קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה להצהיר על ביטול הסכם מכר: מבוא 1. לפניי תביעה המבקשת להצהיר על בטלותו של "הסכם מכר" מיום 25.1.07 (להלן: "ההסכם"). בכתב התביעה נטען, כי התובעים הם בעלי הזכויות במקרקעין בשטח של 393 מ"ר, המצויים ברחוב רומן רולן ביפו, הידועים כחלקה 67 בגוש 7024 (להלן: "הנכס" או "המקרקעין"). בית המגורים של התובעים מצוי בחלקה צמודה, חלקה 66 באותו גוש (רחוב רומן רולן 8). הנתבעים הם הבעלים של מגרש נוסף אשר צמוד למקרקעין, הידוע כחלקה 78 באותו גוש, וגב השטח הבנוי במגרשם נושק למקרקעין. התובעים רכשו את הנכס מ"עמידר", בעקבות זכיה במכרז שערך מינהל מקרקעי ישראל, וחתמו על הסכם המכר מול עמידר ביום 9.5.06. הואיל ולטענת התובעים החזיקו הנתבעים בחלק מהנכס תוך פלישה לתוכו ושלא כדין, הגישו התובעים תביעת סילוק יד בבית משפט השלום בתל אביב-יפו (ת"א 12730/07) (להלן: "תביעת הפינוי"). ביום 25.2.08 הושגה הסכמה דיונית שם, לפני כב' השופטת רחל ערקובי, שלפיה תמחק תביעת הפינוי, וסעד הפינוי יינתן כסעד שבגררא בתביעה שהוגשה בינתיים לבית המשפט המחוזי (תוך לקיחת בחשבון גם של שאלת ההוצאות). כאמור, הצדדים חלוקים בדבר תוקפו של ההסכם, שבו, כביכול, "הוכשרה" הפלישה, בדרך של מכירת רצועה של "9 מטר" מהתובעים לנתבעים. 2. מטעם התובעים, התובע 1, שיך יחיא יוסף ("אבו עאדל") (להלן: "יוסף" או "התובע 1"), ובנו, התובע 2, שיך יחיא מוחמד (להלן: "מוחמד" או "התובע 2"), ניתנו תצהיריהם של התובעים עצמם וכן של אל שייך יחיא אחמד (אחיו של התובע 1) (להלן: "אחמד"), סלאח מסרי (להלן: "מסרי") ויוסף שניר (להלן: "שניר"). כן זומן לעדות האדריכל ג'ילברטו בלליס (להלן: "בלליס" או "האדריכל"). מטעם הנתבעים, הנתבע 1, בורהאן גוטי (להלן: "בורהאן" או "הנתבע 1"), ואביו, הנתבע 2, איברהים גוטי ("אבו ח'ליל") (להלן: "איברהים" או "הנתבע 2"), ניתנו תצהיריהם של הנתבעים עצמם וכן של מחמוד אבו סייף (להלן: "אבו סייף") וסלימאן סטל (להלן: "סטל" או "האימאם"). העדים נחקרו במהלך הליך ההוכחות. כריתתו של הסכם ופרשנותו תשתית נורמטיבית 3. בית המשפט העליון שב והבהיר לאחרונה: "התנאי המרכזי העומד ביסוד קיומו של חוזה הוא הדרישה למפגש רצונות בין הצדדים ולקיומה של הסכמה הדדית ביניהם להתקשר בהסכם מחייב, שבאה לידי ביטוי ביסוד גמירת הדעת. המבחן לגמירת דעתם של הצדדים הינו מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות, וכולל את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ואמירותיהם לפני ואחרי... לעניין יסוד המסוימות... נפסק בעבר כי נדרש שהפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים... דרישה זאת נובעת מן התפיסה הבסיסית שאין חוזה יכול להתגבש אלא כאשר הצדדים מסכימים על מסגרתו ועל העניינים החיוניים והמהותיים שבו... ברם, עם השנים רוככה הדרישה בפסיקה, אשר הכירה בהסכם כבעל מסוימות מספקת גם כאשר לא ניתן היה למצוא בו את "התנאים החיוניים לעסקה", וזאת כאשר פרטים אלו ניתנים להשלמה לפי הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל... השלמה