קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה לרישום זכות חכירה לדורות במקרקעין: הקדמה: לפני תביעה שהגישה חב' פז-ים הולדינגס (2000) בע"מ, חברה זרה הרשומה בקומונוולת' של דומיניקה, במסגרתה עתרה לרשום על שמה את זכויות החכירה לדורות במקרקעין בשטח של 32,000 מ"ר בחלקה 4 גוש 15515 במושבה מגדל (להלן: "המקרקעין"), ולחילופין, לחייב את הנתבעים 1-4, עיזבון המנוח יוסף ברלס ז"ל (להלן: "הנתבעים" ו"המנוח" בהתאמה), להשיב לה את הסך של 2,418,016 ש"ח שקיבלו בתמורה לקרקע, בשיערוך למועד הגשת התביעה. העובדות הדרושות לעניין: על פי כתב התביעה, המנוח היה המחזיק בפועל של המקרקעין, שמהווים חלק ממקרקעין בשטח של 77,200 מ"ר בבעלות קרן קיימת לישראל ומנוהלים באמצעות מנהל מקרקעי ישראל. בכתב התביעה נטען כי בסופה של שרשרת הסכמים ועסקאות, התחייב המנוח להעביר הזכויות במקרקעין נשוא התביעה לתובעת. ביום 22/11/94 נחתם הסכם מכר בין המנוח לבין חברת M.S.I ספנות מסחרית ישראל בע"מ (להלן: "M.S.I"), במסגרתו מכר המנוח לחברת M.S.I 90% מזכויותיו במקרקעין תמורת סך של 320,000$, לאחר שהצהיר כי הינו בעל זכות לשכירות משנה במקרקעין וכי הוא המחזיק הבלעדי של המקרקעין, ולאחר שהובהר כי אושר שינוי ייעוד החלקה מקרקע חקלאית לקרקע למטרות נופש ותיירות ו/או למגורים. על פי תנאי ההסכם, שילמה חברת M.S.I למנוח סך של 160,000$, והתחייבה לשלם סכום דומה 14 יום לאחר שתירשם כחוכרת ראשית במקרקעין. לפי אותו הסכם, נותרו 10% משטח המקרקעין בידי המנוח. במסגרת ההסכם, התחייב המנוח "לגרום לרישום זכות החכירה הראשית בחלקי החברה [חברת M.S.I - ע.ע.] על שם החברה כשהם נקיים מכל חוב, שעבוד, עיקול או זכות אחרת של צד ג' כלשהו, וזאת במקום זכותו לשכירות משנה בחלקי החברה ולמסור לחברה את החזקה במגרש במועד מסירת החזקה". עוד הוסכם כי במידה ולא יעלה בידי המנוח לגרום לרישום זכות החכירה הראשית על שם החברה בתוך שנה, שלא כתוצאה ממעשה או מחדל באחריותו, כי אז תהא לחברה הזכות לדרוש מהמנוח להשיב את הזכויות במגרש למנהל תמורת פיצוי, מתוכו יעביר לחברה לכל הפחות סך של 160,000$. ביום 28/8/95 נחתם הסכם משולש בין המנוח, חברת M.S.I ועזרא קריגר (להלן:"קריגר"), לפיו המחתה חברת M.S.I לקריגר את כל זכויותיה וחבויותיה לפי ההסכם המקורי מיום 22/11/94 תמורת סך של 420,000$, בהסכמת המנוח. מתוך סכום זה שילם קריגר לחברת M.S.I סך של 160,000$ וסוכם כי היתרה תשולם עם רישום הזכויות על שם קריגר, כך שסך של 100,000$ ישולם לחברת M.S.I וסך של 160,000$ ישולם למנוח. במסגרת הסכם משולש זה, שב המנוח והתחייב לגרום לרישום זכות החכירה הראשית במקרקעין על שם קריגר כשהמקרקעין נקיים מכל חוב, שעבוד, עיקול או זכות אחרת של צד ג' ולמסור לקריגר את החזקה במקרקעין. עוד סוכם כי במידה ולא יעלה בידי המנוח לגרום לרישום זכות החכירה הראשית על שם קריגר בתוך שנה, שלא כתוצאה ממעשה או מחדל באחריותו, כי אז תהא לקריגר הזכות לדרוש מהמנוח להשיב את הזכויות במגרש למנהל תמורת פיצוי, אותו יעביר לקריגר. באותו יום, ה-28/8/95, נחתם הסכם נוסף בין קריגר והמנוח, במסגרתו רכש קריגר את יתרת זכויותיו של המנוח במקרקעין (10%) תמורת סך של 45,000$, שמתוכו סך של 30,000$ שולם במעמד החתימה על ההסכם והיתרה אמורה היתה להשתלם עם רישום הזכויות על שם קריגר או עם קבלת תוקף לתוכנית המפורטת, לפי המאוחר בין השניים. בהסכם זה, שב המנוח והתחייב לגרום לרישום זכות החכירה הראשית ביתרת המגרש, ובכך בכל המגרש, במנהל, על שם הקונה, קריגר, כשהמגרש נקי מכל חוב, שעבוד, עיקול או זכות אחרת של צד ג' ולמסור לקונה את החזקה במגרש במועד שנקבע בהסכם המקורי. בנוסף, גם בהסכם זה נשמרה זכותו של קריגר לדרוש מהמנוח להשיב את הזכויות במגרש למנהל תמורת פיצוי, אותו יעביר לקריגר, ככל שלא יעלה בידי המנוח לגרום לרישום זכות החכירה הראשית בתוך שנה, שלא כתוצאה ממעשה או מחדל באחריותו. עוד באותו יום, ה-28/8/95, נחתם בין בנו של המנוח, הנתבע מס' 2, לבין קריגר הסכם, לפיו ביקש קריגר "לקבל את שירותיו של ברלס [הנתבע מס' 2 - ע.