קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה לסעד הצהרתי - כריתת הסכם: 1. תביעה לסעד הצהרתי הקובע כי בין הצדדים נכרת הסכם מחייב למכירת זכויות הבעלות בדירה שברח' באר שבע 4, נחלאות, בירושלים, הידועה גם כחלקה 170 בגוש 30045 (להלן - הנכס), המצויה בניהולו של הנתבע, לתובעת, ולחלופין לקבוע כי יש לחייב את הנתבע להתקשר עם התובעת בהסכם כזה. עוד נתבקש בית המשפט לקבוע, כי החלטתו של הנתבע למכור את הזכויות בנכס באמצעות מכרז בטלה ומבוטלת, בשל התנהלותו הבלתי סבירה של הנתבע. רקע עובדתי 2. הנתבע, האפוטרופוס הכללי, מנהל את נכסיו העזובים של הנעדר אברהים איסייס, ובכללם הנכס, מכוח צו ניהול שניתן ע"י בית המשפט המחוזי בירושלים ביום 10.3.97 (תיק עז' 364/97). התובעת הייתה דיירת מוגנת בנכס, אולם במהלך שנת 2006, לאחר תקופת אשפוז בבית חולים, עברה להתגורר במחלקה סיעודית בבית אבות. כיום התובעת במצב דמנטי, הוכרזה כחסויה, ומיוצגת ע"י האפוטרופוס על רכושה, בנה מר חיים מזרחי. בנכס מתגורר בן אחר של התובעת, מר רפי מזרחי, אשר על פי הנטען מתגורר בו מיום היוולדו. 3. במהלך השנים, והחל משנת 1997, פנתה התובעת לנתבע מספר פעמים בבקשה לרכוש את הנכס. פניותיה לנתבע נוהלו ע"י בנה איתן מזרחי, אשר אף הגיש תצהיר מטעמה, והן יפורטו להלן: א. ביום 27.1.97 פנתה התובעת אל הנתבע בבקשה לרכוש את הנכס. בתשובתו מיום 23.6.97 הודיע הנתבע לתובעת כי השמאי הממשלתי אמד את שווי זכויות הבעלות בנכס, כתפוס ע"י דייר מוגן, בסך 875,000 ₪, והתובעת נתבקשה להודיע את עמדתה. בשולי המכתב נכתב כי "מכירת הנכס כפופה לאישור האפוטרופוס הכללי ובית המשפט ואין במכתבי זה משום הסכמה למכור לך את הנכס" (נספח 5 לתצהיר יגאל קליינר מטעם הנתבע). התובעת טוענת כי ניסתה לקדם את הרכישה, אולם אין כל תיעוד המעיד על קבלת ההצעה או ניסיון אחר לקדם את רכישת הנכס. ב. ביום 13.9.98 פנתה התובעת לנתבע בשנית, הפעם באמצעות עורך דין מטעמה, וביקשה "לנקוב מחירכם למכירת הבעלות בבית הנ"ל". במכתביו מיום 9.11.98 ומיום 15.2.99 הודיע הנתבע לתובעת כי השמאי הממשלתי אמד את שווי הנכס כתפוס בסך 1,030,000 ₪, וביקש כי התובעת תודיע עמדתה. עוד הוסיף כי "אין במכתבי זה משום הסכמת משרדנו למכירת הנכס". התובעת, בתגובה, המציאה לנתבע דו"ח שמאות של הנכס שנערך לבקשתה, וזה הועבר לבחינת השמאי הממשלתי. לאחר בחינת השמאי הממשלתי, הודיע הנתבע לתובעת כי שווי הזכויות בנכס כתפוס נאמד בסך 920,000 ₪, וביקש מן התובעת להודיע עמדתה. גם לפניה זו לא היה כל המשך (נספחים 6-9 לתצהיר הנתבע). ג. פנייתה הבאה של התובעת לנתבע הייתה ביום 25.5.03. במכתבה לנתבע ממועד זה, הודיעה התובעת לנתבע כי היא ובנה, המתגורר עמה