קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תום לב במשא ומתן לכריתת הסכם לרכישת בתי מגורים: תביעה כספית ע"ס 89,000 ₪ שעניינה דרישה לפיצוי עקב נזק כתוצאה מניהול משא ומתן שלא בדרך מקובלת ושלא בתום לב, לצורך כריתת הסכם לרכישת בתי מגורים במושב עין יעקב שבגליל המערבי. עמדת התובעים: הנתבעת הינה חברה יזמית שבנתה בתקופה הרלוונטית לכתב התביעה פרויקט מגורים בשם 'נוף הים' במושב עין יעקב שבגליל המערבי. בשנים 2002-2003 פרסמה הנתבעת בעיתונות המקומית, באזור חיפה והצפון, הזמנה לרוכשים פוטנציאליים לקנות בתי מגורים מדגם שנקרא 'אלמוג' הכולל ללא תמורה נוספת יחידת דיור צמודה שלה כניסה נפרדת, בשטח של כ - 50 מ"ר, אשר ניתן להשכירה בתמורה נאה. קיומו ותוכנו של המצג הזה נועדו להשפיע על רוכשים פוטנציאליים להתקשר בעסקה עם הנתבעת לצורך רכישת בתי מגורים כאלה בפרויקט. התובעים הגיעו לאתר המכירות במהלך החודשים פברואר - מרץ 2003 בעקבות הפרסום וזכו להמחשה של הפרויקט באמצעות דגם תלת מימדי שהיה באתר, ממנו ניתן היה להתרשם כי אכן מדובר בתכנון הכולל את יחידת הדיור הנפרדת. על סמך המצגים הנ"ל ותוכנם של פגישות עם נציגי הנתבעת שאישרו בפניהם את נכונות הפרטים, התקשרו התובעים בחוזים עם הנתבעת לרכישת בתי מגורים בתאריך 14.4.03 כאשר לצורך מימון הרכישה נטלו הלוואות בסכומים גבוהים וסמכו על כך שיוכלו לממן חלק מהחזרי ההלוואות מהשכרת אותה יחידה נפרדת. שני בתי המגורים נרכשו "על הנייר", מועד המסירה נקבע לתקופה שבין שנה לשנה וחצי ממועד החתימה על החוזה, בהתאמה, הנתבעת לא עמדה בלוח הזמנים. לימים התברר לתובעים כי הולכו שולל וכי אותה יחידת דיור איננה נפרדת אלא נבנתה כחלק ממעטפת בית המגורים בלא כל אפשרות חוקית להשתמש בה כיחידה נפרדת הנהנית מכניסה נפרדת והניתנת להשכרה. יתרה מזאת, התברר שלנתבעת אין היתר לבניית יחידות נפרדות וכי הועדה המקומית לתכנון ובניה מתנגדת לאכלוס ושימוש בשטח כיחידה נפרדת ומכיוון שכך לא קיבלה הנתבעת "טופס 4" למבנה המגורים. במצב דברים זה ובמשך תקופה ממושכת נאלצו התובעים להשתמש בחיבורי חשמל זמניים אשר אפשרו שימושים מוגבלים בלבד. הנתבעת אף נהגה לאיים על התובעים כי ינותקו מאספקת החשמל הזמנית אם לא יסכימו לדרישות שונות וחדשות שהעלתה. התובעים טוענים למצגי שווא, הטעיה, חוסר תום לב בניהול משא ומתן. כאשר הנתבעת אמורה הייתה להעמיד לרשות התובעים בתי מגורים במצב מושלם בהתאם לפרסומים ולתנאי החוזה לאחר קבלת טופס 4 וכאשר בתי המגורים מחוברים לכל התשתיות במצב מושלם ולא כך היה. אילו היו התובעים יודעים את העובדות לאשורן לא היו מתקשרים בעסקה עם הנתבעת. מטעם התובעים הוגשה חוות דעת של הכלכלן והשמאי מר גדעון קרול לעניין אומדן דמי שכירות ראויים ליחידה נפרדת, הכנסה שנשללה מן התובעים בנסיבות הנ"ל, על פיה ניתן היה לקבל דמי שכירות בסכום בשקלים השווה ל - 400 דולר לחודש. על סמך חוות דעת זו חישבה כל אחת ממשפחות התובעים את הפסדיה נכון למועד הגשת התביעה ובהתחשב בכך שמשפחת קורן קיבלה את החזקה בנכס בספטמבר 2005 ומשפחת ינקו קיבלה את החזקה בנכס בינואר 2005. בשלב מאוחר יותר הוגשה חוות דעת נוספת לפי ירידת ערך כל נכס כתוצאה מהעדר יחידת דיור נפרדת. השמאי מר קרול העריך את ההפסד לסך של כ - 167,000 ₪. הדרישה לפיצוי כספי כוללת גם בקשה לחייב את הנתבעת בתשלום חודשי עד למועד קבלת אישור והיתר ליחידת דיור נפרדת וכן דרישה לפיצוי בגין נזק שאינו ממוני בסך 25,000 ₪ לכל משפחה. עמדת הנתבעת: ההסכמים שנחתמו עם התובעים אינם הסכמי מכר דירה. לנתבעת אין מעמד במקרקעין ופעילותה מסתכמת במתן שירותי בניה כפי שעולה במפורש מנוסח ההסכמים ומן הכותרת המודגשת בכל הסכם. בהתאם לכך הוכרה הנתבעת בדיווחים לרשויות המס כקבלן מבצע בלבד ולא חויבה בתשלומי מס על המקרקעין. מבין הדגמים שאושרו לבניה ע"י ועד האגודה במושב בחרו התובעים לרכוש דגם 'אלמוג' שהינו בית מגורים עם מעטפת בשטח 50 מ"ר בקומה התחתונה. הנתבעת התחייבה לבנות את המעטפת כשהיא סגורה מכל כיווניה ללא ריצוף, ללא טיח