כאמור לא תיעשה כאשר בין הצדדים קיימת אי-הסכמה מפורשת או משתמעת לגבי אותם פרטים חסרים... שני התנאים המצטברים הנדרשים להתגבשות הסכם מחייב - גמירת דעת ומסוימות - הינם תנאים נפרדים אך קיימים ביניהם קשרי גומלין חזקים... לעתים, העדה חזקה על גמירת דעת נתפשת כפיצוי על מסוימות חסרה או פגומה... מנגד, היעדר מסוימות - בדגש על היעדר הסכמה לגבי פרט עיקרי - עשוי להעיד על פגם בגמירת דעתם של הצדדים... " (ע"א 7193/08 עדני נ' דוד (2010), בפיסקה 9). כוונת הצדדים ליצור יחסים משפטיים נלמדת אפוא, בין היתר, מהתבטאויות הצדדים, התנהגותם, תוכן ההסכמה ונסיבותיה (ע"א 8566/06 אמריקר שירותי ניהול וייעוץ (1987) בע"מ נ' מליבו ישראל (2009)). ראו גם: ע"א 2173/07 חזן נ' נורדיה מושב שיתופי של חיילים משוחררים בע"מ (2010), בפיסקה 15: "... נקודת המוצא לפרשנותו של ההסכם... היא לשונו, אשר תוחמת את גבולות פרשנות החוזה... יחד עם זאת, תהליך פרשנותו של חוזה אינו מתמצא בלשונו בלבד, שכן כידוע, על בית המשפט הנדרש לפרש הוראה מסוימת בחוזה, לעשות כל שביכולתו כדי להתחקות אחר כוונתם המשותפת של הצדדים לאותו חוזה. על מנת לעשות כן עליו לנסות ולעמוד על התכלית הסובייקטיבית של ההתקשרות ביניהם, עליה ניתן ללמוד הן מלשון החוזה והן מהנסיבות האופפות את כריתתו". 4. כבר נפסק, כי תכליתו של חוזה מגלמת את המטרות, היעדים, האינטרסים והתוכנית שהצדדים ביקשו להגשים ביחד, ובהעדר נתונים מספיקים על אומד דעתם הסובייקטיבי, או בהתקיימותו של קושי ממשי לחלצו, ניתן לפנות לתכלית האובייקטיבית של החוזה, ולנסות לאתר את המטרות והאינטרסים שחוזה מאותו סוג או מאותו טיפוס נועד להגשים (ראו, למשל, ע"א 9803/01 תחנת שירות רמת גן בע"מ נ' סונות ישראל בע"מ (2004), פסקה 7). ראו גם את דברי כב' השופט ריבלין בע"א 2553/01 ארגון מגדלי ירקות נ' מדינת ישראל (2005), שלפיהם יש לאתר את אותה פרשנות שמגשימה את תכלית החוזה, שאף יוצקת לתוכו הגיון כלכלי (פסקאות 11, 14). כב' הנשיא ברק הוסיף, כי כאשר טקסט חוזי "סובל" מספר פירושים אפשריים, יש להתחקות אחר תכלית החוזה; אם לא ניתן לחלץ תכלית סובייקטיבית משותפת, יש לעבור לבחינה אובייקטיבית, שתהא צודקת, יעילה, סבירה והגיונית (פסקאות 10, 14 לחוות דעתו) (ראו, באותה פרשה, דנ"א 2045/05 (2006)). מה ביקשו אפוא הצדדים "להגשים ביחד"? טענות הצדדים 5. אין חולק כי התובע 1 והנתבע 2 נפגשו במסגד נוזהה ביפו ביום 25.1.07, בניסיון למצוא פתרון למחלוקת, בחסותו של האימאם. ההסכם נערך בשפה הערבית (המקור הוגש וסומן נ/1). לתצהירי הנתבעים צורף תרגום, שאינו שנוי במחלוקת). מפאת חשיבות הדברים אביא את נוסח ההסכם במלואו: "הנדון: הסכם בין חג' אבו ח'ליל גוטי וחג' אבו עאדל שיך יחיא בישיבה שנערכה במסגד נוזהה לאחר תפילת הצהריים ביום חמישי 25/1/2007, ובנוכחות הצדדים החג' אבו ח'ליל גוטי והחג' אבו עאדל שיך יחיא ובנוכחות החג' אבו פייסל אבו סיף והחג' אבו סעיד אלמסרי והחג' ח'ליל גוטי והשיח' סלימאן סטל, סוכם כלהלן: (1) החג' אבו ח'ליל יסגור את הפתח (המצוי בין בתיהם ואשר במחלוקת) (2) החג' אבו עאדל יסגור את התיק (הכוונה לתביעת הפינוי - א.