קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ערעור נגד תיקון שומה היטל השבחה: 1. ערעור לפי סעיף 14 (ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 כנגד תיקון שומה לפי סעיף 14 (ה) לתוספת האמורה בטענה כי המשיבה, הוועדה המקומית מנועה מלתקן את השומה כאמור, כי חלק מההיטל שולם ועל היתרה הומצאה ערובה. העובדות שאינן במחלוקת הינן כי המערערת הינה בעלת זכויות במקרקעין עליה היא הקימה מתחם מסחרי בשם "וואן פלאזה" (חוצות שבע) בעיר באר שבע. בשנת 2005, היא פנתה לשמאי המשיבה לקבל חוות דעת מקדימה בענין גובה היטל ההשבחה הצפוי בגין בניה צפויה על המקרקעין (PRE RULING). חוות דעת לא מחייבת כאמור ניתנה והיא העמידה את ההיטל המשוערך הצפוי על סך של 2,275,000 ₪. 2. בהמשך הגישה המערערת תוכנית בניין לאישור, תוכנית מספר 66/104/03/5 ובעקבות אישורו התוכנית ביקשה המשיבה משמאי מטעמה לתת שומה על גובה היטל ההשבחה בגין השבחת המקרקעין. השמאי, אותו שמאי אשר נתן את השומה המקדמית, הלא מחייבת, העמיד את גובה ההיטל על 1,880,000 ₪ (להלן: "השומה הראשונה") (שומה מיום 3.7.07). המערערת חלקה על השומה והגישה שומה נגדית מיום 22.7.07, על סך של 251,000 ₪ לפי סעיף 14 (א) לתוספת השלישית. המערערת שילמה את הסכום שאינו שנוי במחלוקת והמציאה ערובה בנקאית על ההפרש במחלוקת. הערבות הוארכה מעת לעת. בהמשך לפגישה בין השמאים של הצדדים התכנסה המשיבה ביום 2.6.08 ובאופן חד צדדי אישרה תיקון השומה הראשונה בהתבסס על חוות דעת מתקנת של השמאי של המשיבה מיום 3.3.08. להליך זה לא זומנה המערערת ולא ניתן לה להשמיע את עמדתה הן בתחום השמאות והן בתחום המשפטי. השומה המתקנת הועמדה על 6,557,410 ₪ (להלן: "השומה השניה"). אין מחלוקת כי הצדדים לא הגיעו לכלל שומה מוסכמת או שומה של שמאי מכריע. המערערת טוענת מספר טענות כנגד זכות המשיבה לשנות את השומה הראשונה . מכלל הטענות אתמקד בעיקר בטענות הבאות: (א) המשיבה מנועה מלשנות את השומה הראשונה בגלל תשלום חלק מההיטל על פי השומה הראשונה. (ב) נפגעה זכותה של המערערת לחלוק על התיקון המבוקש על ידי השמאי ובכך נפגעה תקינות מעשה המנהל. שינוי שומה - תשלום על חשבון ההיטל 3. הזכות לשנות את השומה נקבעה בסעיף 14 (ה) לתוספת השלישית, בניסוח לפני התיקון (שאינו חל על המחלוקת בענייננו) הקובע כדלקמן: "הועדה המקומית, על פי חוות דעת שמאי מקרקעין, רשאית לתקן את השומה אם היא סבורה, מטעמים שיירשמו, שהשומה הקודמת בטעותה יסודה; החליטה ועדה מקומית על תיקון שומה, יחולו הוראות סעיפים קטנים (א) עד (ד) בשינויים המחוייבים; תיקון שומה לא יחול לגבי מקרקעין שבעצם שולם היטל". הצדדים חולקים על פרשנות הסיפא לסעיף 14 (ב) האם הכוונה היא לתשלום מלוא ההיטל או די בתשלום חלקי. ב"כ המערערת מוסיף וטוען כי גם אם תתקבל עמדת ב"כ המשיבה כי תנאי לתחולת הסיפא הוא תשלום מלוא ההיטל, הרי שיש לקרוא את הפקדת הערבות הבנקאית שהיא ברת חילוט יחד עם התשלום בעין כתשלום ההיטל במלואו. הנוסח שנקבע על ידי המחוקק הוא שלא ניתן לשנות את השומה אם שולם היטל ולא נאמר "ההיטל". עמדתו של המלומד הנריק רוסטוביץ היא שניתן ללמוד מכך שכאשר