קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תוקף הסכם תיווך - קניה ע''י קרוב משפחה: האם חבה הנתבעת בתשלום דמי התיווך לתובע בעבור בית אשר נרכש על ידי קרובי משפחתה? זו השאלה המונחת לפתחי בתיק זה. הרקע וטענות הצדדים: טענות התובע לטענת התובע, פנתה אליו הנתבעת, לראשונה בשנת 2007 וביקשה לקבל מאת התובע שירותי תיווך בעת שחיפשה נכס להשכרה. הנתבעת חתמה על הסכם תיווך, אשר עותק הימנו סומן "א" וצורף לכתב התביעה. טוען התובע, כי בתאריך 6/1/2009 פנתה הנתבעת אליו פעם נוספת וחיפשה 2 נכסים: האחד נכס להשכרה עבורה והשני נכס לרכישה, שלא עבור עצמה, אלא עבור קרבי משפחה המתגוררים בארה"ב. בתאריך זה, חתמה הנתבעת על הסכם התיווך נספח "א" לעיל ובו צויין בנוסף לתאריכים הקודמים, תאריך פנייתה השניה של הנתבעת אל התובע, קרי 6/1/2009 ( להלן: "הזמנת התיווך"). לטענת התובע, עוד באותו יום, הוצגו בפני הנתבעת שני בתים בשכונת "מרום השמורה" בזכרון יעקב הממוקמים ברחוב סמטת גזית בזכרון יעקב, ואשר הינם בבעלות ה"ה יוסי ושרה טל ובעלים נוספים. לטענת התובע, התחייבה הנתבעת לשלם לתובע 2% ממחיר הנכס במקרה של התקשרות בעסקה לרכישתו, בצירוף מע"מ וכן התחייבה לשלם את דמי התיווך אף אם יחתם הסכם מחייב ו/או זכרון דברים ו/או חוזה "בין מי ממשפחתי ו/או כל אדם או גוף אחר שאני קשור אליהם במישרין או בעקיפין ו/או אשר קיבלו ממני מידע ו/או מי שמסרתי לו מידע לגבי הנכס נשוא פעולתכם, לבין הצד השני לעסקה. מוסיף התובע וטוען כי בהתאם להזמנת התיווך התחייבה הנתבעת "שלא למסור לצד ג' כלשהו כל מידע שאקבל ו/או קיבלתי מכם ואם אפר התחייבותי זו אני אפצה אתכם על כל נזק ו/או הוצאות שייגרמו לכם לרבות הוצאות משפטיות וזאת בנוסף לדמי התיווך שיגיעו לכם". לטענת התובע, הוצגו לנתבעת 2 נכסים. האחד - ברחוב סמטת גזית מספר 1 - אותו שכרה הנתבעת ושילמה בגינו עמלת תיווך לתובע, והשני- ברחוב סמטת גזית מספר 3, אותו לימים, רכשו קרובי משפחתה של הנתבעת, ה"ה ליסק יצחק וליסה, ונרשמה לטובתם הערת אזהרה על זכויותיהם בנכס ביום 14/7/2009. טענתו של התובע היא התקשרותם של ה"ה ליסק, קרובי משפחתה של הנתבעת, עם בעלי הזכויות בנכס, בחוזה לרכישתו, הינה תוצאה של פעולות התיווך שביצע התובע וכפועל יוצא של שירותי התיווך שניתנו על ידי התובע לנתבעת. לטענת התובע היה הוא "הגורם היעיל" אשר הביא לכריתתה של עסקת המכר, אשר בגינה זכאי הוא לתשלום עמלת דמי תיווך. התובע ציין, כי המוכר בעסקת המכר הנ"ל שילם לתובע את חלקו בעמלת התיווך. התובע הסביר כי הזמנת התיווך ציינה את שם הפרוייקט "מרום השמורה" בלבד, ללא ציון שם רחוב ומספר לזיהוי נכס ספציפי, זאת מאחר שבזמנים הרלוונטיים, טרם ניתנו מספרים לבתים בפרוייקט. טענות הנתבעת טוענת הנתבעת כי היא כלל לא הזמינה מהתובע שירותי תיווך לרכישת ביתו של ה"ה אסף טל ברחוב סמטת הגזית 3 בפרוייקט " מרום השמורה" בזכרון יעקב. לטענתה, היא הזמינה מהתובע שירותי תיווך לשכירות ביתו של ה"ה יוסף טל בשכונת "מרום השמורה" ואכן שכרה את ביתו של זה האחרון ואף שילמה לתובע דמי תיווך בגין עסקה זו. לטענת התובעת, הנכס אותו שכרה כאמור, הוא הנכס אליו מתייחסת הזמנת התיווך, וכי הזמנת התיווך כלל לא היתה בהתייחס לנכס של אסף טל- בנו של יוסף טל, באותו הפרוייקט, אותו רכשו לימים בני משפחתה. משכך, טוענת כי אין היא חבה בתשלום עמלת תיווך בגין עסקת הרכישה. הנתבעת טוענת כי עסקת המכר נעשתה באופן עצמאי, בהתקשרות ישירה בין הרוכשים, ה"ה ליסק (להלן- "ליסק"), לבין המוכר, אסף טל. מוסיפה הנתבעת וטוענת כי תיאור הנכס נשוא התובענה בהזמנת התיווך אינו מקיים את דרישות הדין, וכי הוא כללי מדי ולא ניתן לזיהוי בצורה מדוייקת, וכי גם מטעם זה, התובע לא זכאי לדמי תיווך. טוענת הנתבעת כי התובע לא היה כלל "הגורם היעיל" של עסקת המכר, כי התובע לא יצר את הקשר הראשונה בין ה"ה ליסק לאסף טל וכי לא נטל חלק במו"מ שהתנהל בין הצדדים. גדר המחלוקת מבחינה עובדתית נסבה המחלוקת שבין הצדדים בשאלה האם הנתבעת הזמינה מהתובע שירותי תיווך עבר הבית שברחוב סמטת גזית 3 בפרוייקט "מרום השמורה"- בית אשר