קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תשלום אגרות והיטלי פיתוח כתנאי לקבלת היתר בניה: א. רקע עובדתי 1. יצחק אמיתי (להלן: "התובע") הגיש תביעה בסך 3,838,040 ₪ להשבת אגרות והיטלי פיתוח ששילם לעיריית נתניה (להלן: "העירייה"), כתנאי לקבלת היתר בנייה במגרש בשטח 9,900 מ"ר ברחוב גיבורי ישראל באזור התעשייה בקריית נורדאו בנתניה, הידוע כחלק מחלקה 12 בגוש 7947 (להלן: "הקרקע" או "המגרש"), שהתובע הינו בעל זכויות החכירה בו לדורות. 2. התובע רכש את זכויותיו במגרש בחודש אוקטובר 1990 מחברת בנייה לתעשייה בהרצליה בע"מ, אשר רכשה את זכויותיה מחברת עסיס, שרכשה את הקרקע בשנת 1964 מהחברה לפיתוח קריית נורדאו (להלן: "חברת הפיתוח"), אשר עסקה בפיתוח איזור התעשייה קריית נורדאו בנתניה (להלן: "אזור התעשייה"). אדון בטענות התובע להשבה אחת לאחת. ב. אי-השבת זיכוי בגין בנייה שבוטלה בשנים 1995-1997 3. בכתב התביעה נטען כי בשנת 1995 ביקש התובע להקים על הקרקע שני מבני תעשייה בשטח כולל של 12,778 מ"ר. לשם הוצאת היתר בנייה, וכתנאי להוצאת ההיתר, נדרש התובע על ידי העירייה לשלם אגרות והיטלי בנייה שונים בסכום כולל של 2,696,462.36 ₪. בחודש אוגוסט 1997 ביקש התובע לשנות את היתר הבנייה, לבטל מבנה אחד ולהפחית את השטח הבנוי. בהתאם לכך ערכה העירייה לתובע חשבון זיכוי על סך 1,143,355.93 ₪. אלא שבפועל, לטענת התובע בכתב התביעה, לא הוחזרו לו הכספים המגיעים לו בעקבות ביטול הבנייה (כ-2 מיליון ש"ח במועד הגשת התביעה). העירייה טענה בכתב ההגנה (פרט לטענות של "מעשה בית-דין" והתיישנות), כי התובע מסר לה ביום 13.5.95 שיק ע"ס 2,330,444 ₪ לתשלום אגרות והיטלים בגין הבנייה המבוקשת; אך באותו יום נטל בחזרה את השיק והחליפו למחרת בשיק ע"ס 1,559,015 ₪. בכתב התשובה הודה התובע כי מבדיקה חוזרת שערך אכן עולה כי החשבון מיום 13.5.95 תוקן והכספים הושבו לו (ראה גם ההודאה של התובע בעמ' 8 לפרוטוקול). אכן, בסיכומי התובע לא הייתה חזרה על הטענה בעניין אי-השבת הסכום הנובע מהקטנת שטח המבנה, ויש לראותה כטענה שנזנחה. מכאן שמתוך סכום התביעה הכולל (3,838,040 ₪) נשמט כבר בתחילתה סכום שהוא יותר ממחצית סכום התביעה, ואשר נוגע לאגרות והיטלים ששולמו בשנים 1995-1997. נותרה רק התביעה לגבי האגרות וההיתרים הנוגעים לבנייה שביצע התובע בשנים 2001-2002. עובדה זו מלמדת על חוסר רצינותה של התביעה, כפי שאף התרשמתי מעדותו של התובע: לא היה לו מושג כלשהו בנוגע לנושאים נשוא התביעה ואין כל ערך לתצהירו, שממילא איננו אומר דבר מידיעה אישית, אלא רק מפנה לחוות דעת המהנדס זרזקי שהוגשה מטעמו (שאף היא לא מידיעה אישית). ג. חיובים שלא כדין בגין אגרות והיטלים ששולמו בשנים 2001-2002 4. בשנת 2001 ביקש התובע לבנות על המגרש מבנה תעשייה בן שלוש קומות ושתי קומות מרתף חניה. כתנאי למתן היתר חויב התובע לשלם לעירייה אגרות והיטלי פיתוח במספר שלבים. ביום 15.10.01 שילם התובע אגרות והיטלי פיתוח עבור שטחי מרתפי החניה כדלקמן: 67,023 ₪ בעבור אגרת מים, 127,865 ₪ בעבור היטל ביוב, 136,293 ₪ בעבור היטל תיעול ו - 35,571 ₪ בעבור "זכויות מים" (מונח שטיבו לא נתברר, כפי שיובהר לקמן). ביום 13.12.01 שילם התובע סכום נוסף של 121,312.2 ₪ בעבור אגרות מים, כנגדו קוזז סכום של 68,390.6 ₪ בעבור היטלי תיעול. ביום 24.4.02 שילם התובע בשיק בנקאי סכום של 320,351 ₪ בעבור אגרות מים וסכום של 179,649 ₪ בעבור היטלי ביוב, וכן שילם בכרטיס אשראי סך של 204,294 ₪ בעבור היטל ביוב, 405,351 ₪ בעבור היטל תיעול ו- 56,773 ₪ בעבור "זכויות מים". תשלומים אלו כולם נתמכים במסמכים שצורפו לכתב התביעה, ולא הוכחשו בכתב ההגנה. דרישת התובע להשבה מתייחסת אך ורק לחלק מתשלומים אלו, הנוגעים לתשתיות ביוב, תיעול ומים. 5. החברה לפיתוח קריית נורדאו (להלן: "חברת הפיתוח") עסקה בפיתוח אזור התעשייה בקרית נורדאו (להלן: "אזור התעשיה") על קרקע שהבעלות בה היתה של קק"ל או המינהל. במסגרת זו, תכננה וביצעה החברה עבודות פיתוח שונות וביניהן: כבישים, קווי ביוב, מים ותיעול. 6. לטענת התובע, בין חברת עסיס, שהייתה הבעלים המקוריים של הקרקע, לבין חברת הפיתוח נחתם הסכם פיתוח, אשר מכוחו שולמו לחברת הפיתוח הוצאות הפיתוח אשר בוצעו על ידה בסמוך לקרקע של התובע ובאזור התעשייה בכללותו. לפיכך, טוען התובע, מרבית התשלומים שנגבו ממנו על ידי העירייה בגין אגרות והיטלי פיתוח - נגבו ביתר ושלא כדין, מתוך רשלנות או עשיית עושר ולא במשפט, גם לאור העובדה שאת תשתיות הפיתוח המשרתות את מגרש התובע, ושבגינן גבתה העירייה אגרות והיטלי פיתוח מהתובע, ביצעה חברת הפיתוח ולא העירייה. אדון בטענות התובע לגבי האגרות וההיטלים שאת השבתם הוא תובע, אחת לאחת. 1. היטל ביוב 7. סמכותה של העירייה להשית היטל ביוב על בעל נכס כלשהו קמה מכוח חוק עזר לנתניה (היטל ביוב), תשכ"ה 1965 (להלן: "חוק העזר (ביוב)"), שחוקק מכוח חוק הרשויות המקומיות (ביוב), תשכ"ב 1962 (להלן: "חוק הביוב"). לטענת התובע, לא התקיימו התנאים מכוח חוק העזר (ביוב), חוק הביוב ומכוח הדין, אשר זיכו את העירייה לגבות מהתובע היטל ביוב. התובע טוען כי תשתית הביוב המשרתת את מגרש התובע תוכננה ובוצעה בפועל על ידי חברת הפיתוח ועל חשבונה, ובעלי הנכס הקודמים אף שילמו לה תשלומים ניכרים עבור עבודות אלו. העירייה עצמה לא ביצעה עבודת ביוב כלשהי שאפשרה לה לגבות היטל ביוב מהתובע. זאת ועוד, מערכות תשתית הביוב הקיימות במגרש בוצעו בידי חברת הפיתוח בתקופות קודמות לחוק העזר (ביוב). העירייה לא ביצעה ביוב חדש, ועל כן לא היתה מוסמכת לגבות היטל ביוב כלשהו מכוח חוק העזר. נוסף על כך ולחלופין - טוען התובע - לא עמדה העירייה בדרישות המהותיות המוטלות עליה לצורך גביית היטל הביוב. היא לא נתנה "הודעה כדין" כנדרש בסעיף 2 לחוק העזר (ביוב) וכתנאי ליצירת החיוב בהיטל, וגם לא נתקבלה החלטת מועצת העירייה בעניין התקנת ביוב על כל שלביו, המשרת את מגרש התובע או כל בנין שנבנה בו. כמו כן לא ניתנו הודעות ודרישות תשלום כנדרש בסעיפים 16 ו- 28 לחוק הביוב. לאור כל אלו טוען התובע כי כל חיוב שהושת עליו בגין היטל ביוב הינו חיוב יתר שאינו כדין ובטל מעיקרו, ועל העירייה להשיב לתובע כל סכום ששולם לה בגין היטל הביוב כאמור, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין, ובסה"כ 589,790 ₪ (נכון ליום הגשת התביעה). 