קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תניית שינוי ייעוד בהסכם חכירה: מבוא 1. האם רשאי מנהל מקרקעי ישראל (להלן:"המנהל"), בעת חידוש חוזה חכירה של קרקע חקלאית שהוחכרה במקור בעקבות מכתב שר האוצר בשנת 1950 מר אליעזר קפלן (להלן :"מכתב קפלן"), להוסיף להסכם החכירה תנית שינוי ייעוד, היינו תניה המתירה למנהל לסיים חוזה החכירה ולהשיב לידיו את הקרקע בעת שינוי ייעוד הקרקע מחקלאי. זוהי השאלה המרכזית נשוא תובענה זו. רקע עובדתי כללי 2. על רקע המצב הכלכלי ששרר בשנותיה הראשונות של המדינה, והצורך בפיתוח הכלכלה על דרך עידוד השקעות הון של אזרחי חוץ במקרקעי המדינה שיעודן חקלאי, פנה שר האוצר דאז, מר אליעזר קפלן, במכתב לחברת מהדרין בע"מ (להלן:"מהדרין") הנושא תאריך 28.3.1951 ובו הובטחו למהדרין תנאים ייחודיים בהחכרת קרקעות לצרכי מטעי פרי הדר ופירות סובטרופיים. מפאת חשיבות המכתב מובאים חלקיו הרלוונטיים להלן: "הנדון : מטעי פרי הדר חדשים. אני מסתמך על המשא ומתן בקשר עם הנ"ל עם מיסדי חברתכם ומתכבד לאשר לכם בזה בשם הממשלה את הסדורים הבאים בקשר לתכנית: א. הממשלה תגרום לכך שהרשויות המוסמכות תחכרנה לכם תוך 3 חדשים מהיום קרקע בשטח כולל של בערך 20,000 דונם, בהתאם לפרוט הרצוף למכתבי זה, בתור תוספת א' ולפי התנאים הבאים:- 1. תקופת החכירה תהיה ל-49 שנה ואתם תהיו רשאים להאריך את התקופה ל-49 שנים נוספות באותם התנאים. 2. מטרות החכירה תהיינה: נטיעת, גידול, החזקת, עבוד וניהול של מטעי הדרים וגדולים סוב-טרופיים אחרים. ... 6. אתם תהיו רשאים להחכיר בהסכמת הממשלה חלקות קרקע מתוך הקרקע שתחכר לכם, בחכירת משנה לאחרים למטרות החכירה, בתנאי שחוזי חכירת המשנה יחייבו את חוכרי המשנה באותן ההתחייבויות שאתם התחייבתם בהן כלפי הממשלה או הרשויות המוסמכות של הממשלה בחוזה החכירה העיקרי. הממשלה לא תהיה רשאית לסרב מליתן את הסכמתה להחכרת משנה כאמור לעיל, אלא אך ורק בגלל נימוקים המתקבלים על הדעת שיפורטו בהודעת הסרוב... ... 8. כפוף לתנאים המיוחדים המפורטים בכתב זה, יהיו תנאי החכירה בעקרם אותם התנאים הנהוגים בחכירות של הקרן הקיימת לישראל בע"מ לגבי קרקע חקלאית." 3. בהמשך המכתב אפשר השר לחכור מקרקעין נוספים שגודלם 2,000 דונם מעבר לאותם 20,000 דונם אליהם מתייחס חלקו הראשון של המכתב ובאותם התנאים. בנוסף, ציין המכתב הטבות שיינתנו למהדרין במיסים, הטבות במסגרת חוק עידוד השקעות הון, תש"י-1950, כמו גם מתן פטור ממכס ביבוא מכונות וציוד מחו"ל וכן הטבות לתושבי החוץ שישקיעו ברכישת המקרקעין. 4. בתאריך 16.10.1955 בהמשך למכתב קפלן ועל פי המתווה העולה ממנו, נחתם חוזה החכירה בין רשות הפיתוח לבין מהדרין (נספח ה' לכתב התביעה- להלן: "חוזה מהדרין"). לחוזה מהדרין צורף מכתב קפלן במלואו כנספח לו וכחלק בלתי נפרד ממנו. גם בחוזה גופו קיימת התייחסות והפניה למכתב זה. 5. עם השנים ועל פי הרשות שניתנה לה בחוזה מהדרין, העבירה מהדרין זכויות במקרקעין בין היתר לתושבי חוץ. נורדמן רוברט ז"ל (להלן:"המנוח") היה אחד ממשקיעי חוץ רבים שרכשו חלק מהמקרקעין שחכרה מהדרין במסגרת חוזה מהדרין. חוזי החכירה של רוכשים אלה נחתמו בסיכומו של יום ישירות עם המנהל (סעיף 9 לתצהירו של מר רמי סגל מנהל מחלקת לקוחות בחברת מהדרין בע"מ - ת/3). רקע עובדתי ספציפי 6. בתאריך 8.1.1964 רכש המנוח זכויות החכירה במקרקעין נשוא תובענה זו מ- CAME Paper Products Company Limited OF Toronto, Canada (ראה סעיף 7 לתצהירו של מר רמי סגל, ת/3, והסכמי הרכישה שצורפו כנספחים א/1 - א/3 לתצהירו) במסגרת מפעל מאושר לפי חוק לעידוד השקעות הון, תש"י-1950. לרכישה ניתן באישור מרכז ההשקעות כעולה ממכתבו מ- 3.3.1964 לפיו אין לו התנגדות להעברת הזכויות בחלקות שנרכשו על שם המנוח. זכויות החכירה שרכש המנוח מתייחסות לחלקת אדמה בשטח של 59.537 דונם המצויה בתחומי המועצה האזורית לב השרון (גוש 7754 חלקות 62,63 וגוש 7752 חלקות 29,26- להלן:"המקרקעין"). 7. בתאריך 7.6.1972 נכרת בין המנוח לנתבע, בשם רשות הפיתוח, חוזה חכירה למקרקעין (להלן:"חוזה נורדמן המקורי"). תקופת החכירה כעולה מחוזה נורדמן המקורי הינה מתאריך 1.10.1970 ועד 30.9.2002. עוד הוסכם בו כי בתום תקופת החכירה הראשונה, תהיה למנוח הזכות לחדש החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים, "לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים בחכירות על אדמות קרן קיימת לישראל לגבי קרקעות המיועדות למטעי הדר ולגידולים סובטרופיים". 