אין מחלוקת כי נרכש מאת המוכר, אסף טל, על ידי ה"ה ליסק, קרובי משפחתה של הנתבעת. מבחינה משפטית עולה השאלה האם היה התובע "הגורם היעיל" בעסקת המכר וכן השאלה האם התקיימו דרישות החוק לגבי "הזמנה בכתב " ומה הנפקות של קיום או אי קיום תנאי זה. לטענת הנתבעת, לא התקיימה הדרישה של "הזמנה בכתב" בהעדר זיהוי ספציפי ומדויק של הנכס נשוא התובענה, הוא הנכס שנמכר לה"ה ליסק. לטענת התובע, לא צויינו בהזמנה שמות רחובות או מספרי בתים בפרוייקט "מרום השמורה" אלא צויין שם הפרוייקט בלבד, זאת מפני שבזמנים הרלוונטיים, לא היו בפרוייקט מספרי רחובות, ומשכך הוחתמה הנתבעת, כך לטענת התובע, על הפרוייקט כולו. אין חולק כי הנתבעת חתמה על הזמנת התיווך, במסגרתה התחייבה לשלם לתובע דמי תיווך בשיעור של 2% מסכומה הכולל של עסקת המכירה וכי הנתבעת התחייבה בנוסף, שלא למסור לצד ג' כלשהו מידע שתקבל מהתובע. בסופו של דבר נמכר הנכס בחודש מאי 2009 לה"ה ליסק. בדיון אשר התקיים ביום 3/11/2010 העידו בפניי התובע, הנתבעת, הגברת ליסק ועוה"ד אשבול, אשר ייצגה את ה"ה ליסק בעסקת המכר הנדונה. אחר ששמעתי את העדויות ואחר שעיינתי בכלל הראיות אשר הונחו בפני, הנני קובעת כי דין התביעה להתקבל ולהלן יפורטו טעמיי. דיון והכרעה אומר מיד, במחלוקת בין הצדדים מעדיפה אני את גרסת התובע על פני גרסת הנתבעת. גרסת התובע, היא שהותירה בי רושם מהימן בהיותה עקבית, סדורה, מפורטת דיה ומתיישבת עם הגיונם של דברים. המסגרת הנורמאטיבית על פי סעיף 9 (א) לחוק המתווכים במקרקעין: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת". סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין מוסיף וקובע כי : (א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: (1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20; (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. תקנות המתווכים במקרקעין שהותקנו מכוח החוק קובעות כי: "1. בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים: (1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; (2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון:"שכירות", "מכירה"; (3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך; (4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב; (5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה- 1975." על פי לשונו הפשוטה והברורה של החוק, קיומה של הזמנה בכתב, המקיימת את כל דרישות התקנות כאמור, הינה תנאי מקדמי לזכאותו של המתווך לתשלום דמי תיווך. בהעדרו של הסכם תיווך לא קמה זכות לקבלת תשלום ואין זה רלבנטי כלל האם המתווך אכן ביצע פעולת תיווך. ועדיין, גם בהתקיים הזמנה בכתב, עדיין על המתווך להיות בעל רשיון על פי החוק וכן, עליו להיות הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. אין מחלוקת על כך שבמקרה בו עסקינן קיימת הזמנת תיווך בכתב, ואולם טענת הנתבעת כי ההזמנה אינה עונה על דרשות החוק, וכי אין בה ציון ספציפי של הנכס ברחוב הגזית 3, הוא הנכס נשוא התובענה. כמו כן, לשיטתה, בעת עריכת ההזמנה, כלל לא דובר על נכס למכירה, אלא אך ורק על נכס להשכרה. עניין זה יידון, כמובן, בהמשך. תחולת דיני תום הלב על צדדים לעסקת תיווך במקרקעין, אינה שנויה במחלוקת וכפי שכבר נפסק בע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3) 116: "דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים. קשר התיווך הוא קשר חוזי. לכן, חובת תום הלב חלה במישרין מכח סעיפים 12 ו - 39 לחוק החוזים (חלק כללי)". קיימת פסיקה לא מעטה, שלפיה, בנסיבות מסוימות, תגבר דרישת תום הלב על דרישת הכתב שבסעיף 9 לחוק המתווכים. כך, למשל, בע"א 2819/00 בן אור מרדכי נ רוזן אבי (30/6/02) עמד בית המשפט על משמעות התקנות:  ..." הסוגיה של הקפדה דווקנית על מילוי מלוא הפרטים הנקובים בתקנות מזכירה באורח אנלוגי את הסוגיה של דרישת "מסמך בכתב" נשוא ס' 8 לחוק המרקעין תשכ"ט- 1969. בתחילה הייתה הקפדה מוחלטת על דרישת הכתב על כל דקדוקיה כאשר הטעם לכך הינו "רצינות העסקה" וקביעה כי מדובר בדרישה