קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעת נציגות בית משותף נגד דייר לתשלום הוצאות החזקת הרכוש המשותף: 1. בפני ערעור על פסק הדין שניתן ביום 2.3.09 ע"י המפקחת על רישום המקרקעין בתל-אביב, הגב' אורה קניון (להלן: "המפקחת"), לפיו נדחתה תביעת המערערת לחייב את המשיבה בתשלום חוב עבור הוצאות החזקת הרכוש המשותף של הבית המשותף ברחוב י.ל. גורדון בתל-אביב (להלן - "הבית"), ששעורו נקבע לפי יחס שטחים עפ"י חשבונות הארנונה של עיריית תל אביב (להלן - "חשבונות הארנונה"). 2. המערערת הגישה תביעה כנגד המשיבה לתשלום חלקה בהוצאות הבית בשנת 2008 (מלבד סכום של 1,038 ₪). לטענתה, חלקה של המשיבה בהוצאות הינו עפ"י היחס בין שטח דירתה לרבות תוספות בניה כרשום בחשבונות הארנונה שלה, הגם שהשטח הנוסף לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין, לבין שטח כלל הדירות בבית לפי חשבונות הארנונה. לעומתה טענה המשיבה, כי יש לחשב את חלקה בהוצאות לפי היחס שבין שטח דירתה עפ"י הרישום בפנקס הבתים המשותפים (להלן: "הרישום בפנקס") ללא הצמדות, ביחס לשטח כלל הדירות של הבית עפ"י הרישום בפנקס. בדיון בפני המפקחת הסכימו הצדדים, כי יש לחשב את חלקם של בעלי הדירות בהוצאות לפי היחס שבין שטח כל דירה לכלל שטח הדירות בבית. המחלוקת ביניהם, היתה בשאלה כיצד לחשב את שטחי הדירות, האם לפי הרישום בפנקס, או לפי הרשום בחשבונות הארנונה המתעדכנים מידי פעם. 3. בפני המפקחת טענה המערערת כי בסעיף 58(א), לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") כפי תיקונו בתיקון 26 בשנת 2005 (להלן: "התיקון"), לא נקבעו קריטריונים לחישוב שטח הדירה ומכך נלמד, כי החישוב משתנה על פי הנסיבות. עוד טענה היא, כי סעיף 52 לחוק המקרקעין, מגדיר דירה על פי ייעודה, דהיינו השטח המשמש למגורים ומכאן כי יש לקבוע את שטח הדירה המשמש למגורים בפועל. המערערת להשקפתה, היתה מודעת לכך, כי שיטה זו עלולה ליצור אנדרלמוסיה, ולכן הציעה המערערת לקבוע כנקודת מוצא לחישוב, את שטח הדירה עפ"י הרישום בפנקס. היה ומתברר כי קיימת סטייה קלה במטרים ספורים בלבד, ניתן להסתפק ברישום זה, אולם אם הסטייה היא משמעותית, יש לחשב את השטח כפי שהינו בפועל. לטענת המערערת, המשיבה הוסיפה כ-60 מ"ר לדירתה, ולכן לטענתה, יש לחשב את השטח בפועל ולא על פי הרישום. 4. המשיבה טענה לעומתה, כי לצורך החישוב יש להתייחס לשטחים כפי שהם מוצאים ביטוי ברישום בפנקס. המשיבה הפנתה לשני פסקי דין שניתנו ע"י המפקחות על רישום המקרקעין, בהתייחס לאותו לבית. האחד, בתביעה שהגישה המערערת נגד המשיבה; והשני, בתביעה שהגישה המערערת נגד בעל דירה אחר באותו בית. בשני פסק דין אלה, נקבע, כי החישוב ייעשה לפי השטח הרישום בפנקס. המשיבה, הוסיפה, כי אם תענה דרישתה של המערערת, יווצר מצב אבסורדי: חלק מבעלי הדירות ישלמו את הוצאות החזקת הרכוש המשותף לפי דרך אחת ואחרים לפי דרך שניה. עוד טענה המשיבה, כי השטח הנוסף בדירתה קטן מזה שטענה המערערת. 5. בפסק דינה, קבעה המפקחת, כי הואיל ולא נקבע בתקנון הבית המשותף שיעור השתתפות בהוצאות הרכוש המשותף השונה מזה הקבוע בחוק המקרקעין, מחייבת את הצדדים הוראת סעיף 58(א) לחוק המקרקעין. המפקחת הפנתה לפסק דין שניתן על ידה בת.