קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה נגד חברת ניהול מלון: כללי בפני תביעה ותביעה-שכנגד, העוסקות בסכסוך כספי בין חברת ניהול של מלון הדירות "מרקיור-בת ים" (התובעת והנתבעת-שכנגד) לבין רוכש יחידות דיור במלון (הנתבע והתובע-שכנגד). בתביעה העיקרית עתרה התובעת לחייב את הנתבע לשלם לה דמי אחזקה וניהול בגין שתי יחידות דיור, וזאת לפי הסכמי ניהול שנחתמו בין הצדדים ביום 26.12.1995 (נספחי א' לכתב התביעה). בהחלטה מיום 26.11.2008, ובעקבות מעשה בי"ד (בת.א. 69368/04, בבימ"ש שלום ת"א), צומצמה המחלוקת בענין דמי הניהול לתקופה שמינואר 2005 ועד אפריל 2008 (ר' החלטה בבש"א 4558/08). הנתבע הגיש תביעה-שכנגד בעלת שני ראשים: ראשית, נטען כי התובעת יצרה כלפיו מצג לפיו כל יחידת הדיור היא בשטח נקי של כ- 65 מ"ר, ואולם התברר כי השטח לא עלה על 45 מ"ר. על כן עתר לפצותו בגין ירידת ערך הדירות, על פי חוו"ד שמאית (ס' 6 לכתב התביעה-שכנגד). בנוסף, הנתבע דרש לפצותו בגין הפסדי שכ"ד: לטענתו, נבצר ממנו להשכיר את יחידותיו במשך תקופה ארוכה, ולבסוף השכירן בשכ"ד מופחת, והכל מחמת התנכלות התובעת לו ולדייריו, וסירובה להעניק להם שירותי ניהול (ס' 8-7 לכתב התביעה-שכנגד). במישור הדיוני: מטעם התובעת (והנתבעת-שכנגד) הצהירו מר ניסים בובליל, מנכ"ל; מר עודד זיזובי, מנכ"ל; גב' ענת ורסנו, מנהלת חשבונות; מר אסף יוגב, סמנכ"ל שיווק; וכן הוגשה חוות דעתו של השמאי יעקב פז. מטעם הנתבע (והתובע-שכנגד) הצהירו הוא עצמו, אשתו גב' רננה ירושלמי, מר גלעד פדן - מתווך מקרקעין; וכן מר חגי נתני - שוכר ביחידות הדיור. כן הוגשה חוו"ד של השמאי אלי סידאוי. המצהירים והמומחים נחקרו בפני. ב"כ הצדדים סיכמו בכתב. להלן אדון בטענותיהם כסדרן. התביעה העיקרית אין מחלוקת כי הנתבע נקשר בהסכמי ניהול עם התובעת, ביחס לכל יחידה שרכש, ובגדרם התחייב לשלם לה דמי ניהול חודשיים שוטפים (ר' ס' 3ד'(1) בכל "הסכם ניהול", נספח לחוזה המכר, נספחי א' לכתב התביעה). הנתבע הודה כי לא שילם דמי ניהול במשך תקופה ארוכה (למשל, עדותו בפ' ע' 48 ש' 18). הנתבע ביקש לפטור עצמו מתשלום, בשני נימוקים: האחד - לא ניתן להבין ולחשב את החוב הנטען (ס' 19ד'-י' לסיכומי הנתבע); השני - גם אם ניתן לקבל את חישובי התובעת, הרי שלנתבע עומדות טענת קיזוז ראויה: לפי הנטען, התובעת מנעה מהנתבע לקבל שירותים בסיסיים במשך שנים, ועל כן לא השכיר את היחידות לשוכרים; לבסוף השכירן בשכ"ד מופחת (ס' 20-22 לסיכומי הנתבע). אשר לחישוב החוב - גב' ורסנו, מנהלת החשבונות, צירפה לתצהירה דפי כרטסות להוכחת החוב בשתי יח' הדיור, נכון ליום 29.9.2009. נתונים אלה מתעלמים מהחלטת בית המשפט מיום 26.11.2008, בה נדחתה התביעה לתקופה שעד ינואר 2005, ונתחמה המחלוקת למועדים שמינואר 2005 ועד אפריל 2008. בעדותה בבית המשפט, גב' ורסנו סיפקה נתונים מתוקנים לתקופה הרלבנטית: ליח' 1303 - 18,041.33 ₪, וליח' 1904 - 12,029.33 ₪. ב"כ הנתבע טען כי הכרטסות "מפוברקות ובלתי אמינות בצורה קיצונית" (ס' 