וללא דלתות וחלונות. התובעים ביקשו אומנם לסיים את בניית המעטפת ולפתוח דלת חיצונית, אולם נציג הנתבעת מר ברק אוחיון הסביר להם, עובר לחתימת ההסכמים, שבקשה זו אינה ניתנת לביצוע בהעדר היתר לכך. התובעים ידעו שאין היתר לכניסה נפרדת וניתן להבין מתוכנו של המפרט אשר צורף לכל הסכם כי מדובר במעטפת סגורה. הנתבעת מכחישה את טענת התובעים כי החליטו לרכוש את בתי המגורים על סמך הפרסום אותו ראו בעיתונות המקומית ואשר את תוכנו צרפו כראיה מטעמם. פרסום זה אותו מציגים התובעים כלל לא היה בנמצא במועד חתימת ההסכמים והוא נעשה על ידי הנתבעת רק מספר חודשים לאחר מכן. אף אין ממש בטענת התובעים כי הוצג להם בהתאם דגם בתלת מימד להמחשה אשר ממנו יכולים היו להסיק כביכול כי אכן מובטח להם בית מגורים שלו יחידה נפרדת בקומת הקרקע. הדגם אליו מתייחסים התובעים הוצב באתר המכירות רק בתאריך הנקוב על ידי התובעים כתאריך חתימת ההסכמים בעוד שעל פי לוח הזמנים אשר מוסרים התובעים הם ראו את הדגם מספר שבועות קודם לכן. לבד מכך חתמו התובעים על הסכמים אשר על פי תוכנם מאיינים כל נפקות לכל פרסום ו/או מצג קודמים. הוסכם במפורש כי רק החוזים הכתובים והחתומים כפי שהם, מחייבים. הנתבעת מדגישה כי שווקו בפרויקט דגמים שונים בלא להיכנס לפרטי העסקה במסגרת הפרסומים. הפרטים נסקרו בהרחבה בשיחות שבעל-פה במשרדי הנתבעת באתר ובמסגרת ההסכמים. הנתבעת מאשרת שהציגה בפני התובעים את האפשרות שבעתיד ניתן יהיה להשתמש בשטח הנבנה כמעטפת באופן נפרד, אך בשום שלב לא התחייבה לא לקבלת היתר וממילא לא ללוח זמנים לקבלתו. התובעים אישרו בחתימתם על ההסכם כי בחנו היטב את כל הנתונים הרלוונטיים הקשורים לעסקה, לרבות המצב המשפטי, עובר לחתימתם על ההסכם. ההסכמים עליהם חתומים התובעים אינם הסכמים אחידים אלא הסכמים אשר לגבי תוכנם נוהל מו"מ בין הצדדים וחלק מתנאי כל הסכם שונו לבקשת התובעים. בפרט ראו התובעים חשיבות בהתניית תוקפו של ההסכם בקבלת מענקים ונושא זה הוסדר באופן מפורט. אם היו התובעים רואים חשיבות עקרונית לנושא בנייתה של המעטפת כיחידה נפרדת יש להניח כי היו דואגים להסדיר גם נושא זה. בכל מקרה בשטח המעטפת ניתן היה להשתמש על ידי בניית גרם מדרגות המקשר בין שאר חלקי המבנה לבין שטח המעטפת התחתון. התובעים מטעמיהם שלהם נמנעו מלבצע קישור כזה. אומנם בניית מדרגות מחייבת ויתור על שטחים בבית המגורים ואולם נתון זה ידוע היה לתובעים בטרם חתמו על הסכם קבלת שירותי הבניה. אשר לטענות התובעים בעניין חיבור לתשתית החשמל - הסיבה לכך שהתובעים נאלצו להשתמש בחשמל זמני נעוצה בעיקרה בסירובם לחתום על מסמכים שדרשה הועדה המקומית לתכנון ובניה לצורך קבלת טופס 4 הנדרש לחיבורי קבע, כתוצאה מכך סיפקה להם התובעת חשמל ללא תמורה נוספת כל אותה תקופה. הנתבעת מאשרת שבשלב מסוים הודיעה לתובעים שאם יעמדו בסירובם לחתום על המסמכים הדרושים לקבלת טופס 4 היא תפסיק לספק להם חשמל בחינם. מטרת דרישות הועדה הייתה להבטיח כי לא ייעשה שימוש במעטפת כיחידת מגורים נפרדת. הנתבעת מאשרת כי התקיימו שיחות רבות בין נציגה מר ברק אוחיון לבין התובע 3 אך בכולם חזר נציג הנתבעת וציין שאין ולא הייתה התחייבות מצד הנתבעת לקבלת היתר לכניסה חיצונית עבור יחידה נפרדת. לפנים משורת הדין פעלה הנתבעת כדי לסייע לתובעים לשנות את תקנון תוכנית בניין העיר התקפה. הנתבעת בנתה את בתי המגורים על פי היתרי בניה ובהתאם לתוכניות שנחתמו במסגרת ההסכמים עם התובעים ואושרו על ידי הועדה. לעניין הנזק - חוות דעת המומחה מטעם התובעים מגמתית ומופרזת. אף לא נלקחו בחשבון ההשקעות הרבות שיש להשקיע לצורך הכשרת שטח המעטפת כצימר לרבות הוצאות הפרסום, התפעול והתחזוקה. בנוסף לכך יש להביא בחשבון שאילו היו התובעים דואגים לחיבור בין הבית למעטפת על ידי גרם מדרגות, כפי שרשאים היו לעשות היו יכולים למזער את נזקיהם, אם היו כאלה, עד למינימום. עם ביצוע חיבור פנימי שכזה אף ניתן היה לבקש ולקבל היתר לפתיחת פתח במפלס התחתון. דיון: בין שלב ניסוח כתבי הטענות לבין שלב הגשת תצהירים במקום עדות ראשית שינו