קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא מס רכוש - ערעור על החלטת ועדת ערר: א. הערעור על החלטת ועדת הערר (להלן - הועדה) הפועלת לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים תשכ"א- 1961(להלן - החוק) שדחתה את ערר המערערת (ערר 3/93) שלא לחייב במס רכוש את מגרש 1018בגוש 30613בשנת המס .1993 ב. העובדות הצריכות לענין: .1מגרש 1018בגוש 30613ששטחו 460, 8ממ"ר, מופיע בתכנית בנין ערים 3601 (להלן - התב"ע) כתוצאה מאיחוד וחלוקה מחדש שטרם נרשמה בפנקסי המקרקעין. התב"ע כוללת 9דפי הוראות בכתב, גליון אחד של תשריט וכן 3גליונות של נספחי חתכים. נקבע בה כי כל מסמך ממסמכי התכנית מהווה חלק בלתי נפרד מן התכנית בשלמותה. על פי התב"ע יועד המגרש לבנייה למגורים. מותרת בו בנייה של 90יחידות דיור ובסה"כ שטח מבונה של 000, 9מ"ר. מספר הקומות המירבי המותר: בצדו האחד - 4קומות מעל הרחוב + קומה תחתונה או חנייה תחתונה. בצדו האחר - 3קומות מעל קומת חנייה. בדף 2סעיף 9(ג) של התב"ע נקבע: "בכל מגרש יותרו לכל היותר בניית שלושה בניני מגורים מספר יחידות הדיור המירבי במגרש יהיה .36במידה ויהיו יותר משלושה בניני מגורים או יותר מ- 36יח"ד במגרש אח תחוייב חלוקת משנה של המגרש לעת הכנת תכנית לצרכי רישום. כבנין מגורים ייחשבו כל הדירות הקשורות לחדר מדרגות אחד וכניסה אחת." (הדגש לא במקור). בסעיף משנה (ד) נקבעו קווי הבנין. .2המערערת חתמה ביום 12.8.90על חוזה עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן המינהל) לפיתוח המגרש ולבנייה עליו לפי התב"ע (להלן - חוזה הפיתוח). כן התחייבה לבצע את רישום המגרש לפי התב"ע כיחידת רישום נפרדת (ס' 4(ז) לחוזה הפיתוח), להכין ולסיים את כל הפעולות הדרושות לשם רישום המבנים כבית משותף (או בתים משותפים) לפי חוק המקרקעין תשכ"ט- 1969(להלן - חוק המקרקעין) (ס' 4(ט) בחוזה הפיתוח). .3המגרש נישום על ידי המשיב לשנת המס 1993בסכום של 960,872, 4ש"ח. המערערת חוייבה במס רכוש בסך 476, 58ש"ח. בהשגתה מיום 23.3.93, טענה המערערת לשווי של 880,035, 1ש"ח ולמס בשיעור 431, 12ש"ח. ההשגה התקבלה חלקית. שווי המגרש נאמד בסכום של 140,614, 2ש"ח והמס בסך 370, 31ש"ח. .4בערר לפני הועדה על החלטת המשיב בהשגה, טענה המערערת כי משיקולי כדאיות כלכלית ושיקולים אחרים החליטה: "לבנות את 90יחידות הדיור שמתירה לה התב"ע... לפי הפירוט הבא: (1) 4בניינים- 211,213,214,215 שב"כא מהם 16יחידות דיור = 64יח"ד (2) בנין 212- 8יח"ד = 8יח"ד (3) 3בניינים 216,216,218 בכל אחד מהם 6יח"ד = 18יח"ד ס"ה = 90יח"ד" ביום 31.12.92אוכלסו 32יחידות דיור מתוך 90יחידות המותרות לבנייה על המגרש. היינו נבנו % 35.5מהשטח הכולל שהיה מותר לבנות עליו. לפיכך המגרש אינו מהווה עוד "קרקע" כהגדרתה בסעיף 1לחוק. הועדה קיבלה את טענות המשיב כי לפי התב"ע ניתן לבנות על המגרש 8בניינים נפרדים ובלתי תלויים ובהחלטתה הוסיפה: "מה גם שהוצאו לעוררת 8היתרי בנייה נפרדים (אם כי אין זה המבחן הקובע) וכל בנין ייבנה על חלק מוגדר