ז.) סופית מייד לאחר סגירת הפתח (3) לאחר סגירת התיק תערך פגישה לדיון בנוגע להוצאות שכ"ט עו"ד. (4) ובאשר לחלקת האדמה הצמודה לבית משפחת גוטי סוכם כי אבו ח'ליל גוטי ישלם לאבו עאדל מחצית עלותה של חלקת האדמה ובכך תעבור לבעלותו (אורכה של חלקת האדמה תשעה מטרים) (5) אם יחליט אבו עאדל או ילדיו למכור את חלקת האדמה אשר בבעלותם לא יהיו רשאים למכור את חלקת האדמה הנזכרת בסע' 4". (ההדגשה במקור - א.ז.). בשולי ההסכם מופיעות חתימות הנוכחים. 6. הנתבעים מבקשים לתת תוקף מלא להוראות ההסכם. לשיטתם, ההסכם כולל את התנאים היסודיים של העסקה, ובהם: זיהוי מספיק של הצדדים לעסקה - קרי, התובע 1, מצד אחד (על פי הנטען, בשמו ובשם בנו, התובע 2) והנתבע 2 מצד שני (על פי הנטען, בשמו ובשם בנו, הנתבע 1); תיאור הנכס נשוא העסקה - "חלקת האדמה הצמודה לבית משפחת גוטי", תוך אזכורו של תיק תביעת הפינוי, שבו מצוי אף תשריט רלוונטי; סיכום בדבר התמורה, "מחצית עלותה של חלקת האדמה" כלומר, מחצית מהתשלום ששילמו בגינה התובעים לעמידר. הנתבעים מפנים לעדותו של אבו סייף, שלדבריו: "... אחרי התפילה ישבנו במשרד של שייך סולימאן היה ויכוח קצת מה רוצים לעשות אח"כ הסכימו לסגור היו שתי כניסות על השטח של איברהים. אמר לו הבן אדם אבו עדאל אתה תסגור את זה גמרנו מחיר שישלם תשע אלף שקל עבור החתיכה הזו שנשארה. עשינו הסכם על זה. השייך טעה במילה אחת ואמר טעיתי הוא מחק את זה על ידנו. זה היה במשרד" (עמ' 20 לפרוטוקול). מוסיפים הנתבעים וטוענים כי אף הוחל בביצועו של ההסכם, הואיל ומילאו אחר התחייבותם לפי סעיף 1 להסכם, שלפיו היה עליהם לסגור (לאטום) פתח שהיה שנוי במחלוקת המצוי בין בתי הצדדים ובתוך כך, להשיב לחזקת התובעים מקרקעין נוספים, בשטח גדול מ-9 מ"ר שהוחזקו על ידם (המהווים גם הם חלק מחלקה 67). בהקשר זה מפנים הנתבעים לעדותו של מסרי, שלפיה "... מפנים חלק ומשאירים חלק קטן של 9 מטר..." (עמ' 11 לפרוטוקול). כן הם מפנים לדברי העד אבו סייף: "אח"כ נגמר הכל יפה רגוע הכל. הכל בסדר. כולנו חתמנו וקראנו את ההסכם, כולם. אח"כ הלכנו לשטח שמה וראינו צריך לסגור את שתי הכניסות. הבן אדם אחרי סגר אותם והלכנו עוד פעם ראינו סגור וזה נגמר." (עמ' 20 לפרוטוקול). הנתבעים מדגישים כי ההסכם לא היה כפוף לכל הסכם מאוחר יותר, ואין בו דבר המצביע על היותו אך חוליה במשא ובמתן ולא סופו של אותו משא ומתן. כן חולקים הנתבעים על הטענה שכביכול התגלתה לתובע מניעות כלשהי, הקשורה לאפשרות להוצאת היתר בניה, בנקודת הזמן שלאחר החתימה על ההסכם. הם מפנים לעדותו של האדריכל בלליס, שלפיה "מהתחלה כששכר אותי הסברתי בדיוק שבשום אופן אי אפשר להשאיר את החריגה..." (עמ' 5 לפרוטוקול), ובהמשך ציין כי הדברים נאמרו אם כך עוד בשנת 2006 (עמ' 7 לפרוטוקול). הנתבעים כופרים בטענת התובע, שלפיה במהלך עריכת העסקה הבהיר שעליו לקבל את עצת בעלי המקצוע, עורך דין ואדריכל; אף העד אבו סייף לא שמע דבר שנאמר בהקשר זה בחדר (עמ' 21 לפרוטוקול). כמו כן, ההסכם אף לא בוטל למחרת אלא להיפך, הצדדים החלו בביצועו. עוד טוענים הנתבעים כי הוראת סעיף 13 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), שאינה מאפשרת עשיית עיסקה בחלק בלתי מסוים במקרקעין, אינה מצדיקה את ביטול ההסכם, שעניינו אך התחייבות לעשיית עיסקה. בהקשר זה מזכירים הנתבעים כי הם מחזיקים במקרקעין ללא קשר להסכם, במעמד של בר-רשות, ולו מכללא, במשך שנים ארוכות. 