קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה לצו פינוי ממקרקעין של המינהל: לפני תביעה לפינוי ותביעה כספית ע"ס 160,000 ₪. רקע כללי ועובדות מוסכמות - התובע, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") מנהל את חלקות 5, 6, 7 ו-8 בגוש 11007, הנמצאות בתחומי עירית קרית אתא, בשם הקרן הקיימת לישראל. הנתבע, מר ערן טויטו (להלן: "הנתבע") מחזיק מזה שנים בחלקה 5, אולי ביחד עם הוריו, שם הוא מנהל עסק פרטי של משתלה המכונה "י.ב. הגנן" (להלן: "המשתלה") ושם אף נמצא בית מגורי המשפחה. בנובמבר 2007 פנה הנתבע למינהל וביקש להשכיר את חלקות 6-8 (להלן: "המגרש"), בשטח כולל של למעלה מ-4,000 מ"ר, כאשר בפנייתו הוא מציין שהשטח מבוקש למטרה חקלאית, לגידול שתילים בזיקה למשתלה שמתנהלת בחלקה 5 הצמודה. המינהל השיב לפניה זו בחיוב (במכתבו מספטמבר 2008) והודיע לנתבע שוועדת ההשכרות העונתיות אישרה השכרה עונתית למשך שנה בתנאי שלא יינטעו בקרקע עצים או שיחים רב שנתיים. בהתאם, ביום 16/11/08 נחתם בין הצדדים חוזה שכירות חקלאי לגבי המגרש, אשר תוקפו מיום 1/9/08 (רטרואקטיבית) עד יום 31/8/09 (להלן: "החוזה"). בסעיף 17 לחוזה הוסכם כי המינהל יהיה מוכן לשקול את האפשרות להשכיר את המגרש לתקופות שכירות נוספות, בנות שנה אחת כל אחת, ולכל היותר 3 תקופות שכאלו, בתנאים מסוימים המפורטים בסעיף 17. משמע, שאם הצדדים היו מיישמים את הוראות סעיף 17, ניתן היה להאריך את השכירות ב-3 שנים לאחר 31/8/09, דהיינו, עד יום 31/8/12. עוד צוין בחוזה במפורש כי "השוכר מתחייב לא לטעת בקרקע עצים או שיחים רב שנתיים", בהתאם לעמדת ועדת ההשכרות שצוינה מעלה. ביום 31/12/08 בוצע במגרש ביקור של מחלקת הפיקוח של המינהל ובדוח שנכתב בקשר לביקור זה ציין המפקח, מר רוב אבידן (להלן: "המפקח"), כי הוא מצא בשטח את הממצאים הבאים: השטח הוגבה עם מצעים, הונחו אדני רכבת, הונחו משטחי אבן, שקי קומפוסט אבנים ועוד מוצרי גינון, בשטח הוכשרה חניה והוצבו שלטים. ביום 10/3/09, כחודשיים וחצי לאחר הביקור, שלח המינהל לנתבע מכתב בו נטען שהוא מפר את החוזה בשל הממצאים הנ"ל ובסעיף 7 נכתב שהחוזה מבוטל (ואזכיר כי תוקפו היה אמור להיות עד סוף אוגוסט 2009, עוד ששה חודשים) - להלן: "מכתב הביטול". ביום 23/3/09 השיב בא כוחו של הנתבע למינהל במכתב בו הוכחשו הטענות בדבר ההפרה והועלתה דרישה לבטל את מכתב הביטול. ביום 1/4/09 המפקח ביקר שוב במגרש, ובדו"ח הפיקוח נכתב כי קיימת פסולת בניין במגרש אשר הנתבע טוען שהיא אדמה גננית וכי עדיין קיימים שקי קומפוסט בכמות גדולה, אשר הנתבע טוען שהם משמשים אותו לשימוש עצמי. ביקור נוסף התבצע ביום 22/4/09 ובדו"ח נכתב כי על גבי חלקה 6 מונחת סחורה רבה המוצעת למכירה כגון חלוקי נחל, אבנים לגינות, עציצים, כדים מחרס, אדני רכבת וכיו"ב, כי ניתן לראות ריבוד באספלט שמשמש כחניה וכי אף נוצק משטח בטון בשטח של כ- 15 מ"ר. המכתב הבא שנשלח היה מכתבו של המינהל לב"כ הנתבע מיום 24/5/09 ובו