8. העירייה טוענת, כי חברת הפיתוח ביצעה בעבר עבודות תשתית מסוימות באזור התעשייה, אשר נעשו בתיאום עם העירייה ומטעמה. התובע לא חתם עם חברת הפיתוח על הסכם פיתוח, ואף לא שילם לה כספים בגין עבודות פיתוח כלשהן, ולכן יש לדחות את כל טענותיו הנוגעות לעבודות שבוצעו על ידי חברת הפיתוח. יתר על כן, חברת הפיתוח לא ביצעה עבור התובע עבודות פיתוח. העבודות בסמוך למגרשו של התובע בוצעו על ידי העירייה בעצמה, ומכאן קמה זכותה ואף חובתה של העירייה לגבות אגרות והיטלי פיתוח. מכאן שעבודות הביוב המשרתות את מגרש התובע בוצעו על ידי העירייה בעצמה, או באמצעות חברת הפיתוח, כנגד תמורה ששילמה העירייה. מנגד, לא שולם סכום כסף כלשהו על ידי התובע בגין עבודות הפיתוח. כמו כן, אין דרישה בחוק לקבלת החלטת מועצה לעניין התקנת ביוב ו/או ביצוע עבודות ביוב. בנוסף לכך, אין חובה במשלוח הודעה בשלב של תוספת בנייה. כל "דרישות ההודעה" המפורטות בכתב התביעה אינן מהותיות, ובודאי שאין באי-עמידה בהן כדי להעיד על ביצוען או אי-ביצוען של עבודות הביוב. עוד טוענת העירייה כי עבודות הביוב בוצעו על ידי העירייה לאחר מועד כניסת חוק העזר ביוב לתוקף. 9. אשר לטענת התובע בדבר אי מתן הודעה, הרי שסעיף 16 לחוק הרשויות המקומיות (ביוב) וסעיף 2 לחוק העזר (ביוב) דורשים מתן הודעה על החלטת הרשות המקומית "להתקין ביוב או לקנותו". תביעת התובע נוגעת להיטלים ואגרות שנגבו ממנו בשנים 2001-2002 בגין תוספת בנייה שביקש לבצע באותן שנים (הבנייה הראשונית של התובע היתה בשנים 1995-1997: ראה סעיף 3 לעיל). אין מדובר בהיטל בגין התקנת ביוב חדש, אלא בגביה בגין תוספת בנייה שלגביה אין צורך, כמובן, בהחלטת מועצה ואף אין חובה של מתן הודעה הקיימת בשלב הראשוני של רכישת תשתיות הביוב או התקנתן. העילה לגביית היטל הביוב בגין בנייה נוספת אינה נעוצה בהתקנת ביוב חדש, אלא בתוספת עומס ביוב שעתידה ליצור הבנייה החדשה, כפי שעולה מסעיף 3 לחוק העזר (ביוב), הקובע: "נוספה בניה לנכס אחרי מסירת הודעה כאמור בסעיף 2 (הודעה על התקנתו או קנייתו של ביוב - ע.ב.) חייב בעליו בהיטל ביוב לכל מ"ר לכל שטח בנין שהתווסף..." (וראה גם סעיף 18(3) לחוק הביוב). מכאן ברור שאין צורך בהחלטה עירייה או במתן הודעה על היטל בגין תוספת הבנייה (כך נפסק בעמ"נ (ת"א) 218/03 עיריית הרצליה נ' ששון חוגי, פסקה 15 לפסק דינה של כבוד השופטת ש' גדות (לא פורסם, , 21.8.2006)). לאור זאת גם אין כל ממש בטענה שההיטל הוטל בגין עבודות תשתית ביוב שבוצעו לפני שחוק העזר נכנס לתוקפו, מה גם שהן בוצעו לאחר שהחוק נכנס לתוקפו בחודש אפריל 1965 (ראה סעיף 17 לקמן). כך גם אין ממש בטענה שהעירייה לא היתה זכאית לגבות מהתובע היטל ביוב כאשר לא ביצעה עבודות חדשות, שכן היטל הושת בגין בניה נוספת. זאת ועוד: הפרת חובתה של העירייה בעניין משלוח הודעה לנישום איננה מביאה לבטלות הדרישה לתשלום ההיטל או האגרה, ואינה פוטרת את הנישום מן התשלום, כפי שנפסק מפי כבוד הנשיא א' ברק בע"א 1842/97 עיריית רמת-גן נ' מנחמי מגדלי דוד רמת-גן בע"מ, פ"ד נד(5) 15, 24 (2000); לכל היותר, היא עשויה לבסס תביעת פיצויים נגד העירייה, אם נגרם נזק בשל אי-משלוח ההודעה. לפיכך, יש לדחות את טענותיו המקדמיות של התובע בעניין אי-מתן הודעות על ידי העירייה או אי-קבלת החלטה של מועצת העירייה. יש להתמקד אפוא בטענות התובע בדבר אי-זכאותה של העירייה לדרוש ממנו היטל ביוב. 10. אפתח במושכלות יסוד. ראשית, מ"עיקרון החוקיות" נובע כי רשות מקומית אינה רשאית לגבות אגרות או היטלים, זולת לפי סמכות שהוענקה לה בחוק או על פיו, כפי שאף מתחייב מהוראת סעיף 10א) לחוק יסוד: משק המדינה (ראה: בג"ץ 1640/95 אילנות הקריה (ישראל) בע"מ נ' ראש עיריית חולון, פ"ד מט(5) 582, 587-588 (1996). שנית, המונחים "אגרה", "היטל" או "דמי השתתפות" בסעיף 251(1) לפקודת העיריות [נוסח חדש] מתייחסים לתשלומי חובה שאינם מס, ואשר נגבים מתוך זיקה לשירות שהרשות מעניקה לאזרח - ובתנאי שהשירות אכן ניתן (ראה: ע"א 620/82 מועצת עיריית הרצליה נ' רשף, פ"ד לז(4) 57 (1983); ע"א 889/01 עיריית ירושלים נ' אל עמי ייזום השקעות ובניה בע"מ, פסקה 14 (לא פורסם, , 17.11.2002, והפסיקה שצוטטה שם). תנאי לתקפותו של חיוב מכוח היטל או אגרה הוא שהרשות ביצעה בעצמה או באמצעות אחרים את התשתית בגינה הושת החיוב, ושהיא נשאה, או עתידה לשאת, בעלות התקנתה (ראה: ע"א 2939/93, ע"א 6421/93 המועצה המקומית ראש העין נ' בן יקר גת, חברה להנדסה ובניין בע"מ (לא פורסם, , 18.8.1996); ע"א 263/78 חברת חשמל לישראל בע"מ נ' המועצה המקומית, נשר, פ"ד לג(1) 757, 763 (1979); בר"מ 5751/08 המועצה האזורית מטה אשר נ' סאיקלון מוצרי תעופה בע"מ (לא פורסם, , 31.12.2008, פסקה 8 לפסק דינה של כבוד השופטת מ' נאור)). כך נקבע בחוק לגבי היטל ביוב בסעיף 17 לחוק הביוב כי ההיטל מושת "לשם כיסוי הוצאות של התקנת ביוב או של קנייתו". שלישית, על מנת להיות זכאית לדרוש מן האזרח תשלום אגרה או היטל, חייבת הרשות להוכיח את מהות החיוב: על מה מבוסס הוא, בגין איזו תשתית הושת החיוב וכי תשתית זו בוצעה על ידי הרשות או במימונה. סעיף 28 לחוק הביוב קובע כי דרישת התשלום הנמסרת לנישום חייבת לפרט, בין היתר, את "הפרטים ששימשו יסוד לחישוב ההיטל". נטל ההוכחה בעניין זה מוטל על כתפי הרשות, והיא איננה יכולה להתחמק מחובה זו תוך הסתמכות גרידא על חזקת תקינות המעשה המינהלי (כפי שהעירייה מנסה לטעון במקרה דנא). ברע"א 2088/09 עיריית מגדל העמק נ' א. דורי חברה לעבודות הנדסיות בע"מ (לא פורסם, , 6.5.2009) פסק כבוד השופט א' רובינשטיין: "...