן. בנספח להחלטה מנויים היישובים ברמת הגולן, וביניהם היישוב "כנף". פארק ה"לונה גל" אינו מופיע בנספח לרשימה. ההסכמים ביום 11.3.1991, נחתם בין המינהל לבין החברה הסכם חכירה (שיכונה להלן: "הסכם 91"). מכוח הסכם 91, הוקצו לחברה מקרקעין בשטח של 63,000 מ""ר לתקופה של 46 שנים מיום 1.7.1990. המינהל דרש, כתנאי להסכמתו לאישור העיסקה, כי החברה תתחייב להתקשר בהסכמים על פי החלטות המינהל והנהלים הרלוונטיים. ביום 22.4.1983 חתמה החברה על התחייבות כאמור, הכוללת בין היתר התחייבות לשלם למינהל כל סכום שייקבע על ידיו. בנספח להסכם 91, צוין כי ההחכרה היא על פי החלטה 370. כן צוין בס' 4 לנספח כי: "היה והחוכר יבקש להעביר זכויותיו במוחכר או בחלק ממנו לאחרים, יהיה עליו בנוסף ליתר התנאים שעל פי ס' 14(ב) לחוזה החכירה לשלם למינהל 91% מהערך היסודי של המגרש או חלק ממנו, הכול לפי הענין, כשהוא משוערך ליום התשלום כאמור בס' 8.1.2 להחלטת המועצה". כלומר - בהתאם להחלטה 370 והסכם 91, היתה החברה אמורה לשלם דמי חכירה מופחתים עבור המקרקעין. יחד עם זאת נקבע כי דמי החכירה יושלמו לסכום דמי החכירה המהוונים בשיעור המלא של 91% במועד העברת הזכויות. 7. בהמשך שנת 1991, התפרקה החברה, ונכסיה נוהלו על ידי כונסי נכסים. המקרקעין, שהיו הנכס העיקרי של החברה, הוצעו למכירה. במכרז שפורסם זכתה חברת מורג יזום בע"מ (להלן: "מורג"), לה ניתנה הזכות לרכוש את המקרקעין. הכונס התחייב להעביר למינהל שליש מהתמורה שתשלם מורג. מורג לא הצליחה לממש את האופציה שניתנה לה לרכוש את המקרקעין, וביום 28.12.97 אישר בית המשפט לתובעת (שהיא חברה בבעלות מורג ומושב "כנף" ברמת הגולן), לרכוש את המקרקעין באותם תנאים שבהם היתה אמורה מורג לרכשם. בסופו של דבר, התקשרה התובעת ביום 14.6.1998 בהסכם עם המינהל, הסכם שמהותו שנויה במחלוקת כפי שיתואר להלן (ההסכם יכונה להלן: "הסכם 98"). מאז ההתקשרות בהסכם 98, חוכרת התובעת את המקרקעין ומפעילה בהם את פארק המים. 8. המינהל טען כי התובעת רכשה את זכות החכירה מהחברה, שהמקרקעין היו נכס שלה. לכן, לגישת המינהל, אין מדובר בחכירה חדשה, אלא במכירה של זכות חכירה קיימת. מנגד, התובעת טענה כי חוזה 98 הוא חוזה להקצאה של המקרקעין לתובעת, וזוהי החכרה מחדש של המקרקעין, שנמצאו שנים רבות בניהול של כונס הנכסים, לתובעת במקום לחברה. לגישת התובעת, במסגרת ההקצאה חדשה, היה על המינהל להחיל על הסכם 98 את החלטה 817, בה נקבע לטענתה פטור מלא מתשלום דמי חכירה. מאחר שהחלטה 817 נכנסה לתוקף בעת שהתנהל משא ומתן בין התובעת לבין המינהל על הסכם 98, היה על המינהל לפעול על פי החלטה זו ולהחיל אותה על הסכם 98. בפועל, התובעת שילמה דמי חכירה למינהל בעת ההתקשרות בהסכם 98, ובתביעה הנוכחית היא תובעת את השבתם של דמי החכירה הללו. טענות הצדדים 9. כפי שצוין לעיל, התובעת סבורה כי הסכם 98 הוא הסכם לחכירה חדשה, ולא להעברת זכויות