ת. 354/08, בתביעה שהגישה המערערת כנגד שני בעלים של שתי דירות בבית. בפסקי הדין התעוררה שאלה זהה לזו הנדונה בענייננו, ונקבע בהם כי מסעיף 58(א) לחוק המקרקעין עולה, כי מקום שלא נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף, יש לחשב את השטחים עפ"י היחס שבין דירה מסוימת לכלל שטחי הדירות בבית, הכל כפי רישומם בפנקס; אילו רצה המחוקק לקבוע קריטריון אחר, כך המפקחת, הרי שהיה קובע זאת במפורש. משלא נקבע כך, משמע, שיש להמשיך ולהתבסס על שטח הדירות לפי הרישום בפנקס. כל פירוש אחר יגרום לאנדרלמוסיה ואי בהירות. המפקחת הפנתה לפסק דין שניתן ע"י המפקחת אריאלי בת.ת. 526/07, בתביעה שהגישה המערערת נגד המשיבה. שם קבעה המפקחת אריאלי, בשולי פסק הדין, כי עיון בפרוטוקול אסיפת בעלי הדירות מיום 27.8.87, מעלה, כי בעלי הדירות ביקשו לחלק את שטח רצפת הדירה לשטח הרצפה של כל הדירות בבית. אולם, קביעה זו אינה מופיעה בתקנון הבית, ולכן יש לקבוע את אופן חלוקת ההוצאות עפ"י האמור בסעיף 58(א)לחוק המקרקעין, כפי תיקונו, וממנו מתבקש, להשקפתה, כי השטח הקובע לצורך חלוקת ההוצאות הינו שטח הדירה לפי הרישום בפנקס וללא הצמדות. האמור בפסק דינה של המפקחת אריאלי, כך קבעה המפקחת, די היה בו כדי למנוע תביעות קודמות שהגישה המערערת נגד המשיבה ובמיוחד את התביעה דנן, ועל כך ראתה בתביעה נשוא פסק הדין תביעה קנטרנית וחייבה את המערערת בתשלום הוצאות בתביעה. 6. המפקחת דחתה את טענת המערערת כי יש לקבוע את שיעור השתתפות בהוצאות עפ"י מספר האנשים הגרים בדירה, שכן לעניין חישוב ההוצאות, הקריטריון היחיד הינו שטח הדירה. 7. המפקחת דחתה את הטענה כי יש לקבוע את שיעור ההשתתפות לפי שטח הדירה עפ"י השטח המופיע בחשבונות הארנונה. לדעתה, אין קשר בין שטח הדירה בחשבונות ארנונה ובין מידת השימוש שיש לבעלים של הדירה ברכוש המשותף. המפקחת, הדגישה, כי הקריטריונים לקביעת חלקו של כל בעל דירה צריכים להיות חדים וברורים ולא ניתנים לחישוב חדשות לבקרים עפ"י אינטרסים וגחמה רגעיים של מי מבעלי הדירות בבית. המפקחת הבהירה והדגישה, כי לא יתכן כי באותו בית ממש יקבע כי חלק מהדיירים ישלם הוצאות לפי חישוב עפ"י הרישום בפנקס וחלק אחר עפ"י הרישום בחשבונות הארנונה. המפקחת קבעה כי הקריטריונים המשמשים בסיס לקביעת שטח הדירה בפנקס, אינם זהים לרישומים לצורכי ארנונה, ולכן לא ניתן לעשות שימוש בו-זמנית בשני נתונים אלה באותו בית. לאור כל אלה, קבעה המפקחת כי על המערערת לחשב את חלקה של המשיבה בהוצאות לפי היחס שבין שטח דירתה הרשום בפנקס ללא הצמדות, 103.39 מ"ר, לבין השטח הרשום בפנקס של כלל הדירות בבית, והציבה קריטריונים לגבי אופן החישוב. 8. בערעור שבפני, שבים ומעלים בעלי הדין את הטענות שהעלו בפני בית משפט קמא. בערעור שבפני, כמו גם בפני המפקחת, יש צורך להכריע בשאלה אחת, האם יש לקבוע כי השטח לפיו יחושב חלקו היחסי של בעל הדירה בתשלום ההוצאות, היא השטח על פי רישומו בפנקס או האם ניתן לקבוע קריטריון אחר. 9. סעיף 58(א) לחוק המקרקעין לפני התיקון, קבע, כי זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר, ישא בעל דירה בתשלום הוצאות החזקת הבית עפ"י החלקים הרשומים על שמו ברכוש המשותף. סעיף 58(א), לאחר התיקון, קובע לאמור: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו לשטח רצפה של כל הדירות בבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר". (ההדגשות שלי - ש.