קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה לאכיפת הסכם העברת זכויות חכירה: ראשיתה של תביעה זו בהסכם שנערך בין הצדדים ביום 21.10.94 להעברת זכויות חכירה במקרקעין, מידי הנתבעים לידי התובע. השאלות העומדות לבחינה היום, בחלוף למעלה מ- 15 שנים ממועד ההתקשרות, הן האם התובע הוא בעל הזכויות במקרקעין או שעליו לסלק ידו מהמקרקעין ולשלם לנתבעים דמי שימוש ראויים. העובדות: ביום 18.8.91 התקשרו שמואל ואסתר סגל (הנתבעים, להלן: סגל) עם הממונה על הרכוש הנטוש בהסכם חכירה לדורות של מקרקעין ברח' המצדים 101 במעלה אדומים, הידועים גם כחלקה 79ב' (להלן: "הסכם הפיתוח" ו"המקרקעין" בהתאמה). ביום 24.9.92 התקשרו סגל עם הקבלן עוזי לוי בהסכם לבניית בית דו משפחתי על המקרקעין. הסכם זה כלל אופציה לפיה מר לוי התחייב לרכוש את המקרקעין, היה ובשלב כלשהו יודיעו לו סגל שהם מעוניינים למכור אותם. היות וסגל היו מעוניינים למכור למר לוי את המגרש, אך ההסכם לא קבע תמורה מוסכמת בגין המכירה, הרי שבין סגל ללוי התנהל משא ומתן, תוך כדי המשך עבודות הבניה. המשא ומתן עלה על השרטון, ובסופו של יום סגל דרשו שמר לוי יסלק ידו כליל מהמגרש, וזאת בטרם השלמת שלד המבנה. מר לוי מצידו הגיש תביעה (ת.א. 17161/04) ובה דרש כי ייקבע שבין הצדדים נכרת הסכם מכר מחייב, ולחילופין כי סגל יחויבו לשלם לו עבור הבנייה במקרקעין. לעניינו חשוב לציין כי כב' השופט כרמל, שדן בתביעה של מר לוי ובתביעה שכנגד, קבע כי לא נכרת בין הצדדים הסכם מכר מחייב, ומכאן שבעלי זכויות החכירה בקרקע היו ונותרו סגל (פסק דין חלקי מיום 24.2.99). לעניין מצב השלד שנבנה במקרקעין, מפסק דינו של כב' השופט כרמל, עולה כי נכון ליום סיום עבודת מר לוי במקום נותר עוד להשלים את הגג וה"כוחלה" סביב הבניין ( פסקאות 4-6 לפסק הדין מיום 27.9.2000). ביום 24.10.94 חתמו סגל עם מר דוד כהן ( התובע, להלן: "כהן") הסכם להשלמת השלד של המבנה (להלן: "ההסכם") וזאת כנגד תשלום בסך של 12,000$. בסעיף 12 להסכם זה נקבע כדלקמן: א. מוסכם ומוצהר בין הצדדים כי במידה ומסיבה כלשהי לא יהיו למשפ' סגל הכספים הדרושים לתשלום התמורה למר כהן לפי סעיף 11 לעיל, או מכל סיבה אחרת שהיא, מתחייב מר כהן לרכוש ממשפחת סגל את כל זכויותיהם במגרש וכל אשר עליו תמורת סך השווה בשקלים ל-130,000 $ לפי הסכם שיחתם בין הצדדים. ב. הודעה כאמור תמסר על ידי משפ' סגל למר כהן ותכנס לתוקפה בתוך 72 שעות משעת דיוורה. ג. מימשה משפ' סגל את האופציה לפי סעיף זה כי אז ישלם מר כהן למשפ' סגל הסכום האמור במועדים ובתנאים כדלקמן: (1) סך השווה בשקלים ל-50,000$ (חמישים אלף דולר ארה"ב) במעמד חתימת הסכם זה; (2) סך השווה ל-40,000 $ (ארבעים אלף דולר ארה"ב) לא יאוחר מיום 26.2.95 ובמעמד חתימה על הסכם מכר; (3) סך השווה בשקלים ל- 40,000$ (ארבעים אלף דולר ארה"ב) לא יאוחר מיום 26.4.95." בסעיף 22 להסכם נקבע : "מימשה משפ' סגל את האופציה שבסעיף 12 לעיל, יפקיד מר כהן בידי משפ' סגל ערבויות בנקאיות אוטונומיות על יתרת התמורה לפי הסכם זה להבטחת תשלום יתרת התמורה במועדים שבהסכם זה. מר כהן לא יהיה רשאי וזכאי לקבל את החזקה במבנה ובמגרש קודם לתשלום ופרעון מלוא התמורה עפ"י הסכם זה". שלושה ימים לפני מועד החתימה על ההסכם הודיעו סגל בכתב על "רצונם לממש את האופציה" וכהן העביר לידי סגל, במועד החתימה על ההסכם, את התשלום הראשון בסך של 50,000 $. מוסכם כי סגל לא שילמו דבר לכהן על חשבון הבנייה. כשבועיים לאחר מכן העביר כהן לידי סגל סך של 6,000$ נוספים על חשבון התמורה. אין חולק כי כהן לא שילם מעבר לתשלום זה דבר, לא מילא אחר הוראות סעיף 12(ג) להסכם, ונותר חייב סכום של 74,000$ ( להלן" "החוב"). בין הצדדים לא נכרת כל הסכם נוסף מעבר להסכם דנן. קיימת מחלוקת בין הצדדים אם ומתי הועברו הביטחונות האמורים בסעיף 22 להסכם. במהלך חודש ינואר 1995 נכנס כהן עם בני משפחתו להתגורר בבית שהושלם על המקרקעין. מאז ועד היום כהן מתגורר במקום עם בני משפחתו, משכיר שתי יחידות דיור שבנה על המקרקעין, ואשתו אף הפעילה ביחידה שצמודה לבית המקורי מספרה. אין חולק כי חלק ניכר מהמבנה המצוי כיום על המקרקעין נבנה ללא היתרי בניה, ותוך חריגה מהיתר הבניה שניתן בשעתו לסגל. הצדדים לא הציגו בפני את מלוא ההתכתבויות שהוחלפו ביניהם, אך חילופי המכתבים שכן הוצגו בפני מצוטטים בהמשך הדברים במלואם, וזאת בשל חשיבותם להכרעה במחלוקת. ביום 28.9.95 פנה עו"ד ניצן בא כוחו של כהן לעו"ד פודים בא כוחם של סגל בזו הלשון: "1. כבר לפני מספר ימים הובטח לי על ידך כי תעביר לי בפקס הצעה להסדר בין הצדדים על מנת שיסדירו העניינים ביניהם. 