קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה לתשלום דמי מפתח: 1. בפניי תביעה שהוגשה ע"י התובע (להלן: "הבנק"), על פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב 1972 (להלן: "החוק"), שעניינה חיוב הנתבעים (להלן: "טברי") בתשלום דמי מפתח עבור הנכס הידוע כחלקה 59/5 בגוש 15014 ברח' הירדן בטבריה (להלן: "הנכס"). רקע עובדתי וטענות הצדדים: 2. ביום 8.7.77 נכרת בין הבנק לבין סלאח אלאדין טברי ז"ל (להלן: "המנוח") חוזה שכירות בדיירות מוגנת (להלן: "החוזה"). בהתאם לחוזה הבנק הינו דייר מוגן בנכס, על כל המשתמע מכך. 3. לאחר פטירת המנוח, עברו הזכויות בנכס אל הנתבעים, טברי. 4. ביום 2.3.09 שלח הבנק מכתב לטברי בו הוא הודיע לו כי בכוונתו לפנות את הנכס בכפוף לתשלום דמי מפתח. במכתב הנ"ל הציע הבנק דייר אחר במקומו מבלי לפרט פרטים אודותיו (ראה המכתב מיום 2.3.09). טברי דרש מהבנק להעביר לידו תצהירים כנדרש בסעיף 85 לחוק. 5. ביום 12.3.09 העביר הבנק לטברי שני תצהירים, האחד של הבנק (הדייר היוצא) והשני של חברת האופנה קסטרו (הדייר המוצע) (להלן: "קסטרו"). 6. ביום 29.3.09 הודיע טברי במכתב לבנק כי הוא מתנגד לכניסת קסטרו לנכס, וביום 16.4.2009 הוגשה התביעה דנן. 7. ביום 1.6.09 פינה הבנק את הנכס ומסר אותו לטברי, וביום 17.6.2009 הושכר הנכס ע"י טברי בשכירות חופשית לקסטרו. 8. הבנק טוען כי שלח לטברי תצהירים כנדרש בחוק, ותשובתו של טברי לתצהירים נופלת לפתחו של סעיף 86 (2) לחוק. סירובו של טברי לכניסת קסטרו כדייר בנכס, נעוץ רק בכך שבעל הבית רצה לקבל את הנכס בחזרה לחזקתו, ואינו נובע משינוי מטרת השכירות ו/או טענות מאוחרות אחרות, שלא הועלו בזמן אמת. הבנק טוען כי טברי מנסה להתחמק מתשלום דמי מפתח בניגוד לחוק. 9. באשר לטענת הקיזוז, טוען הבנק כי אמנם בחוזה נקבע כי דמי השכירות ישולמו בתחילת כל שנה, אך הנהוג בין הצדדים הוא אחר, שכן דמי השכירות שולמו אחת לארבעה חודשים. משכך טברי אינו זכאי לתשלום היחסי עבור כל השנה, מה גם שהבנק שילם את דמי השכירות עד ליום פינוי הנכס ולכן אינו חייב דבר לטברי. הבנק טוען כי טברי ידע מראש על מועד הפינוי, הנכס נמסר כשהוא תקין וללא פגמים, ואין לטענת הקיזוז על מה לסמוך. 10. טברי טוען כי הבנק הפר את החוזה עת הציע דייר שעיסוקו אינו תואם את מטרת השכירות. הוא טוען כי הבנק לא יכול לכפות על בעל הבית דייר שאינו עומד בתנאי החוזה רק בשל רצונו לעזוב את הנכס, והוא אינו חייב להסכים לשינוי מטרת השכירות בדרך זו. טברי טוען כי לאור התנהלותו של הבנק וחוסר תום לבו הוא אינו זכאי לדמי מפתח. 11. עוד טוען טברי כי התצהירים של הדייר היוצא והדייר המוצע הוגשו ברמייה ובחוסר תום לב, והם אינם עומדים בדרישות החוק והחוזה. במסגרת המו"מ בין הבנק לקסטרו הושגו הסכמות שהושמטו במכוון מהתצהירים, ואלו נחתמו רק כדי שתקום עילה שתחייב את טברי בתשלום דמי מפתח. 12. טברי טוען כי תגובתו לתצהירים לא נכנסת לגדר סעיף 86(2) לחוק, וגם אם ייקבע אחרת, הרי שהבנק לא מימש את זכותו לפי סעיף 88 לחוק ו/או לפי סעיף 93. 