ע] בטיפול ברישום זכות החכירה לדורות על ידי מנהל מקרקעי ישראל על שם קריגר... ובטיפול אצל הרשויות בקבלת אשור סופי לתוכנית מפורטת בת תוקף לפיתוח המגרש למטרות תיירות, נופש ו/או מגורים... ולקבלת היתר בניה למגרש". במסגרת הסכם זה, אשר כונה בפי הצדדים "הסכם ייעוץ", התחייב הנתבע מס' 2 "לספק את השירותים ולטפל בשקידה ובחריצות" ברישום זכות החכירה לדורות במקרקעין על שם קריגר ובקיום התחייבויותיו, כמפורט לעיל. סוכם כי תמורת שירותיו של הנתבע מס' 2, ישלם לו קריגר סך של 15,000$, תוך 14 יום ממועד רישום הזכויות או מיום קבלת תוקף לתוכניות המפורטות, לפי המאוחר בין השניים. ביום 26/4/96 נחתם בין המנוח וקריגר הסכם נוסף לפיו הוקדם תשלום של 80,000$ למנוח, על חשבון התמורה המגיעה לפי ההסכמים. המנוח שב והתחייב לגרום לכך שהמנהל יחכיר לידיו את המגרש, ואף ציין כי יעשה "כמיטב יכולתו ובשקידה" כדי שהחכרת המגרש תהיה מוקדם ככל האפשר. בתאריך 22/6/00 רכשה התובעת מקריגר את מלוא זכויותיו במקרקעין תמורת סך של 500,000$, מתוכו שולם לקריגר סך של 390,000$, והתובעת התחייבה לשלם את היתרה ישירות למנוח, עם מסירת החזקה במקרקעין ורישום זכויות החכירה הראשית על שם המנוח וקבלת כל האישורים לצורך רישום זכויות החכירה על שמה. לפי ההסכם, הזכות להחזיר את המקרקעין לידי המנהל, בכל שלב שהוא, כנגד קבלת פיצוי כמקובל, נשמרה לתובעת. ביום 16/7/00 חתם המנוח על ייפוי כוח בלתי חוזר, במסגרתו מינה את בא כוח התובעת לצורך רישום זכויות החכירה וכל זכות אחרת במקרקעין, בין היתר על שם התובעת. על פי הנטען, המנוח והנתבע מס' 2 התנו את חתימת ייפוי הכוח הבלתי חוזר בכך שהתובעת תשלם להם סכומים נוספים, אשר במצטבר מגיעים לסך של 25,300$. בו ביום, נחתם הסכם נוסף בין המנוח לבין התובעת, ובו צוין כי מוסכם שיתרת הסכום המגיע למנוח מקריגר עומדת על 110,000$ (סכום זה שנוי במחלוקת, כפי שיצוין עוד בהמשך), ובנוסף, התובעת תקדים תשלומים על חשבון היתרה בסך של 60,000 ש"ח ו-15,000$. על פי הנטען, יתרת הסכום המגיעה, תשולם במועד רישום הזכויות על שם הקונה. בין לבין, ביום 18/6/00 נרשם משכון על זכויותיו של קריגר במקרקעין לטובת אייל יצהרי, ולאחר שהתברר כי אף כונסת נכסים שמונתה לצורך מימוש הזכויות לא הצליחה לדאוג להעברת הזכויות, סוכם כי יוסבו לתובעת כל זכויות אייל יצהרי, לטובתו נרשם משכון על זכויות קריגר במקרקעין, וזכויות כונסת הנכסים ביחס למקרקעין, גם כלפי המנוח ועיזבון המנוח, והתובעת תגיש תביעה ובמסגרתה תעתור להשבת הכספים ששולמו עבור המקרקעין. בכתב תביעתה, עתרה התובעת, כאמור, לאכוף את הוראות ההסכמים ולחייב את הנתבעים לרשום את זכויות החכירה לדורות במקרקעין על שמה. לחילופין, עתרה התובעת להורות לנתבעים 1-4 להשיב לה את מלוא הסכומים שקיבלו עבור המקרקעין, הן ממנה, הן מקריגר והן מחברת M.S.I, היינו כל אותם גורמים שהיו בשלב זה או אחר בעסקאות רכישת המקרקעין, במסגרת אותה שרשרת הסכמים, כמפורט לעיל. במהלך הדיונים בבית המשפט, התברר כי על פי עמדת הנתבע מס' 5, מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל"), לא ניתן יהא לרשום את התובעת כחוכרת ראשית במקרקעין, ומשכך, הודיעה התובעת כי על הפרק עומדת התביעה הכספית בלבד - היא תביעה להשבת הכספים ששולמו במסגרת החוזים השונים עבור המקרקעין. טענות התובעת: לטענת התובעת, הנתבעים הטעו אותה לסבור כי היא רוכשת מהם זכויות חכירה לדורות במקרקעין, וזאת על אף שידעו ו/או היה עליהם לדעת כי לא ניתן לחתום על חוזה חכירה לדורות מול המנהל, מה גם שלא עשו דבר כדי לקדם את העסקה, בניגוד להתחייבויותיהם. על פי הנטען, הנתבעים סיכלו והכשילו את ביצוע ההסכם, על אף התחייבותם כלפי חברת M.S.I, כלפי קריגר וכלפיה, ולנוכח העובדה שהמנהל אינו מסכים להעביר את הזכויות על שם התובעת בטרם יירשמו על שם עיזבון המנוח, אין