קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה לתיקון רישום בטאבו: א. מבוא מונחת לפני תביעתה של חברת בריט היי-טק השקעות בע"מ (להלן: "התובעת") במסגרתה עותרת התובעת כנגד הנתבעות, גירון פיתוח ובניה בע"מ (להלן: "גירון בניה") וגירון נכסי דלא ניידי ולנאמנות בע"מ (להלן: "גירון נאמנות") (להלן ביחד: "הנתבעות") לתיקון הרישום בלשכת רישום המקרקעין לגבי שטח חכירה אשר, לטענתה, נרכש על ידה מהנתבעות, הנמצא בקומה הראשונה של בנין המיועד לפעילות עסקית וטכנולוגית הממוקם באזור התעשיה החדש בראשון לציון והמכונה בנין "היי טק 2" (להלן: "הבנין"). בנוסף, התובעת תובעת מהנתבעות השבה ופיצוי של סכומי כסף המגיעים לה, לטענתה, מהן עקב הפרת חובותיהן כלפיה בשמשן כנאמנות מטעמה לצורך קבלת דמי השכירות המגיעים לה בגין השכרת שטחה היחסי שבבנין. התובעת אף עותרת לקבלת צו למתן חשבונות כנגד הנתבעות בקשר לניהולו של הבנין ותחזוקתו בהתייחס לתקופה המתחילה בחודש מאי 1993 ועד למועד הגשת התביעה, וכן לקבלת פסק דין המצהיר כי התובעת רשאית להגיש תביעות כספיות כנגד הנתבעות המבוססות על החשבונות והמסמכים שיומצאו על ידי הנתבעות בהתאם לפסק הדין שינתן בתובענה זו מבלי שתטען כנגדה טענת התיישנות בקשר לכך. יצוין בקצרה כי לאחר מתן צו להגשת סיכומי הצדדים, עזב במפתיע את ישראל בא כוחן דאז של הנתבעות, וכתוצאה מכך נאלצו הנתבעות לשכור שירותיו של עורך דין אחר אשר נדרש ללמוד התיק מראשיתו. כתוצאה מכך, התארכו מועדי הגשת הסיכומים. בנוסף, נעניתי לבקשת באי כוחן דהיום של הנתבעות להגיש תגובה קצרה לסיכומי התשובה שהוגשו מטעם התובעים, וכפועל יוצא מכך ניתנה לתובעים זכות תשובה קצרה לתגובה זו. לפיכך, גם מסיבה זו התעכבה הגשת סיכומי הצדדים. ב. רקע עובדתי התובעת הינה חברה הרשומה בישראל אשר במרבית התקופה הרלוונטית להליך זה נוהלה על ידי מר סולומון בריט. הנתבעות אף הן הינן חברות הרשומות בישראל. גירון בניה עוסקת במישרין, ובאמצעות חברות בנות, ביניהן גירון נאמנות, בפעילות בתחום הנדל"ן, ובעיקר בהשכרת נכסים, ובייזום, ניהול ואחזקה של נדל"ן. ביום 5.5.1993 נחתם בין מר בריט, בעצמו או באמצעות חברה ישראלית שתוקם לצורך כך, לבין הנתבעות חוזה מכר לרכישת מספר חדרים (המכונים בחוזה: "UNITS" ויקראו להלן: "היחידות") בקומה הראשונה של הבנין בשטח כולל ברוטו של כ- 984 מ"ר. יצויין כי לטענת הנתבעות נחתם הסכם נוסף בין התובעת לחברה שלישית בשם ב.ס.ר חברה להשקעות בע"מ (להלן: "ב.ס.ר") אשר רכשה מהנתבעות את הקומה הראשונה בבנין עוד בשנת 1987, ולגירסתן - ההסכם מיום 5.5.1993 הינו בעצם הסכם לניהול הבנין. על אף האמור, אין חולק שנציג הנתבעות, מר מיקי קפלוטו, הוא שהחתים את מר בריט על מסמכי המכר. רכישת היחידות מומנה על ידי הרוכשת באמצעות הלוואה מובטחת במשכנתא אשר נלקחה מבנק הפועלים בע"מ (להלן: "הבנק"). יצויין כי בסמוך לרכישת היחידות בשנת 1993 העביר מר בריט את זכויותיו על פי הסכם הרכישה לתובעת. אין חולק כי כיום רשומה התובעת בלשכת רישום המקרקעין כחוכרת לתקופה של 999 שנה של שטח של כ- 673 מ"ר נטו הנמצא בקומה הראשונה של הבנין. בהסכם מיום 5.5.1993 הסכימו הצדדים כי גירון נאמנות תנהל את היחידות עבור רוכשת היחידות בתמורה לתשלום דמי ניהול בשיעור של 10% מהתמורה שתתקבל מהשכרת שטחי הבנין. כן נקבע מנגנון כללי של השכרה משותפת ("פּוּל") לפיו כל בעלי היחידות בבנין ישכירו את יחידותיהן שבבנין באמצעות גירון נאמנות וזו, לאחר שתפחית את עלויות הניהול והאחזקה (לרבות עמלתה שלה), תחלק את דמי השכירות בין כל בעלי הזכויות ביחידות השונות. יצויין כי בהסכם זה אף נקבע כי חברת הנאמנות תנהל חשבון נפרד לצורך השכרת הבנין וכי כל בעל יחידה רשאי, בתנאים מסויימים, לפרוש מהפּוּל. ב. תמצית טענות הצדדים עיקר טענות התובעת לטענת התובעת, הנתבעות לא ניהלו חשבון נפרד לכספי הפּוּל, נהגו לשלם לה באחורים משמעותיים את דמי השכירות המגיעים לה, שילמו את דמי השכירות בחסר, בין היתר בשל חיוב משתתפי הפול בהוצאות שונות שלא היה מקום לחייבן בתשלומן, לא דיווחו באופן שוטף על מצב הבנין ולגבי ההתחשבנות הכספית המתיחסת להשכרת היחידות, וכל זאת - בניגוד למוסכם בין הצדדים (סעיפים 5 ו- 33 בכתב התביעה). כן טוענת התובעת כי ביום 7.12.1993, חודשים ספורים לאחר חתימת עסקת הרכישה, נערכה פגישה בין מר בריט לבין נציגי הנתבעות במהלכה סוכם כי דמי השכירות ישולמו למר בריט בכל רבעון, וכי בכל רבעון קלנדרי יומצא למר בריט דו"ח שכירות רבעוני בו יפורטו נתונים פיננסיים לגבי הכנסות והוצאות הפּוּל ברבעון החולף. לטענת התובעת, אף לאחר ההסכמות שהושגו בפגישה זו המשיכו הנתבעות לאחר בתשלום דמי השכירות המגיעים לה מהפול, ונמנעו מלמסור לתובעת דו"חות רבעוניים או כל מידע אחר ביחס למצב הפיננסי של הפּוּל (סעיף 6 בכתב התביעה). בסעיף 29 בכתב התביעה טוענת התובעת כי יש לחייב את הנתבעות לרשום על שמה בספרי מרשם המקרקעין שטח נוסף של כ- 69 מ"ר בגין שטח מסדרון אשר לטענתה נמכר לה גם כן בעת רכישת היחידות. לגרסתה של התובעת, שטח זה הופרד מהרכוש המשותף, והוא משמש בפועל כשטח עיקרי (כך על פי סעיף 2.3 לחוות דעתו של השמאי טל אלדרוטי שצורפה לכתב התביעה כנספח לה'). בנוסף, טוענת התובעת כי חלקה בהכנסות הפּוּל חושב על ידי הנתבעות באופן לא נכון ובצורה המקפחת אותה. לענין זה טוענת התובעת כי שטחו הכולל של הבנין שונה מהשטח שנקבע על ידי הנתבעות לצורך חישוב חלקה היחסי בפּוּל, וכי בעוד שבתחילה חלקה בהכנסות הפול נקבע על ידי הנתבעות לשיעור של 14.14% הרי שהחל משנת 2003 ואילך חלקה בהכנסות הפול הוקטן לשעור של 14.05% בלבד. לטענת התובעת, ובהסתמך על פי חוות דעת שמאית שצורפה מטעמה לכתב התביעה, חלקה של התובעת בפול הינו למצער 15.35% (סעיפים 27 ו- 28 בכתב התביעה). בהקשר זה יצויין כי בסעיף 2 בסיכומיה טוענת התובעת כי חלקה בהכנסות הפּוּל צריך להסתכם בשיעור של 15.19%. בסעיף 32 בכתב התביעה נטען על ידי התובעת כי על אף שמההסכם שנחתם בין הצדדים ומנספחיו נובע כי הגג הינו חלק מהרכוש המשותף (בניגוד לחניון הבנין שהוחרג במפורש מהרכוש המשותף), הרי שבחוזה החכירה על פיו נרשמו הזכויות בבנין על שם בעלי הזכויות ביחידות השונות, ואשר נחתם על ידי הנתבעות בלבד באמצעות יפוי כח בלתי חוזר שניתן להן על ידי התובעת לצורך ביצוע הרישום, הוצא הגג מהרכוש המשותף שלא כדין והושכר על ידי הנתבעות לחברה סלולרית כאשר הנתבעות גורפות את מלוא ההכנסות בגין השכרה זו מבלי לשתף בהן את יתר החברים בפּוּל, לרבות התובעת. עוד טוענת התובעת כי לנוכח העיכובים הממושכים מצד הנתבעות בתשלום דמי השכירות המגיעים לה היא לא הצליחה לעמוד בתשלומי ההלוואה מובטחת המשכנתא אשר קיבלה מהבנק. לפיכך, נקט נגדה הבנק ביום 25.10.2004 בהליכי הוצאה לפועל במסגרתם הגיש בקשה למימוש המשכנתא ולמכירת יחידותיה שבבנין לצד שלישי. ביום 26.9.2005 מונה עו"ד גיל הירשמן ככונס נכסים על זכויות התובעת ביחידות שרכשה בבנין לשם מכירתן לצורך פרעון חובה לבנק. התובעת טוענת כי גם כונס הנכסים והשמאי מטעמו לא הצליחו לקבל מהתובעת מידע מספק ביחס ליחידותיה שבבנין, והנתבעות אף נמנעו מלהעביר ללשכת ההוצאה לפועל את רובם המכריע של דמי השכירות בגין התקופה שמיום 10.10.2005 ועד 21.6.2006 תוך הסתרת זכאותה של התובעת לדמי שכירות אלה. לטענת התובעת, מצב זה גרם לכך שההצעה היחידה לרכוש את יחידותיה שבבנין הוצעה לכונס הנכסים על ידי חברת גירון שכירות בע"מ, חברה בת של התובעת, ואף זאת - בסכום של 1,510,000 ש"ח שהיה סכום נמוך בהרבה, כך לגרסת התובעת, משווין האמיתי של יחידות אלה (סעיפים 9-12 בכתב התביעה). בסופו של הליך התמחרות שנוהל על ידי כונס הנכסים הגיעו כונס הנכסים וגירון בניה (הנתבעת 1) להסכם בדבר מכירת יחידותיה של התובעת בבנין לגירון בניה בתמורה לתשלום מחיר של 1,810,800 ש"ח (400,000 דולר ארה"ב), וזאת - על אף שבהערכת השמאי שנעשתה מטעם כונס הנכסים שויין של היחידות נקבע לסך של 580,000 דולר ארה"ב במימוש מהיר. בהקשר זה נטען גם כי השמאי ציין במפורש כי הנתבעות לא מסרו לו את נתוני ההכנסות מהשכרת יחידות התובעת בבנין (סעיף 12 בכתב התביעה). לטענת התובעת, במשך כל תקופת כינוס הנכסים היא פעלה לאיתור משקיע חיצוני שישקיע בה כספים באופן אשר יאפשר לה לפדות את המשכנתא. לטענת התובעת, בשלהי שנת 2005 היא ניהלה מו"מ עם חברת אינבסטלום הולדינגס ג.