קונסטיטוטיבית ולא ראייתית בלבד. אלא שבמהלך השנים ,כאשר הסתבר כי דרישה זו עלולה להיות מנוצלת לרעה, חלה נסיגה במקרים המתאימים. הדברים נעשו בעקבות החקיקה בדיני החוזים לפיה ניתנים להשלמה פרטים חסרים בחוזה ע"י פניה לחוק או לנוהג " בנסיבות מסוימות ניתן, איפוא, לרכך את הדרישה הצורנית של הפרטים. (ראה לענין זה - ע"א (מחוזי ת"א) 1413/04 מטרופוליס יזום השקעות ונכסים (1993) בע"מ נ' מנחם מליק - מרכזים מסחריים בע"מ (30/10/05)). ועוד, יפים לענייננו הדברים שנאמרו בפסק דינו של כב' הש' ד"ר ורדי (דעת הרוב) שניתן ביום 24.6.10 בע"א (ת"א) 1691/09 לנדאו ואח' נ' קראסן הייטס בע"מ ואח' (24/6/10) : "מעיון בפסיקה הרבה הקיימת בנושא התיווך ובנושא הדרישה של ה"הזמנה בכתב", ניתן לראות שיש דיעות לכאן ולכאן לגבי הדקדקנות והגמישות בדרישה בתנאי ההזמנה בהתאם לחוק ולתקנות. אין מחלוקת שמדובר בחוק קוגנטי ובדרישות קוגנטיות אשר יש למלאם, ברם בהתאם לפסיקה בתי המשפט בוחנים את התקיימות התנאים באספקלריה של דיני תום הלב, ועל רקע הנסיבות הספציפיות, כאשר קיום הסכם התיווך נתון כאמור לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב (ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ פ"ד נו(3) 842, 848)". בענייננו כאמור, אין מדובר במקרה בו לא נכתבה ולא מולאה הזמנה בכתב, אלא מאי- טוענת הנתבעת כי ההזמנה "חסרה" פרטי מהותי, והוא זיהויו של הנכס נשוא עסקת התיווך הנטענת. נוכח המסגרת הנורמטיבית כפי שהובאה לעיל, סבורתני כי מחד, יש לבדוק היטב כל מקרה לגופו, על מנת שלא לפגוע בתכליתו של חוק המתווכים ולא ליתן גושפנקא להפרתו, וודאי שלא על ידי העוסקים במלאכה, אשר עליהם להקפיד לעמוד בדרישות החוק והתקנות המוכרות להם היטב. מאידך ראוי להקפיד שלא ליתן פתח להתחמקות מחבות מצד הלקוחות. לטעמי, הכל תלוי בכוונת הצדדים, בגמירות דעתם ובאשר הוסכם ביניהם. אין מחלוקת כי מדובר בחוק קוגנטי, ואולם למרות שהדרישה לציון הפרטים שבסעיף 9 לחוק והתקנות הנה דרישה מהותית שתכליתה להבטיח את גמירות הדעת בעת חתימת ההסדר, הרי לא מדובר בדרישה דווקנית שיש לדקדק בכל פרט ופרט של התקנות ובית המשפט לוקח בחשבון את גמירות הדעת של הצדדים, את תום הלב והאם בסופו של יום הושגו התכלית והמטרה של החוק. וכדברי המלומדים פרידמן וכהן בספרם "חוזים" תשנ"א-1991, כרך א' עמוד 394: "מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות את כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להתעלם ממנה. עם זאת, בדרישת הצורה אין קדושה; אין היא מהווה מטרה כשלעצמה. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה, אכן באו על סיפוקם אין לדבוק בנוקשות בכללי הצורה; ראוי להפעיל במקומם כלים רציונאליים המשמשים להם תחליף. המצב האופטימאלי הוא זה שבו קיים המינון הנכון בין עמדה תקיפה דיה באשר לדרישת הכתב המונעת הגשת תביעת שווא, לבין עמדה מתפשרת במקרה שבהם באים הנימוקים שמאחורי דרישת הכתב לידי סיפוק מלא. מינון מאוזן זה צריך לבוא לידי ביטוי הן בעמדת החקיקה, הן בעמדת בתי המשפט". האם עומדת "הזמנת התיווך" בענייננו בהוראות החוק והתקנות? הזמנת התיווך כללה מספר רשומות. שלוש הראשונות אינן רלוונטיות לענייננו. והרשומה הרביעית היא במוקד הדיון ובה נכתב: תאריך- 6.1.09 בעל הנכס- יוסי טל, כתובת הנכס- מרום השמורה, חתימת הנתבעת. בין היתר, טענה הנתבעת כי הנכס אשר בגינו ביקשה את תיווכו של התובע הוא הנכס אשר בעליו הוא- יוסי טל, נכס אותו שכרה ושילמה לתובע דמי תיווך בגין עסקה זו, ואולם - לטענת הנתבעת, הנכס אשר נרכש ע"י ה"ה ליסק, הוא נכס הרשום על שם אסף טל, בנו של יוסף טל, ואשר בגינו לא חתמה היא על הזמנת תיווך. מכאן, שתי שאלות עולות בהקשר לאמור בהזמנת התיווך. הראשונה נוגעת לציון שמו של אביו של בעל הנכס בו עסקינן, מר יוסי טל, כבעל הנכס. השניה, נוגעת לציון שם פרויקט הבנייה כולו, "מרום השמורה", תחת כתובת הנכס, מבלי שצויינו רחובות ומספרים. מעדותה של עוה"ד אשבול עולה כי במו"מ לרכישת הנכס היו מעורבים המוכר, אסף טל, אביו ועוה"ד של המוכר (פרוטוקול מיום 3/11/2010 ): ש. האם את המו"מ מול עוה"ד של אסף טל ניהל אדם אחר מלבדך ת. היו לא מעט שיחות בין רובי ליסק ואסף טל ואביו, מול עוה"ד של המוכר רק אני דברתי, למיטב ידיעתי (שם. עמוד 2 מול שורות 27-29 ) הנה כי כן, מעדותה של עוה"ד אשבול עולה כ לא היתה הפרדה מובהקת וברורה בין אסף טל לאביו-יוסי טל, וגם אביו של אסף טל- אשר הנכס הספציפי נשוא התובענה לא היה רשום על שמו והגם שהוא אינו "המוכר" , נטל חלק במו"מ בנוגע לרכישת הדירה. מקובלת עליי טענת התובע , אשר קיבלה חיזוק בעדות מר אסף טל, על פיה הפרוייקט כולו נמסר לתובע לתיווך, ולא נראה אף כי ישנה הבחנה ממשית בין אסף טל ליוסי טל, על אף היות חלקם של הנכסים רשומים על שמו של האב וחלקם על שמו של הבן. מכאן, שאין נפקא מינה להעדר שמו של אסף טל בטופס הזמנת התיווך, ואין בכך שנרשם שם אביו כדי להצביע על כך שדירת הבן, אסף טל, לא נכללה בטופס הזמנת התיווך. מן הראיות אשר הוצגו בפניי, עולה כי המדובר בפרוייקט בנייה גדול, אשר נמסר לתיווך התובע, ובו היו מצויות דירות שנרשמו על שם האב ו/או מי מבניו. אני מקבלת את טענת התובע כי אין בציון הגורם "המוכר" כאב - יוסי טל , או כבן- אסף טל, כדי לקבוע מהו הנכס הספציפי אשר בגינו נחתמה הזמנת התיווך. אם כך, טענתה של הנתבעת כי הנכס נשוא התובענה לא הוזכר בהזמנת התיווך, וניסיונה לבסס טענתה זו, בין היתר על העובדה שמצויין בטופס ההזמנה כי הנכס בגינו הוזמנו שירותי התיווך רשום על שם יוסי טל ולא על שם אסף טל, אין בו כדי להועיל לנתבעת. התובע העיד כי מאחר ולא היו רחובות לפרוייקט בזמנים הרלוונטיים בהם פנתה אליו הנתבעת, הוא היה נוהג להחתים על הפרוייקט כולו, אשר יוסי טל היה בעליו (פרוטוקול מיום 31/11/2011 ) ש. אני מפנה אותך לנכס מספר 4... - היא שכרה את הבית ת. לא היו רחובות בפרוייקט ולכן כל אחד שהגיע אליי, החתמתי על כל הפרוייקט כולו, כי בהמלך הסיור אנשים רצו בית אחר. הצגתי את כל הבתים אבל לא היו מספרים על הבתים (שם . עמוד 13 שורות 3-7 ) נוכח מגמת הפסיקה, בנסיבות מסויימות, יאות בית המשפט להשלים פרטים חסרים בהזמנת התיווך. מקובלים עליי הסברי התובע כי לא ניתן היה לציין מפורשות מספר בית בהזמנת התיווך במועד הרלוונטי, ודי היה לציין בנסיבות אלה את פרטי הפרוייקט. לכך יש להוסיף את העובדה שבטופס גם לא צויינו פרטי הנכס הספציפי אשר הושכר, בסופו של יום לנתבעת. כלומר, גם הנכס שהושכר לא צויין לפרטיו, אלא הצדדים הסתפקו בציון שם הפרויקט כולו. גם שם הרחוב "סמטת גזית" לא נרשם בטופס ההזמנה ועדיין, לצדדים היה ברור היטב כי הכוונה לפרויקט המסויים ולא נשמעה כל טענה מצד הנתבעת באשר לנכס שהושכר לה - כי לא נרשמו פרטיו בטופס ההזמנה. לאור האמור, אני קובעת כי התובע עמד בדרישות חוק המתווכים ככל שהן נוגעות להזמנת התיווך. אציין עוד, כי סבורה אני שהצדק עם התובע, בטענתו כי טענת הנתבעת על פיה לא צויין שם רחוב או מספר בית, ובכך לטענתה נפל פגם בפרטי ההזמנה בכתב, לוקה בחוסר תום לב, בפרט בשים לב עובדה שהנתבעת עצמה ואף הגברת ליסק אינן יודעות מהו הנכס השני לו הן טוענות. האם הנכס שנמכר לה"ה ליסק , הוא הנכס בפרוייקט מרום השמורה המצויין ברשומה הרביעית להזמנת התיווך? התובע טען כי בעת מילוי טופס ההזמנה בשורה הרלוונטית לתביעה זו, התעניינה הנתבעת הן בנכס להשכרה עבורה והן בנכס לרכישה על ידי בני משפחתה. הנתבעת, מנגד, טוענת כי התעניינותה בנכס למכירה היתה רק במועד החתימה על הסכם השכירות, מועד המאוחר, מטבע הדברים, למועד החתימה על טופס הזמנת התיווך. לטענתה, במועד מילוי טופס הזמנת התיווך התעניינה אך ורק בנכס להשכרה עבורה. כאמור, הנתבעת מודה כי שאלה את התובע על נכסים למכירה, אך לדבריה, היה זה במועד מאוחר יותר. בסעיף 22(ד) לסיכומיה טענה הנתבעת כי אף התובע הודה כי התעניינה ברכישת נכס רק במועד החתימה על הסכם השכירות, היינו כחודש לאחר חתימת טופס הזמנת התיווך. עיון בדברי התובע בחקירתו הנגדית מעלה כי אין בטענה זו ממש. התובע מסר בעדותו כך: "ביום חתימת החוזה, היא אמרה שהמשפחה שלה רוצים לקנות את הבית, בפרויקט של יוסי, והוא אמר לה לדבר איתי בקשר למכירה. זה היה