אין חולק - והדבר בא לידי ביטוי גם בלשון סעיף 28 לחוק הרשויות המקומיות (ביוב), תשכ"ב-1962... כי על הרשות לבסס את הקשר בין ההיטל הנדרש לבין הוצאותיה... מסיבה זו - במקרים המתאימים - יכול תושב להעמיד למבחן את נכונות התחשיב והרשות תהיה חייבת לנמק את דרישתה. בנסיבות אלה לא תוכל הרשות להישען על חזקת תקינות ההליך המינהלי בלבד..." (פסקה ח'). כבוד השופט רובינשטיין הפנה בעניין זה לפסק דינו של כב' השופט י' זמיר בבג"ץ 4146/95 עיזבון דנקנר נ' מנהל רשות העתיקות, פ"ד נב(4) 774, 793 (1998), לאמור: "במיוחד כך כאשר הנסיבות והנתונים בדבר חוקיות ההחלטה מצויים בידיעת הרשות המינהלית ולא בידיעת הנפגע". השופט רובינשטיין ציין לגבי המקרה שנדון בפניו כי אמנם מדובר בתשתית שהותקנה כשלושים שנה קודם לכן, אך אם לא ניתן להביא עד היודע על כך מידיעה אישית - יש להסתמך על ארכיון העירייה. בדרך דומה פסקו בתי המשפט המחוזיים כי רשות מקומית חייבת להוכיח בנתונים את הבסיס להיטל, קרי: מי ביצע את עבודת התשתית ומתי, ושהעירייה היא זו שביצעה את העבודות ולמצער נשאה בהוצאות ההתקנה (ראה: ע"א (מחוזי ב"ש) 1228/99 עיריית אשקלון נ' חב' אליקים בן ארי בע"מ, פסקה 3 לפסק דינו של כב' השופט נ' הנדל (לא פורסם, , 29.2.2004); ע"א 190/08 עיריית מ' העמק נ' א. דורי חברה לעבודות הנדסיות בע"מ, פסקה 11(ב) לפסק דינו של כב' השופט ה' ח'טיב (לא פורסם, 21.6.2009) (אושר ברע"א 2088/09 הנ"ל); עת"מ (מנהליים ת"א) 2235/07 בנדט נ' עיריית ראשון לציון, פסקה 20 לפסק דינה של כב' השופטת ר' רונן (לא פורסם, , 18.2.09); עת"מ (מנהליים נצ') 1118/07 רודוי נ' עיריית עפולה, מפי כב' השופט י' כהן (לא פורסם, , 6.5.2008)). 11. כאן המקום להזכיר כי היטל הביוב בו עסקינן נובע מבנייה נוספת, כאמור בסעיף 3 לחוק העזר (ביוב) וסעיף 18(3) לחוק הרשויות המקומיות (ביוב). אין מדובר בהיטל הביוב הראשוני המוטל לפי סעיף 2 לחוק העזר וסעיפים 16-17 לחוק הביוב בגין התקנת הביוב או קנייתו, אלא היטל ביוב המוטל בגין כל תוספת בנייה שנוספה לנכס, בשל העומס הנוסף שהבנייה החדשה מטילה על התשתית הקיימת והצורך בהרחבתה (ראה סעיף 9 לעיל). אולם גם במקרה זה חייבת להישמר הזיקה בין השירות הניתן לנישום לבין ההיטל. אמנם לצורך גביית היטל ביוב בגין תוספת בנייה אין צורך בתשתית ביוב חדשה, אך הרשות המקומית איננה רשאית לגבות היטל זה אם לא התקינה או מימנה את מערכת הביוב הראשונית ממנה נהנה הנישום שעליו מושת ההיטל. על כך אין מחלוקת בין הצדדים. הנה כי כן, ההיטלים והאגרות נשוא התביעה לא הוטלו בגין ההשקעות הבסיסיות בתשתית שבוצעו בשנות השישים והשבעים למאה הקודמת (כפי שיובהר בהמשך), אלא בגין תוספת הבנייה שהקים התובע בשנת 2001. הבהרה זו נחוצה גם לאור ההלכה הקובעת כי רשות מקומית איננה רשאית לגבות מבעלי הקרקע היטל זמן רב לאחר השלמת עבודות התשתית, לאור הדרישה לזיקה בין השירות הניתן לנישום לבין ההיטל (ע"א 889/01 הנ"ל, בעניין חברת אל עמי, פסקה 32 לפסק דינו של כבוד השופט י' אנגלרד, שאושר בדנ"א 10197/02 עירית ירושלים נ' אל עמי ייזום השקעות ובניה בע"מ (לא פורסם, , 22.2.04)). לאור העובדה שההיטל נושא התביעה הושת בגין בניה נוספת וחדשה, אין כל רבותא בטענת התובע בתצהירו כי כאשר רכש את הנכס ידע שמדובר בנכס הכולל פיתוח, והביא זאת בחשבון לצורך קביעת המחיר (מה גם שטענה זו לא הוכחה). התובע איננו נדרש לשלם בעבור התשתית שהייתה קיימת בעת רכישת הנכס, אלא בגין תוספת הבנייה שהוא מבצע ואשר מצדיקה, על פי חוק העזר, גביית היטל ביוב. עוד חשוב להוסיף, כפי שמדגישה בתצהירה המהנדסת עדה איזנשטיין, מנהלת אגף התשתית בעירית נתניה, כי כל הסכומים שנגבו מהתובע בגין היטל ביוב ואגרות מים הם בגין שטחי הבנייה עצמם, ולא בגין שטח הקרקע (סעיף 5). העירייה כלל לא גבתה בעצמה מבעלי הקרקע באזור תשלומי פיתוח בשלב הראשון של ביצוע עבודות התשתית, אלא רק בשלב השני - כאשר ביקשו להוציא היתר בנייה (איזנשטיין, בסעיף 21). אך כפי שיובהר בהמשך, אין זאת אומרת שבעלי הקרקע לא שילמו דמי פיתוח בגין תשתיות המים והביוב: על פי הראיות שהובאו, חלקם לפחות (אך לא התובע עצמו או מי שקדם לו בבעלות על המגרש) נדרשו לשלם דמי פיתוח לחברת הפיתוח (ראה בהמשך). לא מיותר לציין בהקשר זה כי התובע שילם היטל ביוב לעירייה בשנת 1995, כאשר הקים את המבנה הראשון, ואז לא העלה טענה כי העירייה אינה רשאית לגבות ממנו היטל ביוב. דרישתו להשבת היטל ביוב (כמו שאר האגרות וההיטלים) מתייחסת לתוספת הבנייה שביצע בשנת 2001 (ראה סעיפים 3-4 לעיל). העובדה שהתובע מבקש לערער על זכותה של העירייה לגבות היטל ביוב (ושאר האגרות וההיטלים) בגין תוספת בנייה בשנת 2001, בשעה שלא חלק על זכותה זו בעת תשלום האגרות וההיטלים בעבור הבנייה הראשונית בשנת 1995 - בהחלט מטרידה, ואף מחלישה את עמדתו. אך בסופו של דבר, גם לצורך גביית תוספת בנייה יש צורך להוכיח שהעירייה היא זו שביצעה או מימנה את תשתית הביוב המצדיקה את השתת היטל הביוב. 12. המחלוקת העיקרית בין הצדדים מתמקדת בשאלה האם העירייה ביצעה את תשתית הביוב באזור התעשייה, או מימנה תשתית זו, באופן המאפשר לה להשית היטל ביוב על בעלי הקרקעות באזור זה. שני הצדדים התקשו בהבאת ראיות ברורות בשאלה זו, שכן עבודות התשתית בוצעו באמצע שנות השישים ובתחילת שנות השבעים - בחלקן על ידי חברת הפיתוח ובחלקן על ידי העירייה - מתוך מערכת התחשבנות כספית מסובכת בין השתיים שנועדה להביא למימון עבודות התשתית. התובע "נזכר" להעלות טענותיו רק בשנת 2004, למרות שכבר בשנת 1995 הוא חויב באותם אגרות והיטלים שאת השבתם הוא תובע כיום. עובדה זו צריכה להביא להקלת נטל הראיה המוטל על העירייה. ואם אין די בכל אלו, הרי ששני הצדדים הודיעו שהם מתנגדים לכל עדות מפי השמועה (עמ' 9 לפרוטוקול). בכפוף לקשיים ראייתיים אלו - ועל-פי נטל הראיה במשפט אזרחי - אבחן את הראיות שהביאו הצדדים בשאלה מי התקין ומי מימן את תשתית הביוב והמים הנוגעת לתובע. 