מחוכר לחוכר. על פי הטענה, לו היה מדובר בהעברת זכויות, הרי דמי החכירה שהתובעת היתה צריכה לשלם - היו אמורים להיות בסכום שונה מהסכום ששולם על ידי התובעת בפועל. לטענתה של התובעת, דמי החכירה נקבעו על ידי השמאי הממשלתי, ולא כהשלמת היוון. כוונת הצדדים בעת החתימה על הסכם 98, היתה כי התובעת תשלם דמי היוון לפי הסכם 98. עוד נטען כי במועד החתימה על הסכם 98, היה המינהל חייב לפעול לפי המדיניות המפורשת שלו עצמו בהחלטה 817, שנכנסה לתוקף לפני החתימה על ההסכם. התובעת טענה כי היא ניהלה משא ומתן עם המינהל, וסברה כי היא משלמת דמי היוון על פי הסכם 98 בהתאם לשמאות השמאי הממשלתי, ולא כהשלמה ל-91% מכוח הסכם 91. היא טענה כי היא חתמה על המסמכים הנספחים להסכם 98, ובין היתר על הסכם 91, רק כדי לאשר כי מסמכים אלה הובאו לידיעתה. התובעת טענה כי הסכם 98 הוא הסכם חדש, השונה מהסכם 91. לטענתה, אין לקבל את הטענה כי הסכם 98 נחתם בטעות. לגישת התובעת, הסכם 98 הוא הסכם שלם, שהותאם לתנאי העסקה עם התובעת, והוא אף שונה במספר עניינים מהותיים מהסכם 91. על כל פנים, יש לפרש כל ספק לרעת המינהל. 10. באשר לתחולת החלטה 817, טענה התובעת כי ההחלטה קבעה פטור מלא מדמי חכירה להקצאת מקרקעין למסחר ותיירות בישובי קו העימות בגזרת לבנון. לטענתה, מאז שנת 1987 נהג המינהל בפועל לתת אותן הנחות גם לישובי רמת הגולן. מדיניות זו הועלתה בהמשך על הכתב במסגרת החלטה 866. החלטה 817 נכנסה לתוקף עובר לחתימה על הסכם 98, והיה על המינהל לפעול על פיה. היישוב "כנף" המפעיל את הלונה גל, מופיע בהחלטה 866 ברשימת היישובים הזכאים להנחות כאחד מיישובי קו עימות בלבנון, ויש להחיל עליו לכן את הפטור שבהחלטה 817. התובעת טוענת כי המקרקעין נושא הסכם 98 הם ענף ייצור של מושב כנף, שהוא מושב ברמת הגולן (כפי שעולה גם מעמדת ההסתדרות הציונית, שהסכימה להסרת השעבוד שעמד לזכותה, בתנאי שהמכירה של המקרקעין תהיה למושב ברמת הגולן). לטענת התובעת, אף שהמקרקעין מרוחקים מרחק של מספר קילומטרים משטח המושב כנף, יש להחיל עליהם את החלטה 817, לאור השיקולים מכוחם ניתן הפטור. זאת, שכן התובעת היא בפועל היישוב כנף, והלונה גל מהווה אמצעי ייצור ביישוב. 11. התובעת טענה כי במהלך המשא ומתן לקראת החתימה על הסכם 98, לא הוצגה לה על ידי המינהל החלטה 817, ובכך הפר המינהל את חובת ההגינות. התובעת התקשרה בהסכם 98 מתוך טעות, שרק בשלה היא הסכימה להיכנס לנעלי החברה או לנעלי מורג, ללא התאמה למדיניות החדשה. התובעת התייחסה לטענת המינהל לפיה החלטה 370 היא החלטה ספציפית. לטענת התובעת, זו אינה החלטה ספציפית אלא החלטה כללית, החלה - כעולה ממנה, על יישובי פיתוח ועל יישובי רמת הגולן. החלטה 817 מאוחרת להחלטה 370, וככזו היא גוברת עליה. 12. עוד טענה התובעת כי יש לדחות את עמדת המינהל לפיה שטח ה"לונה גל" הוא "חוף ים" שחלות עליו ההוראות המסדירות הפעלת חופי ים. התובעת