19ט' לסיכומיו). הנתבע טען: "היו זיופים" (פ' ע' 48 ש' 7). טענות אלה נטענו על דרך הסתם. גב' ורסנו לא נחקרה על כך, ולא הובאה כל ראיה תומכת. הנתבע אף לא הציג חישוב משלו ביחס לסכום דמי הניהול שהצטבר לתקופת החוב. בהסכמי הניהול נקבע כי דמי הניהול יעמדו על סך של כ- 360 ₪ לחודש, בתוספת מע"מ ובצמוד למדד. ההכחשה הסתמית, לצד אי הצגת נתונים פוזיטיביים, אינה מאפשרת לקבל את עמדת הנתבע כאילו החשבונות לקויים. בהעדר ראיה לסתור, אני מקבלת את טענת התובעת אודות גובה החוב. אשר לטענת הקיזוז: הנתבע הפנה למכתבים ת/19 עד ת/23, מהם עולה כי התובעת סירבה ליתן לו שירותי תחזוקה, וזאת מחמת "חובות עבר". כך נרשם בדו"ח פגישה מיום 19.10.2006: "בסיכום השיחה התברר כי אין נכונות מצד הנהלת הבנין לחדש את השירותים לדירות שבנדון אלא לאחר תשלום חובות העבר המגיעים לטענתה ממר ישראל ירושלמי על שנים קודמות" (ת/19). במכתב מיום 18.10.2006 נרשם: "עד אשר לא יוסדר חוב זה לא נוכל לאפשר שימוש במתקני המלון" (ת/20). כך נרשם באופן דומה גם במכתב מיום 9.11.2006 (ת/22). הנתבעת טענה כי למרות מכתביה הנ"ל, בפועל העניקה לנתבע שירותי נקיון, שכן לא ניתן לפצל בין השירותים הניתנים ממילא למכלול הדיירים; כדבריו של מר זיזובי: "אני רוצה להבהיר חד משמעית, שירותי המלון שניתנו בדירות לכלל הדיירים היו זהים והיו שירות עד פתח דלת הדירה, קרי לא יכול להיות מצב כאשר דירות מגורים שזורות ביחד עם יחידות מלון, אני אלך ולא אלך, ואתן שירות בקומה ובצורה חד משמעית גם אם יש סכסוך עם ד"ר ירושלמי אני אפגע בדיירים אחרים... יש את נושא של אבטחה בכניסה למלון, שימוש במעליות ותחזוקתן, נושא של תאורה ותאורת מסדרון, כל נושא הנקיון מס' פעמים ביום בהתאם לתנאים, נושא החניון והחניה שגם אותו מנקים כחלק מדמי הניהול שאני אמור לקבל, החשמל והשימוש בחניה" (פ' ע' 10 ש' 24). לפי הסכם הניהול, דמי הניהול משולמים "עבור שירותים משותפים לכלל בעלי היחידות. שירותים אלה יכללו נקיון כל השטחים המשותפים עד דלת היחידה, תחזוקת מעליות, והשטחים המשותפים, זכות להחנות את רכבו בחניון הבנין... אפשרות להשאיר ולקבל הודעות אצל השומר בכניסה לבנין..." (ס' 3ד'1 להסכמים, נספחי א' לכתב התביעה). הדעת נותנת, כי התובעת אמנם לא פגעה בפועל בנתבע בכל הקשור לשירותי אבטחה, נקיון השטחים המשותפים ותחזוקת מעליות, שהרי אלה ניתנים באופן כללי, ואינם מתייחדים לדייר מסוים. יחד עם זאת, מר זיזובי אישר כי ישנם שירותים שניתן לפצל בין הדיירים: "ש. האם ישנם שירותים מסוימים שיש בהם ענין של הנפקת כרטיס או אישור כניסה? ת. שני שירותים כאלה: אחד אפשרות של נושא החניון והשני זה נושא הבריכה שלזכרוני היא לא חלק מחוזה הניהול. יתרת השירותים הכל שזור אחד בשני. ש. כאשר החשב כותב לא נוכל לאפשר שימוש במתקני המלון, למה הוא מתכוון? ת. אני מעריך בריכת שחיה או סאונה ומצד שני יכול להיות חניון. זה הדברים היחידים שלא שזורים אחד בשני" (פ' ע' 12 ש' 23-30). מר נתני, השוכר מהנתבע את שתי