קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תשלום היטל השבחה לבעל זכויות מכוח חוזה פיתוח: פתח דבר מונח בפני ערעור על הכרעת שמאי מכריע, השמאי יעקב אשר (להלן - השמאי המכריע) לתשלום היטל השבחה בסך 2,517,677 ₪ בגין תכנית בנין עיר ממ/מק/2/1518 (להלן - התכנית המשביחה) ובסך 51,956 ₪ בגין הקלות בניה (להלן - ההקלות). חוות דעתו של השמאי המכריע ניתנה ביום 2.12.09 ביחס למקרקעין המצויים במתחם תלמי מנשה הנמצא בבאר יעקב (להלן - השומה המכרעת).   הערעור הוגש בהתאם להוראות סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן - התוספת השלישית) בנוסח שהיה תקף במועד הרלוואנטי.   רקע עובדתי  המערערות הינן חברות קבלניות. ביום 18.8.2005, נחתם בין המערערת 1 ובין מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל) חוזה פיתוח ביחס למקרקעין בשטח של 20,860 מ"ר המצויים בבאר יעקב (להלן - המקרקעין). חוזה זה צורף כנספח 3א לערעור (להלן - חוזה הפיתוח). המקרקעין כוללים את מגרשים 8-12, כאמור בפרק המבוא לחוזה הפיתוח. יודגש, כי השומה המכרעת מתייחסת גם למגרשים נוספים, מגרשים 4-7, שלגביהן נחתם הסכם חכירה בין המערערות ובין המינהל (להלן - המגרשים הנוספים). השמאי בשומה המכרעת אינו מפריד בין שני סוגי המגרשים ומציין בסופה של השומה המכרעת סכום חיוב כולל ביחס לכל המגרשים.   ביום 27.11.05, נחתמה בין המערערת 1 והמערערת 2 ובין המינהל, תוספת לחוזה הפיתוח. תוספת זו צורפה כנספח 3ב לכתב הערעור.   המקרקעין נשוא חוזה הפיתוח, נכללים בתכנית המשביחה, שמטרתה - בהתאם לאמור בסעיף 16 לתכנית - תוספת יחידות דיור, המהוות 20% מסך כל יחידות הדיור באזור המגורים. התכנית המביחה צורפה כנספח 4 לכתב הערעור.   ביום 12.1.06, שלחה המערערת 1 למשיבה, אשר במרחבה התכנוני נמצאים המקרקעין, מכתב (להלן- כתב ההתחייבות), בו נאמר:   "ידוע לנו כי יחול היטל השבחה שתאושר (כך במקור - נ"ש) התכנית המבוקשת על ידנו, לתוספת 20% יחידות דיור מכמות יחידות הדיור המותרת בתכנית מ"מ 1518. לפי תקנת שבס אנו מתחייבים לשלם את היטל ההשבחה בהתאם לשומה סופית שתקבע בענין זה....". כתב ההתחייבות צורף כנספח 9 לכתב הערעור.   ביום 9.11.08, שלחה המשיבה למערערות, דרישת תשלום היטל השבחה בסך של 2,503,845 ₪ בגין התכנית המשביחה בהסתמך על שמאות שנערכה על ידי השמאי ד"ר גד נתן (להלן - השומה המקורית). דרישה זו צורפה כנספח 5א לכתב הערעור.   ביום 27.11.08, הגישו המערערות שומה אחרת מטעמן אשר נערכה על ידי השמאי יורם ברק (להלן-השומה האחרת). שומה זו צורפה כנספחים 6 ו-7 לכתב הערעור. בשומה האחרת נקבע על ידי מר ברק, כי בגין המקרקעין הנכללים בחוזה הפיתוח, המערערות אינן חייבות בתשלום היטל השבחה. זאת משום שהיטל זה חל על חוכר לדורות, בעוד שביחס למקרקעי הפיתוח, המערערות הינן במעמד של בר רשות במקרקעין בלבד .   