ע. בע"מ המוחזקת על ידי מר עופר גפני (להלן: "המשקיע") להצטרפותו כבעל מניות וכמשקיע אצלה. המשקיע אף הגיע להסכמות עם הבנק לפיה המשכנתא תפדה בסכום של כ- 1,800,000 ש"ח. אולם, לגרסת התובעת, לנוכח הסתרת התוצאות הפיננסיות של הפּוּל על ידי הנתבעות, חזר בו המשקיע מהצעתו. לאחר שנמסרה לכונס הנכסים ההצעה הסופית של גירון בניה לרכישת יחידות התובעת שבבנין, הצעה אשר, כאמור לעיל, היתה נמוכה במידה רבה משווין כפי שנקבע בהערכת השמאי, ביקשה התובעת לפדות את המשכנתא ופנתה בשנית למשקיע. בפעם הזו, בהתחשב בנתונים חלקיים שהוצגו לו באשר לתשואה שניתן לקבל, הסכים המשקיע להשקיע כספים בתובעת באופן שיאפשר לתובעת לפדות את המשכנתא. אולם, בשלב זה, לנוכח הצעת מחיר משופרת שהגישו הנתבעות, דרש הבנק את פירעון מלוא חובה של התובעת לבנק אשר הסתכם באותו זמן בסך של כ- 2,274,000 ש"ח. סכום זה שולם על ידי התובעת בנובמבר 2006. לטענת התובעת, עקב מעשיהן ומחדליהן של הנתבעות בהמצאת נתונים כספיים הנוגעים ליחידותיה שבבנין היא נאלצה לשלם לבנק סכום עודף של 474,000 ש"ח ביחס לסכום עליו הוסכם בינה לבין הבנק שנה קודם לכן לצורך פדיון המשכנתא (סעיף 15 בכתב התביעה). בהתחשב בהתנהלותן המפורטת לעיל של הנתבעות טוענת התובעת כי הנתבעות הפרו את התחיבויותיהן המפורטות בחוזים שנכרתו ביניהן, וכן את ההסכמות שהושגו ביניהן מאוחר יותר. לטענתה, הנתבעות פעלו ברמיה בפועלן כנאמנות עבורה בבניהול יחידותיה שבבנין. לפיכך, דורשת התובעת מבית המשפט ליתן לה את הסעדים הבאים (סעיף 28 לסיכומי התובעת): ליתן צו לרישום התובעת בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של שטחים עיקריים בבנין בשטח נטו של 742 מ"ר במקום השטח הנוכחי המסתכם ב- 673 מ"ר בלבד. להצהיר כי חלקה של התובעת בהכנסות הפּוּל מסתכם בשיעור של 15.19% ולא בשיעור של 14.07% כפי שסבורות הנתבעות, וזאת - החל ממועד רכישת יחידותיה שבבנין בשנת 1993. ליתן צו המחייב את הנתבעות ליתן לתובעת חשבונות בגין התקופה המתחילה בשנת 1993 ואילך, וכן לגבי כל מידע הרלוונטי לבחינת אופן קביעת הסכומים המגיעים לתובעת בגין השכרת חלקה בבנין, וזאת - בנוסח הפסיקתה שנחתמה על ידי בית המשפט ביום 21.9.2010 במסגרת פסק דין חלקי שניתן בהסכמת הצדדים, ואשר במסגרתו ניתן כנגד הנתבעות צו למתן חשבונות בגין התקופה המתחילה ביום 1.6.2001. להצהיר כי לאחר מסירת כל החשבונות לידיה תהיה התובעת רשאית להגיש תביעות כספיות כנגד הנתבעות מבלי שתיטען על ידן כנגדה טענת התיישנות. לחייב את הנתבעות להשיב לתובעת חלק (ולא פחות מ- 50%) מדמי הניהול בשיעור של 10% מההכנסות שהופקו מהשכרת הבנין, אותן גבו הנתבעות מתוך הכנסות הפּוּל (סעיף 48 בכתב התביעה וסעיף 22 בסיכומי התשובה). לפצותה בסכום של 474,000 ש"ח בתוספת הפרשי ריבית והצמדה אשר יחושבו מאז חודש יוני 2006 ועד למועד הגשת התביעה, בגין הנזקים שנגרמו לתובעת עקב מעשיהן ומחדליהן של הנתבעות בהליך כינוס הנכסים. מן הראוי לציין כי בישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 2.6.2009 ויתרה התובעת על הסעדים שפורטו בסעיף 34 של כתב התביעה אשר עסקו באיחור ברישום הזכויות ביחידות שנרכשו על ידי התובעת על שמה בלשכת רישום המקרקעין, באי רישומו של הבנין כבית משותף, וכן בתוצאות הכספיות הכרוכות בכך. יודגש כי בסעיף 52 של כתב התביעה העמידה התובעת את תביעתה על סכום של 3,000,000 ש"ח לצרכי אגרה. עיקר טענות הנתבעות הנתבעות טוענות מספר טענות מקדמיות לפיהן לנוכח הזמן הרב שחלף ממועד רכישת היחידות בבנין על ידי התובעת לוקה התביעה בשיהוי, במניעות ואף בהתיישנות (סעיפים 5 ו- 72.6 בכתב ההגנה), וכי תביעתה של התובעת ביחס לכל סכום שהיה מגיע לה, לכאורה, לפני יום 5.6.2001 התיישנה (סעיפים 23-26 בסיכומי הנתבעות). לטענת הנתבעות, התובעת כלל לא רכשה מהן את היחידות בבנין אלא מחברת ב.ס.ר. לפיכך, לטענתן, אין כל יריבות בינן לבין התובעת ביחס לשטח הנוסף של 69 מ"ר אותו תובעת התובעת כי ירשם על שמה כחוכרת החוקית שלו בלשכת רישום המקרקעין. הנתבעות טוענות כי ההסכם שנחתם בינן לפיו התובעת איננו הסכם מכר כי אם הסכם שנועד להסדיר את אופן ניהול הבנין באמצעות הנתבעות, תוך יצירת "פול" של השכרות בבנין (סעיף 52 לכתב ההגנה). לגופה של דרישה זו של התובעת טוענות הנתבעות כי השטח הנוסף של כ- 69 מ"ר איננו שייך כלל לתובעת מאחר שמדובר בחלק מהשטחים הציבוריים שבבנין. לטענת הנתבעות, מדובר בשטח המהווה מסדרון, המשמש כשטח ציבורי על פי התשריט, אשר לא הוצמד מעולם למי מבין היחידות שנרכשו בבנין, ואין להצמידו אף ליחידות שנרכשו על ידי התובעת. משכך, אין התובעת זכאית לרשום שטח נוסף זה על שמה בלשכת רישום המקרקעין (סעיף 53 בכתב ההגנה). הנתבעות אף שוללות מכל וכל את טענות התובעת לפיה נמנעה ממנה גישה כלשהי למסמכי הפול, וכי הוסתר ממנה מידע כלשהו הנוגע לניהול הבנין באמצעות הפול ולחלוקת ההכנסות בין בעלי הזכויות ביחידות שבבנין. לטענת הנתבעות, התובעת קיבלה דיווחים שוטפים על כל הכנסותיה מהשכרת הבנין (סעיף 56.4 בכתב ההגנה), ועד להליך זה מעולם לא ביקשה פירוט נוסף לגבי הכנסות אלה (סעיפים 71.2 ו- 72.1 בכתב ההגנה), וממילא שאין כל צורך במתן צו כנגדה למתן חשבונות. עוד נטען על ידי הנתבעות כי כל ההוצאות שהוצאו במסגרת הפּוּל הוצאו כדין, וכי לא יוחסו לפּוּל הוצאות המתייחסות לשטחים בבנין שלא נוהלו במסגרת הפּוּל (סעיפים 72.5 ו- 74 בכתב ההגנה). כן נטען כי כל הכנסות הפּוּל חולקו בהתאם ליחס השטחים של רוכשי היחידות שבבנין (סעיף 76 בכתב ההגנה), וכי התמורה שהתקבלה בגין השכרת כל השטחים בבנין, לרבות הגג שהינו חלק מהרכוש המשותף, אך למעט ההכנסות מהחניונים שהוחרגו מהרכוש המשותף, נכללה בתוך הכנסות הפול (סעיפים 73.4 ו- 74.5 בכתב ההגנה). הנתבעות טוענות כי שטח הבנין על פיו חושב יחס חלוקת ההכנסות בפול הינו שטח הבנין נטו כפי שהוא מופיע בתשריטים שהוגשו ללשכת רישום המקרקעין עת נרשמו החכירות לטובת החוכרים השונים, וביניהם התובעת. יתר על כן: בסעיפים 72.2 ו- 72.3 בכתב ההגנה טוענות הנתבעות כי חלקה של התובעת בהכנסות הפול הינו 14.05%, כי במהלך השנים קיבלה התובעת מהנתבעות סכומים גבוהים בהרבה מאלה המגיעים לה, וכי לפיכך הן שומרות על זכותם לקזז מכל סכום שיפסק לטובת התובעת את הסכומים שהן שילמו לה ביתר. לענין כינוס הנכסים טוענות הנתבעות כי הן אינן קשורות כלל ועיקר להסתבכותה הכספית של התובעת, וכי היחסים שבין התובעת לבין המשקיע אינם קשורים לפעולותיהן של הנתבעות. בנוסף, נטען על ידן כי המשקיע הוא אשר גרם להפרת החוזה שנחתם בין הנתבעות לכונס הנכסים לשם רכישת זכויותיה של התובעת בבנין, ובכך הוא ביצע כלפיהן עוולה בנזיקין של "גרם הפרת חוזה". כן נטען כי הנתבעות שיתפו פעולה באופן מלא הן עם התובעת, והן עם כונס הנכסים, וכי הן סיפקו לתובעת ולכונס הנכסים כל מידע שהתבקש לגבי המצב הפיננסי של הפּוּל (סעיפים 60-65 בכתב ההגנה). לסיכום טענותיהן טוענות הנתבעות כי "התובעת, כמו יתר בעלי הנכסים במתחם, זכו, במשך כל השנים, לטיפול מקצועי ונאמן שהניבו רווחים נאים מעבר לסכומים להם היו זכאים בפועל" (סעיף 82 בכתב ההגנה). לנוכח דברים אלו טוענות הנתבעות כי יש לדחות את התובענה שהוגשה נגדן במלואה. ד. השאלות השנויות במחלוקת השאלות העיקריות הדורשות הכרעה בדיון בתובענה שלפני הינן אלו: האם יש לסלק את תביעותיה של התובעת, כולן או מקצתן, מחמת התיישנות, שיהוי או מניעות? האם התובעת זכאית לכך שתרשם על שמה בספרי מרשם המקרקעין זכות חכירה בשטח נוסף נטו של כ- 69 מ"ר? מהו חלקה היחסי של התובעת בשטחי הבנין ובהכנסות הפול? האם התובעת זכאית לפיצוי בגין הנזקים אשר לגירסתה נגרמו לה על ידי הנתבעות במהלך בתקופת כינוס הנכסים מטעם הבנק? האם התובעת זכאית לסעד של מתן חשבונות כנגד הנתבעות בגין התקופה המתחילה בשנת 1993, והאם יש לאפשר לתובעת להגיש תובענה נוספת כנגד הנתבעות לאחר קבלת החשבונות מבלי שתטען כנגדה טענת התיישנות על ידי הנתבעות. יצויין כי ראוי ששאלה זו תבחן גם בהתחשב בחשבונות שכבר נמסרו לתובעת במהלך הדיון בתובענה ובמסגרת פסק הדין החלקי שניתן על ידי בית משפט זה בהסכמת הצדדים עם סיום שמיעת ההוכחות, ואשר לפיו כבר מסרו הנתבעות לתובעת את המסכמים הרלוונטיים לתביעתה בגין התקופה שמיום 1.6.2001 ועד למועד הגשת התביעה. האם יש מקום להפחית את דמי הניהול בשיעור 10% אשר גבו הנתבעות בגין השירותים שסופקו לתובעת בקשר לניהול הבנין וניהול כספי הפול? ה. דיון והכרעה האם תביעתה של התובעת התיישנה התובעת טוענת כי תביעתה לקבלת כספים מבוססת על מחדלי הנתבעות והפרת חובותיהן כלפיה החל משנת 1993, וכי תביעה זו טרם התיישנה משני נימוקים עיקריים: האחד - הואיל ולגירסתה התנהלותן של הנתבעות עולה כדי תרמית, ומשכך - בהתאם להוראת סעיף 7 בחוק ההתיישנות, התשי"ח - 