טענה כי המקרקעין מרוחקים כ-60 מ' מחוף הים, ומהווים יחידת רישום נפרדת מהחוף. ייעוד המקרקעין הוא שונה מזה של שטח החוף, והם יכולים להתקיים ללא החוף. גם מהפן המשפטי, המקרקעין אינם מתאימים להגדרה של חוף ים, שכן הם אינם חלקה הגובלת עם הים. החלטות המינהל אינן מפנות להגדרה בחוק המקרקעין, ולכן לא החלטות ספציפיות העוסקות בחוף ים צריכות לחול על שטח הלונה גל, אלא רק אלה הנוגעות למסירת קרקע לתיירות. 13. המינהל טען כי דין התביעה להידחות. הוא טען כאמור, כי החלטה 817 מכוחה טוענת התובעת לפטור, אינה חלה במקרה דנן, משום שהעסקה במסגרתה רכשה התובעת את המקרקעין, היתה עסקה של העברת זכויות, ולא עסקה של הקצאה של מקרקעין. העובדה כי מדובר בהעברת זכויות, עולה בין היתר גם מהעובדה כי בהליכי הפירוק אישר בית המשפט כי החברה תמכור את זכויות החכירה שלה במקרקעין. אף שהמקרקעין נמכרו במכרז, הרי מעדות הגב' גיטרמן מטעם המינהל עולה כי המכרז הותאם להחלטה 370, והסכומים האמורים בו נגזרו ממנה, ומהשינוי בסכום, שאושר על ידי הנהלת המינהל. לטענת המינהל, ההבדלים בין הסכם 91 לבין הסכם 98, מקורם בטעות אנוש, שהובהרה במכתב המינהל מיום 3.10.2000. השוני נובע מפלט מחשב היוצא באופן אוטומאטי, ומכך שמטרת החכירה אינה אחד מן הקודים שמופיעים במחשבי המינהל. 14. המינהל טען כי להחלטה 817 אין תחולה רטרואקטיבית. התשלום ששילמה התובעת מהווה השלמה של דמי החכירה ל-91% מכוח הסכם 91 ומכוח החלטה 370, שהיא החלטה ייחודית וספציפית לעסקאות אלה. המינהל התייחס להחלטה 370, וטען כי החלטה זו קבעה כי החברה תחויב בעת הקצאת הקרקע בדמי חכירה בסכום מופחת. בהתאם להחלטה, ניתנה זכות בחירה לחוכר לבחור בין תשלום חד פעמי מופחת, לבין תשלום של דמי חכירה שנתיים בשיעור של 5% מהסכום המופחת (קרי 1% לשנה) - וזו האפשרות בה בחרה החברה. עוד נקבע בהחלטה כי ההשלמה ל-91% תיעשה בעת העברת הזכויות מהחברה לגורם אחר. יחד עם זאת, וכעולה מעדותה של העדה גב' גיטרמן, הסכום ששולם בסופו של דבר על ידי התובעת במסגרת הסכם 98, לא היה במדויק בהתאם להחלטה 370, אלא סכום אחר (שליש מהתמורה), בהתאם לאישור המינהל, לבקשת כונס הנכסים. מהעדות עולה כי אין מדובר בדמי הסכמה אלא בהשלמה להיוון. 15. לטענת המינהל, ממילא החלטה 817 אינה חלה על קרקע למטרת תיירות המצויה בטווח של עד 1 ק"מ מחוף הכינרת, והמקרקעין דנן מצויים במרחק של 60 מ' מהחוף. החלטה 93 להחלטות המינהל מתייחסת להקצאת שטחי חוף ים, ועולה ממנה כי בעת הקצאת זכויות בחוף ים, יש לשלם למינהל סכום כולל של 91% מערך הקרקע. על כל פנים, במקרה דנן קיימת כאמור החלטה ייחודית - החלטה 370, שהוראותיה חלשו על הסכם 91, מכוחו הוקצה לחברה שטח הלונה גל לראשונה. החלטה 817 אינה חלה על שטחי חוף ים, והיא גם אינה חלה על עסקאות שנקשרו לפני שהיא נכנסה לתוקף. 