בפגישה אצל יוסי טל" (פרוטוקול, עמ' 13, ש' 29) כלומר, לטענת התובע, לא רק שהנושא לא הועלה לראשונה במועד זה, אלא שאף במועד האמור, כבר הודיעה הנתבעת כי בני משפחתה מעוניינים לרכוש את הבית, היינו אין כאן התעניינות ראשונית, אלא הצהרה על רצון לרכוש, הצהרה אשר ההגיון מלמד, דווקא ההפך מטענת הנתבעת, כלומר שהצהרה זו באה בעקבות שיחה קודמת אודות התעניינות בנכסים למכירה עבור בני משפחתה. עוד טענה הנתבעת בסעיף 5 לתצהירה, כי מסרה לגב' ליסק אודות בית העומד למכירה בשכונה בה היא מתגוררת, כאשר טענה זו הוכחשה מכל וכל על ידי הגב' ליסק אשר טענה כי כל ששוחחו ביניהן היה אודות בית להשכרה (פרוטוקול, עמ' 19, ש' 32 וכן עמ' 20 ש' 1-15). נוכח סתירה זו ועוד אחרות אשר יפורטו להלן, אני מוצאת ליתן אמון בדברי התובע, על פני טענות הנתבעת והגב' ליסק. הנתבעת מכחישה כי הנכס נשוא התובענה הוצג לה"ה ליסק על ידי התובע. לטענתה, הוצגו לה"ה ליסק שני נכסים. האחד ברחוב הפנינה לגביו אין מחלוקת, ואולם זהותו של הנכס השני נותרה עלומה. יודגש כי הכל מסכימים כי בעת שנפגש התובע עם ה"ה ליסק, לא היתה הנתבעת נוכחת. עם זאת, באורח תמוה, ומבלי שהדבר נטען בתצהירה, טענה, לפתע, הנתבעת בעדותה כי באותו יום בו ראו ה"ה ליסק את הבתים יחד עם התובע, נפגשו בשנית עם התובע, הפעם בנוכחות הנתבעת, ונסעו לראות את הבתים יחדיו. למותר לציין כי טענה זו, מלבד היותה טענה כבושה, אשר הועלתה לראשונה בחקירתה הנגדית של הנתבעת, סותרת לא רק את עדות התובע אשר מסר כך: ש. נערכה פגישה שלטענתך השתתפו אתה, הנתבעת ובני הזוג ליסק ת. לא. הנתבעת לא היתה בפגישה, היא היתה בעבודה, היא התקשרה אליי ואמרה שאלך לביתה כי הם נמצאים שם, ושאני אלך וארה לה, היא אמרה שלא להחתים אותם על טפסים כיוון שיש בעית שפה... היא אמרה שאני יכול לסמוך עליה (שם. עמוד 14 שורות 8-11 ) אלא שטענתה הכבושה של הנתבעת סותרת אף את עדותה של הגב' ליסק עצמה, אשר מסרה אך ורק אודות סיור בבתים עם התובע וללא הנתבעת: ש. הגעת משדה התעופה בכוחות עצמך ת. כן, זה היה בשעות היום, אני מניחה שהיא היתה בעבודה, היא לא היתה בבית, בעלה היה בבית (שם עמוד 21 שורות 1-2 ) התרשמתי מאמינות גרסתו של התובע, על פיה הוא היה זה שהראה את הנכס נשוא התובענה לה"ה ליסק. גרסתה של הגברת ליסק על פיה ניגשה היא באקראי דווקא לנכס נשוא התובענה, נכס אודותיו ידעה הנתבעת מאת התובע, אינה סבירה בעיני, ובעיקר כך הם פני הדברים מקום שהגברת ליסק מודה כי התובע הראה לה 2 נכסים, ואולם אין יכולה ואף הנתבעת אינה יכולה לציין מפורשות מהו אותו נכס שני שהוצג בפניה. התובע טוען כי אותו נכס שני, הוא הוא הנכס ברחוב סמטת גזית 3, נכס אותו רכשו ה"ה ליסק בסופו של דבר מאת אסף טל. הגברת ליסק העידה כי ביקשה מהנתבעת לקבוע עבורה פגישה עם סוכן תיווך וכי היא דיברה עם הנתבעת בנוגע לרצונה לרכוש דירה (שם. עמוד 21 שורות 6-8 ). ואולם, מוצאת אני קושי רב בעדותה של הגברת ליסק, אשר אינה זוכרת פרטים רבים, רלוונטיים והכרחיים לנשוא התובענה. כך למשל, לא זכרה הגברת ליסק היכן התקיימה הפגישה עם התובע, כיצד הגיעה למקום הפגישה ואף לא יכולה להעיד מהו "הבית הנוסף" אותו ראתה בפגישה עם התובע. הגברת ליסק אף אינה זוכרת מי היא המתווכת הנוספת אותה פגשה. הגברת ליסק אישרה כי התובע הראה לה 2 בתים וכי אחד הבתים היה ברחוב הפנינה, ואולם דווקא בכל הנוגע לבית השני והמחלוקת הנסובה סביבו, לא ידעה הגברת ליסק ליתן פרטים כלשהם. לא זו אף זו, הגברת ליסק טענה כי באופן "אקראי" עם הגעתה ארצה, בעת שיצאה מבית הנתבעת, ראו היא ובעלה כי הבית מעבר לכביש פתוח, ופנו לדבר עם מר יוסי טל, שהיה בנכס באותה העת. הגברת ליסק העידה כי אמרה לתובע כי ראתה כבר את הבית בסמטת גזית 3, הוא הבית נשוא התובענה, אך אני נותנת אמון בגרסת התובע כי הוא היה זה אשר הראה לה"ה ליסק את הבית. גם הנתבעת בתצהיר עדותה הראשית טוענת כי התובע הציג לה"ה ליסק 2 נכסים, האחד ברחוב הפנינה- לגביו אין מחלוקת בין הצדדים, והשני- אשר את פרטיו אף היא, כמו גם הגברת ליסק, אינה זוכרת. כיצד איפוא אוכל לשלול את טענת התובע כי הנכס אותו