2. אודה לך אם תעשה זאת בהקדם האפשרי." ביום 10.10.95 כתב עו"ד פודים לעו"ד ניצן את המכתב הבא: "בשם מרשי משפ' סגל, הנני להודיעך כדלקמן: מרשך לא שילם למרשי עד היום סך השווה בשקלים ל-74,000 $ למרות שחלפה כשנה מהמועד שנקבע לתשלום. 2. אהיה מוכן לייעץ למרשי שלא לעמוד על בטול ההסכם במידה וסכום זה ישולם להם בצירוף ריבית בנקאית.... ובלבד שסכום זה ישולם בתוך 7 ימים מהיום (ההדגשה שלי ד.פ.). ביום 31.10.95 שלח בנק טפחות לבא כוחם של סגל הודעה בעניין הלוואה שכהן ביקש בסך של 260,000 ₪ ובה נאמר "הננו לאשר כי בתום ביצוע הלוואתם של ה"ה כהן דוד ופנינה, אנו ננפיק צ'ק ע"ש מוכרי הדירה ה"ה סגל אסתר ושמואל". בינואר 1996 שכר כהן את שירותיו של עו"ד זריפי ובאמצעות באי כוח הצדדים מוסכם כי המשיכו המגעים בין הצדדים, אך לא הוצגו בפני מכתבים מאותה תקופה. ביום 30.7.96 חתמה אסתר סגל על ייפוי כוח, שמאפשר גם לבא כוחה וגם לבא כוחו של כהן לבדוק את זכויות המקרקעין במנהל האזרחי באיו"ש. ממחצית שנת 1996 ועד להגשת תביעה זו לא הוחלפו בין הצדדים מסמכים נוספים. תמצית המחלוקת: כהן מבקש כי בית המשפט יצהיר שהוא בעל זכויות החכירה במקרקעין ושאין הוא חייב בתשלום נוסף מיתרת התמורה, שכן סגל ויתרו עליה. סגל בתביעה שכנגד טוענים כי ביטלו את ההסכם בין הצדדים, ועל כן הם דורשים שכהן יסלק ידו מהמקרקעין וישלם דמי שכירות ראויים עד לפינוי בפועל. דיון והכרעה: השאלה המשותפת לתביעה ולתביעה שכנגד הינה מהו תוקפו של ההסכם. כהן מצידו דורש את אכיפת ההסכם מבלי שידרש לשלם את החוב שכן לטענתו סגל ויתרו על כספים אלו. סגל לעומתו טוענים כי ההסכם אינו תקף מאחר ובוטל על ידם. כתוצאה מביטול ההסכם נכונים סגל להשיב לידי כהן את הסכומים ששילם להם ובתנאי שהמקרקעין יפונו וכהן ישלם להם דמי שימוש ראויים. היות והשאלות שמעוררות התביעה והתביעה שכנגד כרוכות זו בזו, הרי שמהלך הדיון במסגרת פסק הדין יתמקד בשאלות המשותפות, ובעיקרן תוקפו של ההסכם. כנגזרת מהכרעה בשאלות אלו יקבעו הסעדים וזאת תוך התייחסות לסעדים המבוקשים בתביעה ובתביעה שכנגד. ההסכם - הסכם בניה או העברת זכויות במקרקעין: בטרם אפנה ואדון בשאלת תוקפו של ההסכם אבקש להתייחס בקצרה לתכליתו של ההסכם. ההסכם כפי שנוסח הינו לכאורה הסכם להשלמת בניית השלד עם אופציה של סגל להעביר את הזכויות במקרקעין לידי כהן. הצדדים מסכימים כי "האופציה" מומשה עוד בטרם החתימה על החוזה, ומבחינתם הפך ההסכם להסכם מכר לכל דבר. ברי לכל כי הודעה לפני חתימת ההסכם, משמעה למעשה "הצעה" של סגל לכהן להפוך את החוזה לחוזה מכר, והרי אם רצה כהן להתנגד לכך כל שהיה צריך לעשות זה לא לחתום עליו. על כן בחתימת הצדדים, הפגינו שניהם "גמירות דעת" מלאה להפיכת ההסכם להסכם מכר לכל דבר ועניין. נראה כי בעניין ההסכם שבפני נכונים דברי כב' נשיא בית המשפט העליון בשעתו, השופט שמגר בע"א 5799/90 ליליאן זהבי (צימרמן) נ. מנהל מס שבח, חיפה, פ"ד מו(617 (5, בעמ' 623: "מקום שהעסקה האמיתית בין הצדדים היא מכר מידי, המוסווה על ידי מצג דברים אחר, במטרה להימנע מתשלום מס, שומה על בית המשפט להתעלם מן התפאורה שנבנתה ולתת תוקף למציאות המסתתרת מאחוריה." מכאן שנקודת המוצא לדיון בתיק זה הינה כי ההסכם יחד עם ההודעה על מימוש האופציה בכתב, מהווים הסכם העברת זכויות במקרקעין, כמשמעותו בסעיף 9 לחוק המקרקעין התשכ"ט 1969. התיישנות : בפתח דיון זה אתייחס בקצרה לטענתו המקדמית של כהן לפיה התביעה שכנגד התיישנה. סגל כאמור תובעים את פינוי הנכס ודמי שימוש ראויים בגין 7 השנים שקדמו להגשת התביעה העיקרית. סעיף 4 לחוק ההתיישנות, תשי"ח 1958, קובע כי נתבע שכנגד מנוע מהעלות טענת התיישנות כנגד התביעה שכנגד, שעה שהתביעה והתביעה שכנגד "נובעות מאותן נסיבות". היות והתביעה וגם התביעה שכנגד מבוססות על אותו הסכם ועל אותה מערכת עובדתית, הרי שהן מבוססות על אותן נסיבות. על כן התביעה שכנגד לא התיישנה. האם הופר ההסכם ועל ידי מי? סגל טוענים כי כהן הפר את ההסכם בשלוש דרכים מהותיות: האחת שלא שילם את התשלומים שהתחייב לשלם; השנייה אי מתן ערבויות להבטחת התחייבויותיו כנדרש על פי ההסכם, והשלישית כניסה ומגורים בבית עוד בטרם השלים