קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעת פיצויים בגין הפקעה: רקע 1. לפני תביעת התובע לתשלום פיצויים בגין הפקעת זכויותיו במקרקעין המהווים חלק מחלקה 137 בגוש 6547 המצויה בתחום מרחב התכנון המקומי של רמת השרון הממוקמת פיזית בקרבת בית העלמין של העיר רמת השרון בסמוך לצומת מורשה (להלן:"המקרקעין"). טענות הצדדים 2. לטענת התובע, כעולה מכתב תביעתו, הוא רכש בשנת 1987 זכויות חכירה לדורות במקרקעין ששטחם 10,283 מ"ר וחתם בגין כך על הסכם חכירה בלתי מהוון עם מנהל מקרקעי ישראל (להלן:"ממ"י"). חכירת הקרקע נועדה למטרות חקלאיות. על פי חוזה החכירה הותר שימוש במקרקעין לצורכי מטעי הדר וגידולים חקלאיים אחרים. המטרה שונתה בהמשך לגידול צמחי נוי וחממה בהתאם לאישור משרד החקלאות ואף הוצא לו היתר בניה במקום. התובע הפעיל במקום משתלה לגידול עצי נוי מסוג דקל וושינגטון. 3. באשר למצב התכנוני קודם לפרסום ההפקעה בתקנות ציין התובע, כי על המקרקעין חלה תמ"א 31 שפורסמה למתן תוקף בתאריך 3.2.1998 וייעדה המקרקעין באזור לנוף כפרי ובית קברות אלא שתמ"א זו לא כללה את החלקה נשוא הדיון. מכל מקום מקרא התוכנית מעלה, לטענת התובע, כי נוף כפרי מגלם גם פוטנציאל בניה במקרקעין. 4. תוכנית רש/779 שתוכננה למטרת הרחבת בית הקברות המצוי בסמוך למקרקעין פורסמה ברשומות למתן תוקף (י"פ 4714) בתאריך 26.1.1999. תוכנית זו שינתה את ייעוד הקרקע מחקלאי לבית קברות ודרך. התוכנית, כך טען התובע, אינה מסמנת שטחים להפקעה להוציא שצ"פ ומבססת, פוטנציאל ממשי לשווי מסחרי של בית עלמין שבמועד הגשת התובענה כבר מנוהל ע"י גורמים פרטיים. 5. הנתבעת 2 פרסמה ברשומות הודעה בדבר רכישת קרקעות לצרכי ציבור ("הודעת הפקעה") לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור),1943 (להלן:"פקודת הקרקעות") ולפי סעיפים 189 ו-190 חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (י"פ 5797) בתאריך 16.4.2008. ההודעה התייחסה גם לחלקה בה לתובע זכויות במקרקעין. ההפקעה ייעדה את השטח המופקע לצורכי בית קברות. במסגרת הודעה זו הוזמנו בעלי הזכויות הנפגעים מההפקעה להציג לוועדה בתוך חודשיים ראיות לזכותם ולשיעור הפיצויים הנדרש על ידם. בהתאם לכך, פנה התובע אל הוועדה בדרישה לפצותו בגין ההפקעה בסכום של 5,822,969 ₪ וכן עתר להוצאות הכרוכות ברכישת קרקע חלופית ע"ס 1,770,765 ₪. לדרישתו צירף חוו"ד של השמאי מר שאול ויסמן. פנייתו לא נענה לפיכך הגיש תביעתו זו לפיצוי בסכום של 7,593,734 ₪. 6. הנתבעות מצידן טענו, כי מדובר בתביעת פיצוי מנופחת בעליל, חסרת בסיס משפטי, עובדתי ושמאי. לטעמן שומת המקרקעין עפ"י שמאי התובע אינה יכולה להתקיים בהיבט ייעוד המקרקעין באשר יש לשום המקרקעין לפי ייעודם ערב הפקעה ולא על פי הייעוד החדש שנקבע לצורך הפקעתם, כך גם שטח המקרקעין אליו מתייחס שמאי התובע אינו השטח המופקע שכן קדמו להפקעה דנן הפקעות של מע"צ ולכן השטח המופקע קטן מזה שלגביו מבוקש