יח' הדיור, העיד כי לא הורשה להחנות בחניון וכי אינו זוכה לקבל דברי דואר (ס' 2ה' לתצהירו). בנוסף, אין לו כרטיס כניסה לבריכה, וזאת מחמת שנשללה זכאותו להשתמש בה (פ' ע' 37 ש' 29 עד ע' 38 ש' 17). יחד עם זאת, בעדותו אישר כי האמבולנס שברשותו חונה בחזית המלון, במקום המיועד לחניה (פ' ע' 37 ש' 24, 27). אשר לבריכה - יש לשים לב שזו כלל אינה מאוזכרת בהסכם הניהול, כחלק מהשירות המגיע לרוכש כנגד תשלום דמי ניהול (ר' ס' 3ד(1) להסכם). מתברר כי הנתבע נאלץ להוסיף תניה בהסכם השכירות, בה הבהיר לשוכר כדלקמן: "השוכר מצהיר כי ידוע לו כי קיים סכסוך כספי בין הבעלים לבין חברת הניהול של הנכס בדבר דמי אחזקה של הבניין ולפיכך לא יהיה באפשרותו להשתמש במתקני הבניין כולל חניה ובריכה עד ואם בכלל יוסדר העניין בין המשכיר לחברת הניהול" (ס' 4.2 להסכם השכירות, ת/12). אין זו תניה חוזית שגרתית. היא מאששת את טענות הנתבע, כי התובעת הקשתה עליו בכל הקשור לקבלת שירותים. גם מר בובליל אישר זאת. לדבריו, הנהלת החברה נקטה במדיניות לפיה: "לא תשלם לא תקבל" (פ' ע' 19 ש' 12). הוא הסביר כי מדובר ב"תשובה סטנדרטית זו שכדי לקבל השירותים צריך לשלם דמי ניהול עבור השירותים שמקבל" (פ' ע' 19 ש' 17). מר בובליל אישר שניתנה הנחיה במלון, שלא לתת שירותי ניהול למי שלא משלם דמי ניהול (פ' ע' 19 ש' 31 עד ע' 20 ש' 1), והודה:"חברת הניהול הנחתה [את] חשב המלון שמי שלא משלם דמי ניהול לא אמור לקבל שירותים שחברת הניהול אמורה לתת" (פ' ע' 20 ש' 3-4). הנה כי כן, מן התשתית הראייתית עולה כי התובעת אמנם מנעה מהנתבע לקבל שירותים מסוימים, וזאת ככל שהיה בכוחה לפצל בינו לבין יתר הדיירים. כך, למשל, הנתבע הצהיר כי התובעת נמנעה מלנקות בקרבת יחידותיו (ס' 7ד' לתצהירו). טענה זו נתמכת במכתב מיום 12.1.2004, מהדיירת גב' אווה ברמותה (ת/11): "חברת האחזקה אינה מנקה את הפרוזדור ליד דירה 1904. כמו כן, מתאריך 8/03 אין באפשרותי להחנות את הרכב בחניון בגלל שחברת האחזקה מסרבת להנפיק כרטיס חניה". האם הפגיעה במתן שירותי ניהול פוטרת את הנתבע מהחוב? במקרה הנדון, התשובה היא שלילית. הטעם לכך נעוץ בזה, שמניעת השירות נבעה מאי תשלום נמשך של דמי ניהול מצד הנתבע. הנתבע הודה בסיכומיו, כי "התובעת הנחתה את כל נציגיה למנוע מהנתבע או מי מטעמו קבלת שירותים ושימוש במתקני המלון כל עוד לא הוסדר החוב" (ההדגשה הוספה; ס' 20ד' לסיכומים). ואמנם, עיון במכתבים ת/19, ת/20, ת/21, ת/22 ו- ת/23, עולה כי סירוב התובעת ליתן שירות נבע מחמת שהנתבע לא שילם; אין סיבה להניח כי התובעת היתה נמנעת ממתן השירות, גם אם היה משלם. ס' 10א(1) להסכמי הניהול קבע, כי מקום בו הדייר מפגר בתשלום, תהא חברת הניהול רשאית "להפסיק בשלמות או בחלקים את ניהול וביצוע השירותים הניתנים למחזיק" (נספח א' לכתב התביעה). זוהי הוראה בעלת הגיון כלכלי, המתנה את הביצוע בתשלום. יש להבין כי מקום בו דייר אחד חדל מלשלם, מחדלו צפוי לפגוע ביתר הדיירים, מחמת הפגיעה במסוגלותה של חב' הניהול לעמוד בהתחייבויותיה