13. טברי טוען כי בחוזה השכירות נקבע כי דמי השכירות ישולמו כל שנה בתשלום שנתי בתחילת השנה, לפיכך על הבנק לשלם לבעל הבית את ההפרש היחסי בגין חודשי השנה שנותרו ולקזז הסכום מדמי המפתח ככל שיקבע כי הבנק זכאי להם. העובדה כי הבנק שילם שכירות אחת לארבעה חודשים אינה מעלה ואינה מורידה לעניין זכותו של בעל הבית לקיזוז ע"פ החוזה. לחילופין, יש לקזז מדמי המפתח את הפסדיו של טברי שנגרמו לו כתוצאה מכך שלא ידע את מועד הפינוי בזמן, וכן לאור מצבו של הנכס בעת החזרתו לידיו. 14. מטעם התובע העיד מר אבי אידלמן, מנהל מחלקת ניהול מבנים בבנק, ומטעם הנתבעים העיד נתבע מס' 1, וב"כ הצדדים הגישו סיכומיהם בכתב. דיון והכרעה: 15. בפסיקה נקבעו מספר עקרונות והנחיות משלימות, שלאורן על בית הדין לשכירות להפעיל את שיקול דעתו בשאלת סבירות התנגדותו של בעל הבית להעברת הזכויות אל הדייר המוצע (ראו: ע"א 553/83 חבצלת נ' בית בשדרות רוטשילד 60 בע"מ, פ"ד לח(1) 169, 173 מול ב'-ה'). הלכה פסוקה היא כי בסיטואציות כאלו בית הדין עומד בנעליו של בעל הבית, וסבירותו או אי סבירותו של הסירוב להסכים לחילופי הדיירים תיבחנה באמות מידה אובייקטיביות, כפי שניתן היה לצפות מבעל בית סביר והגון. כמו כן נקבע כי יש משקל לשיקול דעתו של בית הדין השוקל את הדברים לפי ניסיונו המיוחד, זאת אף אם אין מדובר בידיעה שיפוטית לפי מובנה הרגיל והמקובל (ראה ע"א 4868/90 עו"ד אנג'ל נ' בודסקי, פ"ד מו(4) 434, 437-438; נקבע בפסיקה כי נטל ההוכחה לקיומו של טעם סביר להתנגדות מוטל על כתפי בעל הבית (ראה ע"א 5309/04 טובה בביוף נ' אבנר זהורי ואח' ) 16. בסעיף 3 לחוזה הוסכם כי מטרת השכירות היא: "ניהול עסקיו של הבנק וגם/או עסקיהם של אי.די.בי... וגם/ או עסקיו של כל גוף משפטי או חברה בשליטת הנ"ל והנמנה על קבוצת קונצרן דיסקונט". 17. אין מחלוקת כי הדייר המוצע, קסטרו, עסק בעסקי אופנה ולא בניהול עסקי בנק. לפיכך יש בהצעת קסטרו כדייר מוגן מצד הבנק ניסיון לשנות את תנאי ומטרת החוזה, בו נקבע באופן ברור כי מטרת השכירות מוגבלת לניהול עסקיו של הבנק ו/או של חברות בשליטתו. הבנק הציע במקומו דייר אחר שאינו עומד בתנאי החוזה כאמור. 18. הבנק כדייר יוצא לא יכול לכפות על בעל הבית דייר שעיסוקו אינו תואם את מטרת השכירות שנקבעה בחוזה, וזכותו של הבנק כדייר יוצא להציע דייר אחר במקומו כפופה למגבלות הקבועות בחוזה. 19. כוונת הצדדים לחוזה עולה ברורות מלשון החוזה, ומשקפת את רצונם של הצדדים להשכרת הנכס למטרות ניהול עסקי בנק. ההצעה של הבנק להכניס את קסטרו כדייר אינה מגשימה את מטרת החוזה, או תואמת אותו,והיא חוטאת לכוונת הצדדים המשותפת. 