ביום 2.12.09, ניתנה השומה המכרעת, כאמור לעיל. שומה זו צורפה כנספחים 1 ו-2 לכתב הערעור. בין השאר נקבע על ידי השמאי המכריע, בעמודים 18-19 לשומה כדלקמן:   "מסקירת פסקי דין שונים שניתנו בערכאות שונות, עולה כי הדעות בקרב השופטים חלוקות באשר להשתת החיוב בתשלום היטל ההשבחה בתקופת חוזה הפיתוח. לאחר ששקלתי את טיעוני הצדדים, וסקרתי את פסקי הדין הרלוונטיים, הגעתי לכלל דעה, כי אינני יכול להכריע בסוגיה משפטית כה מורכבת. מודה אני כי אינני משפטן ואין בארגז הכלים שבאמתחתי הכלים המקצועיים והכישורים להכריע ולאמת בין כל הנתונים העובדתיים שהוצגו בפני. לסיכום: לאור המצב המשפטי המורכב המונח בפני כפי שתואר לעיל, נכון בעיני שאדון רק בתחום המקצועי השמאי שהוא תחום התמחותי ואת הפסיקה בסוגיה המשפטית, אשאיר לרשויות המשפטיות הרלוונטיות שזה תחום התמחותן".   לפיכך, קבע השמאי המכריע את סכום היטל ההשבחה בסך של 2,517,677 ₪ בגין התכנית המשביחה ובסך 51,956 ₪ בגין ההקלות. כל זאת מבלי להידרש להכרעה בעצם החבות בהיטל, בנסיבות המקרה.   מכאן הערעור שבפני.   למען השלמת התמונה יובהר, כי ביום 15.12.09, ערך השמאי המכריע תיקון לשומה המכרעת בהיבטה החישובי, כך שסכום היטל ההשבחה בגין התכנית המשביחה נקבע על סך 2,265,689 ₪. ביום 21.12.09, נערך תיקון תחשיבי נוסף, על פיו היטל ההשבחה נקבע בסך של 2,329,693 ₪. התיקונים האמורים צורפו כנספחים 1א ו -1ב לכתב הערעור. טענות המערערות המערערות טוענות כי חיובן בהיטל ההשבחה הינו בלתי חוקי, הואיל ובמועד הקובע, לא היו בעלות זכות בעלות או זכות חכירה לדורות במקרקעין, אלא אך ורק בעלות זכויות מכח חוזה הפיתוח. בענין זה, מפנות המערערות להוראות סעיפים 196א לחוק התכנון והבניה וסעיף 2(א) לתוספת השלישית, הקובעות כי בתשלום היטל השבחה ישא בעליהם של המקרקעין או החוכר אותם לדורות בלבד.   לטענת המערערות, השמאי המכריע שגה משעה שהחליט שלא לדון ולהכריע בסוגיה המשפטית של עצם החיוב בהיטל ההשבחה - סוגיה שניצבה לפתחו ואשר חובה היה עליו לדון בה. המערערות טוענות כי מדובר בסוגיה ישירה, פשוטה, והכרחית, שהשמאי היה מוסמך וחייב להידרש אליה. לטענתן, השמאי המכריע היה חייב לקבוע באופן ברור וחד משמעי, כי לנוכח מהות זכויותיהן של המערערות במקרקעין, בר רשות עפ"י חוזה הפיתוח, ולא בעלים או חוכר לדורות, הן אינן חבות בהיטל השבחה.   עוד טוענות המערערות, כי השמאי שגה, משקבע כי כתב ההתחייבות הינו רלוונטי לשמאות המכרעת. לטענתן, עסקינן בסוגיה חיצונית להיטל ההשבחה ולזהות החייב בהיטל - סוגיה המעוררת טענות חוזיות שאין להן כל רלוונטיות להליך השמאות בהתאם להוראות התוספת השלישית. מטעם זה, כמו גם בשל העובדה כי לא ניתנה להן הזדמנות ראויה לטעון טענותיהן לענין כתב ההתחייבות - המערערות טוענות, כי גם בית המשפט אינו מוסמך במסגרת הליך דנן לדון בשאלות העולות מכתב ההתחייבות. לגופו של ענין ומטעמי זהירות, המערערות טוענות כי כתב זה הוצא מהן תחת עושק, כפיה ואילוץ.   נוכח האמור לעיל, המערערות טוענות שיש לקבוע, כי אינן חבות בגין מקרקעי חוזה הפיתוח בתשלום היטל ההשבחה שהושת עליהן.   המערערות מלינות עוד על טעות חישובית בשמאות המכרעת, וזאת ביחס לחישוב ההשבחה השולית כפי שנקבע בעמ' 37 לשומה המכרעת. טענות המשיבה  המשיבה אינה חולקת על כך כי החבות בהיטל השבחה מוטלת על הבעלים או החוכר וזאת על פי הוראת סעיף 2(א) לתוספת השלישית.   