כאמור את התשלומים. כהן מצידו טוען כי סגל הפרו את ההסכם שעה שלא העבירו את הזכויות במקרקעין על שמו, חרף ניסיונותיו להשלים את רכישת המקרקעין. התשלומים כאמור, אין חולק כי כהן לא שילם את התשלומים במועד, ויתרת חובו בסך 74,000 $ לא שולמה על ידו עד היום. לשיטתו של כהן הוא היה מוכן בהזדמנויות שונות לשלם את יתרת החוב, אך לטענתו סגל סיכלו את האפשרות שיקבל הלוואה תוך כדי שיעבוד המקרקעין, וישלים בדרך זאת את יתרת התשלומים. מכאן שלטענתו של כהן העובדה שלא שילם במועד הינה תולדה של התנהגותם של סגל והוא לא הפר את ההסכם. בתצהיר העדות הראשית מטעמו טען כהן כי ביום 13.6.96 הנפיק הבנק למשכנתאות צ'ק עבור סגל על סך של 150,000 ₪ אך סגל, באמצעות בא כוחם סירבו לקבל את הצ'ק. טענה זו של כהן נסתרה בחקירתו הנגדית שם התברר כי באותו מועד קיבל מהבנק למשכנתאות צילום של הצ'ק, ומעולם לא היה בידו הצ'ק עצמו. (שורות 4-6 בעמוד 13 בפרוטוקול מיום 30.5.10). בחקירתו הנגדית, ולאחר שהבין כהן כי סתר את האמור בתצהירו, טען כי הבנק למשכנתאות סירב לתת לו משכנתא וזאת מכמה טעמים, שהיו תלויים למעשה בסגל. כהן טען כי סגל סירבו לחתום על הטפסים שיאפשרו לו לקבל משכנתא, סירבו לחתום על הסכם מכר ברור כאמור בסעיף 12(2) להסכם ובנוסף התברר כי הקבלן עוזי לוי רשם במנהל מקרקעי ישראל עיקול על המקרקעין. יודגש כי לטענות אלו לא היה זכר בתצהירו של כהן, אף כי בחקירתו הנגדית טען שכבר בשנת 1995 הבין מדוע הבנק מסרב לתת לו משכנתא ( שורות 7- 24 בעמ' 13 לפרוטוקול מיום 30.5.10). בשולי הדברים אבהיר כי הצדדים בחרו לדון בטענות אלו באריכות בסיכומיהם, אך ספק בעיני מה מידת הרלבנטיות של קבלת המשכנתא או אי קבלתה, לעניין קיום ההתחייבויות על פי ההסכם. בהסכם אין התחייבות מצד סגל לחתום על שעבוד הנכס לטובת הלוואה של כהן, ואין חובה שבדין לעשות כן. כך או כך דין טענות אלו להדחות גם במישור הראייתי, שכן כהן לא הוכיח שני דברים מהותיים לתמיכה בטענותיו: לא הוכח כי כהן פנה לקבל משכנתא במועד שקדם למועד התשלום השני על פי ההסכם; ולא הוכח שהמשכנתא שביקש אכן סורבה. מועד הפניה לבנק למשכנתאות: כהן היה אמור לשלם את מלוא התמורה עד ליום 26.4.95 אך על פי המסמכים שכהן הציג בפני עולה כי הפניה לבנק לצורך קבלת משכנתא הייתה רק בחודשים ספטמבר - אוקטובר 1995. כך למשל אישור הבנק כי יונפק לכהן צ'ק על שם סגל, בתום ביצוע ההלוואה, הוא כזכור רק מיום 31.10.95. לצורך קבלת המשכנתא נדרשת חוות דעת של שמאי בדבר שוויו של הנכס, אך חוות הדעת שכהן הציג, שנערכה על ידי השמאי מר ציון בר-חי והופנתה לבנק נערכה רק ביום 3.11.95. מכאן מסקנתי כי הפניה לבנק למשכנתאות לא הייתה בסמוך לחתימה על ההסכם, ואף לא הייתה לפני מועדי התשלום הקבועים בהסכם, אלא רק בחלוף כחצי שנה מהמועד שנקבע לתשלום האחרון. האם הבנק סירב להעניק משכנתא? בניגוד לנטען על ידי כהן, לא הוצגה בפני כל אסמכתא לכך שהבנק סירב להעניק משכנתא. קל וחומר כי לא הוצגה בפני כל אסמכתא לכך שהסירוב נבע מהתנהלותם של סגל. אילו הבנק לדוגמה היה מבקש כי סגל יסירו את העיקול, בטרם מתן המשכנתא, הרי שניתן היה להציג על כך אסמכתא בכתב. משלא הוצגה כל ראיה לכך הרי שאני קובעת כי כהן לא הוכיח את טענתו כי סגל סיכלו את האפשרות שיקבל משכנתא. למעלה מהצורך אציין כי אף אם בנק אחד למשכנתאות היה מסרב לתת לכהן משכנתא, עדיין יכול היה, אילו רצה לשלם לסגל, לנסות ולפנות לבנקים אחרים. כהן לא עשה דבר מכל אלו, ונראה כי ישב בחיבוק ידיים ולא ניסה לשלם את יתרת התמורה. נוכח כל האמור לעיל, הרי שכהן לא הוכיח כי הייתה סיבה ראויה לאי ביצוע התשלומים במועד. הערבויות על פי סעיף 22 להסכם, כהן אמור היה לתת במועד החתימה על ההסכם ערבות בנקאית אוטונומית. אין חולק כי ערבות כאמור לא ניתנה, אך לטענת כהן הוא הפקיד בידי סגל שני צ'קים כחלופה לערבות. לתמיכה בטענה זו צירף כהן צילומים של הצ'קים האמורים. סגל הכחישו כי קיבלו את הצ'קים האמורים לידם, ואף טענו שהיו מסרבים לקבל צ'קים אישיים במקום ערבות בנקאית. נוכח הוראות סעיף 22 להסכם הקובעות מפורשות כי על כהן לספק ערבויות בנקאיות, הרי שסגל אכן כטענתם לא היו מחוייבים להסכים להפחתה משמעותית בהיקף הביטחונות הניתנים להם. מכאן שסגל לא היו חייבים להסתפק בצ'קים אישיים במקום הערבות הבנקאית. אוסיף ואציין כי כהן כלל לא הוכיח כי צ'קים אישים שלו אכן נמסרו לסגל. בניגוד לצ'ק בגין התשלום הראשון, שצולם ונחתם על ידי סגל, הרי שבידי כהן לא היה צילום ואישור קבלה של צ'קים אלו. ספק רב בעיניי אם סגל אכן היו מקבלים צ'קים אלו כתחליף לערבות בנקאית, ומעדותו של כהן אף עולה כי לא בכדי לא נתן ערבות בנקאית במועד החתימה על ההסכם. "ש.