נאמר : "שולם היטל" ולא שולם "ההיטל", אין דרישה שכל ההיטל ישולם במלואו כתנאי לתחולת הסיפא החסומת מתיקון השומה [הנריק רוסטוביץ היטל השבחה 438 (1996, סיגלית ג'רבי, עורכת) ] ב"כ הצדדים הפנו לפסק דין בעניין ציפמן שבו נדונה סוגית התיקון בדרך עקיפה בנסיבות שבהם לאחר שהמערערת שילמה את מלוא היטל ההשבחה על פי השומה, תוקנה השומה וסכום ההיטל הופחת. לפיכך, המערערת, הנישומה, הגישה תביעה נגד הוועדה המקומית להשבת ההפרש בין שתי השומות. בית המשפט השלום דחה את תביעתה ובבית המשפט המחוזי התקבל הערעור שלה [ע"א 1958/03 (מרכז) ציפמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה (טרם פורסם, , 24.10.07) [ להלן: "עניין-ציפמן") ]. בית המשפט המחוזי מתייחס לסיפא האמורה תוך פרשנות כי נראה שתכליתה של הסיפא "להגביל את סמכותה האמורה של הוועדה ולהגן על הנישום ששילם את ההיטל וזכאי אפוא להסתמך על סופיות השומה" (סעיף 5 (ה) לפסק הדין של ההרכב, כב' הנשיא הילה גרסטל, אב"ד). המחלוקת בעניין ציפמן לא חייבה בחינת הסוגיה של תשלום חלקי כי בפועל מלוא ההיטל שולם ולכן לא ניתן ללמוד מקביעה זו של בית המשפט על המחלוקת בפניננו לנוכח השימוש בתיבה "היטל" ולא "ההיטל" דבר החקיקה. 4. ב"כ המערערת הפנו גם לפסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב, בנסיבות קרובות לנסיבות מושא המחלוקת בפניי. באותה מקרה תקפה הנישומה את השומה המתוקנת על ידי הליך של פניה לבית המשפט המחוזי בהמרצת פתיחה עם מספר עתירות. הנסיבות שם היו כי העותרת, חברה דרבל נכסים והשקעות בע"מ רכשה בשנת 1996, חלק מחלקה שבמקור יועדה לשימוש חקלאי. בהמשך לבקשה להיתר בניה, פורסמו 4 תוכניות שהשביחו את המקרקעין. בסמוך לאחר מכן ביום 8.12.98, הוציאה הוועדה שומת השבחה נכון למועד הקודם לעסקת רכישת המקרקעין. המבקשת חלקה על שומה זו והגישה ביום 8.11.99 שומה נגדית לפי סעיף 14 (א) לתוספת השלישית. כנגד הוציאה הוועדה לתכנון ובניה "שומה מוסכמת" שהיא גבוהה מהשומה הנגדית וביום 27.1.00 נערכה עוד שומה על ידי שמאי מטעם הוועדה שהגדילה את הסכום. שומה זו נעשתה באופן חד צדדי על ידי המשיבה, הוועדה המקומית. עתירת המבקשת הייתה שבית המשפט יצהיר שהשומה המוסכמת שקדמה את השומה האחרונה היא התקפה בהיותה השומה המוסכמת. ב"כ הוועדה המקומית תמכו בשומה המתוקנת המאוחרת לשומה המוסכמת. בהתייחס לסוגיה שעניינה הזכות של הוועדה המקומית לתקן את השומה על פי סעיף 14 (ה) לתוספת השלישית, התייחס בית המשפט להסבר הוועדה המקומית שהתיקון נדרש מחמת טעויות בשומות הקודמות. בית המשפט, כב' השופטת שרה גדות, קובע כי כדי להכנס בגדר סעיף 14 (ה) לתוספת יש למלא שני תנאים מצטברים. הראשון, יש להוכיח כי "השומה הקודמת בטעות יסודה" והשני, "יש להוכיח כי לא שולם היטל ההשבחה על פי השומה הקודמת" [ ה"פ (מחוזי-ת"א) 1027/00 דרבל נכסים והשקעות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה "רמת השרון" (לא פורסם, , 2.7.02) ]. בהתייחס לתנאי השני קובעת כב' השופטת גדות, כי די בתשלום על חשבון ההיטל כדי להכנס לסיפא של סעיף 14 (ה) לתוספת, כי לא נאמר "ההיטל" או "מלוא ההיטל" אלא נאמר "היטל" בלבד (סעיף 14 לפסק הדין). 