מנוס אלא להורות על השבת הכספים. התובעת טוענת כי אין חולק על כך ששרשרת ההסכמים אכן נחתמה, שהמנוח קיבל את התמורה החוזית ושהתובעת לא קיבלה את שאמורה היתה לקבל לפי ההסכמים, לנוכח הפרות יסודיות מצדו של המנוח ובנו, הנתבע מס' 2. אי לכך, לטענת התובעת, מנועים הנתבעים מלהעלות טענות הכופרות בזכויותיה, לפי שרשרת ההסכמים. על פי הנטען, הואיל והמנוח הפר הפרה יסודית את ההסכמים עם התובעת והואיל והתובעת מצדה ביטלה את ההסכמים, חלה חובת השבה. בתוך כך, מבקשת התובעת לדחות את טענת הנתבע מס' 2 לפיה חברת M.S.I ו/או קריגר הם שביקשו ממנו לא לקדם את רישום הזכויות על שם המנוח. לטענת התובעת, משהתבטל החוזה, על הנתבעים להשיב לה את הסכומים ששולמו במסגרת החוזים השונים עבור המקרקעין, ויש לראות בהודעתה לבית המשפט לפיה היא עומדת על התביעה הכספית משום ביטול כדין של ההסכם. התובעת טוענת כי על אף ששילמה לקריגר סך של 390,000$ עבור המקרקעין, היא דורשת בתביעתה רק את אותם כספים ששולמו לנתבעים בפועל, העומדים על סך של 295,333$. לטענתה, אף המנוח הצהיר בחתימתו כי קיבל כספים שונים תמורת המקרקעין, על אף שהציג מצג שווא לפיו היתרה לתשלום היא 110,000$, על אף שבפועל עמדה יתרת התשלום על סך של 80,000$. אשר לשאלת ההתיישנות, טוענת התובעת כי אין בטענה זו ממש הואיל והמקרקעין נרכשו על ידה בחודש 6/00 (ואף התחייבויותיהם של המנוח והנתבע מס' 2 כלפיה ניתנו בשנת 2000) בעוד שהתביעה הוגשה כבר בחודש 10/05, שנתיים עובר לחלוף תקופת ההתיישנות בתביעה "רגילה", קל וחומר בתביעה דנא שעניינה במקרקעין, לגביהם חלה תקופת התיישנות ארוכה יותר. לטענת התובעת, התשתית הנורמטיבית לביטול ההסכמים, במקרה זה, נסמכת על הוראות הדין שעניינן הפרת חובת תום הלב, טעות והטעיה. על פי הנטען, בעקבות ההטעיה, נכרת הסכם שלא היה נכרת אילולא ההטעיה. כן טוענת התובעת, כי המנוח והנתבע מס' 2 הטעו אותה או לכל הפחות התרשלו כלפיה כבעל נכס סביר. כמו כן, התובעת - כך על פי הנטען - קיימה את כל התחייבויותיה לפי ההסכמים, בניגוד לנתבעים. התובעת טוענת כי בנסיבות אלה, והואיל וביטלה את ההסכם כדין, היא זכאית להשבת כספה, בערכים ריאליים. טענות הנתבע מס' 2: לטענת הנתבע מס' 2, יש לדחות את התביעה. על פי הנטען, כתב התביעה רלוונטי בכל הנוגע לנתבע מס' 2 רק ביחס ל"הסכם הייעוץ" מיום 28/8/95. לטענת הנתבע מס' 2, ככל שקיימת נגדו עילת תביעה, הרי שהיא עומדת לקריגר, ולא לתובעת, ועל כן, יש לדחות את התביעה בהעדר יריבות. כמו כן, טוען הנתבע מס' 2 כי בפועל, לא שולם לו, באופן אישי (להבדיל מתשלום לעיזבון), דבר לפי הסכם הייעוץ, וגם מטעם זה יש לדחות את התובענה. עוד טוען הנתבע מס' 2 כי עשה ככל שביכולתו לגבי המקרקעין, ולא הוכח כי קיימת לקריגר כל טענה כלפיו. לטענת הנתבע מס' 2, אין למנוח כל הסכם עם התובעת, מלבד נספח "ט" לתצהיר התובעת, ואין במסמכים שצורפו לכתב התביעה, כדי לסייע לתובעת. באשר להסכם מיום 16/7/00, טוען הנתבע מס' 2 כי הסכם זה מיועד למעשה להסדיר את מערכת היחסים בין המנוח לבין קריגר, וככל שהתובעת הקדימה תשלומים, עשתה כן על חשבון התמורה שבין המנוח לקריגר, כדי שתוכל לזרז העברת הזכויות על שמה בסופו של יום. על פי הנטען, אף חתימת התובעת על הסכם זה אינה מקנה לה מעמד של "קונה", אלא מיועד לשמש כראיה בין התובעת לבין קריגר, כדי להוכיח את התשלומים שביצעה התובעת. הנתבע מס' 2 שב וטוען כי התחייבותו של המנוח היתה לקריגר בלבד, ואין המנוח יכול להעביר את הנכס ישירות לקריגר (ובוודאי שלא לתובעת) מבלי להעבירה קודם לידי חברת M.S.I, שאם לא כן, יהא בכך משום עבירה מבחינת דיני מס שבח מקרקעין. בנוגע לייפוי הכוח מיום 16/7/00, טוען הנתבע מס' 2 כי הוא טומן בחובו מעשה בלתי חוקי בעליל או לכל הפחות הטעיה. על פי הנטען, בהעדר ציון שם הרוכש הראשון - חברת M.S.I - בגוף ייפוי הכוח, אין לייפוי הכוח כל ערך. יתירה מכך, לטענת הנתבע מס' 2, בהסכם בין קריגר לתובעת הצהירה התובעת כי היא בדקה