20. בנסיבות אלו רשאי היה טברי להתנגד לכניסת קסטרו לנכס בתור דייר מוגן מחליף. שוכנעתי כי סירובו של טברי להכנסת קסטרו כדייר מוגן נבע מניסיון הבנק לשינוי מטרת השכירות, מניסיונו של הבנק להתעלם מזכויותיו של בעל הבית, ומניסיונו של הבנק להכתיב לטברי תנאים שלא הוסכמו מראש, ולשינוי בתנאי החוזה באופן חד צדדי. 21. התנהלותו של הבנק אינה מצביעה על טוהר כוונות, שכן הבנק לא טרח לחפש דייר חלופי אחר שיעמוד בתנאי החוזה, וכן לא נקט פעולה אחרת לשינוי מטרת השכירות כפי שמתיר לו החוק. (ראה גם עמ' 9 לפרוטוקול שורות 1-12). היה לבנק די והותר זמן לפעול לשינוי מטרת השכירות בנכס ולבסס את רצונו האמיתי להכניס דייר אחר במקומו והוא לא עשה כן (ראה גם עמ' 6 לפרוטוקול שורות 24-25). 22. התרשמתי מחומר הראיות כי עלה בידי טברי להוכיח כי סירובו לקבלת קסטרו אכן נעוץ בשינוי מטרת השכירות. ראשית, בשיחה הטלפונית שנערכה ביום 26.3.09 ותומללה, הבהיר טברי כי סירובו נובע משינוי מטרת השכירות באומרו : "אתם רבותיי יושבים בסיטואציה מאוד מיוחדת. אתם בנק, קסטרו זה לא בנק"... במכתב מיום 29.3.09 הודיע טברי לבנק ברחל בתך הקטנה כי הוא אינו מסכים למסירת הנכס לקסטרו. 23. לפיכך, אין לקבל את הטענה כי לטברי היה אינטרס ו/או סיבה שלא לקבל דווקא את קסטרו, מה עוד שלאחר יציאת הבנק שכרה קסטרו את הנכס מטברי בשכירות חופשית. המסקנה ההגיוניות מהאמור לעיל היא שהתנגדותו של טברי נבעה משינוי מטרת השכירות המוגנת, שכן קסטרו עוסקת באופנה ולא בבנקאות. 24. יתרה מכך, בעדותו בפניי נשאל עד התביעה אבי אידלמן לגבי מהות סירובו של טברי לכניסת קסטרו והוא השיב כדלקמן: "ש. אחרי ששלחתם את התצהירים לטברי, חיר שוחח איתך בטלפון? ת. שוחחנו כמה פעמים, לא זוכר. ש. הוא אמר שהוא מסרב להכניס חברת אופנה לנכס? ת. הוא לא אמר חנות בגדים הוא אמר את חב' קסטרו הוא לא רוצה להכניס. ש. הוא אמר לך שבנק זה לא אופנה ? ת. לא זוכר, יכול להיות. התשובה העיקרית, בזמנו הוא לא רצה את קסטרו. ולכן אני זוכר את זה"... (ראה עמ' 13 לפרוטוקול שורות 4-9). דבריו של אבי מקבלים משנה תוקף נוכח האמור בתמליל השיחה בין אבי לבעל הבית מיום 26.3.09, ולאור דבריו של טברי במכתבו דלעיל מיום 29.3.09. 25. יש לקבל כראייה את התמלילים שצורפו ע"י טברי, שכן השוואה ביניהם לא העלתה סתירות מהותיות בין שניהם. עיון בתמלילים מעלה כי אין שוני משמעותי במלל ואין שוני בתוכן הדברים שאליהם התכוונו הצדדים, לפיכך התרשמתי כי ההקלטה שיקפה נאמנה את תוכן השיחה. 