בנכס, החליטו לגייס את הכסף הדרוש לרכישת הזכויות בנכס באמצעות הלוואות שיטלו. למכתבה צירפה דו"ח שמאות של השמאי פטל, וביקשה לרכוש את הנכס במחיר שקבע פטל בסך 642,000 ₪. לא הוצג מכתב תשובה לפניה זו מטעם הנתבע. ד. בסוף שנת 2005 שבה ועלתה סוגיית רכישת הנכס ע"י התובעת. התובעת פנתה לנתבע, במכתבה מיום 27.11.05, בבקשה לרכוש את זכויות הבעלות בנכס. כפי שעולה מן הראיות, עוד קודם לכן, ביום 13.11.05 נערכה שומה של הנכס ע"י השמאי מאיר גרון מטעם הנתבע, ועל פיה הוערך שווי הנכס כפנוי בסך 1,771,000 ₪, כתפוס ע"י דייר מוגן בסך 1,035,000 ₪, ושווי דמי מפתח מלאים נאמד בסך 1,076,400 ₪ (נספח ד' לתצהיר מזרחי). ביום 25.1.06 הודיעה התובעת לנתבע כי היא מבקשת לרכוש את הנכס בסכום שקבע השמאי גרון בסך 1,035,000 ₪. בחינת השומה ע"י היחידה הכלכלית של הנתבע גילתה כי נפלו טעויות בשומתו של גרון, בין היתר בשל אי התייחסותו לזכויות הבניה בנכס, ובעקבות זאת נערכה שומה מעודכנת. בשומה המעודכנת, שנערכה ביום 25.5.06, נמצא כי שווי זכויות הבעלות בנכס כפנוי הוא 2,560,000 ₪, כתפוס הוא 1,723,000 ₪, וכי שווי דמי מפתח מלאים הוא 837,000 ₪ (נספח יד לתצהיר מזרחי). התובעת, אשר פניותיה לנתבע לא זכו למענה, פנתה שוב אל הנתבע, ביום 6.9.06, הפעם באמצעות בא כוחה, עו"ד רוני דובר. במכתבו זה טען עו"ד דובר כי יש בפניית התובעת לרכישת הנכס בסכום של 1,035,000 ₪, משום "קיבול" של הצעת הנתבע (נספח ז' לתצהיר מזרחי). מגעי הצדדים נמשכו גם לאורך שנת 2007. ביום 28.1.07 פנה מר יגאל קליינר, מנהל תחום (ניהול רכוש) אצל הנתבע, לב"כ התובעת וביקש ממנו כי ימציא לו מספר פרטים: שם בית האבות בו מתגוררת התובעת ומאיזה מועד היא מתגוררת בו ומי מתגורר בנכס (נספח ט' לתצהיר התובעת). פניה זו נעשתה, לאחר שקליינר ביקר בנכס ומצא כי בניה של התובעת מתגוררים בו, ולאור חוות דעת שנערכה ע"י המחלקה הכלכלית של הנתבע, אשר סברה כי יש צורך לבדוק האם התובעת מתגוררת בנכס, עובדה שיש בה כדי להשפיע על זכויותיה כדיירת מוגנת, ועל ההחלטה למכירת הנכס. במענה לפנייה, הודיע ב"כ התובעת לנתבע כי התובעת עברה לבית אבות שמונה חודשים קודם לכן, כי היא חוזרת לדירתה בסופי שבוע, וכי בדירה מתגורר בנה, רווק בן 46, המתגורר עמה מאז לידתו. בהמשך, ביום 21.3.07 פנה אבי עודד, מחברת נכסי אריאל פרוייקטים בע"מ, המנהלת את נכסי הנתבע, לב"כ התובעת, והודיעו כי הנתבע "שוקל למכור את זכויות הבעלים לנכס שבנדון בסכום של 1,723,000 ₪", וכי "הצעה זו תקפה עד לתאריך ה-30 אפריל 2007". עוד צוין כי "למרות האמור לעיל, ביצוע העסקה ומכירת זכויות הבעלים מותנה באישור מוקדם של הגורמים המוסמכים באפוטרופוס הכללי - משרד המשפטים". במכתב