למה היית צריך הלוואה על הכסף אם היה לך מזומן כי מכרת דירה? ת. היה לי כסף מזומן כשקניתי. אם היינו מעבירים בזמן אם באותו מעמד היו מעבירים את כל הזכויות הייתי נותן את המזומן אבל נתנו לי זמן לשפץ ובינתיים השתמשתי בכסף לשיפוץ. ש. אם באותו זמן היה כסף לפי ההסכם היית צריך למסור ערבויות בנקאיות אוטונומיות? ת. לא יודע. כן, הייתי צריך לתת ערבויות לא יודע אוטונומיות או לא. ש. בעצם אם באותו יום היית פועל לפי ההסכם היה את כל הכסף ת. כן, אבל אני חיכיתי לניירות. לא אשלם על משהו שאין לי את הניירות שלו. ....... ש.הצ'קים יש גרסה אחת לפי מה שהבנתי שנמסרו באפריל ת. חס וחלילה. נמסרו באותו מעמד. באפריל אמרתי לו שהוא יכול לפרוע אותם. לפי מה שהוא כתב. ... ש.בסוף פברואר מועד הפרעון של הצ'ק הראשון כבר לא היה לך הכסף בחשבון כי הוצאת את הכל על השיפוץ. ת. אני ניסיתי להיות עקבי אחרי ההסכם ב-24.10.94. היתה לי כוונה לקחת משכנתא במקום הכסף." (עמ' 8 שורה 18 עד עמ' 9 שורה 8 לפרוטוקול מיום 30.5.10 ). מעדות זו עולה כי במועד החתימה על ההסכם היו בידי כהן די כספים לתשלום הראשון ולשיפוץ, אך לא היו לו כספים לביטחונות הנדרשים לשלם קבלת צ'קים בנקאיים. עוד מעיד כהן כי הוא בחר לשפץ את המבנה ולא לתת את הביטחונות, ועל כן לשיטתו נתן צ'קים שלו. יחד עם זאת בהמשך הדברים מציין כהן, כי אף אם סגל היו מנסים לפרוע את הצ'קים לא היו יכולים לעשות כן, שכן לא היו בידו הכספים לתשלום עבור המקרקעין, ובכוונתו הייתה לקחת משכנתא. נוכח כל האמור לעיל מסקנתי היא שכהן לא העביר ערבויות ולא עמד בהתחייבותיו גם לפי סעיף 22 להסכם. תפיסת החזקה במקרקעין: גם הכניסה לבית והמגורים של כהן ובני משפחתו בו החל מינואר 1995 מהווים הפרה של ההסכם, שכן בסעיף 22 להסכם נקבע במפורש כי העברת החזקה תהא רק לאחר פרעון מלוא התמורה. בעניין הפרה זו לא טען כהן דבר, מלבד טענתו כי סגל הפרו את ההסכם בכך שלא העבירו את הזכויות על שמו. אי העברת הזכויות במקרקעין: כהן מוסיף וטוען כי סגל הפרו את ההסכם בכך שסירבו להעביר את הזכויות במקרקעין על שמו, וזאת חרף העובדה ש"ניסה" לשלם להם על פי ההסכם. דין טענה זו להדחות. אין חולק כי נותר חוב של כהן לסגל בסך של 74,000$ אשר לא שולם עד היום. מחקירתו הנגדית של כהן עולה גם שבמועד שנקבע לתשלום האחרון לא היו בידו כלל הכספים להשלמת מלוא התמורה. במועד זה טרם פנה כהן כאמור לבנק לשם קבלת הלוואה, וזאת חרף העובדה שידע כי אין בידו די כספים גם לשפץ את הנכס וגם לשלם לסגל. אם כן הכיצד ניתן לדרוש מסגל להעביר את הזכויות במקרקעין על שם כהן? על כן בדין פעלו סגל שעה שלא העבירו את הזכויות לידי כהן. השאלה אם סגל ויתרו על פירעון החוב, תישקל על ידי בהמשך פסק הדין. על כן המסקנה היא שכהן לבדו הפר את ההסכם. האם הפרות אלו הינן הפרות יסודיות? כהן טוען כי לא מדובר בהפרות יסודיות של ההסכם, שכן בהסכם עצמו לא מצוין כי הפרה של אלו סעיפים הינה הפרה יסודית, ועל כן אף הפרה של ההסכם לא תחשב כהפרה יסודית. טענה זו דינה להדחות, וטוב היה אילו לא הייתה נטענת. הוראת סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 מגדירה מהי הפרה יסודית " הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית". מכאן שאין צורך דווקא כי הצדדים להתקשרות יקבעו מהי הפרה יסודית, אלא הוראות החוק הן שקובעות מהי אותה הפרה יסודית. המלומדים גבריאלה שלו ויהודה ארד בוחנים בספרם ומסכמים את השיקולים שעל בית המשפט לשקול בבואו להכריע אם הפרה הינה הפרה יסודית: " לנו נראה כי ההכרעה בדבר יסודיות ההפרה מחייבת איזון בין מספר רב של שיקולים רלבנטיים. ראשונים בין אלה הם השיקולים הנוגעים במישרין לכדאיות ההתקשרות בעסקה מבחינתו של הנפגע, ובכללם: חשיבותו היחסית של החיוב שהופר בהשוואה ליתר חיובי החוזה; עוצמת הפגיעה באינטרס הקיום של הנפגע הכרוכה בהפרה הנדונה; השלב שבו נמצא ביצוע העסקה..... ובמיוחד יכולתו של הנפגע, לאחר ההפרה, לתקן את נזקיה - בין בכוחות עצמו ובין באמצעות תביעה נגד המפר" (דיני חוזים - התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, עמ' 