הצדדים את חזית הטיעון, התובעים בגזרת הנזק והנתבעת בגזרת האחריות. התובעים צרפו חוו"ד נוספת של מומחה על מנת לאשש טענה חילופית לירידת ערך הנכסים מתוך השוואה בין נכס הנהנה מיחידת דיור נפרדת לבין נכס שאיננו נהנה מיחידת דיור כזו. הנתבעת העלתה טענה השוללת לראשונה כליל את האפשרות שהתובעים פנו והתעניינו בבניית בית מגורים במושב עין יעקב, על סמך פרסום שראו בעיתונות ושללה לראשונה את הטענה כי הוצג בפני התובעים דגם בתלת מימד של הנכס שבו מדובר, הכל על סמך טענה חדשה כי הפרסום והדגם הנזכרים בכתב התביעה, לא היו בנמצא במועדים הנקובים ע"י התובעים בכתב התביעה, דהיינו בחודשים פברואר - מרץ 2003. בנוסף לכך צרפה הנתבעת לראשונה לכתב הסיכומים כנספח ח' פרסום בעיתונות מיום 21.3.03 של דגם 'אלמוג' על מנת לתמוך בעמדתה כי מדובר היה באותה נקודת זמן בדגם "חדש", כעולה מאותו פרסום, ובטענתה כי באותו שלב עדיין לא הוצג לציבור מצג שבדגם זה אפשרות ליחידה נפרדת. במובן זה, טרוניות הנתבעת כלפי התובעים לעניין צירוף חוות דעת נוספת תוך הרחבת חזית הינן בבחינת 'כל הפוסל במומו פוסל'. בכל אופן, במחלוקת שבין הצדדים בסוגיית הפרסום אני מעדיף את עמדת הנתבעת על פני עמדת התובעים. מר אוחיון בשם הנתבעת הסביר בעדותו שלא היה פרסום כזה אשר טוענים לו התובעים, עובר לחתימת ההסכמים מכיוון ש"אי אפשר היה לפני כן ולכן לא פרסמנו לפני כן". רוצה לומר כי הנתבעת לא יכולה הייתה לצאת בפרסום במועדים אשר מזכירים התובעים שכן לא היה אפשר באותה נקודת זמן להבטיח הבטחות שלא ניתן לקיימן מבחינת תוכנית בניין עיר תקפה. עם זאת הוסיף והסביר: "מבחינתנו אנחנו היינו בקשר עם הועדה דרך הישוב, הייתה בעיה אזורית עמוקה מאוד, יש צימרים בהרבה ישובים ולאף אחד אין אישור ועשו את זה בהרבה מועצות אזוריות הוציאו תב"ע אזורית לצימרים. היינו בקשר עם הועדה, התהליך שהתחיל ב - 99' רקם עור וגידים בסביבות 2003 ובשיחה עם הועדה הם אמרו שהם מוכנים לאשר צימרים. זה היה בסביבות אפריל 2003. הם אישרו לנו ואנחנו שמחנו ויצאנו בפרסום וכו' ". עוד הוסיף והסביר בעדותו כי: "הדגם שמופיע בפרסומת אף פעם לא נבנה. דגם 'אלמוג' היה יחידה קומפלט קומה עליונה וקומה תחתונה, הוא לא נרכש, לא נבנה ובוטל. לשאלתך מתי החלטנו לקרוא לדגם 'אלמוג' כך ואני משיב שכל דגם בא כדגם הוא בא כמעטפת. נכון שדגם אלמוג זה הדגם היחיד עם מעטפת תחתונה. היו דגמים ממודלים. היו בסביבות 8-9 דגמים. היה רק דגם אחד עם מעטפת בקומה התחתונה. אף אחד לא קנה את הדגם מסוג 'אלמוג' ". על אף שהתובעים בעת חקירתם עמדו על כך שראו בעיתונות פרסומות בנוסח זהה לנוסח של מודעת הפרסומת אשר צרפו לכתב התביעה, לפני שהגיעו לאתר המכירות בחודשים פברואר - מרץ 2003, לא שלל התובע 3 את גרסתה המאוחרת של הנתבעת כי מודעת הפרסום אשר צורפה כנספח לכתב התביעה ואשר על סמכה, כך לטענת התובעים בכתב התביעה, התעניינו התובעים בעסקה, פורסמה למעשה רק באוגוסט 2003 דהיינו כ - 4 חודשים לאחר חתימת החוזים עם התובעים. למרות זאת עמד התובע 3 על כך שראה מודעה כזו גם קודם לכן אם כי לא הצליח לאתר מודעה כזו למרות חיפושים נרחבים. כך השיב לשאלות ב"כ הנתבעת: "אם אתה אומר לי שהמודעה הזו פורסמה באוגוסט 2003 ואני משיב שחיפשתי את המודעה כשהבנתי שהולכים למשפט. ביליתי בארכיון וחזרתי שנים אחורה. הבאתי דוגמא למודעה אני לא יודע ספציפית מתי זה פורסם". ראיה טובה לעמדת הנתבעת לפיה מודעת הפרסום אשר צורפה לכתב התביעה פורסמה באוגוסט 2003 ניתן למצוא מתוך כך שהמודעה נכללת בדף עיתון שבו מודעות נוספות והנה בין המודעות שפרסמה חברת התיווך 'רימקס' נמצאת מודעה למכירת קוטג' ונרשם בה: "בית פתוח בשישי 22.8 מ - 11-13". על סמך כך ומכיוון שגם התובע 3 מאשר כי למרות שבילה בארכיון לצורך חיפוש תימוכין לעמדת התובעים לקראת המשפט, לא הצליח למצוא מודעה בעלת תוכן דומה, ניתן לקבוע, לצורך ההליך דנן, כי אכן לא הייתה מודעה כזו בנמצא עובר לחתימת החוזים. מכיוון שכך יש לדחות את טענת התובעים כי המצג שבמודעה השפיע על התובעים לרכוש