כלפיהם. על כן, אין פסול בהתנאה של מתן השירות בביצוע התשלום. הנתבע הוסיף וטען כי הטענות אודות החוב הן "מופרכות" (ס' 7ד' לתצהירו); אך כמפורט לעיל - החוב לתקופת המחלוקת שריר וקיים. הוא טען כי עקב תביעתו הקודמת כנגד התובעת, "המשיכה הנתבעת למנוע מהדיירים שימוש בכל המתקנים המשותפים, בטענות של חוב דמי ניהול, טענות המוכחשות על ידי מכל וכל" (ס' 7ה' לתצהירו). אין מקום להכחשה גורפת, שכן לא הובא כל נימוק עניני מדוע לא לשלם. הנתבע אף שילם בעבר דמי ניהול, אלא שבשלב מסוים הפסיק לשלם (פ' ע' 48 ש' 7). הנתבע טען: "היו זיופים", אך לא הוכיח (פ' ע' 48 ש' 7). הוא טען: "לא קיבלתי שירותים ולא יכולתי להשכיר ולכן לא שילמתי" (פ' ע' 48 ש' 13-14); אך טענה זו רותמת את העגלה לפני הסוסים: מן המכתבים ת/19-ת/23 עולה כי השירותים לא ניתנו מחמת שהנתבע לא שילם. אם היו בפי הנתבע טענות קיזוז כנגד תשלום דמי הניהול - היה עליו להוציא בזמן אמת הודעת קיזוז ברורה ומפורשת. אך הנתבע בחר בדרך של מחדל תשלום נמשך ומצטבר. גם בתגובת ב"כ הנתבע למכתב ההתראה שנשלח לנתבע (ר' ת/14, ת/15), נמנע הנתבע מלפרט מהו הקיזוז הפוטר אותו, כביכול, מתשלום דמי ניהול. לעומת זאת, ביום 10.6.2006 הודיע הנתבע לתובעת כי הוא מעביר אליה סך 1,200$ "לאור פנייתכם על אי תשלום" (ת/16). הנתבע לא פירט מדוע בחר בסכום זה דווקא. זאת ועוד: יש לזכור כי ההליך הקודם הסתיים ביום 26.12.2007 (ר' פסק-דינה של כב' הש' י' אחימן, נספח ה' לבקשה בבש"א 4558/08). למרות זאת, גם אחרי שניתן פסה"ד, הנתבע לא חזר לשלם דמי ניהול (ר' עדותו בפ' ע' 48 ש' 18). אשר על כן, הנתבע לא הוכיח את טענת הקיזוז כנגד תשלום דמי הניהול, וטענתו נדחית. יחד עם זאת, אין לזכות את התובעת במלוא דמי הניהול לתקופה הרלבנטית. הטעם לכך נעוץ בזה, שהתובעת הפעילה את הסעד העצמי שהענק לה בחוזי הניהול, והפחיתה את רמת השירות שהיה עליה לספק לנתבע. בדרך זו חסכה בהוצאות. על כן, ועל דרך של הערכה, יופחתו 20% מן החוב. אשר על כן, אני מקבלת את התביעה העיקרית בחלקה, ומטילה על הנתבע לשלם לתובעת סך של 30,070.66 ₪, בניכוי 20%, ובתוספת הצמדה וריבית כחוק מיום 21.4.2010 (מועד חישוב החוב לפי דפי הכרטסות ת/1א ו- ת/1ב) ועד לתשלום בפועל. הנתבע יוסיף וישלם את הוצאות התובעת בהליך העיקרי: אגרה וכן שכ"ט עו"ד בסך 20% מסכום פסה"ד. התביעה-שכנגד עיקרה של התביעה הנגדית הוא בטענת הנתבע כי הולך שולל ע"י התובעת בכל הקשור לשטחן של יחידות הדיור. לדבריו, התובעת ונציגיה הציגו מצג לפיו "שטח כל יחידה יהיה כ- 65 מ"ר נטו" (ס' 2ד' לתצהירו). בפועל התברר כי השטח הפנימי של כל דירה אינו עולה על כ- 45 מ"ר, כעולה מדו"ח המודד, ת/6. הנתבע תמך טענתו אודות מצגי התובעת בפרסום בעיתון משנת 1999, שם נרשם (ת/1): "נוף פתוח וקירבה לים הם רק חלק מהסיפור של מלון סוויטות מרקיור בת ים, המטפס לגובה של 23 קומות וכולל 150 סוויטות בנות 2 חדרים (על שטח של כ- 65 מ"ר כ"א), המכילות את כל מה שמשפחה ישראלית מבקשת לרבות