16. המינהל טען עוד כי מדיניות ההנחות ליישובי רמת הגולן, לא נולדה עם החלטה 817, אלא כבר במועד ההתקשרות בהסכם 91. לכן, התקבלה החלטה 370, שנועדה להקצאת מקרקעי הלונה גל, והיא נועדה להקל עם החברה, כך שבעת ההקצאה יהיה עליה לשלם תשלום נמוך יותר. כאמור, התובעת נדרשה לחתום על מסמכי הסכם 91, ובכך יש כדי להעיד על הסכמתה כי מדיניות ההנחות החלה על יישובי רמת הגולן, אינה חלה על הקצאה זו. התובעת אינה זכאית להנחה גם מהטעם שהמקרקעין אינם חלק ממשבצת המושב כנף. ההנחה מכוח החלטה 817 היא ליישובי גזרת לבנון בלבד. יישובי הגולן אינם זכאים לפטור, לא רק להנחה. בנוסף, כאמור, ההנחה אינה חלה על קרקע המצויה בטווח של 1 ק"מ מהכינרת. מכוח החלטה 866, חלים דמי החכירה המופחתים נושא החלטה 817 גם על ישובי רמת הגולן, החֵל מיום 3.5.1999. אולם, החלטה 866 אינה עוסקת בקרקע לתיירות, וצורפה אליה רשימת יישובים הזכאים לדמי חכירה מופחתים. מיתחם הלונה גל אינו חלק מרשימה זו. דיון 17. כפי שעולה מהאמור לעיל, השאלה הראשונה שיש לבחון אותה היא האם הסכם 98 היה הסכם להקצאה של מקרקעין לתובעת, או הסכם במסגרתו הועברו הזכויות נושא הסכם 91 מהחברה לתובעת. אם מדובר בהסכם להקצאה של מקרקעין, כי אז יש לבחון את השאלה האם החלטה 817 היתה אמורה לחול על הסכם זה. אולם, אם מדובר בהעברת זכויות מכוח הסכם קודם, הסכם 91 - כי אז חלות על הסכם 98 הוראות הסכם 91, ובין היתר ההוראות המתייחסות להשלמת דמי ההיוון לשיעור של 91%. לכן, אם מדובר בהסכם להעברת זכויות, החלטה 817 אינה חלה עליו, משום שהחלטה זו לא היתה עדיין בתוקף במועד ההתקשרות בהסכם 91, והיא אינה בעלת תחולה רטרואקטיבית. 18. האם הסכם 98 הוא הסכם להקצאת מקרקעין או הסכם להעברת זכויות? אני סבורה כי בהקשר זה הדין הוא עם המינהל. כך, יש לציין קודם כל כי הסכם 98 במסגרתו נמכרו המקרקעין, היה הסכם בין הכונס (שבא בנעליה של החברה, שהיתה החוכרת הקודמת של המקרקעין מכוח הסכם 91) לבין התובעת, ולא בין המינהל לבין התובעת. הכונס התקשר בהסכם במסגרת הליכי פירוק החברה, במסגרתם אישר בית המשפט של פירוק כי החברה תמכור את זכויותיה. כלומר, אין מדובר בהקצאה של המקרקעין על ידי המינהל, אלא בהעברת זכויות שהיו בידיה של החברה שהיתה בהליכי פירוק, למי שרכש את הזכויות ממנה - התובעת. 19. גם מהסכם 98 עצמו עולה במפורש כי מדובר בהסכם למכירת זכויות החברה - ב"הואיל" הראשון בהסכם מצהירה החברה כי היא בעלת זכות חכירה מכוח הסכם 91. ב"הואיל" הרביעי להסכם מצוין כי "דוגל (התובעת, ר.ר.) מעוניינת לרכוש מהחברה את זכויות החכירה במקרקעין". בס' 2.5 להסכם 98 צוין כי התובעת מצהירה כי הוצג בפניה אישור המינהל לפיו אושר לכונסים למכור את זכויות החכירה, באופן שהתובעת תקבל זכות חכירה מהוונת. במסגרת הסכם 98, נחתם ביום 14.6.98 גם מכתב העברת זכויות, המעיד אף הוא על אופי העיסקה - העברת זכויותיהם של המעבירים (החברה) מכוח הסכם 91, אל הנעברת - התובעת. במסגרת הסכם 