ומסויים העומד בפני עצמו, והבעלים רשאי לבנות כל בנין בזמנים שונים ובקצב שלו ולמכרם בנפרד. לפיכך ניתן לשום כל מגרש לבנין באופן נפרד ועצמאי ואנו פוטרים ממס רכוש אותם מגרשים שניתם נסתיימה ומתאריך סיום בנייתם, ואילו מגרשים שבנייתם טרם נסתיימה יחוייבו, איפוא, בתשלום מס רכוש". ג. מכאן הערעור שנסב בעיקרו על הגדרת "יחידת מיסוי" שאינה מופיעה בחוק ואשר מקורה בפסיקה. פסק הדין המנחה כיום בהקשר זה הוא של בית המשפט העליון מיום 8.3.95בע"ש 6/94שיכון עובדים נ' מנהל מס רכוש (טרם פורסם, הוגש על ידי המערערת לאחר הסיכומים). כב' השופט מ' חשין, שלדעתו הצטרף גם כב' השופט א' מצא, מונה בפסק הדין שלושה מבחנים להגדרת "יחידת מיסוי". בסעיף 6של פסק הדין נאמר מפיו: "תחנת מוצא ראשונה תהיה במירשם המקרקעין. מיבחן זה הינו 'בדרך כלל... מודד נכון, מעשי ונוח.. יעיל ושימושי הוא בחיי היומיום ובמבחינת פעילותושל מינהל המיסים בוודאי אין טוב וראוי ממנו... שני בסדר העדיפויות עומד.. מיבחן 'הייעוד הכלכלי', לאמור, תכונותיה וטיבה של ה'קרקע' על פי מיבחנים אוביקטיבייים, בראש ובראשונה תוכניות תיכנון ובנייה החלות על הקרקע. שלישי בעדיפות יהא מבחן ה'שימוש בפועל'. מיבחן זה יכריע רק בהיעדר הצדק או בהיעדר אפשרות מעשית או רציונלית להחיל את אחד משני המיבחנים האחרים (כגון, בהיעדר תוכניות בנין עיר או במקרים יוצאי דופן במיוחד)". לאור העובדות כפי שפורטו לעיל ולאור ההלכה בפסק הדין, סבורה כי שני הצדדים לא נתנו את המשקל הראוי לתב"ע ולקורלציה שלה עם הרישום. תחזיות הרישום, ניתנות לעניות דעתי, להילקח בחשבון בשיקולי היעוד הכלכלי וגם בשימוש בפועל האפשרי במצב נתון. לפיכך סבורה אני כי לא שיקולים כלכליים הנחו את המערערת לתכנן את בניית שמונה הבתים כנטען על ידה, אלא מגבלות התב"ע בדבר מספר הבניינים המותרים על חלקה ומספר יחידות הדיור, הכתיבו זאת. לאור התפלגות 90יחידות הדיור, להם טוענת המערערת, יהא עליה לגרום לפיצול המגרש כדי לעמוד בתנאי התב"ע לפיהם על כל חלקה לא יעמדו יותר מ- 3בניינים ו- 36יחידות דיור. לאחר הפיצול כנדרש בתב"ע, איני רואה מניעה בחוק המקרקעין לרשום שלושה בניינים כבית משותף אחד, כל עוד אין ראיה לכך כי החלקה שעליה הוקמו, ניתנת לחלוקה באופן שכל בית יעמוד על חלקה נפרדת (ראה סעיף 142(ב) לחוק המקרקעין). לקביעת הועדה כי המגרש יפוצל ל- 8חלקות משנה שעל כל אחת מהן יעמוד בית משותף אחד - אין יסוד בתב"ע, ואין לדעת אם תותר חלוקה כזו. הועדה פטרה את המערערת מתשלום מס בגין שני הבניינים בלא להתייחס לשאלה אם אלה נבנו על אותה חלקה העתידה להתפצל. משאין ערעור נגדי, לא אתערב בקביעתה. אולם בהנחה שיתברר כי שני הבניינים אכן נבנו על אותו חלק מהמגרש שעליו עתיד להיבנות בנין שלישי, כי אז יש לפטור גם את אותו חלק מתשלום מס. זאת משום, שבחישוב גס, מימשה המערערת למעלה מ-% 35.5של אותה "חלקת משנה". בכפוף לכך שההנחה דלעיל נכונה, תערך השומה. אחרת, דין הערר להידחות. אין צו להוצאות. מס רכוש - נזקי מלחמהערעורמיסיםעררועדת ערר