8. לאחר סיום תקופת השכירות המקורית, ביקשו התובעים, יורשי המנוח, לחדש החכירה לתקופה של 49 שנים נוספות כמוסכם בהסכם נורדמן המקורי, אלא שהנתבע ביקש להוסיף להסכם החדש (להלן: "חוזה נורדמן השני") את סעיף 15 שמפאת חשיבותו יובאו חלקיו הרלוונטיים להלן: "15. שינוי ייעוד הקרקע: א. מוסכם בין הצדדים כי במקרה שישונה ייעוד המוחכר, כולו או מקצתו, על ידי תוכנית, בין על פי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, ובין על פי כל דין, רשאי המחכיר, על אף כל האמור בחוזה זה, להביא לידי סיום מוקדם את תקופת החכירה של המוחכר, או של חלק המוחכר אשר שינה ייעודו, בהודעה מוקדמת של 6 חודשים לפחות. ב. החוכר יהיה זכאי לפיצוי עבור זכות החכירה שלו במוחכר כקרקע חקלאית, בהתחשב במטרת החכירה, טיב ומצב המטע ויתרת תקופת החכירה. ג. שווי הזכויות כאמור ייקבע בהתאם להחלטות המועצה בקשר לפיצוי עבור הפסקת חכירה בקרקע חקלאית אשר תהיינה בתוקף בעת הפסקת החכירה. לחוכר הזכות לערער בפני בית משפט מוסמך על גובה הפיצוי שנקבע, בהתאם להחלטות המועצה הנ"ל, בתנאי שהערעור יוגש תוך 60 יום מתאריך משלוח ההודעה לחוכר על ההחלטה. פניה לבית המשפט לא תעכב העברת החזקה בקרקע לידי המחכיר במועד שנקבע כנ"ל. ד. לא פנה החוכר לבית המשפט תוך התקופה האמורה, יהיה דין ההחלטה כדין החלטה סופית ומחייבת ללא כל ערעור. ..." 9. בתאריך 27.7.2009, לאחר הגשת תובענה זו, ולנוכח המחלוקת בין הצדדים ביחס לתוספת זו, חודש הסכם החכירה עם התובעים בנוסח החדש, הכולל את סעיף שינוי הייעוד דלעיל. יחד עם זאת הוסכם בין הצדדים, כי ככל שינתן פס"ד סופי המקבל תביעת התובעים, יבוטל ההסכם ובמקומו ייחתם חוזה חכירה בתנאים כפי שיוחלטו על ידי ביהמ"ש. טענות הצדדים 10. במסגרת תובענה זו עותרים התובעים למתן פס"ד הצהרתי לפיו אין לכלול בחוזה נורדמן השני את סעיף 15 בדבר שינוי ייעוד הקרקע. סעיף זה לטעמם בטל מעיקרו בהיותו סותר את התחייבויות הנתבע כלפי התובעים כעולה מחוזה נורמן המקורי באופן מפורש וברור תוך ניסיון חד צדדי, כך נטען, לשנות חוזה נורדמן המקורי בניגוד לפסיקת ביהמ"ש העליון. 11. הנתבע מצידו מתנגד לסעד המבוקש. לטעמו חוזה נורדמן המקורי מתיר לו לתקן את נוסח חוזה נורדמן השני בהתאם לתנאי החכירה הנהוגים בחכירות קרקע המיועדות למטעי הדר וגידולים סובטרופיים כבמקרה זה. כמו כן, ניסיון התובעים להתבסס על מכתב קפלן משנת 1951 לחברת מהדרין לא יצלח שכן המכתב לא הופנה למנוח ואינו מהווה הבטחה מנהלית כלפיו כמו גם לא משתקף בחוזה הראשון ואף לא בחוזים הספציפיים שבין חברת מהדרין לבין רשות הפיתוח. כך גם טען, כי ביהמ"ש דחו טענות דומות שהועלו ע"י חוכרים אחרים. המחלוקת שבין הצדדים 12. המחלוקות שבין הצדדים, לאור האמור לעיל, הינן כדלקמן: א. האם מכתב קפלן שהופנה למהדרין מהווה חלק בלתי נפרד גם מחוזה נורדמן המקורי כשם שהינו חלק מחוזה מהדרין? ב. האם ניתן לפרש חוזה נורדמן המקורי, בין אם מכתב קפלן כלול בו ובין אם לאו, ככזה המונע מהנתבע אפשרות הוספת תנית שינוי ייעוד לחוזה נורדמן השני? הדין החל 13. סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, שתוקן לאחרונה, קובע את אופן הפרשנות הראוי של חוזה כדלקמן: 25. (א) חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו. במילים אחרות, יש לפרש חוזה בהתאם לאומד דעתם של הצדדים כפי שמשתמע מהחוזה ומנסיבות העניין אלא אם אומד דעתם משתמע במפורש ממילותיו שאז יפורש בהתאם ללשונו. 14. באשר לאופן הפרשנות הראוי לטקסט חוזי קבע ביהמ"ש העליון, כב' הש' עמית, בע"א 8729/07 אירונמטל בע"מ נ' קרן קיימת לישראל (לא פורסם - 12.11.2009) (להלן: "פרשת אירונמטל") כך: " לעולם יפתח הפרשן בלשונו של הטכסט אך בכך לא יסיים את הילוכו, ועל מנת לעמוד על אומד דעת הצדדים, יש לבחון את טיבו של החוזה, תכליתו וכלל הנסיבות הקשורות לחוזה. ומהו אומד הדעת של הצדדים? אלו הם המטרות, האינטרסים והיעדים שביקשו הצדדים במשותף להגשים - ראו, לדוגמה, ע"א 3978/99 אוליצקי כריה (1990) בע"מ נ' מנורה איזו אהרון בע"מ, פ"ד נה(2) 565, 573 (2001)." 15. עוד הוסיף ביהמ"ש בפרשת אירונמטל למקרה ספק בפרשנות חוזה חכירה כך: "ככל שיש ספק בפרשנותו של חוזה החכירה, נזעיק לעזרתנו מספר כללי פרשנות שבדיני חוזים. א. יש להימנע מפרשנות המביאה להטלת התחייבות בלתי סבירה על אחד הצדדים לחוזה - ראו ע"א 270/86 רגובי נ' תנובה, פ"ד מה(1) 620, 632 (1990)... ב. במקרה של ספק פרשני, יבוא הכלל 'נגד המנסח' ויטה את הכף לחובתו של מנסח החוזה - ראו ע"א 779/89 שלו נ' סלע חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מח(1) 221, 240-241 (1993); ע"א 769/86 רובינשטיין נ' זמרן, פ"ד מב (3) 581, 586 (1988). כלל זה, כוחו יפה במיוחד כאשר בחוזה אחיד עסקינן - ראו רע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עיזבון המנוחה מילגרום הינדה ז"ל נ' מרכז משען, פ"ד נב(4) 145, 159-158 (1998). עוצמתו של הכלל גוברת עוד יותר, כאשר המנסחת של החוזה האחיד היא רשות שלטונית - ראו ע"א 191/85 מדינת ישראל נ' חברת נוה שוסטר, פ"ד מ"ב(1) 573, 580-581 (1988) (להלן: נוה שוסטר); ע"א 255/89 פרדו נ' מדינת ישראל, פ"ד מו(5) 641 655 (1992); אהרון ברק "פרשנות במשפט - כרך רביעי - פרשנות החוזה" 639-634 (2001). ג. לצד כלל הפרשנות 'נגד המנסח' אנו מוצאים את כלל הפרשנות "נגד הצד החזק", ... - ראו נוה שוסטר לעיל בעמ' 581; דברי השופט טירקל בע"א 4651/95 בני סעיד חמודה נ' מועצה מקומית עראבה, פ"ד נ(5) 81 (1997); ע"א 650/98 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' כונס הנכסים הרשמי, פ"ד נג(4) 433 (1999); ע"א 9609/01 מול הים (1978) בע"מ נ' עו"ד שגב, פ"ד נח(4) 106, 137-134 (2004)". 