את הממכר ומצאה אותו מתאים לצרכיה והיא מוותרת על כל טענת אי התאמה, למעט טענות לגבי פגם נסתר. על פי הנטען, בנסיבות אלה, אין לתובעת זכות לבוא בטענות לגבי מצב הנכס ואין לה להלין אלא על עצמה על המצב אליו נקלעה. כמו כן, לבא כוח התובעת היה יפוי כוח מהמנוח לפעול בשמו בכל הקשור למקרקעין, ואולם הלה לא עשה בו שימוש, וכלל לא היתה פניה למנהל מטעם בא כח התובעת. בנוסף, לטענת הנתבע מס' 2, בינו לבין התובעת לא היה כל הסכם המחייב אותו לפעול בשמה לצורך הסדרת הזכויות במקרקעין. על פי הנטען, אף אם נתבקש נתבע מס' 2 לפעול לצורך הסדרת הזכויות במקרקעין, הרי שבשל עמדת המנהל והאגודה, המתנגדים להסכמים פרטיים כגון דא, לא היה ביכולתו לעשות דבר, והתובעת ידעה ו/או היתה יכולה לדעת על כך לו היתה עושה את הבירורים הנדרשים במנהל. טענות הנתבעות מס' 3-4: הנתבעות מס' 3-4 טוענות כי התובעת דורשת סעדים מכוח הסכמים שלא היתה צד להם, ועל כן, אין היא זכאית לתבוע את אכיפתם ו/או השבה מכוחם, מה גם שלא הודיעה על "ביטול" הסכם כלשהו בינה לבין המנוח, אלא רק על ביטול הסכם שנחתם בין קריגר לבין הנתבע מס' 2, דבר שכלל לא בטוח שיכולה היתה לעשות. על פי הנטען, בנסיבות אלה, על התובעת היה להגיש את תביעתה כנגד קריגר, וזאת לא עשתה. לטענת הנתבעות מס' 3-4, זכויותיו של קריגר במקרקעין, שהועברו בהמשך לתובעת, לא היו זכויות קנייניות, אלא לכל היותר זכויות חוזיות להירשם בעתיד כבעל הזכויות בנכס. על פי הנטען, התובעת מנסה לגלגל את נזקיה לפתח עיזבונו של המנוח, לאחר שגילתה כי אין תועלת בהגשת תביעה נגד קריגר, לאחר שזה ירד מנכסיו ונעלם. לדידן, כל טענות התובעת מקומן בתביעה נגד קריגר ולא כנגד עיזבון המנוח. עוד מבהירות הנתבעות מס' 3-4 כי למנוח היתה זכות לשכירות משנה במקרקעין, להבדיל מזכות חכירה לדורות, וכי המנוח לא התחייב כלפי התובעת לפעול על מנת להעביר את הזכויות במקרקעין על שמה, אלא לכל היותר סייע לעורך דינה של התובעת לעשות כן בעצמו. בנוסף, מדגישות הנתבעות מס' 3-4 כי קריגר ו/או חברת M.S.I מעולם לא המחו לתובעת את הזכות להגיש תובענה כנגד עיזבון המנוח או זכויות אחרות מכוח ההסכם בינם לבין המנוח, אלא כל שהתובעת רכשה מקריגר הוא את "מלוא זכויותיו" במקרקעין (וזאת בניגוד להסכם המשולש לפיו המחתה חברת M.S.I לקריגר את כל זכויותיה וחובותיה לפי ההסכם המקורי). הנתבעות מוסיפות כי לא ברורה זהות הגורם החתום על ההסכם הנטען בין התובעת לבין קריגר, ובתוך כך לא ברור אם אותו גורם כלל היה מוסמך לחתום על ההסכם בשם קריגר. כן מפנות הנתבעות לכך שבהתאם להסכם בין התובעת לבין קריגר, התובעת הצהירה כי בדקה את הנכס והיא מוותרת על כל טענת אי התאמה, ועל כן, אינה יכולה עוד לטעון כי היא מעוניינת לבטל את ההסכם, וככל שהוטעתה על ידי מאן דהוא, לא היה זה על ידי המנוח אלא על ידי קריגר ו/או הנתבע מס' 2. הנתבעות מס' 3-4 טוענות כי ההסכם המקורי מיום 22/11/94 והסכמים נוספים לאחריו, הקובעים מנגנון לפיצוי במידה ולא ניתן יהיה לרשום את הזכויות במקרקעין על שם הקונה, שוללים את קיומה של זכות ההשבה ו/או כל זכות פיצוי אחרת. אי לכך, אף אם התובעת נכנסה בנעלי הקונה לעניין רכישת המקרקעין, הרי שההסכמים קובעים מנגנון פיצוי השולל את זכות ההשבה, והתובעת היתה מודעת למנגנון פיצוי זה כאשר רכשה את המקרקעין מקריגר. הנתבעות מס' 3-4 מוסיפות וטוענות כי מכל מקום, לא הוכח כי קריגר שילם לחברת M.S.I או למנוח דבר, ועל כן, לא התגבשו זכויותיו במקרקעין ואין באפשרותו לדרוש כיום, לאחר חלוף זמן כה רב, השבת המקרקעין למנהל תמורת פיצוי, כקבוע בהסכם המשולש ובהסכם הנוסף עם המנוח. הנתבעות מס' 3-4 מדגישות כי לא הוכח שההסכמים בין המנוח, חברת M.S.I וקריגר קויימו, וכי לא הוכח ששולמו למנוח ו/או לקריגר כספים, על פי ההתחייבויות החוזיות. אשר להמחאות שהעתקן צורף לתצהיר מטעם התובעת, נטען כי לא הוכח שאלה נפרעו ו/או נמסרו למנוח בגין רישום הזכויות במקרקעין. בנוסף, על פי הנטען, הואיל