נטען כי לאחר ביקורים נוספים של המפקח, המינהל דוחה את טענות הנתבע ועומד על עמדתו כפי שהובעה במכתב הביטול מיום 10/3/09. ביום 31/8/09, יום לאחר שאמור היה להסתיים החוזה, ביקר שוב המפקח בשטח ודיווח כי השטח עדיין מוחזק על ידי הנתבע וכי עדיין נצפים במקום השימושים המסחריים, כולל הנחת עציצים, אבנים, חומרי דישון וכו'. לאחר מכן המשיכה ההתכתבות בין באי כוחם של הצדדים, כאשר כל צד מכחיש את טענות הצד השני. מתוך המכתבים אציין רק כי במכתבו של ב"כ הנתבע מיום 8/10/09 הוא מציין כי הוא ביקש לקיים פגישה לצורך הבהרת המחלוקות אך בקשתו זו לא נענתה וכי לטענת הנתבע הוא זכאי להמשיך את השכרת המגרש בהתאם לסעיף 17 לחוזה. במענה למכתב זה טען המינהל כי הסעיף לא מורה על הארכה אוטומטית של החוזה וכי תקופת השכירות הסתיימה באוגוסט 2009. עוד אציין כי ביום 31/1/10, עו"ד מלכה, היועץ המשפטי של עירית קרית אתא, שלח מכתב למינהל ובו הוא מציין כי הובא לעיונו החוזה לגבי המגרש וכי לדעתו השימוש שנעשה במגרש איננו חקלאי ואינו השימוש כמוגדר במטרת השכירות (סעיף 5 למכתב), שכן, במגרש לא מגדלים גידולי שדה, וודאי שלא גידולי בעל, הואיל ומצויים שם שתילים במיכלים עם השקיה מלאכותית. ממשיך וכותב עו"ד מלכה כי השימוש כאמור מנוגד לתכנית המתאר הרלבנטית, מהווה עבירה לפי חוק התכנון והבניה ולכן הוא דורש מהמינהל לגרום להפסקה לאלתר של השימוש שלא כדין. עד כאן השתלשלות האירועים לגביה אין מחלוקת וכפי שעולה מהתכתובות שצורפו לתיק. המחלוקת בין הצדדים - במרץ 2010 הגיש המינהל את התביעה הנוכחית. ראשית, דורש המינהל צו לסילוק ידו של הנתבע מהמגרש. שנית, דורש המינהל שיינתן צו הריסה ביחס לכל מחובר ונטוע שעל המקרקעין, על חשבון הנתבע. שלישית, עותר המינהל לחיוב הנתבע בסך של כ-40,000 ₪ בגין הפרת החוזה ובסך נוסף של כ-120,000 ₪ בגין השימוש ללא ההיתר שעשה הנתבע במגרש עד מועד הגשת התביעה. דרישה אחרונה זו מבוססת על חוות דעתו של השמאי, מר מאיר וולקן (להלן: "שמאי המינהל") אשר מצא וחישב כי דמי השימוש השנתיים הראויים לגבי המגרש, בהתחשב בכך שנעשה בו שימוש של "אחסנה פתוחה", הינו בסך 80,000 ₪ לשנה (4,252 מ"ר X 19 ₪ למ"ר), והפיצוי בסך 120,000 ₪ התבקש לגבי תקופה של שנה וחצי. הנתבע בכתב ההגנה הכחיש את הטענות של המינהל, טען שהוא לא הפר את החוזה, טען כי הביטול של החוזה היה ביטול שלא כדין וכי הוא זכאי להמשיך ולשכור את המגרש. באשר לסעד הכספי המבוקש טען הנתבע כי השימוש בפועל אחר מאשר השימוש שבבסיס חוות הדעת של שמאי המינהל והגיש מטעמו חוות דעת של השמאי, מר ערן בנטל (להלן: "שמאי הנתבע") אשר ממנה עולה שדמי השימוש השנתיים הראויים לגבי המגרש יכולים להיות כ-191 ₪ לשנה, או לכל היותר 28,775 ₪ לשנה. מסכת הראיות - מטעם המינהל העידו שמאי המינהל (לגבי חוות דעתו ת/1); המפקח (לגבי תצהירו ת/4); מר חיים ג'יבלי (אשר משמש כסגן מנהל מחלקת הפיקוח של המינהל בחיפה ואשר היה מעורב בהליכי פינוי במגרש בשנת 2007, להלן: "ג'יבלי"); והגב' חנה זיו (ראש ענף עסקאות חקלאיות במחוז חיפה של המינהל, להלן: "זיו", לגבי תצהירה ת/6). מטעם ההגנה העיד שמאי הנתבע (לגבי חוות דעתו נ/1) והנתבע (לגבי תצהירו נ/3). כמו כן הוגשו במהלך הדיון מסמכים שונים ותמונות שצולמו במועדים השונים במגרש. דיון והכרעה - לאחר ששקלתי את התשתית הראייתית ואת טיעוני הצדדים בסיכומיהם, מסקנתי היא כי יש ליתן סעד של פינוי לגבי המגרש (אם כי לגבי חלקים שונים יינתנו צווים אשר מועדם שונה) וכי יש לקבל את הדרישה הכספית בחלקה הקטן בלבד - והכל מהנימוקים דלהלן. האם הפר הנתבע את החוזה בכך שעשה שימוש שלא בהתאם לחוזה בחלק מחלקה 6? לשיטתי התשובה לשאלה זו הינה בחיוב. מצאתי לאמץ את ממצאיו של המפקח אשר ביקר בשטח בכמה מועדים שונים, כפי שמתואר מעלה, ואשר הגיש תמונות אשר הוא צילם בכל אחד מביקוריו. אני מוצאת שמדו"חות הפיקוח, מעדותו של המפקח בבהמ"ש (עמ' 8 עד 13) ומהתמונות עולה חד משמעית שעל חלק מחלקה 6 אכן הונחו אדני רכבת, שקים של אדמה ושל קומפוסט, שקי אבנים ופריטים רבים נוספים למכירה. ניתן להתרשם למשל מתמונה שמספרה 2220 (מיום 31/12/08) שבשטח מונחים אדני רכבת בערימה גבוהה ורחבה ועל הערימה שלט גדול כדלקמן: "י.ב. הגנן משתלה, מבצע, יבוא אישי, אדני רכבת, 175 ₪ לא כולל מע"מ". במיוחד אפנה לחקירתו של המפקח בעמ' 11 שורות 3-4 ובשורות 28-31, שם הוא חוזר ומפרט את אשר ראו עיניו בחלקה 6 ואף מסביר מדוע לא יתכן שהסחורה הונחה על חלקה 5, הסבר אותו אני מאמצת מבחינה עובדתית, לרבות לאור העובדה שהוא עולה בבירור מהתצ"א של האיזור שהוגשה לתיק. ייתכן מאוד והמדובר בפריטים שנמכרים באופן שוטף במשתלה שבחלקה 5 הצמודה - ויחד עם זאת, הנחת הסחורה בחלקה 6 נוגדת את מטרת השכירות. חלקה 6 הושכרה לצורך גידולים ולא לצורך אחסנת מוצרים שנמכרים במשתלה ושאין להם מקום אחר בחלקה 5. אינני מקבלת את הטענה שהמדובר בחומרים "לשימוש עצמי", כיון שהמוצרים לא היו דרושים לצורך גידול השתילים במגרש אלא שהם שימשו לצורך המשתלה. מבחינת הנתבע שימוש כאמור הינו "שימוש עצמי" כי גם המשתלה וגם חלקה 5 מושכרות לו, אך ברי כי אין בכך כדי להוות מענה סביר לטענה בדבר ההפרה. אינני מקבלת אף את טענות הנתבע לפיהן ערימת אדני הרכבת שצולמה הונחה בשטח "רק למשך כמה ימים", עד הכנסתה למשתלה - כיון שאיזכור קיומן של ערימות אדני רכבת קיים בכמה דו"חות של המפקח במרווח של חודשים. קל וחומר שנכונים הדברים לגבי משטח החניה שהוכשר בחלק מחלקה 6. ניתן להתרשם מהתמונות בבירור שאכן קיים משטח עם מצעים מהודקים שמשמש כחניה, ניתן לראות בחלק מהתמונות שחונים שם רכבים ובאחת התמונות אף ניתן לראות נגרר שעליו שלטים גדולים ועליהם הכיתוב "י.