אלא, שלטענת המשיבה, המערערת 1, בהתנהגותה, הפכה את הסכם הפיתוח מול המינהל ליותר מאשר סתם הסכם פיתוח. המערערת נהגה כבעלים של ממש באמצעות נקיטת פעולות לשם התעשרות מהמקרקעין. כך למשל, המערערת היא שיזמה את התכנית המשביחה והיא שביצעה את עסקת המכר במקרקעין מול המערערת 2. עוד מצביעה המשיבה על כך, כי אין כל ספק בעניין מעמדן הקנייני של המערערות במקרקעין וזאת לנוכח האמור בכתב ההתחייבות. המשיבה טוענת, שעל מנת לקדם את התכנית המשביחה, המערערת 1 התחייבה בכתב ההתחייבות, כי תשא בתשלום היטל ההשבחה החל על המקרקעין. במכתב זה הגדירה עצמה המערערת 1 כחוכרת לדורות או כבעלים.   מוסיפה המשיבה וטוענת, כי ככל שהמערערות משיגות על עצם החיוב בהיטל ההשבחה מפאת היותן "בר רשות" בלבד, הרי שהיה עליהן לפנות בערעור לבית המשפט מיד עם קבלת שומת המשיבה ולא להמתין לפסיקתו של השמאי המכריע, על מנת לעשות כן.   לעצם השומה המכרעת, המשיבה טוענת, כי השמאי המכריע צדק משנמנע מהכרעה בשאלת עצם הטלת החיוב וזאת משעה שקבע, כי מדובר בענין הדורש בירור והכרעה משפטיים. המדובר בסוגיה החורגת מתחום השמאות ובהעדר עמדה משפטית ברורה בענין, לא יכול היה השמאי להכריע בסוגיה.   בכל הנוגע לטעות החישובית הנטענת, המשיבה טוענת, שמדובר בשאלה שמאית בה בית המשפט אינו מתערב. לגוף הטענה, המשיבה טוענת, כי מדובר בטעות הפועלת לרעת המשיבה דווקא, ולטובת המערערות ובענין זה יש להתחשב בטענותיו של שמאי המשיבה כמפורט בכתב התשובה לערעור.   דיון והכרעה מעמדן הקנייני של המערערות וחיובן בהיטל השבחה ראשית, יש להידרש לשאלה, האם שאלת עצם החיוב בהיטל ההשבחה ראויה להתברר במסגרת זו של ערעור על שמאות מכרעת. טענת המשיבה בענין זה היא, כי על המערערות היה להגיש את ערעורן ביחס לעצם חיובן, לבית משפט השלום, מיד עם קבלת דרישתה הראשונה של המשיבה לתשלום היטל ההשבחה. בענין זה, סבורני, כי אין למצוא כל פסול בכך שהמערערות העלו את השגתן על עצם חיובן בהיטל במסגרת הליכי הערעור דנן על החלטתו של השמאי מכריע. זאת מהטעמים שיפורטו להלן:   הוראת סעיף 14(ג) לתוספת השלישית בנוסחה הקודם טרם תיקון 84, התקף במקרה דנן, קבעה:   "על חיוב בהיטל ועל הכרעת שמאי מכריע כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד ... הערעור יוגש לבית משפט שלום שבאיזור שיפוטו נמצאים המקרקעין, תוך 45 ימים מהיום שבו הודעה ההחלטה שעליה מערערים" (ההדגשה אינה במקור-נ"ש).   בע"א(ב"ש)15/92, החברה לבנין ולפיתוח אילת בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, פ"מ תשנ"ג(2)161, קבע בית המשפט המחוזי, ברוב דעות, כי להוראת הסעיף שני פירושים אפשריים. הפירוש האחד - כי זכותו של נישום להגיש שני ערעורים נפרדים זה מזה - תחילה על עצם הטלת החיוב, ולאחר מכן, על הכרעת השמאי המכריע. הפירוש האחר - כי על הנישום להגיש את ערעורו לבית משפט השלום במאוחד ובחדא מחתא, היינו, הן על החיוב בהיטל והן על הכרעתו של השמאי, כפי שנקטו המערערות שבפני. וכלשון בית המשפט:   "לשון החוק מאפשרת את שני הפירושים. המילה 'או' מקיימת בחירה בין שתי אפשרויות, אך 'ו' החיבור עשויה ללמד לא רק על איחוד האפשרויות, כי אם