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") "תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעה לתובע התרמית...". לטענת התובעת, העובדה שהנתבעות פעלו ברמיה במסגרת ניהול כספי הפול התבררה לה רק במסגרת ההליך הנוכחי - עם קבלת המסמכים שנמסרו לה על ידי הנתבעות במסגרת ניהול התובענה הנוכחית. השני - מאחר שהנתבעות מילאו תפקיד של "נאמן" על גביית הכנסות הפול וחלוקתן לבעלי הזכויות ביחידות, הרי שתקופת ההתיישנות במקרה זה מתחילה רק כאשר הנאמן כופר בתפקידו כנאמן, או כאשר הוא מפר את חובת הנאמנות, ודבר הכפירה או ההפרה נודעו לנהנה. לטענת התובעת, דבר הפרת הנאמנות נודע לה רק בשנת 2006. לפיכך, לגירסתה, מרוץ ההתיישנות מתחיל רק בשנת 2006 ולכן תביעתה, המבוססת על הפרות חובותיהן של הנתבעות לפעול עבורה ביושר ובנאמנות בניהול הבנין והכנסות הפול טרם התיישנה במועד הגשתה. אשר לטענת התרמית: במקרה של תרמית אין די בידיעה בכח של העובדות המקימות את עילת התובענה לשם קביעת מועד תחילת מרוץ תקופת ההתיישנות, וזאת - לנוכח האמור בסעיף 7 בחוק ההתיישנות הקובע כי "היתה עילת התובענה תרמית או אונאה מצד הנתבע, תתחיל תקופת ההתישנות ביום שבו נודעה לתובע התרמית או האונאה". אמנם, סעיף 8 בחוק ההתיישנות קובע כי "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה", כך שבדרך כלל, כאשר אין מדובר בטענה בדבר קיומה של תרמית, מספיקה ידיעה בכח של העובדות המקימות את עילת התובענה לשם קביעת מועד תחילת מרוץ ההתיישנות. אולם, כאשר עסקינן במקרה של תרמית, אזי בית המשפט העליון כבר פסק בעבר כי "כאשר עילת התובענה היא תרמית יחול סעיף 7 לחוק ההתיישנות הקובע דין מיוחד, "ומקום שסעיף 7 חל - סעיף 8 איננו יכול לחול"..." (ע"א 9800/01 שאוליאן נ' אפרמיאן, פ"ד נח(4) 389, 399 (2004) (להלן: "ענין שאוליאן")). בעניין שאוליאן נקבע גם כי רמת הידיעה הנדרשת מצד התובע לשם קביעת מועד תחילת מרוץ ההתיישנות כקבוע בסעיף 7 בחוק ההתיישנות לגבי תובענה בעילת תרמית או אונאה הינה "רק ידיעה הניתנת להוכחה בראיות בבית-המשפט, שכן כל פרשנות אחרת תחתור תחת תכליתו של סעיף 7, שנועד לחסן מפני התיישנות את תביעתו של קורבן התרמית כל עוד לא נקנתה לו ידיעה על אודות התרמית שבכוחו להוכיחה בערכאות" [ההדגשות אינן במקור - ב.א.] (ענין שאוליאן, בעמ' 399). יישומן של הלכות אלה בנסיבות המקרה הנוכחי הביאני לכלל דעה כי אין לקבל טענת התובעת שמרוץ ההתישנות החל רק במועד בו מסרו לה הנתבעות חשבונות במסגרת ההליך הנוכחי. אפרט להלן נימוקי לכך. ראשית, והדברים אף יפורטו בהרחבה בהמשך פסק הדין, אני סבור כי אי הסדרים שהוכח כי נפלו בניהול כספי הפול על ידי הנתבעות אינם עולים כדי תרמית שנועדה לנשל את התובעת מזכויותיה. שנית, אף אם אניח כי אכן היתה במקרה זה תרמית מצד הנתבעות, הרי שאף לטענת התובעת עצמה, כפי שעולה הן מכתב התביעה והן מתצהיר עדותו הראשית של מר בריט, התובעת פנתה בכתב אל הנתבעות עוד ביום 30.12.1997 בטענה כי פעלו בניגוד להסכמים שביניהן, ואף ביקשה את ביטול הסכם הנאמנות והוצאתה מהפול (ראו: סעיף 7 בכתב התביעה, סעיף 7 בתצהיר העדות הראשית של מר בריט ונספח ו' לתצהיר עדותו הראשית של מר בריט). מפניה זו עולה כי כבר במועד האמור (30.12.1997) ידעה התובעת (לטענתה היא) כי הנתבעות מפרות התחייבויותיהן כלפיה. כך למשל מלינה התובעת במכתבה על כך שאין היא מקבלת מהנתבעות תשלום משוער על חשבון חלקה בדמי השכירות הנגבים במסגרת הפול אחת לכל רבעון קלנדרי, עד ה- 20 בחודש בחודש השלישי של הרבעון, ובעיקר - כי הנתבעות מפרות את התחייבויותיהן לספק לה מידע פיננסי ותחשיב מדוייק של הכנסות הפול המבסס את חלוקת הכספים הנעשית על ידן, לרבות תשלומיהן לתובעת בגין חלקה בפול. אני סבור כי על סמך ראיות אלה ניתן לקבוע כי לכל המאוחר החל משנת 1997 כבר ידעה התובעת, אף לפי גירסתה, כי הנתבעות אינן מקיימות את ההסכם ביניהן, והיתה בידה היכולת לתבוע את הנתבעות הן בגין הפרת הסכם הניהול של הבנין במסגרת הפול, והן בגין הפרת חובותיהן לפעול עבורה בנאמנות. משכך, אני קובע בזאת כי החל ממועד שליחת המכתב על ידי מר בריט ביום 30.12.1997 היתה בידי התובעת ידיעה ממשית הניתנת להוכחה בראיות אודות הפרות ההתחיבויות הנ"ל של הנתבעות כלפיה. ידיעה זו אף גרמה לתובעת לדרוש מהנתבעות לאפשר לה לנהל בעצמה את השכרת השטחים בבנין השייכים לה (על אף שביטול זה לא התרחש בפועל). מטעם דומה לזה שפורט לגבי טענת התרמית יש לדחות אף את טענת התובעת לגבי דחיית מועד תחילת מרוץ תקופת ההתיישנות מחמת היותן של הנתבעות מופקדות על כספי הפול וחובתן לנהוג בנאמנות בכל הנוגע לניהולם וחלוקתם לנהנים, וביניהם אף לתובעת. בהקשר זה ראוי לציין כי בפסיקת בית המשפט העליון נקבע כי במקרה של קיום יחסי נאמנות "אמת המידה לזהירות הסבירה הנדרשת לעניין גילוי העובדות המהוות את עילת התביעה נקבעת על יסוד הכלל שבאין מידע סותר רשאי נהנה להניח כי הנאמן ממלא את חובתו" [ההדגשות אינן במקור - ב.א.] (ע"א 3322/95 גמזו נ' גושן, פ"ד נ(4) 520, 526 (1997)), וכי "כשמדובר בתביעתו של נהנה נגד נאמן, אין די בכך שהנאמן יכפור בחובת נאמנותו או יפר אותה על-מנת להתחיל את מירוץ ההתיישנות, אלא נדרש גם כי הנאמן יביא לידיעתו של הנהנה את עובדת הכפירה או ההפרה האמורה" [ההדגשות אינן במקור - ב.א.] (ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן פ"ד נז(5) 49, 68 (2003) (להלן: "עניין צימבלר")). מדברים אלה ניתן ללמוד כי בהעדר ידיעה פוזיטיבית של הנהנה על דבר הפרת חובת הנאמנות או הכפירה בחובה זו, אין לטעון כי היה על הנהנה לדעת על העובדות המקימות את עילת התובענה (כנדרש על פי סעיף 8 בחוק ההתיישנות), ולכן יש לדחות את מועד תחילת מרוץ ההתיישנות למועד בו נודעו לנהנה העובדות בפועל. מניתוח העובדות של המקרה שלפני אני למד כי ממכתבה של התובעת לנתבעות מיום 30.12.1997 (ראו: נספח ו' לתצהירו של מר בריט) ניתן לקבוע כי לכל המאוחר ביום 30.12.1997 התובעת כבר לא סמכה "בעיניים עצומות" על פעולותיהן של הנתבעות, ועמדה, לשיטתה, על אי הסדרים המהותיים שנפלו בפעולות הנתבעות. בנסיבות אלה ניתן לקבוע כי באותן זמן נמסר לתובעת "מידע סותר" לגבי תקינות פעולותיהן של הנתבעות כנאמנות. משכך - התובעת לא היתה רשאית להניח מאז יום 30.12.1997 ואילך כי הנתבעות אכן פעלו כדין במסגרת תפקידן כנאמנות על ניהול הבנין וחלוקת דמי השכירות שנגבו במסגרת הפול לבעלי הזכויות ביחידות שבבנין, וממועד זה החל מרוץ ההתיישנות בהתאם לקבוע בסעיף 8 בחוק ההתיישנות. לפיכך, הנני קובע בזאת כי מועד תחילת מרוץ תקופת ההתיישנות בכל הנוגע להתחשבנות הכספית שבין התובעת לנתבעות בדבר אופן ניהול כספי הפול הוא יום 30.12.1997. מאחר שהתובענה הוגשה רק ביום 5.6.2008, הרי שבהתחשב בתקופת התיישנות בת 7 השנים הקבועה בסעיף 5(1) בחוק ההתיישנות אני קובע בזאת כי זכות התביעה של התובעת התיישנה ביחס לסכומים המגיעים לתובעת בגין הכנסות הפול (ככל שישנם סכומים כאמור) כל אימת שזכאותה של התובעת לכספים אלה קמה לפני יום 5.6.2001. יצויין בקצרה כי אין באמור לעיל כדי לקבוע כי חלה ההתיישנות גם לגבי תביעתה של התובעת לכך שתירשם על שמה בלשכת רישום המקרקעין זכות חכירה לגבי שטח של 69 מ"ר בנוסף לשטח של כ- 673 מ"ר אשר כבר נרשם על שמה בספרי מרשם המקרקעין עוד בשנת 1998. בעניין זה מדובר בתובענה שבמקרקעין שחלה עליה הוראת סעיף 5(2) בחוק ההתיישנות, ואין חולק כי התקופות הקבועות בסעיף זה טרם חלפו עד למועד הגשת התובענה. אשר לטענות השיהוי והמניעות: אני סבור כי אין ממש בטענת הנתבעות לפיה יש למחוק את התביעה על הסף לנוכח השיהוי שנפל בהגשתה. על פי הפסיקה "הטוען שיהוי המצדיק דחיית התובענה, עליו הנטל להראות קיומן של נסיבות מיוחדות המצדיקות את קבלת הטענה" [ההדגשה אינה במקור - ב.א.] (ע"א 410/87 עיזבון המנוחה רבקה ליברמן ז"ל על ידי יורשיה נ' יונגר, פ"ד מה(3) 749, 756 (1991) (להלן: "עניין ליברמן")). הנסיבות המיוחדות אשר על הטוען שיהוי להוכיחן פורטו על ידי כב' השופט א. מצא בפסק דינו בעניין צימבלר: "הלכה מיוסדת היא כי "שיהוי כשהוא לעצמו בהגשת תביעה לביצוע-בעין איננו עומד לתובע כמכשול אלא אם קיימים שני תנאים נוספים, היינו א' שיש לראות בשיהוי משום ביטוי לוויתור או יאוש של הקונה; ו-ב', שעקב השיהוי הורע מעמדו של המוכר..." שיקול נוסף שהוזכר בפסיקה בהקשר זה הוא חוסר תום-לב של המשתהה" [ההפניות הוסרו, ההדגשות אינן במקור - ב.א.]. (בעמ' 69-70). הצד השווה בין מקרים אלו הוא "שלא עצם חלוף הזמן כשלעצמו הוא המצדיק דחיית התביעה, אלא דבר-מה נוסף שמיתוסף לחלוף הזמן או שנובע ממנו באופן ברור" [ההדגשות אינן במקור - ב.