ב. הגנן משתלה מחלקת עבודות גינון", אשר חונה על אותו חלק שהוכשר כחניה בחלקה 6, כאשר ליד הנגרר מחסום שניתן להשתמש בו על מנת לחסום את הכניסה לחניה וליד המחסום מונח גלגל גדול שצבוע באדום ועליו כתוב בצבע סימון צהוב "כניסה לחניה" עם חץ בצבע לבן, שמורה על כניסה לאותו שטח בו עסקינן. כל ההסברים שסיפק הנתבע בהקשר זה היו מתחמקים ולא הותירו רושם מהימן, עם כל הכבוד, ואין בדבריו כדי להסביר את הממצאים החזותיים שעולים מהתמונות הרבות שקיימות בתיק (וראו את הסברי המפקח לגבי החניה ומיקומה (עמ' 12 שורות 28-33), את העובדה ששמאי הנתבע אף הוא מתאר כי בחלקה 6 קיימת חניה ל"משאית של המשתלה" ושטח בטון של כ-15 מ"ר, ואף שמאי המינהל בביקורו בשטח ראה את החניה "הפעילה" (חקירתו בעמ' 7 שורות 15-23 והתמונה ת/3)). אשר על כן, שוכנעתי שבהיבט הזה אכן הפר הנתבע את החוזה. האם הפר הנתבע את החוזה בכל הנוגע לגידולי השתילים ? כאן, התשובה שלילית. תחילה, יש להבהיר כי הגם שהטענות בסוגית "גידולי השדה" נדונו בהרחבה במהלך הדיונים שבתיק זה - אזי, שהמינהל למעשה לא טען להפרה בהיבט הזה אלא לאחר המכתב מטעם עו"ד מלכה, מינואר 2010. בכל המכתבים של המינהל בדבר ההפרות הנטענות בשנים 2008 ו-2009 אין כל טענה לגבי השתילים אלא רק טענות באשר לשימוש המסחרי בחלקה 6, שאליו התייחסתי בהרחבה לעיל, ולמעשה הנתבע יכול היה לדעת על הטענה הזו לראשונה רק למקרא כתב התביעה. בכל אופן, אם אנו נדרשים לבדוק את הטענה לגופה, ובוחנים את השאלה אם גידולים של שתילים בעציצים או בכדים, באמצעות השקיה בטפטפות, אינם עונים על הגדרת "גידולי שדה" (ומכאן שעסקינן בהפרה נוספת של מטרת השכירות) - אזי נמצא שיש לדחות את הטענה של המינהל. הגב' זיו בעצמה, במהלך הדיון, הסבירה שהמינהל קיבל חוות דעת של משרד החקלאות לפיה גידולים כפי שמגדל הנתבע יכולים להחשב "גידולי שדה" לצורך החוזים העונתיים ולכן זו לא הפרה של החוזה - ואפנה לעדותה בעמ' 21, שורות 1-6. הדבר אף בא לידי ביטוי בפרוטוקול וועדת ההשכרות העונתיות מיום 2/9/08, אשר "הכשירה" את הדרך לחתימת החוזה. לכן, הטענה שהועלתה לגבי הפרת החוזה בהיבט הזה - נדחית. חבל שהמינהל לא בדק את עמדתו בנקודה זו טרם נקיטת ההליכים ו/או במהלכם, שכן אני בטוחה שניהול התיק היה יכול להיות אחר, ובכל אופן - היתה זו רק הערת אגב ונמשיך בדיון. האם לאור ההפרה לגבי חלקה 6 זכאי היה המינהל לבטל את החוזה? בנסיבות, נדמה לי שלא נפל כל פגם בהחלטת המינהל לבטל את החוזה. אמנם לא הוכח שנשלחה לנתבע התראה בכתב טרם ביטול החוזה (שהרי המכתב הראשון ששלח המינהל לנתבע ביום 10/3/09 כלל כבר את ההודעה בדבר הביטול); ויחד עם זאת, ניתן לראות כהתראה מספקת את הדברים שמסר בעל פה המפקח לנתבע במהלך הביקור שלו ביום 31/12/08 בשטח. לפי דו"ח הפיקוח מאותו יום, הרי שהמפקח הודיע לנתבע שעליו להפסיק לאלתר את השימוש המסחרי וכי המינהל יפעל לביטול החוזה וכך אף הצהיר והעיד המפקח, וראו כי המפקח סיפר בעדותו כי במהלך אותו הביקור בשטח הוא הורה בעל פה לנתבע לתקן את ההפרה (עמ' 9, שורות 13-23). הנתבע טען באופן לאקוני ביותר בעדותו שרק כאשר קיבל את מכתב הביטול מיום 10/3/09 הבין לפתע מהן טענות המינהל כלפיו אך הוא לא הכחיש באופן מפורש את טענות המפקח באשר