1. לפני תביעה לקביעת דמי שכירות בהתייחס לנכס הנמצא ברח' הלני המלכה 17 ירושלים, והידוע כחלקה 131 בגוש 30052 (להלן: "המושכר"). המבקשת הינה הבעלים של המושכר, והמשיבה מחזיקה במושכר כדיירת מוגנת, ומשתמשת בו למשרדי רשות השידור. אין חולק כי על המושכר חלות תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות) תשמ"ג - 1983 (להלן: "התקנות"). 2. בין המבקשת והמשיבה נחתם הסכם שכירות ביום 29.5.92, לתקופה שבין 1.4.91 לבין 31.12.92. בהסכם נקבע גובה דמי השכירות השנתיים שישולמו ע"י המשיבה ואופן תשלומם. עם תום ההסכם המשיכה המשיבה לשלם למבקשת את דמי השכירות הנקובים בהסכם, בצירוף הפרשי הצמדה. ביום 25.11.96 פנתה המבקשת בדרישה להגדלת דמי השכירות, ומשלא הגיעו הצדדים להסכמה פנתה לבית הדין בבקשה לחייב המשיבה בתשלום דמי שכירות כלכליים בגין המושכר. לבקשה צורפה חוות דעתו של השמאי מר אלי קזאז. המבקשת דורשת לחייב המשיבה בהפרשים בדמי השכירות, בין דמי השכירות הכלכליים שיקבעו על ידי בית הדין לבין דמי השכירות ששולמו בפועל, זאת החל מיום 1.1.93, המועד בו הסתיים ההסכם שבין הצדדים. 3. המשיבה חלקה על גובה דמי השכירות המבוקשים על ידי המבקשת. לטענתה, בחישוב דמי השכירות יש להפחית את הסכומים שהושקעו על ידה בשיפוץ המושכר והשבחתו. המשיבה צירפה לכתב ההגנה את חוות דעתו של השמאי מר משה מנצבך, ממשרד המשפטים, המחזקת טענתה כי דמי השכירות המבוקשים על ידי המבקשת לא משקפים את דמי השכירות הכלכליים המוצעים בשוק. זאת ועוד, המשיבה טוענת שאם מגיעה למבקשת תוספת הרי שיש לקבוע כי התוספת תשולם ממועד הדרישה בלבד. ביום 11.3.98 חזרה בה ב"כ המשיבה מן הטענות שהעלתה בנוגע לקיזוזים שיש לערוך מדמי השכירות המבוקשים (סעיפים 10 - 13 לכתב ההגנה). אולם ביום 14.1.99 ביקשה המשיבה לתקן את כתב ההגנה, באופן שיותיר את הסעיפים 10 - 13 על כנם. ביום 10.2.99 ניתנה ההחלטה כי דין הבקשה להידחות, שהרי הוגדרה המחלוקת בין הצדדים, ואין מקום לאשר כל שינוי בכתב ההגנה. 4. ביום 27.8.98 מונה שמאי מטעם בית המשפט, מר דב בנדל, אשר נתבקש להגיש חוות דעתו לעניין גובה דמי השכירות הכלכליים במושכר נשוא התביעה. ביום 21.12.98 ניתן פסק דין חלקי, בעקבות חוות הדעת שהגיש השמאי בנדל, בו קבעתי כי דמי השכירות לגבי המושכר נשוא התביעה, יעמדו על סך של 53,000$, בשקלים לשנה. עוד נקבע בפסק הדין כי דמי שכירות אלה ישולמו החל מ- 25.11.96. עתה, נותרה במחלוקת הדרישה הרטרואקטיבית של התובעת לדמי שכירות בגין התקופה המתחילה בשנת 1.1.93 והמסתיימת עם משלוח הדרישה לדמי שכירות, קרי: 25.11.96. 5. מטעם המבקשת העיד מר ח'ליל ג'דעון. מטעם המשיבה העיד מר שלום אזולאי, המשמש כממונה על הדיור הממשלתי במשרד האוצר. שני העדים העידו לעניין הנוהג אשר היה קיים בין המבקשת והמשיבה לעניין התחולה הרטרואקטיבית של דמי השכירות. 6. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, תצהירי הצדדים, שמיעת העדים ולאחר שנתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, החלטתי כי דין הדרישה לתשלום רטרואקטיבי, להדחות, למעט התקופה הקצרה, בת חודש, לגביה הוכח קיומו של נוהג בין הצדדים. מעובדות המקרה עולה כי ביום 29.5.92 נחתם בין הצדדים הסכם, בו הוסדרו דמי השכירות לתקופה שבין 1.4.91 ועד ל- 31.12.92. לאחר סיום תוקפו של ההסכם, המשיכה המבקשת לקבל את דמי השכירות, שנקבעו בהסכם, בתוספת הפרשי הצמדה. דמי השכירות התקבלו על ידי המבקשת, ללא עוררין, זאת עד למועד משלוח הדרישה להעלאת דמי השכירות אשר נשלח למשיבה ביום 25.11.96. אין חולק כי בתקופה שבין תום ההסכם לבין משלוח הדרישה להעלאת דמי השכירות (להלן: "התקופה שבמחלוקת"), לא הוסכם על כל העלאה בדמי השכירות ולא נשלחה כל דרישה להעלאתם. מחד, המבקשת טוענת כי לאור העובדה שלאורך התקופה שבמחלוקת לא הוסדר עניין תשלומם של דמי השכירות, הרי שהיא זכאית לקבלם באופן רטרואקטיבי. מנגד, טוענת המשיבה כי אין לקבל טענת המבקשת בדבר התשלום הרטרואקטיבי, וזאת הן מכוח נוהג אשר היה קיים בין הצדדים, הן מכח סעיף 19(א) וסעיף 154 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב- 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"). 7. חוק הגנת הדייר מאפשר פניה לביה"ד לשם קביעת גובה דמי השכירות, אם נוצרו העילות המזכות בהעלאה זו (סעיף 157 לחוק). מכאן, שאם לא פנה המשכיר לביה"ד לשכירות, נותרים דמי השכירות כפי ששולמו, בשיעורם כפי שהיו קודם לכן (ראה: ע"א 6359/99 הטרוסט הישראלי של הכנסיה האנגליקנית נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, מיום 21.12.99, עמ' 3). עוד נקבע בפסק דין זה כי: " במצב זה בו הדייר מחזיק במושכר שלו מכח חוק, ובו יש הסדר שבחוק לקביעת שינויים בשכר הדירה הנובעים מעליה שאיננה נובעת מאינפלציה, ייטב המשכיר לעשות אם יבהיר לשוכר בזמן אמת שדעתו אינה נוחה מגובה שכר הדירה המשולם, וכי הוא תובע העלאתו" (ראה:שם, עמ' 3). מעצם העובדה שמדובר בדמי שכירות החלים על בתי עסק, נובע כי מדובר בעסקים כלכליים המחזיקים במושכר. כל עסק כלכלי מבוסס, כידוע, על תחשיבי כדאיות כלכליים. על כן לא ניתן לקבל הטענה שהשוכר לא ידע מהו העול הכספי המוטל עליו עקב ההחזקה במושכר. לפיכך, מידת תום הלב מחייבת שהמשכיר יגלה לשוכר בזמן אמת על כך שהוא מתכוון לטעון להעלאת דמי השכירות. רק כך יוכל השוכר לכלכל מעשיו בתבונה (ראה: שם, עמ' 3). המבקשת קפאה על שמריה וזכויותיה במשך כל אותן שנים מאז שנת 1993 ועד להגשת הדרישה להעלאת דמי השכירות בשנת 1996, בלא שניתן הסבר לאי הגשת הדרישה עם תום תקופת השכירות שנקבעה