פיצוי, ולבסוף בהיבט יתרת תקופת החכירה שכן עסקינן במקרקעין שהוחכרו לתובע ע"י ממ"י שהמועד הרלוונטי לעריכת שומת הפיצוי בגינם היה לקראת סיומם והותיר לתובע יתרת תקופת חכירה מזערית של כחודשיים וחצי. 7. הנתבעות צרפו לכתב הגנתן חוו"ד של השמאית הגב' דברת אולפינר לתמיכה בטענותיהן. הן הוסיפו, כי למרות הפניית התובע לתמ"א 31 עדיין נקבע למקרקעין ייעוד חקלאי בתכנית המתאר לרמת השרון (רש/210א). הנתבעות הכחישו בתוקף כי תוכנית רש/779 אינה כוללת בחובה הפקעה באשר הינה מציינת במפורש, כי מטרת ההפקעה בין היתר הינה:" הרחבת שטח לבית קברות קיים, בצומת מורשה, ע"י הפקעת זכויות החכירה והשימוש בקרקע, תוך כדי שינוי יעוד קרקע חקלאית וש.צ.פ וביטול דרך" (ההדגשה שלי א' ב'), מכאן שתוכנית זו באה להרחיב את בית הקברות הקיים על דרך הפקעת זכויות חכירה ושימוש בקרקעות חקלאיות בסביבת בית הקברות לרבות מקרקעי התובע. הנתבעות אף הפנו להפקעות קודמות של מע"צ בשטח של 3,631 מ"ר משטח המקרקעין וכן צרפו הפקעה נוספת של מע"צ בשטח של 779 מ"ר ובסה"כ לטעמן ההפקעות העומדות במקרקעין ללא קשר להפקעתן הינן בסדר גודל של 4,410 מ"ר וחובת הפיצוי בגינן מוטלת על אחרים ולא הנתבעות. מכאן, שככל שגודל שטחו של התובע הינו 10,283 מ"ר כי אז ההתייחסות צריכה להיעשות ביחס לשטח בגודל של 5,873 מ"ר בלבד שהוא השטח הנותר לאחר ההפקעות האחרות. הנתבעות הכחישו את מלוא חוו"ד של מומחה התובע, השמאי וייסמן, על הסתמכויותיו והנחותיו השונות ואף ציינו, כי הוא כלל לא טרח לבקר בנכס. ביתר פירוט ציינו, כי טענות שמאי התובע לפיהן יש לשום הזכויות לפי שווי הבעלות אינה במקומה, הסכום לפיצוי צריך לשקף את זכויות התובע במקרקעין. כן הוסיפו, שהתובע אינו זכאי לפיצוי כלשהו באשר תפיסת החזקה בפועל בוצעה על ידן לאחר סיום יתרת תקופת החכירה שלו במקרקעין. למרות זאת הנתבעות היו מוכנות להעמיד את סכום הפיצוי בגבולות 24,000 ₪ כמפורט בחוו"ד השמאי מטעמן וציינו, כי לא היה מקום לצפות להארכת תקופת החכירה של התובע מממ"י, כאשר גם לו הוארכה תקופה זו היה הפיצוי עומד על 116,500 ₪ בלבד. הנתבעות שללו את טענת התובע לפיצוי בגין הוצאות העברה שכן במקרקעין לא נוהלה משתלה כנטען על ידו. 8. התובע בכתב תשובתו ציין, כי יש לשום זכויותיו במקרקעין כזכות בעלות באשר לתובע זכות עמידה בשם הקרן הקיימת לישראל והזכות לתבוע את שווי המקרקעין כבעלים, במיוחד כשמנהל מקרקעי ישראל אינו יכול "למחול" על זכויות אלו לטובת הרשויות ולכן על הנתבעות לשלם את מלוא שווי אגד הזכויות במקרקעין כפי ערכן המלא. עוד הוסיף, כי אין להתייחס למערכת היחסים שבין התובע למנהל וגם לא לשיקולי השומה שהעלו הנתבעות בהגנתן לרבות קיצור תקופת החכירה של התובע. עוד הוסיף, כי הקרקע המופקעת בעלת ייעוד מסחרי כבית עלמין ואת זה הנתבעות רוכשות. בכל מקרה התובע, כך טען, זכאי להארכת חוזה החכירה מכוח החלטה 1145 של ממ"י מתאריך 8.3.2008. אשר להפקעות מע"צ ציין התובע, כי