א.] (ענין ליברמן בעמ' 756). בענייננו, הנתבעות לא טענו, וממילא שאף לא הוכיחו, כי עקב חלוף הזמן עד למועד הגשת התובענה התובעת התייאשה או ויתרה על זכויותיה, או כי מצבן של הנתבעות נפגע עקב השיהוי. בסיכומיהן (סעיפים 27-31) טענו הנתבעות כי "השיהוי הרב בהגשת התביעה הופך אותה לתביעה טורדנית וקנטרנית ומעיד על חוסר תום ליבה של התובעת בבואה לתבוע זכויות" [ההדגשה במקור - ב.א.]. כאמור, חלוף הזמן כשלעצמו אינו מצדיק את דחית התביעה מחמת שיהוי ובענייננו - כל שנטען הוא כי חוסר תום הלב נובע מחלוף הזמן, מבלי שהוכח מדוע יש בחלוף הזמן משום הוכחה על חוסר תום ליבה של התובעת. לא למותר לציין כי מהעובדה שהתובעת רשמה בשנת 1998 משכנתא על זכויותיה ביחידות בבנין שנרכשו על ידה בהתאם לרישומן של זכויות אלה בלשכת רישום המקרקעין (אשר לכאורה היתה עשויה להוות אינדיקציה לויתור או למניעות) אין די כדי לבסס טענת שיהוי או מניעות, שכן אין להסיק שבאותו מועד כבר ידעה התובעת באופן פוזיטיבי כי היא זכאית, כנטען על ידה במסגרת התובענה הנוכחית, לכך שירשם על שמה שטח נוסף של 69 ממ"ר. ידיעה פוזיטיבית כאמור במועד רישום המשכנתא לא הוכחה על ידי הנתבעות, ומשכך - אין לקבל את טענות השיהוי והמניעות שנטענו על ידן ויש לבחון את טענותיה של התובעת בעניין זה לגופן. התביעה לרישום שטח עיקרי נוסף על שמה של התובעת בלשכת רישום המקרקעין התובעת טוענת כי על הנתבעות מוטלת החובה לרשום על שמה בספרי מרשם המקרקעין שטח נוסף של כ- 69 מ"ר המהווה את שטח המסדרון אשר לטענתה אף הוא נמכר לה בעת שרכשה את יחידותיה שבבנין, מאחר ששטח זה הוחרג מהרכוש המשותף וצורף ליחידותיה שבבנין. לטענת התובעת, כמפורט בסעיף 3 בסיכומיה, "לשטחים שנרכשו על ידי התובעת צורף המסדרון, כבר בהסכם בינה לבין הנתבעות, ובכך הפך אותו מסדרון משטח ציבורי לשטח עיקרי שאמור להיות שייך לתובעת" [ההדגשה במקור - ב.א.]. את טענתה זו מנסה התובעת לבסס על שני יסודות עיקריים: הראשון: התשריט שצורף כנספח להסכם שנחתם ביום 5.5.1993 בין התובעת לנתבעות. במסגרת תשריט זה מסומנות היחידות שנרכשו על ידי התובעת, כאשר בגוש אחד מתוך שלושת גושי היחידות שרכשה התובעת מסומן אף המסדרון כחלק מהממכר והסימון לא נעשה מסביב ליחידות עצמן כפי שנעשה ביתר גושי היחידות. לביסוס טענתה זו מסתמכת התובעת גם על עדותו של עו"ד אשר רבינוביץ אשר שימש בזמנו כעורך הדין של הנתבעות ואף ייצג רוכשים שונים בבנין, ובתוכם התובעת, לצורך רישום הנכס על שמותיהם. עו"ד רבינוביץ העיד מטעם הנתבעות וציין כי התובעת רכשה את כל השטח שסומן בתשריט שצורף להסכם (עמ' 441 בפרוטוקול). השני: התובעת טוענת כי אף אם תתקבל טענת הנתבעות לפיה התובעת רכשה את חלקה בבנין מחברת ב.ס.ר ולא מהנתבעות, אזי על פי החוזה שנחתם ביום 23.8.1987 (לפני הקמת הבנין), רכשה חברת ב.ס.ר מהנתבעות את כל הקומה הראשונה בבנין (כולל המסדרונות) [ראו: ת/31] וכן חלק יחסי בשטחים המשותפים. לאחר מכן מכרה חברת ב.ס.ר את כל השטחים שהיו לה בבנין למספר רוכשים וביניהם התובעת. לפיכך טוענת התובעת כי חברת בסר מכרה לה אף את המסדרון שכן אין חולק על כך שכיום אין לחברת ב.ס.ר (שפורקה) חלקים כלשהם בבנין (ראו גם: עמ' 565 בפרוטוקול עדותו של עו"ד אלן סאקס, המפרק של חברת ב.ס.ר). בהקשר לסעד זה טוענות הנתבעות טענת סף לפיה ההסכם בין הצדדים לתובענה זו הוא הסכם ניהול בלבד, ואילו המקרקעין נרכשו על ידי התובעת מחברת ב.ס.ר. מסיבה זו טוענות הנתבעות כי אין יריבות בינן לבין הנתבעות בגין הנכס הנמכר. לאחר ששקלתי את טענת הנתבעות הגעתי לכלל דעה כי אין בידי לקבל טענת סף זו של הנתבעות מהטעמים שיפורטו להלן. אמנם, במהלך הדיון בתובענה הוכח כי במסגרת כלל המסמכים עליהם חתם מר בריט בפני נציג הנתבעות מר קפלוטו נחתם על ידו אף הסכם לרכישת השטחים בבנין מחברת ב.ס.ר [נ/22] (יצויין כי אין חולק על כך שכל הקשר בין התובעת לחברת ב.ס.ר נעשה באמצעות הנתבעות, וראו לעניין זה עדותו של עו"ד אלן סאקס, המפרק של חברת ב.ס.ר שהעיד מטעם הנתבעות (עמ' 562 בפרוטוקול) ועדותו של מר קפלוטו שהעיד מטעם התובעת (עמ' 21-24 בפרוטוקול הדיון מיום 7.9.2009)). יחד עם זאת, מעיון בהסכם שנחתם בין התובעת לנתבעות ביום 5.5.1993 עולה כי הסכם זה כלל גם התייחסות מפורשת למכירת יחידות בבנין לתובעת ולא עסק רק באופן ניהול היחידות והפול (וזאת במובחן, למשל, מהסכם הניהול שנחתם בין הנתבעות לחברת בסר בשנת 1987 במסגרתו רכישת הזכויות על ידי חברת ב.ס.ר הוזכרה רק כרקע להסכם הניהול). הנתבעות אף פעלו מכח ההסכם שנחתם בינן לבין התובעת ממועד חתימתו, וקיבלו עבור ניהול הבנין והפול סכומים ניכרים. לפיכך, ברי כי הן אינן יכולות להתנער מההתחייבויות שנטלו על עצמן לפי הסכם זה, ובכלל זה לעניין זכאותה של התובעת להירשם כבעלים של השטחים שרכשה בבנין, אף אם שטחים אלו נרכשו מצד שלישי. יתרה מכך: ההסכם שנחתם בין התובעת לבין הנתבעות כולל הוראות המתייחסות לעצם רכישת היחידות בבנין מבלי שהוראות אלה מופיעות בהסכם שנחתם בין התובעת לחברת ב.ס.ר. כך למשל: בהסכם שנחתם בין התובעת לבין הנתבעות נרשם גם השטח ברוטו שנרכש על ידי התובעת (ולא רק מספרי היחידות), ורק במסגרת הסכם זה נקבע מנגנון של פיצוי בגין שינוי שיעשה בשטחים שנרכשו (סעיף 2.3.2 בהסכם). מדברים אלו ניתן להסיק כי על אף שהנתבעות לא מכרו את המקרקעין לתובעת הרי שהנתבעות הן שהתחייבו כלפי התובעת להביא לידי מימוש את העסקה שנרקמה בין התובעת לבין חברת ב.ס.ר, ואף התחייבו לפצותה במקרה בו שטחה הסופי של התובעת בבנין יקטן משטח של 984.185 מ"ר ברוטו. לא למותר לציין כי כיום אין לחברת ב.ס.ר כל זכות בבנין ואילו גירון בניה (הנתבעת 1) היא הבעלים היחיד של הבנין, כאשר על זכות בעלות זו נרשמו חכירות לתקופה של 999 שנים לטובת בעלי הזכויות ביחידות השונות. יוצא איפוא כי מאחר שהתובעת מבקשת לעדכן ולהגדיל את השטחים שירשמו בחכירתה, ברי כי גירון בניה, בהיותה הבעלים הרשום של המקרקעין (ואף בעלת זכות החכירה ב- 70% משטחי היחידות שבבנין באמצעות חברה מטעמה) הינה בעל דין נדרש וראוי לצורך בירור השאלה הקניינית הזו, ומשכך - דינה של טענת העדר היריבות להדחות. לגופם של דברים, לאחר שבחנתי וניתחתי את המסמכים והעדויות שהובאו בפני, הגעתי למסקנה כי בנסיבות המקרה הנוכחי אין לחייב את הנתבעות לרשום על שמה של התובעת בספרי מרשם המקרקעין שטח עיקרי נוסף של 69 מ"ר. הטעם העיקרי לכך הוא כי אף אם אקבל את עמדת התובעת לפיה במסגרת רכישת היחידות בבנין היא רכשה גם חלק במסדרון (כך שמסדרון זה אינו חלק מהרכוש המשותף), הרי שלא ניתן לשנות את יעודו המקורי של מסדרון זה אשר נקבע כי ישמש כמסדרון ציבורי לשטח עיקרי המיועד לשימוש בלעדי של בעל זכויות ביחידות מסוימות הסמוכות לו מכח הסכמה חוזית המתימרת לשנות יעוד זה. יעוד שטח מבונה כשטח עיקרי נקבע על פי התב"ע הקיימת ועל פי היתר הבניה שניתן לבנין. מאחר שהתובעת לא הוכיחה כי על פי היתר הבניה ניתן לסווג את המסדרון הזה כשטח עיקרי הרי שלא ניתן לסווגו ככזה אף אם הדבר היה מוסכם במסגרת ההסכם שנחתם בין התובעת לבין הנתבעות, או לפי ההסכם שנחתם בין התובעת לבין חברת ב.ס.ר. לא למותר לציין כי אף אם תתקבל עמדת התובעת ביחס למשקל הראייתי שיש ליתן לתשריט שצורף להסכם שנחתם בינה לבין הנתבעות ביום 5.5.1993 אשר במסגרתו צויין כי השטח הנרכש ברוטו (ללא ציון השטח נטו) הינו 984.185 מ"ר, הרי שלא ניתן להסיק מהתשריט, שכל שיש בו הוא סימון של שטח זה, כי היתה כוונה לסווג את המסדרון המסומן כשטח עיקרי, אלא לכל היותר כשטח שהוצא מהרכוש המשותף ויש להצמידו לחלק מהיחידות השייכות לתובעת. כך עולה אף מחקירתו הנגדית של מנהלה של התובעת מר בריט. בחקירתו הנגדית טען מר בריט כי על פי סעיף 5 בנספח 3 לחוזה שנחתם בין התובעת לנתבעות (נספח 4 לתצהיר עדותו הראשית של מר בריט) נקבע כי הנתבעות זכאיות להוציא שטחים מהרכוש המשותף ולהצמידם ליחידות מסויימות, וכי במסגרת החוזה, ועל פי התשריט שנעשה, הצמידו הנתבעות את חלק המסדרון ליחידות שרכש וחלק זה של המסדרון הוחרג מהרכוש משותף והפך לשטח הצמוד ליחידות שנמכרו לתובעת (עמ' 247-252 בפרוטוקול). מדברים אלו עולה כי אף מר בריט עצמו מודה כי המסדרון היה שטח שהוצא מהרכוש המשותף וסוכם כי יוצמד ליחידות של התובעת. מכל מקום, מעדותו של מר בריט הובהר כי אין בהצמדה זו כדי להפוך את המסדרון לשטח עיקרי באופן המזכה את התובעת בהגדלת השטח העיקרי של החכירה הרשומה על שמה בספרי במרשם המקרקעין. יצויין כי אף השמאי אלדרוטי שחוות דעתו