13. אין מחלוקת בין הצדדים על כך שחברת הפיתוח ביצעה לפחות חלק מעבודות הפיתוח באזור התעשייה. המהנדס זרזקי, שהגיש חוות דעת מטעם התובע, ניסה להציג בחוות דעתו תמונה כאילו הייתה זו אך ורק חברת הפיתוח שביצעה את עבודות הפיתוח. אך זרזקי איננו יודע דבר על מערכת החוזים וההתחשבנות שהייתה בין העירייה לבין חברת הפיתוח, וכל שהציג בחוות דעתו הם קטעי ראיות (מסמכים) המעידים על כך שהחברה ביצעה עבודות תשתית כאלו ואחרות, ואף גבתה דמי פיתוח מחלק מבעלי המגרשים (עובדה שאף היא אינה שנויה במחלוקת). המהנדס זרזקי איננו יודע דבר מידיעה אישית, והוא הודה בעדותו כי אין הוא יודע מה היה ההסדר בין חברת הפיתוח ובין העירייה (עמ' 6). הוא לא שלל שהייתה השתתפות כספית מצד העירייה במימון תשתית הביוב והמים (עמ' 7); לדבריו, "עיריית נתניה קיבלה על עצמה לבצע פיתוח, לא יודע איזה עבודות" (שם). למעשה, כל חוות דעתו של המהנדס זרזקי היא בגדר עדות מפי השמועה, ולעדות מסוג זה התנגד בא-כוח התובע עצמו. 14. גם תצהירה של המהנדסת איזנשטיין נסמך, מטהע הדברים, אך ורק על מסמכים שאיתרה בארכיונים של העירייה, שכן היא נכנסה לתפקידה כאחראית לתשתיות הביוב והמים בשנת 1994, בעוד שתשתיות הביוב והמים הותקנו בשנות השישים והשבעים (עדותה בעמ' 10-11 וסעיפים 3 ו-6 לתצהירה). עם זאת, אין להטיל על העירייה נטל הוכחה בלתי אפשרי להוכחת עבודות שבוצעו בשנות השישים, שלא באמצעות מסמכי העירייה. כך עולה מפסק דינו של כבוד השופט א' רובינשטיין בעניין א. דורי הנ"ל, אשר פסק כי העירייה רשאית להסתמך על ארכיונה לצורך הוכחת התקנת התשתית (ראה סעיף 10 לעיל). 15. מתצהירה של המהנדסת איזנשטיין עולה כי חברת הפיתוח ביצעה באזור התעשיה עבודות פיתוח ותשתית, כולל בתחום הביוב והמים, וזאת מטעמה של העירייה, בתכנונה ובפיקוחה, כאשר חלק מעבודות הפיתוח בוצעו על ידי העירייה עצמה. היא מדגישה בתצהירה, והדברים ברורים מאליהם, כי חברת הפיתוח לא הייתה יכולה לבצע עבודות פיתוח, ולגבות דמי פיתוח מבעלי הקרקעות, ללא מעורבות עמוקה של העירייה בהליכים אלו; "האחראית העליונה על עבודות הפיתוח שבוצעו באזור התעשייה ק. נורדאו הייתה ונשארה עיריית נתניה" (סעיפים 3, 7-8 ו-11). מהמסמכים שצורפו לתצהירה מסיקה איזנשטיין כי "העירייה היתה המתכננת, המאשרת, המפקחת, האחראית והמממנת באופן חלקי את עבודות הפיתוח שבהן עסקינן" (סעיף 11). החלק שאותו לא מימנה העירייה בעבודות הפיתוח, מומן באמצעות דמי פיתוח שגבתה חברת הפיתוח מהיזמים ומהקבלנים שרכשו אדמות באזור, והכול - בפיקוח ובאישור של העירייה (סעיף 12). הנה כי כן, העירייה איננה טוענת כי ביצעה בעצמה את כל עבודות הפיתוח, אלא מאשרת שחלקן בוצעו בידי חברת הפיתוח וחלקן בידיה. כך גם היא מאשרת כי חלק מן המימון של עבודות הפיתוח נעשה באמצעות דמי פיתוח ששילמו בעלי הקרקעות לחברת הפיתוח, באישור העירייה. אך כפי שיובהר בהמשך, אף זו צורת מימון מטעם העירייה: בכך שהיא מאפשרת לחברת הפיתוח לגבות דמי פיתוח מבעלי הקרקע - מוותרת העירייה על גביית היטלים ואגרות שהגיעו לה כדין מהם. 16. מערכת החוזים וההתחשבנות בין העירייה לבין חברת הפיתוח איננה פשוטה לבירור, כאשר יש צורך לשחזר דברים שאירעו לפני כארבעים שנה. אך מן המסמכים שהגישו הצדדים (המהנדסים זרזקי ואיזנשטיין) ניתן להבין, בסבירות ראויה שדי בה לצורך קביעת עובדות במשפט אזרחי, מה היה ההסדר שבין העירייה לבין חברת הפיתוח בכל הנוגע לביצוע עבודות הפיתוח והתשתית ומימונן. בשנת 1964 נערכו הסכמים בין החברה לבין העירייה, שצורפו כנספח א' לתצהיר איזנשטיין. היא עצמה איננה בטוחה אם מסמכים אלו הם הסכמים או טיוטות, אך כפי שיובהר בהמשך, היה הסכם בין הצדדים ששונה מאוחר יותר, בשנת 1965. ממסמכים אלו, שאיזנשטיין מפרטת את תוכנם בסעיף 16 לתצהירה, עולה כי העירייה והחברה ביצעו במשותף את עבודות הפיתוח והתשתית, כאשר חלק מן המימון ניתן על ידי העירייה בצורה ישירה, וחלק באמצעות גביית דמי פיתוח מהיזמים בידי החברה, כנגד ויתור העירייה על גביית אגרות והיטלים מהם. מסעיף 3 להסכם או טיוטה זו עולה כי העירייה והחברה פעלו באמצעות ועדה משותפת שהכינה תכניות ופיקחה על העבודות, ובסעיף 3(3) נקבע כי הן תבוצענה "הן במישרין והן באמצעות העירייה". סעיף 3 הגדיר "עבודות פיתוח" ככוללות, בין היתר, "ניקוז, ביוב, הספקת מים" ועוד. בסעיף 4 נקבע כי העירייה היא זו שתחתום על חוזים לביצוע העבודות, ואף תהיה אחראית לתשלום כל חוב לקבלנים ולפיצוי בגין כל נזק גוף או רכוש שייגרם. סעיף 5 קבע כי העירייה תבצע את כל עבודות הפיתוח בהתייעצות עם הוועדה המשותפת ותדווח לה על התקדמות העבודות. מסעיף 10 עולה כי עבודות הפיתוח מבוצעות הן בידי העירייה הן בידי חברת הפיתוח, כאשר הגוף המבצע מקבל הלוואה לצורך זה מהגוף האחר. סעיף 13 קבע כי היזמים יוחתמו על חוזים עם חברת הפיתוח, בהם יתחייבו לשלם לה "עבור הוצאות ותשלומים שהיו לחברה בעבר", וכן לשלם לעירייה בעבור השתתפות בהוצאות הפיתוח 5,000 ל"י לכל דונם. כל אלו מתייחסים לעבודות הפיתוח והתשתית במגרשים הפרטיים, בעוד סעיף 16 התייחס לפיתוח השטח הציבורי של קריית נורדאו, אשר נקבע כי אותו תבצע העירייה, ובגינו חויבה חברת הפיתוח להעביר לעירייה כספים שהייתה אמורה לגבות מבעלי המגרשים. 