גם על דין זהה המוטל על כל אחת מהן ... משהבחינה הלשונית מאפשרת את שני הפירושים (ואולי אף נוטה לכיוון הפירוש השני), נפתח הפתח לבחינה הפרשנית הנוספת של הגיון ההוראה והכוונה העומדת ביסודה. אכן, כפי שציין השופט המלומד, עשוי הפירוש, המתיר ערעור תחילה על עצם החיוב וערעור נוסף על קביעת גובה השומה, להביא לכלל התדיינות משנה בבית משפט השלום, בעניינם של אותם צדדים. אלא שגם ההיפך הוא הנכון: הכרעה בשאלה בדבר עצם החיוב עשויה לייתר לא רק את הערעור הנוסף בבית המשפט, כי אם גם הליכים נוגסי משאבים בפני השמאי המכריע. יתרון זה עולה אף על התועלת, העשויה לצמוח מאיחוד הערעורים".   יודגש, כי כב' השופט יצחק בנאי, שהיה בדעת מיעוט באותו פסק דין, סבור כי:   "לו רצה המחוקק להעניק זכות ערעור על עצם החיוב בהיטל ועוד בטרם ניתנה הכרעת השמאי, היה מציין זאת במפורש, ולא היה כל קושי לבטא זאת. נראה לי, כי צדק כב' השופט קמא המלומד בקביעתו, כי לא יהיה זה מן הראוי לפצל הדיון ולהעניק זכות ערעור כפולה באותו ענין: פעם אחת לעצם קביעת ההיטל, ופעם שניה, אם הדבר יהיה דרוש, לענין הכרעת השמאי".   כך או כך, בין אם לשיטת הרוב, ובין אם לשיטת המיעוט, המערערות נהגו כדין משעה שבמסגרת זו, מערערות הן, הן לעצם החיוב בהיטל והן לעצם השומה המכרעת. לפיכך, מוסמך בית משפט זה, בהליך דנן , להידרש לשאלת עצם החיוב בהיטל.   לגופו של ענין, לאחר שעיינתי בטענות הצדדים בסוגיה זו, נחה דעתי, כי הצדק עם המערערות. אכן צודקות המערערות בטענתן, כי אין הן חייבות בתשלום היטל ההשבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית.   בסעיף 196א לחוק התכנון והבניה נקבע:   "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה" הוראת סעיף 2(א) לתוספת השלישית קובעת:   "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן-היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל " (ההדגשה איננה במקור - נ"ש).   המונח "חכירה לדורות" מוגדר בסעיף 1 (א) לתוספת השלישית באופן הבא: "כמשמעותה בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969". בסעיף 3 לחוק המקרקעין, תשכ"ט -1969, נאמר: "שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא 'חכירה לדורות'". מקריאת הוראות הסעיפים הנ"ל עולה, כי חובת תשלום היטל השבחה חלה אך ורק על בעלים של מקרקעין או החוכר אותם לדורות, כאשר חוכר לדורות הוא מי ששכר מקרקעין לתקופה העולה על 25 שנה.   בע"א 85/88, קנית ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת-גן, פד"י מב(4)782 (להלן - הלכת קנית), נדונה השאלה, על מי חלה חובת תשלום היטל השבחה בגין שינוי תכנית על-פי חוק התכנון והבניה, על מינהל מקרקעי ישראל, שהיה הבעלים הרשום של החלקה ביום הטלת ההיטל, או על המבקשת, שעל-פי הסכם פיתוח שערכה עם המינהל התחייב המינהל לחתום עמה על חוזה חכירה דורות לאחר מילוי כל תנאי ההסכם. נראה, איפוא, כי מדובר במקרה דומה למקרה שבפנינו. בעמ' 786-787 לפסק הדין נאמר ברוב דעות :   "כוחה וסמכותה השלטונית של הוועדה המקומית, בענין של הנתבע, להטיל מס השבחה מותנה בכך, כי בעת הטלת המס יהיה החייב