לביקור ביום 31/12/08 ובהמשך, כשהוא נשאל שוב לגבי ההתראה של המפקח, הוא מעיד כי הוא הבין את דבריו של המפקח אך ממשיך ומעיד כי: "לא התייחסתי למשפט שהוא אמר. אני פעלתי בדיוק לפי החוזה ... הוא אמר לי שאני לא פועל על פי החוזה ואמרתי לו שהוא טועה ..." (עמ' 25 שורות 13-20). משמע, שהנתבע מודה שהמפקח אמר לו שלשיטת המינהל הוא מפר את החוזה וכי המינהל מתכוון לבטל את החוזה. הביטול בוצע כחודשיים וחצי לאחר מכן, הואיל והשימוש המתואר מעלה המשיך - ולו היה הנתבע מעוניין באמת ובתמים להסדיר את המחלוקת בהקשר זה, הוא היה יכול, והיה צריך, לפנות למינהל מיד לאחר הביקור של המפקח ולהסיר את ההפרה. הדברים חמורים במיוחד שעה שמעדותו של ג'יבלי עולה שבעבר כבר בוצע פינוי של שתילים ועציצים, ציוד גינון, אדני רכבת, קרשים ועוד מהשטח (עמ' 14 שורות 2-13), לאור העובדה שהנחתם היתה הפרה של החוזה הקודם. הוכח כי בעבר ניתן צו פינוי כנגד אביו של הנתבע, ובין הצדדים (לרבות הנתבע עצמו כמחזיק השטח) נחתם הסכם בכל הנוגע לפינוי המדובר (ת/7). מכאן אני למדה שהנתבע ידע "מה מותר ומה אסור", לא היה באמת מופתע מטענות המינהל - ובכל זאת בחר לעשות שימוש באותו חלק מחלקה 6 בניגוד ל"מותר". עוד יש לזכור כי "תיקון" ההפרה במקרה זה פשוט עד מאוד. יתכן ופינוי כל השתילים והעציצים הינו פעולה מורכבת, אך בשלב שבו המפקח של המינהל טען בפני הנתבע לגבי ההפרות של החוזה - נושא הגידולים לא היה על הפרק. טענות המינהל באותה עת היו רק באשר לחניה ולסחורה שמונחת בשטח - לצורך אחסון, תצוגה ומכירה. סחורה זו, בהיקף כפי שנחזה מהתמונות, ניתן היה להעביר על נקלה למקום אחר בתוך חלקה 5 ואף את סוגית החניה ניתן היה לפתור. הנתבע, במקום לעשות מאמץ פשוט לתקן את ההפרות - בחר להמשיך בהן, המפקח הגיע שוב ושוב, ראה שההפרות נמשכות, התכתובות בין הצדדים נמשכו - וכך הגענו למצב הדברים בו אנו נמצאים כעת. האם זכאי היה הנתבע להאריך את החוזה עד אוגוסט 2012? המסקנה עד כה הינה שהנתבע הפר את החוזה וכי המינהל ביטל את החוזה כדין. מעבר לכך, יש לזכור כי בסוף אוגוסט 2009 ממילא תמה תקופת חוזה השכירות, ועתה יש לדון בטענת הנתבע לפיה המינהל חייב היה להמשיך ולהאריך את תקופת השכירות וכי הוא לא האריך את התקופה רק בשל טענתו השגויה לגבי ההפרה. לא אוכל לקבל את עמדתו זו של הנתבע. ראשית, עסקינן בטיעון "סיבובי" במובן מסוים, שכן לשיטתי הוכח שהנתבע כן הפר את החוזה ובוודאי שהמינהל לא חייב להסכים להאריך את החוזה שעה שהוא מופר במהלך התקופה הראשונה המקורית. שנית, מסעיף 17 עולה כי קיימים ארבעה תנאים מוקדמים לכך שהמינהל ישקול להאריך את תקופת השכירות ולא הוכח שהם התקיימו. במיוחד אפנה לכך שבסעיף 17 א' 1 מצוין שטרם ישקול המינהל את האפשרות להאריך את השכירות, עליו לקבל המלצה של וועדת ההחכרות המחוזית ואילו בעניינו, לא רק שוועדת ההחכרות לא המליצה להאריך את החוזה, אלא שהיא המליצה שלא להאריך את החוזה, וראו את פרוטוקול וועדת ההחכרות מיום 