דירה מסוג 'אלמוג'. ככל הנראה שוכנעו התובעים להתקשר בעסקה עם הנתבעת על סמך המצג, אשר קוים, כי ניתן להנות ממענקים ומהחזרי ממשכנתא מדורגים. כך אישר התובע 3: "חיפשתי בשנת 2003 לרכוש בית מגורים בגליל המערבי הגעתי ל'עין יעקב'. הייתי בהתחלה בפרויקט של דקל אחר בקיבוץ מורן וראינו הרבה מודעות, ראש הנקרה, קיבוץ מורן והיה גם עין יעקב. בהתחלה הגענו לקיבוץ מורן וראינו שאין מענקים ואותו איש מכירות המליץ לנו לראות בעין יעקב. הגענו לעין יעקב והתאהבנו במקום... ראינו הרבה פרויקטים. עין יעקב היה מתאים לאפשרויות שלנו ובנוסף המענק". הפרכה בגרסת התובעים בעניין הפרסום מצדיקה גם דחיית גרסתם לעניין המצג שהוצג בפניהם לטענתם באמצעות דגם 'אלמוג' תלת מימדי, עובר לחתימת החוזים. גם בעניין זה מעדיף אני את עמדת הנתבעת על פני עמדת התובעים. בסעיף 11.4 לכתב התביעה נטען כי במשרדי המכירות של הנתבעת הוצג לעיני כל מודל תלת מימדי של הפרויקט ובו היחידה הנפרדת של דגם 'אלמוג' והמדרגות מהחצר. באמצעותו של הדגם הסביר נציג המכירות את פרטי הפרויקט ומשמעותו תוך שהוא חוזר ומדגיש את האפשרות להשכיר את היחידה הנפרדת ובדרך זו לממן את הרכישה כולה. בכתב הגנתה בחרה הנתבעת שלא להכחיש את הטענה במפורש אלא להסביר מדוע אין לכך נפקות בהסתמך על נתונים והסכמים מאוחרים. בתצהיר במקום עדות ראשית הכחיש נציג הנתבעת מר אוחיון באופן מוחלט את האפשרות כי התובעים ראו דגם תלת מימדי באתר המכירות, עובר לכריתת ההסכמים. מר אוחיון צרף לתצהירו חשבונית נושאת תאריך 11.4.03 שהוצאה על שם הנתבעת על ידי 'אורי גלברד - מודלים לארכיטקטורה', בקשר ל"מודל בית עין יעקב" והסביר כי הדגם הוצג לראשונה באתר ביום 14.4.03 וכי הוא אישית אסף את הדגם מרמת אפעל. במעמד קבלת הדגם הוא קיבל את החשבונית המצורפת. בעניין זה מופנית תשומת הלב לכך שבסיפא של החשבונית אכן נרשם "תאריך אספקה 11.4.03". בעדותו הוסיף והסביר כדלקמן: "בפרויקט הזה נבנו עשרות יחידות מתוכם אנחנו בנינו כ - 42 או 43 והשאר בנו בנים במושב וגורמים פרטיים וכו'. היו הרבה מאוד דגמים בפרויקט. 8-9 דגמים שונים. תוך כדי תהליך הבניה הוצאנו את הדגמים. רוב הדגמים היו עם מעטפת סגורה. לרוכשים ניתנה אופציה שאנחנו נשלים את המעטפת.לחלק עשינו ולחלק לא. לשאלתך כמה מתוך הדגמים היו עם מעטפת בחצר ואני משיב שרק אחד. דגם 'אלמוג'. לא היה שם אחר לדגם. כל הזמן קראו לו 'אלמוג' ". מכיוון שהתובעים התייחסו, גם לפרסום של דגם בשם 'נוף' אשר על פי פרסום מ - 6.12.02 "כולל יחידה נפרדת על שטח של כ - 45 מ"ר בקומה התחתונה אידיאלית למטרות השכרה", המשיך והסביר מר אוחיון: "דגם 'נוף' הוא דגם שיצרנו שהוא יושב על בית דו קומתי שהוא בנוי שתי קומות, סדר גודל של 150 מ"ר, קומת כניסה, סלון וממ"ד וקומה תחתונה. בנינו חדר שינה הורים וחדר שינה ילדים ויצרנו דלת נפרדת לעוד שני חדרים עם אפשרות לכניסה נפרדת. הדייר יכול לעשות איתם מה שהוא רוצה כולל להשכיר. זו לא יחידה נפרדת לגמרי מכיוון שיש לה קישור לשאר המבנה אבל אם דייר מעוניין להשכיר את היחידה, זה עניין שלו מול הועדה. אני יודע שיש דייר שעושה את זה. אני יודע שהוא הגיש בקשה להיתר וקיבל. זה היה בערך לפני שנתיים וחצי - שלוש. (דהיינו בתחילת 2007 בערך, א.ש.) וכו'. הייתה לו מעטפת למעלה והוא עשה מדרגות. הוא משכיר למעלה את היחידה הנפרדת. לשאלתך אם בדגם 'נוף' היחידה הנפרדת היא למעלה או למטה ואני משיב שהיא למטה". ולהלן (עמ' 11 לפרוטוקול הדיון מיום 15.6.09: "היו לנו ארבעה מודלים. שלושה מודלים נבנו ב - 2001 ומודל אחד נבנה ב - 2003. שלושה המודלים היו דגמים שונים, התחלנו עם דגם 'אלמוג' שהיה חדש ב - 2004 והתחלנו שיווק איתו ועשינו אותו כמו כל הדגמים האחרים עם מעטפת". טוענים כמבואר התובעים כי כאשר הגיעו לאתר במהלך החודשים פברואר - מרץ 2003 המחישו בפניהם באמצעות דגם תלת מימדי, דווקא את היחידה שכונתה בפרסומים 'אלמוג' ובכתב סיכומיהם מפנים הם את תשומת הלב לכך שמדובר היה, גם לשיטת הנתבעת בדגם בעל תצורה מיוחדת "עם מעטפת בחצר". זו ככל