26. ב,כ הבנק יכל להתנגד לאמור בתמליל אך הוא לא עשה כן, ואף לא העיד את העד מטעמו למרות שהתרתי זאת. אמנם טברי לא פעל לפי התקנות, אך במכלול השיקולים אין בכך כדי לאיין את משקלם הראייתי של התמלילים. לאור האמור לעיל, ונוכח המגמה ההולכת ומתחזקת בפסיקה לעבור מכללי קבילות לכללי משקל ומהימנות (ראה י. קדמי, על הראיות, הדין בראי הפסיקה, חלק שני תשס"ד-2003, 592; וכן ע"פ 869/81 שניר נ' מדינת ישראל פ"ד לח(4) 169 (1984)) אני מקבלת את התמלילים כראיה בין שאר הראיות כאמור לעיל. 27. הלכה פסוקה היא כי: "משנשתנו העתים ומצוקת הדיור כפי שהייתה בעת חקיקת חוק הגנת הדייר אינה קיימת עוד, יש לצמצם ע"י פרשנות נאותה את הזכויות שהוקנו לדיירים, למען בעל הבית אשר הנאתו מנכסיו המושכרים צומצמה עקב חוק זה. וגם חוק יסוד כבוד האדם וחירותו התשנ"ב 1992, מחזק פרשנות זו". (ראה ע"א 4133,4100/97 רינדר ואח' נ' ויולטיר, דרור נגד תדמור ואח' פ"ד נב (4) 580). דברים אלו יפים לענייננו, והמסקנה היא כי יש להרחיב את ההגנה על זכויות בעל הבית שהנאתו מנכסיו צומצמה באופן מהותי בחסותו של חוק הגנת הדייר. 28. בנסיבות אלו יש ליתן לחוזה פרשנות מצמצמת ודווקנית, המשקפת נכונה את כוונת הצדדים ואת תכלית החוזה שהיא להשכיר את הנכס לבנק. הפרת החוזה ושינוי מטרת השכירות פוגעת משמעותית בזכויותיו של בעל הבית, ולכך אין לתת יד. 29. יתרה מכך, מאחר ומטרת השכירות על פי החוזה אינה תואמת את עיסוקו של קסטרו, הרי שהבנק פעל בניגוד לסעיף 98 לחוק הגנת הדייר, אשר מחיל את תנאי השכירות בחוזה שחלו על הדייר היוצא גם על הדייר המוצע, ברם- מאחר והחוזה אינו מתאים בתנאיו לקסטרו הרי שלא ניתן להחיל על קסטרו את תנאי החוזה, ולכן קסטרו אינה יכולה להמשיך לחסות תחתיו והחוזה אינו יכול לחול עליה. 30. לא מצאתי ממש בטענת הבנק כי הסיבה לסירובו של טברי לכניסת קסטרו היא עקב רצונו של טברי להשכיר את הנכס בשכירות חופשית גבוהה יותר. מסקנה זו מבוססת על מכלול הראיות, ובין היתר, על כך שהבנק ביקש מיוזמתו לפנות את הנכס לאחר שחיפש נכס חלופי מזה זמן (ראה עמ' 8 לפרוטוקול שורות 19-22). הבנק לא חיפש דייר אחר במקומו, לאחר שהדייר שהוצע על ידו לא נמצא מתאים. 31. המסקנה מכל האמור לעיל היא שטברי זכאי היה לכניסת קסטרו לנכס, שכן לבנק אין זכות קנויה לכפות עליו דייר אחר בניגוד לחוזה, ומשכך לא קמה לבנק זכות לדמי מפתח. התנהלות הבנק בהגשת התצהירים וחוסר תום לב: 32. עיון בחומר הראיות, לרבות בחילופי הדואר האלקטרוני (להלן: "מייל" ו/או "מיילים") שהועברו בין נציג הבנק יצחק וקסברג (להלן: "איציק") לבין נציגת קסטרו (להלן: "זיסי"), הביא אותי למסקנה כי התצהירים נעשו למראית עין בלבד, והוגשו אך ורק כדי להקים יש מאין את זכותו של הבנק לדמי המפתח, ותו לא. 33. מהראיות עולה כי הבנק וקסטרו הגיעו להסכמות מהותיות ביניהם שהושמטו במכוון מהתצהירים, והמשא ומתן ביניהם נוהל בהתעלם מזכויותיו של טברי בנכס. הבנק התנהל כבעל הנכס בעצמו אשר בכוחו להכריע בדבר גורל הנכס ותנאי החוזה שיחולו על קסטרו, ובכך חרג הוא מסמכותו. הבנק וקסטרו עשו יד אחת כנגד טברי והסכימו בינם לבין עצמם להגיש תצהירים שאינם משקפים את ההסכמות ביניהם, במחשבה כי לאחר שתתקבל תשובת טברי יוכלו הם להכתיב לטברי את התנאים של השכירות בעתיד. הדבר עולה מהמייל מיום 5.3.09. 