חוכר לדורות. לדעתי, בעת הטלת המס לא הייתה המערערת חוכרת לדורות, ועל כן אין היא חייבת כלפי הוועדה המקומית בתשלום מס ההשבחה. חובה זו מוטלת כלפי הוועדה על מינהל מקרקעי ישראל". ברע"א 10074/05, הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' גרוסברד (לא פורסם) , נדון מקרה, שבו לא המשיבים ולא החברה שבבעלותם רכשו מעמד של חוכרים לדורות במקרקעין, לא מכוח חוזה הפיתוח ולא מכוח הסכם הרכישה. לטענת המבקשת שם, בין היתר, העובדה שהחברה חתמה עם המשיבים על חוזה החכירה, בצירוף העובדה שהמינהל לא ביטל את ההסכם, יש בהן כדי ללמד שלחברה אכן זכויות במקרקעין. בסעיף י (1) לפסק הדין , חזר בית המשפט על הלכת קנית בציינו:   "בעיקרו של דבר, המבקשת חפצה להביא לבחינה ערעורית מחודשת שאלה השנויה במחלוקת הצדדים, קרי, האם שגה בית המשפט המחוזי בקבעו, שהחברה אשר בנעליה באו המשיבים לא הייתה בבחינת 'חוכר לדורות' במועדים הרלוונטיים לדיוננו, אלא אך בת רשות להחזיק בקרקע. קביעה זו של בית המשפט המחוזי, בניגוד לדעתו של בית משפט השלום, היא שאלה פרשנית, שעקרונית הוכרעה בשעתו בפסק דין קנית. באותו ענין דן בית משפט זה בשאלה דומה וקבע, ברוב דעות, כי כוחה וסמכותה השלטונית של המשיבה להטיל מס השבחה מותנים בכך שבעת הטלת המס יהא החייב חוכר לדורות, והשאלה אם אכן החייב הוא חוכר לדורות נבחנה על פי פרשנות החוזה שהיה לנגד עיני בית המשפט. בסופו של יום לפנינו, איפוא, שאלת יישומה של הלכה קיימת בנסיבות קונקרטיות ולא שאלה משפטית או ציבורית חדשה".   בסעיף י (4) לפסק הדין נאמר:   "לא אכחד כי נהירה ומובנת לי תחושתו של בית משפט השלום באשר לנושא; אף בית המשפט המחוזי רמז לכך, באמרו 'השאלה שבפנינו אינה האם יהא צודק להטיל את ההיטל על המערערים, אלא אם מבחינת תנאי החוק ניתן יהיה להטילו עליהם' ואין מס בלא חוק".   נשאלת, איפוא, השאלה מה היה מעמדן הקנייני של המערערות דנן ביחס למקרקעין במועד הקובע לענין החיוב במס?   סעיף 2 לחוזה הפיתוח, נספח 3א לכתב הערעור, קובע: "המינהל מעמיד בזה את המגרש לרשות היוזם והיוזם מקבל בזה את המגרש לרשותו, לתקופת הפיתוח בלבד, לשם פיתוחו ובניית המבנים בהתאם לאמור במבוא לחוזה זה ובהתאם לתכניות שתאושרנה על ידי המינהל והרשויות המוסמכות".   בסעיף 3(א) לחוזה הפיתוח נאמר: "אם היוזם ימלא אחר התחייבויותיו על פי חוזה זה, ובמועדים הקבועים לכך בחוזה, מתחייב המינהל לחתום עם היוזם בלבד, והיוזם מתחייב לחתום על המינהל על חוזה חכירה (להלן - חוזה החכירה), לגבי המגרש והמבנים".   סעיף 3(ד) לחוזה הפיתוח קובע: "מבלי לגרוע מהאמור לעיל, היוזם מתחייב לחתום, במעמד החתימה על חוזה פיתוח זה, על חוזה החכירה המצורף. חוזה החכירה ייכנס לתוקפו רק לאחר שהמינהל יחתום גם הוא עליו וזאת רק אם היוזם ימלא אחר התחייבויותיו על פי חוזה פיתוח זה ... כל עוד לא חתם המינהל על חוזה החכירה לא יחייבו תנאיו את הצדדים וחתימת היוזם לבדה על חוזה החכירה לא תקנה לו זכות כלשהי על פיו".   