הנראה הסיבה לכך, כך לשיטת התובעים, שלא תוכנן מראש גרם מדרגות פנימי. הנתבעת מדגישה את השונות בין דגם 'נוף' לדגם 'אלמוג' ומצרפת לראשונה לכתב סיכומיה פרסום מיום 21.3.03 אשר מטרתו להניא רוכשים פוטנציאלים להתעניין בדגם 'אלמוג' על סמך כך שהרוכשים יהנו ממענקים וממשכנתא מדורגת לפי תחשיב שהוצג בפרסום הנספח לכתב הסיכומים. בנספח זה מומחשת וילה עם יחידה צמודה בחצר שלה כניסה נפרדת ויציאה לחצר ולעניין חישוב החזרי המשכנתא נרשם כי "הנתונים מבוססים על פי חישוב לזוג זכאים לדגם החדש 'אלמוג' 4 חדרים". מכיוון שמדובר בדגם חדש ומכיוון שרק דגם אחד סופק על פי הטענה ממש בסמוך למועד חתימת ההסכמים, טוענת הנתבעת כי דגם זה - 'אלמוג' לא הוצג בפני התובעים כטענתם ולא שימש שיקול במערכת שיקוליהם אם להתקשר בעסקה עם הנתבעת אם לאו. התובע 3 מסר בעדותו עדות מעורפלת בקשר לדגם שראה ואפשר שבמהלך התקופה שחלפה ומכיוון שביקר במקום מספר פעמים ובמהלך התקופה נוספו דגמים, לא יכול היה להגדיר איזה מן הדגמים מוצב היה בנקודת זמן ספציפית. כך העיד: "אני זוכר בדיוק איך הדגם היה. הוא בסטנד עם קופסת פלסטיק מעל שהיה ניתן להרים אותה. הדגם היה תלת מימדי. ראו את המדרגות מבחוץ וראו את יחידת הדיור. היה יפה לראות את זה כי עד אז ראינו רק שרטוטים. הייתה ירידה עם מדרגות עם כניסה נפרדת של יחידת הדיור. אני חושב שזה היה מעטפת. אני לא זוכר אם המעטפת הייתה סגורה או פתוחה. אתה אומר שלגבי הדגם המוקטן אומרת הנתבעת שלא היה באתר עד אמצע חודש אפריל ולטענתה היה עם מעטפת ולא עם מדרגות ואני משיב שזה לא נכון. ראיתי את הדגם גם במועד מאוחר יותר הוא היה שם... באתי הרבה לאתר... אני ראיתי את הדגם המוקטן עוד לפני שחתמתי על החוזה. היו עוד דגמים. זה לא היה הדגם התלת מימדי היחידי". התובע 1 העיד אומנם באופן פוזיטיבי כי כאשר הגיע לאתר ראה את הדגם שבמחלוקת, עם זאת יש לזכור כי שני התובעים אף העידו באופן פוזיטיבי שזמן ניכר לפני שהגיעו לאתר המכירות הבחינו בפרסומי הנתבעת לפיהם עומד למכירה דגם 'אלמוג' עם אפשרות ליחידת דיור נפרדת, טענה שלא עמדה במבחן. מדובר בגרסאות בעלי דין ואין להוציא מכלל אפשרות כי עקב ריבוי הפרסומים והדגמים בתקופות שונות על ציר הזמן, מספר הביקורים של התובעים באתר והמצגים המעורפלים של פרסומי הנתבעת ואמירות נציגיה, כפי שיבואר אף לקמן, בגד בהם זכרונם של התובעים ולא הצליחו לשחזר נאמנה מי אמר מה או מי פרסם מה ומתי. במחלוקות בסוגיית הפרסום בעיתונות ובסוגיית המצג על סמך דגם באתר המכירות, לא הצליחו איפה התובעים להוכיח את עמדתם במאזן ההסתברויות והכף נוטה דווקא לטובת גרסת הנתבעת כי בנקודות הזמן הנקובות על ידי התובעים, קרי, בתקופה הסמוכה שלפני חתימת החוזים לא פורסמה בציבור מודעה לפיה ניתן לרכוש דגם 'אלמוג' עם יחידת דיור נפרדת ולא הוצג לציבור דגם תלת מימדי על מנת להמחיש אפשרות כזאת. מוסיפים וטוענים התובעים כי גם בשיחות בעל-פה עם נציגי הנתבעת, עובר לחתימת החוזים, הוצג בפניהם מצג כזה לפיו ניתן יהיה לעשות שימוש ביחידת דיור נפרדת בדגם 'אלמוג' לצורכיהם. שני הצדדים מזכירים שיחות בעניין זה שהתנהלו ביניהם לפני שנחתמו החוזים. הנתבעת בכתב הגנתה ובתצהיר במקום עדות ראשית מדגישה כי לא זו בלבד שברור היה לתובעים כי כל אשר מתחייבת הנתבעת מסתכם בבניית בית המגורים במפלס התחתון כמעטפת סגורה, אלא שלפני חתימת החוזה אף קיבלו על כך התובעים הסבר בעל-פה ומשניסו בכל זאת לשכנע את נציג הנתבעת לבצע כניסה נפרדת למעטפת הסביר להם מר אוחיון שלא ניתן להיענות לבקשתם מכיוון שאין היתר לכך. אין בסיס איפה לטענת התובעים כי סברו שבית המגורים יועמד לרשותם כאשר למעטפת כניסה נפרדת. גם במחלוקת הזו שבין הצדדים אני מעדיף את עמדת הנתבעת לפיה ברור היה לתובעים בעת כריתת ההסכם שבסופו של תהליך הבניה יקבלו לחזקתם בית מגורים כאשר המפלס התחתון כולל מעטפת סגורה. התובעים אישרו זאת למעשה בעדותם. כך השיב התובע 1 לשאלות ב"כ הנתבעת: "מר ברק אוחיון ידע שאנחנו לא משופעים באמצעים ואמר לי שבנוסף לבית המגורים אני