98, התובעת חתמה גם על הנוסח של הסכם 91. גם ענין זה מעיד על הקשר בין ההסכמים, ומחזק את המסקנה כי הסכם 98 היה הסכם להעברת זכויות שהוחכרו מכוח מהסכם קודם, ולא הסכם במסגרתו הוקצו זכויות לתובעת מהמינהל במסגרת הסכם חדש. התובעת אף חתמה - במסגרת הסכם 98 - על נוסח החלטה 370. מובן כי חתימה זו מחזקת את המסקנה לפיה יש להחלטה 370 משמעות בהתייחס לזכויות התובעת בהתאם להסכם 98. טענות התובעת לפיהן היא חתמה על המסמכים הללו רר "לידיעה" הן בעייתיות. 20. חיזוק נוסף למסקנה זו נובע מתקופת החכירה מכוח הסכם 98. לו היה ממש בטענת התובעת, כי אז תקופת החכירה על פי הסכם 98 היתה צריכה להיגזר מהמועדים הרלוונטיים להסכם זה. ואולם, תקופת החכירה בהסכם 98 נגזרת מהסכם 91. כעולה מכתב העברת הזכויות, תקופת החכירה היא מיום 1.7.1990 ועד יום 1.7.2036, קרי 46 שנים מיום החתימה על הסכם 91. גם זו אינדיקציה משמעותית לכך כי הסכם 98 נגזר מהסכם 91, ומהווה המשך לזכויות שהוקצו במסגרת הסכם 91 - ולא הקצאה של זכויות חדשות. 21. כפי שהובהר לעיל, במסגרת הסכם 98, נדרשה התובעת לשלם סכום כסף למינהל. המינהל טען כי סכום זה משקף את השלמת דמי החכירה שלא שולמו במלואם במועד בו נחתם הסכם 91, ומכוח האמור בהסכם 91 ובהחלטה 370. כפי שעולה מכול האמור לעיל, במועד העברת הזכויות - היה החוכר אמור לשלם מכוח החלטה 370 והסכם 91, 91% השלמה להיוון. התובעת טענה כי לו היה מדובר בהעברת זכויות מחוכר לחוכר, היה על החוכר הקודם לשלם את ההשלמה האמורה לפי חשבון אחר, וכי בפועל לא שולמו דמי ההיוון לפי השלמה ל-91%, אלא הסכום נקבע על ידי השמאי באופן כמעט מקרי כדי לאפשר את העסקה. 22. אין מחלוקת כי הסכום ששולם על ידי התובעת אינו משקף באופן מדויק את הסכום שמהווה השלמה לדמי חכירה בשיעור של 91%. בפועל, שילמה התובעת למינהל סכום המהווה שליש מהתמורה שהיא שילמה לכונסים עבור המקרקעין. יחד עם זאת, מהעדויות עולה כי הסכום משקף השלמה כאמור, תוך שינוי והפחתה של הסכום שהיה צריך להיות משולם, כדי לאפשר את ביצוע העיסקה. כך העידה בהקשר זה העדה גב' גיטרמן: "לפי החוזה והתנאים המקוריים, היו אמורים לשלם 91% השלמה להיוון. כונס הנכסים פנה למינהל בבקשה להתחשב ולמצוא דרך להקטין את הסכום, משום שזה היה אמור להגיע לסכומים גבוהים מאוד, ולטענתו במצב כזה זה היה מפיל את העסקה. התקבלה החלטה ייחודית של ההנהלה בעקבות בקשה של הכונס, שקבעה ששמאי ממשלתי יקבע מתוך הסכום שיתקבל במכירה הזו, מה יהיה אחוז התשלום שיהווה את ההיוון עבור הקרקע. השליש הוא מקרי לחלוטין, זה האחוז שהשמאי קבע" (ר' עמ' 9 לפרוטוקול, שורות 23-28, ההגדשה שלי, ר.ר.). 