אמנם פנה לקבלת פיצוי ממע"צ אך הסכום שהוצע לו אינו תואם את ציפיותיו ויש לנהל את הדיון לטעמו ביחס לכלל המפקיעים לרבות מע"צ במסגרת אותו הליך. המחלוקות שבין הצדדים 9. המחלוקות בין הצדדים מתייחסות לשיעור הפיצוי המגיע על פי מרכיבי השומה השונים ובהם: א. ייעוד המקרקעין - היינו על פי איזה ייעוד יישומו את שווי המקרקעין זה שקדם להפקעה או זה שלאחריה. ב. שטח המקרקעין - היינו מהו השטח המופקע בגינו יש לשלם פיצוי בהתחשב בהפקעות מע"צ. ג. זכויות התובע במקרקעין- האם יש לשום המקרקעין על פי שווי בעלות כטענת התובע או שמא כחכירה לדורות לתקופה בת חודשיים וחצי כטענת הנתבעות או כחכירה לדורות לתקופה ארוכה יותר. ד. מה שיעור הפיצוי המגיע בהתחשב במדדים דלעיל? ה. מהו שווי השקעות התובע במקרקעין. ו. האם לתובע זכות לפיצוי בגין הוצאותיו ברכישת קרקע חילופית במקום זו המופקעת ושיעורן ככל שיש להן מקום. שמאי מומחה מטעם ביהמ"ש 10. טרם דיון במחלוקות השונות אציין, כי לאור הפערים בין חוו"ד מומחי הצדדים הוריתי על מינויו של השמאי מר זהר עירון כמומחה מטעם ביהמ"ש לשומת שווי הפיצוי המגיע בנסיבות. המומחה ערך חוו"ד (במ/1) שהוגשה בתאריך 29.11.2009. השמאי אף השיב לשאלות הבהרה שנשלחו אליו (ר' במ/2 ובמ/3) ואף נחקר אודות חווה"ד. יצוין כבר עתה, וכפי שטרחו שני הצדדים לציין בסיכומיהם, כי אמנם אין ביהמ"ש כפוף לקביעות המומחה מטעמו וכי חוו"ד הינה אך ראיה בתיק. יחד עם זאת, מומחה ביהמ"ש הינו ידו הארוכה של ביהמ"ש ולא על נקלה יסטה ביהמ"ש מקביעות המומחה באותם עניינים המצויים בתחום מומחיותו להבדיל מנושאים שהינם משפטיים במהותם. עוד יצוין, אגב אורחה, כי הצדדים כבר הגיעו למעשה להסכמות בניהם לעניין שיעור הפיצוי המגיע אך לא הסכימו על הוצאות המשפט. למרות כל ניסיונות לפשר בעניין זה לא עלה הדבר בידי. לפיכך, לא היה מנוס מלשמוע את מומחי הצדדים לאחר שכבר נחקר מומחה ביהמ"ש, לאחריהם הוגשו סיכומים, ואין לי אלא להכריע על דרך ייקוב הדין את ההר. מובן מאליו שכל הצעות הפשרה שעלו במהלך הדיון אינן מהוות עתה כל קנה מידה להתייחסות. שטח המקרקעין המיועד להפקעה 11. תחילה יצוין, כי לא יכול להיות חולק, שגודל השטח להפקעה, ולכן גם גודל השטח ביחס אליו יש לשום את שיעור הפיצוי, הינו תלוי הפקעות קודמות שבוצעו במקרקעין ע"י רשויות אחרות, בנסיבות מע"צ. גודל השטח בו לתובע זכויות עומד על 10,283 מ"ר כעולה מחוזה חכירה שנערך בינו לממ"י מתאריך 27.4.1988 (צורף כנספח א' לתביעת התובע). יתרת שטח המגרש לאחר הפקעות גופים אחרים עומד על 5,873 מ"ר. 12. בין הצדדים קמה מחלוקת באשר ל- 779 מ"ר שהם חלק מהמקרקעין המיועדים לדרך. לטענת התובע, הם כלולים בשטח ההפקעה כחלק מרש/779 שפרסמו הנתבעות ללא קשר למע"צ מאחר והם סווגו כדרך על פי תוכנית רש/779 אך לא נכללו ב'זכות הדרך' על פי מע"צ ולכן יש להוסיפם לשטח המופקע ע"י הנתבעות. לטענת הנתבעות מדובר בשטח שיש להכלילו במסגרת הפקעות מע"צ מכוח תוכנית מ.