לנתבע מיום 11.4.07 הודיע ב"כ התובעת כי התובעת מעוניינת ברכישת הנכס, תוך שמירת זכותה להגיש השגה על השומה. יחד עם זאת, הדגיש כי "בכל מקרה, מרשתי מעוניינת ברכישת הנכס!!!". במכתבו מיום 26.7.07, הציג שמאות נגדית, תוך שהוא שב ומציין כי אין מניעה להתקשר בעסקה על בסיס שמאות הנתבע, תוך שמירת זכות ההשגה של התובעת (נספח ט"ו לתצהיר מזרחי). ביום 22.10.07 הודיע אבי עודד לב"כ התובעת כי לאחר בחינת השומה הנגדית, הוחלט ע"י הנתבע "לשקול את מכירת זכויות הבעלים לנכס שבנדון בסכום של 1,739,000 ₪", וכי "הצעה זו תקפה עד לתאריך ה-31 ינואר 2008". ושוב צוין "למרות האמור לעיל, ביצוע העסקה ומכירת זכויות הבעלים מותנה באישור מוקדם של הגורמים המוסמכים באפוטרופוס הכללי - משרד המשפטים". ושוב, במכתבו מיום 15.11.07 הודיע ב"כ התובעת לנתבע כי התובעת החליטה לרכוש את הנכס במחיר המוצע, ואף ביקש לקבל הסכם מכר ושוברי תשלום. בהמשך, ולאחר תזכורות נוספות של ב"כ התובעת, הודיע הנתבע לב"כ התובעת, כי נערכות בדיקות שונות, בהן הזמנת חוות דעת משפטית, על מנת "לבחון מהי הדרך שתטיב עם בעל המקרקעין" (מכתב עו"ד אופיר פורת מטעם הנתבע, נספח 20 לתצהיר קליינר), כי הנתבע טרם השלים את הבדיקות וכי עם השלמתן, יודע לתובעת (נספח 21 לתצהיר קליינר), ולבסוף כי הבדיקות הסתיימו והנושא יועבר לועדה המוסמכת אצל הנתבע לשם קבלת המלצתה (נספח 22 לתצהיר קליינר). ביום 6.8.08 הודיעה ב"כ הנתבע לב"כ התובעת כי בקשת התובעת לרכוש את הזכויות בנכס "נדונה ע"י הגורמים המוסמכים באפוטרופוס הכללי, אשר החליטו למכור את זכויות הבעלות בנכס במסגרת מכרז פומבי למרבה במחיר", וכי התובעת מוזמנת להשתתף כמציעה במכרז (נספח כ"ז לתצהיר מזרחי). 4. במהלך שמיעת ההוכחות נתברר כי קיים פרוטוקול דיון של הועדה שדנה בבקשת הרכישה של התובעת (ועדת מימוש), אשר המליצה שלא למכור את הנכס לתובעת. התובעת ביקשה לקבל לעיונה את הפרוטוקול, אולם הנתבע התנגד לכך תוך שטען, בין היתר, לחסיונו של הפרוטוקול. בהחלטת בית המשפט מיום 17.1.11, שניתנה לאחר שהפרוטוקול הועבר לעיון בית המשפט, חוייב הנתבע להמציא לתובעת את שלושת חלקיו האחרונים של פרוטוקול הדיון, הכוללים את פרק "החלטת הועדה", פרק "נימוקים להחלטה" ופרק "החלטת האפוטרופוס הכללי". עיון בפרוטוקול מעלה כי על פי החלטת הועדה, ימכרו זכויות הבעלות בנכס במסגרת מכרז, תוך ציון מחיר מינימום עפ"י הערכת שמאי עדכנית, ובסכום שלא יפחת מ-1,739,000 ₪, הסכום שהדיירת מסכימה לשלם. בפרק "נימוקים להחלטה" נאמר כדלהלן: "א. השימוש המיטבי בנכס הוא הריסת הבית הקיים וניצול זכויות הבניה, והשאלה היא האם מי שיהנה מההשבחה הוא הנעדר, בני משפחת הדיירת המוגנת או צד ג' עלום. אם