588 התשס"ט -2009, להלן: "דיני חוזים"). אין ספק בעייני כי נוכח שיקולים אלו "אדם סביר" לא היה מתקשר בהסכם אילו היה יודע מראש כי גם בחלוף 15 שנים ממועד החתימה על ההסכם, המפר לא ישלם ולו מחצית מהתמורה המוסכמת, ובו בזמן יעשה דין עצמי, יעבור להתגורר במקרקעין ויעשה בהם שימוש כבתוך שלו. הפרת סעיפים אלו פוגעת בתשתית הבסיסית של ההתקשרות בין הצדדים ועוצמת הפגיעה באינטרס הקיום של הנפגע הינה קשה ביותר. אוסיף ואציין כי קשה להעלות על הדעת הפרה קשה יותר מהפרות אלו, המותירות את הנפגע גם ללא אפשרות לעשות שימוש במקרקעין וגם ללא התמורה שהובטחה לו בגינם. מכאן שכהן הפר את ההסכם באופן יסודי. האם ההסכם בוטל על ידי סגל? סעיפים 7(א) ו-8 לחוק החוזים תרופות קובעים כי נפגע מהפרה יסודית זכאי לבטל את ההסכם בהודעה למפר, ומכאן אנו למדים כי ההסכם אינו פוקע בשל ההפרה יסודית אלא יש לבטלו. " בהעדרה של הודעת ביטול העומדת בדרישות הדין אין תוקף לביטול, והחוזה נשאר תקף ומחייב גם לנוכח ההפרה. הצורך במתן הודעה נגזר במישרין מאופיו של הביטול כתרופה עצמית שמימושה אינו מחייב פניה לבית המשפט אלא תלוי ברצונו של הנפגע וכפוף להחלטתו.... הודעת הביטול שדורש חוק התרופות היא הפעולה המשפטית המכוננת את זכות הביטול. בתור שכזו, היא מהווה תנאי הכרחי למימושה ולהפיכתה מזכות ערטילאית לתרופה אקטיבית ואפקטיבית " (דיני החוזים עמ' 637). השאלה הנשאלת היא האם סגל הודיעו לכהן על ביטול ההסכם ומה היה תוכנה ואופייה של הודעה זו. אסתר סגל העידה בפני כי היתה בבית חולים תוך כדי טיפולים רפואיים קשים, כאשר התברר לה שכהן הפר את ההסכם עימם. לטענתה ביקשה מבא כוחה כי יבטל את ההסכם. הודעת ביטול בכתב לא הוצגה בפני אך עו"ד פודים, בא כוחם של סגל, טען כי הודיע לכהן באמצעות בא כוחו דאז כי ההסכם מבוטל. לתמיכה בטענה זו הפנה עו"ד פודים למכתב ששלח ביום 10.10.95 ואשר בו ציין, כפי שציטטתי לעיל, כי "אהיה מוכן לייעץ למרשי שלא לעמוד על ביטול ההסכם במידה ו....". עו"ד פודים העיד בפני וטען כי ההסכם בוטל: "ש. בעדותך כרגע אמרת שמשפחת סגל, הנתבעים, ביטלו את ההסכם שנחתם עם התובע במכתב שאתה כתבת ת. כן. זה מכתב. אם יש עוד ספק אז אמירות על ביטול היו כל הזמן. ש. איפה המכתב הזה ת. את המכתב הזה לא מצאתי. שלחתי אותו לעורך הדין שלו ניצן. ש. מתי בערך זה היה ת. כשהוא לא שילם את שני התשלומים שבהסכם ש. אז אני מניח לפי מה שאתה אומר זה היה באפריל 95 ת. אחרי שחלפו המועדים של שני התשלומים שבהסכם. ...... ש. עו"ד זריפי העיד כאן ומעדותו הבנו שההסכם הזה היה חי וקיים גם ב- 96 כשהוא החל לייצג אותו ת. מעולם לא היה מצב כזה. אני רוצה להאמין שעו"ד זריפי לא אמר את הדברים כי הפניות שלו אלי היו בזמנו "נעזוב את הביטול ונקיים את ההסכם"(שורות 4 -21 בעמ' 32 לפרוטוקול מיום 30.5.10). מעדות זו עולה כי אם אכן ניתנה הודעת ביטול, הרי שסגל לא עמדו עליה עד ליום 10.10.95 ואף לשיטתם במועד זה היו מוכנים לחזור בהם מהודעת הביטול. הפסיקה דנה לא פעם במקרים בהם הודעת הביטול לא הייתה חד משמעית , או ניתנה הזדמנות למפר לתקן את ההפרה וקבעה כי הודעות ממין זה אינן הודעות ביטול. נהפוך הוא: הודעות המאפשרות חזרה מהודעת הביטול מצביעות על כך שדווקא לא מדובר בהודעה ביטול אלא הנפגע מבקש לאכוף את החוזה ולדרוש מהמפר את קיומו ( ע"א 701/88 שיף נ' גינדי, פ"ד מה(5) 759). עוד נקבע כי הודעת ביטול "צריכה לבטא באופן ברור וחד משמעי כוונה לשים קץ לקשר החוזי בין הצדדים" (ע"א 277/89 צ'אם מוצרי מזון ישראל בע"מ נ' טעמיקו בע"מ, פ"ד מו(3) 288). הודעת ביטול חד משמעית כאמור לא הוצגה בפני. סגל כאמור טוענים כי הודעת ביטול נשלחה לתובע באמצעות בא כוחו דאז, עו"ד ניצן. עו"ד ניצן לא העיד בפני, ובסיכומים טענו סגל כי כהן נמנע במכוון מלהביאו לעדות, ודבר זה צריך להיזקף לחובתו, שכן כהן חשש, לכאורה, שעו"ד ניצן יציג את הודעת הביטול. אין בידי לקבל טענה זו. הנטל להוכיח כי ניתנה הודעת ביטול רובץ לפתחם של סגל, ומכאן שהעובדה שכהן בחר שלא לזמן את עו"ד ניצן לעדות אינה נזקפת לחובתו. בסביבות חודש ינואר 1996 החליף התובע ייצוג ומאותו מועד החל לייצג אותו עו"ד זריפי. עו"ד זריפי העיד בפני כי משעה שקיבל על עצמו לייצג את כהן, ניסה להגיע להסדר עם סגל, אך הדבר לא צלח. עוד העיד עו"ד זריפי כי בתיקו אין הודעת ביטול, וכי במסגרת הטיפול המשפטי שלו בתיק, פעל תוך הנחה שלא ניתנה הודעת ביטול. "ש.