ת.א.19 ולכן שטח זה אינו שייך לתובענה דנן ועל התובע לעתור למע"צ לשם פיצוי בגינו. 13. בחינת חומר הראיות מעלה, כי שתי תוכניות מתייחסות להפקעה באותה חלקה בה עסקינן. תוכנית אחת מ.ת.א 19 שאושרה כדין (נ/4) ומטרתה שינוי ייעוד מקרקע חקלאית, שצ"פ ואיזור תעשיה להרחבת דרך באזור צומת מורשה אושרה ע"י הועדה המחוזית לתכנון ובניה בתאריך 5.2.2001 וכללה התייחסות לדרך בחלקה בה עסקינן. עוד יצוין כי במסגרת סעיף 11 לתוכנית זו צוין מפורשות כי: "הדרכים המיועדות לדרך יופקעו וירשמו על שם המדינה. מע"צ מתחייבת לשלם פיצויים לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח 1943) ולפי עקרונות החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964 לכל מי שיהיה זכאי לפיצויים אלה על-פי החוקים האמורים". תרשים ההפקעות שצורף לתיק (נ/3) הציג על פי תוכנית זו הפקעה בשיעור של 779 מ"ר. מאידך, תכנית רש/779 שהיא התוכנית שההפקעות הנובעות ממנה הינן בבסיס הדיון דנא ואושרה למתן תוקף בתאריך 26.1.1999, ציינה במטרותיה כדלקמן: "א. הרחבת שטח לבית קברות קיים, בצומת מורשה, ע"י הפקעת זכויות החכירה והשימוש בקרקע, תוך כדי שינוי ייעוד קרקע חקלאית וש.צ.פ. וביטול דרך. ... ה. הפקעת שטח להרחבת דרך בצמוד לצומת מורשה" (ההדגשה שלי א'ב') סה"כ ציינה התוכנית "דרך" בגודל של 7,850 מ"ר והתייחסה לשטח קרקע בגודל 68,644 מ"ר. כבר עתה ייאמר כי שתי התוכניות מדברות על הפקעת דרך. עוד ייאמר כי הפקעת הדרך במ.ת.א. 19 מצויה בתוך ההפקעה הכלולה ב-רש/779 במסגרת חלקת התובע המופקעת. מכאן, ששתי התוכניות מאפשרות הפקעת אותה הקרקע (779 מ"ר). את מי נחייב בפיצויי הפקעה? מבחינתי הפתרון מובן על פניו. רק הנתבעות פעלו לשם מימוש ההפקעה בפועל (פרסמו הודעת הפקעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה הקרקעות) ובכך הוציאו מהכוח אל הפועל את התוכנית להפקיע את מקרקעי התובע. מכאן, שיש לחייב בפיצויי ההפקעה את מי שמבקש ליישם את ההפקעה. ויובהר, אין זה משנה שהודעת ההפקעה שפרסמו הנתבעות אינה מתייחסת לדרך, שכן הינה מכסה את כלל שטחו הנותר של התובע במקרקעין כולל אותו חלק שייועד לדרך בעתיד. עתה, הבעלות הינה בידי הנתבעות בעקבות ההפקעה. בבוא העת, ככל שמע"צ תבקש לממש את זכותה בקרקע המופקעת מכוח תוכנית מ.ת.א 19 לצורכי הדרך, והיא טרם עשתה כן, יהא מקום לדין ודברים בינה לבין הנתבעות שהינן עתה הבעלים החוקיים של הקרקע לאחר שפרסמו הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות (ר' סעיף 6 לסיכומי הנתבעות). בכל מקרה העניין יהיה לפתחן של שתי רשויות ציבוריות ולא לפתחו של האזרח. לא יהא בכך כדי לפגוע בתובע ולמעשה גם לא בנתבעות שכן מטרתן בסיכומו של יום לפי רש/779 הינה להפקיע את כלל חלקו של התובע במקרקעין בין לצורכי דרך ובין לצורכי בית העלמין כפי שבצעה בפועל. תימוכין לגישה זו מצאתי בדברי מומחה ביהמ"ש שסבר במסגרת חוות דעתו, כי יש אמנם לצרף את אותם 779 מ"ר ל-5,873 מ"ר שנותרו לאחר הפחתת ההפקעות הקודמות ויש לפצות גם בגינם (ר' עמ' 12 לחווה"ד). במסגרת החקירה הנגדית הוסיף, לאחר שנשאל מדוע צירף את אותם 779 מ"ר בחלקה לצורך פיצוי, כי:" הועדה המקומית סימנה את קטע הדרך הזה להפקעה והיא פרסמה 5 ו-7 לפי תוכנית 779 ולכן כתבתי שהיא מפקיעה את הדרך הזו" ובהמשך "כתוב בפירוש שזה שטח מסומן להפקעה על ידי הועדה. במ.