הולך לקבל יחידה נפרדת בפורמט של 'מעטפת' שאותה נוכל להשכיר. הוא לא הבטיח לי יחידת דיור גמורה בנויה אלא מעטפת שאני אוכל להשלים אותה ליחידה בנויה גמורה ואוכל להשכיר אותה. אני תכננתי לעשות את כל הסידורים הדרושים בתוך 3-4 חודשים. הוא הבטיח לי שמתחת לבית המגורים שאנחנו נגור שם תהיה מעטפת בנויה סגורה אבל לא מוכנה למגורים מיידיים וכו' ". גם התובע 3 אישר זאת בעדותו: "אתה מפנה לכך שרשום בחוזה בסעיף 3.1 'קומה אחת + מעטפת' כש'המעטפת' מודגשת ואני משיב שראיתי את זה וכו'. בשלב הראשון לא תכננתי להשתמש ביחידה הנפרדת. תכננו להיכנס לבית להיות בו כמה חודשים, לא היו תשתיות וברגע שזה יסתדר לסדר את היחידה. לא במועד המסירה". על סמך ניסוח ההסכמים, תוכן המפרט ועדויות הצדדים, ניתן אם כן לקבוע כי נרשם, הוסכם ואף נאמר לתובעים שבסופו של תהליך הבניה יועמד לרשותם בית מגורים כאשר במפלס התחתון מעטפת סגורה. המצג הזה היה ברור, גלוי וידוע לתובעים. נראה עם זאת שהתובעים סברו כי כל אשר עליהם לעשות על מנת להכשיר את המעטפת למגורים מסתכם בהשלמת עבודות הגמר ופתיחת פתחים. ניתן לקבל כי מנקודת השקפתם מדובר היה בפעולות טכניות שלא היו אמורות להיתקל באיזה מכשול שהוא למעט עניינים כספיים ועניינים בירוקרטים. כך באו הדברים לידי ביטוי בעדותו של התובע 1: הוא הבטיח לי שמתחת לבית המגורים שאנחנו נגור שם תהיה מעטפת בנויה סגורה אבל לא מוכנה למגורים מיידיים ואני אצטרך אח"כ לשפץ, לסדר חשמל וריצוף ואוכל להשכיר אותה כיחידה נפרדת. הוא לא דיבר על היתרים". גרסה אחרת בעניין תוכן ההסברים אשר ניתנו לתובעים לפני חתימת החוזים מוצגת בתצהיר במקום עדות ראשית בחתימת מר אוחיון. בסעיף 40 לתצהיר נרשם: "אכן, עובר לחתימת ההסכמים נשוא תצהירי זה ביקשו התובעים הן ינקו והן קורן - מן הנתבעת לסיים את בניית המעטפת ולפתוח דלת חיצונית אשר תאפשר כניסה נפרדת לשטח המעטפת, אולם הסברתי להם בצורה מפורשת אשר אינה משתמעת לשתי פנים כי אין אפשרות לעשות כן בהעדר היתרים מתאימים. הסברתי לתובעים כי היתר כאמור יכול ויינתן, אם בכלל, רק בשלב מאוחר יותר אך בכל מקרה הבהרתי כי אין בכך כל התחייבות מצד הנתבעת באשר העניין אינו בשליטתה של הנתבעת". הנתבעת איננה טוענת כי הוסבר לתובעים שלא ניתן כלל על פי המצב המשפטי הנתון לקבל היתר בניה ליחידת מגורים נפרדת, גם אם תוגש בקשה, כפי שאישר מר אוחיון: אתה אומר ששרטטנו לקונה כניסה מבחוץ ולשאלתך אם זה הכל פיקציה ואי אפשר לעשות שם כלום ולשאלתך מדוע לא כתבתי שאי אפשר לעשות שימוש בלי להוציא היתרים ותקנון ואני משיב שנרשם מעטפת. הפרויקט הזה התחיל שנתיים אחורה, תמיד היה מעטפת. לא רשמתי מה אסור, גם היום לא ארשום מה אסור וכו'. לשאלתך אם נאמר שאת הפתח אסור לפתוח כי אין היתר ואני משיב שלא אמרתי מה אסור. אין דבר כזה לומר לדייר מה לא לעשות". ככלל, לא הצטיינה הנתבעת במתן הסברים בהירים לתובעים, לא בגזרה זו ואף לא בעניינים אחרים כגון בשאלת מעמדה כלפי התובעים כמי שנותנת שירותי בניה בלבד על פי נוסח ההסכמים. על כך בוודאי שאיננה ראויה לשבח. למרות זאת אני בדעה כי התובעים לא הצליחו להוכיח את טענתם בדבר תרמית ו/או הטעיה ו/או מצגי שווא רשלניים מצד הנתבעת באופן שניתן לבסס על סמכו עילת תביעה כלפי הנתבעת. די בנימוקים הנ"ל על מנת להצדיק מסקנה כי דין התביעה להידחות. כהערה יצוין שאילו היו התובעים עומדים בנטל המוטל עליהם בעניין זה דוחה הייתי את טענת הנתבעת אשר ביקשה להסתמך על ההסכמות החוזיות שבין הצדדים כפי שנוסחו על ידי הנתבעת שבאמצעותן ביקשה לאיין כל נפקות לפרסומים שקדמו למועד כריתת החוזים ולהעמיס על שכמם של התובעים הצהרות שאין בהן ממש לפיהן בדקו היטב את המצב העובדתי והמשפטי הנוגע לעסקה וכי הם נוטלים על עצמם את כל האחריות לכך. ראו: ע.א. 86/76 עמידר החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ נ' אברהם אהרון - פ"ד לב(2)337, ע.א. 607/83 חיים אהרון נ' יובל כרסנטי - פ"ד מב(1) 397, ע.א. 