חדר שינה מרווח, פינת אוכל, מטבחון מצויד וספה הנפתחת למיטת ילדים..." הפרסום ת/1 הוא משנת 1999, בה בעת שהנתבע רכש את יחידותיו בשלהי שנת 1995 (ת/3, ת 4 וכן עדותו בפ' ע' 41 ש' 32). התובע טען, כי פרסומי התובעת שלפני כריתת ההסכמים היו זהים לפרסום הנ"ל. לדבריו, הוא לא שמר את הפרסומים המוקדמים, משום ש"בהתחלה סמכתי עליהם [על נציגי התובעת] ואותם לא אספתי" (פ' ע' 43 ש' 12-13). מאוחר יותר החל לאסוף פרסומים הקשורים לתובעת, וזאת "מכיון שנכנסתי למצב של עימות משפטי עם מר בובליל... אספתי כל פרסום אפשרי באותה תקופה" (פ' ע' 43 ש' 22, ש' 26). הנתבע העיד, כי בטרם רכש את הדירה, נאמר לו כי שטחה יהיה 65 מ"ר נטו (עדותו בפ' ע' 45 ש' 25-29). לדבריו, הוא שאל על השטח: "שאלתי את מר ניסים אני לא רואה את השרטוטים, אני יודע שזה 65 מ"ר נטו. מר ניסים אמר לי נטו נטו. שאלתי מה קורה עם המטראז' כי זה לא מופיע בשרטוטים, אסף יוגב אמר לי 65 מ"ר שטח ספונג'ה זה מה שהוא אמר לי" (פ' ע' 50 ש' 2-4). התובעת מצידה טענה כי מעולם לא הציגה בפני רוכשיה נתונים אודות "שטח נטו". מר יוגב, סמנכ"ל השיווק, הסביר כי הנוהג היה לציין שטח ברוטו בלבד. לדבריו (פ' ע' 22 ש' 24-32): "ש. מדוע נהגתם למסור שטחים ברוטו ולא נטו. ת. זו היתה ההתנהלות לא רק בחברה זו אלא בכל הענף. מקור המנהג, הרציונאל שעומד מאחורי הדבר הוא שמוכרים לרוכש את שטח הדירה הכולל בתוכו שטחים משותפים מהרכוש המשותף, כשאתה רוכש נכס אתה לא רוכש רק את הקירות, אלא זה חלק מתוך המבנה כולו- חלק מהדירה עצמה. חלק מהרכוש המשותף. מה שרוכשים זה גם מה שצריך לתחזק אח"כ. זה חלק מהקניין. ש. מה אותו שטח ברוטו שמסרת לירושלמי שהוא קונה. ת. אינני זוכר את המספרים, באזור ה- 60 מ"ר. ש. וזה אתה טוען, ה- 60 מטר האלו הם נטו. ת. מעולם לא נקבנו בשטחי נטו". גם מר בובליל העיד, כי "מעולם לא נאמר לדייר שטח דירה נטו אלא תמיד מכרנו דירה עם תוכנית מצורפת... לא נאמר שטח דירה מפני שהיו באות תקופה עד לפני כשנה וחצי שהתקינו תקנה לגבי צורת חישוב היו הרבה שיטות וכל יזם וכל קבלן וכל איש מכירות הגדיר את זה בצורה אחרת" (פ' ע' 14 ש' 8-12). על כן, וכענין של מדיניות, החברה נמנעה מלהציג נתוני נטו (ר' גם עדותו של סמנכ"ל השיווק, מר יוגב, פ' ע' 22 ש' 24-28; ע' 23 ש' 9-11; ע' 24 ש' 31 עד ע' 25 ש' 2). התובעת הפנתה את הרוכשים לתשריט המכר, ממנו ניתן לדבריה ללמוד על המידות הפנימיות של הדירה (ר' ס' א' במפרט טכני לחוזה המכר: "שטח יחידת דיור לפי התכנית המצורפת", נספחי ב' לכתב התביעה-שכנגד; וכן התוכנית נספח ג' לתצהירו של מר בובליל). הנתבע עתר לחייב את התובעת לפצותו בגין ירידת ערך הדירות, וזאת מחמת חסר בשטח הנקי שציפה לקבל, ובהיקף של 20 מ"ר (ס' 9 בחוו"ד של השמאי סידאוי). האם הנתבע זכאי לסעד זה? האם הוכיח כי הוטעה ביחס לשטח הדירה, או שנפל בה אי התאמה בשטח, ביחס למה שהובטח בחוזה? בנסיבות הענין, התשובה היא שלילית. עיון בתשתית הראייתית מלמד, כי הנתבע היה אדיש לנתוני השטח המדויקים