ת.א 19 מסומן שהשטח להפקעה לפי 779. מי שהכין את 779 זו הועדה המקומית" (ר' עמ' 14 לפרוטוקול מול 18 ואילך). במילים אחרות, גם מומחה ביהמ"ש תומך לפי שיטתו במסקנה לפיה המפקיעה הינה הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון ולכן היא זו שצריכה לשאת בפיצוי גם לדרך. אמור אם כן מעתה, כי השטח להפקעה הינו 5,873 מ"ר שהן יתרת השטח ללא הפקעת הדרך בתוספת 779 מ"ר המופקעים אף הם ע"י הנתבעות ובסה"כ השטח המופקע לפיצוי הינו 6,652 מ"ר. ייעוד המקרקעין 14. נחלקו הצדדים בשאלה על פי איזה ייעוד יש לשום השטח המיועד להפקעה, היינו האם לפי ערכו המסחרי כטענת התובע או ערכו כקרקע חקלאית כטענת הנתבעות. נדמה, כי אין מנוס בנסיבות מקביעה שכבר תפסה שביתה ולפיה בקביעת שיעור הפיצוי במקרקעין יתייחס ביהמ"ש לייעוד המקרקעין ערב ההפקעה. עובדת שינוי התוכנית, כפי טענת התובע, לבית קברות אינה משביחה מבחינתו את שווי הקרקע והופכת אותה לקרקע בעלת שווי מסחרי. במיוחד כך כשהתוכנית עצמה מתייחסת לצורך בהפקעות באותה חלקת אדמה של התובע לצורך יישום התוכנית המפקיעה היינו, שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לבית עלמין ודרך. 15. הפקעה על פי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 מתבצעת על פי פקודת הקרקעות. סעיף 12 לפקודת הקרקעות קובע בין היתר כך: " 12. בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת הנאה בקרקע, ינהג לפי התקנות הבאות: - (א) אין לו לבית המשפט להביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה; (ב) בכפוף למותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב: בתנאי שבבוא בית המשפט להעריך פיצויים אלה, יעריכם לפי השווי שימצאנו כשוויה של הקרקע, הזכות או טובת ההנאה על אותו בסיס, בזמן ששר האוצר פרסם ברשומות את ההודעה על כוונתו לרכוש אותה, ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או נבנו או תעשינה או שתבנינה על אותה קרקע:" 16. ביהמ"ש העליון כבר קבע כי נקודת המוצא לקביעת הפיצויים היא מצב המקרקעין לפני ששונה ייעודם (ר' ע"א 9749/03 הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא נ' אליהו, (לא פורסם 22.8.2007) קבע כב' הש' גרוניס כך: " בשורה של פסקי דין עמד בית משפט זה על כך ש'נקודת המוצא לקביעת הפיצויים היא מצב המקרקעין לפני ששונה היעוד כדי ליצור את הבסיס המשפטי לביצוע ההפקעה' (ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עיריית ראשון-לציון, פ"ד מא(1) 133, 137-136 (1987); כן