אכן קיים צד ג' העומד מאחורי משפחת הדיירת (ר' מזכר מיום 17.10.07, ס' 5), הרי שאין סיבה שלא ירכוש את הזכויות במסגרת מכרז כמקובל במימוש נכסים בניהול האפוטרופוס הכללי. ב. יחד עם זאת, במצב כזה קיים סיכון כי הדיירת תתנגד ותחליט לפנות לביהמ"ש גם בשל העובדה שהיא במשך שנים ניהלה מו"מ לרכישת זכויות הבעלות שלבסוף היא הסכימה לתנאי האפ"כ, וגם בשל העובדה כי קיים סיכוי שיהיו לה בעלים חדשים "זרים". אולם, סיכון זה נסוג לעומת חובתנו למקסם רווחי נעדרים (סעיף 9 לחוק). כמו כן לדיירת זכות להשתתף במכרז. ג. חוות הדעת הכלכלית תומכת במכירת הזכויות. ד. נוהל המכרזים החדש, יכול להביא להליך של התמחרות, מה ימקסם את רווחי הנעדרים." בהחלטת הנתבע מיום 22.7.08 אושרה החלטת ועדת המימוש. 5. להשלמת התמונה יצוין כי ביום 25.11.08 ניתן ע"י בית המשפט (כב' השופט י' צבן) צו מניעה זמני האוסר על הנתבע להוציא למכרז את זכויות הבעלות בנכס, עד למתן פסק דין בתביעה, בכפוף להפקדת ערובה כספית להבטחת נזקי הנתבע. טענות הצדדים 6. התובעת טוענת כי במכתבו מיום 22.10.07, העלה הנתבע הצעה לרכישת הנכס, עם תאריך יעד לקיבול (31.1.08), ובמכתב בא כוחה מיום 15.11.07 נעשה קיבול מלא של ההצעה. לפיכך נכרת הסכם מחייב בין הצדדים למכירת הנכס. התובעת ערה לכך שלא נחתם חוזה פורמלי הנושא את חתימות הצדדים, אולם סבורה כי אין בכך כדי לשלול את תוקף העסקה. לטענתה, מהתנהגות הצדדים, ומחילופי המכתבים ביניהם, עולה כוונת הצדדים ליתן תוקף משפטי מחייב להסכמותיהם. לחלופין היא טוענת, כי ככל שלא נכרת הסכם מחייב, יש לחייב את הנתבע להתקשר בהסכם עם התובעת, זאת בשל התנהלותו של הנתבע הנגועה בחוסר תום הלב, הבא לידי ביטוי בהבטחות שהעניק לתובעת ומהן חזר, בניהול משא ומתן עם התובעת בלא כוונה להתקשר בחוזה, ובפרישתו מן המשא ומתן מסיבות שאינן ענייניות או מוצדקות. התובעת מוסיפה וטוענת כי חובת תום הלב חלה ביתר שאת על הנתבע, כגוף ציבורי, המחויב לנהוג כלפי האזרח בהגינות וביושר. חרף זאת, בחר הנתבע להפר הבטחה שלטונית שניתנה לתובעת, ואף הפר את חובתו, כרשות שלטונית, לנהוג בהגינות ובסבירות. 7. הנתבע טוען כי עתירת התובעת היא לאכוף הסכמות שלא היו ולא נבראו. לטענת הנתבע, אין חולק כי לא נחתם בין הצדדים חוזה פורמלי, לא נערך זיכרון דברים או מסמך אחר המעיד על קיומה של עסקה, ואפילו לא הוחלפה טיוטת הסכם. הנתבע מעולם לא הבטיח למכור את הנכס לתובעת, לא נתן הסכמתו למכירה ואין במכתבים שהוחלפו בין הצדדים כדי להקים התקשרות מחייבת בין הצדדים. התנהלותו של הנתבע מעידה על כך שהנתבע שקל את בקשת התובעת לרכישת הזכויות, תוך שהוא עושה כן על פי חובתו לבחון מהי הדרך שתטיב עם הנעדר, וחילופי המכתבים