הוגשה בתמיכה לתביעת התובעת, הודה בחקירתו הנגדית כי אם לגבי כלל הדיירים ננקט בעת הרישום בספרי מרשם המקרקעין אותו יחס בין שטחי הברוטו לבין שטחי הנטו שבבנין, אזי התובעת אינה זכאית לתוספת שטחים עיקריים (עמ' 89-92 בפרוטוקול). יצויין כי יחס השטחים "ברוטו-נטו" הוא סה"כ השטח ברוטו שנרכש על ידי דייר כשהוא מחולק בגודל השטח העיקרי נטו שנרשם על שמו בספרי מרשם המקרקעין. במקרה של התובעת החישוב הינו כדלקמן 1.46=984.185/673.29. יחס זה משקף שיעור העמסה של שטח משני בשיעור של 46% מהשטח העיקרי. אמנם, התובעת הוכיחה כי היו סטיות של אחוזים בודדים בחישוב יחסי השטחים "ברוטו-נטו" של הרוכשים השונים (ראו: עמ' 522-526 בפרוטוקול), ואף לשיטת הנתבעות (סעיף 63 בסיכומיהן) קיים שוני מסויים בין חלקה של התובעת בשטחי הבנין ברוטו (14.07%) לחלקה בשטחי הנטו (14.05%) באופן שלכאורה מקפח את התובעת (בשיעור של כ- 1.7 מ"ר ברוטו שהם פחות מ- 0.2% מהשטח שנרכש על ידה). אולם, אני מקבל את טענת הנתבעות כי אי התאמה זו בין חלקה של התובעת בשטחי הבנין ברוטו לחלקה של התובעת בשטחי הבנין נטו מהווה סטיית שטח בשיעור הנמוך מ- 5%. לגבי הקטנת שטח שכזו נקבע בסעיף 2.3.2 בהסכם שנחתם בין הצדדים ביום 5.5.1993 כי במקרה כזה תהיה התובעת זכאית להשבה כספית בלבד הנובעת מהקטנת השטחים להם היא זכאית ביחס לשטחים שנמכרו לה על פי ההסכם. לא למותר לציין כי בהסכם שנחתם בין התובעת לחברת ב.ס.ר, אשר לטענת הנתבעות הוא הסכם המכר הרלוונטי לענייננו, כלל לא צויין השטח ברוטו שנרכש על ידי התובעת אלא צויינו מספרי היחידות שנרכשו על ידה בלבד, ואין חולק כי אלה נרשמו במלואן על שמה של התובעת בספרי רישום המקרקעין. יתר על כן: אינני סבור כי התובעת זכאית אף לצירופו של שטח המסדרון כהצמדה מיוחדת ליחידות בבנין שנמכרו לה. אפרט נימוקי לכך: ראשית, במסגרת הסעדים המפורטים בכתב התביעה התובעת לא כללה, ולו כסעד חלופי, בקשה להצהיר כי חלק מהמסדרון יוצמד ליחידותיה. לא למותר לציין כי במידה שהיתה מוגשת בקשה לסעד כזה היה הדבר עלול לגרום לפגיעה ביתר המשתתפים בפול הזכאים אף הם לזכויות יחסיות ברכוש המשותף. אלא שהתובעת לא צרפה כנתבעות את חברות הפול, ואף מטעם זה בלבד אין להכיר בזכותה לקבלת פסק דין המצהיר כי חלק משטח המסדרון בקומה הראשונה של הבנין הוצמד לחלק מיחידותיה. שנית, לגופם של דברים, בסעיף 2.1 בהסכם שנחתם בין התובעת לבין הנתבעות ביום 5.5.1993 (נספח א' לתצהיר עדותו הראשית של מר בריט) נקבע כי התובעת רוכשת את 'השטח המסומן בשחור. המסומן כיחידות מס' ...' ("THE SPACE DELINETED IN BLACK. MARKED AS UNIT/S NO. ..." [כך במקור- ב.א.]). מנוסח הסעיף עולה כי במסגרת השטח המסומן בשחור תהיה התובעת זכאית לזכויות בשטחים המסומנים כיחידות ספציפיות לפי מספרי היחידות שפורטו באופן מפורש בהסכם. מכאן נובע כי, מאחר שהמסדרון איננו מסומן כיחידה נפרדת בעלת מספור המפורט בהסכם - הרי שהתובעת אינה זכאית לרישומו של שטח המסדרון הזה על שמה על פי תנאי ההסכם, לא כשטח עיקרי, ואף לא כהצמדה מיוחדת. יתרה מכך: בהסכם נקבע מפורשות כי השטח הכולל הנרכש על ידי המבקשת מסתכם ב- 984.185 מ"ר ובמסגרת סעיף 2.3.1 בהסכם נקבע כי התובעת תהיה זכאית לחלק יחסי ברכוש המשותף. אילו היתה התובעת זכאית גם להצמדת שטחו של המסדרון המסתכם בכ- 69 מ"ר ליחידותיה, ובנוסף לכך - היא היתה זכאית גם לחלק יחסי ביתרת הרכוש המשותף לפי חלקה שבבנין (כ- 14% משטח הבנין) הרי שהשטחים שנמכרו לה (ברוטו) היו מסתכמים בכ- 1,043 מ"ר ולא בכ- 984 מ"ר כפי שנקבע במפורש בחוזה שנחתם בין התובעת לנתבעות ביום 5.5.1993. באופן דומה, בסעיף 2 של ההסכם שנחתם בין התובעת לבין חברת ב.ס.ר ביום 5.5.1993 [נ/22] (המהווה לטענת הנתבעות את הסכם המכר המחייב) נקבע כי הממכר הינו 'יחידה מס': ... מסומן בשחור, בקומה הראשונה של הבנין כפי שניתן לראות בנספח "א" להסכם זה בצירוף חלק יחסי ברכוש המשותף של הבנין' ("Unit No: … delineated in black, on the first floor in the Building as shown in Annex "A" of this Agreement together with a pro rata share in the common property in the building"). כלומר, אף מנוסחו של הסכם זה עולה כי התובעת זכאית רק ליחידות שמספריהם פורטו במפורש בהסכם, וכן לחלק היחסי בשטחים המשותפים, מבלי שהוצמדו ליחידות השייכות לתובעת הצמדות מיוחדות כלשהן אשר הוצאו מהרכוש המשותף. לא למותר לציין כי בנספח א' להסכם שבין התובעת לב.ס.ר מסומנים בסימון שחור שטחי מסדרון המצויים בסמוך לגושי היחידות האחרים שרכשה התובעת שאינם מסומנים בנספח להסכם שבין התובעת לנתבעות. לנוכח השוני בסימון שטחי המסדרון, בתשריטים שצורפו לשני ההסכמים הנ"ל, וכאשר בהסכם שנחתם בין התובעת לנתבעות הוחרגו שטחי המסדרון מהממכר בשניים מתוך שלושת גושי היחידות שנרכשו על ידי התובעת, וכאשר שטח המסדרון המסומן בגוש הנותר, מתואר על גבי התשריט עצמו בסימון המאפיינו כשטח שיתכן יוחרג מהרכוש המשותף מבלי שנאמר במפורש בהסכמים שנחתמו עם התובעת או על גבי התשריטים עצמם כי שטח זה אכן הוחרג בפועל מהרכוש המשותף. לנוכח דברים אלו אני סבור כי לא ניתן לבסס על התשריטים קביעה בדבר הגדרת שטחי הממכר שנמכרו או הוצמדו לשטחים העיקריים שנרכשו על ידי התובעת (לענין זה השוו בין התשריט המצורף לנספח א' לתצהירו של מר בריט לבין התשריט המצורף למוצג נ/22). שלישית, עו"ד סאקס, אשר עדותו התבססה על המסמכים שהיו בידיו ונמצאה על ידי מבוססת ומהימנה בהתחשב גם בהיותו צד בלתי תלוי שאין לו אינטרס אישי בהליך, העיד כי עסקת המכר לא כללה שום התייחסות למסדרונות, וכי ההתייחסות היתה רק ליחידות ולשטח היחסי בשטחים הציבוריים (עמ' 560 ו- 564 בפרוטוקול). אמנם, נטען על ידי התובעת כי חברת ב.ס.ר רכשה את הקומה הראשונה של הבנין בשלמותה כפי שעולה לכאורה מההסכם שנחתם בין הנתבעות לבין חברת ב.ס.ר ביום 23.8.1987 [ראו: ת/31]. אולם אני סבור כי מההסכם האמור אין כל הכרח להסיק דוקא כי המסדרונות של הקומה הראשונה (שכאמור באותו מועד טרם נבנתה) אכן הוצמדו לשטחים העיקריים של אותה קומה. ראשית, מדובר בהסכם ניהול ולא בהסכם הרכישה עצמו של חברת ב.ס.ר. שנית, אני סבור כי באותו אופן ניתן ללמוד מההסכם הנ"ל כי שטחי המסדרונות האלה היוו חלק מהרכוש המשותף של כל בעלי היחידות בבנין. שכן לפי הסכם זה עולה כי מיום 23.8.1987 חברת ב.ס.ר היתה זכאית לשטח יחסי ברכוש המשותף מבלי שפורט בו מהו הרכוש המשותף ומבלי שנכללה בהסכם זה התייחסות מפורשת להצמדה מיוחדת של שטחים מסוימים כלשהם לשטחי היחידות שרכשה חברת ב.ס.ר. לנוכח האמור, אני סבור כי בנימוקים אלה יש כדי לתמוך ולבסס את קביעתי לפיה שטחי המסדרונות שבכל קומות הבנין היוו חלק מהרכוש המשותף של כלל היחידות שבבנין, וכי רוכשי היחידות השונות היו זכאים לחלק יחסי ברכוש המשותף אשר בפועל כלל אף את שטחי המסדרונות בכל הקומות. רביעית, עו"ד סאקס המציא לתיק בית המשפט חוזי מכר נוספים של חברת ב.ס.ר מול רוכשים נוספים. חוזים אלה הוגשו כראיות על ידי הנתבעות [מוצגים נ/21א-נ/21ז]. עיון בתשריטים המצורפים לחוזים שסומנו כמוצגים נ/21א, נ/21ג, נ/21ד, נ/21ו ו- נ/21ז (קרי: חמישה מתוך שבעה חוזי מכירה נוספים) מעלים כי סומנו בהם בצבע שחור שטחי מסדרון בין היחידות השונות. יודגש כי בסעיף 13 לתצהירו של מר צבי לוין סמנכ"ל גירון בניה (הנתבעת 1) אשר העיד מטעם הנתבעות נאמר במפורש כי בכל הבנין "השטחים הציבוריים לא הוצמדו ספציפית לנכסי הבעלים" [ההדגשה אינה במקור - ב.א.] (ובתוך כך אף לא לשטחי הרוכשים בחוזים שפורטו לעיל, על אף הסימונים בתשריטים שצורפו להסכמי המכר). התובעת לא סתרה טענה זו, ולא הציגה כל ראיה לפיה שטחי המסדרונות בבנין הוצמדו במפורש למי מבעלי הזכויות ביחידות אחרות בבנין. חמישית, בפסיקה נקבע כי הוצאת שטח מהרכוש המשותף מחייבת הוראה מפורשת בנושא זה בחוזי המכר של הדיירים בבנין. כך למשל בע"א 447/07 הלברשטיין נ' קובולסקי-גוברין (פורסם במאגרים משפטיים, , 16.9.2010) (להלן: "עניין הלברשטיין") מציין בית המשפט כי אף לפני חקיקת חוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)"), ב"פסקי הדין שנקבע בהם כי הוצאת שטח מן הרכוש המשותף חייבת להיעשות בלשון ברורה וחד משמעית עסקו בבתים שנרשמו כבתים משותפים או שהוסכם לרשום אותם כבתים משותפים. במקרים אלו מתחזקת ההנחה כי הייתה כוונה להעניק לכל בעלי הדירות זכות בלתי מסוימת בשטחים המשותפים" [ההדגשות אינן במקור - ב.