ב.) סעיף 58(א) בנוסחו היום, קבע קריטריון לקביעת סכום ההוצאות: היחס בין שטח הדירות, אך לא הגדיר שטח מהו. בסעיף 58(א) בנוסחו הקודם, נקבע כי ההוצאות ישולמו לפי החלק הרשום על שמו של בעל דירה כשטח המשותף. ראוי להזכיר, כי עפ"י הוראות סעיף 57(א) לחוק המקרקעין, שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה, הינו לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות בבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר, ואם הוצמד חלק מסוים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שטחו בחשבון לעניין סעיף קטן (א) בשיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזו, בשיעור שיקבע המפקח לפי הנסיבות; הנה כי כן, תשלום ההוצאות לפני התיקון היה פועל יוצא של הרישום, שכן חלקו של בעל דירה ברכוש המשותף הינו פונקציה של חישוב היחס שבין שטח דירתו הרשום לבין שטח כלל הדירות לפי הרישום בפנקס. קביעת המפקחת כי יש להתייחס לשטחים כפי רישומם בפנקס, אינה אלא אימוץ והכלה אל תוך סעיף 58(א) שלאחר התיקון את סעיף 58(א) שלפני התיקון. נראה לי כי בכך שגתה המפקחת, וכי אין כל מניעה לקבוע כי חישוב השטחים ייעשה עפ"י רישומם לצורכי החיוב בארנונה, וטעמיי עמי. 10. את החוק יש לפרש לפי תכליתו: "בפרשנות ניצב המחוקק בפני טקסט חקיקתי (דבר חקיקה) או שיפוט (פסק דין) שלא הוא יצר. הטקסט קיים ותפקידו של השופט לקבוע את מובנו, כלומר את היקף התפרסותו. לשון הטקסט היא נתון שהשופט אינו יכול לשנות. כאשר לשון הטקסט בשל רב משמעותה, או עמימותה מעלה מספר משמעויות לשוניות, חייב השופט לבחור באותה משמעות לשונית, הקובעת את משמעותו המשפטית של הטקסט. בחירה זו נעשית עפ"י התכלית של לשון הטקסט בא להגשים". (מבחר כתבים א' (תש"ס), אהרון ברק, שער ג' משפט ושיפוט - היצירה השיפוטית לסוגיה: פרשנות, השלמת חסר ופיתוח המשפט, 755). בדברי ההסבר לתיקון (ראה הצ"ח 96, מיום 9.7.05, עמ' 181) הבהיר המחוקק: "סעיף 1: הכלל הקבוע בסעיף 58 בחוק המקרקעין התשכ"ט -1969 (להלן - החוק) הוא כי בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי הדין או המקובלים על פי נוהג. שיעור ההשתתפות בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף מחושב על פי חלקו של בעל הדירה ברכוש המשותף. דהיינו על פי היחס בין שטח רצפת הדירה והחלק הצמוד אליה אל שטח הרצפה של כל הדירות בבית המשותף, אלא אם כן נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר (סעיף 58(א) בחוק). כך, נוצרה מציאות שבה מחויב בעל דירה לדאוג באופן בלעדי לאחזקת חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירת מגוריו, ובמקביל מחויב הוא לשאת בהוצאות הרכוש המשותף כגודל דירתו והחלק הצמוד אליה. מציאות זו הטילה על בעלי רכוש משותף שהוצמד לדירתם חבות כספית כפולה. מוצע לתקן את סעיף 58(א) לחוק ולקבוע בו כי לענין קביעת שיעור ההשתתפות בהוצאות הניהול וההחזקה של הרכוש המשותף......" עולה מכאן, כי המחוקק, בבטלו את שיטת תשלום ההוצאות שלפני התיקון ביקש להעמידו על היחס בין שטחים בהם משתמשים בעלי הדירות בפועל. פרשנותה של המפקחת אינה מתיישבת עם תיקון החוק ועם תכליתו, שכן על פי פרשנותה, אין כל הבדל בין החוק לפני התיקון ולאחריו. ומה הועילו חכמים בתקנתם? שהרי אילולא ביקש המחוקק לייחס משמעות לשמוש בשטחים בפועל, יכול היה להשאיר את הסעיף כלשונו לפני התיקון, ולהוסיף בסופו, כי חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירות המגורים לא יובאו בחשבון לענין נטל ההוצאות. המחוקק לא עשה כן. עם זאת ראה המחוקק את חלקי הרכוש המשותף כשטח ייחודי של בעל הדירה, והוציאו מכלל הרכוש המשותף. מכאן עולה, לטעמי, כי המחוקק ייחס משמעות לשימוש ייחודי בפועל שנעשה בשטח כלשהו. 