ראו, ע"א 473/76 מזרחי נ' עירית תל-אביב-יפו, פ"ד לא(2) 253, 255-254 (1977); ע"א 590/86 אוליבקס תעשיות בע"מ נ' עיריית פתח-תקווה, פ"ד מג(3) 749 (1989); פרשת בירנבוים). לכן, יש לחשב את הפיצוי בגין החלק שהופקע בהתאם לייעוד לפי התוכנית הקודמת, קרי לחקלאות, ולא בהתאם לייעודו החדש למגורים.") כל דרך אחרת לחישוב תעניק לבעל הזכויות בקרקע הטבה שהוא אינו זכאי לה על חשבון קופת הציבור וללא הצדקה עניינית (ר' בג"צ 244/00 עמותת שיח חדש נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד מ(6) 25 (2002)). מכאן, שמאחר והקרקע הינה בייעוד חקלאי ערב פרסום רש/799 יש לשום אותה כקרקע חקלאית ולא כבית קברות או בעל מאפיין עסקי דומה. מהן זכויות התובע במקרקעין 17. התובע סבר, כי יש לשום את שווי זכויותיו כזכות בעלות. הוא נימק זאת בכך שזכות החכירה לדורות כמוה כזכות בעלות מה גם שהינו נאמן המנהל כמחזיק מטעמו במקרקעין ואין לאפשר לנתבעות שלא לשאת במלוא ערך הזכויות במקרקעין. הנתבעות מצידן סברו, כי לתובע זכות חכירה לדורות לתקופה קצרה לכל היותר חודשיים וחצי או במקרה הטוב לתובע תינתן אורכה למשך 49 שנים נוספות. 18. לטעמי יש לשום את זכויות התובע במקרקעין כחוכר לדורות על פי הזכות אותה רכש ממנהל מקרקעי ישראל ומופיע בהסכם החכירה עם ממ"י. התובע אינו יכול לנכס לעצמו זכות בעלות שכן אין בידיו חוזה רכישה של הזכויות מממ"י. אלו הן הזכויות שרכש ואלו הזכויות ביחס אליהן יש לערוך את השומה. 19. מעבר לכך, לא סברתי כי יש לשום את זכויות התובע כזכויות חכירה ליתרת תקופת החכירה, היינו חודשיים ומחצה בלבד לאחר ההפקעה כטענת הנתבעות, אלא יש לאפשר לתובע, כפי שמתאפשר לכל חוכר לדורות אחר, להמשיך את החכירה לדורות לתקופה נוספת בת 49 שנה כפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1146 מתאריך 9.3.2008 המאריכה את הסכם החכירה לדורות ל-49 שנים נוספות וכלשונה: " 2.1 חוכר שחוזה החכירה עמו פג יהיה זכאי לחתום על חוזה חכירה לתקופת חכירה נוספת של 49 שנים למטרת עיבוד חקלאי בהתאם לתנאים הנהוגים במינהל. קיומו של הליך תכנוני שמטרתו שינוי יעוד המוחכר או חלק ממנו לא ימנע חתימת חוזה חכירה לתקופת חכירה נוספת בהתאם לאמור בסעיף 2.1 לעיל ובלבד שהחוכר יצהיר ויתחייב בפני המינהל, במסגרת תנאים מיוחדים אשר יתווספו לחוזה החכירה שייחתם, כי ידוע לו שבשטח המוחכר קיים הליך תכנוני לשינוי יעוד וכי בעת מימוש התכנית לשינוי יעוד הוא מתחייב להשיב את המוחכר למינהל, עפ"י דרישתו, בהתאם להוראות חוזה החכירה. " מכאן, שהתובע יכול היה לצפות כי עם תום תקופת החכירה יוארך חוזה החכירה עם המנהל לתקופה של 49 שנים נוספות אפילו קיים על המקרקעין הליך תכנוני ולכן הינו זכאי לפיצוי גם לתקופת החכירה הנוספת. יובהר, כי החלטה 1146 אמנם נכנסה לתוקף ב-6.5.2005, לאחר פרסום הודעת הנתבעות לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות, אך היא פורסמה כבר קודם לפרסום זה