הראה לה"ה ליסק הוא הנכס אותו רכשו לבסוף ברחוב סמטת הגזית 3, משאין כל ראיה מצד ה"ה ליסק או מצד הנתבעת המבססת טענה הפוכה ו/או אחרת? כאמור לא הנתבעת ולא הגברת ליסק יכולות ליתן פרטים כלשהם בנוגע לנכס השני אותו הראה התובע לה"ה ליסק, אך שוללות מניה וביה את העובדה שהמדובר הוא בנכס אותו רכשו ליסק. גם אם אקבל את טענתה של הגב' ליסק כי בהיותה תושבת חוץ זוכרת היא אך ורק את פרטיו של הבית ברחוב הפנינה בעוד שאת פרטי הבית האחר שכחה לחלוטין, הרי שכחה סלקטיבית זו, אינה יכולה להתקבל על ידי הנתבעת, תושבת המקום, המכירה אותו היטב. משכך, מסקנתי היא כי התובע הוא הציג את הנכס בפני ה"ה ליסק, נכס אותו רכשו, בסופו של יום. כמו כן, אני מקבלת את טענת התובע כי בקשת הנתבעת לאתר עבורה נכס למכירה עבור קרובי משפחתה, הועלתה כבר במועד החתימה על טופס ההזמנה ומשכך, חבה הנתבעת בחובות המוטלות עליה מתוקף אותה הזמנת תיווך, כלפי התובע, ובכלל זה, בכל הנוגע להעברת מידע אשר התקבל אצלה על בסיס אותה הזמנת תיווך. לאור האמור, אני קובעת כי הנכס שנמכר לה"ה ליסק , הוא הנכס בפרוייקט מרום השמורה המצויין ברשומה הרביעית להזמנת התיווך. הנתבעת הזמינה את שירותי התיווך של התובע עבור ה"ה ליסק והתובע מצידו אכן העניק שירות זה. שירות זה מקנה לתובע את הזכות לקבל את דמי התיווך כפי שהוסכם בין הצדדים בהזמנת התיווך, זאת, כמובן, היה ויעמוד ביתר דרישות החוק, כלומר, היותו בעל רשיון כחוק - עניין שאין עליו מחלוקת וכן היותו "הגורם היעיל" בעסקה. אציין, כי מכל מקום, גם אם הייתי מוצאת לקבל את גרסת הנתבעת, כי לא התובע הוא שהראה לה"ה ליסק את הבית אשר רכשו, אלא שאלה נכנסו לבית ביוזמתם ולא דרכו, אזי עודנה עומדת תקפה התחייבותה של הנתבעת עליה חתמה בעת הזמנת התיווך, שלא למסור מידע כלשהו אשר ניתן לה על יד התובע, לצד ג' אחר כלשהו ואם תפר התחייבותה, תישא, בין היתר, בדמי התיווך בגין כך. מן הראיות אשר הוצגו בפניי, מסקנתי היא כי המידע אודות הנכס אותו רכשו ליסק הגיעה אליהם על ידי הנתבעת. כל גרסה אחרת אינה מבוססת כדבעי, ואף אינה סבירה בעיני. הנתבעת טענה בתצהיר עדותה הראשית כי במעמד חתימת חוזה השכירות , בגין הנכס אותו שכרה באמצעות התובע ושילמה את דמי התיווך, התובע הביא לידיעתה כי יתכן וביתו של אסף טל עומד למכירה, וכי היא סיפרה לה"ה ליסק כי יש בית בשכונה בה היא גרה שעומד למכירה (סעיף 5 לתצהיר הנתבעת). הנה כי כן, הנתבעת בעצמה מאשרת כי נודע לה אודות הנכס מהתובע וכי היא סיפרה אודות הנכס לה"ה ליסק. לטעמי, אין נפקא מינה לשאלה האם התובע אמר במעמד חתימת חוזה השכירות כי הנכס ברחוב סמטת גזית 3 אינו עומד למכירה, אם לאו, מאחר וכך או כך, אין מחלוקת כי הנתבעת ידעה אודותיו מהתובע. האם התובע היה הגורם היעיל? מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך אם הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. מתווך יחשב כגורם יעיל להתקשרות עסקה, אם קיים קשר בין פעולותיו לבין מימוש העסקה. במקרה זה, לא זו בלבד שכפי שקבעתי הוצגה הדירה לה"ה ליסק על ידי התובע, אלא שאני מוצאת כי פעולותיו הם אלו שהביאו ליצירת ההתקשרות אשר במסגרתה נרכשה הדירה על ידי ה"ה ליסק. בע"א 2144/91 הנרי מוסקוביץ ואח' אסתר ביד, מח (3), 116 (להלן: "פס"ד מוסקוביץ") נקבעו המבחנים לבחינת "הגורם היעיל" בעסקה, כדלקמן: " דרישת ההלכה הפסוקה היא, כאמור, כי פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית. המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל. השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל - כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים - אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה. ברור כי מתקיים משא ומתן - אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק - ובסיומו נכרת חוזה. הנה, כי כן, צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי (למשל, ע"א 107/86, 113א' חסין נ' ד' בל ואח'; עזבון המנוח אליהו יצחקי ז"ל ואח' נ' חסין [5], בעמ' 520-522). אך פעמים רבות עובדות העניין אינן כה פשטניות. במהלך