17. לתצהירה של המהנדסת איזנשטיין צורפו מסמכים (נספחים ז'-טז') מהשנים 1965-1974, המראים כי עבודות התשתית בתחום הביוב והמים בוצעו בחלקן על ידי העירייה ובחלקן על ידי חברת הפיתוח, וכי נערכה בעניין זה התחשבנות בין הצדדים. מנספח י' ניתן לראות כי העירייה מימנה את עבודות הפיתוח באמצעות ויתור על 25 אחוז מן המסים המגיעים לה מהחברה, וזאת בגין השתתפות העירייה בעבודות הפיתוח. אף זה נחשב כמימון עבודות התשתית על ידי העירייה. בסיכום פגישה של העירייה והחברה מיום 16.11.65 (נספח יב') נקבע כי העירייה תבצע את עבודות התקנת רשת הביוב הראשית ומתקני הביוב, כמפורט שם. בסיכום פגישה מיום 7.6.66 (נספח יד') סוכם כי התקנת רשת הביוב והמים באזור נשוא התביעה תבוצע בידי העירייה, וכי בעלי המפעלים ישלמו לעירייה היטלי מים ואגרת ביוב. כך גם מציינת איזנשטיין בתצהירה כי מפרוטוקול ישיבה מיום 7.3.66 עולה שהביוב ימומן בחלקו מתשלומים ששילמו בעלי המפעלים בעבר ומאלה שישלמו בעתיד, ובחלקו - מהחברה לפיתוח. לדבריה אף אותרו חשבונות בגין ביצוע עבודות מים וביוב, מן העירייה אל החברה לפיתוח ולהפך, ואלו מראים שהעירייה הקימה ברֵכת מים ומגדל מים. 18. מפרוטוקול ישיבת ועדת הכספים של העירייה מיום 28.6.65 והחלטת מועצת העיר מיום 5.5.66 (נספחים ג'-ד' לתצהיר איזנשטיין) עולה שהוחלט על ביטול "ההסכם הקודם" עם חברת הפיתוח, שהעירייה לא הייתה יכולה לעמוד בו, ובמקום זה אושר הסכם חדש. לא ברור איזה חלק מההסכם הראשוני כבר התבצע, אך מן המסמכים שהוגשו ברור שעבודות שונות בוצעו לפני ששונה ההסכם הראשון. לפי ההסכם החדש, ככל שהוא נוגע לעבודות התשתית של ביוב ומים (שהוא נושא התביעה), זיכתה העירייה את חברת הפיתוח בסך של 410,000 ל"י שהשקיעה החברה בהנחת קו ביוב ראשי וקווי צינורות פנימיים. נוסף על כך נקבע כי החברה תעמיד לרשות העירייה סך של 600,000 ל"י לצורך ביצוע עבודות הביוב באזור התעשייה והשלמת הנחת צינורות רשת המים, וכי סכום זה יוחזר לחברה באמצעות דמי הפיתוח (בשיעור 5,000 ל"י לדונם) שתגבה החברה מבעלי המגרשים עבור העירייה, כאשר חשבונו של בעל המגרש בעירייה יזוכה בסכום זה והוא ייחשב חלק מן המקדמה שקיבלה מהחברה. מכאן שההסדר החדש בין חברת הפיתוח לבין העירייה הביא למימון עבודות הפיתוח והתשתית בתחום הביוב והמים בשתי דרכים. בעבור עבודות התשתית שכבר ביצעה החברה (קו ביוב ראשי וצינורות פנימיים) העבירה אליה העירייה סכום של 410,000 ל"י. עבודות הביוב הנוספות שהיה צורך לבצע מומנו באמצעות דמי פיתוח ששילמו בעלי המגרשים, כנגד ויתור העירייה על אגרות והיטלי פיתוח שהגיעו לה מהם. כפי שמתארת זאת המהנדסת איזנשטיין בסעיף 17 לתצהירה: "הסכומים ששולמו ע"י בעלי המפעלים עפ"י החוזים שנחתמו בינם לבין החברה לפיתוח ק. נורדאו, הינם למעשה סכומי אגרות והיטלים שהיו חייבים בעלי המפעלים לעירייה ובעיסקה סיבובית הוסבו לחברה כנגד תשלום שהיא שילמה לעירייה". במילים אחרות: במקום שתממן את עבודות הפיתוח והתשתית הנוספות באמצעות הטלת היטלים ואגרות על בעלי המגרשים, איפשרה העירייה לחברת הפיתוח לגבות מבעלי המגרשים דמי פיתוח שמימנו את ביצוע העבודות. למעשה, העירייה המחתה לחברת הפיתוח את זכותה לקבלת האגרות וההיטלים, וכך מומנו העבודות. 19. לאור מתכונת זו של מימון עבודות התשתית והפיתוח - הדגישה המהנדסת איזנשטיין בתצהירה ובעדותה - לא ביקשה העירייה לגבות תשלום כפול מבעלי המגרשים בעבור הוצאות הפיתוח של הקרקע. בעל מגרש שחתם על הסכם פיתוח עם חברת הפיתוח ושילם לה את דמי הפיתוח בגין הקרקע, היה פטור מהיטלים ומאגרות בגין מרכיב הקרקע כאשר ביקש לבנות (להבדיל מתשלום בעבור כל תוספת בנייה שביקש להוסיף) (עמ' 9-10 לעדותה). כך גם עולה מפרוטוקול ישיבת הוועדה המשותפת של העירייה וחברת הפיתוח מיום 21.12.64, כי היה ברור לעירייה שהיא לא תגבה מבעלי המגרשים תשלומים נוספים בגין הוצאות הפיתוח אם שילמו דמי פיתוח לחברת הפיתוח (נספח ב' לתצהיר איזנשטיין). אלא שהתברר כי לא כל בעלי המגרשים אכן שילמו דמי פיתוח לחברת הפיתוח, ובמקרה כזה עמדה העירייה על זכותה לגבות מהם אגרות והיטלים (איזנשטיין, עמ' 9-10). התובע, הדגישה איזנשטיין, לא חתם מעולם על חוזה פיתוח עם חברת הפיתוח ולא שילם דמי פיתוח (ראה עדותו בעמ' 7). כך גם לא הובאה ראיה כלשהי כי חברת בנייה לתעשייה בהרצליה בע"מ, שממנה רכש התובע את המגרש נשוא התביעה בשנת 1990, חתמה על הסכם פיתוח עם חברת הפיתוח ושילמה לה דמי פיתוח. חברה זו רכשה את המגרש בשנת 1987 מחברת עסיס, אך גם לא הובאה כל ראיה כי חברת "עסיס", שרכשה את המגרש בשנת 1976, ומכרה אותו לחברת בנייה לתעשייה בהרצליה, חתמה על הסכם פיתוח או שילמה דמי פיתוח. החוזים בין "עסיס" לבין הקרן הקיימת לישראל, בין "עסיס" לבין חברת בנייה לתעשייה בהרצליה ובין האחרונה לבין התובע צורפו כנספח א' לתצהיר התובע, אך אין בהם דבר שעשוי להעיד על חתימת הסכם פיתוח עם חברת הפיתוח או על תשלום דמי פיתוח. אמנם התובע אמר בעדותו כי "למיטב ידיעתו", היה הסכם פיתוח של חברת בנייה לתעשייה בהרצליה עם חברת הפיתוח (עמ' 8), אך ברור שבאמירה זו אין כל ממש. חברת בנייה לתעשייה בהרצליה רכשה את הקרקע בסוף שנת 1987, ואילו עבודות הפיתוח והסכמי הפיתוח עם חברת הפיתוח בוצעו ונחתמו בשנות השישים והשבעים (כך גם עולה מחוות דעתו של המהנדס זרזקי, סעיף ג2). כך גם אישר התובע בעדותו כי אין כל זכר בהסכם שעליו חתם לכך שהמגרש שרכש כולל פיתוח (עמ' 7). ודוק: התובע הוא זה שטען כי העירייה לא היתה זכאית לגבות ממנו היטלים ואגרות בגין ביוב ומים משום שבעלי המגרש שילמו כבר דמי פיתוח לחברת הפיתוח, ולכן נטל הראיה בעניין זה מוטל עליו. אך בכל מקרה, כפי שיובהר בהמשך, אין קשר בין תשלום דמי פיתוח לחברת הפיתוח, או אגרות והיטלי פיתוח לעירייה, לבין החובה לשלם אגרות והיטלי פיתוח בגין כל בניה נוספת. 