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ - פ"ד מג(1)183, ד. פרידמן ונ. כהן - חוזים (1991) כרך א' 521-528. מוצא אני לנכון לציין שאף בהנחה שהיו התובעים מצליחים להוכיח כי הובטח להם שתהיה אפשרות לגישה נפרדת למפלס התחתון, להבדיל מן האפשרות להכשיר יחידה נפרדת, הנזק אשר נגרם לתובעים הינו קטן משמעותית ביחס לזה המוצג מטעמם. כהערה מקדימה רושם אני שאין לקבל טענת הנתבעת בעניין הרחבת החזית על ידי התובעים עקב צירוף חוות דעת נוספת להוכחת טענה חילופית של ירידת ערך. אומנם בכתב התביעה דרשו התובעים פיצוי על בסיס אובדן דמי שכירות חודשיים עד למועד הגשת התביעה וממועד הגשת התביעה ועד שניתן יהיה לקבל היתר ליחידת דיור נפרדת ובנוסף פיצוי עבור נזק שאינו ממוני בעוד שלתצהיר במקום עדות ראשית צרפו לראשונה חוות דעת נוספת לתמיכה בטענה חילופית של ירידת ערך ואולם יש לזכור כי בכתב הגנתה טענה הנתבעת בסעיף 76.3 שחוות הדעת אשר צורפה לכתב התביעה איננה רלוונטית מכיוון שגם לשיטתם של התובעים אין מקום לתביעה על סמך חישוב של שיעור הכנסה חודשית שנמנעה מן התובעים כטענתם ואין מקום לדרישת פיצוי "מכאן ועד סוף העולם" אלא שיש לחשב את הפיצוי בהתאם לשווי אפשרות הניצול. בעניין זה ביקשה הנתבעת לדחות את שלב הגשת חוות הדעת. נראה שהתובעים בטענתם החילופית ביקשו להתמודד עם עמדה זו של הנתבעת ולהציג אפשרות חילופית לחישוב הנזק כדי למסגרו בסכום סופי ומוחלט. בחוות הדעת הנוספת מטעם התובעים נערך תחשיב על סמך השוואה בין שווי הנכס ללא יחידה נפרדת לבין שוויו אילו הייתה צמודה לו יחידה נפרדת. הנתבעת לא הסתייגה מהצגת שיעור הנזק בצורה זו ואף הגישה חוות דעת נגדית על מנת להתמודד עם הטענה. עם הגשת חוות הדעת הנגדית של המהנדס והשמאי מר ברלינר רשם ב"כ הנתבעת כי חוות הדעת מוגשת מבלי לגרוע מטענות הנתבעת כלפי התביעה לגופה בלא הסתייגות על סמך הטענה כי מדובר בהרחבת חזית. לעניין ירידת הערך כביכול קבע מר ברלינר כדלקמן: "השטח שתופסות מדרגות פנימיות הוא בסדר גודל של 5-6 מ"ר (אורך של 5 מ' ורוחב 1-1.20 מ') בכל אחת מהקומות. הבניין כפי שנבנה מתאים למשפחה בגודל מסוים. קיומן של מדרגות בבית המגורים מאפשר מגורים של משפחה גדולה יותר ובכך מגדיל את פוטנציאל המכירה של בית המגורים. ההבדל הנוצר בין שתי האופציות (כניסה נפרדת או מדרגות) הוא באופי השימוש בבית המגורים ולא בערך בית המגורים, על כן אינני מוצא כי נגרמה בנסיבות העניין ירידת ערך כלשהי". במסגרת שאלות הבהרה נשאל מר ברלינר האם הוא עומד על קביעתו גם לנוכח כך שבניית מדרגות פנים "מבטלת למעשה את האפשרות לעשות שימוש סביר בשני חדרים" ועל כך השיב: "מדרגות פנימיות אינן מבטלות את האפשרות לעשות שימוש בחדר בקומה העליונה ובחדר בקומה התחתונה". מנגד, בחוות דעת המומחה מר קרול מטעם התובעים, מיום 19.3.07 המתייחסת לירידת הערך מוקדש פרק למצב התכנוני כדלקמן: "על פי תוכנית ג/10535 שפורסמה למתן תוקף בתאריך 14.3.00 ב - י.פ. 4863 המגרשים מסומנים בצבע כתום ומוגדרים כאזור מגורים ג'. שטח מגורים ג' ישמש לבניית בנייני מגורים חד משפחתיים. בכל מגרש תותר הקמת יחידת דיור אחת. לא תותר בניית מבני עזר בשטח המיועד למגורים ג' וכו' ". בעדותו הוסיף מר קרול: "כאשר רשמתי בחוות דעתי שאין אפשרות חוקית להשתמש ביחידת דיור נפרדת במבנה שנבנה על שני המפלסים (הכוונה ליחידת דיור נפרדת במפלס התחתון) אני מתייחס לפי התב"ע". עוד הוסיף: "על מנת לחבר את שתי היחידות צריך שטח למדרגות הפנים. אובדן אפשרות שימוש בחדר ממפלס הכניסה. מעבר לכך יש אובדן שטח גם ביחידה התחתונה כי גרם המדרגות צריך להגיע ממקום למקום. יש את נושא העלות שכרוכה בבניה של אותו גרם מדרגות עם התיקונים והנזק לשטח שגובל באותו חדר. זו חציבה בבטון. יכול להיות מצב שתקופה מסוימת של חודשיים שלושה לא יוכלו להתגורר בבית ואולי רק בחלק ממנו". אין חולק כי על מנת לקבל אישור לחיבור לתשתיות קבועות (טופס 4) דרשה הועדה המקומית חתימה על תצהיר בנוסח הכולל בין השאר הצהרות כדלקמן: "הבית נבנה כאשר קומת העמודים הינה מעטפת בלבד. אנו מתחייבים בזאת כי לא נפעיל בקומת העמודים