קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה לפירוק שיתוף בדירה: התובעת הגישה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין של הדירה בגוש 30153 חלקה 10 תת חלקה 8 ברח' קריית משה 15 בירושלים (להלן: "הדירה"). הדירה הייתה בבעלות המנוחה עליזה אלבראנס ז"ל (להלן: "המנוחה") והיא הקדישה אותה לתובעת לזכר בעלה המנוח. לאחר דיונים בבתי משפט שונים נקבע בפסק דין חלוט כי לתובעת 3/4 מכלל הזכויות במקרקעין ולנתבעים 1 ו-2 (להלן: "הנתבעים") 1/4 מכלל הזכויות (1/8 לכל אחד). בפועל התובעת מחזיקה בנכס מיום 25.11.04. הנתבעים התנגדו לפירוק השיתוף, ואולם בהחלטה מיום 18.03.10 נדחתה עמדתם ונקבע כי התובעת רשאית לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין. באשר לאופן הפירוק נקבע כי חרף הכלל הקבוע בסעיף 40(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 כי מכירתם של מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, תהיה בדרך שנמכרים מעוקלים בהוצאה לפועל, היינו במכירה פומבית לכל המרבה במחיר, במקרה זה לא קיימת אפשרות של פירוק השיתוף בדירה בדרך זו בשל ההערה בדבר "הקדש עולם" הרשומה עליה (להלן: "ההערה"). לכן נקבע כי דרך פירוק השיתוף תהא על ידי מכירת חלקם של הנתבעים לתובעת. 3. בהמשך לאותה החלטה ובהסכמת הצדדים מונה השמאי יהושע אבני כמומחה מטעם בית המשפט לשום את שווי הדירה, ולפי בקשת התובעת נקבע כי השמאי ישום הן את שוויה במכירה עם ההערה של "הקדש עולם" כפי שהיא רשומה כיום והן את שוויה במכירה ללא הערה זו. 4. בחוות דעתו שהוגשה לבית המשפט ביום 7.10.10, העריך השמאי אבני את שוויה של הדירה למכירתה ללא ההערה בסך של 1,718,000 ₪ ואת שוויה למכירה כפי שהיא רשומה כיום עם ההערה, בסך של 1,220,000 ₪. את הירידה בשווי הדירה בשל ההערה ייחס השמאי לשני גורמים. האחד, להליך הנדרש לשם מכירת נכס הקדש ציבורי העשוי להערכתו (בהתאם לנוהלי נתבע 3) לארוך כשלוש שנים ובסיכון הקיים לאי השלמת ההליך. השני, שלדירה בעלים משותפים. לגורם הראשון ייחס השמאי אבני ירידת ערך בשיעור 23% עבור החלק השייך להקדש ו-16% עבור החלק שבבעלות הנתבעים. לגורם השני הוא ייחס ירידת ערך בשיעור 10%. 5. עם הסכמתם למינוי שמאי מטעם בית המשפט ביקשו הצדדים לשמור גם על חוות הדעת מטעמם. התובעת נסמכה על חוות הדעת מיום 24.08.07 של השמאי רוני אפיק אשר העריך את שוויה של הדירה בסך של 285,000 $. הנתבעים לעומת זאת סמכו על חוות הדעת מיום 9.01.11 של השמאי יעקב תמוז אשר העריך את שוויה של הדירה למכירה בסך של 2,225,000 ₪. השמאי תמוז לא הבחין בין מכירת הדירה עם ההערה או בלעדיה, וציין כי בהתחשב בעובדה שלפי החלטת בית המשפט התובעת תרכוש מהנתבעים את חלקם בדירה, אין מקום להפחתה כלשהי בשל שיתוף הבעלות בה. 6. בדיון שהתקיים ביום 13.02.11 נחקרו השמאים אבני ותמוז על חוות דעתם אך לאחר שהצדדים סיכמו את טענותיהם, הם הגיעו לכלל הסכמה לפיה שוויה של הדירה למכירה כיום ללא ההערה יעמוד על סך של 2,000,000 ₪. המחלוקת שנותרה היא אפוא, אך בשאלה האם יש להפחית משוויה של הדירה בשל הבעלות המשותפת בה ובשל ההערה הרשומה