5. ב"כ המשיבה פירשו את תוצאות פסק הדין כנכונות כי השומה שבגינה שולם על חשבון ההיטל הייתה שומה מוסכמת שהוצאה על ידי הוועדה המקומית ולכן חלה הסיפא גם בנסיבות של תשלום חלקי. כמו כן, הפנו ב"כ המשיבה לפסק הדין של בית המשפט המחוזי שבו נאמר מפורשות שהסיפא לא תחול כאשר שולם ההיטל [ ע"א (ת"א) 2566/04 החברה הארץ ישראלית לישוב עולים בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה "שורקית" (לא פורסם, , 14.9.06) (להלן: "עניין-החברה הארץ ישראלית")]. הנסיבות באותו מקרה היו שונות מבחינת הסיבה לתיקון השומה. להבדיל מהטענה של טעויות של השמאי כפי שנטען על ידי המשיבה, במקרים של ציפמן וחברת דרבל נכסים, הרי שבעניין החברה הארץ ישראלית תיקון השומה נבע מפסיקת בית המשפט העליון שניתנה בסמוך לאחר הוצאת השומה, אשר התוותה את אופן ביצוע השומה כאשר אין רצף של תוכניות משביחות ושינה את העמדה המקובלת עד אז (הלכת בית הכרם - דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נו (5) 49 (2002); רע"א 7172/96 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נב (2) 494 (1998) ]. בית המשפט קובע כי המטרה של סעיף 14 (ה) לתוספת הוא לאפשר לוועדה המקומית לתקן טעות שנפלה מלפניה כאשר ניתנת בכורה לאינטרס גביית מס אמת תוך איזון בין האינטרס זה לאינטרס ההסתמכות ע"י הגבלת סמכות התיקון כאשר ההיטל שולם כבר. להשלמת השוואת הנסיבות יוער כי בעניין החברה הארץ ישראלית , השומה שתוקנה הייתה כמו בענייננו, שומה של שמאי מטעם הוועדה המקומית ולא שמאי מוסכם או מכריע, כאשר מטעם המערערת עמדה שומה נגדית. 6. התשלום שבאי כוח הצדדים מיקדו בה את טיעוניהם נעשה על פי סעיף 14 (ד) ולא כחלק מהליך הישיר של הגשת שומה נגדית לשומה של השמאי מטעם הוועדה המקומית. המטרה של התשלום היא מימוש המקרקעין על ידי קבלת היתר בניה על אף המחלוקת בין הצדדים בהקשר להיטל לתשלום. ההסדר שנקבע הוא תשלום הסכום שאינו במחלוקת והפקדת ערובה על הסכום שבמחלוקת. ניתן לבחון את המחלוקת בשאלה האם התשלום צריך להיות כל ההיטל או די בחלקו, בהשוואת סעיפים קטינים (ד) ו-(ה) לסעיף 14 לתוספת השלישית. בסעיף קטן (ד) בהקשר לאפשרות לקבל היתר בניה למרות המחלוקת נאמר "לא תעכב הגשת הערעור את מתן ההיתר, אם נתן ערובה לתשלום סכום ההיטל השנוי במחלוקת;" לעומת זאת השימוש בסיפא בסעיף קטן (ה) לסעיף 14 הוא "היטל" ולא "ההיטל". לכאורה ניתן ללמוד מהשוני את כוונת המחוקק לצמצם את המקרים של תיקוני שומות למקרים שלא נעשה שימוש באפשרות מושא סעיף 14 (ד) של מימוש המקרקעין, אך בתיקון מס' 84 של סעיף 14 נעשה שינוי המבהיר את המקרים שבהם ניתן לתקן את השומה תוך צמצום סוגי המקרים והושמטה הסיפא שחוסמת את התיקון אם שולם היטל. הנוסח החדש הוא: "14 (ד') הוועדה המקומית רשאית לשנות את השומה רק מנימוקים שעניינם טעות בפרטי המקרקעין, הנתונים הפיזיים של המקרקעין, התכניות החלות על המקרקעין או הזכויות שיש לחייב במקרקעין". התיקון מצביע לכאורה על כך שהמחוקק העדיף לצמצם את הנסיבות שבהם ניתן לתקן את השומה ללא מגבלה שנובעת מתשלום חלקי כאשר בעל המקרקעין