מעידים דווקא כי הנתבע לא גמר בדעתו להתקשר עם התובעת בחוזה מכר. הנתבע מוסיף וטוען כי על פי נהלי האפוטרופוס הכללי בדבר אופן מימושם של נכסים שבאחריותו, כל מימוש של נכס טעון החלטה של "ועדת מימוש", אשר היא טעונה אישורו של הנתבע. מכירת נכס כפופה גם לקבלת אישורו המוקדם של בית המשפט אשר נתן את צו הניהול. ואכן, על מנת שהגורמים המוסמכים יוכלו לקבל את החלטתם, ערך הנתבע בדיקות שונות, בהן שומת הנכס, הזמנת חוות דעת היחידה הכלכלית, וכן חוות דעת משפטית בעניין מעמדה של התובעת בנכס. רק לאחר שעמדו בפני הנתבע מלוא הנתונים, הועברה בקשת התובעת לדיון סופי ב"ועדת המימוש" אצל הנתבע ונתקבלה החלטתו של הנתבע. כל העובדות הללו מורות על תהליך של שקילה ולא על הסכמה. גם העובדה כי נתבקשה חוות דעת שמאית המתייחסת למספר חלופות - שווי זכויות הבעלות בנכס כחופשי ופנוי, שווי דמי המפתח המלאים, ושווי זכויות הבעלות בנכס כתפוס - מעידה על שקילת בקשת התובעת. התובעת היתה מודעת כל העת לבדיקות שהנתבע עורך וכי טרם ניתן אישורם של הגורמים המוסמכים אצל הנתבע לעסקת המכר. לאור כל האמור לעיל, טוען הנתבע כי לא נכרת הסכם מחייב בינו לבין התובעת, בהעדר גמירת דעת, וכי חילופי המכתבים שבין הצדדים נעשו בגדרו של משא ומתן טרום חוזי. יתר על כן, גם אם יקבע כי נכרת חוזה בין הצדדים, הרי מדובר בחוזה על תנאי מתלה - אישורם של הגורמים המוסמכים - וכי תנאי זה לא התממש. הנתבע מוסיף וטוען כי לא ניתנה כל הבטחה שלטונית לתובעת וכי במגעיו עם התובעת פעל בסבירות, ביושר ובתום לב, ולא נפל כל פגם בהחלטתו. דיון והכרעה 8. כפי שעולה מן הראיות, ביקשה התובעת לאורך שנים רבות לרכוש את הנכס בו התגוררה. לפניותיה הראשונות לא היה המשך, ייתכן כי בשל חוסר יכולתה לשאת בתשלום התמורה הכרוכה ברכישה. בפנייתה משנת 2005, גמרה אומר לרכוש את הנכס גם במחיר שנדרש ע"י הנתבע, בכפוף לזכותה להשיג עליו. על הסכמתה לרכוש את הנכס, גם בשוויו בהתאם לשומת הנתבע, חזרה והודיעה במכתביה לנתבע. לאחר הליכי בדיקה ממושכים, דחה הנתבע את בקשתה של התובעת. 9. אין חולק כי לא נחתם חוזה רכישה בין הצדדים, ואף לא הוחלפה טיוטת חוזה. יחד עם זאת טוענת התובעת, כי הודעותיה על הסכמתה לרכישת הנכס הם בבחינת קיבול של הצעת הנתבע למכירתו לתובעת, כפי שהועלו במכתבי הנתבע, אשר נקטו לשון "הצעה", ואף נקבו בתקופת תוקפה של ההצעה. אין בידי לקבל טענה זו. על מנת לבחון האם מגעים בין צדדים הבשילו לכלל הסכם מחייב, או נותרו בשלב הטרום חוזי, מקובל להפעיל שני מבחנים מצטברים: האחד, גמירת דעתם של הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב, והשני, הסכמה על הפרטים המהותיים החיוניים של העסקה. מכתבי הנתבע, גם אם