23. בהמשך, נשאלה העדה האם קיימת החלטה כתובה לפיה מה שהשמאי יקבע יהווה השלמה להיוון. היא מפנה למסמך נ/1, וב"כ התובעת טוען בפניה כי מסמך זה אינו מציין כי מדובר בהשלמה להיוון. העדה משיבה כי "כל העסקה התבססה על החוזה המקורי שבו צוין שבעת העברת הזכויות יידרשו לשלם דמי היוון, אז כל הזמן דיברנו על דמי היוון" (ר' עמ' 10 שורות 13-14 לפרוטוקול). עדות זו היא סבירה בעיני. הטעם לכך הוא משום שהעובדה כי הסכם 98 התבסס על ה"חוזה המקורי" - קרי הסכם 91, עולה - כפי שפורט לעיל, ממכלול המסמכים שנחתמו על ידי הצדדים במועד ההתקשרות בו. לכן, ומאחר שחזקה על הצדדים כי הם היו מודעים להוראות הסכם 91 ולמשמעותן מבחינת חובת התובעת להשלים את הסכום לשיעור של 91%, סבירה בעיני העדות לפיה הנושא הזה עלה על הפרק, והצדדים דיברו עליו והתייחסו אליו. 24. העדה אף העידה ביחס למסמך נ/1. במסמך צוין כי "ההנהלה בדעה כי יש לקבוע את גובה האחוזים המגיעים למינהל על שווי הקרקע עוד לפני הוצאת השטח למכרז. המחוז יפנה לשמאי ממשלתי לקביעת גובה האחוזים בגין שווי הקרקע...". העדה ציינה כי כונס הנכסים בקש זאת לקראת ביצוע העסקה (ר' עמ' 10 שורות 7-10 לפרוטוקול). אכן, המסמך נ/1 אינו מתייחס באופן מפורש להשלמת ההיוון לשיעור של 91%. יחד עם זאת, ממכלול הראיות ניתן להסיק כי זו היתה הכוונה במסמך זה - שכן כאמור הצדדים היו מודעים לכך כי מדובר בהסכם להעברת הזכויות נושא הסכם 91, וחזקה עליהם כי היו מודעים לכך כי מכוח הסכם 91 והחלטה 370, על החוכר להשלים את דמי החכירה לשיעור של 91%. לכן, כאשר מתקבלת החלטה במינהל ביחס ל"גובה האחוזים המגיעים למינהל" - הדעת נותנת כי הכוונה היא לאחוזים המתייחסים להשלמה ל-91%, בהתאם להסכם 91 והחלטה 370. 25. התובעת ציינה כי המקרקעין נמכרו במסגרת מכרז. אינני סבורה כי עובדה זו יש בה כדי לשנות את המסקנה לפיה מדובר בהעברת הזכויות שהיו לחברה מכוח הסכם 91, ולא בהקצאה מחודשת, לאור כל האמור לעיל. 26. התובעת טענה כי קיימים הבדלים בין הסכם 91 לבין הסכם 98. כך, לטענתה, חל שינוי בייעוד הקרקע (מ"שטחי נופש עורפי" בהסכם 91, ל"איזור מלונאות ונופש" בהסכם 98); חל שינוי בנוסח ה"הואיל" השישי הנוגע לחוכרים קודמים, כאשר בהסכם 98 צוין כי היו חוכרים קודמים במקרקעין; חל שינוי בקיבולת הבנייה המותרת, כאשר בהסכם 91 אין ציון של מספר מ"ר אלא הפנייה לרשימה מצורפת. כן חל שינוי בשם החוכר, ובאופן תשלום דמי החכירה - מדמי חכירה שנתיים בהסכם 91 לתשלום מהוון בהסכם 98. אינני סבורה כי שינויים אלה יש בהם כדי לשנות את המסקנה אליה הגעתי לעיל. הסכם 98 הוא אכן הסכם "אחר" מהסכם 91 - זהו הסכם להעברת הזכויות מכוח הסכם 91, ולכן היה מקום לעדכן אותו - הן מבחינת זהותו של החוכר שהשתנתה, הן מבחינה זו שהיה מקום לציין את קיומם של חוכרים קודמים, והן מבחינת אופן תשלום דמי החכירה, שכאמור השתנה בהתאם להוראות הסכם 91 ויישומן על העברת החכירה. העדה הגב' גיטרמן העידה כי הטעם היחידי לשמו נחתם הסכם 98, הוא משום שבהסכם זה היה מעבר להיוון, בעוד שעל פי הסכם 91 תנאי החכירה היו שנתיים (ר' עדותה בעמ' 8 שורות 27-29 לפרוטוקול). 