מבקש להתקדם בבניה ומבקש היתר בניה ומשלם חלק מההיטל בעין (סעיף 14 (ד) לתוספת השלישית, סעיף 14 (ה) בתיקון מס' 84). מטעמים אלה, אינני מקבלת את הפרשנות שהכוונה בסעיף 14 (ה) סיפא היא ששומה שאינה מוסכמת ואינה של שמאי מכריע לא ניתנת לתיקון כי בעל המקרקעין ביקש היתר בניה ובהקשר לכך שילם את חלק ההיטל שאינו שנוי במחלוקת והפקיד ערובה על היתרה. העדר הזדמנות לטעון כנגד התיקון 7. ב"כ המערערת טענו להעדר הזדמנות לטעון בפני הוועדה המקומית לפני תיקון השומה הראשונה. לכך השיבו ב"כ המשיבה כי למערערת עומדת הזכות להגיש שומה נגדית, לפי הוראות סעיפים קטנים (א)-(ד) לסעיף 14 ולכן בכך יש לה זכות טיעון. עמדה זו עולה מתוך סעיף 14 שכן השומה, גם המתוקנת הינה עדיין בגדר שומה מטעם הוועדה הניתנת למחלוקת בדרך של הגשת שומה נגדית ובהעדר הסכמה, מינוי שמאי מכריע. יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם מהעלויות הגבוהות של הוצאת שומה נגדית ולכן הפעלת הזכות לתיקון צריכה להיות "מטעמים שיירשמו" [סעיף 14 )(ה) לסיפא] על מנת שהשומה המתוקנת תבסס גביית מס אמת. ב"כ המערערת טען כנגד ההנמקה החסרה בפרוטוקול הועדה שאישרה את תיקון השומה. 8. הוראת המחוקק בסעיף 14 (ה) היא שהוועדה תציין בכתב את הטעמים לשינוי השומה. בהחלטת הוועדה אין טעמים לקבלת בקשת השמאי אלא צויין כשהוועדה השתכנעה "בנסיבות העניין" שיש טעם מוצדק לתיקון השומה. במהלך הדיון, הסביר השמאי, בני גולדשטיין, כי לאחר שערך את השומה הוא נפגש עם השמאי של המערערת וקיבל ממנו, לבקשתו דוגמאות להסכמי שכירות במגרש. לאחר שעיין בהם נכח כי בסיס השומה, הראשונה היא מוטעה. אין פירוט בדיון היכן קרתה הטעות. ב"כ המערערת הפנה את בית המשפט לשתי השומות בהקשר לסוגיה זו. בשומה הראשונה ישנה התייחסות לחוזי שכירות של חנויות במרכז ביג (סעיף 7.5 לשומה), ובשומה השניה יש התייחסות לכך שהנכס באיזור מאופיין במרכזים תוססים, שהם "ביג" ו-"נספאן" (סעיף 7.2 לשומה השניה) וכי השמאי עיין בחוזי השכירות (סעיף 7.5 לשומה) ללא ציון סכומים כפי שנעשה בשומה הראשונה. לכאורה, השמאי קיבל את המידע המעודכן מהשמאי של המערערת, אך בהעדר פירוט מה הם הנתונים החדשים, בין בשומה ובין בדיון בוועדה או בהחלטת הוועדה, לא ניתן לבחון היכן סבר השמאי שטעה. לכן קשה להציג שומה נגדית בהעדר אותו פירוט. סוף דבר 9. לאחר ששקלתי את מכלול הטענות של הצדדים, מצאתי להתערב בהחלטת הוועדה המקומית מיום 2.6.08, בכך שהוועדה תנמק במה שינו חוזי השכירות שהוצגו לשמאי גולדשטיין על ידי השמאי של המערערת, דני כודדי, את הבסיס לשומה הראשונה. הוועדה תהיה רשאית, אם תמצא לנכון, לזמן את השמאי בני גולדשטיין, מחדש לפרט בפניה את הנתונים החדשים שעולים מחוזי השכירות שהוצגו כאמור. בהעדר ביסוס משפטי להליך ומשעומדת למערערת חלופה אחרת, אינני מורה לוועדה לזמן את נציגי המערערת לדיון. שקלתי את יתר הטיעונים ולא מצאתי, בשלב זה, שהם נדרשים להכרעה, ושיש בהם כדי לשנות את התוצאה. 10. לפיכך, הערעור מתקבל , בתנאים ובהוראות כאמור לעיל. המשיבה תשלם למערערת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. היטל השבחהתיקון שומה