34. איציק הציג בפני קסטרו מצג שווא לפיו בכל מקרה ניתן יהיה להכשיר את כניסתם לנכס, גם אם תהיה התנגדות מצד טברי, והבטיח הבטחות ללא יסוד, הכל כדי שהתצהירים ייחתמו. 35. מחילופי המיילים עולה כי זיסי הייתה ערה לכך שהתצהירים מהווים הצעה מחייבת, לכן דרשה להוסיף לתצהיר תנאים נוספים, ברם דרישותיה לשינוי התצהיר הסטנדרטי נדחו ע"י איציק באמתלות שונות, מטעות ומוטעות על מנת לשכנע את קסטרו לחתום על התצהיר שיהווה קלף מיקוח כנגד טברי לגביית דמי המפתח. 36. איציק החליט כי סעיף 98 לחוק יחול בנסיבות אלו על קסטרו. טענה זו אינה נכונה מאחר שקסטרו אינה בנק ותנאי החוזה כפי שהם אינם יכולים להמשיך לחול עליה בהתאם לסעיף 98 לחוק. (ראה לעניין זה את המייל מיום 9.3.09). הבנק אינו יכול להחליט על תנאי השכירות במנותק מבעל הבית, בעיקר לאור העובדה שמטרת השכירות מוגבלת, וכן לאור הקבוע בסעיף 98 סייפא לחוק. 37. יתרה מכך, הבנק אינו יכול לבחור באופן סלקטיבי אילו סעיפים בחוזה יחולו על קסטרו לנוחיותו, ויתעלם מיתר הסעיפים.הסנק התעלם מחד מהסעיף של מטרת השכירות, ומאידך הסתמך על סעיף 7 לחוזה כדי לשכנע את קסטרו לחתום על התצהיר (ראה לעניין זה את המייל מיום 9.3.09). שוכנעתי כי קסטרו חתמה על התצהיר רק בשל רצונה לבצע דריסת רגל בנכס, על אף החששות שהועלו במפורש ע"י זיסי במיליים דלעיל. 38. מהאמור לעיל עולה כי הבנק עשה כל לאל ידו על מנת לשכנע את קסטרו לחתום על התצהיר הסטנדרטי אשר ישרת את צרכיו בלבד. התנהלותו של הבנק אינה ראויה בנסביות העניין, וזו בלשון המעטה. התנהלות של הבנק לאורך כל המו"מ שוללת ממנו את זכותו לדמי מפתח מהטעם כי אין חוטא יוצא נשכר. 39. מעבר לדרוש חשוב לציין כי התצהירים שהוגשו ע"י הבנק אינם ממלאים את דרישות סעיף 85 לחוק ככתבו וכלשונו, שכן אינם כוללים את הפרטים הקבועים בו. ניכר כי התצהירים שהוגשו כללו תנאים ופרטים נוספים שאינם עולים בקנה אחד עם האמור בחוק או עם זכותו של בעל הבית. 40. משכך, אני קובעת כי הבנק לא עמד בדרישות סעיף 85 לחוק, וכפועל יוצא מכך תשובתו של טברי אינה נופלת לפתחו של סעיף 86 (2) לחוק. 41. לסיכום אני קובעת כי הבנק עזב את הנכס מיוזמתו, וככל שחלק על התנגדותו של טברי לדייר המוצע היה עליו לפעול לשינוי מטרת השכירות כפי שמתיר לו החוק, אך הוא לא עשה כן. סירובו של טברי לכניסת קסטרו הינו סירוב סביר בנסיבות העניין, והבנק לא הציע דייר חלופי אחר, ואף לא התחייב לפנות את הנכס במועד, ובכך מנע מטברילחפש דייר אחר. 42. אשר על כן, אני קובעת כי הבנק אינו זכאי לדמי מפתח, ודין התביעה להידחות. על התובע לשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 8,000 ₪. דמי מפתחדייר מוגן (הגנת הדייר)