27/7/09. שלישית, אם נעיין בסעיף 17 לחוזה אשר בבסיס טענותיו של הנתבע, נראה כי לא מצוין בסעיף זה שהמינהל חייב להאריך את משך החוזה אלא שהדבר מסור לשיקול דעתו. הפרמטרים להפעלת אותו שיקול דעת אינם מפורטים בסעיף 17. ברי כי על המינהל להפעיל את אותו שיקול דעת בסבירות ובהגינות, אך לא מצאתי שאף אם היו מתקיימים כל התנאים להפעלת סעיף 17, אזי שאי הפעלתו לוקה בחוסר סבירות המחייבת התערבות במקרה זה. לכן, המינהל לא חייב היה בנסיבות להמשיך את השכירות, בוודאי שלא לגבי חלקה 6. מכאן, שאף אם הביטול במרץ 2009 היה שלא כדין וצריך היה להמשיך את החוזה עד סופו, אזי שהוא הסתיים ממילא באוגוסט 2009 ומאז מחזיק הנתבע במגרש ללא כל הסדר חוזי וללא הרשאה חוקית. האם יש לחייב את הנתבע בדמי שימוש כפי שדורש המינהל ? בנקודה זו אני סבורה שבאופן עקרוני אכן יש לחייב את הנתבע לשלם דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשה שלא כדין בחלק מחלקה 6, ויחד עם זאת, יש קושי לקבל את עמדת המינהל במלואה בהקשר זה. כפי שכבר צויין מעלה, דרישת המינהל מבוססת על חוות דעתו של שמאי המינהל אשר לקח בחשבון את כל השטח של המגרש (חלקות 6, 7 ו-8 יחדיו), בשטח כולל של למעלה מ-4,200 מ"ר ולקח בחשבון שיש לשלם בין המגרש דמי שימוש לפי שווי "אחסנה פתוחה", בשיעור של 19 ₪ למ"ר (וכך חישב שהעלות השנתית הינה כ-80,000 ₪). המינהל טוען שההפרה החלה מיום תחילת החוזה - ולכן, עד מועד הגשת התביעה חלפה כשנה וחצי, ומכאן שהדרישה הכספית היתה בסך 1.5 X 80,000 ₪ = 120,000 ₪. הבסיס להערכתו של שמאי המינהל, באשר ל"אחסנה הפתוחה" היה ההנחה שגידול השתילים מנוגד למטרת השכירות, כי גידולים שכאלו אינם "גידולי שדה" וכי הגידולים למעשה "מאוחסנים" בכדים או בעציצים בשטח, וראו את הסברו בחקירתו בעמ' 8 שורות 9-13, לאמור: "מבחינתי היתה אחסנה פתוחה של הצמחים שמשמשים את המשתלה והחניה ... לדעתי זה אחסנה כי זה לא שתול בתוך הקרקע...". ברי, כי לאור שפורט מעלה - ההנחות הנ"ל שבבסיס חוות הדעת של שמאי המינהל אינן יכולות לעמוד עוד. תחילה, הוכח שהשימוש שעשה הנתבע במגרש לצורך "אחסנת"/"גידול" השתילים בעציצים אינו מנוגד להוראות החוזה, ולכן - ההפרה לא השתרעה על פני כל המגרש. חישוב ראוי צריך להתייחס רק לחלק מחלקה 6 ולא לחלקות 7-8, כלומר שיש לשום את דמי השימוש הראויים רק לגבי השטח שבו לא היו גידולים, שהיום אנו יודעים שאינם בניגוד למטרות החוזה. שטחה של חלקה 6 הינו כ-1,500 מ"ר בלבד מתוך המגרש, ואין חולק כי בחלק מחלקה זו היו גידולים ובחלק הנותר נמצאת ה"חניה" ושם הונחו המוצרים המסחריים לצורך מכירתם ושיווקם. בהקשר זה אפנה לכך שמהתמונות ומהתצ"א שהוגשה לתיק (אשר בה ניתן לראות את האזור כולו, לרבות המבנה של המשתלה, החניה וכיו"ב), עולה בבירור שהשימוש "שלא כדין" לא משתרע על פני כל חלקה 6, וראו כי שמאי הנתבע מתאר (בעמ' 7 לחוות דעתו) את חלקה 6, כך: "בתחומי החלקה קיימות שורות רבות של שתילים בגדלים שונים, השתילים