תוכנו של חוזה הפיתוח מעיד, איפוא, על כך שבתקופת הפיתוח זכו המערערות למעמד של בר רשות במקרקעין בלבד. העובדה שהצדדים קבעו בחוזה הפיתוח, שחתימה על חוזה החכירה תהיה מאוחרת לחוזה הפיתוח ומותנית במילוי כל התחייבויות המערערות על פי חוזה הפיתוח, מלמדת שמעמדן של המערערות בתקופת הפיתוח היה לא יותר מאשר בר רשות במקרקעין. על פי חוזה הפיתוח, תקופת הפיתוח נמשכה במשך 60 חודשים, החל מיום 19.7.05 - הוא יום אישור העסקה על ידי הנהלת המינהל - ועד ליום 1.8.10. פירוש הדבר, שבמועד הקובע לענין החיוב בהיטל השבחה, המערערות עדיין היו בעלות מעמד של בר רשות בלבד. בענין זה ראו את דבריו של המלומד ה. רוסטוביץ בספרו היטל השבחה, תשנ"ז-1996, בעמ' 167:   "מינהל מקרקעי ישראל אינו נוהג להחכיר מקרקעין לא בנויים, אלא עושה 'הסכם פיתוח', בו מתחייב המתקשר עם המינהל לבנות על הקרקע תוך זמן קצוב. לאחר סיום הבנייה נחתם הסכם חכירה בין המינהל לבין החוכר, ותקופת החכירה מתחילה ביום חתימת הסכם הפיתוח. בתקופה שבה קיים הסכם הפיתוח, המחזיק במקרקעין אינו הנישום בהיטל השבחה, שכן זכויות החכירה לדורות טרם הוקנו לו".   המסקנה המתבקשת מבחינת הוראות חוזה הפיתוח הינה, אם כן, כי במועד הקובע המערערות לא היו במעמד של חוכר או בעלים, אלא במעמד של בר רשות בלבד. לפיכך, המערערות אינן חייבות בתשלום היטל ההשבחה בגין המקרקעין ודין טענתן בענין זה להתקבל.   אמנם יתכן שבמובנים רבים, נהגה המערערת 1 כבר בתקופת הפיתוח, יותר מאשר סתם כבר רשות במקרקעין, כפי שאולי ניתן לראות ממסמכים, שהציגה המשיבה. יחד עם זאת, אין בכך כדי לשנות דבר ולהקנות למשיבה את הסמכות לגביית היטל ההשבחה מהמערערות מכח הוראות התוספת השלישית, מקום בו הוסמכה המשיבה לגבותו רק מבעלים או חוכר לדורות. בהקשר זה נאמר בע"א(מרכז)09-02-13023, הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא נ' אשדר חברה לבניה בע"מ, (לא פורסם), בסעיפים 23-24 לפסק הדין:   "לא מצאנו אבחנה של ממש בין המקרה שלפנינו לבין המקרים וחוזי הפיתוח שנדונו בפס"ד קנית, פס"ד גרוסברד ופס"ד דנקנר. על אף נסיונה המובן של המערערת לאבחן את המקרים, כמו - חתימת חוזה החכירה במועד החתימה על חוזה הפיתוח ...; העדר ציון המילה 'בר רשות' במכרז ובחוזים ...;התנהגות הצדדים; נסיבות חיצוניות בדמות החלטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל 833 ...; תכלית ומשמעות ההתקשרות; חוזה לטובת צד ג' , וכד'.   כל הטענות הללו הן נסיונות של המערערת לעקוף ולשנות את אשר נקבע בפסקי הדין של בית המשפט העליון, ואין לקבלן.   אנו מבינים לרוחה של המערערת בענין 'עיוות המיסוי' שעלול להיגרם בעקבות יישום פרשת קנית על מקרה כמו שלפנינו, בו נהנית אשדר, מצד אחד, מהשבחות רבות במקרקעין, ומצד שני מופטרת מתשלום היטל ההשבחה בגינן, כמו גם גריעת ההכנסה הנוצרת בעקבות כך למערערת. עדיין המצב המשפטי בעקבות מעמדה של המערערת כ'בת רשות' במועד חתימת חוזה הפיתוח ויצירת ההשבחות, הוא שקובע את אי חבותה בהיטל השבחה. חוסר הנחת הולך ומתגבר כאשר מתברר כי ההשבחה נוצרה בעקבות פעולות ברורות של אשדר עצמה, שהביאה לתיקון התב"ע, ועוד יותר מכך, שהמינהל והיזם יכולים יחדיו לגרום למצב זה, שכן לוועדה המקומית אין מעמד בקביעת מעמדו של היזם כבר רשות בחוזה הפיתוח. חוסר הנחת