27. העדה גב' גיטרמן הופנתה בחקירתה הנגדית לנושא שינוי בייעוד הקרקע, ולהבדל בין ההסכמים בנושא זה. העדה השיבה בהקשר זה כי: "החוזה של 91 כפי שרואים פארק שעשועי מים תוקן בכתב יד, זו היתה מהות העסקה. אנו עובדים עם קודים, ומאחר ולא לכול מטרה יש קוד ונקלט קוד שונה, אנו תיקנו ידנית, רואים שיש תיקון ויש חתימה שלנו ושל החברה. ב-98 כאשר החוזה שונה למטרת היוון, בטעות זה לא תוקן ידנית. אנו עלינו על הטעות הזו. בחוזה מ-91 כתוב שייעוד הקרקע זה שטחי נופש עורפי, בעמ' 3, בכתב יד כי במחשב לא היה קוד כזה והקוד שנקלט נתן אזור מלונאות ונופש. בחוזה של 98 בטעות זה לא תוקן ידנית. אנו עלינו על הטעות ושלחנו מייד הודעה לחברה" (ר' עמ' 9 שורות 3-8 לפרוטוקול). די בהסבר זה כדי להבהיר את השוני בין ההסכמים. העובדה כי הסכם 98 עודכן, אין די בה לטעמי כדי לשנות את המסקנה לפיה מדובר בהסכם להעברת זכויות, ולא בהקצאה מחודשת של המקרקעין לתובעת - לאור כל האמור לעיל. 28. התובעת טענה בסיכומים מטעמה בין היתר, כי היא ידעה בעת החתימה על הסכם 98 כי דמי ההיוון שהיא שלמה הם דמי חכירה מהוונים, הנובעים מ"החוזה החדש בין הצדדים ביוני 98", וכי החתימה על המסמכים הנלווים (קרי הסכם 91 והחלטה 370) היתה רק לאשר כי "מסמכים אלה הובאו אליה לידיעתה, אולם אין בכך כדי לגרוע מהיותו של החוזה מיוני 98 חוזה בלעדי המסדיר את תנאי החכירה של שטח הלונה גל, ושמכוחו שולמו דמי החכירה המהוונים למינהל". לאור כל האמור לעיל - אינני מקבלת את הטענה. אני סבורה כי אומד הדעת של הצדדים להסכם 98 כפי שהוא עולה ממכלול המסמכים, הוא כי מדובר בהסכם להעברת זכות החכירה מכוח הסכם 91, שהיתה של החברה - לידי התובעת. לכן, צורפו להסכם המסמכים הרלוונטיים, המעידים על זכות החכירה המקורית על תנאיה, ובכלל זה הסכם 91 והחלטה 370. דמי ההיוון ששולמו על ידי התובעת נובעים מהחובה נושא החלטה 370 והסכם 91 להשלמת דמי ההיוון ל-91%, תוך שהצדדים הסכימו של שינוי הסכום והפחתתו כדי לאפשר את עריכת ההסכם עם התובעת. 29. אני סבורה אם כן כי הסכם 98 הוא הסכם להעברת הזכויות שהיו לחברה מכוח הסכם 91. לכן, חלות על ההסכם הוראות הסכם 91 ובכלל זה הוראת החלטה 370, ולא היה מקום כי המינהל יחיל על ההסכם את החלטה 817, אף בהנחה כי החלטה זו חלה על המקרקעין דנן חרף היותם סמוכים לחוף הכינרת. 30. מעבר לכול האמור לעיל, יש לציין כי גישת התובעת היא בעייתית גם מבחינה נוספת. התובעת ביססה כאמור את טענתה על תחולתה של החלטה 817 על הסכם 98. במועד ההתקשרות בהסכם 98, החלטה 817 היתה תקפה. יחד עם זאת, נראה כי אין חולק כי החלטה 817 על פי לשונה אינה חלה על ההסכם דנן, שכן היא חלה על ישובי קו העימות בגזרת לבנון, ולא חלה לפי לשונה על ישובי רמת הגולן, ובכלל זה על התובעת. אין גם מחלוקת כי החלטה 866 לא חלה במועד בו התקשרו הצדדים בהסכם 98 (היא נכנסה לתוקף רק ביום 3.5.99). התובעת טענה בהקשר זה כי בפועל, מאז