א.] (פסקה 8 בפסק הדין והפניות שם). לא זו אף זו: בפסק הדין בעניין הלברשטיין אף נקבע, בהתאם לסעיף 6 בחוק המכר (דירות) החל אף על "בית המיועד להירשם כבית משותף" כי "ממועד תחילתו של חוק המכר (דירות), חלה על קבלן חובה לציין בחוזה המכר או במפרט המצורף לו את העובדה כי התקנון כולל החרגה של חלקים מן הרכוש המשותף" (פסקה 5 בפסק הדין). בנסיבות המקרה הנוכחי אין חולק כי בעת ביצוע עסקת המכר הבנין היה מיועד להירשם כבית משותף והנתבעות אף התחייבו במפורש לרשום את הבנין כבית משותף בסעיף 9 בהסכם שנחתם בין הצדדים ביום 5.5.1993. ההסכם והנספחים לו מחריגים באופן מפורש את החניון מהשטחים המשותפים, אך אין כל התייחסות מפורשת להוצאתם של שטחי המסדרון בקומה הראשונה מהרכוש המשותף ולהצמדתם ליחידותיה של התובעת. לנוכח הוראות סעיף 6 בחוק המכר (דירות) והפסיקה בנושא זה ומאחר שההצמדה הנטענת לא צוינה במפורש בחוזי המכר עליהם חתמו יתר הדיירים בבנין, בניגוד לאופן שבו הוצאו שטחי החניונים מהרכוש המשותף, הרי שאין לראות בסימון המסדרון על גבי התשריט משום תיאור מפורש של הצמדה מיוחדת המיוחסת ליחידות התובעת בלבד. שיעור חלקה של התובעת בפול לטענת התובעת חלקה היחסי בפול מסתכם בלמעלה מ- 15% ולא בשיעור של כ- 14% כפי שחושב על ידי הנתבעות. עם זאת, וכפי שהובהר לעיל מעדותו של השמאי אלדרוטי עולה כי כל עוד נשמר יחס "ברוטו נטו" זהה בין כל בעלי הזכויות ביחידות שבבנין, וחלוקת ההכנסות מהפול נעשית לפי החלקים היחסיים של בעלי היחידות בבנין, אזי אף הוא סבור כי אין מקום להגדיל את חלקה היחסי של התובעת בפול (עמ' 89-95 בפרוטוקול). לטענת התובעת שטחו של הבנין בפועל (ברוטו) על פי התוכנית האדריכלית מסתכם בשטח של 6,990.44 מ"ר (ראו: סעיף 24.4 לתצהירו של מר לוין ונספח 12 לתצהיר זה שהוא העתק מתשריט הבנין שנעשה על ידי אדריכל הבנין). מאידך הנתבעות הודו (בסעיף 63 בסיכומיהם) כי קיים שוני מסויים בין חלקה של התובעת בשטחי הבנין ברוטו (14.07%) לחלקה של התובעת בשטחי הנטו (14.05%). יתרה מכך: במסגרת המסמכים השונים שהוצגו, ואף במסגרת תשקיפים או דוחות שהוגשו לבורסה, הציגו הנתבעות נתונים שונים ביחס לשטחו של הבנין. כך למשל: בנספח לג' לתצהירו של מר בריט [ת/18] הנחזה כמסמך רשמי של הנתבעות, צוין כי שטח הבנין הינו 6,911 מ"ר. מאידך, על פי עמ' ו-26 מתשקיף שפרסמה גירון בניה ביום 27.11.2000 [ת/26] עולה כי שטח הבנין הכולל מסתכם ב- 6,870 מ"ר. במקרה אחר, וכפי שעולה מעמודים 18 ו- 40 בדו"ח תקופתי של גירון בניה משנת 2004 שהוגש לבורסה לניירות ערך [ת/38], ניתן להסיק כי שטח הבנין לצורך חישוב דמי הניהול בגינו מסתכם בכ- 6,849 מ"ר בלבד, בעוד שמעמוד 40 באותו דו"ח עולה כי לצורך חישוב דמי האחזקה שטח הבנין הוא 6,990 מ"ר (ראו גם: 585-595 בפרוטוקול). לעומת כל אלה - מהבקשה להיתר בניה [נ/5] עולה כי השטח לגביו מבוקש היתר הבניה מסתכם ב- 7,034 מ"ר, ואילו מנספחים ד' ו- יג' לתצהירו של מר לוין עולה כי שטח הבנין ברוטו הינו 6,900 מ"ר. יצויין כי חלקה המקסימלי של התובעת בשטחי הפול על פי כל החלופות האפשרויות לשטח הבנין שהוצגו לעיל הוא 14.37% (984.185/6,849). עם זאת, הנתבעות טענו כי שטחי הפול נקבעו על פי שטחי הבנין נטו (ראו למשל: סעיף 13 בתצהיר עדותו הראשית של מר לוין, נספח ד' לתצהירו, ועמ' 526, 591 ו- 592 בפרוטוקול) וזאת - בהתבסס על שטחי היחידות נטו כפי שהוגדרו בתשריט הבנין, וכפי שבסופו של יום גם נרשמו על שם הרוכשים שטחי החכירה של היחידות השונות בלשכת רישום המקרקעין. הנתבעות טענו כי שטח הבנין נטו הינו 4,690.57 מ"ר (סעיף 13 בתצהירו של מר לוין ונספח ד' לתצהירו). בחוות דעתו של השמאי אלדרוטי שנערכה לבקשת התובעת נטען כי הסך הכולל של שטחי החכירה שנרשמו בלשכת רישום המקרקעין כשטחי חכירה נטו מסתכם ב- 4,765 מ"ר והנתבעות לא חלקו על חישוב זה (ראו: עמ' 82-89 בפרוטוקול). עם זאת, במהלך שמיעת ההוכחות הובהר כי לגבי היחידה שמספרה 475 המצויה בקומה השניה של הבנין לא נרשמה חכירה בספרי לשכת רישום המקרקעין שכן יחידה זו נשארה בבעלותה של גירון בניה (הנתבעת 1) ומעולם לא הוחכרה (עמ' 527-530 בפרוטוקול). אציין כי מנספח ד' לתצהירו של מר לוין עולה כי שטח יחידה מס' 475 הינו 31.32 מ"ר, כך ששטח הנטו של הבנין הינו לכאורה 4,796.32 מ"ר ולא 4,990.57 מ"ר כפי שנטען. דא עקא, שמעיון בנספח ד' הנ"ל עולה כי שטחה של יחידה 573 המצויה ממש מעל יחידה 475 (אשר שטחן של יחידות אלה על פי התשריט שצורף בנספח זה צריך להיות זהה) הינו 21.71 מ"ר בלבד, ולא בשטח 31.32 מ"ר, כך ששטח הבנין נטו מסתכם לכאורה ב- 4,786.71 מ"ר "בלבד". עוד יצויין כי גודל שטחי היחידות בתחשיב שצורף כנספח ד' לתצהירו של מר לוין אינו תואם בהכרח את גודל השטחים המופיע על גבי התשריט, וקיימות אי התאמות בין מספרי היחידות בתשריט למספריהן בתחשיב השטחים אשר על פיו, לטענת הנתבעות, חושבה חלוקת הכנסות הפול (יודגש כי אי התאמות אלה אינן מתייחסות ליחידות השייכות לתובעת). אי ההתאמות שבין הקביעות שפורטו לעיל לגבי שטחי הבנין, כפי שהן עולות מהנתונים השונים שהציגו הנתבעות ביחס לשטחים ברוטו, לרבות אלה שנזכרו בדיווחיהן השונים לבורסה לניירות ערך, ובמידה פחותה - אף ביחס לשטחים נטו, נגרמו על ידי הנתבעות בדיווחיהן שלהן מבלי שלתובעת וליתר רוכשי היחידות בבנין היה חלק בטעויות אלה. בנוסף, אני סבור כי אי הדיוקים שנפלו במסמכים שהוגשו על ידי הנתבעות לבורסה לניירות ערך וכן לבית המשפט במסגרת הליך זה אין בהם כדי לבסס קבלתה של גירסה מסוימת דוקא מבין שלל גרסאותיהן של הנתבעות ביחס לשטחו הכולל של הבנין (ברוטו או נטו). לפיכך, אני קובע כי יש לאמץ את גרסת הנתבעות המטיבה ביותר עם התובעת, שיש לראות בה משום הודאת בעל דין מצד הנתבעות, ומשכך - אני קובע בזאת כי שטחו ברוטו של הבנין מסתכם ב-6,849 מ"ר, ואילו חלקה של התובעת בפול מסתכם בשיעור של 14.37% לפי חישוב של 984.185/6,849. בנוסף אציין בקצרה כי בסעיף 1(ט) בסיכומיה, וכן במהלך ההוכחות (ראו למשל: [ת/41], ועמ' 607, 608 ו- 620-622 לפרוטוקול) הציגה התובעת חלופות אחרות המבוססות לכאורה על מסמכים שונים מהם עולה כי שטח הבנין ברוטו קטן יותר. אולם, אינני סבור כי יש להיתלות דוקא במסמכים אלה שכן הם לא כללו התייחסות לשטחו הכולל של הבנין אלא התיחסות ספיציפית לשטח מסויים בבנין, והתובעת ניסתה לחשב את שטחו הכולל של הבנין לפי השטח החלקי הנ"ל באופן שלא הביא בחשבון את כלל הנתונים. לפיכך, חישובים אלה של התובעת נמצאו על ידי חסרים ובלתי מדויקים, ואין בידי לקבלם. סוגית הנזק הנובע מפדיון המשכנתא על ידי התובעת התובעת טוענת כי עקב הסתרת מידע פיננסי מצד הנתבעות ועיכובים בחלוקת ובפרעון חלקה בהכנסות הפול לידיה בתקופת הליך כינוס הנכסים שננקט כנגדה על ידי הבנק נגרם לה נזק בר פיצוי בסך של 474,000 ש"ח. לטענתה, בשלהי שנת 2005 היה הבנק מוכן לפדות את המשכנתא תמורת סך של כ- 1,800,000 ש"ח, אך לבסוף, כתוצאה מפעולות הנתבעות שולם על ידה לבנק סך של כ- 2,274,000 ש"ח לשם פרעון המשכנתא. אין בידי לקבל אף את טענתה זו של התובעת. ראשית, התובעת לא הוכיחה כי הבנק אכן הסכים לכך שהיא תפדה את המשכנתא תמורת תשלום סך של 1,800,000 ש"ח עוד בשנת 2005. כל שהוכח הוא כי לאחר שחלף המועד להגשת ההצעות על פי הזמנת כונס הנכסים בראשית שנת 2006 והסתבר כי הנתבעות היו היחידות אשר הגישו הצעה לרכוש את יחידות התובעת במחיר של 1,510,000 ש"ח, פנה המשקיע מר גפני (המחזיק כיום בעקיפין ב- 51% ממניות התובעת) בשם התובעת לבנק ולכונס הנכסים והציע לשלם סך של 1,800,000 ש"ח לשם כיסוי סופי של החוב אשר לשם הבטחת פרעונו נרשמה המשכנתא על זכויותיה של התובעת בבנין (ראו: עמ' 162 בפרוטוקול עדותו של כונס הנכסים עו"ד גיל הירשמן). על כך העיד אף מר גפני עצמו (ראו: עמ' 185 בפרוטוקול) בהדגישו כי כאשר פנה לכונס הנכסים כבר היתה מונחת לפני כונס הנכסים הצעת הנתבעות לרכוש את המקרקעין בסכום של 1,510,000 ש"ח. בנוסף, אני סבור כי אף טענתה של התובעת לפיה הסתרת המידע על ידי הנתבעות ואי פרעונם לידיה של חלקה היחסי בהכנסות הפול הם שגרמו לכך שרק הנתבעות הציעו הצעה במסגרת המכרז שניהל כונס הנכסים התבררה כבלתי מבוססת ולא נכונה. שכן, במהלך שלב ההוכחות הוכח כי עד לרבעון שהסתיים ביום 30 בספטמבר 2005 המציאו הנתבעות לתובעת דיווחים מלאים על דמי השכירות (עמ' 336 בפרוטוקול), כך שבעת פרסום המכרז על ידי כונס הנכסים כבר בחודש דצמבר 2005 היו בידיו נתונים מעודכנים לגבי היחידות עד לרבעון המלא האחרון. באופן דומה - עד לחודש ספטמבר 2005 הועברו לתובעת דמי שכירות המשקפים את חלקה היחסי בפול (ראו: עמ' 340-346 בפרוטוקול). מדברים אלו עולה כי במועד פרסום המכרז על ידי כונס הכנסים ביום 13.12.2005 היו בידי התובעת