בשל התוצאה האמורה, חוזר ומובע בפסקי דין שונים. עם זאת אין משנים את ההלכה בשל כך". אף בקיומו של כתב ההתחייבות אין כדי לשנות דבר. אמנם, במכתב זה, מתחייבת המערערת 1 כלפי המשיבה לשלם את היטל ההשבחה. אולם, מדובר בהתחייבות חוזית גרידא, שאינה מקנה למשיבה את הזכות לתבוע את החיוב ולאכפו באותו אופן בו נגבה היטל ההשבחה מהחייבים בתשלומו על פי ההתוספת השלישית. במקרה כזה יכולה הרשות לגבות החוב ולאכוף ההתחייבות באופן בו נאכפות התחייבויות חוזיות, אך לא ניתן לגבות החיוב באופן השמור לגביית מס. בענין זה ראו את דברי כב' השופט עאטף עיילבוני בבש"א(נצ')2629/06, ניב אנרגיה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה -נצרת עילית, (לא פורסם) :   "המדובר בדיני היטלים ומיסוי, וקיים אינטרס ציבורי כי הדין יוחל - להבדיל מהסכמות בין הצדדים - בייחוד כאשר ההסכמות הושגו כשקיים מצב משפטי עמום ובלתי ברור. נסיבות הענין מלמדות כי גם אם אקבל את גרסת המשיבה לפיה הסכמת הצדדים אשר מצאה ביטויה בחוות הדעת השמאיות מטעמם, הינה הסכמה חוזית ומחייבת, הרי שהסכמתם של הצדדים נוגדת את הוראות החוק ותכליתו ואת ההלכה הפסוקה, ולפיהם יום מתן היתר הוא יום מימוש זכויות ולא היום הקבוע לצורך יצירת השבחה, ומשכך הסכמה זו דינה להתבטל. אמנם לא על נקלה מבוטלת הסכמה אשר הושגה בין צדדים, ויש ליתן משקל להסתמכות ולצפיות אשר נוצרו מהסכמה זו. אלא שההסכמה אליה הגיעו הצדדים, גם אם חוזית ומחייבת היא, פוגעת באפשרות להגשים את הוראות החוק ותכליתו".   והדברים יפים גם בענייננו. ככל שהמשיבה סבורה, כי על המערערות לשלם את תשלום היטל ההשבחה ולשאת בו מכח כתב ההתחייבות, פתוחה בפניה הדרך לעשות כן, בהליך מתאים, על פי שיקול דעתה, אך אין היא רשאית - כאמור לעיל - לעשות זאת בדרך בה נגבים היטלי השבחה מהחייבים בהם עפ"י דין.   סיכומם של דברים, המערערות פטורות מתשלום היטל השבחה ביחס למקרקעין הכלולים בחוזה הפיתוח.   טעות חישובית  הוראת סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק , טרם כניסתו לתוקף של תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, קובעת כי על הכרעת שמאי מכריע ניתן לערער בשאלה משפטית בלבד. מכאן, שעניינים שמאיים במהותם, מסורים להכרעתו הבלעדית של השמאי המכריע ואין בית המשפט מוסמך להתערב בהם.   עיינתי במכתבו של השמאי יורם ברק מיום 7.1.10, אשר צורף כנספח 11 לכתב הערעור, עליו מבססות המערערות טענתן לטעות חישובית בהכרעת השמאי המכריע. במכתב הועלו טענות ביחס לשיטת החישוב של השמאי המכריע ויישומה בפועל. ברי כי ענין זה הינו בבחינת נושא שמאי טהור הנמצא בשיקול דעתו הבלעדי של השמאי המכריע, זאת להבדיל מענין משפטי, ואין המערערות רשאיות לערער עליו בפני בית משפט זה. לפיכך דין טענות המערערות בנושא זה, להידחות. סוף דבר  הערעור מתקבל באופן שהמערערות פטורות מלשלם היטל השבחה בנוגע למקרקעין. ככל שהדברים נוגעים למגרשים הנוספים, הערעור נדחה. התיק מוחזר לשמאי המכריע לצורך קביעת היטל ההשבחה בגין המגרשים הנוספים בלבד. משנדחה הערעור בחלקו והתקבל בחלקו, אינני מטיל חיוב בהוצאות. חוזההיטל השבחההסכם פיתוח