נקטו לשון "הצעה" סוייגו בסייג. סייג זה הוא קבלת אישור הגורמים המוסמכים, אישור אשר לא ניתן. הנתבע גם העמיד את התובעת על כך שהוא בוחן את בקשתה ועורך את הבדיקות הנחוצות לו לשם קבלת החלטתו. הנתבע אכן בחן את הבקשה על כל היבטיה. הנתבע הזמין שומה ושומה מתוקנת, קיבל את חוות דעתה של היחידה הכלכלית של הנתבע, קיבל חוות דעת משפטית בסוגיה שבדיון, והעביר הבקשה לבחינה כוללת של ועדת המימוש לשם קבלת המלצתה. זו המליצה, לאחר בחינת מכלול השיקולים, ומנימוקים הנעוצים ב"מקסום" רווחי הנעדר, למכור את הנכס במכרז, המלצה אשר אומצה ע"י הנתבע. התנהלות זו של הנתבע, ובכללה הבדיקות השונות שערך, מעידה, כפי שטוען הנתבע בצדק, על תהליך של שקילת ההצעה ולא על החלטה לקבלה. 10. יתר על כן, התובעת הועמדה, כאמור, שוב ושוב על כך שאישורם של הגורמים המוסמכים מהווה תנאי לשכלולו של החוזה, וכי כל עוד לא ניתנו האישורים, אין חוזה תקף בין הצדדים. דרישה מפורשת זו למתן האישורים האמורים לשם שכלול החוזה, מעידה, כשלעצמה, על העדר גמירת דעתו של הנתבע להתקשר בחוזה עם התובעת טרם מתן האישורים. על פי ההלכה, "כאשר אחד הצדדים למשא ומתן פועל באמצעות אורגנים, ומצהיר מפורשות כי אישורם נדרש לשם כריתתו הסופית של ההסדר המתגבש, הרי שזה לא בא בגדר חוזה עד לקבלתו של האישור הנדרש" (ע"א 9153/04 במות מרכז ללימודי תרבות וחברה נ' מדינת ישראל, ניתן ביום 28.12.06, ע"א 5042/96 כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נג(1) 743, בע' 752 (1999)). אין חולק כי אישור כזה לא ניתן, ולפיכך לא נכרת חוזה בר תוקף למכירת הנכס. מטעמים אלה, אף אין בדחיית בקשת התובעת לרכישת הנכס משום הפרת הבטחה שלטונית (ע"א 9153/04, שם, בס' 19 לפסק הדין). 11. יודגש כי אף התובעת ושליחיה היו בדעה כי לא נכרת חוזה מחייב עם הנתבע, והיו ערים, לכל אורך המשא ומתן, לעובדה כי נדרשים אישורים נוספים לשם שכלול החוזה. וראה מעדות איתן מזרחי אשר ניהל, כאמור, את חליפת המכתבים עם הנתבע: "לא קיבלנו אף פעם תשובה מובנת מהאפוטרופוס הכללי ותמיד נמרחנו בתשובות מלמעלה ולא היתה תשובה חותכת לכאן ולכאן ולכן בתשובות שקיבלנו אף פעם לא היו תשובות ברורות והתחושה שלנו שהיו משלים אותנו" (בע' 21). וכן: "כתבנו לאורך כל השנים קרוב ל-8 שנים התכתבויות. שום תשובה של האפוטרופוס הכללי לא היתה ברורה. .... אני רוצה להוסיף, שאם היה חוזה לא הייתי פה היום" (בע' 21). "ש. כלומר מ 97' ו-99' לפי מה שאתה אומר, לא קיבלתם תשובה חיובית? ת. עד היום לא קיבלנו תשובה חיובית." (בע' 22). "ש. אתה מאשר שגם לא נחתם חוזה עם האפוטרופוס הכללי? ת. אני חוזר ואומר שלזה אנו מצפים עד היום. המטרה שהגעתי לפה זה בגלל שלא נחתם חוזה, הושלינו