יכול להיות שהתובע שכר שירותיך בעצם כדי לנסות לקיים את ההסכם ולנהל מו"מ לשלם את הכסף? ת. בוודאי, לשלם את הכסף ולהעביר את הנכס על שמו. השיחות עם עו"ד פודים התמקדו בזה. ש.אם לא בוטל ההסכם, ובא אליך התובע ואומר שהוא רוצה לשלם את הכסף ולהגיע להסדר ואתה פונה לעו"ד פודים שלא מעוניין לקבל את הכסף, מדוע לא פניתם בתביעה לאכיפה? ת.לא כפיתי את עצמי על התובע אני גם בשלב זה, היתה לי תחושה שאולי ואני תמיד מנסה לפני פניה לבית המשפט להגיע לפשרה. היתה לי תחושה שזה יוסדר ובשלב מסויים העניין דעך. ש. אם היית רואה את המכתב הזה היית שוקל לפעול כפי שהיית פועל כפי שהיית פועל לו נשלח מכתב ביטול? ת. אם הייתי חושב שנשלח מכתב ביטול ואם המכתב הזה היה מוצג בפני הייתי שואל את עו"ד פודים אם ההסכם בוטל ומשם מתקדם לפי התשובה. אם הוא היה אומר שנשלח מכתב והודעת ביטול זה היה דורש טיפול אחר". תמיכה לעדות זאת אני מוצאת בכך שביום 30.7.96 חתמה אסתר סגל על ייפוי כוח המאפשר גם לבא כוחה, עו"ד פודים, וגם לבא כוחו של כהן דאז, עו"ד זריפי לבדוק את מצב הזכויות במקרקעין. אילו בשלב זה היתה גב' סגל סבורה שההסכם בוטל על ידה, הרי שלא סביר שהיתה מעניקה לעו"ד זריפי את ייפוי הכוח האמור. מכאן מסקנתי היא שסגל לא הרימו את הנטל ולא הוכיחו כי ביטלו את ההסכם. אציין כי אף אם הייתי מקבלת את גרסתם כי ההסכם בוטל, הרי שלאחר מעשה, ובחלוף שנה לערך ממועד מתן הודעת הביטול, לא עמדו סגל על ביטול ההסכם. סגל לא דרשו מעולם בכתב כי התובע יסלק ידו מהמקרקעין, אלא אפשרו דווקא לכהן לבדוק את מצב הזכויות בנכס. התנהגות זו מעידה על כך שאף אם ניתנה הודעת ביטול, סגל לא עמדו עליה, ולא היה מדובר בהודעת ביטול חד משמעית, אלא בניסיון לאכוף דווקא על כהן למלא את חיוביו. בשלהי שנת 1996 דעך גם המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים, אך גם מאז לא דרשו סגל כי כהן ישיב את המקרקעין לידם, ולא שלחו הודעת ביטול חד משמעית. מכאן מסקנתי היא שההסכם לא בוטל על ידי סגל ומחמת הזהירות אוסיף ואומר, כי אף אם נשלחה הודעת ביטול הרי שהתנהגותם של סגל, וחילופי המסמכים המאוחרים מעידים על כך שהודעה זו לא הייתה חד משמעית. סיכום ביניים: המסקנה העולה מכל האמור לעיל, היא שההסכם הופר הפרה יסודית על ידי כהן אך לא בוטל באופן חד משמעי על ידי סגל. מכאן שמצבם של הצדדים בשנת 1996, לאחר שמוצה המשא ומתן ביניהם, הוא כפי שהיה בינואר 1995: כהן שילם מתוך 130,000$ סך של 56,000$ בלבד ויתרת החוב בסך של 74,000$ נותרה בעינה. בעלי המקרקעין היו ונותרו סגל ולא בוצעה כל העברת זכויות במקרקעין כהן השלים את השלד על חשבונו כהן מחזיק במקרקעין ואף משכיר חלקים מהמבנה למשפחות נוספות, וזאת מבלי לשלם דמי שימוש לסגל. האם סגל וויתרו על תשלום יתרת החוב? כהן טוען כי אי-שם בין שנת 1996 לבין מועד הגשת התביעה על ידו, ויתרו סגל ומחלו על חובם. על כן לשיטתו של כהן, משלא ביטלו סגל את ההסכם ומחלו על החוב, יש לאכוף את ההסכם באופן הבא: הזכויות במקרקעין יועברו על שמו מבלי שהוא יחוייב לשלם עוד דבר. מהותה של מחילה. וויתור במשתמע, היא פקיעתו של חיוב באופן כזה שהנושה שוב אינו רשאי לפעול לאכיפתו ונחשב כמי שזנח את זכותו (עא (מרכז) 1250/09/07 אופיר טורס בע"מ נ' מרכז תיירות ונכסים (ב.א) בע"מ). בעניינו אם מחלו סגל על חובם הרי שהם ויתרו הלכה למעשה לא רק על תשלום החוב על ידי כהן אלא גם על זכותם במקרקעין, שכן אם החוב נמחל הרי שקמה זכותו של כהן להעביר את הזכויות במקרקעין על שמו. טענתו של סגל בעניין זה אינה נסמכת על הודעה כלשהי בכתב או בעל פה של סגל, בדבר ויתור על החוב, אלא היא מבוססת על התנהגותם של סגל ביחס לחוב והעובדה שלא נקטו בצעדים כלשהם במשך השנים לשם גבייתו. המחילה אינה מוגדרת בחוק הישראלי ועל כן הפסיקה פירשה את המושג מכוח מקורות משלימים על פי סעיף 1 לחקיקת חוק יסודות המשפט, תש"ם - 1980 ( ה"פ (י-ם) 1172/02 חברת ענבל מפעלי תיירות בע"מ נ' מלון אשכולות חברון בע"מ, ניתן ביום 19.6.06). על דרך ההיקש מסעיף 62 לפקודת השטרות [ נוסח חדש] ומסעיף 5(ב) לחוק המתנה תשכ"ח -1968 אנו למדים כי מחילת חוב צריכה להעשות בכתב. ( ראה ה"פ (י-ם) 1172/02). על הטוען למחילה מצד נושה על פי חוזה, לשאת במלוא נטל הראיה להוכחת מחילה שכזאת (ת"א (ירושלים) 2260/08 ה.כ. ואח' נ' א.