וחברת M.S.I וקריגר לא צורפו כבעלי דין, לא ניתן לברר את השאלות הטעונות בירור עד תום ולא ניתן לשלול את האפשרות כי מי מהם ידרוש את קיום ההסכם כלפיו. לטענתן של הנתבעות מס' 3-4, מערכת היחסים בין התובעת למנוח היתה מצומצמת והתמצתה בשני מסמכים, שאין בהם כדי להראות כי נכרת בין השניים הסכם מחייב המאפשר קבלת סעד של השבה. על פי הנטען, ההסכם עליו חתומים יצהרי בשם התובעת והמנוח, אינו אלא התחייבות של התובעת לשלם את חובו של קריגר, ללא כל התחייבות מצד המנוח כלפי התובעת. בנוסף, לטענת הנתבעות, מהראיות בתיק עולה כי התקשורת בין התובעת לבין המנוח נעשתה באמצעות הנתבע מס' 2, שאינו מחזיק בייפוי כוח לפעול בשם המנוח, כך שכל פעולותיו אין בהן כדי לחייב את הנתבעות מס' 3-4 ו/או את עיזבון המנוח. הנתבעות מס' 3-4 טוענות כי התובעת נהגה בחוסר תום לב חמור. בהקשר זה נטען כי מספר ימים עובר לחתימת ההסכם בין קריגר לתובעת, היו המקרקעין כבר ממושכנים לטובת התובעת (המשכון נרשם על שם איל יצהרי, שהתברר במהלך שמיעת התיק כי הוא בעליה של התובעת), כשבמועד זה כבר ידעה התובעת כי קריגר לא קיים את התחייבויותיו כלפי המנוח. בנוסף, על פי הנטען הניסיון להטעות את בית המשפט ביחס לטענה כי התובעת נאלצה לרכוש את הנכס בשנית מבעל המשכון, נעשה אף הוא בחוסר תום לב. כמו כן, נטען כי התובעת נהגה בחוסר תום לב, שעה שהגישה תביעתה מבלי לצרף את קריגר ו/או את חברת M.S.I ומשהסתירה בתביעתה פרטים מהותיים, ודי בכך כדי להצדיק את דחיית התובענה. לבסוף, טוענות הנתבעות מס' 3-4 כי הגשת התובענה לאחר שהמנוח הלך לבית עולמו, בעוד להן כיורשותיו החוקיות אין מידע על הנסיבות האופפות את העסקאות, נעשתה תוך שיהוי ניכר ומבלי שניתן לכך הסבר, וגם לנוכח שינוי מצבם של הנתבעים - כולם - לרעה, יש לדחות את התובענה, בין היתר גם בהינתן ההלכה לפיה בתובענות נגד עיזבון, מידת ההוכחה הנדרשת היא ברמה גבוהה מזו המספיקה בהליך אזרחי רגיל. טענות המנהל: לטענת המנהל, הואיל והתובעת לא ביקשה כי יינתן סעד כלשהו כלפי המנהל, וניהלה נגדו הליך שלם ללא הצדקה, תוך שהיא גורמת לו הוצאות מרובות, יש לדחות את התובענה תוך חיוב התובעת בהוצאות. העסקה בין קריגר לתובעת - המחאת זכויות: סקירת שרשרת ההסכמים שנעשו לגבי הזכויות במקרקעין נשוא התובענה, החל בחברת M.S.I וכלה בתובעים, כמפורט לעיל, מלמדת כי קריגר רכש 90% מהמקרקעין מאת המנוח וחברת M.S.I לפי ההסכם מיום 28/8/95, וכן רכש את ה-10% הנותרים לפי הסכם שנערך ישירות אל מול המנוח באותו יום. בנוסף, חתם קריגר עם בנו של המנוח, הנתבע מס' 2, על הסכם לפיו ביקש לקבל את שירותיו של הנתבע מס' 2 בטיפול ברישום הזכויות על שמו. כמו כן, חתם קריגר עם המנוח ביום 26/4/96 על הסכם, לפיו הוקדם למנוח תשלום בסך של 80,000$, על חשבון התמורה המוסכמת.   החוליה הבאה בשרשרת הוא ההסכם שנערך ביום 22/6/00, בין קריגר לבין התובעת שבו הוסכם כי התובעת תרכוש מקריגר את מלוא זכויותיו במקרקעין תמורת סך של 500,000$. כאן המקום להעיר כי כל הטענות לעניין תוקף הסכם זה, על רקע שאלת זהות הגורם החתום על ההסכם מטעם התובעת, ראוי היה להן אלמלא נטענו, והנתבעים אף מנועים מלהעלות כל טענה במישור זה לאחר שהמנוח קיבל כספים מכוח ההסכם ולא העלה כל טענה ביחס לתוקפו, ואף הגדיל וחתם על ייפוי הכוח לטובת התובעת, בהתבסס על רכישת הזכויות על ידה. כל טענה החותרת תחת תוקף ההסכם מטעמים אלה, אינה, אפוא, אלא שימוש לרעה בהליך המשפטי. במבוא להסכם בין קריגר לתובעת מיום 22/6/00 מתוארת שרשרת ההסכמים הקודמים ביחס למקרקעין, ובמסגרת סעיף 2(א) להסכם, נכללת הוראה חוזית לעניין מהות העסקה בזו הלשון: "המוכר מתחייב למכור ולהעביר לקונה והקונה מתחייב לרכוש ולקבל מהמוכר, את מלוא זכויותיו בממכר, כולל החזקה הבלעדית, כשהזכויות נקיות מכל חוב, משכנתה, שעבוד וזכות צד שלישי מכל סוג שהוא, למעט המפורט במבוא...". לדעתי, יש לראות בהסכם שגובש בין קריגר לבין התובעת, במקרה דנא, כהמחאת זכות