בהסכם. לפיכך, בהתנהגותה של המבקשת אין לה להלין אלא על עצמה. זאת ועוד, המשיבה צירפה מסמכים הן לתצהירו של מר שלום אזולאי, אשר העיד מטעמה, והן מסמכים אשר הוגשו לבית הדין (נ/1-נ/5). מסמכים אלה מעידים כי בעבר, לאחר שסוכם על גובה דמי השכירות, שולמו דמי השכירות המעודכנים החל מחודש לפני תאריך הדרישה בכתב. לפיכך, עולה כי בהתנהגות הצדדים נוצר נוהג מחייב לפיו, דמי השכירות יעודכנו החל מחודש לפני הגשת הדרישה בכתב. עוד עולה מחלק מהמסמכים כי על אף שהמבקשת דרשה החלה רטרואקטיבית של דמי השכירות המוגדלים לתקופה נרחבת, הרי שבסופו של דבר סוכם בין הצדדים על החלה רטרואקטיבית של חודש ימים, בממוצע, לפני הדרישה בכתב. לאור האמור, ברור כי הנוהג הקיים בין הצדדים מחייבם אף לעניין זה, שהרי אם היו מסכימים בינהם הצדדים לעניין גובה דמי השכירות שישולמו, קרוב לוודאי שהיו קובעים כי תחולת גובה דמי השכירות תהיה עד לחודש ימים לפני הגשת הדרישה בכתב. לעניין תחולת סעיף 154 לחוק - גם אני בדיעה לפיה סעיף זה, הקובע את העיקרון שדמי השכירות החדשים יחולו מיום הדרישה להגדלתם, יחול גם על בתי עסק ולא רק על דירות מגורים. יחד עם זאת, קיימת מחלוקת האם זוהי גם עמדתו של בית המשפט העליון כפי שהובאה מפי כב' השופט ח' כהן בע"א 17/77 רובינשטיין נ' מעון דוד בע"מ, פד"י לא(3), 757, 759. בכל מקרה, אינני נזקק להחלת סעיף זה, משום שאפילו בהנחה שסעיף זה אינו חל, "אין הדרישה הרטרואקטיבית משחררת מחובת המשכיר לנהוג בתום לב כל אימת שהוא מעלה אותה. עצם קבלת דמי השכירות לאורך כל השנים היא לכאורה הסכמה מצד המבקשת שמה שהיה הוא שיהיה, והנחתת תביעה להגדלת דמי השכירות, לאחר מעשה, לוקה בחוסר תום לב" (ראה: שם, עמ' 4). לא נעלם מעיני פסק דינה של כב' השופטת שטרסברג-כהן ברע"א 6842/96 שוס רות ואח' נ' קלמן אריה ואח' (תק-על 98(2) 1796). אולם, אינני סבור כי מצב העניינים המפורט בפס"ד שוס דומה לענייננו. באותו פסה"ד דובר "במנגנון עדכון מוסכם, גם לגבי התקופה הסטטוטורית. ההעלאה נעשית אומנם אוטומטית על פי החוק, אבל יישום החוק בא מכוח הסכמה בין הצדדים לעשות כן" (בעמ' 1801). לא כך המצב בענייננו, שהרי לא נקבע בין הצדדים מנגנון כלשהוא הקובע את השינוי בדמי השכירות. דמי השכירות שולמו מדי שנה ע"י המשיבה, בצירוף הפרשי הצמדה, כנדרש בחוק הגנת הדייר, והתקבלו ללא עוררין על ידי המבקשת. 8. נוכח האמור לעיל, אני קובע כי הדרישה הרטרואקטיבית לתשלום דמי השכירות נידחת, למעט תקופה של חודש ימים לפני הדרישה בכתב, היינו 25.10.96. לעניין ההוצאות - לאור התוצאה אליה הגעתי, ובשים לב לפסק הדין החלקי שניתן ביום 21.12.98 ולדמי השכירות אשר נקבעו בו, אני מחייב את המשיבה לשלם למבקשת הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪ בצירוף מע"מ. שכירותדמי שכירות