16. באשר לחוזה חכירה עם המנהל קבע ביהמ"ש בפרשת ארומנטל, כי עסקינן ב"חוזה רשות" שלצד חובות מתחום המשפט הפרטי חלות לגביו חובות מתחום המשפט הציבורי וכלשונו: " חוזה החכירה נתפס כ 'חוזה רשות' - ראו ע"א 6651/99 הדר נ' קק"ל- באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(1) 241, 249 (2001) ולצד המשפט הפרטי, חלים על המינהל גם כללי המשפט הציבורי. זאת, מכוח מיהותו הציבורית של המינהל ובהיותו רשות שלטונית המהווה נאמן של הציבור למקרקעי ישראל - ע"א 5042/96 כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל, מחוז ירושלים, פ"ד נג(1) 743, 750 (1999); בג"צ 4736/03 אלון חברה הדלק לישראל בע"מ נ' שר התעשייה והמסחר ויושב ראש מועצת מקרקעי ישראל (15.6.08) (להלן: אלון). בכובעו כרשות מינהלית, חלה על המינהל חובת הגינות מוגברת ביחסיו עם אירונמטל. על חובה זו עמדה חברתי, השופטת פרוקצ'יה בע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28, 46-45 (2001): 'חובת ההגינות המחייבת רשות בפעולותיה עם האזרח מכוח המשפט הציבורי הינה קודמת, רחבה יותר ומחמירה יותר מחובת תום-הלב הנובעת מדין החוזים, והיא חלה על הרשות בכל מגוון פעולותיה הן בתחום המשפט הפרטי והן בתחום הציבורי ... חובת הרשות הציבורית לנהוג ביושר ובהגינות, הנשאבת מהמשפט הציבורי, עולה בחומרתה על זו הנדרשת מן המתקשר הפרטי'". וראו גם דברי כב' הש' פרוקצ'יה בפרשת אלון: "מקרקעי ישראל מנוהלים על פי חוק יסוד: מקרקעי ישראל (להלן - חוק היסוד) וחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ן-1961 (להלן - החוק), בהם נקבעו עקרונות היסוד של ניהול מקרקעי המדינה. מינהל מקרקעי ישראל הוקם מכח החוק למטרת ניהול מקרקעי ישראל (סעיף 2 לחוק). במסגרת החוק, הוקמה מועצת מקרקעי ישראל, אשר הוסמכה לקבוע את המדיניות הקרקעית לפיה יפעל המינהל (סעיף 3 לחוק). במסגרת יחסיו החוזיים עם חוכרים במקרקעי ישראל, כפוף המינהל לשתי מערכות נורמטיביות מקבילות: כצד לחוזה, הוא כפוף לכללי המשפט האזרחי, ולדיני החוזים בכלל זה; לצידם, בתורת נאמן הציבור למקרקעי ישראל, כפוף המינהל לעקרונות המשפט הציבורי. לפיכך, בניהול עסקאות בקרקעות המדינה שומה על המינהל לפעול בהתאם לכללי הצדק הטבעי, ולכלכל צעדיו בהגינות, בשוויון ובסבירות (ע"א 15/87 מדינת ישראל נ' וייס, פ"ד מה(1) 342, 348; בג"ץ 6698/95 קעדאן ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נד(1) 258;  276-277, ע"א 6518/98 הוד אביב נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28, 45-46 (להלן: פרשת הוד אביב); בג"צ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25, 38, 64 (להלן - פרשת שיח חדש))". 17. חובת תום הלב המוגברת של מנהל מקרקעי ישראל בהתקשרות חוזית עם הפרט עלתה גם בע"א 3979/01 בנייני ישקו נ' מנהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(5) 423 (2003) שם קבעה כב' הש' דורנר כך: "המינהל, שהוא גוף ציבורי, אף חייב בחובת תום-לב מוגברת. בעניין זה נפסק: 'חובתה של הרשות המנהלית לנהוג בתום-לב בהתקשרויותיה החוזיות נגזרת הן מן המשפט האזרחי, המטיל חובת תום-לב על כל מתקשר, והן מן המשפט הציבורי, המחייב רשות ציבורית לנהוג בהגינות וביושר כלפי אזרחיה בכל מגעיה עמם. ואולם חובת ההגינות המנהלית - שיסודה במעמדה של הרשות כנאמנה כלפי הציבור - מחמירה יותר מחובת תום הלב הנדרשת מן הפרט. המידה המחמירה חלה בין אם פועלת הרשות בתחום המשפט האזרחי ובין אם פועלת היא בתחום המשפט הציבורי' (בג"ץ 4422/92 עפרן נ' מינהל מקרקעי ישראל [8], בעמ' 860). ראו גם: בג"ץ 294/75 בן חיים נ' מינהל מקרקעי ישראל [9], בעמ' 415; רע"א 8733/96 לנגברט נ' מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל [10], בעמ' 179." 18. נדבך פרשני נוסף הראוי להתייחסות מקדימה מתייחס לשוני הקיים בין קרקע עירונית לחקלאית בבחינת חוזק זכויות הקניין הנרכשות במסגרת חוזה חכירה מהמנהל. כך, זכות החכירה לדורות נתפסת כקרובה לזכות בעלות (מיגל דויטש "דיני השכירות לאור הקודכס האזרחי" הפרקליט מח 265, 267-266 (תשס"ה);פרשת אירונמטל. שם. 18). ככל שתקופת החכירה ארוכה יותר, כך החכירה מתקרבת לבעלות (רע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס, פ"ד נ(1) 517 (1996) ובע"א 7136/06 קופמן נ' מרדכי ז"ל לודמיר (22.1.09)). כך גם ביחס לחוזי חכירה לדורות עירוניים נקבע כי היא דומה לבעלות (ע"א 355/76 בסו נ' מלאך, פ"ד לא(2) 359, 362-361 (1977); וכן קבע הש' לוין- בדעת מיעוט- כי " זכויות הקניין של החוכרים, בכפוף לכללי המינהל בעניין תשלומים, דומות לזכויות של בעלים" -ר' ע"א 516/87 מדינת ישראל נ' יהודית בלייכפלד, פ"ד מב(3) 244, 250 (1988)). יחד עם זאת "כאשר בחוזי המינהל עסקינן, יש להבחין בין חוזים במגזר החקלאי לסוגיהם השונים, לבין חוזים במגזר העירוני למגורים או לעסקים" (פרשת אירונמטל). אודות ההבדל בין סוגי החוזים קבעה הש' פרוקצ'יה בפרשת אלון כך: "עקרונות מנחים אלו ביחס לקרקע עירונית, שונים בתכלית מעקרונות ההחכרה של קרקע חקלאית ... על-פי התפיסה הבסיסית המעוגנת בהחלטה מס' 1, זכויותיו בקרקע של חוכר קרקע עירונית 'עמידות' יותר