פ. ואח' תק-מח 2008(4), 2685). כאמור במקרה שבפני טוען כהן כי סגל מחלו על החוב מכוח מחדלם, שכן במשך למעלה מעשור לא נקטו בצעדים לגביית החיוב, ולמעשה זנחו כל טענה שהייתה להם בנוגע למקרקעין. היות ואין ראיה פוזיטיבית למחילה על החוב הרי שכהן טוען למעשה שחלוף הזמן, כשלעצמו, מהווה מחילה על החוב. כב' הנשיא (בדימוס) השופט ברק קבע כי ניתן להניח כי בעל חוב התייאש מגבייתו באומרו: "נדרש איפוא , שילוב רצונות, הבא ללמד כי שני הצדדים לחוב זנחו את הסיכוי ואת הרצון לפורעו" (ע"א 9715/03 הורביץ נ' פקיד השומה ת"א 4, ת-על 2005(1) 766) בעניינו לא הוכח שילוב רצונות כאמור, ולא הובאה כל ראיה לכך שסגל התייאשו מגביית החוב. היות ומדובר במקרקעין שהזכויות בהם רשומות עד היום על שם סגל, הרי שסגל יכלו להניח כי היה ותתבקש העברת הזכויות, ממילא יפרע חובם. מסקנתי היא על כן כי יש לדחות את טענת המחילה. שיהוי: נותר עוד לדון בטענתו של כהן כי דין התביעה שכנגד לדמי שימוש ראויים להדחות בשל שיהוי. ההלכה היא כי שיהוי אינו חוסם את התביעה אלא בהתקיים תנאים מסוימים: "דחיית תביעה מחמת שיהוי תיעשה במקרים בהם הוכיח הנתבע כי בנוסף לשיהוי התקיימו שני תנאים נוספים: התנאי הראשון הינו שהשיהוי מבטא ויתור על זכויות או ייאוש מצד התובע; התנאי השני הינו כי עקב השינוי הורע מצבו של הנתבע (ראו: עניין צימבלר, לעיל, בעמ' 70-69; עניין תלמוד תורה, לעיל, בעמ' 446; עניין חיים, לעיל, בעמ' 635). תנאי נוסף שנזכר בפסיקה עניינו שיהוי שנגרם עקב חוסר תום-לב של המשתהה (ראו: עניין צימבלר, לעיל, בעמ' 70-69; עניין תלמוד תורה, לעיל, בעמ' 446). מכל מקום, גם כאשר תנאים אלו מתקיימים, עדיין לבית המשפט שיקול דעת להכריע בדבר המשמעות שראוי להעניק לטענת השיהוי במקרה הספציפי שלפניו (ראו: עניין וינברג, לעיל, בפסקה 19). ( ע"א 2950/07 יונס מוחמד סולימאן ואח' נ' מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל, ניתן ביום 26.10.09) . כהן לא הוכיח אף לא אחד מתנאים אלו, אלא המשיך להתגורר במקרקעין ולעשות בהם כבתוך שלו ולפיכך לא הורע מעמדו עקב השיהוי הנטען על ידו. סיכום ומסקנות: ההסכם שנכרת בין הצדדים הופר על ידי כהן הפרה יסודית אך לא בוטל על ידי סגל. מנגד סגל גם לא מחלו על חובו של כהן. הסעד הראוי: אכיפת ההסכם כאמור כהן מחזיק במקרקעין מזה 15 שנים מתגורר בהם עם משפחתו ומרכז חייו הינו במעלה אדומים. הנזק שיגרם לכהן כתוצאה מביטול ההסכם עולה על הנזק שיגרם לסגל כתוצאה מאכיפתו ועל כן שעה שלא ניתנה הודעת ביטול, ראוי בנסיבות העניין לאכוף את ההסכם. בנסיבות אלו של הפרה מתמשכת, האכיפה תהא תוך מועד קצוב, והיה וכהן לא ישלם את התמורה על פי פסק הדין בתוך המועד הקצוב יהיה עליו לסלק ידו מהמקרקעין ולשלם לסגל דמי שימוש ראויים. על כן כתנאי לאכיפת ההסכם ולקבלת הזכויות בנכס על כהן לשלם לסגל את יתרת התמורה שבהסכם בתוך 90 יום מיום שפסק הדין יומצא לידו. בהתאם להלכה שנתגבשה מאז פסק דין רבינאי (ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן השקד בע"מ בפירוק פ"ד לג(2) 281) הרי שלבית המשפט נתון שיקול הדעת כיצד יש לשערך את סכום החוב. היות ועסקינן בהפרה ארוכת שנים הרי שהחוב ישוערך באופן מלא על פי הצמדתו למדד המחירים לצרכן. סך של 34,000$ יחושבו בש"ח על פי שער הדולר היציג ביום 26.2.95 ויוצמדו למדד המחירים הידוע לצרכן החל מאותו מועד; וסך של 40,000$ יחושבו בש"ח על פי שער הדולר היציג ביום 26.4.95 ויוצמדו למדד המחירים הידוע לצרכן החל מאותו מועד. במידה וכהן יחפוץ בנטילת הלוואה לצורך תשלום החוב, תמורת שעבוד הנכס (משכנתא), הרי שאני מורה על השלמת ההסכם בין הצדדים באופן הבא: סגל יחתמו על מסמכי הבנק הרלבנטים לשעבוד הנכס וזאת בתנאי שיובטחו זכויותיהם בכל הקשור בקבלת מלוא סכום החוב מהבנק והעברתו ישירות אל סגל בלבד. כן תובטח אפשרות ביטול כל רישום לטובת הבנק במקרה של אי קבלת מלוא החוב במועד הנקוב להלן. עם קבלת מלוא התשלום יעבירו סגל את הזכויות הרשומות בנכס על שמו של כהן. הסעד החלופי: פינוי ותשלום דמי שימוש ראויים כפי שציינתי לעיל תשלומים אלו צריכים להתבצע בתוך 90 יום. היה וסכומים אלו לא ישולמו בתוך המועד הנקוב יהיה על כהן לסלק ידו מהמקרקעין בתוך 30 ימים נוספים ולשלם לסגל דמי שימוש ראויים בקיזוז הסכומים המפורטים להלן. סגל טוענים כי דמי השימוש הראויים מחודש אפריל 2002 ועד ליום הגשת התביעה הינם 500,000 ₪. בנוסף טוענים סגל כי מיום הגשת