20. לסיכום האמור לעיל ניתן לקבוע כדלקמן: א. עבודות התשתית והפיתוח בתחום הביוב והמים באזור התעשייה של קריית נורדאו בוצעו במשותף על ידי העירייה וחברת הפיתוח. אין כל דרך לקבוע כיום - ארבעים שנה לאחור - מה היה חלקו של כל צד בביצוע, אך ברור שאין אמת בטענת התובע כי העבודות בוצעו אך ורק על ידי חברת הפיתוח. בכל מקרה, כל העבודות בוצעו בצוותא חדא, כאשר העירייה מעורבת בתכנון, בפיקוח ובביצוע של כל העבודות. ב. העירייה נשאה בהוצאות התקנת תשתית הביוב והמים בדרכים שונות. דרך אחת הייתה העברת כספים לחברת הפיתוח במישרין לשם ביצוע העבודות, או בעבור עבודות תשתית שזו כבר ביצעה. חלקו האחר של המימון בא לידי ביטוי בכך שהעירייה ויתרה על גביית היטלים ואגרות שהייתה זכאית לגבות מבעלי המגרשים בגין עבודות הפיתוח, וחלף זאת אפשרה לחברת הפיתוח לגבות מבעלי המגרשים דמי פיתוח. כמו כן, העירייה ויתרה על חלק מן המסים שהיתה זכאית לגבות מחברת הפיתוח. חלק מן העבודות, כאמור לעיל, בוצעו על ידי העירייה עצמה, ובמקרים אלו היא גם נשאה במימונן. כך גם הייתה העירייה מעורבת תמיד בתכנון עבודות התשתית ובפיקוח על ביצוען, ואף כאן מדובר בהוצאה שהוציאה לשם ביצוע עבודות אלו. דבר אחד ברור: חברת הפיתוח, שהיא חברה עסקית, לא מימנה מכיסה את ביצוע עבודות התשתית. חלק מן המימון הגיע אליה ישירות מהעירייה, וחלקו האחר באמצעות גביית דמי פיתוח מבעלי המגרשים, כנגד ויתור על זכותה של העירייה לגבות מהם אגרות והיטלי פיתוח. ג. מבעלי מגרשים שחתמו על הסכמי פיתוח עם חברת הפיתוח, ושילמו לה דמי פיתוח בגין המגרש, לא דרשה העירייה לשלם פעם נוספת אגרות והיטלים בגין מרכיב הקרקע (להבדיל מהיטל או אגרות בגין תוספת הבנייה). התובע - כך הוכח - לא חתם על הסכם פיתוח ולא שילם דמי פיתוח, וגם אין כל ראיה כי מי שקדם לו בבעלות על המגרש חתם על הסכם פיתוח או שילם דמי פיתוח. מעדותה של המהנדסת איזנשטיין עולה כי היו מקרים נוספים כאלה, ואז עמדה העירייה על זכותה לגבות אגרות והיטלי פיתוח בגין המגרש. על אחת כמה וכמה מחויב בעל המגרש לשלם אגרות והיטלי פיתוח בגין תוספת בנייה שהוא מבצע, בלא כל קשר לשאלה האם הוא או קודמיו שילמו אגרות או היטלי פיתוח בגין המגרש. 21. צורת מימון הוצאות התשתית והפיתוח בידי העירייה, ככל שמדובר בחלק המימון שנעשה באמצעות ויתור על גביית אגרות והיטלי פיתוח והמחאת הזכות לגבותם לחברת הפיתוח, או ויתור על מסים שהגיעו לעירייה מחברת הפיתוח - מעוררת את השאלה האם היא מאפשרת השתת היטל ביוב "לשם כיסוי הוצאות של התקנת ביוב או קנייתו" (כאמור בסעיף 1 לחוק העזר (ביוב) ובסעיף 17 לחוק הרשויות המקומיות (ביוב)). העירייה טוענת כי ויתור מצדה על תשלומים המגיעים לה על פי חוק, נחשב כתשלום מצדה תמורת עבודות הפיתוח, ולכן יש לומר כי מימנה את כל עבודות הפיתוח. טענה זו בדין יסודה. אין הבדל מהותי בין המקרה שבו העירייה מממנת מכיסה את עבודות הפיתוח וגובה בתמורה אגרות והיטלים מהנישומים, לבין המקרה שבו היא מתירה לחברת הפיתוח לגבות מבעלי הקרקע דמי פיתוח ובמקביל מוותרת על זכותה לעשות כן. בעת"מ (מנהליים ת"א) 1757/07 אשבד נכסים בע"מ נ' עיריית ראש העין (לא פורסם, , 29.11.09) פסק כבוד השופט ד"ר ע' מודריק כי ויתור של העירייה על גביית היטלי פיתוח, אשר נגבים על ידי חברת הפיתוח, נחשב מימון מטעם העירייה אם שיעור ההיטל עליו ויתרה גבוה מדמי הפיתוח ששולמו לחברת הפיתוח (עמ' 13 לפסק הדין). כך גם נפסק בת"א (שלום רמ') 2426/01 אכטמן-המלחים חב' להנדסה בע"מ נ' עירית פתח תקוה (לא פורסם, , 1.9.05) כי "ויתור על היטלי פיתוח תמורת ביצוע עבודת הסלילה כמוהו כסחר חליפין", ויש לראות בו משום מימון הסלילה מטעם העירייה, המצדיק השתת היטל סלילה. 22. הואיל והתובע לא הוכיח כי הוא, או מי שקדם לו בבעלות על המגרש, חתם על הסכם פיתוח עם חברת הפיתוח או שילם דמי פיתוח - הרי שאין כל עילה לפטור אותו מתשלום היטלים ואגרות פיתוח בגין מרכיב הקרקע. בכל מקרה, אפילו היה מקום לעשות זאת (לו התברר שקודמיו שילמו דמי פיתוח לחברת הפיתוח), עדיין אין כל בסיס לדרישתו לפטרו מתשלום היטלים ואגרות פיתוח בגין תוספת הבנייה שביקש לבצע בשנת 2001, שהיא נושא תביעה זו. כך היה ברור לתובע כאשר ביקש לבצע את הבנייה הראשונית בשנת 1995, וכך היה לו ברור, מן הסתם, כאשר שילם - ללא כל מחאה - בעבור תוספת הבנייה בשנת 2001. גם מי שחתם על הסכם פיתוח ושילם דמי פיתוח לחברת הפיתוח לא היה פטור מתשלום היטלים ואגרות בגין תוספת הבנייה (ראה סעיף 11 לעיל, המתייחס להיטל ביוב). בעניין אשבד הנ"ל הבהיר כבוד השופט ד"ר ע' מודריק כי היטל הפיתוח מתגבש בשני מועדים: החיוב הראשוני מתגבש בעת התקנת התשתית המשרתת את הנכס, ושיעורו נקבע לפי שטח הקרקע ושטח הבנייה שנותרה; החיוב המשני מתגבש עם התרת בנייה נוספת במגרש, ושיעורו בהתאמה להיקף הבנייה הנוספת. החיוב המשני נשען על התשתית המקורית שהותקנה, ואין צורך להצביע על התקנת תשתית נוספת, חדשה (עמ' 10 לפסק הדין). לאור דברים אלו פסק כבוד השופט מודריק כי גם כאשר החברה העותרת התקשרה עם חברת הפיתוח ושילמה לה דמי פיתוח בשלב הראשון, הייתה העירייה רשאית לגבות מהעותרת היטלי פיתוח בשלב השני, בשל תוספת הבנייה, גם אם תוספת זו לא הצריכה הוספת תשתיות. השופט מודריק הוסיף כי גם אם ויתרה העירייה על גביית היטלי פיתוח בשלב הראשון, משום שעבודות הפיתוח בוצעו על ידי חברת פיתוח, אין היא מוותרת על זכותה לגבות היטלים מכוח החוק בגין כל תוספת בנייה; הגדלת הנכס מחייבת את הגדלת חלקו היחסי בהוצאה העירונית הכוללת על תשתיות (עמ' 14). בדרך דומה פסק כבוד השופט מ' בן-חיים בת"א (שלום ת"א) 67900/06 גולדמן נ' עיריית תל אביב יפו (לא פורסם, , 12.5.2009) (פסקה 3.4). הלכה זו חלה מקל וחומר בענייננו, כאשר התובע לא הוכיח כי הוא או קודמיו בבעלות על המגרש שילמו דמי פיתוח בגין התשתית הראשונית. 23. סיכומו של דבר: העירייה הייתה זכאית לדרוש מן התובע לשלם היטל ביוב בגין תוספת הבנייה שהקים בשנת 2001, בהסתמך על תשתית הביוב שבוצעה בחלקה על ידה ובחלקה על ידי חברת הפיתוח בשנות השישים והשבעים, שכן העירייה נשאה בסופו של דבר בהוצאות התקנת תשתית הביוב - אם באמצעות מימון ישיר ואם באמצעות ויתור על אגרות והיטלי פיתוח שהגיעו לה, ושלמעשה הומחו לחברת הפיתוח. אין כל ראיה לכך שהתובע, או מי שקדם לו בבעלות על הנכס, התקשר בהסכם פיתוח עם חברת הפיתוח או שילם דמי פיתוח כלשהם. אך גם אילו שולמו דמי פיתוח בעבור תשתית הביוב בגין מרכיב הקרקע בשנות השישים - לא היה בכך כדי לפטור את התובע מלשלם היטל ביוב בגין תוספת הבנייה שביקש לבצע בשנת 2001 (או בשנת 1995). לכן יש לדחות את תביעת התובע להשבת היטל הביוב. 