בפני שינויים מזכויותיו של החוכר החקלאי (למעט באשר לחלקת מגוריו של החקלאי). הדבר נובע, בין היתר, מהשוני המשמעותי בהיקפי הקרקע המוחכרים, ומשיעור דמי החכירה המשולמים לשני סוגי הקרקעות, ומהאינטרס הציבורי לשמר את המרחבים החקלאיים פתוחים וירוקים לטובת הציבור כולו, ולרווחת הדורות הבאים. ואמנם, ביחס לחוכרי קרקע עירונית, בית משפט זה הכיר בהם, לא אחת, כבעלי זכות חכירה הקרובה במהותה ובאופייה לבעלות (פרשת בלייכפלד, עמ' 250; רע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס, פ"ד נ(1) 517, 526). עם זאת, גם החכרות הקרקעות העירוניות אינן עשויות מקשה אחת, ואף בגידרן ניתן למצוא הסדרים שונים הנגזרים ממטרת החכירה ודמי החכירה, העשויים להשליך על עוצמתה של זכות הקניין שבידי החוכר". עמד על תוצאות ההבדלים כב' הש' אור בפרשת שיח חדש כשקבע כי כדרך של כלל, כוללים החוזים להחכרת קרקע חקלאית תנית שינוי ייעוד. יחד עם זאת לכלל זה גם יוצאים מהכלל וכלשונו: "בחלק קטן של חוזי החכירה לא נקבע מה תהיה התוצאה מבחינת זכויות החוכרים במקרה שינוי ייעוד בקרקע. מדובר בחלק קטן ביותר של החוזים (דוח ועדת מילגרום, בעמ' 25). ייתכן גם שהיו מקרים של השתתפות חוכרים או גופים מיישבים בתמורה ששולמה עבור רכישת קרקע שנרשמה על שם קרן קיימת לישראל והוחכרה אחר כך לחוכרים. ייתכן שבמקרים אלה ובמקרים אחרים לחוכרים אלה או אחרים יש זכויות משפטיות העולות על אלה שהמדינה טוענת להן. עניינים אלה ואחרים דורשים ליבון והכרעה משפטית נקודתיים". דו"ח ועדת מילגרום אמנם לא צורף לחומר הראיות אך לשם השלמת התמונה ובהתייחס לעמ' 25 לדו"ח כעולה מהציטוט דלעיל נאמר בד"ח כך: " במקצת מהחוזים שהיו נהוגים לפני הקמת מינהל מקרקעי ישראל לא נקבע במפורש מה קורה בעת שינוי ייעודה של הקרקע, ובדרך כלל נקבע כי בתום תקופת החכירה מחודשים החוזים לתקופת חכירה נוספת של 49 שנה, באותם תנאים או בתנאים שיהיו נהוגים אצל המחכיר באותו המועד. על פי הערכת מינהל מקרקעי ישראל, היקף הקרקע המוחכרת על פי חוזים אלו הינו נמוך ביותר ביחס להיקף הקרקע החקלאית המוחכרת במסגרת 'החוזים הרגילים' כאמור". 19. לסיכום ההלכה נאמר, כי זכויות הקניין הקיימות להם לחוכרים לדורות בקרקע חקלאית אינן חזקות כשל חוכרים לדורות בקרקע עירונית. רוב הסכמי החכירה בקרקע חקלאית מוחכרים על פי החוזים הרגילים הכוללים או מאפשרים לציין בהם תנית שינוי ייעוד. כך בודאי הוא המצב במקרקעין חקלאיים שהוחכרו לאחר הקמת המנהל והמציינים בהם תניה זו ברחל בתך הקטנה. יחד עם זאת, עדיין קיימים חוזי חכירה שמקורם עוד קודם להקמת המנהל ושאינם כוללים כאמור תנית שינוי יעוד. השאלה הינה האם יש להותירם כמות שהם או ניתן להוסיף התניה עתה. נבחן השאלות העולות לאור הדין החל. האם מהווה מכתב קפלן חלק מחוזה נורדמן המקורי 20. הנתבע טען כאמור, כי המנוח לא היה צד לחוזה מהדרין. מכתב קפלן הופנה למהדרין ולא למנוח ואף לא מצא ביטוי בחוזה נורדמן המקורי. לפיכך, אין לראות במכתב קפלן כזה המקנה למנוח זכויות נוספות על אלה המצויות בחוזה החכירה הרגיל אותו מנפיק הנתבע ביחס לקרקע חקלאית. 21. ב"כ הנתבע הדגישה בסיכומיה כי עדי התביעה, ה"ה ד"ר דודזון, מר זאב כהן ומר רמי סגל, כמו גם עדת ההגנה, הגב' צביה ספיר, שכולם מסרו תצהירי עדות ראשית, לא היו שותפים למו"מ לחוזה נורדמן המקורי, כמו גם לחוזה מהדרין. לפיכך, אין בעדויותיהם כדי להוות ראיה באשר לרקע לכריתת חוזה נורדמן המקורי או חוזה מהדרין וכל אמירה בנושא זה מהווה ספקולציה בלבד. לפיכך, יש לראות לטעמה בחוזה נורדמן המקורי חוזה העומד בפני עצמו, כאשר מהדרין אינה חוכרת עוד את המקרקעין, וכאשר בחוזה נורדמן המקורי מצוין במפורש כי: "בתום תקופת החכירה הראשונה לפי החוזה הנוכחי, תהיה לחוכר הזכות לחדש את החכירה לתקופה נוספת של 49 (ארבעים ותשע) שנים, לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים בחכירות על אדמות קרן קיימת לישראל לגבי קרקעות המיועדות למטעי הדר ולגידולים סובטרופיים...", מכאן שהוספת תנית שינוי הייעוד לחוזה נורדמן השני, הקיים בחוזי החכירה הנהוגים כיום, נעשתה כדין. 22. דעתי אינה כדעת הנתבע. תחילה אציין, כי למרות כריתת חוזה נורדמן המקורי ישירות בין הנתבע למנוח אין בכך כדי לשנות מהקשר הסימביוטי בינו לבין חוזה מהדרין. קשר זה מוצא ביטוי כבר במבוא לחוזה נורדמן המקורי המציין מפורשות את הקשר הישיר כך: "והואיל ולפי ההסכם על נספחיו בין רשות הפיתוח ובין 'מהדרין' בע"מ מיום 16 באוקטובר 1955 (להלן 'ההסכם המקורי' (הסכם מהדרין א.