ב-9.3.2008 ומכאן שיכול התובע להניח כי היא תחול גם על זכויותיו במקרקעין בעת ההפקעה בפועל. שיעור הפיצוי עבור הקרקע 20. תחילה אציין כי מועד השומה הינו 15.6.2008 הינו 60 ימים מיום פרסום הנתבעות דבר ההפקעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות וכפי המצוין באותו פרסום. אשר לשווי הקרקע נחלקו הצדדים באשר לשוויין הראוי של זכויות התובע בהן, אם כי היתה הסכמה ששווי דונם קרקע פרטית הינו כ-40,000 $ (ר' עמ' 30 לפרוטוקול מול שורה 6 לעדות הגב' אולפנר), בדומה עד כדי זהות לשמאי התובע שקבע 45,000 $ לדונם ואם נצטט את דברי שמאית הנתבעות הגב' אולפינר יש לומר כי הקביעות הן אפילו זהות וכלשונה לאחר שהופנתה לקביעות השמאי וייסמן מטעם התובע לשווי בעלות כי: "אם הקרקע היתה קרקע פרטית - אין על זה חילוקי דעות". בכך למעשה מתייתרת כל טענת הנתבעות לעניין שיעור שווי הקרקע במקרה של בעלות כפי טענתן בסיכומיהן. מכל מקום, שמאי התובע סבר, כי שווי המקרקעין הינו 45$ למ"ר כבעלות או למצער 44% כפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 432. הנתבעות סברו בסיכומיהן כי השווי הינו בין 5,000-16,000$ לדונם וממנו יש להפחית את שווי דמי ההסכמה של המנהל. מומחה ביהמ"ש סבר, כי יש לצאת מנקודת הנחה ולפיה יש לשום את שווי הקרקע לפי שווי בעלות וממנו יש לגזור את שווי זכות החכירה לדורות. הוא קבע כי שווי זכות הבעלות הינה 146 ₪ למ"ר. סכום זה במכפלת יתרת הקרקע להפקעה (לאחר הפחתת הפקעות קודמות) העומד על 6,652 מ"ר מעמיד הפיצוי על 968,000 ₪. בנסיבות העניין, מקובל עלי אופן חליצת שווי זכויות החכירה לדורות משווי זכות הבעלות על דרך הפחתת שווי דמי הסכמה, שלא כפי סברת שמאי הצדדים, אך כפי הסכמת הנתבעות בסיכומיהן (סעיף 25). מאחר וקבעתי לעיל כי בנסיבות יש לקבוע את שומת זכויות התובע כחוכר לדורות, אין לקבוע את שיעור הפיצוי לפי זכות בעלות. על מנת לגזור את הפיצוי בגין שווי זכויות החכירה בלבד, הפחית שמאי ביהמ"ש את שווי דמי ההסכמה שהיו משתלמים למנהל (לפי החלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל) למקרה של העברת זכויות החכירה, בסכום של 311,000 ₪. סכום זה מהווה את ההפרש שבין שווי המקרקעין בכללותם (בעלות) לבין שווי זכויות החכירה לדורות (זכויות התובע). אמנם אין באופן חישוב זה כדי לקבוע את שווי זכות החכירה לדורות באופן מובהק כפי שביצעה שמאית הנתבעות, אלא תוך כדי עריכת חישוב הנגזר מזכות הבעלות, אך יש בכך כדי להוות חלוקה ברורה בין זכות הבעלות לזכות החכירה לדורות שבעיני הינה סבירה. גישת הנתבעות לאופן עריכת החישוב היינו כפי החלטת המנהל למקרה של השבת הקרקע בעת שינוי ייעוד אינו ממין העניין (ר' החלטה 1013 של ממ"י) שכן מדובר בהחלטה גורפת המתייחסת למערכת יחסים הסכמית בין חוכר ומחכיר מבלי להתייחס להפקעת זכויות החוכר כלפי צד שלישי. לחוכר בנסיבות אלה מגיע מלוא ערך זכויותיו ולא באופן המתווה ע"י החוכר מראש למקרה של