2. אגרת הנחת צינורות מים 24. סמכותה של העירייה להשית אגרת הנחת צינורות מים על בעל נכס קמה מכוח סעיף 4(א) לחוק עזר לנתניה (אספקת מים), התשכ"ו-1966 (להלן: "חוק העזר (מים)"), אשר קובע כי ניתן לגבות אגרה מ"בעל נכס... הגובל קטע רחוב שבו הניחה העיריה צינור מים...". סעיף 17 לפקודת העיריות (אספקת מים), 1936 מעניק לעירייה, לצורך הנחת צינורות מים ראשיים, את כל הסמכויות שהוענקו לה לגבי הנחת צינורות ביוב בחוק הרשויות המקומיות (ביוב). מכאן שהזכות לגבות אגרת הנחת מים מוענקת לעירייה לשם כיסוי הוצאות של הנחת צינורות מים (כאמור בסעיף 17 לחוק הרשויות המקומיות (ביוב), החל בשינויים המחויבים). זכותה של העירייה לגבות אגרת הנחת צינורות מים בגין כל תוספת בנייה מבוססת על סעיף 18(3) לחוק הרשויות המקומיות (ביוב), החל בשינויים המחויבים. לטענת התובע, העירייה לא הוכיחה כי הניחה צינורות מים ברחוב הגובל בנכס השייך לו (רח' גיבורי ישראל), כל שכן כי עשתה זאת על חשבונה. התובע טוען כי כמו תשתית הביוב - גם את תשתית המים הניחה החברה לפיתוח. טענה זו נסמכת אף היא על חוות דעתו של המהנדס זרזקי, שאת דעתי על ערכה הראייתי כבר הבעתי. לפיכך התובע דורש להשיב לו סך של 587,991 ₪ בגין תשלום אגרת הנחת צינורות מים (הסכום נכון ליום הגשת התביעה). 25. כפי שהיה הדבר באשר להיטל הביוב, אף על זכותה של העירייה לגבות את אגרת הנחת הצינורות לא חלק התובע כאשר ביצע את הבנייה הראשונה, בשנת 1995. הואיל וסבר ששילם אגרה זו ביתר, הגיש תביעה נגד העירייה, הליך שהסתיים בהסכם פשרה שבו הושב לו סך של 500,000 ₪ בגין אגרת הנחת צינורות (ראה תצהירה של בינה וסרמן, מנהלת מדור אישורי טאבו באגף הכנסות בעירייה, סעיפים 12-13). 26. תצהירה של המהנדסת איזנשטיין, בנוגע לעבודות שבוצעו במשותף על ידי העירייה וחברת הפיתוח, מתייחס הן להיטל הביוב הן לאגרות המים שהוטלו על התובע (סעיף 4). היא מדגישה כי גם אגרות המים נגבו מן התובע רק בגין תוספת שטחי הבנייה (סעיף 5). כאשר היא מפרטת את ההסדר החוזי בין העירייה לבין חברת הפיתוח, כמבואר לעיל, היא מדגישה כי הוא מתייחס לעבודות פיתוח הכוללות גם "הספקת מים", כהגדרתה בהסכם הראשוני שבין העירייה לבין החברה (סעיף 16 לתצהיר וסעיף 3 להסכם או טיוטת ההסכם שצורף כנספח א'). גם ההסכם המתוקן עם חברת הפיתוח משנת 1995, שאישרה מועצת העיר בשנת 1966, מתייחס הן לביוב הן למים, ואף קיימת בו התייחסות מיוחדת לסכום של 100,000 ל"י שהעמידה החברה לרשות העירייה לשם הנחת צינורות רשת המים באזור התעשייה, כאשר סכום זה מוחזר לה באמצעות גביית דמי פיתוח מבעלי המגרשים, כנגד ויתורה של העירייה על גביית היטלים ואגרות מהם בגין מים (נספחים ג'-ד' לתצהיר). כך גם מפרטת המהנדסת איזנשטיין בתצהירה עבודות מים שביצעה העירייה באזור התעשיה, כולל התקנת רשת צינורות לאספקת מים והקמת מגדל מים; במסמך נאמר כי "התקנת רשת הביוב והמים תבוצע על ידי עיריית נתניה ובעלי המפעלים ישלמו היטלי מים ואגרת ביוב" (נספח יד'). כך גם הוגשו מסמך על חשבון סופי ששילמה העירייה לחברת הפיתוח בגין עבודות מים (נספח יח'). כמו-כן, המהנדסת איזנשטיין בתצהירה מזכירה חשבונות בגין ביצוע עבודות מים ובניית ברֵכת מים ומגדל מים על ידי העירייה. 27. לאור האמור לעיל, כל המסקנות אליהן הגעתי בנוגע להיטל הביוב חלות גם על אגרת הנחת צינורות מים. עבודות אלו בוצעו במשותף, ובמימונה של העירייה, על ידי העירייה וחברת הפיתוח, כאשר חלק מן המימון היה באמצעות ויתור על אגרות והיטלים שהגיעו לעירייה מחברת הפיתוח ומבעלי המגרשים ששילמו דמי פיתוח לחברת הפיתוח. דברים אלו אמורים גם לגבי הטענות בנוגע לאי-מתן הודעות ודרישות תשלום, ושוב יש לזכור כי מדובר באגרה בגין תוספת בנייה, ושהתובע כבר שילם אגרה בגיל הנחת צינורות מים, מבלי לערער על זכותה של העירייה לדרשה, בשנת 1995. 28. אשר לטענת התובע כי הנתבעת לא הוכיחה שהעבודות בוצעו בזיקה ישירה לנכס שלו - קרי: בשטח הגובל ברח' גיבורי ישראל - טענה זו לא הועלתה בכתב התביעה. הטענה בכתב התביעה הייתה כי: "כל תשתית המים המשרתת את מגרש התובע תוכננה ובוצעה בפועל ע"י החברה המפתחת ועל חשבונה, ובעלי הנכס הקודמים לתובע אף שילמו לידיה תשלומים ניכרים עבור עבודות אלו" (סעיף 41). טענה עובדתית זו הופרכה, כאמור לעיל, והתובע איננו יכול להעלות בסיכומיו טענה חדשה הסותרת את האמור בכתב התביעה, ולטעון כי כלל לא בוצעה עבודת תשתית הגובלת בנכס שלו (מה גם שברור כי טענה זו מופרכת, שהרי התובע איננו טוען שבנכס שבבעלותו אין מים זורמים). 29. בכתב התביעה הועלתה טענה נוספת של התובע, ולפיה מערכות התשתית הקיימות בנכס בוצעו בידי החברה לפיתוח בתקופות קודמות לחוק העזר (מים). אך כאמור לעיל, אגרת הנחת המים נדרשה מן התובע בגין הבנייה הנוספת שביצע בשנת 2001, ולא בגין ההתקנה הראשונית של צנרת המים, כפי שהדבר נעשה גם לגבי הביוב. כאמור לעיל, אותן סמכויות שיש לעירייה לגביית היטל ביוב, יש בידיה לגבי גביית אגרת הנחת צינורות בגין כל תוספת בניה. 30. נוכח כל האמור לעיל, יש לדחות את טענות התובע גם בנוגע לאגרת הנחת צינורות המים. 3. אגרת תיעול 31. סמכותה של העירייה להשית אגרת תיעול על בעל נכס קמה מכוח חוק עזר לנתניה (תיעול), התשמ"ב-1981 (להלן: "חוק העזר (תיעול)"). הכוונה לתשתית לניקוז ולאיסוף מי הגשמים או מים עליונים. גם בעניין אגרת תיעול רשאית העירייה לגבות את האגרה בשלב הראשוני של התקנת התשתית (סעיף 4(א) לחוק העזר), ובגין כל תוספת בנייה לאחר מכן (סעיף 4(ה)). לטענת התובע, לא התקיימו תנאים כלשהם מכוח חוק העזר (תיעול) או מכוח דין כלשהו המקנים לעירייה את הזכות לגבות ממנו את אגרת התיעול. גם כאן טען התובע כי את תשתית התיעול הניחה חברת הפיתוח, ולא העירייה, וכי בעליו הקודמים של המגרש שילמו לחברת הפיתוח תמורת התיעול. כמו-כן חזר התובע גם בעניין זה על טענותיו בעניין אי-מסירת הודעה והעדר החלטת מועצה. לפיכך הוא תובע מהעירייה להשיב לו בגין אגרת התיעול סך של 543,407 ₪. העירייה טוענת כי היא הייתה זו שהניחה את תשתית התיעול בעיר נתניה. על עבודות התיעול התקבלה החלטה במועצת העיר והחלטה זו אף פורסמה בעיתונות. 