ב.)) התחייבה רשות הפיתוח להחכיר ל'מהדרין' בע"מ שטחי קרקע הכוללים קרקע שבחוזה זה; והואיל ובהתאם להסכם המקורי רשאית 'מהדרין' בע"מ, לאחר תום שש שנים מתאריך סיום הנטיעה באדמות נשוא ההסכם המקורי, להעביר את זכויותיה לפי ההסכם המקורי ל'בעל מטע' שאיתם התקשרה, ולבקש כי חוזה החכירה עם 'בעל המטע' יחתם ישירות עם רשות הפיתוח; והואיל ועברו שש שנים מתאריך סיום הנטיעה ו'מהדרין' בע"מ ביקשה מהמחכיר, בהתאם להוראה המצורפת לחוזה זה והמהווה חלק בלתי נפרד ממנו, לחתום על חוזה חכירה עם החוכר, שהינו 'בעל מטע', במובנו בהסכם המקורי, לגבי הקרקע וכל מה שנטוע או בנוי עליה (הקרקע וכל מה שנטוע או בנוי עליה או יינטע וייבנה עליה, ייקראו להלן 'הנכסים המחוכרים'); והואיל והמחכיר נענה לבקשה הנ"ל של 'מהדרין' בע"מ;". במילים אחרות, חוזה נורדמן המקורי הינו תוצר המשך לחוזה מהדרין ומבוסס עליו, במסגרתו הועברו זכויותיה של מהדרין למנוח לפי הסכם מהדרין כמפורט ברישא לו היינו- "להעביר את זכויותיה לפי ההסכם המקורי ל'בעל מטע' שאתם התקשרה". אין חולק שהמנוח הינו "בעל מטע". אין לכן, בחתימת חוזה ישיר מול רשות הפיתוח, כדי לפגוע בעובדה ולפיה תנאי חוזה מהדרין לא חלפו מהעולם בעת חתימת חוזה נורדמן המקורי, לאחר שמהדרין העבירה למנוח למעשה את זכויותיה מכוח ההסכם המקורי כאמור. כל זאת, אפילו בחוזה נורדמן המקורי לא מצוין מכתב קפלן ברחל בתך הקטנה. בכך, יש כדי ליצור המשכיות בין חוזה מהדרין לבין "בעלי מטע" אליהם הועברו זכויות החכירה באותם מקרקעין לתקופה אליה מתייחס חוזה מהדרין, היינו לפרק זמן של 49 שנה עם אפשרות להארכה של 49 שנים נוספות ממועד כריתתו המקורי. תימוכין לגישה זו ניתן למצוא באורך תקופת החכירה שנמסרה למנוח, היינו תקופה המתחילה ב- 1.10.1970 ומסתיימת ב- 30.9.2002. תקופה זו מצויה בתחום 49 השנים המקוריות שנתנו למהדרין מלכתחילה ואינה מתחילה תקופת חכירה חדשה בת 49 שנים כפי שאמור לכאורה לקבל מחכיר המתחיל חכירה חדשה מהמנהל. כך, חוזה נורדמן המקורי גם מציין אפשרות הארכת ההסכם "לתקופה נוספת של 49 (ארבעים ותשע) שנים", היינו התקופה הראשונה של החכירה הינה של 49 שנים והתקופה הנוספת היא של 49 שנים, בדיוק כפי שהוסכם בחוזה מהדרין ומכתב קפלן. 23. תימוכין נוספים להיות החוכרים החדשים ממשיכי דרכה של מהדרין עפ"י חוזה מהדרין, מהווה העובדה ולפיה מהדרין היתה הגורם מולו פעל המנהל ביחס לאותם מקרקעין שנמסרו למהדרין במקור ועברו לחוכרים חדשים, בין ישירות ממהדרין ובין מאלה שרכשו ממהדרין דוגמת המנוח. כך למשל המקרקעין נוהלו בפועל ע"י מהדרין עבור החוכרים מחו"ל (ר' סעיף 5 לת/3 תצהירו של רמי סיגל-מנהל מחלקת לקוחות במהדרין), מהדרין ערכה רישום של בעלי הזכויות בהם, היא היתה שותפה להליך העברת הזכויות מהמוכר למנוח בכל הקשור עם המנהל ואף היוותה כתובת להפניית טרוניות הרוכשים הזרים לאי רישום זכויותיהם בלשכת רושם המקרקעין (ר' למשל מכתב האוצר - אגף מטבע חוץ מ- 3.1.1960 המופנה למהדרין ובו תלונות משקיעי חוץ כי אינם מקבלים כל הוכחת בעלות לפרדסים שרכשו באמצעות מהדרין - נספח ח' לסיכומי התובעים). מעבר לכך, עסקינן בתושב חוץ המממש הלכה למעשה את רצון ממשלת ישראל, כפי שמצאה ביטוי במכתב קפלן, להחכרת הקרקע לשם קבלת השקעות במט"ח. המנוח רכש את המקרקעין במיטב כספו 87,276.93 דולר. עפ"י תצהירו של מר זאב כהן (ת/1) ערכם של המקרקעין בעת הרלוונטית (ינואר 1964) במטבע ישראלי הינו 226,240 לירות, כפי אישור שווי הרכישה ממרכז ההשקעות, היינו כשווי 4 דירות בנות 3 חדרים בצפון תל אביב באותה עת (סעיפים 9-10 ל- ת/1). 24. תימוכין נוספים לעניין זה, שהם בבחינת סוג של הודאת בעל דין, עולים מחקירת הגב' צביה ספיר, עדת הנתבע, שנשאלה האם היא מאשרת כי חוזה נורדמן המקורי מבוסס על חוזה מהדרין והשיבה "נכון" (עמ' 14 לפרוטוקול מול 8-10). אמנם, בהמשך חקירתה, ומאחר וחוזה מהדרין לא עמד לרשות הנתבע בעת עריכת תצהירה, ציינה כי אינה יכולה להעיד שחוזה נורדמן המקורי נובע מחוזה מהדרין, כך גם לא בדקה את ההבדלים ביניהם, אך ניתן עדיין לראות באמירתה כסוג של תימוכין נוספים, ולו חלקיים, לכך שחוזה נורדמן המקורי הינו למעשה חוזה המשך לחוזה מהדרין ומבוסס עליו. 25. זאת ועוד, לתצהירו של מר רמי סגל (ת/3) צורף חוזה נורדמן המקורי (נספח ח') כפי המצוי במשרדיה של מהדרין. לנספח זה צורף מכתב מטעם מהדרין למנהל מקרקעי ישראל, המציין מהם המקרקעין המועברים למנוח "בהתאם להסכם בינינו מיום 16 באוקטובר 1955 על נספחיו נותנים אנו בזה הוראה בלתי חוזרת לרשום חכירה על שטח של 59.537 דונמים בגוש 7754, 7752..." (ההדגשה שלי א' ב') לשמו של המנוח שרכש את הזכויות ב- 8.1.64, כפי העולה מהודעה זו. מיותר לציין, כי נספחיו של ההסכם מ- 16.10.55 כוללים את מכתב קפלן ואף בכך יש כדי להוות אישור לכך שההסכם והעברת זכויות החכירה ע"ש המנוח, מקורם בהסכם מהדרין ובמכתב קפלן המהווה חלק בלתי נפרד ממנו. תוספת תניית שינוי ייעוד לחוזה נורדמן השני 26. אין חולק, כי חוזה נורדמן המקורי אינו כולל תנית שינוי ייעוד. יחד עם זאת, סעיף 3 ב' לחוזה נורדמן המקורי מאפשר לחדש את חוזה החכירה "לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים בחכירות על אדמות קרן קיימת לישראל לגבי קרקעות המיועדות למטעי הדר ולגידולים סובטרופיים". זוהי כאמור האסמכתא אליה מפנה הנתבע להצדקת הוספת תנית שינוי הייעוד לחוזה נורדמן השני. לטעמי, ואומר זאת כבר עתה, הנתבע אינו רשאי להוסיף את תנית שינוי הייעוד לחוזה נורדמן השני כפי שיוסבר להלן. 27. חוזה מהדרין מחייב בסעיף 5 לו כדלקמן: "5. בתום תקופת החכירה של 49 (ארבעים ותשע) שנים לפי החוזה הנוכחי, תהיה לחוכר הזכות לחדש את החכירה לתקופה של 49 (ארבעים ותשע) שנים לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים בחכירות על אדמות הקרן הקיימת לישראל בע"מ לגבי קרקעות המיועדות למטעי הדר ולגידולים סובטרופיים...". 28. החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1 חייבה הוספת תנית שינוי ייעוד לחוזי החכירה במקרקעין חקלאיים. החלטה זו נמסרה ב- 17.5.65, היינו עוד קודם לחתימת חוזה נורדמן המקורי. סעיף 10 של החלטת מועצת מקרקעי ישראל קובע כך: "בהסכמי חכירה של קרקע חקלאית ייקבע כי עם שינוי יעודה של קרקע חקלאית ליעוד אחר, יבוא הסכם החכירה לידי גמר והקרקע תוחזר למנהל מקרקעי ישראל. עם החזרת הקרקע יהיה המחזיק זכאי לפיצויים עבור השקעותיו בקרקע ועבור הפקעת זכותו, בשיעור שייקבע על ידי המועצה בכללים שתוציא". 29. אין חולק כי מנהל מקרקעי ישראל החל מוסיף את תנית שינוי הייעוד לחוזי החכירה החדשים שנחתמו עמו כפי החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל (סעיף 12 לתצהירה של הגב' צביה ספיר וכן עדותה עמ' 13 מול שורות 25-27, שם נשאלה האם חוזי חכירה למטרות חקלאיות שנחתמו לאחר הקמת המנהל כוללים סעיף שינוי ייעוד והשיבה "נכון", ובהמשך בעמ' 15 לפרוטוקול נשאלה האם בחוזה סטנדרטי של המנהל ביחס לקרקע חקלאית דבר מובן מאליו שמופיע בו סעיף שינוי ייעוד, השיבה נכון כחלק מסעיף 10 להחלטת המועצה). 30. חוזה נורדמן המקורי, שאין חולק כי נחתם בין המנוח לנתבע ב- 7.6.1972, ומתייחס לתקופת חכירה החל מ- 1.10.1970 (סעיף 3 לחוזה נורדמן המקורי), נערך מאוחר למועד פרסום החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל, ולפיכך לכאורה אך טבעי היה למצוא בו את תנית שינוי הייעוד, אך זו כאמור אינה מופיעה בו. 31. מעבר לכך, וכאמור לעיל, מהווה מכתב קפלן, בהיבט זה, חלק בלתי נפרד גם מחוזה נורדמן המקורי. סעיף 8 למכתב קפלן מציין מפורשות, כי: "כפוף לתנאים המיוחדים המפורטים בכתב, זה יהיו תנאי החכירה בעיקרם אותם התנאים הנהוגים בחכירות של הקרן הקיימת לישראל בע"מ לגבי קרקע חקלאית". סעיף א1 למכתב מציין: "תקופת החכירה תהיה 49 שנים ואתם תהיו רשאים להאריך את התקופה ל- 49 שנים נוספות באותם התנאים ". (ההדגשה שלי - א.ב.). במילים אחרות, תנאי ההסכם כפי לשונו בתקופת החכירה המוארכת אמורים להיות אותם התנאים כפי שהיו בתקופת החכירה המקורית. על פניו, עסקינן בתנאי מיוחד כפי שמפורט במכתב. משחוזה מהדרין כמו גם הסכם החכירה המקורי אינם מציינים תנית שינוי ייעוד, כי אז גם הארכתו של חוזה נורדמן המקורי אינה אמורה לציין תניה זו. 32. תימוכין לכך מצאתי דווקא בראיות הנתבע שצרף לתצהירה של הגב' צביה ספיר חוזה חכירה המתייחס לכפר מלל ביחס לקרקע חקלאית ואינו כולל תנית שינוי יעוד. במסגרת חוזה החכירה של כפר מלל מצוין כדלקמן: "בתום תקופת החכירה של ארבעים ותשע השנים הראשונות - מקבל החוכר זכות קדימה לחידוש זכות החכירה באותם התנאים לתקופה חדשה של ארבעים ותשע שנים שניות...". (ההדגשה שלי - א.ב.). בסעיף 19 לתצהירה מציינת הגב' ספיר כי חוזה נורדמן המקורי לא הקנה זכות לחדשו באותם תנאים, להבדיל מהחוזה שנחתם ביחס לאותה נחלה בכפר מלל. מכאן ניתן להבין, כי לו ציין חוזה נורדמן המקורי שהחידוש יהא באותם תנאים, מוסכם גם על הנתבע שלא ניתן היה להוסיף את תנית שינוי הייעוד בתקופת החכירה המוארכת. הגב' ספיר אף חזרה על כך בחקירתה בבית המשפט, עמ' 15 מול שורה 12: "לביהמ"ש שאלה: לגבי כפר מלל, אמרת שצרפת לחוזים את ההסכם ומכיוון שנאמר שהחוזה הוא באותם תנאים כי אז לא מצרפים לחוזים החדשים. ת: זה אותם תנאים כמו בחוזה המקורי. ש: כך היה נהוג בכפר מלל אז וכך גם אחרי 49 שנים? ת: כך בכל המקרים בהם כתוב שזה אותם תנאים. ש: משכתוב 'באותם התנאים' למה אתם משנים? ת: החוזה שביהמ"ש ציטט הוא עם מהדרין ולא עם נורדמן, נחתם חוזה אחר עם נורדמן". במילים אחרות, נקודת המוצא של הנתבע היתה כי חוזה נורדמן המקורי הינו חוזה שונה ונפרד מחוזה מהדרין. מכאן, שלו עסקנו בהארכת חוזה מהדרין, לא היתה מניעה להאריכו באותם התנאים. אלא שגם חוזה מהדרין מציין כי החידוש יהא "לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים בחכירות על אדמות הקרן הקיימת לישראל בע"מ לגבי קרקעות המיועדות למטעי הדר ולגידולים סובטרופיים". אם לא ניתן להוסיף לחוזה מהדרין את תנית שינוי הייעוד כיוון שמכתב קפלן מציין שחידוש החכירה יהא באותם התנאים, כי אז גם אין סיבה לכלול תניה זו בחוזה נורדמן המקורי שנחתם אף הוא ללא תנית שינוי יעוד, ובסיסו, כפי שקבעתי לעיל, בחוזה מהדרין תוך שהינו מהווה למעשה המשכו של האחרון. פירוש אחר יראה בחוזה נורדמן השני חוזה חדש בעל תניות חדשות, המשנה את ההסכמות המקוריות שבין הנתבע למהדרין. 33. תימוכין נוספים לכך שחוזה נורדמן המקורי נערך בנוסחו זה, ללא תנית שינוי ייעוד, בדיוק כפי נוסח חוזה מהדרין, למרות שבאותה עת כבר ניתן היה להוסיף לו את תנית שינוי הייעוד, מצאתי בדין ודברים שהתנהל בין מינהל מקרקעי ישראל ומהדרין, באשר לנוסח הסכם החכירה. קטע מתוך פרוטוקול ישיבת המנהל מס' 188 מ- 25.3.64 בנושא: "מהדרין - יכין חקל ורסקו - הערכות חדשות" המציין כך (נספח ה' לסיכומי התובעים): "החברות (הכוונה למהדרין, יכין ורסקו אליהן מתייחס מכתב קפלן - א.