צימר, או נעשה בה כל שימוש אחר נפרד מהמגורים אלא לאחר, בהתקיים אחד משני התנאים הבאים: הכניסה לצימר ו/או למבנה תהיה מתוך בית המגורים ולא באמצעות כניסה נפרדת. הועדה המקומית לתכנון ובניה תאשר שינוי של התקנון באופן שתתאפשר הפעלת צימר עם כניסה נפרדת. ידוע לנו כי על סמך תצהירנו זה ניתן למבנה טופס 4 ועל כן התחייבותנו זו הינה בלתי חוזרת". יש לציין כי מר קרול בחוות דעתו השניה קבע שעלות בניית גרם מדרגות בבניה איכותית היא 40,000 ₪ כולל מע"מ בעוד שמר ברלינר קבע כי עלות בניית גרם מדרגות, 20,000 ₪. מר קרול העריך כי שווי מ"ר במפלס התחתון ללא אפשרות לגישה נפרדת נמוך ב - 145 דולר / מ"ר משווי מ"ר עם אפשרות לגישה נפרדת ומכאן שנגרמה ירידת ערך השווה ל - 50 מ"ר X 145 דולר / מ"ר ובסך הכל 31,900 ₪ נכון ליום עריכת חוות הדעת. בנוסף לכך קבע שווי אובדן של 24 מ"ר לצורך בניית גרם מדרגות (שני חדרים האחד במפלס העליון והשני במפלס התחתון), כ - 96,000 ₪. קביעה אחרונה זו תמוהה שהרי בסעיף 2 סיפא לחוות דעתו מציין המומחה במפורש בהערה כי: "הח"מ לא התבקש לחוות את דעתו לגבי מיקום ו/או היקף השטח אשר יידרש בפועל לצורך בניית גרם המדרגות הפנימי". בסעיף 11.3 לחוות הדעת מסייג הוא את הקביעה כי יש להביא בחשבון אובדן של 24 מ"ר לצורך בניית גרם מדרגות פנימי תוך הפניה להערה הנ"ל כדלקמן: "שווי שטח מגורים של 2 חדרים, האחד חדר שינה במפלס הכניסה והשני חדר במפלס לקומה התחתונה, שטח כל חדר כ - 12 מ"ר וזאת לצורך בניית גרם מדרגות פנימי ראה הערה בסעיף 2.3 דלעיל". לנוכח קיומה של ההערה הנ"ל, אין בסיס לכאורה לטענה כי בניית גרם מדרגות פנימי מבטלת כליל אפשרות השימוש בשני חדרים ומתשובות מר קרול בעת חקירתו ניתן למצוא מידה מסוימת של הסכמה לעמדת מר ברלינר כי אם לא עורכים השוואה בין בית מגורים מן הסוג הנדון עם יחידת דיור נפרדת צמודה לבין בית מגורים כזה ללא יחידת דיור נפרדת צמודה אלא עורכים השוואה בין בית מגורים כזה עם מדרגות פנים וללא כניסה נפרדת לעומת בית מגורים עם מדרגות פנים הנהנה מכניסה נפרדת, אזי הפער מסתכם לכל היותר ב - 31,900 ₪ על פי הרישא לחוות הדעת, פער שאף הוא איננו מקובל על המהנדס והשמאי מר ברלינר. כך השיב מר קרול לשאלת ב"כ הנתבעת אשר ביקש לברר מדוע לדעתו פחת ערך הנכס למרות שבניית מדרגות פנימיות בין המפלסים מגדילה את אפשרויות הניצול כתוצאה מצירוף חדרים נוספים לשימושים הקיימים: "השאלה למה משווים. אם משווים בין חיבור בין מדרגות פנים לבין יחידה נפרדת, הערך של הבית הכולל יחידה נפרדת גבוה יותר". בין כך ובין כך מכיוון שנדחתה עמדת התובעים כי קיבלו הבטחה לבניית בתי מגורים הנהנים מיחידת מגורים נפרדת, ומשנתקבלה עמדת הנתבעת כי ההתחייבויות כלפי התובעים הסתכמו בבניית בתי מגורים עם מעטפת סגורה במפלס התחתון, מתבקשת המסקנה כי דין התביעה להידחות. אני דוחה איפה התביעה בתיק זה. אשר לשאלת ההוצאות - התנהלות הנתבעת כלפי התובעים הייתה פתלתלה, מעורפלת וכללה מטענים דו משמעיים בכתב ובעל-פה. מן הפניות לציבור על פי הפרסומים ניתן לכאורה לטעות ולהבין כי הנתבעת "מוכרת" דירות לציבור "הקונים" בעוד שבפועל כאשר מגיע שלב ניסוח החוזים מתברר כי הקשר החוזי נכרת בין בעל זכויות במגרש לבין קבלן מבצע. למרות זאת בנספחי ההסכם מפרט "לפי חוק המכר (דירות)". התשריט הנספח להסכם כולל פתחים במפלס התחתון ואילו על פי החלק המילולי מדובר במעטפת סגורה. בעל-פה הוסבר למתקשרים הפוטנציאל לשימוש במפלס התחתון בנקודת זמן עתידית בלתי מוגדרת בעוד שבפועל האפשרויות הקיימות אחרות ומצומצמות. הסבר ברור של המותר והאסור לא נמסר. נראה לי שלא היה נגרע מאומה מן הנתבעת אילו הייתה מציגה בפני התובעים את המצב העובדתי והמשפטי לאשורו, דבר דבור על אופניו שכן לעסקה בכללותה היו יתרונות בלתי מבוטלים ממילא, מבחינתם של התובעים. ההליך אשר נוהל הינו פרי התנהלות זו בבחינת 'לפתח חטאת רובץ'. לפיכך אינני רואה מקום לפסיקת הוצאות לזכות הנתבעת. סוף דבר - התביעה נדחית וכל צד יישא בהוצאותיו. חוזהתום לבתום לב במשא ומתן