עליה. טענת התובעת, אליה הצטרף גם ב"כ נתבע 3 הייתה, כי אין להתעלם מן ההערה ויש לשום את הדירה כשוויה למכירה עם ההערה, שאם לא כן המשמעות היא התעלמות מכתב ההקדש של המנוחה. לעומת זאת, ב"כ הנתבעים סבר כי לאור החלטת בית המשפט לפיה פירוק השיתוף במקרה זה יהיה בדרך של רכישת חלק הנתבעים בדירה על ידי התובעת, אין משמעות להיות הבעלות בדירה משותפת ולא לקיומה של ההערה, מפני שבנסיבות אלו אין כל צורך לביטול ההערה מחלקה של התובעת בדירה. 7. ואכן, בכל הנוגע להפחתה בשווי הדירה אך בשל רישום הבעלות המשותפת בה, הצדק עם הנתבעים. הטעם לכך הוא כפי שציין השמאי תמוז בחוות דעתו, כי בפרקטיקה הנהוגה במקרה של מכירת דירה הנמצאת בבעלות משותפת בשלמות, אין לרישום המשותף כל משמעות כלכלית, והשפעת רישום בעלות משותפת קיימת אך במכירת בעלות של קרקע. 8. באשר להפחתה בשל רישום ההערה. אכן, לוּ הייתה נמכרת הדירה לצד ג', יש רגליים מוצקות לסברת השמאי אבני כי התמורה שהייתה מתקבלת ממכירתה הייתה פוחתת בשל קיומה של ההערה והצורך בהליך ארוך למכירתה. מבחינה זו, ובהעדר חוות דעת סותרת מזו של השמאי אבני באשר לערכה של הדירה לצד ג' עם ההערה, שווי הדירה היה במקרה שכזה בהתאם להערכתו 23% פחות משווייה ללא ההערה. אכן השמאי הבחין בשיעור ההפחתה בגין ההערה בין חלקה של התובעת ב-23% לבין חלקם של הנתבעים ב-16%, אך הואיל והדירה נמכרת כמקשה אחת, אין מקום להבחנה זו. ברם, לא ניתן להתעלם מכך שבמקרה זה הדירה לא תימכר לצד ג' אלא שהתובעת תרכוש את חלקם של הנתבעים ולא יהיה צורך בביטול ההערה לשם השלמת המכר. משכך, על דרך משל, לוּ נמכרה הדירה למרבה במחיר, התובעת הייתה יכולה להציע עבור רכישתה הצעה גבוהה יותר מזו שהיה מציע עבורה צד ג' כלשהו וזאת בשל העובדה כי רכישת הדירה על ידי התובעת לא הייתה דורשת ממנה ביצוע הליך למכירת נכס הקדש ציבורי. בשל כך, יש מקום להוסיף על שווי הדירה במכירתה לתובעת את הסכום שהיא הייתה מציעה עבור רכישת חלק הנתבעים במקרה של התמחרות כללית אל מול צדדים שלישיים. בשל העובדה שמי מהשמאים לא נתן דעתו על עניין זה, אין מנוס אלא לבצע אומדן של השווי הכלכלי של תועלת זו הצומחת לתובעת ברכישת חלקם של הנתבעים. אני מעריך אפוא, סכום זה במחצית ההפרש שבין שווי הדירה למכירתה בלא ההערה לבין מכירתה עם ההערה. בהתאם לחוות דעתו של השמאי אבני, עליה כאמור, לא הובאה כל דעה חולקת, אני מעמיד את שווי ההפחתה על שיעור של 11.5%. כאמור, הצדדים הסכימו כי שוויה הכולל של הדירה למכירה ללא ההערה יעמוד על 2,000,000 ₪, ומכאן שחלקם של הנתבעים המחזיקים בבעלות על 25% מהדירה עומד על סך של 500,000 ₪. לאחר הפחתת 11.5% מסכום זה, הסכום שעל התובעת לשלם לנתבעים לשם רכישת חלקם בדירה עומד על סך של 442,500 ₪. אני מורה, אפוא, על פירוק השיתוף בדירה באופן שהדירה כולה תרשם על שם התובעת כנגד תשלום סך של 442,500 ₪ לידי הנתבעים. על כל צד לשאת בתשלומי החובה או במיסים החלים עליו על פי דין. הנתבעים יישאו בהוצאות התובעת וכן בשכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪. אין צו להוצאות בעניין נתבעים 3-4. פירוק שיתוף במקרקעיןפירוק שיתוף