במובן זה שזכותו של קריגר (הממחה) לקיום חיובי המנוח (החייב) כלפיו, לפי ההסכמים בין השניים, הומחתה לתובעת (הנמחה). במילים אחרות: זכותו של קריגר כי המנוח יקיים את התחייבויותיו כלפיו, לפי ההסכמים שנחתמו ביחס למקרקעין, לרבות התחייבותו של המנוח לדאוג לרישום הזכויות במקרקעין על שם הקונה, התחייבותו להעביר לקונה חזקה במקרקעין במועד שהוסכם וכן התחייבותו להעביר את הפיצוי בגין השבת הזכויות במגרש למנהל, ככל שלא יעלה בידיו לגרום לרישום הזכויות על שם הקונה בתוך שנה - הומחו לתובעת. יושם אל לב כי הסכם המחאה אינו טעון לשון מיוחדת, ואין השימוש במונח "המחאה" מהווה "תנאי בלעדיו אין" ליצירת המחאת זכות. הסכם ייחשב כהמחאה אם עולה ממנו כוונה ברורה להעביר קניין בזכות פלונית מהממחה אל הנמחה (ש' לרנר, המחאת חיובים (תשס"ב-2002) (להלן: "לרנר"), עמ' 124). בנוסף, המחאת זכות אינה טעונה הסכמה מצד החייב (לרנר, עמ' 47 ועמ' 111), ודי בהודעה לחייב על המחאת הזכות. עם זאת, הדין מתיר לחייב, כדי שלא ייפגע מההמחאה, להעלות נגד הנמחה את הטענות שיש לו כלפי הממחה (לרנר, עמ' 330). יודגש כי במקרה שלפני, לא זו בלבד שהמנוח ידע על העברת הזכויות החוזיות במקרקעין מקריגר לתובעת (כפי שמצוין במפורש בנספח ט' לתצהיר מטעם התובעת), אלא אף הסכים לכך, כפי שעולה מעדותו של עו"ד מנדלמן, בא כוח התובעת, שהיתה אמינה עלי. התובעת אף שילמה למנוח סכומי כסף לא מבוטלים מתוך הסכומים שקריגר נותר חייב למנוח לפי ההסכם ביניהם. בהערת אגב מצאתי לנכון לציין, בהקשר זה, כי לפי התרשמותי, המנוח אף ניצל את הסיטואציה שנוצרה כדי לקבל כספים מהתובעת על חשבון הכספים שטרם שולמו על ידי קריגר, וזאת מעבר להתחייבות של קריגר כלפי המנוח בהסכם ביניהם. עוד יצוין כי בהמחאת חיובים הנמחה תובע את החייב מכוח זכותו ואינו חייב לצרף את הממחה לתביעה (לרנר, עמ' 46 ועמ' 324), כך שבמקרה זה, לא מצאתי כל פגם בכך שהתובעת החליטה, משיקוליה היא, לוותר על צירופו של קריגר כצד לתביעה, והעדיפה לרכז את מאמציה כנגד החייב - המנוח ועיזבונו, וככל שהנתבעים סברו כי ראוי ללו לקריגר להיות צד להליך, הדרך היתה פתוחה לפניהם לצרפו להליך. מעבר לכל זאת, יש להבהיר כי במקרה שלפני, העברת הבעלות בזכויותיו של קריגר אל מול המנוח לטובת התובעת נעשתה בתמורה, ועל כן מדובר בהמחאת זכות שהיא המחאה על דרך המכר. ודוק: בעסקת מכר מעביר אדם את מלוא זכויותיו בנכס מסוים ומתנתק ממנו כליל, ולפיכך המחאה בדרך של מכר מעבירה לנמחה את מכלול זכויותיו של הממחה (לרנר, עמ' 278). כאן המקום להעיר כי המחאת זכות כמוה כעסקה קניינית בה אדם מעביר לזולתו זכות קניינית בנכס מסוג זכות, ולאור האמור, ממחה לא יוכל להעביר לנמחה יותר ממה שיש לו (לרנר, עמ' 329). כמו כן, ממחה אינו יכול לבטל המחאת זכות בדרך של מכר, כשם שמוכר נכס מוחשי אינו יכול לעשות כן, אם לא היתה הפרה מצדו של הקונה (לרנר, עמ' 279). אשר על כן, לדעתי, העסקה בין קריגר לבין התובעת מגלמת בתוכה המחאת זכות על דרך המכר, באופן שזכותו של קריגר לקיום התחייבויותיו של המנוח לפי הסכם המכר ביניהם ביחס למקרקעין, הומחתה לתובעת. משמעות עמדת המנהל ביחס להסדרת הזכויות במקרקעין: משקבעתי כי קריגר המחה את זכויותיו כלפי המנוח לתובעת, יוצא כי קריגר לא יכול היה להעביר לתובעת יותר מהזכויות שעמדו לו בהסכם עם המנוח. אי לכך, ברי כי זכויותיה של התובעת כפופות לדרישה בהסכמים בין המנוח לבין קריגר כי תירשם תחילה במנהל זכותו של המנוח במקרקעין. יוצא אפוא כי ההסכם בין קריגר למנוח, וכפועל יוצא גם המחאת הזכות לתובעת, כפופים לאישור מקדמי של המנהל להעברת הזכויות. ומהי המשמעות המשפטית שיש להעניק לאותה דרישה לאישור מקדמי של המנהל להעברת הזכויות? לפי סעיף 27 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי, חזקה שקבלת ההסכמה הוא תנאי מתלה. סעיף 29 לחוק החוזים ממשיך וקובע כי תנאי מתלה צריך שיתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ואם לא