ב.) ערערו על גובה ההערכות שנעשו לצורך קביעה חדשה של דמי החכירה עבור אדמת מטעים, סר אלוני מודיע שהציע כי דמי החכירה לא ייקבעו על יסוד הערכה חדשה של הקרקע אלא על יסוד שינוי ערך הקרקע על ידי תוספת של הפרשי במדד יוקר המחייה, אולם בתנאי שבהסכם ייכלל סעיף שינוי היעוד וסעיף של הקצאת מניה למנהל. החברות אינן מסכימות לתנאי השינוי. הוחלט: להודיע לחברות שעליהן לבחור באחת משתי הדרכים והן: א. לפי ההסכם הישן על כל תנאיו. ב. לפי החוזה הסטנדרטי החדש". (ההדגשה במקור - א.ב.). במילים אחרות, הנתבע אפשר למהדרין לבחור בין נוסח ההסכם הישן שאינו כולל תנית שינוי יעוד לבין החוזה הסטנדרטי החדש. כזכור החוזה הסטנדרטי החדש כולל סעיף שינוי ייעוד. בכך, יש כדי להצביע על הסכמה הדדית כי נוסח חוזה מהדרין - היינו נוסח חוזה החכירה המקורי - ימשיך בנוסחו בלא תוספת תנית שינוי הייעוד גם ביחס לחוכר החדש - המנוח - כפי שאמנם אינו מופיע בחוזה נורדמן המקורי וכך יש לקבוע גם ביחס לחוזה נורדמן השני. 34. תימוכין נוספים להארכת תקופת החכירה באותם התנאים יש למצוא באופן ניסוח זכות החוכר להארכת תקופת השכירות. כזכור מציין מכתב קפלן כי : "תקופת החכירה תהיה 49 שנים ואתם תהיו רשאים להאריך את התקופה ל- 49 שנים נוספות באותם התנאים ". (ההדגשה שלי - א.ב.). להאריך נאמר, ולא בכדי. לטעמו של י' ויסמן בספרו דיני קניין החזקה ושימוש (2005) 314-316 (להלן:"וייסמן") יש להבחין בין הארכת חוזה החכירה לדורות לבין מתן אופציה לחידושו וכלשונו: "שכירות לתקופה מוסכמת עשויה שתתארך מכוח הפעלת ברירה להארכתה (extension), או מכוח הפעלת ברירה לחידושה (renewal). ההבחנה בין שתי דרכים אלה מותנית בשאלה אם נתכוונו הצדדים שהתקופה הנוספת תהא המשכה של השכירות המקורית- שאז לפנינו "הארכה" של השכירות - או שמא נתכוונו להתקשרות בשכירות חדשה - שאז לפנינו "חידוש" השכירות. ההשלכות של ההבחנה עשויות להיות מגוונות ולנבוע מן ההבדל בדין בין מעמדה של שכירות קיימת לבין מעמדה של שכירות חדשה. ... אף אם מבחינה עיונית אפשר שההבחנה בין הארכת שכירות ובין חידוש שכירות היא חדה ובהירה, בחיי המעשה עוררה הבחנה זו קשיים. המתקשרים בעסקאות שכירות אינם ערים תמיד לדקויות הכרוכות בהבחנה זו, והגבול המבדיל בין השניים ניטשטש. הנטייה של בתי המשפט הייתה בדרך כלל לראות בשני סוגי התקופה הנוספת כהמשך השכירות המקורית (אף כי יש בעניין זה מגוון של גישות בפסיקה)". במילים אחרות, משמכתב קפלן, המהווה כזכור חלק בלתי נפרד מחוזה מהדרין ומכוחו הסכם נורדמן המקורי, מציין הארכת תקופת השכירות, יש בכך כדי לתרום לפרשנות הרואה בהסכם נורדמן השני הסכם מוארך ולכן יש להאריכו בהתאם לתנאי ההסכם הראשון. אין בכך כדי להתעלם מהעובדה ולפיה חוזה מהדרין עצמו אינו מדבר על "הארכה" אלא על "חידוש" החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים, ולכאורה חידוש מאפשר הוספת תניות חדשות, אך כדברי וייסמן ניתן לראות בשתי דרכי הרישום המשך תקופת השכירות המקורית. אך אפילו לא תאמר כן, עדיין מדובר בחוזה רשות המציג שתי אפשרויות להארכתו. במצב דברים שכזה יש לפרשו לטובת החוכר דווקא בהיותו הצד החלש ולכן גם בכך יש כדי לסייע לאופן הפרשנות הראויה בנסיבות. 35. אמור אם כן מעתה, כי בחוזה מהדרין, המתייחס למקרקעין שהוחכרו למהדרין כשמכתב קפלן מהווה חלק בלתי נפרד מהם, ובחוזים שנחתמו מכוחו של חוזה זה ובעקבותיו, אין מקום לתנית שינוי יעוד. שני הצדדים הן לחוזה מהדרין והן לחוזה נורדמן המקורי הבינו בעת חתימת חוזי החכירה שאין להוסיף את תנית שינוי הייעוד בעת הארכת ההסכמים כשידעו, כך נראה, כי מכתב קפלן מחייב הארכת החוזה המקורי באותם התנאים. עובדה היא שכשנחתם חוזה נורדמן המקורי לא נמצאה בו תנית שינוי הייעוד. אלא שהמשיב בחר שלא כדין להמשיך באופן פרשנות זה כחלק מהמגמה הכוללת בהחכרת קרקע חקלאית תוך התעלמות ממכתב קפלן המציין בסעיף 8 לו: "כפוף לתנאים המיוחדים המפורטים במכתב זה, יהיו תנאי החכירה בעיקרם אותם התנאים הנהוגים בחכירות של הקרן הקיימת לישראל בע"מ לגבי קרקע חקלאית" כאשר סעיף 1 למכתב קפלן מציין כזכור כתנאי מיוחד, כי :"תקופת החכירה תהיה 49 שנים ואתם תהיו רשאים להאריך את התקופה ל-49 שנים נוספות באותם התנאים". פרשנות ההסכם החכירה באופן המוצע אין בה כדי לפגוע במטרה הקדושה של שמירת הקרקע החקלאית כעתודה לטובת כלל הציבור בישראל וחלוקתה באופן שיויוני וחסר פניות לכלל אזרחי המדינה. דרך פרשנות זו קובעת, כפי שנקבע כבר בעבר ע"י ביהמ"ש העליון, כי יתכנו חוזי חכירת קרקע חקלאית מסוג מיוחד, בדומה לחוזי כפר מלל, הנותנים ביטוי הולם לזכויות חכירה מיוחדות ולא רגילות שנרכשו עת המדינה היתה זקוקה למזומנים והיתה מוכנה לעשות יותר למען רוכשי הזכויות החכירה תוך מתן אפשרות רכישת זכויות קניין שהן חזקות יותר מזכויות רגילות במקרקעין חקלאיים וקרובות יותר לזכויות החכירה בקרקע עירונית, ולכן יותר לזכות הבעלות. בהיות הזכויות חזקות יותר מהזכויות המוקנות ברגיל לחוכר קרקע חקלאית, אין לאפשר פגיעה בזכויות אלה ללא הסכמה ברורה על פניה בחוזה החכירה על דרך תיקון