לאורך שנים. את החוזה לא עשו. בגלל זה אני כאן היום" (בע' 24). מכאן שלא היה כל מצג של הנתבע לקיומו של חוזה, או הבטחה, היכולים להוות בסיס לטענת הסתמכות מצד התובעת. ולבסוף, לא למותר לציין כי אף לא נתקיימה דרישת הכתב הדרושה לשם שכלולה של עסקת מכר במקרקעין בעלת תוקף משפטי. חוסר תום לב במשא ומתן 12. התובעת טוענת כי גם אם לא נכרת הסכם מחייב, יש לחייב את הנתבע להתקשר בהסכם עמה, זאת, הן בשל התנהלותו של הנתבע הנגועה בחוסר תום הלב, והן בשל כך שהחלטתו לוקה בחוסר סבירות קיצוני. אין בידי לקבל גם טענות אלה. בקשת התובעת נבחנה ע"י הנתבע באופן רציני ומקיף, לאחר הזמנת חוות דעת כלכלית ומשפטית, ומתוך שיקולים ענייניים הנעוצים בטובת הנעדר ורצון ל"מקסם" את רווחיו (וראה לענין זה תפקיד הנתבע כמוגדר בס' 9(א) לחוק האפוטרופוס הכללי, תשל"ח-1978). ברי כי הנתבע פעל, ואף קיבל החלטתו כאשר טובת הנעדר לנגד עיניו. יתרה מזאת, גם לו הוכח כי הנתבע נהג בחוסר תום לב, אין בכך כדי לזכות את התובעת, בנסיבות הענין, בסעד של אכיפה. על פי הכלל, חוסר תום לב במשא ומתן מקנה לנפגע זכות לפיצויים, ורק במקרים "מיוחדים ונדירים ביותר" תינתן לנפגע תרופה של אכיפה: "דרך כלל מוטב לו לבית המשפט להיצמד לאותה 'התפיסה הבסיסית שבית המשפט אינו כורת לצדדים חוזה שהם עצמם לא כרתו'...לפיכך ברוב המכריע של המקרים - אין בית המשפט נוהג לאכוף בפועל חוזה שלא נכרת בין הצדדים, אף אם מצא כי יש לחייב את הצד שנהג בחוסר תום לב בפיצוי הצד שנפגע" (רע"א 3160/08 מזר נ' גאון חברה לבנין והשקעות בע"מ, ניתנה ביום 28.6.09). עניינה של התובעת אינו מקרה מיוחד ונדיר כזה. 13. אין באמור לעיל כדי לומר כי התנהלותו של הנתבע היתה ללא דופי. המשא ומתן שבין הצדדים נמשך לאורך כמעט שלוש שנים. בסופו של המו"מ, שנמשך מעל ומעבר למידה הראויה מטעמים הנעוצים בנתבע, נתברר, כי הנתבע הגיע להחלטה שיכול היה להגיע אליה מלכתחילה מבלי לגרור את התובעת לתקוות שווא ולהוצאות סרק. אף כי ניתן להבין את רצונו של הנתבע להימנע מלהפעיל את מנגנוניו לבחינת ההצעה ולהטריח את הגורמים המחליטים, בטרם הוברר כי התובעת מוכנה לרכוש את הנכס בשוויו לפי שומת השמאי הממשלתי, הרי בענייננו דומה שניתן היה לבחון מראש, האם ראוי למכור את הזכויות באמצעות מכרז אם לאו. יחד עם זאת, אין בפגמים אלה כדי להביא לתוצאה לה טוענת התובעת, לפיה זכאית התובעת לרכוש את הנכס, או כדי להביא לביטול החלטת הנתבע. 14. סוף דבר, שהתביעה נדחית. צו המניעה שניתן בהחלטת כב' השופט י' צבן מיום 25.11.08, יבוטל. בהתחשב באופן התנהלותו של הנתבע, כמפורט לעיל, ובהוצאות שהוצאו ע"י התובעת במהלך ניהול המשא ומתן, איני עושה צו להוצאות. חוזהסעד הצהרתי