7. כאמור, אל מול טענת הנתבעים בדבר תוקפו המלא של ההסכם ניצבת עמדת התובעים בדבר בטלותו. לשיטתם, סעיף 13 לחוק המקרקעין מביא להעדר תוקפו של ההסכם. כך גם העובדה שהתובע 2 לא חתם על ההסכם ולא מילא את ידי אביו לעשות כן. בנוסף, ההסכם נעדר מסויימות, שכן אין הוא מגדיר בדיוק את השטח שמדובר בו ואת התמורה. בכל מקרה, טוענים התובעים, ברגע שהוברר להם מהאדריכל שההסכם אינו בר-ביצוע, ביטלו אותו מיידית, למחרת או בסמוך לכך. הרי לא ייתכן שהתובעים התכוונו להגיע לעיסקה, שתמנע מהם את אפשרות ניצול אחוזי הבניה בשטח; לשם מה השקיעו את כספם כדי לקנות שטח זה? קביעות ומסקנות 8. נתתי דעתי לכל העדויות, יתר הראיות והטענות. הגעתי למסקנה כי אין לתת להסכם תוקף. אמנם, ההסכם מדבר בעד עצמו. שפתו ברורה. הוא לא כולל תנאי מתלה או תנאי מפסיק. אין הוא לוקה בחוסר מסוימות, שכן לכל היה ברור באיזו פיסת קרקע מדובר בשטח. גם בנוגע למחיר, ככל הנראה שבגלל שמסמכי הרכישה והתשלום לעמידר לא היו בפני הצדדים במסגד במעמד החתימה, סוכם על מחצית השווי. הסכום המדויק הוא נתון בר-השלמה בקלות יחסית. התובע לא הוכיח שבמעמד החתימה הסתייג בעל פה מתוקפו של ההסכם או העלה תנאי כלשהו; איש לא העיד על כך. עם זאת, בכך אין די. 9. ראשית, הדין בנוגע לסעיף 13 לחוק המקרקעין ברור. על פי סעיף זה, "עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11 ו-12, ואין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת". הנתבעים הפנו לע"א 2731/07 חמוד נ' חטאר (2009), אלא שלטעמי פסק דין זה מחזק בדיוק את טענת התובעים. באותו מקרה נפסק, כי "... יש להדגיש כי לשון סעיף 13... היא ברורה וחד משמעית, והיא אוסרת על הקניית זכות בחלק פיזי (להבדיל מחלק מתמטי) של יחידה קניינית נתונה. ודוק: ההגבלה האמורה חלה רק על השלב הקנייני. בשלב האובליגטורי אין כל מניעה להתחייב להקנות חלק פיזי מסוים בנכס, אף אם בעת לידתה של ההתחייבות - ביצועה בפועל אינו אפשרי... משעברה העסקה מהשלב החוזי לשלב הקנייני, תחולנה עליה הוראות סעיף 13... השוללות את תוקפה מניה וביה, ואין להסכמת הצדדים לעניין זה ולא כלום. משכך, לנוכח קביעתו של בית משפט קמא כי העברות הזכויות נשוא הסכמים ת/5 ו-ת/7/ב עניינן בחלקים מסוימים במקרקעין, לכאורה אחת דינן להתבטל. ואולם, עיון בלשונו של הסכם ת/7, המעגן, כאמור, את הסכמותיהם הקודמות של הצדדים, מעלה כי בניגוד לקביעתו של בית המשפט, אין המדובר בהכרח בעיסקה בחלק מסוים במקרקעין... (פסקה 34; ההדגשות שלי - א.