והוספת התניה המבוקשת. אפילו תאמר כי הסכם החכירה מאפשר שני פירושים, האחד המאפשר חידוש החכירה בהתאם לתנאים הנהוגים בעת חידוש החכירה, והמתיר לכאורה הוספת תנית שינוי היעוד, והאחר לפיו מכתב קפלן, מהווה חלק בלתי נפרד מחוזה מהדרין ולכן מחוזה נורדמן המקורי, ומאפשר חידוש החכירה באותם התנאים ולפיכך מדובר בשתי תניות סותרות או נוגדות, עדיין נאמר שהמנסח הינו הנתבע. בהיותו הצד החזק, יש לפרש את ההסכם כנגד המנסח/הצד החזק באופן בו החידוש יבוצע באותם התנאים וללא תנית שינוי היעוד. אציין שוב, כי אין מנוס מלקבוע שגם הנתבע ראה בכך את אופן הפרשנות הראוי שאחרת לא ניתן להבין מדוע בתקופה בה כבר ניתן היה להוסיף את תנית שינוי הייעוד, לאחר הקמת המנהל ופרסום החלטה מס' 1 של המועצה, לא הוספה התניה להסכם נורדמן המקורי. לפיכך, מתן פירוש אחר עתה, לאחר שהוכח שהמנהל אפשר למהדרין לבחור בין נוסח החוזה החדש הכולל תנית שינוי יעוד לזה הישן שאינו כולל אותה, מהווה בעיני ניסיון לפגוע בזכויות התובעים שלא בתום לב ובניגוד למוסכם. 36. בהגיעי למסקנתי זו, לא התעלמתי מהפסיקה השזורה בסיכומי הנתבע ובין היתר פס"ד של כב' סגן הנשיאה כב' הש' זפט בה"פ (מחוזי ת"א) 1258/06 י.ה.ס. בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל (לא פורסם - 20.3.2007) המתייחס להחכרה של קרקע חקלאית רגילה ולא לקרקע חקלאית שהוחכרה בהתאם לתנאי מכתב קפלן ולכן אינו דומה למקרה זה. מאותו הטעם אין לראות קשר בין נשוא דיון זה להחלטתו של כב' הש' יפרח בת"א (מחוזי-מרכז) 6070-08-07 שפר ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל ואח' (לא פורסם- 30.3.2009), וכך גם בפס"ד של סגן הנשיאה כב' הש' זפט בה"פ (מחוזי ת"א) 1254/06 פסט ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל (לא פורסם -27.3.2007). פסה"ד היחיד אליו הופניתי והמייחס למכתב קפלן וחוזי החכירה שנחתמו בעקבותיו הינו פס"ד של כב' הש' נורית אחיטוב בה"פ (מחוזי ת"א) פינסקי נ' רשות הפיתוח-מנהל מקרקעי ישראל (לא פורסם - 13.12.2006) (להלן:"פרשת פינסקי"). במקרה זה השאלה המרכזית שעמדה לדיון הינה, האם מכתב קפלן הינו בבחינת הבטחה שלטונית? להבדיל מפרשת פינסקי, שם לא כלל חוזה מהדרין את מכתב קפלן כחלק בלתי נפרד ממנו, כאן חוזה מהדרין כולל את מכתב קפלן כ"תוספת ב'" לו וכפי המצוין ב"הואיל" השני הינו מהווה "חלק בלתי נפרד הימנו". בפרשת פינסקי מציינת כב' הש' אחיטוב במפורש כי "אם היתה הבטחה שלטונית כשלהי במסמך קפלן הנ"ל, הרי זו היתה צריכה למצוא את ביטוייה בהסכם שבין המדינה לבין מהדרין" מיותר לציין כי מחומר הראיות במקרה דנן עולה כי אמנם מכתב קפלן מהווה חלק בלתי נפרד מחוזה מהדרין. באשר לקביעת כב' הש' אחיטוב ולפיה ככל שאמנם היה במכתב קפלן כדי להוות התחייבות שלטונית עדיין המכתב מופנה למהדרין והיא היתה זו שצריכה לתבוע את קיומו הדווקני. תחילה יצוין כי לענייננו מכתב קפלן הינו חלק מחוזה מהדרין ולכן אין עסקינן בהתחייבות שלטונית גרידא אלא התחייבות שהוכנסה במפורש להסכם. משקבעתי לעיל כי מהדרין מעבירה לרוכשי הזכויות ממנה גם את ההסכם המקורי שבינה לבין המנהל, כי אז לא מהדרין היתה זו המחויבת להפעיל את זכותה שכן המנוח ויורשיו הינם בעלי הזכות עתה והינם רשאים לפנות לביהמ"ש לשם מימושה. באשר לשאלה אם המנוח ידע או לא על מכתב קפלן, שאלה שעלתה בפרשת פינסקי, לטעמי אין כל חשיבות לשאלה זו באשר המכתב הינו כאמור חלק מזכויות המנוח בהסכם החכירה שלו עם המנהל, זכויות שעברו אליו יחד עם חוזה החכירה שחתם עם המנהל. יודגש, שהמדינה צפתה אפשרות מכירת זכויות מהדרין לתושבי חוץ, היא אף חפצה בכך מאוד כפי העולה ממכתב קפלן עצמו (סעיף 6ז' המתייחס להקלות לתושבי חוץ), לפיכך אין לראות בעצם העברת הזכויות לחידוש החכירה באותם התנאים, לרוכשי חוץ ולרוכשים בכלל, הוספה או שינוי ממכתב קפלן המקורי כלפי רוכשים אלה, הרוכשים זכויותיהם על פי ההרשאה שניתנה למהדרין להעביר אליהם את הזכויות כאמור במכתב קפלן. מעבר להבדלים אלה, אין גם בדחיית הערעור שהוגש על פס"ד פינסקי, על פי המלצת ביהמ"ש העליון, כדי לשנות מהמסקנה כאמור באשר חומר הראיות בתיק דנא שונה מזה שעמד בפני ביהמ"ש בפרשת פינסקי. סיכום 37. המסקנה מכל האמור לעיל הינה, כי המטרות, האינטרסים והיעדים המשותפים של הצדדים המהווים יחדיו את המונח "אומד דעת הצדדים" מכוונים לכך שחוזה החכירה שחתם המנוח עם המנהל הינו חוזה חכירה מיוחד שמקורו בחוזה מהדרין. כך גם חוזה מהדרין הינו חוזה חכירה מיוחד ומקור ייחודו במכתב קפלן המצורף לו. בהיות חוזי חכירת מקרקעין חקלאיים אלה חוזים שנכרתו בתנאים מיוחדים, יש להתייחס אליהם באופן השונה מדרך ההתייחסות לחכירת קרקע חקלאית רגילה. אופן התייחסות ייחודי זה, יש בו כדי להביא לביטול תנית שינוי הייעוד בחוזה נורדמן השני וזאת לאור הפרשנות הראויה לאומד דעת הצדדים להסכם בעת כריתתו על פי חומר הראיות שהוצג בפני וכך הנני להורות. 38. הנתבע יישא בהוצאות התובעים נשוא תובענה זו, לרבות בשכ"ט עו"ד בסכום כולל של 30,000 ₪. זכות ערעור לבית המשפט העליון בתוך 45 ימים מיום קבלת עותק פסק הדין. חכירהחוזהשינוי ייעוד במקרקעין