של היחידה. לא הוכח שהתובעת התחייבה לספק לו דירה בשטח של 65 מ"ר נטו, ומכל מקום - התביעה בענין זה התיישנה. הנימוקים לממצאים עובדתיים אלה הם כדלקמן: אכן, חוזה המכר לא כולל נתון מפורש אודות שטח הדירה. המפרט הטכני מפנה לתוכנית הדירה, ובתוכנית עצמה אין סיכום של השטח (ר' "מפרט טכני" המצורף להסכם המכר, בנספחי ב' לכתב התביעה-שכנגד, והתשריט נספח ג' לתצהירו של מר בובליל). טכניקה חוזית זו היא פגומה. ראוי כי חוזה המכר יתיחס במפורש לנושא השטח, ויבהיר את הנתונים בקשר לכך. חוזה חסר יוצר פתח לתקלות, הנובעות מקצרי תקשורת ואי הבנה. יחד עם זאת, במקרה דנא הרוכש לא גילה ענין של ממש בנתוני השטח. הא ראיה לכך היא, שכלל לא עיין בתשריט המכר בטרם חתם על החוזה. הוא הודה: "אני לחלוטין לא הסתכלתי. זה היה בחלק האחורי של החוזה" (פ' ע' 46 ש' 28). הוא הודה, כי חתם על התשריט "אחרי ששילמתי" (פ' ע' 46 ש' 10). האם כך נוהג רוכש שנתוני המידות חשובים לו? דומה כי הנתבע שאף לרכוש יחידת דיור במלון על שפת הים על פי התיאור הכללי של היחידה שנמסר לו (ר' "הצעה לרכישת יחידה", נספח לתצהירו של מר בובליל:".. יחידה הכוללת 2 חדרים, מטבח ושירותים בקומה... הפונה לכיוונים..."). הנתבע העיד: "הגעתי לישיבה על היחידות. הקרינו לי סרטון על כל הפוטנציאל וכו' ראיתי דגם של המלון באולם המכירות שהיה צמוד לאתר הבניה והיה לוח גדול עם מדבקות אדומות וירוקות ... ואמרו לי שאני צריך להזדרז כי הפרויקט לקראת סיום שיווקי, אני החלטתי בו במקום..." (פ' ע' 45 ש' 31 עד ' 46 ש' 2). הנה כי כן, נתוני השטח המדויקים לא היו בעלי נפקות בהחלטת הרכישה. בענין שטח הדירה, צורפה לחוזה התוכנית הקומה, הכוללת את יחידת הדיור הנרכשת (נספח ג' לתצהירו של מר בובליל). תשריט זה לוקה בעמימות. החדרים המשורטטים בו גולשים זה לתוך זה בצורתם הגיאומטרית, באופן שצפוי להקשות על חישוב השטח (ר' עדות שמאי התובעת, פ' ע' 7 ש' 16-25). גם נציגי התובעת הודו, כי סכימת שטחיהם של שני החדרים נותנת רק "מידות בקירוב" (עדותו של מר יוגב, פ' ע' 23 ש' 17). יחד עם זאת, יש לקבל את עמדתו של שמאי התובעת, לפיה התשריט נותן אינדיקציה טובה לגבי השטח הפנימי ("נטו") של הדירה (ר' עדותו בפ' ע' 7 ש' 15). בתשריט מופיעים נתוני אורך ורוחב של שני חדרים (5.35X4.85; 3.65X4.30). סכימת הנתונים מובילה לשטח בהיקף של 41.6 מ"ר. נתון זה רחוק מאוד משטח של 65 מ"ר נקי. לו היה הנתבע מתעניין - היה בכוחו לגלות את ה"חסר" מבעוד מועד. ודוק: הפרסום בעיתון ת/1 אינו יכול לשמש מקור להסתמכות מצד הרוכש, אף אם פרסומים עיתונאיים כגון דא קדמו לכריתת החוזה. הטעם לכך הוא, שמדובר בפרסום חיצוני לחוזה (השוו: רע"א 9085/00 שטרית נ' אחים שרבט חברה לבנין, פ"ד נז (5) 462, בע' 473). דין הוא, כי מקום בו נכרת חוזה, על הרוכש להתבסס על המפורט בו כמקור לזכאותו החוזית. הסתמכות על מצגים חיצוניים פוגעת באינטרס הוודאות של שני הצדדים לעסקה, ויוצרת ערפול ביחס למסמך המשפטי המחייב. הנתבע קיבל את הדירה ביום 