11. מאז התיקון ואילך, יש לחשב את שיעור ההשתתפות עפ"י היחס בין שטח כל דירה לשטח כלל הדירות בבית. תכלית התיקון היתה מניעת כפל תשלומים של דמי ניהול הבית עבור הצמדות המחושבות פעמיים. המחוקק ביקש לבטל את הדרך בה חושב תשלום ההוצאות לפני התיקון ולהעמידו על יחס שבין שטחים בהם משתמשים בעלי הדירות בפועל. פרשנותה של המפקחת אינה מתיישבת עם תיקון החוק ועם תכליתו, שכן עפ"י פרשנותה, אין כל הבדל בין החוק לפני תיקונו ולאחריו ומה הואילו חכמים בתקנתם ? 12. זאת וגם זאת, אין להתעלם מכך, כי המחוקק ייחס משמעות לגודל הדירה לצורך חישוב ההוצאות. בקרב עמי אני יושבת ויודעת, כי אין דרכם של הבריות המרחיבים את דירתם לתקן את הרישום בפנקס, תהא הסיבה לכך אשר תהא. לא כך דרכן של הרשויות המקומיות אשר מחדשות ומעדכנות את רישומי השטח מידי פעם לצורך תשלומי הארנונה. רישומי הרשויות המקומיות מהוות למעשה אמת מידה נכונה, עדכנית ואמינה לגבי שטח הדירות. המפקחת סברה, כי מאחר וקיימות שיטות חישוב שונות למדידת שטח, הרי שהתבססות על מדידות הרשות המקומית יגרמו לחוסר אחידות. אין בכך מאומה. חישובי השטחים לצורך קביעת הארנונה, נעשים על ידי הרשות המקומית לגבי כל דירה ודירה מדירות הבית. המדידה נעשית בשיטה אחידה וזהה לגבי כל דירה ודירה. הואיל ומדובר בבסיס אחיד ומעודכן, אין בכך כדי לפגוע באחידות המדידה ובתוצאת היחס. דווקא חישוב הוצאות לפי שיטתה של המפקחת פוגעת באחידות ובשיוויון. טול לדוגמא, שני בעלי דירות שהרחיבו את דירתם במידה שווה, האחד מילא את הוראות החוק והסדיר את רשיון ההרחבה בפנקס, והאחר לא. לשיטתה של המפקחת, יחוייב האחד, אשר מילא את הוראות החוק בתשלום הוצאות בסכום העולה על זה שלא טרח ולא מילא את הוראותיו. וכלום יצא החוטא נשכר ? אתמהה. 13. חישוב ההוצאות לפי חישוב השטחים לצורכי ארנונה, הינו על בסיס אחיד, משקף את המצב בפועל ואין בו כדי לפגוע במי מהצדדים. אין כל רבותא בכך שלצורך חישוב השטחים המוחזקים בפועל על ידי בעלים של כל דירה, התייחסה המערערת לשטחים המופיעים בתשלומי העירייה. אדרבא, נראה לי כי שיטה זו צודקת ראויה ומגשימה את תכלית החקיקה, בעל דירה יחויב בתשלום ההוצאות לפי השטח המוחזק על ידו בפועל, כאשר השטח לצרכי הארנונה הוא זה המופיע בחשבונות הארנונה. חששה של המפקחת מפני אנדרלמוסיה העשויה להיווצר משיטה זו, לאו חשש הוא, שהרי הבסיס לחישוב יהיה עפ"י מכנה משותף המתעדכן לגבי כל בעלי הדירות במועדים שווים ולפי שיטת מדידה שווה. 14. חרף המסקנה אליה הגעתי, לא מצאתי לבטל את פסק דינה של המפקחת. במהלך הדיון בפני המפקחת, עלה, כי ניתנו פסקי דין קודמים לגבי דיירים בבית המאמצים את שיטת החישוב אותה קבעה המפקחת. על פסקי הדין האלה לא הוגש ערעור והם חלוטים. ביטול פסק הדין של המפקחת יצור מצב בו יחוייבו בעלי דירות באותו בית בתשלום הוצאות עפ"י קריטריונים שונים. זוהי תוצאה בלתי ראויה. על כן, לא מצאתי לבטל את פסק הדין של המפקחת אלא להיעתר לסעד החלופי לו עתר ב"כ המערערת. 15. התוצאה אליה הגעתי, מחייבת את המסקנה כי התביעה שהוגשה כנגד המשיבה בפני המפקחת אינה תביעה קנטרנית ועל כן יש לבטל את החיוב בהוצאות שהוטל על המערערת, ולהורות על השבתם למערערת ככל שאלה שולמו למשיבה. 16. נוכח התוצאה אליה הגעתי, לא מצאתי מקום לדון ביתר הטענות שהעלו בעלי הדין בערעור שבפני. 17. אשר על כן, אני נעתרת לבקשה החלופית של המערערת, וקובעת כי יש בסמכותה של אסיפת הדיירים להחליט, ברוב קולות, כאמור בסעיף 62 לחוק המקרקעין, על קריטריון מוסכם לקביעת שטח רצפה בבית המשותף. בנסיבות העניין אין צו להוצאות, בערכאה זו, ובכפוף לאמור בסעיף 15 לעיל. הפקדון שהופקד, יוחזר למפקידו. מקרקעיןרכוש משותף