ובידי כונס הנכסים כל הנתונים המיוחסים ליחידותיה של התובעת, ולכאורה התובעת לא היתה זכאית באותו זמן לקבל תשלום נוסף עבור חלקה בהכנסות הפול. מעדותו של מר גפני אף עלה כי בניגוד לנטען על ידי התובעת הרי שהוא לא נמנע מלהשקיע בתובעת בשנת 2005 עקב העדר נתונים לגבי ההכנסות המגיעות לתובעת מכספי הפול (ראו: עמ' 204 בפרוטוקול). יתרה מכך: מחקירתו של מר גפני אף הסתבר כי בראשית שנת 2006 הוא ניסה לגרום לפדיון המשכנתא בתמורה לתשלום סך של 1,800,000 ש"ח, וזאת - כתגובה להצעתן של הנתבעות לרכוש את חלקה של התובעת בבנין תמורת תשלום הסך של 1,510,000 ש"ח (עמ' 196-197 בפרוטוקול), אך פעולתו זו נכשלה לנוכח העובדה שהנתבעות העלו את המחיר המוצע על ידם לסכום של 1,810,800 ש"ח (עמ' 198-199 בפרוטוקול). בנוסף התברר כי לאחר שהוגשו הצעות הצדדים, החליט ראש ההוצאה לפועל על קיום הליך התמחרות בין הצדדים. אולם, הליך התמחרות זה בוטל על ידי ראש ההוצאה לפועל לנוכח העובדה שהתובעת, באמצעות הלוואה שהועמדה לה על ידי המשקיע, פרעה לידי הבנק את מלוא החוב המובטח על ידי המשכנתא. מעדותו של מר גפני הובהר כי הנזק אשר לכאורה נגרם לתובעת לא נבע מהסתרת המידע הפיננסי מצדן של הנתבעות ביחס להכנסות הפול (עמ' 196, 197, 203 ו- 204 בפרוטוקול), וכי למעשה עיקר טענתה של התובעת כנגד הנתבעות ממוקד בכך שהן שיפרו את הצעתן לרכישת יחידות התובעת והציעו לכונס הנכסים לרכוש אותן בסך של 1,810,800 ש"ח לאחר שהתובעת הציעה לפדות את החוב נושא המשכנתא בסכום של 1,800,000 ש"ח. לטענת מר גפני המשך השתתפותן של הנתבעות בהליך ההתמחרות היווה הפרה של חובת הנאמנות אשר הנתבעות חבות בה כלפי התובעת מאחר שהנתבעות ניהלו, ועודן מנהלות, במסגרת הפול את היחידות השייכות לתובעת, ובהתחשב גם בקשר העסקי ארוך השנים ששרר ביניהן (ראו: עמ' 164, 200 ו- 205 בפרוטוקול וסעיף 27 בסיכומי התובעת). אני סבור כי התובעת לא הוכיחה כלל מהו הבסיס החוקי או ההסכמי על פיו לטענתה נהגו הנתבעות שלא כדין עת פעלו לרכישת יחידות התובעת מכונס הנכסים, ובהציען לשם כך הצעות רכישה במסגרת הליך כינוס הנכסים. התובעת אף לא הוכיחה מדוע יש פסול בכך שהנתבעות שיפרו את הצעתן עבור רכישת היחידות מכונס הנכסים לאחר שהתובעת הציעה לבנק סכום גבוה יותר. בהקשר זה יצויין כי אין חולק על כך שהנתבעות מחזיקות בחלק ניכר בבנין, כי רכשו במשך השנים חלקים שונים ממנו מחוכרים אחרים, וכי בהזדמנויות שונות הן הציעו גם לתובעת עצמה לרכוש את יחידותיה שבבנין (ראו למשל: [ת/40]). יתרה מזו: התובעת עצמה לא טענה כלל כי רכישת שטחים בבנין על ידי הנתבעות כשלעצמה, הינה פעולה הנוגדת את חובת הנאמנות המוטלת עליה. לנוכח כשלונה של התובעת להוכיח כי קיימת הוראה חוקית או הסכמית המונעת מן הנתבעות לרכוש את שטחי הבנין השונים בכלל, ואת חלקה של התובעת בפרט, אין לקבוע כי הנתבעות הפרו את חובת הנאמנות כלפי התובעת בעצם הגשת ההצעות לכונס הנכסים לשם רכישת יחידותיה שבבנין. כפועל יוצא מכך אני קובע כי אין התובעת זכאית לפיצוי בגין נזק או הפסד אשר נגרמו לה לגירסתה עקב ההצעות שהוצעו על ידי הנתבעות לכונס הנכסים, וזאת אף אם אניח כי אכן נגרם לתובעת חסרון כיס עקב פעולות אלה של הנתבעות. לא למותר לציין כי חובת הנאמנות המוטלת על הנתבעות מכח הסכם הניהול שנחתם על ידי התובעת מוגבלת לניהול השוטף של הבנין ולניהול כספי הפול, לרבות חלוקת ההכנסות בין בעלי הזכויות ביחידות השונות שבבנין. לכן, מאחר שהוכח בפני כי התובעת קיבלה מהנתבעות את הנתונים הנדרשים לשם בחינת האפשרות לרכישת יחידותיה על ידי רוכש פוטנציאלי הנני קובע בזאת כי הנתבעות לא הפרו את חובת הנאמנות המוטלת עליהן בקשר לכך, ומשכך - אין להטיל עליהן אחריות להפסד הכספי הנטען על ידי התובעת. הפסד זה מקורו ברצונה של התובעת להימנע מלהמשיך בהליך ההתמחרות שנוהל במסגרת ההוצאה לפועל ולהבטיח את הישארותן של היחידות בידיה באמצעות פרעון החוב לבנק ופדיון המשכנתא. התנהלות הנתבעות בניהול כספי הפול חלק ניכר מטענותיה של התובעת, הן בכתב תביעתה והן במהלך ניהול התובענה, נסבו סביב אי הסדרים שנפלו לכאורה אצל הנתבעות באופן בו הן ניהלו את כספי הפול. לטענת התובעת, אי סדרים אלו עולים כדי תרמית והונאה, ומקורם ברצונן של הנתבעות להתעשר שלא כדין על חשבונה של התובעת תוך הפרת חובתן כנאמנות. לאחר שמיעת העדויות ועיון בראיות שהוצגו בפני אינני סבור כי אי הסדרים שהוכח כי נפלו בניהול כספי הפול עולים כדי ביצוע תרמית או הונאה מצד הנתבעות. כידוע על הטוען טענת תרמית מוטל "נטל מיוחד באשר למשקל הראיות שעליו לערום בפני בית המשפט" (ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' פרץ רוזנברג, פ''ד מז(2) 605, 615 (1993), וראו גם: ע"א 373/89 מסרי (שאהין) נ' ח'לף פ"ד מה(1) 729, 742 (1991), ע"א 260/82 סלומון נ' אמונה, פ"ד לח(4) 253, 257 (1984)) שכן "הטלת אחריות בעוולת התרמית מטילה אשם אישי" על הצד השני (ע"א 4842/05 גרניט הנדסה לתעשיה נ' כלל חברה לביטוח בע"מ (פורסם במאגרים משפטיים, , 12.8.2007) בפסקה 12 בפסק הדין). אני סבור כי התובעת לא הרימה נטל זה. במהלך הדיון בתובענה הנתבעות המציאו לתובעת מסמכים רבים, לרבות דפי בנק וכרטסות הנהלת חשבונות, מהם התברר, כפי שיפורט להלן, כי אכן נפלו אי סדרים מסויימים בפעולות הנתבעות, וכי קיימים נושאים נוספים הדורשים בחינה וליבון לאחר שימסרו לתובעת כל המסמכים שהיא זכאית לקבלם על פי פסק דין זה. אולם, מהמסמכים הרבים שהוצגו לבית המשפט, וכן מהעדים שהעידו לפני, לא נמצאו תימוכין לטענת התובעת לפיה הנתבעות פעלו בתרמית ותוך מעילה מכוונת בתפקידן כנאמנות. בנוסף, הובהר כי במהלך השנים הנתבעות פעלו ללא לאות להגדלת היקף הכנסות הפול באופן המיטיב גם עם התובעת, ואף הוכח כי הנתבעות מנהלות מערכת הנהלת חשבונות מסודרת (אף אם לא חפה כליל משגיאות), במסגרתה מנוהל חשבון נפרד ומסודר להכנסות הפול. ראוי לציין כי אחת מטענותיה העיקריות של התובעת להוכחת טענת התרמית התייחסה להכנסות שהתקבלו מהשכרת גג הבנין לחברה סלולרית. בעוד שבכתב התביעה נטען על ידי התובעת כי בניגוד להסכם, ושלא כדין, לא כללו הנתבעות את ההכנסות שמקורן בהשכרת הגג בין הכנסות הפול ונטלו אותן לעצמן, הרי שבמהלך הדיון בתובענה הובהר כי הכנסות אלה נכללו בהכנסות הפול, חולקו לכלל חברות הפול, לרבות התובעת, וכי הדיווח על הכנסות אלה אף הועבר לתובעת למרות טענתה כי הדבר הוסתר ממנה (ראו: [ת/17] וכן עמ' 22 ו- 23 בפרוטוקול הדיון מיום 31.1.2010). טענה נוספת אשר העלתה התובעת התייחסה להסתרת מידע מכונס הנכסים הנוגע ליחידותיה שבבנין ולהכנסותיה מהן, וזאת - מתוך רצון לנשל את התובעת מנכסיה בסכום הנמוך משווים האמיתי. אולם, בניגוד לדברי כונס הנכסים בעדותו בפני בדבר העדר שיתוף פעולה ומסירת מידע מלא מצד הנתבעות ביחס ליחידות התובעת, הרי שבמהלך חקירתו הנגדית הוכח כי הנתבעות מסרו לו מידע על פי בקשותיו והתובעת לא הצליחה להצביע על מידע ספציפי שהתבקש על ידי כונס הנכסים שלא נמסר לו על ידי הנתבעות (עמ' 148-158 בפרוטוקול). יתר על כן: הנתבעות הגישו לבית המשפט מספר מכתבים אשר נשלחו על ידן לכונס הנכסים בתקופת הכינוס ואשר כללו תשובות ומידע בנושאים שנדרשו על ידו (נספח ז' לתצהירו של מר לוין). על אף האמור, במהלך בירור התובענה התברר כי נפלו אי סדרים מסויימים בניהול כספי הפול אשר לדעתי מצדיקים צו למתן חשבונות כנגד הנתבעות, וכן היענות לסעד המבוקש על ידי התובעת לאפשר לה להגיש, לאחר קבלת כל החשבונות, תובענה לסעד אופרטיבי בעניינים אלו. בין אי הסדרים שהתבררו במהלך הדיונים ביחס לניהול כספי הפול, ואשר דורשים בירור פרטני בתובענה ככל שתוגש לצורך כך לבית המשפט המוסמך, ניתן לציין את הנושאים הבאים: נמצאו אי דיוקים בחלוקת ההכנסות הפול בשנת 1999 בהתבסס על שער דולר שגוי (עמ' 463 בפרוטוקול). על אף שאני סבור כי עילת התביעה בגין כך התיישנה (ראו: סעיף 23 בפסק דין זה), אני סבור כי מקרה זה מצדיק מתן אפשרות לבחינה כוללת של שערי הדולר במועדים הרלבנטיים לתשלומים המגיעים לתובעת מהנתבעות. נמצאה אי התאמה בין הכנסות הפול על פי מאזן הבוחן של הנתבעות לשנת 2002 לבין ההכנסות שדווחו לחברות הפול, וביניהן לתובעת. נמצאה אי התאמה בין דמי הניהול שנגבו על ידי הנתבעות בשנת 2002 כפי שנמסר לחברות הפול, לבין דמי הניהול המפורטים בכרטסת הנהלת החשבונות של הנתבעות. רואה החשבון המבקר של חברות הפול החל משנת 1998, רו"ח יהודה בראון, אשר הובא כעד על ידי הנתבעות לביסוס גרסתן בדבר אופן הניהול התקין של כספי הפול הודה בחקירתו כי נבצר ממנו לבחון את הנתונים שהעבירו לו