ז.). באותו מקרה ניתן תוקף חלקי לאחת ההסכמות רק מאחר ופורשה כמתייחסת לעיסקה בחלק בלתי מסוים. במקרה שלנו, מדובר במפורש בחלק פיזי מסוים, וביצועה הקניינית של ההתחייבות הוא בלתי אפשרי ומשולל תוקף. 10. שנית, הבעלות במקרקעין אינה רק של התובע 1 אלא גם, ובחלקים שווים, של התובע 2. הוא הצהיר מפורשות בתצהירו כי "... מעולם לא נתתי לאבי את הסכמתי למכור או להשכיר או להחכיר חלק כלשהו מהקרקע לנתבע או למי מטעמו או למישהו אחר... חתימת ההסכם והפגישות עם הנתבע ועם האימאם והאחרים לא נעשתה בהסכמתי ומיד כששמעתי על כך הבהרתי שאני לא מסכים בשום פנים ואופן למכירה של חלק בקרקע..." (סע' 5 - 6). התובע 2 התייצב לחקירה נגדית אך ב"כ הנתבעים ויתר עליה (עמ' 19 לפרוטוקול). התובע 1 התיימר אפוא לעשות עיסקה כוללת, שכלל לא הוסמך לעשותה. 11. שלישית, גם אם היה להסכם תוקף, היה מקום לאפשר לתובע 1 לבטל אותו עקב טעות, כפי שאכן עשה כבר למחרת או בסמוך לכך, בין אם במפורש ובין אם בהתנהגות (האימאם אמנם לא אישר שנמסרה הודעת ביטול ממש, אך אישר כי התובע 1 אמר לו אחרי יום-יומיים שהוא צריך להתייעץ עם עורך דין - עמ' 32 לפרוטוקול - וכי התובע 1 והאדריכל העמידו אותו על מצב הדברים, שלפיו לא ניתן יהיה לבנות על המקרקעין ללא הרצועה המדוברת - עמ' 35 לפרוטוקול). הרי לא יעלה על הדעת שהתובע 1 יסכל במו ידיו כל אפשרות לבניה במקרקעין של מאות מ"ר, בכך שימסור רצועת שטח מזערית לידי הנתבעים, אפילו היא מוחזקת על ידם בפועל שנים רבות. סביר לקבוע כי הגם שהיו שיחות קודמות בין התובע 1 לבין האדריכל בלליס, ערך התובע 1 בדיקה נוספת עדכנית עם האדריכל מיד לאחר חתימת ההסכם, ושבה והתחוורה לו התמונה, שלפיה אין באפשרותו לוותר על אותו שטח. בהקשר זה אמינה בעיניי ומקובלת עליי עדותו של האדריכל בלליס. לדבריו, "... מהתחלה כששכר אותי הסברתי בדיוק שבשום אופן אי אפשר להשאיר את החריגה כי זה פלישה כלפי מפות תל אביב כתוב במפות טופוגרפיות וזה מחוץ לכל קו בניין... אני הגשתי כבר תכניות לצוות יפו בפירוש לאדריכל הילמן הלל של צוות יפו. חתם ונתן הריסה טוטלית של כל חריגות הבניין... הנה חתום לפני כשנה... ת/1..." (עמ' 5 לפרוטוקול). האדריכל אף תיאר פגישה אצל התובע 1, בנוכחות הנתבעים, זמן מה לאחר חתימת ההסכם, שבה הסביר כי ביצועו אינו אפשרי; הוא תיאר את דרישות העיריה שלפיהן בלי פינוי והריסה של השטח המדובר לא יינתן כלל היתר בניה (עמ' 6 לפרוטוקול). רוצה לומר - אפילו קיווה התובע 1 שביצועו של ההסכם אפשרי, תקווה זו התבדתה. סוף דבר 12. מהטעמים המפורטים לעיל, אני קובע כי ההסכם מחוסר תוקף. אין חולק שהתובעים רכשו כדין מעמידר את המקרקעין, ובתוכו השטח נשוא ההסכם. המינהל דאג לציין במסמכי המכרז ולהבהיר כי בשטח יש "פולשים". מכל מקום, מעמדם של הנתבעים הוא לכל היותר כמעמד של בר-רשות. רשות כזו ניתן להפסיקה בכל רגע, והתובעים גילו דעתם זה מכבר בנוגע להפסקת הרשות, בעצם נקיטת ההליכים המשפטיים כנגד הנתבעים בבית משפט השלום ובבית המשפט כאן. אם נדרש "זמן סביר" למתן ההודעה לשם "התארגנות", זמן זה חלף מזמן. מכוח ההסכמה הדיונית בתביעת הפינוי, אני קובע כי על הנתבעים לפנות את כל שטח המקרקעין מכל אדם, נכס או חפץ כלשהם, זאת תוך 30 יום. בנסיבות העניין אני קובע כי כל צד ישא בהוצאותיו. חוזהביטול חוזההסכם מכר