שנת 1987 נהג המינהל לתת אותן הנחות גם לישובי רמת הגולן, לטענתה, מדיניות זו הועלתה בהמשך על הכתב במסגרת החלטה 866. כלומר, התובעת אינה מסתמכת על החלטה 866, ואף לא על החלטה 817 - אלא על נוהג או מדיניות שמכוחם ניתנו הנחות לישובי רמת הגולן עוד לפני שהחלטה 866 נכנסה לתוקפה. התובעת מסתמכת בהקשר זה על דברי ההסבר להחלטה 866, בהם צוין כי מאז 1987 נתן המינהל ליישובי רמת הגולן את אותן הנחות שניתנו ליישובי קו העימות בצפון, בהתאם להחלטת ממשלת ישראל לכלול את יישובי רמת הגולן ביישובי קו העימות. המצהיר מטעם התובעת, מר אוחיון, הצהיר בהקשר זה כי החלטה 866 נועדה להבהיר כי בהתאם להחלטת ממשלת ישראל, כלולה רמת הגולן עוד מ-1987 בגדרי קו העימות בגזרת לבנון, כך שהפטור שחל על קרקעות בקו העימות בצפון, חל גם הקרקעות ברמת הגולן. 31. אני סבורה כי קיים קושי בטענה זו. כאמור, החלטה 817 כשלעצמה אינה חלה על התובעת. אם התובעת מבקשת להסתמך על החלטה 866 - הרי החלטה זו מאוחרת למועד ההתקשרות בהסכם 98, ולכן היא אינה חלה עליו. אם מבקשת התובעת להסתמך על הנוהג שהיה קיים לגישתה משנת 1987, הרי טיבו המדויק של נוהג זה לא הובהר. לא ברור האם לישובי רמת הגולן ניתן פטור מתשלום דמי חכירה, או שמא ניתנו להם הנחות - ואם כן מה שיעור ההנחות. יתרה מזאת, גם המינהל אישר כי מדיניות ההנחות לישובי רמת הגולן לא נולדה עם החלטה 817. לגישת המינהל, החלטה 370 עצמה נבעה ממדיניות ההנחות שחלה על יישובים אלה, החלטה שנועדה להקל עם החברה כך שבעת הקצאת המקרקעין יהיה עליה לשלם תשלום נמוך יותר. כלומר- אם מבקשת התובעת להסתמך על מדיניות ההנחות שניתנו לישובי רמת הגולן, ושנזכרו בדברי ההסבר להחלטה 866 - הסתמכות זו אין די בה בהכרח כדי להביא למסקנה כי החלטה 817 חלה. כאמור, אין חולק כי המינהל החיל על הלונה גל מדיניות הנחות מיוחדת שנבעה מהעובדה כי מדובר בפארק שהופעל על ידי ישובים ברמת הגולן, אלא שלגישת המינהל מדיניות זו באה לידי ביטוי בהחלת החלטה 370 על הסכם 91. 32. בשולי הדברים יצוין כי בכתב ההגנה העלה המינהל גם טענות של שיהוי והתיישנות. בהקשר זה יש לציין כי עילת התביעה של התובעת היא בין היתר עילה של הטעיה בהתקשרות בהסכם 98. התובעת טוענת כי המינהל הטעה אותה בכך שלא יידע אותה על קיומה של החלטה 817, ועל כך כי יש להחיל את ההחלטה הזו על ההסכם. מעבר לכול האמור לעיל, ספק אם התובעת היתה זכאית להעלות טענה זו במועד בו הוגשה התביעה - קרי בשנת 2005, בלא לציין מתי נודע לה דבר קיומה של החלטה 817 (ור' לענין זה ס' 20 לחוק החוזים חלק כללי, בו נקבע כי על הצד הזכאי לבטל הסכם מחמת פגם ברצון, לשגר הודעת ביטול לצד שכנגד, תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול). 33. לכן, מכול הטעמים שלעיל, אני דוחה את התביעה. אני מחייבת את התובעת לשאת בהוצאות המינהל ובשכר טרחת עורכי דינו בסכום כולל של 40,000 ₪. חכירה