המשא ומתן עשויות להתגלע בין הצדדים מחלוקות אשר אינן ניתנות לגישור. רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר) עשוי לסייע לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם. כאן מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה אם המתווך הוא הגורם היעיל. יש לבחון אם הגורם הנוסף היה הגורם היעיל, או שמא שניהם או אף לא אחד מהם. מבחינה תיאורטית כל אחת מהתוצאות אפשרית, פעמים אין זכאות לדמי תיווך, פעמים ישנה זכאות למתווך אחד ופעמים למספר מתווכים. בדגם העובדתי הנזכר למעלה - יש להבחין בין גורם מתערב אשר מסייע להתגבר על קשיי המשא ומתן מול גורם אשר יוזם מחדש את המשא ומתן, לאחר שכבר דעך וגווע. במקרה הראשון - אין הדבר שולל את זכאות המתווך המקורי; מה הדין במקרה השני? ניתן לציין - בקווים כלליים - מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון - נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 [2] הנ"ל); (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך. מובן כי רשימת הנסיבות איננה סגורה." על פי מבחנים אלה, ניתן לראות בתובע הגורם היעיל בעסקה שלפנינו. כאמור, התרשמתי כי לא היו מגעים עצמאיים בין המוכר ו/או מי מטעמו לבין רוכשי הדירה בטרם הובא לידיעת ה"ה ליסק כי הבית נשוא התובענה עומד למכירה- מידע אותו מסרה הנתבעת לה"ה ליסק ואשר אודותיו ידעה הנתבעת ממידע שמסר לה התובע. עדותו של המוכר מר טל מאשרת כי התובע הוא שתיווך את הפרוייקט כולו וכי היתה התחייבות מצד המוכר כלפי התובע שזה האחרון יתווך אף את מכירת ביתו. עיננו הרואות, כי המוכר שילם לתובע עבור תיווך הדירה, ועל כך אין מחלוקת. אומנם, עולה כי עוה"ד אשבול היתה מעורבת בשלבי המו"מ שהתקיימו בין הצדדים בניסיון להגיע לנוסח מוסכם של חוזה שעתיד היה להיחתם בין הצדדים, אך לא היא ולא גורם אחר, זולת התובע, תיווכו בין הצדדים ו/או יצרו את הקשר ביניהם. אינני סבורה, לאחר ששמעתי את הצדדים ועדויות נוספות, כי ה"ה ליסק פנו לבחון את בית נשוא התובענה באופן עצמאי ללא התובע. אני מוצאת שהתובע הוא שהראה לה"ה ליסק את הבית אותו רכשו, וכפי שכבר הבהרתי לעיל, מכל מקום, וגם אם פנו ה"ה ליסק באופן עצמאי לבית, הרי שהדבר היה בעקבות מידע אותו קיבלה הנתבעת מהתובע, ואשר אותו העבירה היא לליסק. נתתי אמון בגרסת התובע, על פיה לאחר שהראה לה"ה ליסק את הנכס, ולאחר שהוחל במו"מ בין הצדדים, ניסו ליסק, למעשה, למדר אותו מהעיסקה, וזאת עד שפנתה אליו הנתבעת בעצמה, בעת שהתגלעה מחלוקת בנושא שער הדולר, שאז פנה התובע לאסף טל וביקש מזה האחרון לתת לליסק הטבות במפרט, עליהן לא יצטרכו לשלם. (ראה עמוד 16 שורות 27-32 ). אמנם, מר טל לא אישר טענה זו, אך ניתן להבין, דווקא מעדותה של הגב' ליסק, כי אכן עניין שכזה עלה בין הצדדים ונטען לקשר בין שער הדולר לבין מפרט הבניה (פרוטוקול, עמ' 25, ש' 2). למעשה, סבורתני כי גרסתם העובדתית של הנתבעת ושל הגברת ליסק, גרסה הלוקה בחסר ובהעדר פרטים מספקים, נוצרה על מנת להימנע מתשלום דמי תיווך המגיעים לתובע. בטענת התובע תומכת גם עו"ד אשבול, אשר שבה והדגישה כי לאורך המו"מ קיבלה טלפונים מן התובע ואף הבינה ממנו כי הוא טוען שהוא המתווך של העסקה, אך מנגד, לא איפשרו לו ה"ה ליסק לסייע במהלך המו"מ "לא נתנו לו לקחת תפקיד ולא היתה הסכמה שהוא בעל תפקיד" (פרוטוקול, עמ' 4, ש' 6). עוד מסרה עו"ד אשבול כי התובע "ידע פרטים ביחס למו"מ...הוא ידע ועקב והיו לו מקורות מידע" (פרוטוקול, עמ' 6, ש' 2,8). לטעמי, גרסת הנתבעת אינה מתיישבת עם המציאות או עם ההגיון והיא נבנתה במטרה להמנע מתשלום דמי התיווך לתובע. אכן, אין ספק כי לו היו ה"ה ליסק מאפשרים לתובע לסייע במהלך שלבי העסקה, היה הוא נוטל בכך חלק פעיל, אולם משעה שאלו, על פי התרשמותי, הרחיקו אותו ודחקו אותו מן התהליך, הרי שלא ניתן לומר כי בחוסר מעורבותו בשלבי המו"מ יש כדי למנוע היותו "הגורם היעיל". רשימת הנסיבות המפורטות בע"א 2144/91 אינה מחייבת ואינה סגורה. לטעמי, די בכך שהתובע הוא שהציג בפני ה"ה ליסק את הבית, הוא שמסר מידע אודותיו לנתבעת ואף קיבל דמי