בתוך שקי עציץ וביניהם עוברים צינורות טפטפות ...". שני הצדדים לא הציגו פרטים מדוייקים לגבי החלוקה המדוייקת של חלקה 6 - בין האיזור בו יש שתילים לבין האיזור בו אין שתילים - כיון ששני הצדדים התמקדו במחלוקת שהיתה באשר לשאלה אם גם הגידולים בכדים מהווים "גידולי שדה" או שמא עולים כדי הפרה של החוזה. מכאן, שנמצאים אנו בחוסר ראייתי מסויים, אשר שני הצדדים אחראיים לו במידה שווה. אינני יודעת אם הנטל רובץ על שכם המינהל להוכיח בדיוק מהו השטח שלגביו הופר החוזה או שמא בנסיבות דנן הנטל על שכם התובע להוכיח מה השטח שלגביו לא הופר החוזה. הצדדים לא טענו בהקשר זה (כנגזר מהאמור מעלה) ונדמה לי שאין צורך להכריע בשאלה זו וכי זהו מקרה מובהק בו מן הראוי שבהמ"ש יפעיל את סמכותו להעריך את הנזק על דרך האומדנה. מצאתי שיש לבצע את החישוב לגבי מחצית מהשטח של חלקה 6 זו, דהיינו, לגבי 750 מ"ר. באשר לשווי דמי השימוש לכל מ"ר - שוב אזכיר כי שמאי המנהל התבקש לשום את שווי דמי השימוש של "אחסנה פתוחה" כיון שטענת המינהל היתה שהשתילים הרבים שבמגרש "מאוחסנים". כעת, אין לי צורך ממשי בבחינת שווי של אחסון "שתילים", אך דומני שניתן להתבסס על אותו נתון גם לגבי השימוש הבלתי ראוי שנעשה בפועל - כמקום לאחסנת ציוד וסחורה השייכת למשתלה, כיון שאף כאן למעשה עסקינן ב"אחסנה פתוחה", ובהעדר כל מידע אחר - שווי זה ישמש אף לצורך שומת השטח המשמש כחניה (ואבהיר כי אם רצה המינהל להוכיח ששווי של "חניה" או של "שימוש מסחרי" הוא גבוה יותר - היה עליו להוכיח זאת). כאן חשוב במיוחד להדגיש כי השמאי המינהל מתבסס על 19 ₪ לכל מ"ר ושמאי הנתבע טען כי דמי שימוש סבירים לגבי אחסנה פתוחה הינם 0.5 $ לחודש, משמע, 6 $ לשנה, והוא מסכים כי חישוב לפי 19 ₪/מ"ר הינו שווי סביר וראוי (סעיפים 12.4-12.5 לחוות דעתו). אשר על כן, דמי השימוש הראויים יהיו בסך של 19 ₪ X 750 = 14,250 ₪ לכל שנה, לא כולל מע"מ. לגבי משך התקופה - יש לקחת בחשבון כמועד התחלתה את היום בו התבצע הביקור הראשון של המפקח בשטח, שכן לא הוכח שימוש שלא כדין לפני ביקור זה, ולא הוכח שההפרה החלה כבר במועד כריתת החוזה. הביקור היה ביום 31/12/2008, ואקח בחשבון כיום תחילה התקופה את יום 1/1/09. מועד הסיום הינו יום הגשת התביעה, 3/3/10, דהיינו, שהתקופה הינה בת שנה וחודשיים. החישוב בהתאם יהיה 14,250 X 1.16 = 16,250 ₪, כאשר לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית ממועד חוות דעתו של שמאי המינהל (23/11/09) ומע"מ כחוק. אציין כי בסיכומיו ביקש ב"כ של המינהל לפסוק דמי שימוש ראויים אף לגבי התקופה שלאחר הגשת התביעה ועד מועד הפינוי בפועל או עד יום מתן פסק הדין. לא אוכל להעניק סעד שכזה - אשר חורג מהסעד שהתבקשתי ליתן בכתב התביעה. ניתן לעיתים לדרוש פיצוי שכזה (במקרים כגון אלו של הפרה נמשכת), אך היה צריך לעשות זאת במפורש בכתב התביעה. יחד עם זאת, ניתנת רשות לפצל את הסעדים כפי שהתבקשתי, בהיבט הזה. לגבי היתרה של חלקה 6 וחלקות 7 ו-8 - כאן, אני סבורה כי דמי השימוש הראויים הינם דמי השכירות השנתיים החוזיים (כפי שסבר שמאי הנתבע ועמדתו לא נסתרה). הנתבע מסכים כי לאחר תום תקופת השכירות המוגדרת בחוזה הוא הפסיק לשלם את דמי השכירות (והסביר כי הסיבה להפסקת התשלום היתה כי : "לא נשלחה לי דרישת תשלום", עמ' 24 שורה 22). המדובר ב-45 ₪ לדונם. סך המגרש (חלקות 6+7+8) הינו בשטח של 4,250 מ"ר. מכך ננכה את השטח שלגביו נעשה שימוש בניגוד לתנאי החוזה, 750 מ"ר = 3,500 מ"ר. 3.5 דונם X 45 ₪/דונם = 160 ₪ לשנה. אם אניח שהנתבע לא משלם מאז תום התקופה החוזית, אזי שיש לקחת בחשבון את התקופה מיום 1/9/2009 עד הגשת התביעה ביום 3/3/2010. המדובר בחצי שנה, משמע - שהחיוב בהקשר זה זניח, בסך 80 ₪. האם יש לחייב את הנתבע בפיצוי חוזי נוסף ? אזכיר כי בהמ"ש התבקש לפסוק למינהל בנוסף 40,000 ₪ כפיצוי חוזי. לא הבנתי אם המדובר בפיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק (ואם כן - לא מצאתי את ההוראה הרלבנטית), או שמא מדובר בפיצוי בגין ההפרה (שאז לא הוכח הנזק ולא הוכח שיעור ההפסד שיש למינהל בשל שהנתבע ממשיך להחזיק בשטח - מעבר לדמי שכירות ודמי שימוש שלא משולמים). לכן הדרישה כאן לא הוכחה. סיכום - אשר על כן לאור כל האמור לעיל, הנני מורה כדלקמן: ניתן בזאת צו פינוי לגבי כל השטח שבחלקה 6 אשר אין עליו שתילים נכון להיום. צו זה יכנס לתוקפו בעוד שבועיים מהיום - משמע, שיש צורך לפנות עד מועד זה את השטח שמשמש לחניה, לאחסון פריטים, להנחת שקי חול, אבנים, צנרת, אדני רכבת וכיוצ"ב חפצים ו/או ציוד, וכל שטח "ריק" שאין עליו שתילים וצמחים. הנתבע מנוע מלעשות כל שימוש בחלק זה מתוך המגרש החל מהמועד הנקוב מעלה. הנתבע ישא בכל העלויות הכרוכות בביצוע הפינוי, לרבות הריסת ופינוי משטח הבטון הקיים בחלקה 6. לגבי יתרת חלקה 6 וחלקות 7 ו-8 - כיון שהגידולים שבעציצים ובכדים מעולם לא היוו הפרה של החוזה וכיוון שהדרישה לפנות אותם בטווח הזמן המיידי תגרום בסבירות גבוהה לעקירתם ונבילתם ולהפסד קשה ולא מידתי - אני סבורה כי יש לפנות את השטח שעליו מונחים הגידולים עד יום 27/4/2012, כלומר - בעוד ששה חודשים. פרק זמן זה יאפשר לתובע לתכנן את הפסקת הגידולים, טיפול בגידולים שכבר קיימים וניצול הגידולים לצרכיו. יובהר כי אין לשתול גידולים חדשים בשטח (אף אם אלו גידולים ש"יגדלו" בתוך ששה חודשים או פחות) - כלומר, שמעתה רשאי הנתבע רק לנצל את מה שכבר שתול ונטוע. ביום 2/7/4/2012 ישיב הנתבע את כל המגרש (כל חלקה 6, וחלקות 7 ו-8) לידי המינהל במצבן כפי שקיבל אותן לחזקתו - או כפי שיוסכם על ידי הצדדים. באשר לסעד הכספי - על הנתבע לשלם למינהל 16,250 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד חוות דעתו של שמאי המינהל (23/11/09) ועד היום, בתוספת מע"מ כחוק - תוך 30 יום מהיום. באשר להוצאות המשפט - על הנתבע לשלם למינהל בגין שכ"ט עו"ד סכום של 9,000 ₪ (כולל מע"מ), ואף זאת תוך 30 יום מהיום. מקרקעיןפינוי מקרקעיןצוויםפינוי