התביעה ועד לפינוי בפועל על כהן לשלם להם דמי שימוש ראויים בסך של 10,000 ₪ לחודש. לתמיכה בטענות אלו צירפו סגל תצהיר של שמאי מקרקעין אשר בחן את גובה דמי השכירות הראויים למבנים המצויים במקרקעין. כהן לא הגיש חוות דעת נגדית מטעמו וגם עדותו של השמאי לא נסתרה בחקירתו הנגדית. על כן אני מקבלת את חוות הדעת במלואה וקובעת כי הבית כולל דירה של משפחת כהן, מספרה ושתי דירות נוספות: האחת בת שלושה חדרים, והשנייה בת שני חדרים. חוות הדעת של השמאי בחנה את דמי השכירות הריאליים במהלך 7 השנים האחרונות, בהתייחס לכל חלק מהמבנה ומשחוות הדעת לא נסתרה הרי שאני קובעת כי הוכח שבסך הכל כהן התעשר מהנכס בסך של 725,000 ₪ בתקופה בת 7 שנים. כהן טוען כי אילו סגל היו משלימים את בניית הנכס, על פי התוכנית שאושרה, ולא מרחיבים אותו בניגוד להיתרי הבניה, כפי שהוא עשה, הרי שלא היו בידיהם דירות להשכרה. על כן טוען כהן כי אין לחייב אותו לפצות את סגל בדמי השכירות שקיבל לידו אלא בגובה דמי שימוש ראויים בלבד עבור מגוריו שלו במקום ולא בגין פירות הבניה הבלתי חוקית שבצע במקום. סגל טוענים לדמי שימוש ראויים בכל הבנוי על המקרקעין שלהם, בשנות השימוש בו על ידי כהן. תביעה זו מקורה בדיני עשיית עושר ולא במשפט: "בע"א 889/75 .. נקבע בפסק הדין, כי עילת התביעה לדמי שימוש ראויים אינה מדיני חוזים אלא מדיני עשיית עושר ולא במשפט, ועל צדקתה של הלכה זו, שפותחה בפסק דינו של כב' השופט אור בע"א 290/80 הנ"ל, אין עוד מקום לחלוק" (ע"א 588/87 אליעזר כהן ואח' נ' צבי שמש פ"ד מה(5) 297). ואכן כב' השופט אור קובע ב ע"א 290/80 לעניין התביעה לדמי שימוש ראויים: "התביעה להשבה בדיני עשיית עושר ולא במשפט בשל נטילת רכוש הזולת או שימוש בו מושתתת על כך שהנתבע נטל את רכוש הזולת או השתמש בו לתועלתו ולהנאתו, מבלי שבעל הרכוש, והזכאי על פי דין להשתמש בו ולהינות ממנו ומפירותיו, ניאות להקנות לנתבע טובת הנאה זו בחינם. ולעניין זה שימוש זמני בנכס הריהו "נטילה" של אותו נכס למשך תקופת השימוש. כך הוא גם כשפלוני משתמש במקרקעין, אשר לאחר זכות החזקה והשימוש בהם, ללא הסכמת האחר. במקרה כזה מתעשר הוא על חשבונו, ואותו אחר זכאי ל "השבה" של אותה "התעשרות" של פלוני, יל ידי כך שפלוני יחוייב לשלם לו דמי שימוש" (ע"א 290/80 ש.ג.מ חניונים בע"מ נ' מדינת ישראל פ"ד לז(2) 633). לענין זה ראו גם ע"א 891/95 יוסף זידאני נ' סעיד מוחמד אבו אחמד ו 4 אח' פ"ד נג(4) 769 לעניין דמי שימוש ראויים של מסיג גבול. דינה של טענת כהן להדחות. דיני ההשבה כחלק מדיני עשיית העושר ולא במשפט מחייבים כי הפיצוי יהא בגובה העושר שהפיק המתעשר שלא כדין, ולא בגובה הנזק שנגרם לצד השני. "תכליתו של חיוב ההשבה היא למנוע מצב שבו עקב ביטול החוזה יימצא צד לחוזה מתעשר ללא בסיס משפטי על חשבון רעהו" (דיני חוזים, עמ' 701) ועל כן, על כהן להעביר לידי סגל את העושר שהתעשר שלא כדין. מכאן שעל כהן להעביר לידי סגל את מלוא דמי השכירות הראויים, הן בגין דירתו שלו (שנבנתה ככל הנראה כדין) והן בגין יתר יחידות הדיור ובסך הכל 500,000 ₪ על פי גובה תביעת סגל עד לחודש אפריל 2009 ועוד 10,000 ₪ לחודש החל מחודש מאי 2009 ועד הפינוי בפועל. עוד טוען כהן כי מסכום זה יש לקזז את ההשקעות שהשקיע בבניית הבית שעומדות לשיטתו על 300,000 $. מפסק דינו של כב' השופט כרמל ניתן ללמוד כי לא נדרשה עבודה רבה להשלמת שלד בניין המגורים, ואף מההסכם עולה כי התמורה בגין השלמת השלד עומדת על סך של 12,000$ בלבד. יצויין כי כהן לא הביא ולו ראשית ראיה לסכומים שהשקיע להשלמת בניית הבית או המבנים הבלתי חוקיים הנוספים שבנה במקרקעין. על כן יש לקזז מתוך ה-500,000 ₪ סך של 12,000$ וזאת כערכם בש"ח על פי שער הדולר היציג ביום 24.10.94 בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן מיום זה. מובהר גם כי על סגל להשיב לידי כהן את הסכומים ששולמו על ידו על פי ההסכם וזאת בסך כולל של 56,000$ כשהם מחושבים בש"ח על פי שער הדולר היציג ביום 24.10.94 בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן מיום זה. סיכומו של דבר: בידי כהן נתונה האפשרות לשלם בתוך 90 יום את הסכומים המפורטים לעיל ואז הזכויות במקרקעין יעברו על שמו או לפנות את הנכס ולשלם דמי שימוש ראויים על פי התחשיב דלעיל. כהן ישא בשכר טרחת בא כוחם של סגל בסך של 15,000 ₪, אשר ישולם בתוך 30 יום. חכירהחוזההעברת זכויותאכיפת חוזה