16.11.2000 (עדות הנתבע, פ' ע' 47 ש' 4). הנתבע לא עורר כל טענה בענין השטח בסמוך לקבלת ההחזקה, ואף לא במשך כשמונה שנים לאחר מכן -- עד להגשת התביעה הנגדית דנא, בינואר 2009. אם סבר כי הדירה קטנה מזו שציפה לקבל, מדוע החריש? ודוק: אין מדובר בחסר זניח של מ"ר אחד או שניים, שקשה לאמוד בעין; מדובר ב- 20 מ"ר(!), המהווים כשליש מהשטח המובטח, כביכול. זהו שטח משמעותי, בהיקף של חדר גדול יחסית; היעלה על הדעת שרוכש דירה לא ישים לב לכך שלא קיבל שליש מהשטח שציפה לקבל? זאת ועוד: הנתבע הגיש בשנת 2004 תביעה נגד התובעת, שם עתר לחייבה בפיצויים בגין איחור במסירת הדירות וליקויי בניה (ר' פס"ד מיום 26.12.2007 בת.א. (שלום ת"א) 69368/04). והנה, באותו הליך, הנתבע לא טען דבר בענין שטח הדירות. אם קיבל דירה קטנה מזו שהובטחה לו, מדוע לא העלה זאת בתביעתו הקודמת, העוסקת בליקויי בניה? ויותר מכך: התביעה הנ"ל נתמכה בחוו"ד של מהנדס בנין מר יאיר רחמן (נספח ב' לכתב ההגנה-שכנגד). המהנדס רשם בפתח חווה"ד: "התבקשתי ע"י מר ירושלמי ישראל לחוות דעתי המקצועית לליקויים ולחסר בדירה הנדונה. בתאריך 22/11/99 ביקרתי בדירה הנדונה, סקרתי אותה על כל חלקיה...". בהמשך נרשם: "הבדיקה נערכה בהזמנת הלקוח לשם איתור ליקויים בעבודות ו/או אי התאמות למפרט ולתכנית" (בע' 3). הנה כי כן, הנתבע היה מלווה במהנדס, ומטרת חוות הדעת היתה לאתר ליקויים. ההתעלמות מסוגית השטח מעוררת סימני שאלה. הנתבע טען כי רק בתחילת שנת 2007, לאחר שאשתו ביקרה לראשונה בדירה, החל לחשוד בסוגית השטח (ס' 5ב'-ג' לתצהירו). גב' ירושלמי העידה כי ביקרה ביחידה פעם אחת, בשנת 2007, ואז הסתבר לה כ"הרף עין" שמדובר ב"קופסת גפרורים" (פ' ע' 41 ש' 18-22). בעקבות זאת, הנתבע הזמין מודד, וחוות דעתו נערכה ביום 7.2.2007 (ת/6). אך האם מירוץ ההתיישנות מתחיל רק במועד ביקורה של גב' ירושלמי בדירה? התשובה לכך היא שלילית. דיני המכר מחייבים את רוכש הדירה לפעול לאיתור פגמים וחסרים בסמוך לקבלת ההחזקה בדירה, ומוקדם ככל הניתן (ר' למשל: ס' 4א'(א) לחוק המכר (דירות), התשל"ג- 1973). הטעם לכך נעוץ באינטרס ההסתמכות של חברת הבניה, שלא תהא חשופה לתביעות הדייר לנצח. על הרקע הזה, מועד הביקור של אשת הנתבע בדירה הוא שרירותי, ואינו רלבנטי לדין ההתיישנות. ולו היתה מבקרת בדירה רק עתה, האם ניתן לקבל כי מירוץ ההתיישנות היה מתחיל רק היום? ברגיל, מירוץ ההתיישנות לענין אי-התאמה בדירה מתחיל עם מסירת ההחזקה לרוכש (בר"ע (מחוזי ת"א) 1408/05 שמואל נ' מ.א. נתנאל חברה לבניין ועבודות, מיום 29.6.2005, בע' 3). ודוק: שטח דירה איננו פגם נסתר. זהו ענין הניתן לבדיקה ולמדידה. במקרה הנדון, נוכח היקף השטח החסר, זהו גם נתון בולט לעין (כפי שאישרה גב' ירושלמי). כך או אחרת, רוכש המעונין בנתוני השטח, יואיל לבדקם בסמוך לאחר שהדירה נמסרה לו, ובוודאי שלא יאוחר מחלוף תקופת ההתיישנות. האם התביעה-שכנגד זוכה להחייאה מכח הוראת סעיף 4 לחוק ההתיישנות, התשי"ח- 1958? הוראת חוק זו קובעת לאמור: "בתובענה על תביעה שלא התיישנה או שהתיישנה אך לא נטענה נגדה טענת התיישנות, לא תישמע טענת התיישנות נגד קיזוז באותה תובענה ולא נגד תביעה-שכנגד, כשהיא והתביעה שבאותה תובענה נושאן אחד או כשהן נובעות מאותן נסיבות". הוראה זו מתגברת על טענת התיישנות, כאשר שתי התביעות "נושאן אחד או כשהן נובעות מאותן נסיבות". על כן, הפעלתה מותנית בקיומה של זיקה נושאית או נסיבתית בין שתי התובענות. לענין זה, אין די בכך שבעלי הדין הם זהים (ר', למשל: ע"א (ת"א) 2045/02 סלומון קומפרסורים בע"מ נ' המגן חברה לביטוח בע"מ, מיום 7.5.2007, בע' 10). הטעם לכך נעוץ בתכליתו של סעיף 4: למנוע את השתקת התובע-שכנגד, אם יש בפיו טענה נגדית השייכת וקשורה לתביעה העיקרית. במקרה כזה, ראוי ליתן לו הזדמנות לתבוע, חרף ההתיישנות. דין זה מבוסס על שיקולים של הגינות דיונית, לצד יעילות ההכרעה השיפוטית. ההגינות הדיונית מחייבת מתן הזדמנות טיעון שווה. היעילות השיפוטית מחייבת לראות את התמונה בשלמותה לשם קבלת הכרעה נכונה ומושכלת. אינטרסים אלה מתגברים, בהתקיימם, על הרציונאל שביסוד ההתיישנות. ואולם במקרה דנא, כל תביעה עוסקת בנושא אחר: התביעה העיקרית עוסקת בדמי ניהול, ואילו התביעה שכנגד היא תביעה עצמאית, שענינה שטח הדירות. אין קשר בין הנושאים. אין צורך לשמוע את הטיעון בענין שטח הדירות על מנת להכריע באופן שלם וצודק בתביעה לדמי הניהול. אף אין זה ראוי להמריץ בעל דין לישון על טענותיו, ולעוררן במועד אקראי כלשהו, בו הוגשה נגדו תביעה. סיכומה של נקודה זו: הנתבע לא הוכיח שהוטעה בכל הקשור לשטח הדירה וכי קיבל דירה קטנה מזו שהובטחה לו. בנוסף, תביעתו התיישנה, וזאת לאחר שחלפו למעלה משמונה שנים מעת שהדירה נמסרה לו ועד שהגיש את תביעתו. אני מוסיפה ודוחה את דרישת התובע-שכנגד לחייב את הנתבעת-שכנגד לפצותו בגין "הפסדי דמי שכירות עקב מחדלי הנתבעת שמנעו השכרות בתקופת ארוכות ולאחר מכן מנעו קבלת ערך שכירות ריאלי" (ס' 2א(2) לסיכומי התובע-שכנגד). תביעה זו מבוססת על הטענה בענין מניעת שירותים (ס' 17ג' לסיכומי התובע-שכנגד). ואולם, התובע-שכנגד נכשל מלהוכיח כי חב' הניהול הפלתה אותו לרעה או נהגה בו בשרירות הלב. ולהיפך: מסתברת היא המסקנה העובדתית, כי מניעת השירותים (שניתן לפצל בין הדיירים) נבעה מאי תשלום נמשך של דמי ניהול ע"י הנתבע, עד שהחוב הלך, תפח והצטבר. כזכור, מתן השירותים נכרך והותנה בהסכם הניהול בביצוע התשלומים השוטפים. הכריכה נהנית מהגיון כלכלי: אי תשלום ע"י דייר אחד צפוי לפגוע ביכולתה של חב' הניהול לספק את מלוא השירות בצורה מסודרת, וליצור פגיעת שרשרת בדיירים האחרים. בנסיבות אלה, הנתבע אינו רשאי לגלגל על התובעת את האחריות למצב השכירות בדירותיו. אשר על כן, התביעה הנגדית - נדחית. איני עושה צו להוצאות בתביעה-שכנגד. הטעם לכך נעוץ בהתנהלותה החוזית של התובעת, אשר לא טרחה להבהיר בחוזה, ברחל בתך הקטנה, מהו שטח הדירה. לו היתה עושה כן, ניתן להניח כי התביעה הנגדית היתה מתייתרת כליל. בית מלוןבתי מלון (תביעות)חברת ניהול