תיווך מן המוכר אשר הודה בפה מלא כי התובע היה המתווך הבלעדי של הפרויקט כולו, כדי לקבוע כי התובע היה הגורם היעיל בעסקת רכישת הנכס על ידי ה"ה ליסק ממר אסף טל. בנסיבות אלה, נוכח התחייבות הנתבעת כלפי התובע, בהזמנת התיווך כאמור, הרי שהנתבעת חבה בתשלום דמי התיווך. עשיית עושר ולא במשפט, עילות חוזיות, עילות נזיקיות בהתייחס לעילות המשפטיות הנוספות, זולת חוק המתווכים, עליהן ביקש התובע לבסס את תביעתו, הרי שיש לומר כי בתי המשפט פרשו את הוראת סעיף 9 לחוק המתווכים כציווי מנדטורי קוגנטי שבלעדיו לא קמה זכות לדמי תווך גם אם בפועל המתווך היווה את "הגורם היעיל". לא פעם, קבעו בתי המשפט, כי המתווך אף אינו זכאי לדמי תיווך מכוח עילה משפטית אחרת שכן המחוקק קבע הסדר שלילי, שלא ניתן לעקפו. כך, קבע בית המשפט מפורשות כי אין לאפשר לעוקפו במסווה עוולות דוגמת עשיית עושר ולא במשפט, ו/או ניהול מו"מ שלא בתום לב. בית המשפט קבע כי אם נתעלם מהוראה זאת, בדרך פרשנית או בדרך אחרת, נעשה פלסתר את כוונת המחוקק ותכלית החוק. וראה הרחבה בענין העילות האחרות בע"א (ת"א) 3252/05 טרכטנברג נ. אפריקה ישראל מגורים בע"מ (28.5.08). באשר לעילה של עשיית עושר, ספק בעיניי אם ניתן לעשות בה שימוש נוכח סעיף 6(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979, לפיו הוראותיו אינן חלות שעה שישנן הוראות מיוחדות בחוק אחר, זאת, כמובן, נוסף על היות הוראות חוק המתווכים קוגנטיות, כאמור. שותפה אני לדעה, לפיה בפרט בשים לב למטרות אשר הונחו בבסיסו של חוק המתווכים ונוכח מהותם של הסכמי התיווך, יש לנהוג משנה זהירות בהכרה בעילות תביעה חלופיות, כאשר עסקינן בהסכם תיווך. כפי שציינתי לעיל, לצד הרצון למנוע התחמקות לקוחות מתשלום דמי תיווך, מונחת לה מטרה לא פחות חשובה והיא הסדרת מערכת היחסים שבין המתווך ללקוח באופן שמתווכים ינהגו בהתאם לחוק ויכירו בכך שאם לא יעשו כן, תישלל מהם הזכות לדמי תיווך. לטעמי, לא הוכח מדוע במקרה זה יש להכיר בעילת תביעה חלופית וממילא, משהגעתי למסקנה כי על פי הוראות חוק המתווכים, זכאי התובע לדמי תיווך, הרי שאין כל צורך בדיון מעמיק בנוגע לעילות תביעה חלופיות. סוף דבר דין התביעה להתקבל. אני קובעת כי הזמנת התיווך כללה הזמנת תיווך לגבי פרוייקט "מרום השמורה" כולו, כי הנתבעת ביקשה להציג בפניה הן נכס לשכירות עבורה והן נכס לרכישה עבור קרובי משפחתה, ובכלל פרוייקט זה, כללה ההזמנה אף שירותי תיווך עבור הנכס שברחוב סמטת הגזית 3, אותו רכשו ה"ה ליסק, קרובי משפחתה של הנתבעת. אני מוצאת כי התובע הוא הגורם היעיל שהביא להתקשרות והוא שהציג את הבית לה"ה ליסק וגרם להתקשרות שבין הצדדים, ומשכך קמה זכאותו לתשלום דמי תיווך. יובהר כי על פי נוסח התחייבות הנתבעת, בהזמנת התיווך האמורה, התחייבה היא לשלם את דמי התיווך לתובע מיד ובסמוך לחתימה על הסכם מחייב בינה ו/או בין בני משפחתה לבין אחר, בין היתר, כמפורט בהתחייבות, בעקבות מידע אשר תמסור הנתבעת לגבי נכס נשוא פעילות התובע. עוד התחייבה הנתבעת, מפורשות, כי אם תמסור מידע שהתקבל אצלה תוך הפרת התחייבותה שלא לעשות כן, תישא בכל נזק שייגרם, זאת נוסף לדמי התיווך. משכך, טענת הנתבעת בסעיף 30 (ג) לסיכומיה, כי נדרש התובע להוכיח שנגרם לו נזק, אין בה ממש וממילא, ברי כי עצם מכירת הנכס לה"ה ליסק, שלא באמצעות התובע, גרמה לו הנתבעת לנזק בסכום ברור ומוכח של דמי התיווך בגין אותו נכס. באשר לשווי מכירת הנכס, לא הובאו בפניי ראיות כלשהן על ידי הנתבעת. כל שיש בפניי הוא טענת התובע, אשר לא הופרכה ולא נטען דבר באשר לה, כי שווי המכירה היה 2,600,000 ₪ נכון ליום 14/7/09. בנסיבות אלה, ועל בסיס התחייבות הנתבעת בטופס הזמנת התיווך, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע את הסכומים כדלקמן: א. 2% משווי הנכס, היינו 52,000 ₪ + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 14/7/09 ועד למועד התשלום המלא בפועל. ב. שכ"ט עו"ד בסך 12,000 ₪. ג. שכר עדותם של העדים, מר אסף טל והגב' אשבול, סך של 300 ₪ לכל אחד. כל הסכומים ישולמו בתוך 30 יום מהיום. זכות ערעור כחוק. חוזההסכם תיווךתיווך