נקבעה - תוך זמן סביר מכריתת החוזה. במקרה דנא, משלא ניתנה הסכמת המנהל להעברת הזכויות בתוך זמן סביר (למעשה, הובהר כי לא ניתן יהיה, בכל מקרה, לחתום על חוזה חכירה ראשית, אלא רק על חוזה מטעים לתקופה מירבית של 21 שנה), לא נתקיים התנאי המתלה בתוך זמן סביר ודין ההסכמים - בין ההסכם בין קריגר למנוח ובין המחאת הזכות שניתנה לתובעת - להתבטל (השווה: ע"א 4075/06 גליקמן נ' איזביצקי (לא פורסם, , 18/2/10)). בהקשר זה, אציין עוד כי לצורך הדיון בענייננו אין משמעות לזהות הגורם שהפר את החוזה ולשאלה האם עשו המנוח והנתבע מס' 2 די לצורך השגת אישור המנהל ורישום זכות החכירה הראשית על שם הקונה, אם לאו. חשיבות לשאלת מיהותו של הגורם האחראי לכך שהתנאי המתלה לא התקיים, עשויה להיוודע ככל שהדברים נוגעים לתביעת פיצויים אפשרית, אלא שלא בכך עסקינן, שכן התביעה שלפני היא תביעה להשבת הכספים ששולמו במסגרת החוזים השונים עבור המקרקעין, הא ותו לא. משמעות ביטול ההסכמים - השבה: משבוטלו ההסכם בין קריגר למנוח והמחאת הזכות שניתנה לתובעת, מחייבים הוראות סעיף 21 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 וסעיף 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 כל צד להשיב לצד שכנגד את שקיבל על פי ההסכם, ואם ההשבה בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויו של מה שקיבל. יושם אל לב כי בתביעתה, דרשה התובעת - כסעד חלופי לסעד האכיפה - השבת הסכומים שקיבל המנוח לידיו (להבדיל מהסכומים אותם שילמה בפועל). כך גם שבה התובעת וביקשה בסיכומיה, על אף שלא בצורה ברורה דיה. טענת הנתבעות מס' 3-4 כי ההסכמים בין הצדדים שוללים את קיומה של זכות ההשבה ו/או כל זכות פיצוי אחרת, בשל מנגנון הפיצוי הקבוע בהם, דינה דחייה, שכן אין בפיצוי מוסכם הנקבע בהסכם כדי לשלול את זכות ההשבה במקרה בו מבוטל ההסכם, ואף אם הצדדים התייחסו, נקודתית, למנגנון פיצוי במקרה בו לא יעלה בידי המנוח לגרום לרישום זכות החכירה הראשית בתוך שנה, שלא כתוצאה ממעשה או מחדל באחריותו, אין בכך כדי לשלול את זכותה העקרונית של התובעת להשבת כספים ששילמה למנוח, עם ביטול ההסכם. כאן המקום להדגיש כי על פי האמור בהסכמים - במעמד ההסכם בין המנוח לחברת M.S.I מיום 22/11/94, במעמד ההסכם בין קריגר למנוח מיום 28/8/95, וכן במעמד ההסכם בין קריגר למנוח מיום 26/4/96 - שולמו למנוח כספים. המנוח חתם בחתימת ידו על הסכמים אלה, בהם צוין שחור על גבי לבן כי משולמים לו כספים במסגרת עסקת המכר וצפויים להשתלם לו כספים נוספים, לפי המועדים הקבועים בהסכמים. חזקה על המנוח שלא היה חותם על הסכם שאינו משקף את המציאות, ומשחתם על הסכמים מהם עולה כי קיבל לידיו חלק מהתמורה החוזית, חזקה שאכן כך היה. וכעת לחישוב סכום ההשבה המתחייב מביטול ההסכמים. המנוח אמור היה לקבל לידיו מחברת M.S.I, לפי האמור בהסכם המכר, סך של 320,000$ עבור 90% מהמקרקעין, ובפועל, במעמד החוזה קיבל לידיו סך של 160,000$ על חשבון התמורה החוזית. על פי ההסכם בין קריגר למנוח לגבי יתרת ה-10% של המקרקעין, אמור היה קריגר לשלם למנוח סך של 45,000$, ומתוכו שולם בפועל סך של 30,000$, והיתרה אמורה היתה להשתלם לאחר רישום הזכויות. יוצא אפוא שסך כל הכספים שהיו צריכים להיות משולמים למנוח עומד על סך של 365,000$ (320,000$ + 45,000$ = 365,000$). על פי עדותו של עו"ד מנדלמן, שהיתה אמינה עלי, הסך של 110,000$ שעל פי נספח ט' לתצהיר התובעת מהווה את יתרת הסכום שעל קריגר לשלם עבור המקרקעין, כולל את הסכומים שמגיעים לנתבע מס' 2, בנו של המנוח, עבור הטיפול בעסקאות. הואיל ועל פי ההסכם בין קריגר לבין הנתבע מס' 2 מיום 28/8/95, עבור זירוז רישום הזכויות, התחייב קריגר לשלם לנתבע מס' 2 סך של 15,000$, יוצא כי סך כל יתרת הסכום שעל קריגר לשלם למנוח עבור המקרקעין עומדת על סך של 95,000$ (15,000$ - 110,000$ = 95,000$). אם נפחית מהסכום הכולל שהיה צריך להיות משולם למנוח את הסך של 95,000$ שמהווה את יתרת הסכום שעל