הנתבעות בדבר התוצאות הפיננסיות של הפול, והוא קיבל אותן "כתורה מסיני". בנוסף התברר כי לא נעשתה בפועל ביקורת מטעם התובעת (ויתר משתתפי הפול) על הנתונים שנמסרו להם על ידי הנתבעות (עמ' 483 ו- 490 בפרוטוקול). מר לוין, סמנכ"ל הנתבעות, הודה בחקירתו כי לא בוצעה הנהלת חשבונות נפרדת לחניון הבנין וכי הוצאות החניון, שהכנסותיו לא היו, ואינן כעת, חלק מהכנסותיו של הפול, יוחסו בפועל לפול. אמנם, לטענת מר לוין "ההוצאות של החניון הן מזעריות, אין לו כמעט הוצאות" וכי הן "בטלות בשישים" אך הובהר כי קיימות הוצאות המתייחסות לחניון הבנין אשר הועמסו על הפול (באופן מלא או חלקי) ובכללן הוצאות חשמל וביטוח (עמ' 505-510 בפרוטוקול). יודגש כי על אף שהוכח במהלכה של פרשת ההגנה כי מבחינה עקרונית הוצאות החניון הועמסו על הפול, לא הציגו הנתבעות מסמכים לעניין גובה ההוצאות הישירות של החניון, וברי כי אין מקום לשלם הוצאות אלה מתוך הכנסות הפול. יתרה מכך: על בעלי הזכויות בחניון לשאת גם בחלק יחסי של ההוצאות הנוגעות לשטחי הרכוש המשותף שאינם נמצאים בשימוש יחודי של בעלי הזכויות ביחידות או של דיירים אחרים כלשהם (שטחים אלה מסתכמים בכ- 300-400 מ"ר לפי עדותו של מר לוין בעמ' 507 בפרוטוקול). הנתבעות גבו דמי ניהול בגין תשלומים מאחד הדיירים, על אף שתשלומים אלו היוו החזר בפועל של תשלומים ששולמו על ידי הפול עבור התאמת המושכר לאותו דייר. במהלך הדיונים הובהר כי בדרך כלל הוצאות הכרוכות בהתאמת המושכר לצרכי הדייר היו משולמות על ידי הדייר, ואילו הדייר היה מזוכה על תשלומים אלו בהפחתת דמי השכירות וקבלת פטור מתשלום דמי שכירות למספר חודשים ("גרייס"), כך שבפועל הנתבעות לא היו זכאיות לקבל עמלה בגין סכומים ששולמו לצורך ביצוע עבודות ההתאמה במושכר (עמ' 514 בפרוטוקול). נמצא כי דמי הניהול שגבו הנתבעות בגין הרבעון הראשון של שנת 2004 היו גבוהים מ- 10% מהכנסות הפול (עמ' 551 בפרוטוקול). הנתבעות הודו כי יתכן שהתובעת זכאית להפרשי ריבית בגין מועדי התשלומים השונים מקופת הפול (עמ' 552). הנתבעות הודו כי לא שילמו לתובעת ריבית בגין סכומים המגיעים לתובעת שעוכבו על ידן בשנת 2006 (עמ' 599 בפרוטוקול). החל משנת 2002, הפסיקו הנתבעות לנהל חשבון בנק נפרד לכל בנין שבבעלותן, וזאת - בניגוד למוסכם בחוזה שבין הצדדים. לטענת הנתבעות פעולה זו נועדה לחסוך בהוצאות הפול ולהגדיל את רווחיו, ואין בכך כדי לפגום בתקינות הניהול הואיל ונוהלה מערכת הנהלת חשבונות נפרדת לגבי הכנסות הפול מהבנין. דא עקא, שלנוכח התנהלות זו עמדה התובעת בפני קושי רב לבקר את דפי הבנק שהומצאו לה לצורך בדיקת החשבונות (עמ' 617 בפרוטוקול), ולאחר שדפי החשבון הועברו לתובעת, אף התברר כי כספי הפול הופקדו בשני חשבונות שנוהלו בשני בנקים נפרדים מבלי שניתן טעם ברור לכך (עמ' 624 בפרוטוקול). נמצא כי תשלום ששולם לתובעת בשנת 2005 מכספי הפול אינו מופיע בדפי הבנק שהועברו לתובעת ([ת/43] וכן עמ' 630-632 בפרוטוקול). נמצאה אי התאמה בין הסכומים הרשומים בכרטסת הנהלת החשבונות כהכנסות מהשכרת הבנין בשנת 2005 לבין הסכומים שהופקדו בבנק בשנה זו ([ת/45] וכן עמ' 640-645 בפרוטוקול). אציין כי על אף שהנתבעות שימשו כנאמנות בניהול שטחי הבנין השונים והכנסות הפול, הרי במהלך הדיון בתובענה נדרשו מספר "סבבים משלימים" של גילויי מסמכים ומתן זכות עיון בהם, כאשר בכל אחד מהם העבירו הנתבעות לתובעת מסמכים נוספים ביחס להשכרת הבנין ולניהול חשבונות הפול. מסמכים אלה אף עוררו שאלות נוספות, והובילו להשלמות חקירה מטעם התובעת, אשר מצידה טענה כי אפילו בסיום שלב ההוכחות לא כל המסמכים הנדרשים אכן נמסרו לידיה. לנוכח דברים אלו, ולנוכח עמדת הנתבעות לפיה אין ברצונן להסתיר מהתובעת מידע, ניתן ביום 20.6.2010 פסק דין חלקי בהסכמת הצדדים בו ניתן צו כולל למתן חשבונות בהתייחס לתקופה שמיום 1.6.2001 ואילך (שהיא התקופה שזכות התביעה בגינה טרם התיישנה אף לגישת הנתבעות עצמן). לא למותר לציין כי בהסכמתה של הנתבעת למתן פסק דין חלקי למתן חשבונות לאחר סיום שמיעת ההוכחות בהליך זה, יש כדי לשלול את טענתה המפורטת בסעיפים 102-103 בסיכומיה לפיה יש למחוק את התביעה בהעדר פירוט של הסכומים שנתבעו במסגרתה. בנסיבות אלה אני קובע כי התובעת זכאית לקבלת סעד של מתן חשבונות כנגד הנתבעות. בהתאם למבוקש בסעיף 28(ג) בסיכומי התובעת. לפיכך אני קובע כי הצו למתן חשבונות יתייחס לכל החשבונות המתייחסים לתקופה המתחילה בחודש מאי 1993 "וכל עוד היא [התובעת - ב.א.] תחזיק בשטחים בבנין (נוסח הפסיקתה מיום 21.9.2010 שהוגשה בהסכמת הצדדים). אמנם, כפי שקבעתי לעיל, תביעותיה הכספיות של התובעת ביחס לתקופה שקדמה ליום 5.6.2001 התיישנו. אולם, מאחר שיתכן שחשבונות מתקופות קודמות ידרשו לשם גיבוש תביעות שעילתן נצמחה בתקופה מאוחרת יותר (כגון: נכסים שנרכשו אך הפחת בגינם הופחת במשך תקופה ממושכת, הוצאות נדחות, תשלומים המגיעים לתובעת שעוכבו שלא כדין בתקופות קודמות וזכותה לתובען נצמחה במועד מאוחר יותר וכיוצ"ב) - מן הראוי להמציאם לתובעת. בנוסף, אני קובע בזאת כי לאחר קבלת החשבונות תהיה התובעת זכאית להגיש תובענה כספית על כל הסכומים המגיעים לה לטענתה מאת הנתבעות, לרבות בגין השינוי בחלקה היחסי של התובעת בהכנסות הפול כפי שנקבע על ידי בפסק דין זה, וכל זאת בגין התקופה שמיום 5.6.2001 ואילך. תביעת התובעת להשבה של חלק מדמי הניהול ששולמו לנתבעות התובעת אינה חולקת על כך שהנתבעות ניהלו את שטחי הבנין לשם מקסום ההכנסות מהשכרתם, והדבר אף התברר במהלך דיוני ההוכחות בעת בירור טענותיה של התובעת ביחס לאופן חלוקת ההכנסות מהשכרת הבנין ולחלקה שלה בהכנסות אלה. אמנם, כמפורט לעיל, קבעתי כי חלקה של התובעת בהכנסות הפול גדול במקצת מהחלק שנקבע על פי חישובן של הנתבעות, ואף נמצא כי נפלו אי סדרים מסויימים בניהול כספי הפול אשר השלכתם הכספית עתידה להתברר במסגרת הליך אחר ככל שהתובעת תחפוץ לנקוט בו. יחד עם זאת, לא הוכח כי הנתבעות פעלו במרמה או באופן שיטתי לקיפוחם של התובעת או של יתר בעלי הזכויות ביחידות הבנין. מאחר שהטעויות שנפלו באופן ניהול כספי הפול והיקפם הכספי עוד יתבררו בעתיד ויתוקנו באופן שבו התובעת תהיה זכאית לקבל את מלוא הסכומים המגיעים לה מתוך הכנסות הפול בפועל (בכפוף להתיישנות), אינני סבור כי יש מקום להפחית באופן כלשהו מהתמורה החוזית המגיעה לנתבעות על פי ההסכם שבין הצדדים בגין ניהול הכנסות והוצאות הפול. הפחתת התמורה החוזית תיצור התעשרות בלתי מוצדקת של התובעת על חשבון הנתבעות, שכן - אין מקום לזכות את התובעת הן בסכומים המגיעים לה בהתאם לחשבונות שיומצאו והן בהפחתת התמורה אשר היא התחייבה לשלם לנתבעות עבור ניהול הבנין והפול. יחד עם זאת, אין בקביעה זו כדי למנוע מהתובעת, בהתבסס על החשבונות שימסרו לה, לתבוע השבה של סכומים אשר יוכח כי שולמו לנתבעות ביתר. ו. סיכום ומסקנות לנוכח כל האמור לעיל הנני פוסק בזאת כדלקמן: התביעות לרישום חכירה על שמה של התובעת בשטח נוסף של 69 מ"ר, לתשלום פיצוי בסך 474,000 ש"ח בגין פעולותיהן של הנתבעות בתקופת כינוס הנכסים, ולהפחתת דמי הניהול החוזיים להן זכאיות הנתבעות בגין ניהול כספי הבנין - נדחות בזאת. התובענה למתן פסק דין הצהרתי אשר יצהיר על חלקה היחסי של התובעת בהכנסות הפול מתקבלת באופן חלקי בלבד. אני מצהיר וקובע בזאת כי חלקה של התובעת בהכנסות הפול מסתכם בשיעור של כ- 14.37% (984.185/6,849) ולא בשיעור של 15.35% כפי שנטען על ידי התובעת או בשיעור של 14.05% כפי שנטען על ידי הנתבעות. התובענה למתן חשבונות מתקבלת במלואה במובן זה שהתובעת תהיה זכאית לקבל לעיונה את כל המסמכים והחשבונות ביחס לבנין ולניהול כספי הפול בהתאם לנוסח הפסיקתה שנחתמה על ידי בית המשפט ביום 21.9.2010, וזאת - בגין התקופה הנמנית החל מחודש מאי 1993 וכל עוד התובעת תחזיק שטחים בבנין. לנוכח האמור בסעיפים ב' ו- ג' לעיל התובעת תהיה זכאית להגיש תובענה נוספת במסגרתה יתבעו על ידה סעדים אופרטיביים, וזאת - בכפוף להתיישנותה של זכות התביעה ביחס לסכומים שהתובעת היתה זכאית לקבלם לפני יום 5.6.2001 בהתאם לסעיף 5(1) בחוק ההתיישנות. בנסיבות העניין, ומאחר שהוכח על ידי התובעת כי נמצא הצדק להגשת עיקר התובענה, שכן מסמכים רבים מהם ניתן היה ללמוד על פעולות הנתבעות נמסרו לתובעת לראשונה רק במסגרת ניהולו של ההליך הנוכחי (עובדה שאף האריכה וסירבלה את שמיעת ההוכחות) - אני קובע כי על אף שהסעדים האופרטיביים שנדרשו על ידי התובעת נדחו - הנתבעות תישאנה בהוצאות התובעת בהליך זה, ובנוסף לכך גם בשכר טרחת עורכי דינה של התובעת בסכום של 40,000 ש"ח. רישום בטאבותיקון רישום מקרקעין