32. המהנדסת שרי פריסר, שעבדה במִנהלת המים, הביוב והתיעול בעירייה משנת 1986 ועד שנת 2004, מתייחסת בתצהירה לטענות התובע בעניין היטל התיעול. היא מכחישה את טענתו כי חברת הפיתוח ביצעה את כל עבודות התיעול ומצהירה כי העירייה ביצעה אותן באמצעות חברות אחרות, וזאת בשנות השמונים (סעיף 4). ביום 1.6.82 קבע מהנדס העיר כי כל אזור שיפוט העיר נתניה ייחשב אזור איסוף אחד לצורכי תיעול (נספח א' לתצהיר), וביום 13.6.82 קיבלה מועצת העיר החלטה על התקנת תיעול באזור איסוף זה, וההחלטה פורסמה ביום 20.6.82. מועצת העיר שבה ואישרה את תכנית התיעול ביום 31.12.85, ואף החליטה על ביצוע עבודות התיעול בשלבים במשך עשר שנים. כך גם הוחלט בהחלטת המועצה מיום 5.1.86 (נספח ב'). לפיכך פורסמה ביום 1.3.87 הודעה בעיתונות המקומית על תשלום היטל תיעול (נספח ג'). עבודות התיעול בוצעו ברחבי העיר נתניה בשנים 1987-2000 ואף מעבר לכך, וכללו הנחת שני מובילי ניקוז גדולים. אחד מהם הונח על ידי החברה העירונית ח.ל.ת., שתפקדה כזרוע ביצועית של העירייה. כמו-כן בוצעו בשנים אלו עבודות של בניית קולטים ושוחות והתקנת תעלות ניקוז ברחבי העיר, כולל אזור התעשייה קריית נורדאו (סעיף 12). בעדותה הוגשה למהנדסת פריסר עדותה בתיק אחר משנת 2004 (ת/1, עמ' 21), שבמסגרתה אמרה כי עבודות התיעול באזור התעשייה של קריית נורדאו בוצעו עם חברת הפיתוח יחדיו. המהנדסת פריסר הסבירה בעדותה כי בתקופת עבודתה בעירייה כבר לא היה הסכם עם חברת הפיתוח, אשר החלה לבצע את עבודות התיעול בשנת 1966. העירייה המשיכה בביצוע עבודות ניקוז, על פי האמור בתצהירה של פריסר, עד שסיימה את הנחת קווי הניקוז הראשיים בשנים 1994-1995, ועבודות הניקוז נמשכות כל הזמן (עמ' 16 לפרוטוקול בתיק זה). אכן, מעדותה של פריסר בתיק האחר עולה כי היא התייחסה לעבודתה של חברת הפיתוח בתקופה שבה הוקמו המפעלים בקריית נורדאו, והבהירה גם שם כי בעשר השנים האחרונות (עדותה ניתנה בשנת 2004) - היתה זו העירייה שביצעה עבודות הניקוז. 33. בבג"ץ 667/87 גולן נ' ראש עיריית נתניה, פ"ד מב(4) 12 (1988) נדונו עבודות התיעול שביצעה העירייה ואשר בגינן נגבה היטל תיעול לפי חוק העזר (תיעול). בית המשפט העליון לא מצא ליקויים כלשהם בהכרזה על העיר כולה כאזור איסוף אחד, והכיר בזכותה של העירייה לגבות היתר תיעול מכוח אותו חוק עזר משנת 1981, אף שעבודת התיעול מתבצעת בשלבים. מפסק הדין ברור כי העירייה היא זו שביצעה את עבודות התיעול והניקוז, לפי החלטה של מהנדס העיר. 34. מכל האמור לעיל עולה כי לא נמצא כל דופי בגביית היטל התיעול מהתובע בידי העירייה. עבודות התיעול הראשוניות בוצעו בשנות השישים, על פי המתכונת שנדונה לעיל בהקשרו של היטל הביוב, קרי: בעבודה משותפת של העירייה וחברת הפיתוח ובמימון של העירייה. אולם לאחר שנחקק חוק העזר (תיעול) בשנת 1981 ביצעה העירייה עבודות תיעול, וקיימה את כל דרישות החוק. לפיכך אין כל ממש בטענות התובע גם בעניין היטל התיעול. 4. אגרה בגין "זכויות מים" 35. התובע טוען כי העירייה אינה מוסמכת כלל על פי דין לגבות סכומים כלשהם בגין "זכויות מים", וכי גבתה את הכספים בחוסר סמכות. אשר על כן עליה להשיב לו כל סכום ששולם לידיה בגין "זכויות מים", בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין, ובסך הכול 107,158 ₪. עצם התשלומים (35,571 ₪ ביום 15.10.01 ו-56,773 ₪ ביום 24.4.02) אינו שנוי במחלוקת כאמור, ונתמך בחשבונות שצורפו כנספחים ג'-ו' לכתב התביעה. בחשבונות אלו אכן מופיע סעיף תשלום בשם "זכויות מים", שהתובע איננו מבין את טיבו. 36. בכתב ההגנה טענה העירייה: "זכויות מים הן חלק מתשלומי אספקת המים, והגדרתם כ'זכויות מים' רק צובעת את אותם הכספים מתוך תשלומי אספקת המים המיועדים לרכישת זכויות מים ע"י העירייה". הא ותו לא. העירייה לא טרחה להתייחס לטענות התובע בעניין חיובו בגין "זכויות מים" - לא בתצהירים שהוגשו מטעמה, ואף לא בסיכומיה. 37. לא עלה בידי להבין את טענת ההגנה של העירייה בכתב ההגנה, ועוד יותר מכך יש לתמוה על כך שהעירייה לא טרחה להתייחס כלל לטענות התובע בעניין זה בתצהיריה או בסיכומיה. תושב המחויב בתשלום היטל או אגרה שטיבם איננו ברור לו, זכאי לקבל הסבר על כך מהעירייה. בהעדר הסבר כזה, ומכוח "עקרון החוקיות" (ראה סעיף 10 לעיל), יש לקבל את טענת התובע ככל שהיא נוגעת להשבת הסך של 107,158 ₪ אשר שולם בגין "זכויות מים". ד. סיכום 38. לאור כל האמור לעיל, העירייה הייתה זכאית לחייב את התובע בהיטלי תיעול, מים וביוב, ואין לתובע כל עילה להשבת הסכומים ששילם, זולת התשלום - שטיבו לא נתברר - בגין מה שכונה על ידי העירייה "זכויות מים". אני מחייב את העירייה לשלם לתובע סך של 107,158 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה (26.2.04) ועד התשלום המלא בפועל. שאר חלקי התביעה נדחים. 39. מדובר בתביעת סרק שאין בה כל ממש, זולת העילה הנוגעת לתשלום בגין "זכויות מים" (ראה גם האמור בסעיף 3 לעיל). אלמלא התמיהה בנוגע להתעלמות העירייה מטענות התובע בעניין "זכויות מים", הייתי סבור כי יש מקום להטיל על התובע הוצאות משפט בסכום גבוה. אולם לאור הימנעות העירייה מהתייחסות לסוגיה זו, ובהתחשב בעובדה שתביעת התובע, בסך 3,838,040 ₪, התקבלה רק בסך הפעוט יחסית של 107,158 ₪, יוטלו על התובע הוצאות לטובת העירייה בשיעור מתון יותר. התובע ישלם לעירייה הוצאות משפט בסך 15,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 100,000 ₪. אגרות והיטלי פיתוחבניההיתר בניהאגרה