קריגר לשלם למנוח עבור המקרקעין, יוצא כי שולם למנוח עבור עסקת המקרקעין שלא יצאה לבסוף אל הפועל סך של 270,000$ (95,000$ - 365,000$ = 270,000$). לתוצאה זו ניתן להגיע גם בדרך אחרת. הוכח לפני כי המנוח קיבל סך של 160,000$ מחברת M.S.I, לפי האמור בהסכם בין השניים מיום 22/11/94. מעבר לסכום זה, קיבל המנוח לידיו ביום 28/8/95 מקריגר סכום נוסף של 30,000$ (עבור יתרת המקרקעין) וכן סכום נוסף של 80,000$ שהוקדם על חשבון התמורה הסופית לפי ההסכם מיום 26/4/96. סך כל הסכומים שקיבל לידיו המנוח, עומדים אפוא על סך של 270,000$ (160,000$ + 30,000$ + 80,000$ = 270,000$). זהות הסכומים שיוצא כי שולמו למנוח בכל אחת מדרכי החישוב מדברת בעד עצמה! מעבר לכך, שילמה התובעת למנוח סכומים נוספים, הנתמכים בקבלות, כפי שסוכם בהסכם בין המנוח לתובעת מיום 16/7/00 (נספח "ט" לתצהיר התובעת). טענת התובעת כי הסך של 20,000 ש"ח שולם לנתבע מס' 2 ולא למנוח, אינה עולה בקנה אחד עם העובדה שהחשבונית עבור התשלום הינה חשבונית של המנוח, ושאף אם הנתבע מס' 2 מילא את פרטי החשבונית וחתם בתחתיתה, לא נרשם כי הסכום שולם לידיו הוא, כך שמדובר בטענה בעל פה כנגד מסמך בכתב, על כל המשתמע מכך. אי לכך, נמנה הסכום שבחשבונית זו על הסכומים ששולמו למנוח, ולא כנטען על ידי התובעת. אשר לשערוך התשלומים ששולמו למנוח, הרי שאלה יומרו תחילה לשקלים חדשים, לפי השערים המופיעים באתר בנק ישראל, ובהמשך ישוערכו לסכום ריאלי, כמקובל. תאריך התשלום סכום נומינלי סכום נומינלי בשקלים חדשים סוכם משוערך להיום 22/11/94 160,000$ 485,760 ש"ח (לפי שער של 3.0360) 1,627,019 ש"ח 28/8/95 30,000$ 91,440 ש"ח(לפי שער של 3.0480) 283,226 ש"ח 26/4/96 80,000$ 253,920 ש"ח(לפי שער של 3.1740) 708,653 ש"ח 16/7/00 60,000 ש"ח 60,000 ש"ח 111,569 ש"ח 10/12/00 60,000 ש"ח 60,000 ש"ח 110,130 ש"ח 1/5/01 20,000 ש"ח 20,000 ש"ח 36,362 ש"ח סכום כולל משוערך להיום: 2,876,959 ש"ח יוצא אפוא כי על עיזבון המנוח להשיב לידי התובעת סך של 2,817,635 ש"ח ששולמו למנוח בגין עסקת המקרקעין שלא הושלמה לבסוף. בשולי הדברים ולמעלה מן הנדרש יוער כי אף ללא קשר לשאלה אם נפל דופי בהתנהגותם של המנוח ובנו, הנתבע מס' 2, אם לאו, ומבלי להביע כל עמדה בסוגיה זו לגופה, עדיין מוצדק להורות על השבת הכספים שקיבל המנוח בגין העסקה שהתבטלה מכוח דיני עשיית עושר, שכן יוצא כי התעשרותו לאחר ביטול ההסכם אינה כדין ועליו להשיב את הכספים שקיבל לידי התובעת (השווה: ע"א 8728/07 אגריפרם אינטרנשיונל בע"מ נ' מאירסון (לא פורסם, , 15/7/10)). הואיל ולא נתבקש בסיכומי התובעת כל סעד אופרטיבי כנגד המנהל, יש להורות על דחיית התביעה נגד המנהל, תוך חיוב התובעת בהוצאות. סוף דבר: אשר על כל האמור לעיל, אני מורה כי עיזבון המנוח ישלם לתובעת סך של 2,876,959 ₪, שהינו סכום משוערך של כספי התמורה ששולמו למנוח עבור עסקת המקרקעין שלא הושלמה, ושעל עיזבון המנוח להשיב לידי התובעת כתוצאה מביטול העסקה. בנוסף, אני מחייב את עיזבון המנוח לשלם לתובעת הוצאות משפט כולל שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ש"ח, שישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד מועד תשלומם בפועל. הואיל והובהר כי עיזבון המנוח יוצג בהליך דנא בידי מנהל עיזבון, עוה"ד בן מיור, יפעל מנהל העיזבון לפי הוראות חוק הירושה, תשכ"ה-1965 לצורך סילוק החוב הפסוק בתיק זה, כמפורט לעיל, מתוך נכסי העיזבון. ככל שהעיזבון חולַק (על אף שלא נמסרה כל הודעה בנדון לבית המשפט עד למועד כתיבת פסק הדין), יהיו יורשי המנוח, הנתבעים מס' 2-4, אחראים לסילוק החוב הפסוק - כל יורש עד כדי חלקו בעיזבון. התביעה כנגד הנתבע מס' 5, מנהל מקרקעי ישראל, נדחית. התובעת תשלם לנתבע מס' 5 הוצאות משפט כולל שכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ש"ח, שישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד מועד תשלומם בפועל. חכירהמקרקעיןחכירה לדורות