הפעלת אחד מסעיפי חוזה החכירה בניהם. שמאי ביהמ"ש הפחית בנוסף את שווי דמי החכירה המוארכים שצפויים לתובע בסך של 20,000 ₪ והיתרה לפיצוי בגין זכויות התובע הינה 637,000 ₪. ערך המחוברים 21. התובע הסכים עם מומחה ביהמ"ש בנושא זה. מומחית הנתבעות העריכה את שווי המחוברים - 75 עצים, לפי שווי של 300 ₪ לעץ ובסה"כ 22,500 ₪. מומחה ביהמ"ש העריך את שווי המחוברים ב-165 עצים במכפלת 325 ₪ לעץ ובסה"כ 53,625 ₪. לא מצאתי מחלוקת אמיתית בין הצדדים בנושא זה, אפילו סברו הנתבעות כי חלק מהעצים מצויים עלי הדרך המיועדת להפקעה ע"י מע"צ, באשר כאמור לטעמי על הנתבעות לפצות עם על הדרך. לפיכך שווי המחוברים יעמוד כפי קביעת מומחה ביהמ"ש על הסך של 53,625 ₪. הוצאות העברה 22. לטענת התובע בכתב תביעתו, עלויות העברת מקום עסקו מהמקרקעין המופקעים למקום אחר עולה כדי 1,770,765 ₪. בסיכומיו הוא הסכים להעמיד סכום ההוצאות על אלה שקבע מומחה ביהמ"ש בתשובות לשאלות ההבהרה היינו 52,000 ₪. הנתבעות מצידן סברו, כי אין כל מקום לפיצוי בגין העברה מקום שאין במקום עסק אותו יש להעביר. מומחה ביהמ"ש שם לפי הנחיית ביהמ"ש את שווי הוצאות הסידור מחדש של עסק התובע והעמידן על דמי תיווך בסך 10,000 ₪; הוצאות משפטיות בסך 10,000 ₪; מס רכישה לנכס חלופי 32,000 ₪; סה"כ 52,000 ₪. המומחה לא סבר שניתן להעריך עלות הכשרת מקום חליפי עד שלא יירכש נכס מתאים. כמו כן לא חושב הפסד מוניטין מאחר ולא הוכח כזה. 23. שאלת זכות התובע להוצאות העברה הינה ראייתית, היינו על התובע להוכיח האם ניתן להעביר את העסק למקום אחר, האם הינו מתכוון להקים העסק מחדש במקום אחר וכן האם איש עסקים סביר היה מעביר את העסק למקום אחר. (ר' אריה קמר, דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שביעית, תשס"ח-2008) 590-591). ככל שאין בדעת התובע לעבור למקום חליפי כי אז גם אין מקום לפיצוי בגין הוצאות העברת העסק, אחרת מדובר על פיצוי כלכלי נטו ללא הוצאה בגינה. היה אם כן על התובע להוכיח שלושת העובדות דלעיל, ובמיוחד כי יש בדעתו לרכוש נכס חליפי במקום זה המופקע ולסדר בו את מקום עסקו, אלא שאין בפועל כל הוכחה לכך ומכאן שגם אין מקום לפיצוי. במיוחד כך לאור מצבו הרפואי כפי שהוצג ע"י התובע בכתב התביעה ובסיכומיו ובמיוחד לאחר שביקש למכור את אותם מקרקעין. סיכום 24. על הנתבעות לפצות התובע בסכום הכולל את ערך הקרקע בתוספת ערך המחוברים לו, היינו 690,625 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום הקובע (15.6.2008) ועד למועד התשלום בפועל. מעבר לכך תישאנה הנתבעות בהוצאות המשפט לרבות הוצאות עבור שכ"ט שמאי ועדות השמאים כמו גם עבור אגרת המשפט ושכ"ט עו"ד התובע בסכום כולל של 75,000 ₪. בקביעת סכום זה התחשבתי מחד בעצם הצורך לנהל דיון משפטי אך מאידך גם בשיעור הפיצוי שנקבע בסיכומו של יום לעומת זה הנדרש - למטה מעשירית. זכות ערעור לביהמ"ש העליון בתוך 45 ימים מיום קבל עותק פסה"ד. קרקעותפיצוייםהפקעה